禹州市房地产市场调研报告

禹州市房地产市场调研汇报河南省红狐房地产顾问有限企业8月1日目录一、禹州市城市概况……………………3二、禹州市总体社会及经济发展情况…………………5三、禹州市地产市场总表现实状况及走势分析……………7四、禹州市消费者分析…………………11五、项目分析……………………………25禹州市城市概况◆基本概况地理位置禹州市位于河南省中部，颍河上游，地处郑州、洛阳、平顶山三市中心地带，禹州市东接许昌、长葛，北靠新郑、密县，西北邻登封，西及南部连汝州、郏县、襄县。交通情况禹州交通方便，郑（州）南（阳）公路和许（昌）洛（阳）公路贯通全境，并经过公路与京（北京）深（深圳）、陇海铁路相接，沿郑南公路北到省会郑州80公里。人口情况下辖26个乡镇办，其中4个街道办事处，10个镇，11个乡，1个回族乡，另有禹州市城市新区管委会和被列为河南省民营科技园区禹州市产业集聚区（经济技术开发区）管委会。城市建成区面积由18平方公里扩大到现在40平方公里，总人口为121.36万人，其中城镇人口39.4万人，农业人口81.96万人，位列河南省县级城市第一位，城镇人口占总人口32.46%，农村人口占总人口67.54%。文化医疗禹州市中小学校12所，分布在各个区位，一中、二中将合并为禹州市试验高中，为全市最大规模高中（即本项目所在地）。医疗方面包含禹州市中心医院等多家医院及小区保健院，基本能满足本市人口就医需要，预计到2025年每千人达成1.5张病床。市政府加强人民医院和其它各类医院建设，大力开展城镇小区医疗服务体系建设，主动推进城镇医疗保险统筹实施。基础设施情况1.市区禹州市对城区进行了大规模改造，拓宽了城区四大出入口，城区形成了“六纵八横”道路网架。截至现在，全市新建、扩建城市道路125公里，道路长度由25公里增加到150公里，道路面积由61万平方米增加到340万平方米，电力、供热、供气、供水等配套设施也同时完善。建成区绿地面积980.4公顷，绿化覆盖率达成37.6%。市区新建成主次干道17条，市区道路网以大禹像为放射点，颍川路、画圣路、禹王大道、远航路、钧州大道为放射轴线，呈“十”方格放射网状，组成了禹州向外扩张主干道系统，对外交通联络便捷。2.城东新区城东新区初步规划面积10平方公里，东至新豫01线以东、西至药城路、南至铁路、北至颍河。在规划结构上划分为“一心、四轴、五片”。“一心”是指新区多功效市级公共中心；“四轴”是指商贸轴线、商业服务轴线、居住休闲轴线、政治文化轴线；“五片”是指行政片区、商业服务片区、休闲活动片区、文体活动片区、居住片区。现在城东新区建设已经相对成熟，新区主要干道有禹王大道、劳动路、府西路、府东路、华夏大道、颍川大路、柏山路、大同路、滨河东路、建设东路、轩辕大路、阳翟大道等。已经入住服务网点有禹州市图书馆、禹州市科技馆、禹州市科技文化广场、禹州禹王广场、禹州开元商业步行街、禹州市客运东站、中国邮政、中国邮政储蓄银行、国家电网企业禹州电力企业、中心医院、四高、禹州市委党校、人防指挥中心、疾病预防控制中心等，四星级开元国际大酒店、禹州梨园大酒店、在建有禹州市体育中心、禹州市大禹物流园、禹州市试验学校等，行政单位有禹州市委、市政府、市人大、市政协、交通局、教育局、卫生局、人民法院、人民检察院、禹州市技术质量监督局、司法局、煤炭局、林业局、环境保护局等。正在开发住宅小区有学府春天、人和家园、景顺园、金桂满园、维也纳•春天、坪山永和苑、上东国际、骏景•中央公园、尚品1698等数十家开发单位。3.颍北新区颍北新区位于禹州市颍河以北，S103线以西，西环路以东，北环路以南，范围为12.1平方公里。依照禹州市总体规划及颍北新区发展要求，颍北新区性质为以发展休闲、居住、教育、商业等为主新型城区，从而实现禹州国家级园林城、卫生城，使城镇面貌得到较大改进，初步实现建设繁荣、友好、平安新禹州奋斗目标。现在，第2、3橡胶坝已经建成，3座跨河大桥也已建成通车；河北岸沿河大道正在建设中；正在开发项目包含安置小区颍河庄园、别墅区秀水苑、兰荷枫桥等等。4.经济技术开发区禹州市经济技术开发区已初具规模，并成为河南省民营科技园区。现在，禹州市经济技术开发区内企业总数已达成100多家，为加紧当地工业化进程奠定了坚实基础。在经济技术开发区基础上设置产业集聚区被河南省列为全省重点发展省级产业集聚区。5．重点开发区域及项目主要目标是：到，全市城市建成区面积达成60平方公里，城镇人口达成65万，市区人口突破50万，城镇化率超出50%，建成许昌西部集工业商贸、文化旅游为一体全省区域副中心城市和当代化主要组团城市。今年禹州市计划实施城建项目110个，总投资约236亿元，年度计划投资70亿元，其中包括新区管委会、住建部门有城市规划、绿化工程、基础设施、社会事业、城市拆迁、房地产开发、行政商务七大类56项城建项目，年度计划投资9.4亿元。重点抓好体育中心、广电文化中心、大禹国际赛车场等项目，体育中心5月底要完成体育馆建设，9月底要完成体育场建设；广电文化中心10月底要完成生态停车场施工，年底完成主楼、演播厅及裙楼土建工程；大禹国际赛车场上六个月要完成路面硬化工程、绿化工程、赛车场看台工程及赛道工程；华中医药品流年底要完成1、2号交易大厅及2—6号厂家办事处施工任务；五星级大酒店上六个月要开工建设，汽车城、第三污水处理厂、东区热源厂等新建项目下六个月也要开工建设。城市风貌老城区禹州市老城区绿化很好，卫生整齐，很多城中村仍影响整体环境进步；护城河基本干涸，沿河绿化和景观不错。护城河内部分区域极其陈旧，最少落后城市水平，但老城区整体环境优势在县级市中比较突出。新区新区属行政区，规划结构合理，且城建部分相对成熟，景观、绿化、卫生水准较高。道路宽大，高楼林立，高档小区集中。能够代表城市形象。居民消费水平禹州市人均收入在河南省排在前列，且居民消费能力强，当地物价较高，沿街娱乐场所，购物商场鳞次栉比，由此看出禹州人高品质生活追求和向往。禹州市总体社会及经济发展情况◆禹州市经济发展背景1.经济总量据禹州市统计局资料显示：禹州全市生产总值达成332.2亿元，按可比价计算，比上年同期增加13.9%，其中第一产业增加值26.6亿元，增加4.5%；第二产业增加值240.8亿元，增加15.8%；第三产业增加值64.8亿元，增加9.9%。2.GDP指标GDP完成332.2亿元，增加13.9%；全部财政收入完成20.5亿元，同比增加23%。城镇人均可支配收入达成15239元，农民人均纯收入达成7565元。全省县级城市中排名第三。3.固定资产投资，全市累计完成全社会固定资产投资211亿元，同比增加23.5%，其中城镇以上完成固定资产投资166.5亿元，增加23.8%；农村50万元以上完成固定资产投资36.9亿元，增加28.5%。4.金融机构情况底，全市金融机构各项存款余额159.5亿元，比年初增加24.2亿元，增加17.9%，其中居民储蓄增加10.4%；各项贷款增加21.4%。5.消费品市场及居民消费价格情况，全市社会消费品零售总额921203万元，同比增加19.8%。批发业及零售业仍是拉动消费品市场增加主力军。全市居民消费价格累计上涨3.1%。其中食品类认识拉动价格上涨主要力量，其中居住上涨1.8%。6.影响经济发展原因首先，从宏观经济形式连续从紧，国家宏观调控力度深入加大，主要表现在严控项目用地指标、连续数次提升利率及存款准备金、项目报批门槛深入提升，制约了城市经济尤其是投资和项目建设增加；另首先，发展瓶颈和生产要素制约依然存在；从投资看，受土地和资金等瓶颈原因制约，发展速度有所放缓；从工业看，生产要素制约依然突出，受原材料涨价，出口退税政策影响，在很大程度上制约可工业快速发展。◆禹州市上六个月经济发展背景1.经济总量上六个月全市经济运行继续保持平稳较快发展态势，生产总值完成169.5亿元，同比增加14.6%；固定资产投资上六个月共完成81.1亿元，比上年同期增加35.3%，总量居全许昌第一位。2.固定资产投资上六个月全市固定资产投资完成81.1亿元，比上年同期增加35.3%，增速高于许昌市3.6各个百分点，总量居全许昌市第一位。3.金融机构情况截止6月末，全市金融机构人民币各项存款余额179.3亿元，比年初增加19.8亿元；人民币各项贷款余额85.9亿元，比年初增加7.3亿元。4.物价水平上六个月，市区居民消费价格总指数（CPI）同比上涨4.4%。其中六月份上涨5.2%。其中居住类上涨6.4%。5.发展规划重点加大调控力度以及本市场融资力度；继续加大项目推进力度。抓住当前有利时节，加紧在建项目进度；继续加大招商引资力度。加紧推进“5368”招商引资行动计划，重点抓好60个亿元以上招商项目；加大产业集聚区推进力度。认真落实产业集聚区建设提升推进计划，着力推进产业集聚区提速增效。加紧项目建设，争创全省示范产业集聚区。完善基础设施和配套设施，强化投融资平台建设，不停优化产业集聚区发展软硬环境；继续加大新型城镇化建设力度。全方面加紧城建基础设施项目和城中村及棚户区改造项目建设，推进老城区改造提升。小结各项经济指标显示，—上六个月禹州市经济运行处于良好状态，将保持连续增加状态；按国际经济组织统计表明，当一个地域经济增加速度大于5%时候，当地房地产也就存在着极为宽广发展前景；城镇居民收入及城市居住前景深入显现；城东新区及颍北新区规划建设为经济增加带来强劲动力；六个月时间居住消费增加6.4%，即地产行情仍被看好，房价增加幅度较大，发展空间宽广。禹州市地产市场总表现实状况及走势分析市场供给整年土地出让（居住及商住）共396.5亩，拟计划供给量（居住及商住）为1900亩，1月1日至今，禹州市挂牌交易大约6宗（居住及商住），出让面积共53.81亩，均价130万/亩。近3年间，在大部分县市级市场中房价上涨同时，商品房供给也一直增加，按照通常经济规律，商品房供给伴随需求增加同时，假如房价仍在上涨，说明商品房供不应求。且政府供给土地并未大量投入使用，也就是供给量实际比所得数据小，结合调盘结果，—商品房去化速度较慢，—销售量较大，最近在售楼盘基本呈尾盘状态。由此可见，禹州地产市场正大幅度升温。这也促使了政府提升商品房用地供给量。近40万市区人口城市百姓需求加上周围乡镇居民进城购房热情，使市场需求表现得依然强劲。市场环境禹州市在售项目标规模水平参差不齐，兼容性较强。正规军：五证齐全，一房一价公告，操作规范，开发流程正规有序，可与二线城市项目媲美。如人和嘉苑、城上城等。杂牌军：城中村改造项目较多，项目五证不齐、违规开发。如玫瑰园、金桂花苑等。黑户：小产权房较多，且销售好，首先政府监管不力，另首先是购房者对相关法规冷淡，贪图低价位。外来开发商市场介入，使得禹州房地产发展日益成熟，销售竞争加剧。◆价格特征房价差异区域化显著：城东新区：因其区位优势，此区域楼盘均价在3300左右（如学府春天、中央公园等）。其中位于市政府东侧项目更是达成4200高价。伴随本区域土地存量降低，价格仍有上升可能。老城中心区：此区域包含城上城、中央豪庭、阳光国际等品质楼盘。均价在3000元左右。基本以无空地开发，城中村改造将成为老城开发重点。北区：包含秀水湾等，电梯洋房价格在2600左右，竞争优势显著。此区域规划有大面积住宅区，伴随政府对此区域环境改造力度加大，将形成新居住区，必定会抬高房价。西区：包含玫瑰园、金桂花苑等，价格在1900左右。区位较差，价格上升空间不显著。国家政策影响即使禹州县级市地位使其受国十条政策影响不像大城市深刻，但放贷周期较长，2—6个月，且审批严格。将影响开发商资金回笼。未来市场行情城东新区基本无可开发用地，但现在尚品1698、上东国际(约230亩)郁湖湾等几个大盘即将推广；颍北新区规划有大面积住宅区域，但现在只有2—3家楼盘在售，此区域应该是未来地产开发主要战场（本项目于此区域一河之隔）。预计未来几年内，房价仍会上升，将有多个楼盘投放市场、竞争格局加大。楼盘特征显性分析1.总体特征禹州市房地产开发整体表现为处于房地产开发发展阶段，项目开发参差不齐。规划设计方面大盘较重视项目开发整体性、及后期延展性等；小盘无品牌意识，操作不规范。产品供给以经济实用为主，创新户型设计较少出现；营销伎俩方面，以价格策略为主，活动营销少之又少。2.楼盘规模及开发模式禹州房地产开发楼盘规模差异化较大，展现两级分化特征，大规模楼盘与小盘项目形成鲜明对比，如上东国际230亩，大盘开发有利于推进销售跟进；开发模式方面大盘开发均采取分期开发模式，通常项目分为2－3期开发完成。（未考虑小产权房）3.区域分布因为受城市发展方向及老城区整体形象影响，禹州市房地产开发项目70％集中在城东新区及中心区位置，且都为中高档项目，西区开发项目较少，且为城中村改造，居民将居住倾向更青睐于城东新区。4.价格涨幅从销售均价1200元/平米，到均价2600元/平米左右，得益于城东新区规划建设，价格走势基本持平于全国其它区域同等级市场。5.户型设计户型面积供给方面主要为经济实用性，以三房供给为主，面积集中在120—140平米，其次是四房与两房，一房鲜有出现。之前消费者青睐大面积户型，伴随房地产市场逐步成熟，对于户型选择也开始重视实用性，且成熟开发商进入当地市场带来更合理户型设计及配比。市场上现在仅有一个别墅项目，现在剩下不多。6.建筑形态现在禹州市场上比较流行是电梯房，楼梯房已经鲜有出现。开发商开始重视高层建筑形式推广及理念宣传，禹州市民也开始逐步接收高层建筑，现在市场表现为小高层及高层建筑交叉供给，从调研资料分析，各项目在后期供给方面，均主要以小高层及高层建筑为主，能够预计未来市场消费者对于高层建筑居住认识将会深入提升。7.建筑格调禹州市产品供给建筑格调方面，主要以当代简约、简欧格调建筑为主，外在形式及外立面表现方面以中规中矩，格调创新主要表现为外立面颜色及屋顶设计方面，对建筑外观营销伎俩比较少被应用。8.营销策略销售策略及推广策略方面，操作方式上大同小异，价格制订通常采取低开高走，大盘较重视整体项目品质培养，包含售楼部装修，内部沙盘，认购流程，推广设计等方面较为规范，同时项目形象设计，包含LOGO、VI等方面设计更为精巧，在一定程度上促进项目整体品质提升。一些楼盘在一二期衔接上缺乏必要伎俩，一期仅剩尾盘二期储客，但推广并未开展。活动营销做较少。9.内部配套禹州市场上全部楼盘内部配套都不完善，除了地下车库、停车场以外再无其余。（玫瑰园配置有幼稚园、城上城内部规划建设有会所）缺乏一个具备真正大盘引领市场。10.物业管理现阶段，禹州市整体物业管理水平不高，不重视物业管理，购房者开始逐步关注开发商物业管理水平，同时物业管理好坏，将会影响消费者购置心理。附楼盘调研汇总表楼盘名称位置建筑类型占地面积（亩）建筑面积（万平）主力户型（M2）开发周期（年）在售期数首期推出时间总体销售率现在均价优势劣势维也纳•阳光新区大道劳动路公务员C区东邻610户12层14栋高层8010112-119两房134-150三房200四房4尾盘商业95%3300紧邻市政配套，现房商业气氛较差东腾•人和嘉苑公务员C区路南300户2栋12F2栋19F12.553135-143三房1.51期初70%3300周围配套齐全，户型面积适中，期房，产品无特色，区内配套少学府春天劳动路南侧528户7F多层/9/12/14508.585-95两房108-134三房140-176四房4尾盘98%3150教育资源，紧邻市政配套户型新奇，面积配比佳，现房环境及入住率通常上东国际劳动路朱寨路交叉口户33栋12F/17F高层2303690两房/130三房/165四房51期700套5月22号认筹0储客（1万抵2万）大小区，大配套，产品规划设计很好周期长，品牌塑造要跟进尚品1698颖川大道南3000户24栋高层18F/26F2003090两房/122三房/144三房51期1500户6月售楼部公开0蓄客大小区，品质感强，开发经验成熟密度高，开发周期长楼盘名称位置建筑类型占地面积（亩）建筑面积（万平）主力户型（M2）开发周期（年）在售期数首期推出时间总体销售率现在均价优势劣势中央公园禹王大道转盘西南610户5栋高层17F/26F601190两房/130-140三房/177四房32期尾盘商业10月70%3100建材品质好，品牌推广好，开发商经验成熟密度大，无绿化城上城滨河路前进路23栋电梯8F1001598两房/100-145三房42期储客一期100%2600市内地段，中等价位，配套成熟周围居住环境陈旧帝苑阳光国际商贸东路政府北200米780户7栋电梯9F/18F103.4134三房/151三房（1期户型如上。2期未公开）1期尾盘3000元一期98%2期2月储客交5万排号新老城区中心密度大，无区内环境及配套中央豪庭钧州大街滨河大道700户8栋电梯9F/18F68.68.8135三房/150四房7月17期储客已120号一期98%3900市政府原址，高端小区，繁荣气氛密度大，无绿化玫瑰园西商贸对面1000户18栋电梯8F/18F/22F60亩13120-130-140三房4月2期储客已500户5月8号一期100%西区高层引领违规操作无绿化无配套楼盘名称位置建筑类型占地面积（亩）建筑面积（万平）主力户型（M2）开发周期（年）在售期数首期推出时间总体销售率现在均价优势劣势金桂花苑远航路西段1期6栋电梯8F，2期未规划304135三房1期尾盘5月一期95%1650板式电梯房，平价城中村改造，周期长，环境差秀水湾颍河桥段1期50栋别墅，2期电梯洋房14栋三期4栋电梯100亩300户2.5110两房/150三房63期3期30%2600式电梯房，低密度小区，路段改造带来新契机。物业水准低禹王宫市政府对面城市综合体220亩41全业态经营5月开工一期招商7月04500-9000地段无可比拟，填补东区商业空白体积庞大，人气气氛有待加强◆禹州市房地产发展趋势分析从调研情况及各楼盘销售情况分析，我方认为禹州市房地产在未来几年将展现以下几方面特征：

区域发展方面将以城东新区及颍北新区为主，现在城东新区发展很好，各项配套设施逐步完善。若政府规划方向不变，颍北新区将成为下个重点建设区域。

价格方面将以稳中求升为主，成交量仍不会降低，国家宏观调控政策对此层级城市影响有限。从现在禹州房地产市场分析，依旧处于房地产发展过渡阶段，主要以自主需求为主，所以房贷对于禹州市场造成影响较小，居住需求依旧成为未来2－3年禹州房地产市场主要需求。

产品规划方面将主要以小高层、高层建筑为主，首先土地稀缺性促使土地资源高利用率，同时开发商成本加大必定要求开发利润增加