房地产项目可行性研究报告

房地产工程可行性争论报告 (模版〕名目1。1工程背景工程概略

第一局部：工程总论1。2.1 工程名称1。2。2工程建设单位概略工程地块地点及周边现状1。2.4 工程规划掌握重点1。2.5 工程进展概略可行性争论报告编制依照可行性争论结论及建议2。1宏观环境剖析2。2全国房地产行业进展剖析2。3本市房地产市场剖析2。3.1 本市房地产市场现状2本市房地产市场进展趋向2。4板块市场剖析2。4.1 地区住宅市场成长状况2。4。2地区内供给产品特色2。4。3地区市场目标客层争论2。5工程制定位方案2。5。1可类比工程市场检查2。5。2SWOT剖析2.53工程定位方案工程地块特征与价值剖析规划设计剖析产品设计建议3。4工程实行进度3.5 营销方案3。6机构设置3.7 合作方式及条件案4。1投资估量4。1.1投资估量有关说明4。1.2分项本钱估量4。1。3总本钱估量4。1.4单位本钱4。1。5销售收入估量税务剖析工程资本展望4。1。8现金流量表自有资本的核算4.2融资方案

:市场争论第三局部：工程开发方案第四局部：投资估量与融资方14.2。1工程融资主体4。2.2 工程资本根源4.2。3融资方案剖析4。2.5 借钱归还打算财务评论〔方案1〕财务盈余力量剖析5.22静态赢利剖析5。2。3动向赢利剖析5。2。4偿债力量剖析5。2。5综合指标表5。3(2)5.4 财务评论结论盈亏均衡剖析敏感性剖析6.21改动因素一本钱改动6。2.2改动因素二售价改动3改动因素一容积率改动6。3风险剖析6。3.1风险因素的区分和评估2风险防范对策7.1 社会评论〔定性〕7。2环境评论〔影响及对策〕7.3 公司资源般配剖析结论

4.2.4 投资使用打算第六局部：不确立性剖析第七局部：综合评论第八局部：争论结论与建议建议9。1附件：9。2附表：9。3附图：检查人员申明

第九局部：附录1、我们在本检查报告中陈述的事实是真实的和正确的 .2、我们依照XXXX公司全都的《房地产可行性争论报告模式》进展剖析 .3、形成建议和结论。4、撰写本可行性争论报告。5、我们已〔或没有〕对本报告中的拟建工程进展了实地查勘〔在本申明中应清楚地说明哪些检查人员对拟建工程进展了实地查勘〕.6、〔其余需要申明的事项〕::注：形成全都建议后，附后存档。2第一局部：工程总论1。1工程背景这一局部主要应说明工程的倡始过程、提出的缘由、先期工作的进展过程、投资者的意愿、投资的必需性等可行性争论的工作根底。为此，需将工程的提出背景与进展概略作系统地表达。说明工程提出的背景、投资缘由、在可行性争论前已经进展的工作状况及其成就、重要问题的决议和决议过程等状况.在表达工程进展概略的同时，应能清楚地提示出本工程可行性争论的重点和问题。1。1.1工程所在地区进展状况城市进展规划与地块的关系及对工程开发的影响；所属地区在该城市的历.1。1。2工程倡始人及倡始原因工程渊源，特别的政治或文化背景，如：危房改造、高技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。3工程投资的必需性①工程启动对公司将来几年进展战略、进展规划的意义〔一般 司进展中的地位〔能否核心工程)；②公司进入重点地区市场、工程合理布局，对公司提高市场掩盖率、提高品;③从公司将来的收益需求、可连续经营等角度描绘立项的意义；工程概略1。2.1工程名称工程建设单位概略工程地块地点及周边现状①地块地点地块所处城市、行政地区、非行政地区〔经济开发区、商贸金融区等〕的地.,与标记性市政设备、建筑物〔如市中心商圈、机场等〕的相对地点和距离、地段的定性描(//).②宗地现状1〕四周范围；2)地势平展状况，自然标高，与周边地势比较；3〕地面现状,包含宗地内能否有沟渠、较深的沟壑 (小峡谷〕、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算所以而损失的实质用地面积 ;4〕地面现有居民状况,包含具体居住人数、户数，工厂数目、规模、产品性质、开工状况等,并说明对拆迁及工程开发进度的影响;5〕地下状况，包含管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建/,地上地下都要留意有没有受保护的历史文物遗迹、可利用的建立；6〕土地的完好性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜遗;37)地质状况，包含土地构造、承载力、地下水位和抗震性要求 .附图：平面地形图，标记四至范围及有关数据 ;;地下状况图，包含地下管线、暗渠、电缆等。③工程周边的社区配套3000米范围内的社区配套及交通状况〕公交系统状况，包含主要线路、行车区间等;〕宗地出行主要依靠的交通方式，能否需要进展商自己解决；〕现有交通捷运系统，近期或规划中能否有地铁、轻轨等对交通状况有重要影响的工程。附图：交通状况表示图，包含现有和将来规划的城市公共交通和快速捷运系;.医院等级和医疗水平大型购物中心、主要商业和菜市场文化、体育、消遣设备公园银行邮局其余附图：生活设备散布图，具体地点、距离。宗地周边3000 米外但可辐射范围内主要社区配套现状④工程周边环境〔依据个案特征描绘，没有的能够不写 )1〕治安状况空气状况噪声状况污染状况〔化工厂、河流湖泊污染等〕危急源状况〔如高压线、放射性、易燃易爆物件生产或仓储基地等〕周边景观风水状况近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬家、大型医/.9〕其余⑤大市政配套〔都要说明距宗地距离、本钱、接入的可能性〕1)道路现状及规划进展包含现有路幅、规划路幅,规划实行的时间,与宗地的关系〔影响〕。:现有管线、管径及将来规划和实行时间。污水、雨水排放：现有管线、管径及将来规划和实行时间。通信〔有线电视、、网络〕：现有管线、上源地点、距宗地距离、涉及线路本钱等。5):现有管线、上源地点、距宗地距离、涉及线路本钱等。6〕燃气：现有管线、管径、上源地点、距宗地距离、接口地点。7〕:现有管线、管径、上源地点、距宗地距离、接口地点。4,及将来规划扩容和增加的状况。1。2。4工程规划掌握重点规划掌握重点①总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积②住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容 ,并划分经营性和非经营性公建的面积③综合容积率、住宅容积率④建筑密度⑤控高⑥绿化率⑦其余工程进展概略①已进展的检查争论工程及成就②工程地块初勘及初测工作状况③工程建议书编制、提出及审批过程④争论工作进展状况可行性争论报告编制依照在可行性争论中作为依照的法例、文件、资料、要列知名称、根源、公布日期。并将此中必需的局部全文附后，作为可行性争论报告的附件，这些法例、文件、资料或许可分为四个局部：工程主管部门对工程的建设要求所下达的指令性文件；对工程包办单位或可行.可行性争论开头前已经形成的工作成就及文件；国家和拟建地区的政策、法律和法例。依据工程需要进展检查和采集的设计根底资料。〔1〕《城市居住区规划设计标准》(2)A市城市拆迁治理条例》〔3〕《城市居住区公共效劳设备设置规(4〕《住宅设计标准》〔5)《住宅建筑设计标准》〔6〕《建筑工程交通设计及泊车场设置标(7〕《城市道路绿化规划及设计标准》〔8〕《高层民用建筑设计防火标准》1。4可行性争论结论及建议市场争论开发方案1。4。3投资估量与融资方案4财务评论不确立性剖析1.46综合评论51。4.7争论结论与建议1。4.8主要技术经济指标表:市场争论2.1宏观环境剖析,第一要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、民俗习惯等。2。2全国房地产行业进展剖析2。2。1行业政策市场供给与需求2。2。3行业进展趋向2。3本市房地产市场剖析一般来讲，工程所在国内部地区之间的进展是不均衡的，差异老是不一样程度,这是:,对有的地区影响大，有的,地区经济进展受宏观经济的影响存在着“时滞’现象，宏观的经济现状常常要经过一段长时间此后才能对地区经济的进展产生,;其三，国家特定的地区经济使得某些地区经济或多或少受宏观经济颠簸的影响，甚至形成于宏观经济趋向相反的逆向走势。2。3.1本市房地产市场现状整体竞争格局，供求现状1:开工面积、完工面积、销售面积、销售额。2、量值描绘市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、完工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比率、均匀售价、个人信贷额度占.3、各种类产品的市场特色：价位划分、各品位市场比率、进展趋向、产品特色、散布地区等。4、各行政区市场比较：〔1)量值描绘：土地批租量、开工量、完工量、销售量、各样品位楼盘的销售比重、均匀价钱等。〔2〕各区商品住宅散布特色:供给量、销售量变化和进展趋向等。5、当地城市近、中期规划进展方向描绘城市进展规划、功能布局、根底设备建设等与工程开发和居民住宅亲切有关.6、主要进展商状况：进展商实力、公司性质、开发水平；前 20名进展商最3年的开工量、完工量、销售量、销售额、销售率、市场据有率。7、热门地区的表述和特色，热门产品的表述和特色8、客户的购置偏好、购置关注的因素9、重点楼盘描绘备注：需要达成城市进展及房地产市场调研报告〔报告格式及内容另附〕2.32本市房地产市场进展趋向6①需求展望需求展望就是以房地产市场检查的信息、数据和资料为依照，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋向进展剖析和展望，进而推想出将来市场对该类物业的需求。②供给展望供给展望就是以房地产市场检查的信息资料和数据为依照，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋向进展剖析，进而展望将来市场上该类物业的供给状况〔展望方法：寻常能够分为时间序列剖析法和因果关系剖析法。时间序列分:线性回归法、非线性回归法、模拟法等。〕2。4板块市场剖析2。4。1地区住宅市场成长状况,,.②地区住宅市场各项指标成长状况〔3-5年〕，/完工量，销售/.③地区市场在市内各项指标的排名状况及进展趋向2。4。2地区内供给产品特色①各品位产品供给状况②各品位产品的会合特色，特别争论与本案近似品位物业的特色,,,,.区内表现最好个案状况,此中一些具代表性的将来主要竞争楼盘还.23年地区内可供给土地状况、产品供给量和产品种类⑤剖析：本案在地区市场内的时机点⑥结论：地区市场在整体市场的地位及进展态势，本案所在地点的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式，本案在地区内开.2。4.3地区市场目标客层争论①(成立在本地区参照工程的阅历争论及全市的趋向特色上〕②结论：本案目标人群的地区根源、行业特色、产品力的偏好、购置方式和主要的关注点、诉求点。2.5工程制定位方案2.5。1可类比工程市场检查，序号比较因素典型楼盘分值权重拟建工程分值备注〔详尽。〕地段地点10040%110 距所在片区中心的远近； 商业、写字楼为临街或背街；配套设备10010％115 城镇根底设备：供水、供电、排水； 社会效劳设备；文化教育、医疗、消遣体育、邮电、公园绿化规划设计10010%110 规划水平、理念物业治理10010%95 保安、干净卫生；内墙；绿化率及保养状况；物业治理费；能否人车分流；物业治理商资质7100580;大中小巴舒坦程度楼盘规模1003％100 建筑总面积〔在建及未建〕；总占地面积；户数；产品外观1005%105 能否醒目；能否颖；能否高档；感官舒坦程度；户型设计10010％105 户型部署能否合理,能否有暗房，适用率能否高进展商信用1002%90 财产及资质、开发楼盘多少、楼盘质量、品牌101005%110其余方面如对方没有，百分比值可考虑此项在整个房价中所据有的比重共计106 各行权重乘以拟建楼盘分值=106计算。备注：此表格主假设想经过与当地典型楼盘的比较，觉察拟建工程的优弊端 .使