西安现代住宅社区项目营销推广方案

12年，9年区域公司，100个在线开发商，48个城市，3大产业链，1个xx深圳北京上海武汉西安杭州昆明海南长沙青岛xx幸福是个圈“xx/翡麗城项目2010整合推广策略”ContentsPart1幸福之烦恼Part2幸福之追忆Part3幸福之圆满Part1幸福之烦恼鉴于此前沟通，甲方出于尽快回笼资金考虑，采取低价入市的快销策略。故本次提案的重点，我们将致力于解决“翡麗城”项目形象和传播问题！NO.1政策迷局一、国四条：1、要增加普通商品住房的有效供给。2、要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。3、要加强市场监管。4、要继续大规模推进保障性安居工程建设。二、国十一条：1、增加保障性住房和普通商品住房有效供给（细则略）2、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求（细则略）3、加强风险防范和市场监管（细则略）4、加快推进保障性安居工程建设（细则略）5、落实地方各级人民政府责任（细则略）三、二手房营业税征免时限由2年回至5年；四、五部委打击开发商囤地炒地，拿地首付不低于50%。近期出台政策法规解读：

政策见解：

近期所出台政策主要抑制投资投机人群，同时对过快上涨的房价起到一定抑制作用。政策风声的拉紧，作为政策导向的地产行业未来走势如何？针对这一核心问题，我们对西安2010年楼市供应、需求、价格等问题进行了分析预测……NO.2市场迷局20扣10年西愧安市言各类斥住房灿建设盈量预执计约兵为11课98万㎡辽，同啄比09年10沟31万㎡凡持续屋增长袄，商董品房棒依然膊占据猪绝对寄比例供，保留障房依计划开工纠面积滔有不艘同程驻度的蔑下降琴。考卸虑到20多09年住孩宅需呼求旺杜盛并在很片大程蛙度上如消化渣了存乳量供得应，占因此20扯10年上艘半年悟西安宵整体市场咸仍将斧处于赶相对石供不恨应求残的局塞面，完但随念着市晨场成况交出亲现波动，竟供求调关系钟将趋冒于平驴衡。考虑烂到09年下描半年咐是市关场需我求的截集中掏释放判，以追及政拼策转迁向对市场秤的影堡响，20懂10年西乞安市你场新粒增供杆应在依上半乘年将客呈现尚下降趋势称，金始九银陡十市唉场供船应量锻将有闪大幅义度增菊长。单位炉：万气㎡分盯析预计20够10年上洗半年尸新增清供应领将呈济现下们降趋牌势市场鸦供应20牢10年预敬测成泉交走师势20拳09年四术季度丑西安胁住宅泥成交丧超过50黎0万平油米，工但这衬种市懒场非桨正常时的疯你狂在矩很大墨程度懂上透涝支了拾未来驶需求只的潜幼力，也催调生了弦政策叼趋紧踏的重嫌大转誉变。寇因此熊预计20禽10年西旷安市驻市场猫整体般成交猾将成翼下降旺趋势笨，加肌上春锋节的补成交读惰性风和政策圈调整召期间驳的管断观望逢情绪因影响希，20颤10年一胖、二来季度霞西安识住宅奏市场起成交叛下降准幅度骄较大忠，三奇季度巡寿随着朗市场那存量不断浑增多可，各秤个项峰目冲金击全臂年销纠售目滚标，牢将会失加大系促销历以及校折扣吨优惠书的力亭度，唉加上队刚性坝需求辰不断欠释放应，市披场成交估将回淋复上被升趋氧势。预测20芹10年成弄交量念同比妥会有授一定普下降市场急需求近几孩年房分价走翅势解漏读西安假普通棕住宅航价格文在经际过07年大哄幅攀偷升后抗，08年在倒各种达因素吹的影脆响下薄，出李现了橡“短觉暂的醋停歇碰”，倚但09年尤撇其是金春节初过后拥，西淡安普锄通住世宅市坚场成趁交量理持续考攀升蛙到7月西嚼安房墓价“擦个涨翅”已位经演莲变成携为“乖普涨求”，简且在驶下半档年旺熔季大俊量推怎出品重质较桨高、证景观藏上佳者的新岗房源可，再连次将芦房价载有所锋推高灯，整洁体市点场价热格走老势明斧显趋型高。20讽09年在哈利好论政策乡丰的刺搞激下爱，量变、价深一再莲打破砌记录芹，市亮场出现了倡前所羞未有范的疯裕狂，跃“买脊涨不嫁买跌届”的寇心理谜让08年持财币观望者伪一时龟失去粘理性野，纷救纷入哗市，遣随之叙房价柜一路劝飙升砍，直鞋至岁末全境市成谢交均让价已捎突破50教00元/㎡大关争。为促夜进房顺地产构保持臣良好犁健康达发展织，近青期国友家出盐一系脏列打陶压高房价粪政策割，快恋速上秩涨的猛势头施将会岔在一帆定程骡度上全得到和遏制冠，加上供迫求趋莲于平扬衡以帆及供辛求结弯构的税变化骄，长怕期来盖看都者会对旅房价有一弟定的决抑制痰作用宽，因此20浑10年西魔安商阿品房献房价1—浑2季度母将会出现侮小波扒动，赌但下科降空临间不译大，3—纠4季度灰将趋强于平探稳。20详10房价屈走势兄？未来臭房价特将会区出现偶小幅渠波动扶，但倍大幅晋下降历空间加不大房价窑走势20缓10年西猎安市因场发歌展预邮测总牲结结论遇一市场狸供应猴：同比09年依拘然处托于增堡长趋餐势，还但受09年火宴爆市伸场影堪响，20坐10年上衔半年门供应量会测有所栗限制博。结论敏二市场胸成交默：20绣10年市业场上瞒半年洒将处缎于保禾守状妻态，抗成交痒量下抛滑，予但随听后期碰供应虎量的科逐渐增加气市场完会有灶所改谜观。结论雁三价格恨走势辫：受相闹关政言策影荡响市帅场将台进入严调整悦期，讲但房鹊价不纷会产温生大裳幅波罩动。NO蚀.3区域悟迷局西城退现状卖及未贩来规阿划发预展*区域完局势——老西阅城现亦状^老工虎业区酱电工嫌城的免辉煌门历史^即将鼻拆迁键改造氧大片宿大片站连在稳一起盘的城记中村轨和企番业^各大矿企业再老旧雨的家柴属楼^小树脑林浓诱郁的阳生活臭气息^阿房粘宫、辈沣镐踏遗址鸡、丝板绸之容路起杰点^土门慈商圈蛛的辐絮射^没有弓曲江坦的厚洲重历发史^没有蚁城南副的人裕文氛分围^没有爆城北序政府切北迁比的光宾环^没有纯城东台的浐坛霸生柄态底饥子^没有户西高渴新高坐速发井展的祸前景^没有桌长安商的大要学城……*区域足局势——新西犁城未览来^西咸惑一体代化的魂大西驴安蓝寒图日部渐清赏晰，倡越来度越多顿品牌陆开发左商将罪汇聚序西城周版块妻、世纪大薄道泾宵渭新尘区板遵块；^地铁锹一号壮线20规09年初报正式杨开工块，全匀面提员速西估城都换市生堤活；^借势建西高州新，泪高新吊区“郊后花锈园”昂规划执、枣似园地谁区“晓一轴垃两带穴四区帅”；^老工店业区功居民知整体眉素质陡高，器区域冈人文炒环境歼良好灭；^工厂盈搬迁企后大封批的蜜土地女资源麦。国蹦家实浓行国丽退民委进政吩策，滥让大寇工厂误逐步转搬出断二环，瓶腾出柄大量搏土地陆搞房射地产鸣开发饼；^环境蚕优势壶明显毕，居渐住舒猜适度例高。宝从玉吵祥门辫到三狠桥，沫到咸且阳泾育渭新递区，宗路两已边是大圆的生构态林奴带，狱非常泉适宜触人居……老西疫城有票“历委史”遵，新碗西城颠有“晓未来目”胡新西刑城的艰未来闷发展猫潜力两，不矿可估幻玉量！翡麗幻玉城的棋捷足制先登弯，必麦将最建先享纺受新本西城唱的发绩展利走好！蒜同时岩也肩余负着取改善泉西郊胖人居夏环境陶的使蚕命！NO矮.4竞争击迷局翡麗疑城除去甲区域角经济遍适用胶房项竟目：建天朗·蔚蓝卸莱茵挣小镇裹，以页及城闪中村妄改造歇项目谅：旭帽景新庙港等献，能选对项倘目构资成直益接威何胁的究仅有辱两个还对手歪：东尚·观湖华府·御城*主要钢竞争土对手东尚·观湖开发评商：叠东尚妈地产核心挨诉求筹点：臂新现那代湖谨居尚剂品社凝区项目汁概述项目稳前身李为莲集湖中自央花洽园，侍总建现面2避6万借平米停，容边积率海2.誓5，舍20弓09姜年9加月2柿6日普开盘软，目陷前均拿价已泥达4鼠90拘0~良52至00教元左抛右，向正在洞推售芬可看夹到内苏部中西央湖经景的通4号远楼单挥位，锡户型翼区间预以4杯5~窑20赢0平抢米的爽户型跳为主应，前问期3劲号楼盈销售州已过饼多半盒，建迟筑形番态为膊26割~3时1层材的高胸层，琴自带荡幼儿字园，简会所哀和一推层商吹业，恶一期嫂交房慎时间夕为1增0年昂12躁月。项目盖最大歉亮点华莫过部于7监0亩占中央丽湖景范花园术和7茄0%奖的绿专化率至，高棋达2气00姓米的炒楼间虑距，华府·御城开发慎商：洽重诱庆御昼城实瓜业发爷展有扩限公邻司核心阴诉求诵点：士新中狐式人惭文项目锻概述09四年大寄兴新缝区重磁点改痰造项倍目，老总建跟面约射30西万平在米，片产品鸭形态惩为小屿高层巩和高往层，萍户型邻面积踩52当~1荷43断平米崭主力迎户型牵以2科室为遮主。项目猜亮点瓣新中咸式水厘景园筑林，房诚目前辅入市辽价格惰在4循50携0元艘左右曾。小拖结西城次的房这价2据00外9~碑20旨10警年飚县升很路快，封就东怨尚观收湖而缺言从选刚开嫁始的展38嘱00津元/睬平米刊到现得在的军53摄00疼元/害平米拜，且碧项目少位置蛇接近犬西三开环。兽能卖吴这么驴高的吓价格芦，除卖了产订品景奏观上期的亮跑点外于，更绿多的爹还是锄西城趴现有仰居民秩对改绒善居梁住的炕需求麻，高碍新白蝴领对集位置繁的认姐可，欠导致封房价往的一位涨再靠涨。于地赏段更请好的厚本项牙目而毙言，突前景耳更是润大有让可期索！Pa池rt删2幸福微之追巨忆那年术西去帖的列脾车，腐载满涛我对筒未来单的憧题憬，西安国这座绵古城浴，连虾同老偏西城视一起怀，见证絮了我方的青榆春年玩华，忘不徐了工送友们趋革命加般的目友谊拍，在搪迈瓷杯弊的碰猛撞中毙，心中堤的温减暖开雪始四帮溢……NO林.1幸福板优势作为跑xx冤进军朗西安保的首草个项浅目，我们喊的优肃势在得哪里塞？说一域段小码插曲贫，在屠3月勾15幸日小尽组对购项目证进行械实地桨调研皮时，貌我们完推开背工地强门进当入后工，没员过多赛久周逐边十白几号袄居民亮也紧获随着她鱼贯懂而入棒，围文着我批们问元这问附那，身当然忍，核心丢问题怜就是方项目木多钱舍一平闯米？阳什么户时候会开始腰卖？项目骨及周插边现名状指数日一撇幸福失区域胖！位于宰双圈派汇集描之所扣，土写门核元心生单活圈香，毗杰邻高踏新成筝熟百生活梦圈。仙小树饥林周费边生较活氛那围浓灭郁。指数章二作幸福想配套堂！成熟夸区域完，周哨边教兴育，煮商业慌，医仍疗，迅超市余等大汗型生偷活配骂套应明有尽挑有，贯项目绸自有组仿古档商业耗街，文提升利区域许商业络品质勿。指数姥三岩幸福窜产品钳！10杠%超低羞公摊掀率，68务~1忘20平米吸多变件空间走，半甘赠送付面积芬，空拿中花泉园，睛超性初价比爬的实动惠。指数露四此幸殃福价控格！45缘瑞00产~4治60挺0元/平米弟的入万市价牧，会阿成为狭一大岭部分弱本区昌域居脑民购罪房的责首选虹项目腹。四大挂幸福哈指数因此容，在喷项目造的传滑播推舍广中卧，将秆四大绿“幸兄福指销数”爱卖点发进行祸重新雕包装肉整合粒，同截时在股传播及人群乐中进泻行精节准投调放，访从而誓封杀弦我们池的目硬标客捏群！NO币.2幸福侮客群目标项客群冷分析客户豪地域苹特征客户疏的目概标顺蛮序核心暖客户年，地秀缘性御客群吗，西郊共本地壁客户厕或投味资或知居住重要岔客户肉，周星边迁哗入型远客群络，辐射夕西高医新。核心养客户拒群重点晋客户披群游离迎客户所群偶得丈客户辈群西郊叠本地床居民周边钓企业复、政被府机拌关、涝学校述教师恭，商准新区嗽白领收等项目贴卖点轧所能评吸引必的西京安其写他城界区客招户外地刷客群伪，陕偶北、约咸阳析等目标菠客群共思考吊方式晋分析--敢-三实诵主义实地——靠“跟”买房轧的人实地虑勘察盛，眼柴见为畜实，凡产品纲的建挤筑工骄艺，幼区域迎的未稼来规徒划实在——靠“经验”买房讯的人不听净概念虹，告暖诉他的得房再率，繁面积现，户达型比吗什么阶都重忧要实惠——靠“郊手指+脑袋只”买救房的散人手指讯算价饶格，杜脑袋胖算卖题点。蹦看价勇格，角更看赤重性贴价比在三故实主我义的躁指导趣下，卵确定束翡麗铲城项龄目传送播的莲价值渔线，该价海值线数贯穿魂于整绳个项村目的搁推广仗过程江中形象否点——以产叫品形香象进松行先廊期传肉播、踩前期民预热涌，提条升美挥誉度形；产品裂点——以生蔽活氛侵围的颗营造户，引携起目绘标受抗众的元关注禁，进梅行蓄隔水；情感甩点——以老矩西城张的生嚷活与碌目标刻受众反沟通肺，拉柜近与陪目标拳受众适的距离，糕加强蔬开盘溉热销减的力抵度；价值隐面——现代辈人居巩生活银，以狡实实跃在在嘉的卖吐点，躺对项简目做最大惠化的亚传播邮，配节合强蓝销期撇的各选种促扮销活叼动同痕时进症行。三点室一面（配针合导颗入预促热-前期篇蓄水-开盘搜热销-持续歉强销敏房地低产的敢四个挂阶段旺进行纪针对次性的呜传播薯）NO薪.3幸福目选择翡麗绢城在哪何里?西安西郊西二慌环西高新之畔小树东林旁西郊饰是什骑么样皆的？一个渡城市寸里的市老城垒区便冰是这摸个城民市最扮真实篮的气翠息所柿在。子老工健业城像区的吗魅力披，在昂于那纲些厚纤重的畏“移越民”醉故事吼。它诱们记笔录了逆这个插城市变最早微的一简批移测民，呢也浸晚透了砍多年班前人饱们不拐缓不欺急的屯生活伙形态忘。还原泰城市均的散闹漫性撒情西二族环是插什么废样的资？二环脂内是丈老西末安的趣繁华充圈，手而西页二环奏则是差接驳馆繁华由呵护荷宁静擦的融营化圈岂，而身作为朝西城历改造刊核心擦区域挎的本僚项目副地，律则更飘是整宅个西参城区流经济图、品挡质、湖人文图最具慢代表晚性的辛区域宫。繁华衫与宁码静的瞧交集训，成倡熟生域活进巨退自池如高新淋旁是昌什么讲样的沈？高新湖区的侦繁华尼自不蕉必说滩，毗邻奖西高资新的照泛高幸新商愉圈、慈生活械效应愧也将管带给砍项目陆一定腐影响烛，同为时本认项目牺也将予是高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击4：指团结寇路沿叙线户贝外路吊牌的淡设立锐，候择车亭量形象烂出街仿，项狼目围墙跃包装滨，全躁面封罪杀市骂场攻击5：售叙楼部淹的盛随大开划放形倡成全复城性猜话题芦，用戴现场回的感钢染力烘打动每一克个客倦户，垂同时娃再次哨积累穗客户志。攻击6：短咐信，锄报广古和各拐大软轨性媒斧体的监投放堤，吸略引客底户来元现场怀感受幸福6月VI鼓P卡全趟城发欠售攻击7：将缝前一坟阶段难的所哥有的絮登记骂客户椒进行吨意向命筛选叙，发政售VI堂P会员常卡，直将登抽记客口户转浇化为贵认筹仰客户攻击8：户滴外路围牌，驾道旗叹进行湿全方气位的犯形象室更换令。同脊时释竭放项杏目的各阁大卖逮点，笼形成巨市场江策动嘉力幸福7月世界言杯竞蛛猜活完动攻击9：利飞用7月世分界杯注的热椅潮，下举行谨“世秤界杯腥有奖贪竞猜锯”活缩慧动，单场炉比分钱预测隔、16强预墙测、8强预退测、内冠军群预测辣等等拾，用和运睁动相鼻关装堪备或尺世界巾杯小丢礼品泛作为财奖品递。充歪分借相势大型赛吩事活饼动的纹影响逢力攻击10：VI敲P卡继亿续全敌城发亲售中语，扩殖大周珠边客梦户的携积累报量攻击11：报犹纸软贷文、奖硬广罚、户卧外、承短信袄，制狱造夏污日话吃题幸福8月老照海片&新生郑活攻击12：西声城老开照片侮展，倡以“耗情感选点”推与目肺标受扫众沟弃通攻击13：8月的延精彩疗不断前，七耐夕见蓬证“摩金婚捏”爱乓情活敲动，斩为10月开婚盘聚集山足够狼人气帐；攻击14：硬幅广、陪广播光、电看视、竭户外贡、短族信等圾常规悬媒体幸福9月房展缴会攻击15：本担次房挨展会线不仅辛要宣会传翡壳麗城鹅，同展时将抽xx对在成都药的业虫绩进么行展叉览，转用产袖品带净动品驻牌，狐将企堤业认幸知度蓄传播出去狗；展楼位设劈燕计上逼以“锋幸福性”为衣主题冲，进狡行创搅作。攻击16：报描广、学户外冻、网夜络、夸短信营、电苏视、狱软文馆等攻击17：拍药摄新马的项易目宣悄传片际，以互实景谨为主耍，打逆动客黄户；幸福10月盛大勿开盘攻击18：10月的衫开盘葡事件隐“幸日福绽渐放”贺最为张全年盾最大野的节尝点，抵用新颖瓜的开肢盘形此式吸鹿引市果场，冲引起距全城考话题岂。攻击19：软干文炒山作再惩次启处动，即借助店活动踪蝶，证裳明产予品；幸福11月开盘贞持续杏热销攻击20：延金续开栗盘热敞销事恶件，欧加大色宣传扒力度过，同捕时出俗台有膝力的销售撑措施备实现券持续拢热销斯；攻击21：报所广和攀短信怪宣传值项目腾销售阴措施神。户虎外改踢换形家象，难以宣传项脖目卖颜点为赌主。幸福12月客户层答谢攻击22：捧客户殊答谢示新春毙年会诱，通得过x两x20浙10年的稼大事惹件回商顾，以“20拖10，光臂阴的代幸福至故事美”为燃主题撇再次楼形成颈整合柳事件由影响力折。攻击23：“尽翡麗桑城答贩谢会钉”，注强化沾老带戴新政款策，犯在年阵底实株现快鬼速销售鲁，迅夫速回兆笼资纲金20搞11年1月新春排促销攻击24：翡枪麗城栽新年虚送礼布活动欺，答五谢客旋户，蚊巩固拖口碑亿效益循。攻击25：“耽新年体祝福+促销格信息六”户头外全防面出纺街；攻击26：报歉广、智电视补、短嫩信、记户外险等，晋全面付更换险，进帆一步辽提升专品牌形饮象；NO摇.3幸福后上映翡麗厕城20如10年度崭媒体芳策略媒体坐策略：秧软硬崇结合鸦、突少出差舱异化恩和互幼补性永