深圳某别墅物业形象定位文本

深圳溪之谷项目开发定位

2003.11开发目标 在充分利用区内之自然地貌、天然巨石、水系和生态特性的前提下，将本地块规划成以旅游、体育、休闲为配套，各种设施齐全，创造出一个深圳市独具魅力的、回归自然的、结合中外最新规划思想的豪华贵族庄园别墅。研究工作的理念和目标理念：规划设计研究是一项系统性工程，是市场研究、用地资源分析与评价、用地布局规划、建筑设计、投资分析等不同阶段工作的整合和互动。目标：充分挖掘和发挥项目的综合资源，实现项目开发的整体综合效益的最优化。本项目的工作思路项目定位研究用地布局规划成本投入分析市场研究——寻求市场机会

用地资源分析与评价用地价值分析——开发与保护地块分布（资源、价值、地缘特征）道路系统布局规划别墅组团、宅地布局规划景观、公建布局规划土石挖填方成本投入、道路、支护成本投入建安工程、景观工程、成本投入用地资源VS产品组合——地价分配成本投入分析投资效益分析与测算成本——收益可行性研究多方案分析市场研究工作内容和步骤市场定位项目SWOT分析别墅产品研究深圳别墅市场研究市场背景分析分析市场环境对项目的影响识别和描述细分市场及机会借鉴相关产品的经验总结项目特征挖掘潜力资源确定项目总体发展方向深圳别墅市场分析区域机会分析供销机会分析用地资源机会分析产品机会分析需求机会分析区域机会分析—深圳别墅分布龙翔山庄观澜豪园黄田高尔夫别墅梅花山庄福罗拉山庄观澜高尔夫别墅华侨海景山庄东丽观海山庄南澳滨海别墅南龙半岛别墅吉祥别墅龙泉山庄御海湾山庄金海滩半山海景别墅绿色高尔夫别墅翠林别墅新世界倚山别墅梧桐半山云深处天琴湾别墅万科东海岸濠信别墅碧涛苑南海小筑东方花园鲸山别墅龟山花园华侨新村御景苑月亮湾山庄青青山庄硅谷别墅波托菲诺名商高尔夫新世界豪园沙河高尔夫半山海景特发高尔夫别墅棕榈泉别墅颐园齐明别墅怡景花园金碧苑金湖山庄仙湖山庄田园居华景园润唐山庄国际会议中心深圳住宅销售构成按户型分类别墅1%26%三房及以下73%四房及以上/复式住宅6000以下60%6000到800023%8000到1000010%10000以上7%按单价分类2003上半年深圳别墅平均单价16,067元/平米山景别墅项目特征片区：集中在梧桐山、大小南山景观：山、天然植被、天然氧吧类型：独立别墅为主，TOWNHOUSE属于补充产品建筑风格：东南亚、美国乡村、现代简约，以朴素、自然为主的风格面积：300M2以下是主流，500M2以上产品极少价格：13000-15000元居多，属中档水平销售率：70%左右价格：总价普遍超过1000万，但2000万以上的项目尚属市场空白；风格：以欧式风格为主；园林环境：没有明显的特征景观：水景成为不可缺少的要素；卖点：豪华尊贵；资源稀缺；区位优势。销售率：超大户型的销售量与供应量始终保持平稳水平典型案例：半山海景、银谷别墅在售项目中面积最大的项目特征销售状况最好的项目特征价格：低于或高于深圳市平均的别墅销售价格（13000元以下的低端市场及高于20000元的高端市场）风格：低端市场偏向于东南亚风格；高端市场趋向于欧美风格；园林环境：低端市场以人造景为主，高端市场偏重自然景观；卖点：交通便利；成熟社区；综合区位。典型案例：半山海景、观澜高尔夫300平米以下别墅项目名称套数销售销售率水榭花都5959100%半山海景别墅2727100%观澜高尔夫5656100%500-900平米别墅项目名称套数销售销售率半山海景别墅22100%银谷别墅201470%产品机会分析—价格深圳历年别墅物业总体平均价格价格最高的项目特征价格：单价均在20000元左右风格：以欧美古典或简约式风格为主；园林环境：注重外部环境与内部园林的有机结合；强调局部景观的文化特征；景观：普遍以山、水（湖、海）共存成为景观的特色；卖点：人文环境；成熟社区；豪华会所或同类型消费场所资质销售率：高价位项目的销售情况普遍高于深圳市平均别墅销售率典型案例：银谷别墅、半山海景需求机会分析—客户构成亚洲客户约3%台湾、日本、新加坡等境外人士深圳市场深圳及周边客户深圳富有阶层/经商人士、向往欧美生活/乡村生活/健康生活人士、约70%高科技行业年轻新贵/企业金领深圳已有别墅的人士香港客户香港经商人士约7%高尔夫球爱好者珠三角客户约13%潮汕籍经商富豪/在珠三角有产业的人士全国客户国内大型集团公司约7%外地高官/高官子弟/知名人士项目的市场机会千万元级别的高档别墅已经出现，并且目前销售势头不错山景别墅目前尚无顶级项目，存在市场空白景观资源（山谷+溪流）和用地规模优势是支撑本项目的基本点未来便捷的交通条件缩短了与市区的空间距离和心理距离别墅产品研究—HOUSE舒适、便利的都市生活宅地面积有限批量设计的同质化产品以人工景观为主城市基础设施和完善的小区配套满足小康阶层的心理需求HOUSE-现实别墅崖产品纱研究欲—V松IL奥LA奢侈链、随颤意的争郊野固生活讲究峡建筑李的独炸特性浊，根路据用杰地和主人锄的情飘况定咱制较大根的宅闸地面鼻积独享扬多种朴自然烟景观督的组预合，序注重公与自漆然的影协调斯性自成区一体夕的道忆路、出设施矛和安蜜防等垮配套纠服务旋系统满足嫌显示亭权贵肯阶层格的心漠理需洁求VILLA-梦想高档构别墅老客户匪特征时代周经济兄的代因表人个物，犬拥有爪财富丝式王国具有斩全球爷化视驱野和崖国际幻玉化观雪念钟情叛纯自逝然的雨背景惯和顶艘级建业筑追求“珍疏品化监”的生轿活含蓄远内敛摧、深像藏不掠露、秤不事自张扬哄的处跃世作辅风认为叔顶级谅的房丙子并档不难世得，寸天然任河流仆、大瘦面积略的森近林和俱珍贵守的土胃地才乐是稀枣缺资改源。市场治研究蛋结论宏观安经济穴的快测速稳喇定发尝展和积深圳丙二次蠢创业巧的机直会为金本项缴目发尚展极认品别唱墅物帜业提泡供了雾市场狼可能晨，深圳珍对极姐品别浙墅的忙市场玩需求雾已逐皆步显支现；目前踢深圳料别墅赏市场仰一定包的成黑熟态偷势和落有待鼻提高定的现拌状，宇是本愁项目趟发展竿高档朴别墅架物业惨的基现础；未来辈市场驰的发氧展趋旷势和贼竞争零态势品是本贺项目棍即将尊面临毒的重牵要问种题；通过挺市场甲分析披，深眨圳目侦前尚德无真按正意盐义的备极品励别墅刻，此忘细分跑市场其存在支较大趟机会访；市场抢定位良—总梅体定轻位利用斑羊台从山独间特的规景观桶、生义态资暮源和拨优良晌的交示通设敞施，妄打造火国内熔的顶作级山豪庄别成墅，伍为喜绒爱特籍区生枯活环牌境的叫国内廊外尊磁贵人巩士提禾供一估处量元身度漫作的遵高尚日居所牧。市场萌定位琴—目遣标客近户群工作谎、生斜活在祖深圳欧的富咸有人狗士向往塘深圳嫁宽松脾政治暮经济讽环境昌的国葱内权振贵阶闪层在珠疯三角奏地区六拥有趟投资势和实巡寿业的晋港台塑及东筋南亚售富商国内继娱乐把界、难体育览界明梳星、低知名夺人士实力研企业辫、知园名机摇构的抗商务币会所高档伯物业悦的投田资者市场荡定位浅—档蔽次定千位豪华阁尊贵抓庄园羽府邸国内津顶级抽高尚签社区引领省深圳狱高档撇别墅张市场创造垒“珍额品化膊”生谢活的皮典范本次健工作拘的主胳要内妹容——狗项保目的易物业智定位——世项质目的僚形象冠定位深圳恰溪之存谷项均目开菜发定艺位物业验定位勇—擦—用途尼细分稀缺退的用拨地规替模资链源独具程魅力盖的自禾然景波观良好川的交涌通便认捷度明确慈的目锻标客钻户群阻体第一读居所裙：仗第二意居所秃=奋5准：半5物业仔定位第一劈燕居所观：用蜡于长颜期或点主要运居住赌的物或业针对蛮的客滋户：工作妹、生劲活及泛家人办的活角动地笛点长馒期固咱定在笨深圳御的客层户，蕉包括把深圳忌居民栋、外思地户高籍的志长期业居住木、工浩作在离深圳供的人革士；在珠愤三角锁经商姑，但帖主要扑生活艇在深慎圳的柄人士弊；物业疑定位客户夺分析购买朴目的造：以成检功的俯个人传经商鹅人士拍为主晴，购估置别先墅着侮重于掩提高赤个人稿社会钉身份竟和提慢高个酿人的弄生活盘品位垒格调向往仁自在润的有豪个性铃的生童活方掏式作为秒第一亦居所娘目前牢仍以棉居住裁为主炉，同登时兼证备度胜假功掀能，轰看重遵投资淋前景对物驼业的骂要求预：追求紧居住券环境看和档野次的露同时膏，非具常注庆重居添住的勉实用劈燕性；竿要求阳别墅沫内空遭间设允计充旅分考穷虑居草住用疮途，要求东居住湖单位痛面积胖要大屋，特车别是检花园怕面积药要求亮较大，希垮望有控更多潜的家扰庭活来动空赏间工作畅之余必与外趴界的抵交流吴不多努，同单时要嫁求项辞目尊窗贵，前以体巷现个勒人的出社会码地位脖，着观重项赤目所衔营造双的个包性化长文化完品牌由于拔客户牌非富尝即贵丛，身毙份显布赫，克对居栽住小希区的缴物业片管理钩，以红及安区全性维和私束密性环的要投求非两常高物业第定位客户离心态合分析此类度客户牌以正储常渠芳道经由商为啦主，因生意尽经历后比较怕顺利喜，经爹过多宾年的挪资产绳积累逆，目库前的阔经济职实力肌雄厚个人扩社会峰阅历动非常捉广阔普，对恶社会岩，对株人生赢，都高有着仍较深末刻的肯体会镇，不婶会盲妻目跟现从，励从而酒向往见有个凉性，贴高品衣位的钟生活坦方式追求宁较为因平和描的居宁住心薄态，爹享受支阳光楚、大布自然此类粉客户赏非常刻自信映，十侧分肯拢定自脂己的枯判断辛能力经多里次置盼业，鞋对置犁业情止况非故常清德楚，彼不会古冲动陷，再凭不会哥盲目叮，往喂往对壳发展嫩商的借背景剥以及虏实力嗓较为璃重视向往汇自然摸主题羡的生染活方难式，墓要求尖项目俊具有颠较多土高档薪次的蛾休闲械配套风设施物业板定位第二抚居所辱：不慨以长曾期居臣住为艇目的姿的阶贱段性轿居住到物业针对遵的客锯户：向往剃深圳愉宽松械的政校治环锋境的冒国内春富有怠的高提官或抖高干肉子弟国内叮娱乐巴界、响体育桐界明桥星，纠向往兵项目完绝佳桨的自绞然资飘源，如同时容体现酒个人统社会那身份坚的人宫士；现在姐工作喂、生士活在雷深圳沃的富缓有人林士，萝以暂毕时性曲居住椅和投替资为杏主要球目的抚的人北士在珠冒三角暂经商陷的人泛士，元为了参充分港提高使个人游社会脆身份葡以及痛提高踏生活更品位优的人蝴士；少量栗的用樱作商枕务用盗途的肥机构物业孟定位客户芒分析购买脂目的驱：以度歇假、冻短期导居住轧以及症商务猾用途秋为主用于每接待冰重要循来宾请的商陡务用衣途；看重搬投资执前景对物察业的调要求屑：对项呆目所预在区闹域的忆依赖深性不萌强，将对区昼域的雀配套草等不暂会非车常重霉视，侧但对驶项目蜡自身手的环练境景中观、澡档次召等要规求非誓常高偶，要层求项轿目不慌仅在刻深圳蝴，甚逼至在己国内躬都要驳具备醋顶端闸别墅暑物业恢档次裤的优世势；要求焰别墅冤有高眨品位切和浓塘郁的付文化蔽气息俱，要纷求室首内布忆置个取性化庄，尤龙其要姜求主惑人房振宽敞岩、舒困适；别墅终的面扁积大宏小在舰满足登主要务功能两之后投，不墙宜过彼大愈；同样宋对居悲住小训区的牌物业恼管理炭，以灵及安洪全性竖和私利密性短有非镜常高橡的要乘求物业王定位客户葱心态搞分析用作栽第二断居所郊的客夕户群结的置洒业心男态较拥为复竟杂国内兰高官待司或改其子堤弟购战置，裕以转容移资坊金为幸主要颂目的拨。同尖时，方也提跑高个营人的泽生活奔品位洋；注北重物因业的婚景观昆以及组物业镇的外弄型气择派，态十分韵的注添重生光活的景私密折性以鼓及安抹全性蚊，而泛对项外目的谱区位捞、配含套反谁求其悟次渣；国内滔的各妄类型浙明星舱购置辞，以膏提高舰其生斗活格义调为仙目的阅，此骡类客志户由兵于经翅常来芹往世外界各欣地，耽见识争较广河，但良由于轨文化另水平嫩一般蝇，欠合缺个奶人见奔地，那往往绑会跟开潮流认同首资源港的唯牧一性曾和绝鼠版的狼顶级寸别墅靠物业妖，看占好未笨来的帅投资决升值坑前景沟，但娱短期潜内仍跳以深阿圳市谅内的扛居住汪物业就作为取第一离居住袋物业阔。对洋生活落、对并人生知都有免着较佳高的叮认识利用狗公司林的财塑产购物买，限产权视属于狂公司眨，但都更多抢的是启用作滔个人切享用宝。此踩类客株户对霜物业在的细扰节不街太注画意，领而是费注重水物业别的休柏闲生吼活配普套物业运定位物业夏建筑拘规模臭类型方与比窃例根据战深圳梳别墅留市场梦研究纪结论典、用局地条浙件及背潜力拐分析眉、物响业用倒途细肢分研晴究，建议梦本项助目物吸业建竞筑规辱模分椒为三膝个类培型：35砌0文—匠48画0平慢方米喂独立矛型别焰墅：循50秆%（米套数坊比）探；主要枪针对隐第二爹居所使用途针的客遇户群评，规带划总如量占号别墅选总套央数约恭50叮%60究0舰—栽88尝0平摇方米师独立泼型别类墅：少35渡%（觉套数首比）呆；主要昼针对妇第一宁居所惹以居顶住为找主要快用途展的客母户群无，规态划总旗量占霸别墅甩总套把数约鸟35砌%。10批00帅—茅1睡20柜0平辨方米孕独立骗型别诱墅：闻15核%（键套数报比）以长薯期居钉住为底主要料目的矿，多悬属于剥商界纠顶级郑成功疾人士竭。由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