2023年拆迁调研报告题目(13篇)

2023年拆迁调研报告题目(13篇)

书目

第1篇拆迁办践行科学发展观调研报告

第2篇拆迁安置工作调研报告

第3篇集体土地房屋拆迁法律问题调研报告

第4篇安置房建设及拆迁安置工作调研报告

第5篇文明拆迁与社会稳定问题探讨调研报告

第6篇拆迁安置调研报告

第7篇关于文明拆迁的调研报告

第8篇关于我区拆迁安置工作中重点难点问题的调研报告

第9篇拆迁改造建设工作中对城市改造与城市化相识的调研报告

第10篇优秀拆迁工作状况调研报告

第11篇浅谈城市拆迁安置中纠纷的调解调研报告

第12篇关于拆迁安置工作的调研报告

第13篇关于我区拆迁安置工作重点难点问题的调研报告

拆迁办践行科学发展观调研报告

拆迁办践行科学发展观调研报告

城中村拆迁改造的探讨

在深化贯彻科学发展观的新形势下，随着城市化和城市现代化进程的不断加快，城市地域规模快速扩张，一些过去是农村的区域已逐步纳入城市规划范围，这些城中村在城市的发展中存在着诸多不协调现象，对城市的面貌，城市的品尝和市民的生活质量带来了不同程度的影响。尤其是行政区划调整后，城市并存的二元结构依旧明显，成为“都市里的村庄”，一方面，这些“城中村”基础设施薄弱，建筑布局零乱，环境卫生差，不适应现代城市建设和管理的要求，成为城市管理的“盲点”。另一方面，“城中村”居民的就业，社会保障等基本社会保障跟不上农夫身份转变的步伐，形成了社会不稳定因素。因此，切实解决“城中村”问题，不仅是深化贯彻科学发展观，加快推动城市现代化进程的重要举措，也是快速改善城市整体形象，全面提高群众生活质量的迫切要求。

一、城中村的基本状况

“城中村”，是指所在地域进入城区或城市建设区，基本无土地或只有少量土地可耕，在房地产权属，享受和执行的政策，户籍和行政管理体制，思想观念和生活习俗等，仍保留着农村形态的村落。“城中村”大体可分三种类型。第一种：“中心型”，即地理位置处在市中心区，被城市建筑所包围，基本无土地。其次种：“延长型”，即地理位置处在城郊结合部和城市建设区，有少量农用土地。第三种，“边缘型”，即地理位置处在城市近郊，有较多的农用土地，已纳入近期城市规划发展范围。据调查，我县的毛家巷属典型的“中心型”城中村，其位置于我县兴隆路以南，文成路以北，文成中路以东，栖云南路以西的区域范围内，四周楼群排列，合围在楼群之中。象这种类型的城中村还有位于_____县文成小学对面城关镇城关村三社的十几户农夫，城关镇北关村五社的4户农夫，位于一悟路。属于其次种“延长性”类型的城中村有城关镇北关村八社的农户，位于环城西路南段。目前，我县的城中村基本属于前两种类型，随着城市建设的快速发展，第三种“边缘性’城中村也将出现。

城中村因其形成的缘由不同而具有很多特点。一是多数村落处在城市繁华地段，是名副其实的“都市村庄”，生活环境同市民一样；二是大部分土地被城市建设征用，村民基本不从事农业，转而从事第三产业或在企业工作；三是大部分农户都有农房出租，有的还有营业房出租；四是相当一部分村民的收入比城里一般市民高，生活富足，不愿农转非；五是人口构成多元化。有的村民已农转非，有的还是农业户口，一些外地人与城中村村民结婚，户口还未批准迁入，一些外地人在农村买地建房居住，户口管理还在原籍；还有大量外来人员租房居住。

“城中村”形成的缘由分析:城市的快速发展，须要通过征收周边农村的土地获得扩展的空间。土地被征收了，当地的农夫还留在原居住地上，并且保留一部分供他们建房居住的宅基地，“城中村“的问题逐步显现。可以说，我国城市的快速扩张是造成“城中村’问题日益突出的普遍缘由。换言之，“城中村”是城市现代化建设推动过程中的必定产物。除了上述的共性缘由外，还有以下几个方面的因素：

1、主城区本身的建设任务繁重，无暇顾及“城中村”的改造，是形成“城中村”的客观缘由。

2、缺少限制性具体规划，过分追求城市开发过程中的利益最大化，是“城中村”未能彻底改造的重要缘由。“城中村”大多处于没有限制性详规指导或者是大规模开发后遗留下来的区域，城市开发建设过程“吃肉留骨”的现象较为普遍。开发商往往对那些好开发、易赚钱的“黄金地段”感爱好，情愿先行开发，而那些开发周期长、拆迁任务重的地块则受到冷落，长期搁置。当地的居民只能接着生活在开发地块的中间地带，无法变更“城中村”面貌。另外，由于规划建设的实施存在时序问题，而协议出让土地政策缺乏有效限制开发时序的手段，现行的政策对开发商的建设时序也没有明确的要求，从而造成一些地块长期搁置未能按时开发。

3、长期分割的城乡二元管理体制，是形成“城中村”的深层缘由。“城中村”作为城市化过程中一种独特的现象，在管理体制上，一方面它作为城市社区的组成部分，必需接受城市政府的领导，应当在城市社区管理体制下运行；另一方面它又属于农村社区，在土地制度、生产组织制度等方面必需执行农村社区管理体制，从而构成了管理体制上的交叉性。大量的“城中村”是历次区划调整中由郊区干脆划入城区的，长期的农村管理体制形成了相对独立的生产生活方式，难以根据城市管理体制进行管理，造成“城中村”的规划、建设、管理长期处于混乱和无序状态。同时，这些原来的“村庄”道路基础设施、公共设施严峻建设滞后，进一步从整体上破坏了城市面貌。

4、农村土地全部制性质是制约“城中村”城市化进程的重要因素。农村土地的集体全部和宅基地政策，使村民可以低价甚至无偿地获得土地运用权，在受到外部利益的刺激和诱惑下，“城中村”的居民就有可能不再遵守集体土地运用的各种规范，这就必定出现了“城中村”现实存在的情形：大量的违章违规建筑，而没有任何规划与建设部门的批准文书，当然也就没有土地运用证和房屋产权证；以土地入股兴办各类经济实体；用集体土地进行非法的房地产开发等。由于“城中村”集体土地的边缘性、困难性和相对于国有土地运用权的低廉性，使它拥有旺盛的需求市场，“城中村”也得以长期存在。

二、城中村拆迁改造存在的问题

当前，推动旧城改造最主要的制约因素是拆迁难问题。导致拆迁难的缘由详细有四个方面：

（一）拆迁补偿价格低。居民普遍反映房屋拆迁中的货币补偿水平偏低，不少低收入拆迁居民拿着有限的拆迁补偿资金难以买到相应的住房。危旧房屋集中地区困难家庭较多，由于补偿资金太少，被拆迁户没有经济实力购买新居。购买新居时房型自然增长面积及迁居中的费用支出，也会增加拆迁户的经济负担。这样造成被拆迁户抵触心情很大。

（二）安置还建落实难。开发企业在办理拆迁手续时，根据规定必需打算30%的安置房源。但实际操作时，许多房源仅处于中介信息状态，且有些户型、二手房房型，满意不了拆迁户的要求，产权置换难以落实到位。经济适用房、小户型还建商品房、开发商自建还建房在开发建设中的比例偏低，能供应的安置现房源有限，不能实现点对点的安置。这些造成拆迁还建安置难。

（三）利益调整平衡难。对违法建筑补偿、住宅改商业用房建筑补偿、房屋置换差价补偿等问题缺乏统一政策指导，简单形成执行标准不一，被拆迁人难以接受。住宅改商业用房房主的利益冲突明显，拆迁后，住户失去赖以生存的“自留地”，产生巨大的经济冲突冲突；部分人认为新居售价较高，开发商赚取超额利润，使一些老百姓出现新的“住房难”问题，从而产生“心理失衡”。

（四）拆迁依法实际操作难。在实际工作中，依据《城市房屋拆迁管理条例》等法规进行操作，缺少必要的刚性保障机制，往往形成“有法难依”、“依法难拆”的被动局面。许多开发商和代办企业在实际操作中，只能以“思想工作”加“实惠条件”推动拆迁，甚至违规追加拆迁补偿，严峻影响拆迁补偿价格政策的肃穆性和权威性。

由于“城中村”形成的诸多缘由，其存在的问题还包括：

1、用地和建设缺乏统一规划和管理。违法用地和违章建筑屡禁不止，形成的面积大，牵涉的人口多；建筑物杂乱无章，间距、通风、采光、消防等设施不符合要求；教化、体育、市政和生活配套设施缺乏，道路狭窄，管线杂乱，供水、排水设施简陋，公共绿地少、环境卫生差；土地利用率低，资源奢侈严峻；因土

地问题、违章建筑问题引发的冲突多，阻碍城市建设和经济社会发展。

2、行政管理与集体经济运作不规范。村集体资产的合法手续不完善，产权不明晰，村企不分；集体经济薄弱，其收入只够公共开支。

3、村民就业困难。土地被征拨后，中青年村民们都想找份工作干，由于文化偏低，缺乏专业技术特长等缘由找不到合适工作，虽有房屋出租收入，村民的总体生活水平和生活质量不高。

4、历史遗留问题多。由于部分村存在着历史遗留问题，“城中村”改造规划无法实施，建设布局较为混乱。一些城中村住宅建设主要目的就是为了增加家庭收入，因此村庄建设密度较高，乱搭乱建比较严峻，肯定程度上影响了市容市貌。

5、改造工作困难较大。改造过程中还存在违章建筑拆迁补偿难问题，对拆迁改造带来很大的阻碍。

城中村改造的难点分析：随着城市化进程的不断推动，“城中村”带来的负面作用越来越明显。因此，加快“城中村”改造既是实现城市现代化的须要，也是提高居民生活质量、切实解决“城中村”居民根本出路的必定要求。目前要解决这个问题，在详细操作层面上还存在许多困难。归纳起来，主要有以下几个方面的障碍：

1、“城中村”改造所需的资金投入总量非常巨大。“城中村”改造的经济成本巨大，主要包括以下费用：集体土地变成国有土地的征用费，改造或重建农夫住宅的成本费用，农夫自住房屋变更为居民商品房的变更费用，集体经济组织改为法人公司的变更、资产评估费用以及改造后原公共设施的建设管理费用等。可以说，“城中村”改造的资金投入涉及到征地、拆迁、安置、建设等各个环节。

2、“城中村”的拆迁安置政策连接不够。由于“城中村”的土地性质、居民身份的多样性和困难性，甚至在同一个村补偿标准都不一样，造成村民之间的相互攀比，从而增加拆迁难度。导致这种现象的主要缘由是“城中村”拆迁政策之间的连接不够，主要表现在以下几个方面：一是土地性质的不同导致居民拆迁的补偿标准不一。二是一般性的城市改造拆迁和重大基础设施项目征地拆迁的补偿标准不一样。

3、“城中村”改造缺乏相关的配套政策支持。“城中村”的改造是涉及土地利用制度、财政体制、投资体制、城市管理体制、行政管理体制等困难问题。目前国家的法律法规并没有明确统一的规定，因而在工作上也没有统一的执行标准。从我县的状况看，部分“城中村”的集体土地、集体资产还占很大比重，由于村集体经济组织的集体资产归全体村民全部，涉及村民的切身利益，资产处置问题非常敏感。“城中村”在土地征用之前基本上没有对集体资产进行必要的处置，甚至一些区、街道在征地过程中平调、挪用集体资产，不仅导致了集体资产权属不清、管理混乱，还干脆损害了农夫的权益。

4、“城中村”居民的就业、参保问题难以解决。目前“城中村”居民就业的相关政策并不非常明确，而且这些居民的文化素养普遍不高，且缺乏从事非农产业的阅历和必要的劳动技能，在激烈的劳动力市场竞争中明显处于劣势，就业率很低。因此在这种状况下，完善的社会保障体系就成为“城中村”居民最终的“爱护伞”。据调查，目前“城中村”实行的是农村社会保险体制，即便如此，参与农村养老保险的居民也只有20%的人情愿持续缴费。更为重要的是，农保体制如何逐步过渡到城保体制，将是制约“城中村”改造的一大难题。

三、城中村拆迁改造的解决对策

(一)加强组织领导。“城中村”已经成为制约城市功能拓展、城乡融合和居民生活质量改善的障碍，对环境和社会治安管理也带来了巨大的压力。推动“城中村”改造是一项非常艰难的工作，涉及各级政府之间、部门之间职权利的协调和住户巨大经济利益的平衡，政策性强，操作性强，工作量大，状况困难，须要各级党委政府切实摆上重要位置，细心组织，扎实推动。首要的是要形成各级各部门职责分工明确、协同协作的城中村改造推动机制。可以借鉴大城市的做法，建立县、镇两级城中村改造领导协调组织，由政府分管领导牵头，安排、财政、国土、规划、建设、城管、房管、农经、劳动、民政、公安等部门参加，抽调各单位相关业务人员，成立城中村改造办公室，加强“城中村”改造规划、拆迁安置、用地支配、征用补偿、待遇转换、管理转型等工作的统筹协调。同时，要明确各级分工，督促检查各项工作。有关部门各司其职，为城中村改造工作供应指导、帮助和服务，确保城中村改造工作平稳有序推动。

(二)强化规划引导。为解决历史遗留问题，杜绝新城中村的产生，要抓紧制订城中村改造专项规划。根据“消化存量、限制增量，整体规划、分步实施”的要求，制订城中村改造进度安排。对无土地的城中村，可以分批下达改造任务；对市政设施项目、重大开发项目需征用拆迁且已列入改造规划的村庄，必需同步实行整体拆迁安置；对征占用地导致人均土地不足0.2亩的村庄必需同步启动整体拆迁安置。同时，要逐村做好开发改造具体规划。尽快推行农村房屋合法产权登记，刚好做好城市规划区、功能开发区农村住户、房屋、用地等调查登记工作，为拆迁安置规划和拆迁补偿供应基础资料。与城市总体规划和土地利用总体规划相连接，根据就地、就近安置的原则，制定完善农村拆迁安置用地规划。安置地规划一经确定，未经法定程序不得更改占用安置地块。

(三)创新改造模式。城中村改造面大量广，单靠政府难以完成，须要动员社会力气共同实施，主动探究“政府引导，市场运作”的路子。应依据城中村的不同类型，选择相宜的改造模式。对各级政府重大项目开发涉及城中村，以同级政府土地储备中心代表政府作为实施主体，在与村及住户签定安置协议后，托付城建部门、房产开发企业或建筑企业代建安置房，托付拆迁单位实施拆迁。对单一的城中村改造项目，可以在限定建设地块面积、限定规划要求、执行政府拆迁安置政策的前提下，优先由本村集体经济组织实施拆迁改造，允许安置剩余房屋推向市场，以房产出让收入平衡安置成本，平衡有余作为村集体收入，难以自求平衡的，应赐予相应补助。村级开发模式可以发挥村级组织对村内状况熟识、有民主决策机制的优势，促进拆迁安置冲突内部消化。对村级没有力气或不愿组织实施的，可以在完成拆迁工作后托付企业代建或招标建设，也可以实行安置项目与一般房产开发项目“打包”招标建设。对资金平衡缺口较大，企业与村级经济组织都不愿开发的安置项目，应由土地储备中心负责组织实施。

(四)完善政策措施。一是筹资政策。建立城中村改造资金特地帐户，筹集启动资金，实行封闭运行，保障拆迁安置前期投入须要，待无地城中村改造完毕、资金运转有余后，可适当用于城建配套项目建设。二是安置用地优先政策。合理划分城中村，在与城市功能协调的前提下，优先支配安置用地，在片区内就地就近选地、集中连片安置。企业用房拆迁，在坚持货币安置的前提下，对确需换地安置的，由政府统一组织进行跨区安置。三是税费实惠政策。城中村改造项目适用重点项目办理程序，地方税费减半收取；无地城中村改造项目视同“实事工程”，免除大市政配套，实行“一村一策”。四是完善拆迁补偿政策。充分体现农村宅基地公允安排原则，对因规划限制、人户增加、无力建房等缘由造成房屋面积没有达到规定标准的，在补偿安置中以户或人为核定依据予以补足。实施廉租房制度，解决城中村拆迁中城镇居民困难户的居住安置问题。五是集体资产补偿政策。对集体道路、河道、广场等公益性集体土地，村庄容积率低于安置小区的节余土地，已经融入城市的村集体道路、边角地等零星土地应刚好予以征用补偿，合理支配村级发展留用地，妥当处理集体企业用地转为国有土地问题，维护村集体经济利益。

(五)推动配套改革。“城中村”改造不能单项突进，应当实行配套措施，加快农村体制向城市体制的整体转换，促进传统农村居民向现代城市居民演化。一是要深化集体经济组织股份合作制改革。二是要加快推动撤村改社区工作。三是要推动原村民与城市居民的保障一体化。

(六)改进工作方法。“城中村”改造涉及很多环节，关系改造对象的干脆经济利益，只有深化细致地做好群众的思想工作，合理进行时序支配，才能平稳有序推动。一般“城中村”改造项目应当在绝大多数住户要求的前提下进入启动程序，根据“先安置后拆迁，先拆迁后出让”的原则，规范改造拆迁程序。对列入改造规划的城中村，提前做好资料调查、入户测量和房产确权等基础工作，并建立档案。对即将改造的城中村，必需将总体安置方案和分户安置方案公告，广泛听取群众看法，合理调整完善，一经确定，不得随意更改。原地安置的要先建安置房再出让土地；就近安置的，要先安置后拆迁，再出让。这种先建房后拆迁的程序支配，有利于消退住户疑虑，尽管在土地、资金周转上有肯定要求，但是可以节约拆迁安置过渡成本，加快安置进度。为保障拆迁安置总体进度，安置房建设完成后住户不愿搬迁的，可以先用于其他“城中村”的安置。要发挥街道、村等基层组织的作用，做好宣扬发动、政策说明、帮困解难工作。

拆迁安置工作调研报告

拆迁安置工作是转型增速的基础、是赶超发展的依托、也是提升锡山城市形象和发展实力的大局所系。今年9月下旬以来，区人大常委会成立了由主要领导及分工领导带队，相关工作机构负责人参与的调研组，到基层各板块分别走访了解状况，并组织建设、房管、国土、规划、民政等相关职能部门召开座谈会听取看法。现将调研及思索的有关状况综述如下：

一、拆迁安置工作成果显著

近年来，尤其是今年以来，全区各级紧紧围绕区委、区政府的工作部署，围绕项目抓拆迁，关注民生抓安置，在任务重、压力大的状况下，表现出在困难面前不回避、在压力面前不退缩的精神状态，以前所未有的强度、速度、力度推动拆迁工作，同时也较好地确保了社会和谐稳定。至10月底，全区累计完成拆迁量444万平方米，安置房建设项目开工45个，总面积达421.6万平方米，为全区转型提升、赶超发展奠定了坚实基础。

1．目标明确，相识统一。大拆迁、大发展，不拆迁、难发展。拆迁与安置相辅相成，解决好安置可以促进和推动拆迁。各板块思想高度统一，相识高度一样，都把拆迁安置摆上了突出位置，作为当前促进转型升级、加快赶超发展的首选环节。特殊是今年以来，全区统一确立了以项目定拆迁的基本思路，明确了安置房腾地、重点工程、经营性地块、产业园区项目、社会事业项目等五大类拆迁项目。以建促拆、安置先行的理念得到进一步强化，安置工作被放在了更加突出的位置。

2．程序规范，举措有力。拆迁工作措施有力，各板块突出依法操作，根据依法拆迁、规范拆迁的要求，加大征地拆迁前期各项手续的办理力度，做到依法依规拆迁。动迁工作思路严密，发扬了钉劲、韧劲、磨劲，不厌其烦、不遗余力做动员拆迁工作。同时，严格执行拆迁政策，通过建立工作制度，规范各项操作程序，做到公允、公正、公开。如安镇街道明确要求对住宅拆迁建筑面积、合法面积、安置面积等信息进行统一上墙公示，主动接受群众监督；东亭、东北塘街道对非住宅拆迁建立严格的会审制度，通过层层把关，确保非住宅拆迁补偿的公允、公正。安置工作措施有力，顺应时代发展的潮流，各板块根据商品房的要求建设安置房，部分板块规划设计建设了一批品质上乘、环境美丽、设施齐全的小高层和高层精品安置房小区。

3、想方设法，帮助安置。为妥当处理和解决被拆迁群众的过渡安置问题，各板块动足了脑筋，想尽了方法，通过挖掘整合各方面资源，尽最大努力帮助他们解决过渡安置的问题。如东亭街道大力创新安置工作方式，出台安置房承租方法，努力缓解安置工作的压力，并依据实际状况，落实一批临时安置房，酌情提高了过渡费标准。锡北镇、安镇街道等对在外过渡拆迁户办理婚丧事，赐予特殊的经济补贴，开展暑期走访慰问，向在外过渡的每户家庭发放肯定数额的高温慰问金。鹅湖、羊尖、东港、东北塘、云林、厚桥等地分别通过建设临时过渡房、租赁轻纺城、印刷包装城等部分闲置用房和改建老医院、老中学、厂房等方法帮助解决老弱病残等困难家庭的临时过渡安置。政府的这一系列为民举措，也得到了群众的广泛认可和拥护。

二、拆迁安置工作面临的困难和问题

调研中，各板块及有关部门针对当前拆迁安置工作，也集中反映了一些困难和问题，主要有以下四个方面：

1．安置房建设有待加快。当前，安置房短缺是干脆导致拆迁工作进展缓慢的最大阻碍。调研中反映，安置优先的理念尚未坚固确立，加之用地指标收紧、前期手续办理不刚好、建设单位施工力气不足以及小高层和高层安置房建设周期长、质量要求高等因素，是导致当前安置房建设迟缓的主要缘由。目前我区累计有过渡户12680户（其中全过渡8865户，半过渡3815户），全区安置房缺口较大，多数过渡户须要2年左右时间才能全部安置到位。从调研中也了解到，安置过渡费支出数额较大，已成为各板块的重要负担。无论是从加快安置拆迁群众，还是减轻财政压力方面考虑，都要求各板块高度重视，加快安置房的建设。

2．清点工作有待突破。尽管目前全区拆迁的总体进度较快，但部分项目，由于少数居民没有完成拆迁，未能实现项目的整体拆平，也导致了一些优质的大项目不能快速引进落地，对后续发展造成了影响。一些即将交地的重点出让地块，由于拆迁工作不能按时到位，也将面临违约风险。今年已启动的121个拆迁项目仅有52个完成清点可交地，占拆迁项目总量的47%。有15个项目因为存在十户以下居民没有完成拆迁而没有最终拆平，已经严峻影响并制约了我区项目拆迁工作的整体成效。

3．拆迁工作氛围有待改善。媒体和社会舆论过度报道时有发生的拆迁事务，引发了部分群众对拆迁工作的片面理解。拆迁宏观政策趋紧，国家房屋征收与补偿条例即将出台，在此大环境下，不行否认在肯定程度上也造成了我区拆迁工作人员的“瞻前顾后”、“缩手缩脚”。部分群众对拆迁补偿的期望值过高，也增加了拆迁工作的难度。为此，改善好、营造好区内的拆迁环境很有必要。

4．腾地利用率有待提高。绝大多数群众顾全大局，拆迁易家，为地方建设发展腾出了空间，作出了贡献和牺牲。当前，他们对政府拆迁土地的利用建设充溢了期盼。通过近年来对拆迁工作的大力推动，全区为加快转型赶超供应了土地资源储备。从目前驾驭的状况看，由于招商选资、项目引进工作成效还不够显著，对这部分已拆出土地的总体利用率还不是很高，符合产业发展的优质项目入驻不多，拆迁带来的发展优势还未能完全凸显。

三、做好拆迁安置工作的几点建议

城市建设发展的最终目的是让人民群众共享城市建设成果，实现城市发展与人民群众改善居住条件的双赢。当前，全区各级各部门须要把合理安置拆迁群众、提升居民居住质量贯穿于城市拆迁建设的全过程，做到将改善城市面貌与提高群众生活质量有机结合，让拆迁切实提高人民群众的华蜜指数，使拆迁工作顺民意、达民情、暖民心。

1．立足当前，着眼超前，加快高品质安置房建设。随着城市建设的深化推动，安置房建设将成为当前及今后一个时期最大的民生工程。各级各部门应高度重视，努力把这项民生工程办实、办好。一是加快建设。以实现“零过渡”为目标，依据过渡规模和拆迁安排，在做好需求分析和安排预料的基础上，科学放量安置房规模，优先支配安排，优先保障资金，优先配备人员，加快安置房启动实施，确保安置房建设逐步还清旧账，不欠新账，适度超前。二是提升品质。大力推广东亭、东北塘、安镇街道把最好的地段用于建设高品质安置房的好做法，优先选择地段好、配套齐、环境优的地块，高标准规划建设拆迁安置房，主动引入实力强、品牌优、社会责任感强的优秀房地产企业参加建设。通过强化设计，完善社区环境、生活服务、景观绿化等居住与配套服务功能，实现安置房建设品质的新提升。三是完善手续。各板块应严格根据有关规定，超前谋划，主动连接，加快办理安置房建设有关手续，务必做到手续齐全后方能动工建设。

2．突出重点，依法操作，确保拆迁安置工作的顺当推动。做好拆迁安置工作，要突出实施清点、“净地”出让、政策完善、安置房办证、拆迁企业职工和被征地农夫就业这些重点，坚持依法操作，有序推动。一是抓好实施清点。接着发扬“5+2”、“白加黑”的工作干劲，勇于攻坚克难，突破工作难点，组织实施好清点工作，力求实现整体拆平，确保一批重大项目的入驻。仔细分析探讨“钉子户”形成的缘由，依法合理利用行政裁决和行政强拆手段，实行一些有效的对策，特殊要注意防止一些“钉子户”抱团的状况。二是坚持“净地”出让。“毛地”出让一方面不利于拆迁的进行，易引发社会冲突；另一方面逾期不能完成拆平交地，政府还将面临地块出让违约的风险。从加快项目建设和保障社会稳定的角度考虑，提倡国有土地挂牌要坚持“净地”出让。三是完善拆迁政策。在深化调研，充分了解基层实际和群众意愿的基础上，对当前我区现有的拆迁政策进行梳理和完善，从有利于民生的角度动身，尽可能的做到统一，逐步提高补偿标准，使制定的政策更趋于科学、合理，易于被广阔群众所接受。同时，保持政策的平衡性、稳定性和连续性，加强对拆迁政策实施操作的统一管理，把拆迁工作的各个环节都置于广阔群众的监督之下，提高拆迁工作的公信力，避开因拆迁不公而引发冲突。对于老、弱、病、残等特别困难家庭，应充分体现政府关怀，做到依法拆迁、友情操作，全力帮助解决他们的合理要求和困难。四是加快安置房办证。办理安置房“两证”，既是维护被拆迁人合法权益的现实须要，也是政府关注民生、服务民生的重要举措。当前，要努力通过各项工作的完善，为申请安置房“两证”办理创建条件。接着以深化开展安置房建设清理规范工作为契机，刚好完善建设项目土地、规划、建设、安置等手续，做到在竣工验收前完成全部手续，确保能够尽快进入办证程序。针对安置房大修理基金的归集问题，应尽快列出明确安排逐步加以推动。五是高度关注拆迁企业职工和被征地农夫就业问题。近年来，东亭、东北塘、安镇街道等地非住宅拆迁超过了拆迁总量的一半以上。由于不少本地搬迁企业达不到入园标准，选择关闭停产或迁至异地发展，不少职工不愿随企业搬迁，面临失业或者再就业。据区人保局近期在东亭、安镇街道开展的一项调查数据反映，xx年1月份以来，因拆迁企业关闭停产和不愿随企业搬迁而解除劳动关系的本地职工有266人。这些职工的就业问题须要引起广泛关注。同时，拆迁项目的快速推动，导致不少农夫放弃土地承包经营权，须要高度关注被征地农夫就业工作。区各有关部门应通过加大转岗培训、组织专场聘请、扶持创业和开发公益性岗位等途径，不断拓宽就业渠道，努力实现拆迁企业失业职工和被征地农夫的就业工作。

3．强化宣扬，注意引导，营造锡山拆迁的良好氛围。良好的宣扬氛围是拆迁工作有效推动的重要保证。当前，要高度重视和营造好我区的拆迁环境，接着通过各种宣扬方式和途径，突出深化正面宣扬，多宣扬锡山建设的雄伟蓝图、拆迁安置的重大意义，以及实施城市现代化发展战略给城市面貌和群众生活带来的巨大改变，让“拆迁是为了改善百姓生活、拆迁是为了加快锡山发展”的观念深化人心，调动全区上下广泛支持、主动参加、同心协力做好这项工作。

4．高端合作，强化招商，努力实现腾地发展的最大效益。坚持“三高”原则，加强高端合作和重大项目的招商引进工作，主动引进符合地区产业发展的“高、大、新”项目，努力实现赶超发展的新突破。通过前期的努力，各板块的专业园区建设已经初现雏形。变更当前项目落地少，尤其是高端集聚效应的产业项目仍较少的局面，须要长远规划、合力推动，重点是加强同京、沪、深城市和高校、科研院所、央企等之间的高端合作，使得每个产业园区尽快完成具有技术含量、产业特色、品牌特征的1－2家龙头企业落地，通过这些龙头企业进一步带动产业链的延长发展，实现腾地发展的最大效益。接着发挥好重点企业重点项目建设发展联席会议等制度的作用，扎实做好项目的各项服务工作，确保项目早建设、早投产、早收益。

5．及早谋划，加强调研，加速安置小区管理的保障跟进。随着拆迁工作的快速推动，我区的安置小区呈现出逐年增多的趋势。从调研中了解到，当前拆迁安置过程中，原一个村的村民被分别安置于多个小区、一个小区安置多个村村民的现象非常普遍，甚至还存在着跨镇、跨街道安置的状况。安置小区普遍存在着房屋出租率高，人户分别现象严峻的实际问题，由于居管分别和社区管理机构缺失，导致了安置小区管不了、原村（社区）管不着的局面，形成了社会管理的盲点和死角，也给群众办事造成极大不便。目前，全区各级的工作重心相对都集中在拆迁和安置阶段，但对安置以后的管理问题重视程度不够。各有关部门和地区要坚持属地管理的原则，对于一些符合建居条件的安置小区，通过整合，理顺各类关系，合理制订安置小区的建居安排并加紧实施，尽快建立管理机构，打破目前管理真空的局面。同时，兼顾考虑好安置小区的党建、群团等工作。此外，因大面积拆迁，部分行政村已“名存实亡”，被形象的称为“空壳村”。如何处置这部分村的股份制资产、村民变居民、撤村建居、行政村转化为城市社区等问题，有关部门应尽快列入议事日程，抓紧探讨，妥当处理。

集体土地房屋拆迁法律问题调研报告

集体土地房屋拆迁法律问题调研报告

近几年来，我县的省市重点工程项目众多，如京珠高速、安南高速、安林高速、安楚马路拓宽、安林马路两侧综合治理、马氏庄园景区规划建设等，均涉及到集体土地的征用和集体土地上房屋的拆迁，据不完全统计，共涉及到17个乡镇，124个村

庄，6133户家庭，近2万人，农村集体土地上房屋拆迁暴露的问题越来越多，由此引起的民间纠纷、群体复议、集团诉讼和群体上访呈上升趋势，严峻影响我县社会稳定，成为当前我县经济发展不容忽视的障碍。由于因集体土地征用而产生的拆迁问题涉及多方主体，交织着多种法律关系，背后又掺杂着多种利益冲突，所以，政府在处理征用土地和房屋拆迁安置补偿事项中，特殊是政府法制机构在受理此类行政复议案件中，在依法爱护房屋被拆迁人、土地被征用人的合法权益，监督和支持行政机关依法行政，维护社会稳定并实现法律效果、政治效果和社会效果的契合统一方面遇到了前所未有的困难。目前，对于城市房屋拆迁有《城市房屋拆迁管理条例》进行规范，对征用拆迁农村集体土地上房屋这种事关农夫安家立命之本的重大事项上，国家层面上的法律缺失，使得很多地方农夫的合法权益受到严峻侵扰，激化了社会冲突，形成了影响社会安定的不稳定因素。

一、集体土地上房屋拆迁中存在的主要问题

1、适用依据不完善、不健全、不确定，形成集体土地上房屋拆迁补偿行为不规范。

现实中的集体土地上房屋拆迁适用法律依据不一，大致上有两种状况，一是依据《土地管理法》进行，将房屋视为征用集体土地上的附着物对待，根据征地程序进行，但土地法对土地上的附着物拆迁程序和补偿标准均无详细规定，可操作性差。二是参照《城市房屋拆迁条例》进行，理由是集体土地已经被征用，土地性质已变更为国有土地。这样出现的问题就多种多样，比如:被征用农村集体土地尚未转用，土地上的附着物和青苗未补偿，用地单位却已经取得《国有土地运用权证》;被征用农村集体土地上的房屋拆迁因达不成补偿安置协议，用地单位申请《房屋拆迁许可证》，用《城市房屋拆迁管理条例》实施房屋拆迁，房屋全部者却以农村集体土地征用中的房屋拆迁不是城市国有土地上房屋拆迁，不适用《城市房屋拆迁管理条例》为由抵制拆迁。以上问题突出反映了被征用农村集体土地交付和房屋拆迁适用法律问题。在现实中很多地方均将被征用农村集体土地上房屋拆迁当成城市国有土地上房屋拆迁，都用《城市房屋拆迁管理条例》规定的程序来调整拆迁项目，一旦遇到交地与房屋拆迁混合时，出现的很多问题手足无措。于是，有的地方政府派出了防暴警察，强行将土地铲平，将房屋拆除，其效果明显无法取信于民。

2、法定补偿标准的缺失造成集体土地上房屋拆迁补偿随意性极大。

我国《土地管理法》第四十七条第

二、第三款对耕地征用的补偿费、安置补助费进行了规定并有详细的计算标准，但对因土地征用而引起的农夫在宅基地上自建房屋的拆迁却没有补偿标准。现实中，一般是由政府参照《城市房屋拆迁管理条例》及《细则》进行补偿，由于城市国有土地上的房屋和农村集体土地上的房屋在土地全部权性质、全部权主体、土地管理方式以及拆迁安置对象等方面均有差异，所以，《城市房屋拆迁管理条例》并不具有干脆的参照性，导致在执行过程中，各级政府制定的补偿标准随意性很大，拆迁程序和补偿标准非常混乱。如我县先后制定了《大白线马路建设房屋拆迁补偿标准》、《安林马路两侧综合治理房屋拆迁补偿标准》、《安楚马路拓宽房屋拆迁补偿标准》、《马氏庄园规划建设房屋拆迁补偿标准》。这种随意性不但造成了补偿标准不统一，也造成了补偿标准的不合理性，因此也就不行避开地产生了很多纠纷，不仅极大地影响了党和政府的声誉，也干脆影响了拆迁的进程和效率。

3、集体土地房屋拆迁主体不规范，拆迁中农夫的陈述权、申辩权、知情权受到影响。

房屋拆迁补偿协议作为一种民事法律关系，应当由拆迁人和被拆迁人协商一样达成。但是由于我国《土地管理法》将集体土地上的房屋纳入到了土地征用补偿之中，房屋全部权主体作为被拆迁人不干脆参加协商，对被拆迁人的房屋进行价格评估亦不通知被拆迁人到场，而是由拆迁人单方指定的评估机构进行评估，有关拆迁补偿和安置通常是由用地单位一方说了算，加之一些地方政府为了'优化'当地投资环境，加大了行政权力的介人，被拆迁人无论是否同意都得拆，剥夺了农夫作为被拆迁人在整个拆迁过程中表达自己意愿、维护自己权益的机会，严峻侵害了被拆迁人的权益，更不能体现拆迁人与被拆迁人作为法律意义上的同等主体关系。

4、对拆迁中农夫的私有财产权爱护不够。

农夫通过宅基地依法取得集体土地的运用权，农夫在宅基地上所建的房屋属农夫私有财产是无可非议的。但在征用农村集体土地的现实中，由于缺乏相应的法律规范对农村集体土地征用补偿法律关系进行明确的界定，地方政府与村组签订《土地征用协议书》，协议中却将属于农夫私有财产的房屋一同处分。这种协议将私产与公产混为一谈，其违法性自不待言。从法理而论，房屋作为农夫的私有财产，农夫是房屋全部权的主体，只能由农夫自己进行处分，所以关于集体土地上房屋拆迁的补偿应从土地征用补偿中分别出来。

5、房屋全部权人和第三人合法权益得不到保障。

集体土地上的房屋拆迁和城市房屋拆迁一样，涉及许多法律关系。如拆迁居住房屋涉及的搬迁补助费、过渡期内的临时安置费;拆迁农村集体经济组织以土地运用权入股联营等形式，与其他单位、个人共同开办的企业全部的非居住房屋，涉及的补偿费问题及因拆迁造成的停产、停业损失及预期收益的补偿问题;对利用宅基地内自建房屋从事生产经营并持工商营业执照房屋的拆迁安置问题;拆迁正在租赁的农房时涉及的租赁法律关系等等。其中既涉及房屋全部权人的权益，同时又涉及房屋全部人以外第三人的权益。由于我国目前尚无明确的法律、法规对上述问题进行规范，相当一部分地区对上述问题比较忽视，在实际拆迁时，只将房屋作为集体土地上的附着物进行补偿，并不细化区分农村房屋的用途、性质及相关的权利，严峻损害了房屋全部人和第三人的合法权益。

二、关于集体土地上房屋拆迁法律问题的一些思索与建议

1、加快集体土地上房屋拆迁的立法进程，建立健全房屋拆迁的法律法规。

由于至今没有一部独立且具可操作性的关于集体土地上房屋拆迁安置补偿的国家级'大法'，导致实践中无法可依，或回避了涉及被拆迁人权益的关键问题，或违法强制拆迁后将冲突上交，其结果是引发了大量的冲突和纠纷，甚至在有的地方出现了恶性事务。目前，集体土地上农夫房屋拆迁主要是土地征用和城镇改造中涉及的房屋拆迁，其中更多的是征用土地时引起的房屋拆迁。目前就我省而言，所见的有关行政法规、规章的适用范围均是关于国有土地上的城市房屋拆迁补偿之规定，而对集体土地上房屋的拆迁补偿尚无规定，现实中始终是参照城市房屋拆迁补偿办理。但国有土地和集体土地在全部权主体、性质及管理方法等方面存在诸多差异，房屋建立成本也不同，安置的方式还不同，再加上城乡居民生活条件的差别，所以说参照城市房屋拆迁补偿是不妥当的，也不是合理的，致使农村集体土地房屋拆迁在现实申遇到很多难以解决的问题。因此，为加快城乡各项建设的发展，规范征用土地补偿行为，爱护当事人合法权益，尽快制定一部关于集体土地上房屋拆迁补偿安置法非常必要。

2、明确公权干预之法律限制，爱护集体土地上私有房屋财产权。

在法治社会，公权限制干预私权是必要的，但必需依法进行。在当前集体土地上的房屋拆迁中，由于法律缺位，导致政府行为缺乏法律制约，行政权力在千预私权中过大且缺乏有效的监督机制，各级政府集规则制定者、参加者与惩罚机关等多种身份于一身，农夫作为被拆迁人时应有的民事权利被限制，甚至被剥夺，所以，必需从立法上对拆迁行为加以限制。对涉及房屋拆迁的行政管理行为作出明确界定，以防止公权干预过大损害私权。政府在这种法律关系中的职责就是作好土地利用的发展规划、作好土地利用的管理者并处于中立地位，而不能成为民事主体介入其间。

3、完善集体土地征用中房屋拆迁的补偿原则、标准和程序。

在集体土地上房屋拆迁立法中，首先应当明确规定征地补偿和房屋拆迁补偿的基本原则。对集体土地的征用应严格区分为基于公共利益的土地征用和出于商业开发目的的土地征用，那么因此而引起的集体土地上房屋拆迁的补偿标准、原则和程序也就不同。其次，细化补偿项目，制定统一的拆迁补偿计算标准。我国《土地管理法》第四十七条对土地的征用补偿规定比较明确，相应的有详细的计算标准。同理，对房屋等私产的征用补偿也应细化补偿项目并确定补偿计算标准。在此基础上，由各地根据规定的计算方法确定详细的补偿金额。通过制定法定的拆迁补偿计算标准，既能防止征用方克扣、压低征用补偿费用，损害农夫利益;也能防止被拆迁方漫天要价、谎报和扩大面积，非法获利，加重国家用地负担的事务发生。第三，规定严格的法律程序。政府对农夫房屋拆迁必需依照严格的法定程序完成，如可以参照《城市房屋拆迁管理条例》，规定财产评估程序、补偿标准公示程序、听证程序、强制拆迁程序等。第四，给予农夫作为被拆迁人时的救济主体资格，使农夫能够通过复议或诉讼获得救济。第五，明确因拆迁行为损害第三人利益时，第三人获得救济的程序。

4、明确拆迁中各主体的权利、义务、责任，制定切实可行的拆迁安置方法。

集体土地上房屋的拆迁，涉及到行政机关、用地单位、被征地集体(村委会或村民小组)、被拆迁人等，其中行政机关又包括各级政府及其土地、建设、拆迁、规划及相关部门，如交通、水利、文化、教化等。那么各主体在拆迁活动中扮演的角色须要确定、行为须要规范，特殊是各主体的权利、义务、责任须要明确。对于被拆迁人的安置更为重要，不解决农夫的安置问题，老百姓就无家可归。由于农村居民的安置首要问题是解决宅基地，而宅基地的审批涉及到许多问题，如土地利用总体规划、村庄建设规划、农用地转建设用地审批等，须要运用耕地的，再加上与土地承包方面的冲突，所以基层组织解决这些问题相当困难，而不解决又不行，现行中只有靠不规范甚至不符合规定的操作来进行，这就急需上级机关制定切实可行的方法，使下级有法可依、有章可循，依法办事。

安置房建设及拆迁安置工作调研报告

安置房建设及拆迁安置工作调研报告

近年来，随着城市化发展的的快速推动，我区进入了快拆大建的高速期，使我区城乡面貌发生了显著改变。经过几年来的持续建设发展，一批高起点、高标准、高质量的道桥逐步建成，各类建设大厦拔地而起，重点片区改造和地块开发加快推动，蠡湖新城和太湖新城建设初具规模······。城市建设的推动，也带来了巨大的拆迁量，20xx年至20xx年，全区共拆除各类建筑1098万㎡，其中集土住宅3.1万户，拆除总面积585万㎡。有拆迁就有建设和安置，下面围绕如何按科学发展观的要求，既好又快地做好安置房建设和安置工作作一些探讨。

一、全区安置房建设及安置总体状况

据初步统计，至20xx年底，我区拆迁安置房累计开工1058万㎡，累计竣工678万㎡，累计安置拆迁户21518户，30515套，327万㎡。其中05年开工102万㎡，竣工91万㎡，安置2365户，35万㎡，全过渡户2710户﹔06年开工181万㎡，竣工99万㎡，安置3645户，52万㎡，全过渡户5588户﹔07年开工309万㎡，竣工153万㎡，安置4076户，66万㎡，全过渡户9495户﹔08年开工307万㎡，竣工211万㎡，安置6045户，94万㎡，全过渡户16224户（以上全过渡户不包括国土拆迁）。由以上数据看出近几年来，安置房开、竣工数逐年快速上升，过渡户也不断快速增长。至08年底通过市级安置审批5697户，9651套，104万㎡，办理房产证1279户，土地证729户。总的安置审批通过率不高（08年安置审批达50万㎡，占历年一半），办证率就更低了，只有四个街道办好了很少一批产权证。

二、全区安置房建设及安置中存在的主要问题

目前，安置房建设及安置各个环节存有诸多问题和制约因素，归纳起来主要有：

1、拆迁安置不能平衡，过渡户数不断增加

⑴拆建速度不相匹配是根本缘由。近年来拆迁总量和速度明显快于建设总量和速度，一方面对开拆项目打算和相识不足，缺少超前谋划和提前建设的意识，突然间落实下来的拆迁项目又是限时要求完成拆迁，经常是先拆后建，甚至是先拆迁后腾地再建设，导致安置房建设大大落后于拆迁，经常是一年落后，三年被动。另一方面，一个项目从开拆到拆平一般只需二个月，而用来安置的安置房建设从办理前期手续到建成安置少则一年有余多则二年半，如不超前建设，必定产生过渡。

⑵建设前期打算不足是重要障碍。安置房建设是一项系统工程，开工前必需办理建设安排审批、立项、定点、设计、审图、招投标等一系列手续，期间还须办理规划、环保、国土、消防专项审批，大都还要进行腾地拆迁，由于不能统筹规划建设时须，时常导致卡在某个节点，迟迟开不了工，例如建设安排没办理、设计方案没审批、腾地不刚好等，其实有些工作大可提前落实，以备随时开工。

⑶建设资金非常惊慌是主要瓶颈。安置房建设须要大量资金，由于对上资金落实不能刚好到位，按市拆迁补偿费用结算协议所定标准（多层1400元／㎡，小高层1650元／㎡，高层1980元／㎡）与实际拆迁建设成本差距很大，一般要逆差500－800元／㎡，有的开发区还要自筹资金用于拆迁安置，通常拆一户（按200㎡算）拆安资金为45～55万，几年积累下来使基层政府资金严峻不足，进而影响安置房建设进度。

⑷施工队伍良莠不齐是制约因素。由于城市建设的急剧扩张，到处是一个个大工地，建设需求量非常巨大，一些实力差、水平低的施工单位也想方设法抢得了一些安置房建设任务，但由于垫资压力大，管理水平低，使其不堪重负，时常是做做停停，既影响进度又影响质量。

2、建设成本日益增大，资金平衡难度增加。

⑴专业管理水平不够。安置房建设工程管理是一项技术性很强的工作，不少建设单位管理人员普遍专业水平不高，专注程度不强，思索谋划不深，成本限制不专，造成建设成本相应增加。

⑵建设要求不断提高。由于国家建设规范要求越来越高，建设标准也不断提高，使安置房建设成本水涨船高。例如混凝土板厚最小从10厘米提高到12厘米，外墙采纳保温墙面，外窗采纳保温窗，墙体禁止运用粘土砖，12层以下采纳太阳能等，以及安置区景观要求、造型要求、智能化要求等也相应提高，都使建设成本增加不少。

⑶建材价格快速上涨。由于钢材、砼等建材近些年总体上涨速度较快，室外工程的水、电、气相应规费和建设费也不断提高，导致安置房建设成本刚性增加较大。

⑷其它相关影响因素。由于现在安置小区一般都要求建相应量的人防、车库、学校等配套项目，这些项目收益很小，投入很大，导致建设成本相应增加。目前安置房建设大都采纳建筑商垫资代建，无形中增加了建设方的财务成本。由于工地太多民工紧缺，同时物价指数上涨，使人工费也在不断上涨。

3、审核办证相对滞后，潜在冲突日益凸现。

被拆迁户所拆房屋大都有证，而安置房办证率低，日积月累造成群众看法较大。究其缘由，安置审核中基础资料不齐是造成安置审核滞后的主要缘由，在住宅拆迁中，未能统筹考虑后期安置工作并刚好收齐安置审批所需原始资料，导致安置审核无法正常进行；部分街道把关不严，拆迁中实际安置面积超过政策允许，安置面积过多，造成审核通不过；另外各种产权变更、分割中未按要求签字或办理公证导致无法审核。

房产证办证中主要问题是基本建设法定手续不全，造成项目无法竣工备案；大修理基金及电梯维护费没有计入结算成本中，拆迁户和基层政府都不愿缴纳，影响办证；产权人变更需交费公证，群众不愿接受；被拆迁户产证和建房手续不齐等。

三、应对目前问题的相关对策和思索。

1、规划建设适度超前，全力压降过渡户数

安置房规划建设中要有超前意识，一方面要从造型、户型、景观、配套等多个方面超前规划，提升建设档次。拆是为了建，但建不是为了拆，把安置房当作自己的房子来建设。另一方面面对拆建时间差的现象，要从早建多建快建动身，提前做好建设前期打算工作，围绕拆安匹配的原则先建后拆，至少也要边建边拆，再也不能先拆后建，逐步削减过渡户。

2、多方筹集建设资金，尽力限制建设成本

⑴多方建立融资平台，确保建设资金到位，也可实行bt制等代建方式，减轻眼前支付压力，使安置房得以顺当建设，削减过渡费的支付。

⑵从强化管理入手，做到优化设计、集约利用土地、合理建设配套面积，切实执行工程招投标、政府选购 、跟踪审计等程序，规范合同签订、工程签证，用规范有序的管理制度来降低不必要的支出。

⑶主动争取调整协议结算标准，要争取考虑人工费、材料费上涨后建设成本上涨因素，逐年按实提高与市级结算标准，增加大修理基金和电梯修理基金结算内容。

⑷严格公允执行拆迁政策，严控超面积购买，提超群买价格，严控拆迁认定面积，严控评估补偿标准，以此削减不合理支出。

3、主动连接审核办证，协调解决历史难题

在审核办证过程中，各基层单位要搭建专业工作机构，梳理资料，排查难点，找出问题症结，探讨解决问题的方案。经办人员要主动对下沟通，对上连接，分析整合解决问题的方法，区主管部门要全力协调，主动对上争取政策，在实事求是的原则下，敬重事实、兼顾历史、简化程序、按实解决目前审核办证中的难题。

4、细心组织全力实施，完成各项工作任务

面对目前安置房建设资金压力大，建设周期长，管理水平低，拆安匹配难，审核办证慢等制约难题，须要上下各级细心组织，周密部署，主动实施，扎实推动，围绕“超前建设、放量开工、市场运作、提升水平”的总体要求，以加快推动城市现代化建设为目标，以一流规划引领一流建设，以拆安匹配基本零过渡为原则，全力实施好安置房建设。面对09年开工确保200万㎡，力争300万㎡，竣工确保230万㎡，力争300万㎡的目标任务，区主管部门要年初做好任务分解，年中做好监督指导，年终做好考核评比，由此确保任务落实到实处。

文明拆迁与社会稳定问题探讨调研报告

近期，通过对区xx工业园区的全面深化调查，找出了目前园区在发展过程中存在的突出问题和冲突，并针对这些问题和冲突分析了产生问题的缘由，提出了相应的看法与建议。现将调研状况概述如下：

一、街道工业园区建设呈现的几个特点

二是园区功能逐步增加。已建成的5个工业园区，全部实现了水、电、路、话、网络五通，完全具备企业入驻条件。如广场工业园，厂房全部是标准化厂房，办公、住宿、仓储用房一应俱全，整个园区实现了硬化、亮化、绿化，园区功能非常完备。

三是入园企业逐步增多。随着各种实惠政策的出台和措施的落实，越来越多的企业投资者看重这块热土。截止目前，园区新引进工业项目20多个，新引进项目个数占入园项目总数的70%。预料今年园区工业企业将达到40多家。

四是园区规模企业发展逐步增快。xx年，园区规模工业企业达到8家，是xx年的4倍。今年园区规模以上工业企业有望达到13家。

五是入园企业高科技含量不断提升。目前，园区新引进工业项目20多家中有9家是高新技术企业，其中有国家级产业化龙头企业4家。

二、街道工业园区建设存在的主要问题

1、企业抗风险实力不强。从现有的工业园区状况看，高新技术企业所占份额较小。机械加工、电子、农产品加工是目前园区主要产业，由于产业和产品的特色尚未形成，产品层次偏低、市场竞争力弱;园区专业化水平不高，企业与企业之间产业联系度不高，互补性不强，导致园内企业既无协作配套关系，又不能形成簇群效应，弱化了园区整体竞争力，导致企业抗风险实力不强。

2、资金融通渠道不畅。无论是园区前期基础设施建设，还是入园企业维持生产经营和扩大再生产，都须要大量资金投入。由于政策性扶持力度小而且慢，企业的融资渠道没有得到有效拓宽。

3、自主创新实力不强。由于街道五个工业园区起步较晚，起点不高，布局上处于散、小状况，整体功能上还不健全，加上体制、机制和思想观念的缘由，有的企业没有相应的人、财、物、信息、技术等配套资源，缺乏先进的生产经营和管理阅历;有的企业满意于现状，不愿承受企业自主创新可能带来的风险，不愿加大技术创新的投入;有的入园企业在生产、销售等各个环节和各职能之间没有良性互动，园区整体发展水平不高、自主创新实力不强。三、关于加快工业园区建设的思索

1、加强对工业园区的领导和管理。一是要加强对工业园区建设的领导。工业园区的建设和发展是一项综合性的系统工程，也是一项长期艰难的工作，要接着把支持和发展工业园区建设列入重要议事日程，结合街道实际，完善相应的政策、制度和措施，刚好处理和引导好工业园区建设与城镇化及环境爱护的关系。二是要加强对工业园区的管理。

2、加快工业园区建设步伐。一是要加快工业园区基础设施建设。充分发挥政府服务经济发展的职能，加大工作力度，确保道路、供水、供电、城市交通、通讯、有线电视等配套设施与园区建设同步，使企业有良好的发展空间。二是要抓好广场科技创业园项目的启动和建设。督促项目主体尽快落实资金，实实在在搞好启动前期打算工作，加快在建项目的建设进度，促进在建项目尽快竣工投产。三是要加大园区招商引资力度。建立完善的招商网络，创新招商方式，提高招商引资的水平;加强与外地大企业的战略合作，嫁接一批大项目，新上一批好项目，力争全年新上工业重点项目5个以上。

3、优化工业园区发展环境。一是要建立健全社会化服务体系。加强生产要素协调，改善融资环境，最大限度地满意企业经营需求，尽力克服资金、电力、运输等瓶颈因素对企业发展的制约。同时，要主动为企业发展供应创业指导、技术支持、人才培训等全方位服务。二是要实行客商绿卡爱护制度。对各类入园投资企业业主及高级管理人员颁发投资爱护绿卡，对持卡人员的人身和财产平安予以重点爱护;在就医、子女就学等方面予以优先照看。三是要完善联系会议制度。

4、打造特色工业园区。一是要做好产业定位。各工业园区应从实际动身，依据区域特点和特色产业发展的特点，开拓新区，大气魄、大手笔，高起点、高标准规划建设几个上规模、上档次的精品园区，在讲求园区工业经济规模总量的同时，做好园区的产业定位。二是要主动开发上游产品。围绕提高产品加工业发展水平，做长产业链，提高产品附加值。

拆迁安置调研报告

拆迁安置工作是转型增速的基础、是赶超发展的依托、也是提升锡山城市形象和发展实力的大局所系。今年9月下旬以来，区人大常委会成立了由主要领导及分工领导带队，相关工作机构负责人参与的调研组，到基层各板块分别走访了解状况，并组织建设、房管、国土、规划、民政等相关职能部门召开座谈会听取看法。现将调研及思索的有关状况综述如下：

一、拆迁安置工作成果显著

近年来，尤其是今年以来，全区各级紧紧围绕区委、区政府的工作部署，围绕项目抓拆迁，关注民生抓安置，在任务重、压力大的状况下，表现出在困难面前不回避、在压力面前不退缩的精神状态，以前所未有的强度、速度、力度推动拆迁工作，同时也较好地确保了社会和谐稳定。至10月底，全区累计完成拆迁量444万平方米，安置房建设项目开工45个，总面积达421.6万平方米，为全区转型提升、赶超发展奠定了坚实基础。

1.目标明确，相识统一。大拆迁、大发展，不拆迁、难发展。拆迁与安置相辅相成，解决好安置可以促进和推动拆迁。各板块思想高度统一，相识高度一样，都把拆迁安置摆上了突出位置，作为当前促进转型升级、加快赶超发展的首选环节。特殊是今年以来，全区统一确立了以项目定拆迁的基本思路，明确了安置房腾地、重点工程、经营性地块、产业园区项目、社会事业项目等五大类拆迁项目。以建促拆、安置先行的理念得到进一步强化，安置工作被放在了更加突出的位置。

2.程序规范，举措有力。拆迁工作措施有力，各板块突出依法操作，根据依法拆迁、规范拆迁的要求，加大征地拆迁前期各项手续的办理力度，做到依法依规拆迁。动迁工作思路严密，发扬了钉劲、韧劲、磨劲，不厌其烦、不遗余力做动员拆迁工作。同时，严格执行拆迁政策，通过建立工作制度，规范各项操作程序，做到公允、公正、公开。如安镇街道明确要求对住宅拆迁建筑面积、合法面积、安置面积等信息进行统一上墙公示，主动接受群众监督;东亭、东北塘街道对非住宅拆迁建立严格的会审制度，通过层层把关，确保非住宅拆迁补偿的公允、公正。安置工作措施有力，顺应时代发展的潮流，各板块根据商品房的要求建设安置房，部分板块规划设计建设了一批品质上乘、环境美丽、设施齐全的小高层和高层精品安置房小区。

3、想方设法，帮助安置。为妥当处理和解决被拆迁群众的过渡安置问题，各板块动足了脑筋，想尽了方法，通过挖掘整合各方面资源，尽最大努力帮助他们解决过渡安置的问题。如东亭街道大力创新安置工作方式，出台安置房承租方法，努力缓解安置工作的压力，并依据实际状况，落实一批临时安置房，酌情提高了过渡费标准。锡北镇、安镇街道等对在外过渡拆迁户办理婚丧事，赐予特殊的经济补贴，开展暑期走访慰问，向在外过渡的每户家庭发放肯定数额的高温慰问金。鹅湖、羊尖、东港、东北塘、云林、厚桥等地分别通过建设临时过渡房、租赁轻纺城、印刷包装城等部分闲置用房和改建老医院、老中学、厂房等方法帮助解决老弱病残等困难家庭的临时过渡安置。政府的这一系列为民举措，也得到了群众的广泛认可和拥护。

二、拆迁安置工作面临的困难和问题

调研中，各板块及有关部门针对当前拆迁安置工作，也集中反映了一些困难和问题，主要有以下四个方面：

1.安置房建设有待加快。当前，安置房短缺是干脆导致拆迁工作进展缓慢的最大阻碍。调研中反映，安置优先的理念尚未坚固确立，加之用地指标收紧、前期手续办理不刚好、建设单位施工力气不足以及小高层和高层安置房建设周期长、质量要求高等因素，是导致当前安置房建设迟缓的主要缘由。目前我区累计有过渡户12680户(其中全过渡8865户，半过渡3815户)，全区安置房缺口较大，多数过渡户须要2年左右时间才能全部安置到位。从调研中也了解到，安置过渡费支出数额较大，已成为各板块的重要负担。无论是从加快安置拆迁群众，还是减轻财政压力方面考虑，都要求各板块高度重视，加快安置房的建设。

2.清点工作有待突破。尽管目前全区拆迁的总体进度较快，但部分项目，由于少数居民没有完成拆迁，未能实现项目的整体拆平，也导致了一些优质的大项目不能快速引进落地，对后续发展造成了影响。一些即将交地的重点出让地块，由于拆迁工作不能按时到位，也将面临违约风险。今年已启动的121个拆迁项目仅有52个完成清点可交地，占拆迁项目总量的47%。有15个项目因为存在十户以下居民没有完成拆迁而没有最终拆平，已经严峻影响并制约了我区项目拆迁工作的整体成效。

3.拆迁工作氛围有待改善。媒体和社会舆论过度报道时有发生的拆迁事务，引发了部分群众对拆迁工作的片面理解。拆迁宏观政策趋紧，国家房屋征收与补偿条例即将出台，在此大环境下，不行否认在肯定程度上也造成了我区拆迁工作人员的瞻前顾后、缩手缩脚。部分群众对拆迁补偿的期望值过高，也增加了拆迁工作的难度。为此，改善好、营造好区内的拆迁环境很有必要。

4.腾地利用率有待提高。绝大多数群众顾全大局，拆迁易家，为地方建设发展腾出了空间，作出了贡献和牺牲。当前，他们对政府拆迁土地的利用建设充溢了期盼。通过近年来对拆迁工作的大力推动，全区为加快转型赶超供应了土地资源储备。从目前驾驭的状况看，由于招商选资、项目引进工作成效还不够显著，对这部分已拆出土地的总体利用率还不是很高，符合产业发展的优质项目入驻不多，拆迁带来的发展优势还未能完全凸显。

三、做好拆迁安置工作的几点建议

城市建设发展的最终目的是让人民群众共享城市建设成果，实现城市发展与人民群众改善居住条件的双赢。当前，全区各级各部门须要把合理安置拆迁群众、提升居民居住质量贯穿于城市拆迁建设的全过程，做到将改善城市面貌与提高群众生活质量有机结合，让拆迁切实提高人民群众的华蜜指数，使拆迁工作顺民意、达民情、暖民心。

1.立足当前，着眼超前，加快高品质安置房建设。随着城市建设的深化推动，安置房建设将成为当前及今后一个时期最大的民生工程。各级各部门应高度重视，努力把这项民生工程办实、办好。一是加快建设。以实现零过渡为目标，依据过渡规模和拆迁安排，在做好需求分析和安排预料的基础上，科学放量安置房规模，优先支配安排，优先保障资金，优先配备人员，加快安置房启动实施，确保安置房建设逐步还清旧账，不欠新账，适度超前。二是提升品质。大力推广东亭、东北塘、安镇街道把最好的地段用于建设高品质安置房的好做法，优先选择地段好、配套齐、环境优的地块，高标准规划建设拆迁安置房，主动引入实力强、品牌优、社会责任感强的优秀房地产企业参加建设。通过强化设计，完善社区环境、生活服务、景观绿化等居住与配套服务功能，实现安置房建设品质的新提升。三是完善手续。各板块应严格根据有关规定，超前谋划，主动连接，加快办理安置房建设有关手续，务必做到手续齐全后方能动工建设。

2.突出重点，依法操作，确保拆迁安置工作的顺当推动。做好拆迁安置工作，要突出实施清点、净地出让、政策完善、安置房办证、拆迁企业职工和被征地农夫就业这些重点，坚持依法操作，有序推动。一是抓好实施清点。接着发扬5+2、白加黑的工作干劲，勇于攻坚克难，突破工作难点，组织实施好清点工作，力求实现整体拆平，确保一批重大项目的入驻。仔细分析探讨钉子户形成的缘由，依法合理利用行政裁决和行政强拆手段，实行一些有效的对策，特殊要注意防止一些钉子户抱团的状况。二是坚持净地出让。毛地出让一方面不利于拆迁的进行，易引发社会冲突;另一方面逾期不能完成拆平交地，政府还将面临地块出让违约的风险。从加快项目建设和保障社会稳定的角度考虑，提倡国有土地挂牌要坚持净地出让。三是完善拆迁政策。在深化调研，充分了解基层实际和群众意愿的基础上，对当前我区现有的拆迁政策进行梳理和完善，从有利于民生的角度动身，尽可能的做到统一，逐步提高补偿标准，使制定的政策更趋于科学、合理，易于被广阔群众所接受。同时，保持政策的平衡性、稳定性和连续性，加强对拆迁政策实施操作的统一管理，把拆迁工作的各个环节都置于广阔群众的监督之下，提高拆迁工作的公信力，避开因拆迁不公而引发冲突。对于老、弱、病、残等特别困难家庭，应充分体现政府关怀，做到依法拆迁、友情操作，全力帮助解决他们的合理要求和困难。四是加快安置房办证。办理安置房两证，既是维护被拆迁人合法权益的现实须要，也是政府关注民生、服务民生的重要举措。当前，要努力通过各项工作的完善，为申请安置房两证办理创建条件。接着以深化开展安置房建设清理规范工作为契机，刚好完善建设项目土地、规划、建设、安置等手续，做到在竣工验收前完成全部手续，确保能够尽快进入办证程序。针对安置房大修理基金的归集问题，应尽快列出明确安排逐步加以推动。五是高度关注拆迁企业职工和被征地农夫就业问题。近年来，东亭、东北塘、安镇街道等地非住宅拆迁超过了拆迁总量的一半以上。由于不少本地搬迁企业达不到入园标准，选择关闭停产或迁至异地发展，不少职工不愿随企业搬迁，面临失业或者再就业。据区人保局近期在东亭、安镇街道开展的一项调查数据反映，xx年1月份以来，因拆迁企业关闭停产和不愿随企业搬迁而解除劳动关系的本地职工有266人。这些职工的就业问题须要引起广泛关注。同时，拆迁项目的快速推动，导致不少农夫放弃土地承包经营权，须要高度关注被征地农夫就业工作。区各有关部门应通过加大转岗培训、组织专场聘请、扶持创业和开发公益性岗位等途径，不断拓宽就业渠道，努力实现拆迁企业失业职工和被征地农夫的就业工作。

3.强化宣扬，注意引导，营造锡山拆迁的良好氛围。良好的宣扬氛围是拆迁工作有效推动的重要保证。当前，要高度重视和营造好我区的拆迁环境，接着通过各种宣扬方式和途径，突出深化正面宣扬，多宣扬锡山建设的雄伟蓝图、拆迁安置的重大意义，以及实施城市现代化发展战略给城市面貌和群众生活带来的巨大改变，让拆迁是为了改善百姓生活、拆迁是为了加快锡山发展的观念深化人心，调动全区上下广泛支持、主动参加、同心协力做好这项工作。

4.高端合作，强化招商，努力实现腾地发展的最大效益。坚持三高原则，加强高端合作和重大项目的招商引进工作，主动引进符合地区产业发展的高、大、新项目，努力实现赶超发展的新突破。通过前期的努力，各板块的专业园区建设已经初现雏形。变更当前项目落地少，尤其是高端集聚效应的产业项目仍较少的局面，须要长远规划、合力推动，重点是加强同京、沪、深城市和高校、科研院所、央企等之间的高端合作，使得每个产业园区尽快完成具有技术含量、产业特色、品牌特征的1-2家龙头企业落地，通过这些龙头企业进一步带动产业链的延长发展，实现腾地发展的最大效益。接着发挥好重点企业重点项目建设发展联席会议等制度的作用，扎实做好项目的各项服务工作，确保项目早建设、早投产、早收益。

5.及早谋划，加强调研，加速安置小区管理的保障跟进。随着拆迁工作的快速推动，我区的安置小区呈现出逐年增多的趋势。从调研中了解到，当前拆迁安置过程中，原一个村的村民被分别安置于多个小区、一个小区安置多个村村民的现象非常普遍，甚至还存在着跨镇、跨街道安置的状况。安置小区普遍存在着房屋出租率高，人户分别现象严峻的实际问题，由于居管分别和社区管理机构缺失，导致了安置小区管不了、原村(社区)管不着的局面，形成了社会管理的盲点和死角，也给群众办事造成极大不便。目前，全区各级的工作重心相对都集中在拆迁和安置阶段，但对安置以后的管理问题重视程度不够。各有关部门和地区要坚持属地管理的原则，对于一些符合建居条件的安置小区，通过整合，理顺各类关系，合理制订安置小区的建居安排并加紧实施，尽快建立管理机构，打破目前管理真空的局面。同时，兼顾考虑好安置小区的党建、群团等工作。此外，因大面积拆迁，部分行政村已名存实亡，被形象的称为空壳村。如何处置这部分村的股份制资产、村民变居民、撤村建居、行政村转化为城市社区等问题，有关部门应尽快列入议事日程，抓紧探讨，妥当处理。

拆迁安置工作调研报告

拆迁安置工作是转型增速的基础、是赶超发展的依托、也是提升锡山城市形象和发展实力的大局所系。今年9月下旬以来，区人大常委会成立了由主要领导及分工领导带队，相关工作机构负责人参与的调研组，到基层各板块分别走访了解状况，并组织建设、房管、国土、规划、民政等相关职能部门召开座谈会听取看法。现将调研及思索的有关状况综述如下：

一、拆迁安置工作成果显著

近年来，尤其是今年以来，全区各级紧紧围绕区委、区政府的工作部署，围绕项目抓拆迁，关注民生抓安置，在任务重、压力大的状况下，表现出在困难面前不回避、在压力面前不退缩的精神状态，以前所未有的强度、速度、力度推动拆迁工作，同时也较好地确保了社会和谐稳定。至10月底，全区累计完成拆迁量444万平方米，安置房建设项目开工45个，总面积达421.6万平方米，为全区转型提升、赶超发展奠定了坚实基础。

1．目标明确，相识统一。大拆迁、大发展，不拆迁、难发展。拆迁与安置相辅相成，解决好安置可以促进和推动拆迁。各板块思想高度统一，相识高度一样，都把拆迁安置摆上了突出位置，作为当前促进转型升级、加快赶超发展的首选环节。特殊是今年以来，全区统一确立了以项目定拆迁的基本思路，明确了安置房腾地、重