商业银行住房贷款转公积金贷款工作经验介绍

商业银行住房贷款转公积金贷款工作经验介绍根据国务院《住房公积金管理条例》《xx市住房公积金个人贷款管理办法》等规定,为满足广大住房公积金缴存人对商业性银行住房贷款转公积金贷款业务的需求，扩大住房公积金贷款支持范围，体现住房公积金制度的优越性和公平性,减少购房人贷款利息支出，减轻还贷压力，提高住房公积金使用率，充分发挥住房公积金支持缴存人改善住房条件的积极作用，针对商业银行住房贷款利息相对较高、职工提前筹款还贷难、无抵押发放贷款风险高等问题，xx市住房公积金管理中心持续深化住房公积金贷款模式改革，制定《xx市住房公积金管理中心个人商业性住房贷款转住房公积金个人住房贷款业务方案》，创新性地采用“抵押权转移”、“顺位抵押”方式开展“商转公”、“商转组”业务，实现了不需借款人自筹资金结清原商业个人住房贷款，即可直接发放公积金贷款到原贷款商业银行账户，来冲抵原贷款余额。目前xx市8家商业银行均可办理商转公和商转组贷款业务。自2022年9月“商转公”“商转组”业务正式开办以来，已累计发放贷款670笔3.28亿元，占此期间总贷款笔数的38.09%。一、“放”宽条件，打破制度壁垒在政策允许范围内，加强沟通协调，创新方式方法，为“商转公”、“商转组”业务开展扫清障碍。一是不动产中心创新业务组合。协调xx市不动产交易中心对业务流程进行升级优化，开通了“商转公”抵押注销及抵押登记组合业务，实现抵押权转移；允许已取得《不动产权证书》（《房屋所有权证书》）的住房进行“二次抵押”，破解了房产顺位抵押技术难题。二是商业银行开设过渡账户。协调各商业银行开设过渡账户，用于接收缴存人住房公积金贷款款项，解决了贷款资金不得直接划入借款人账户或以现金方式支付给借款人的政策瓶颈。三是公积金中心提前划拨贷款。在确定借款人符合“商转公”、“商转组”条件、办理房屋顺位抵押登记后，市公积金中心先行将借款人贷款资金转入原贷款银行过渡账户，原贷款银行通过过渡账户冲抵借款人原商业银行贷款，解决了缴存人商业性住房按揭贷款余额较大、前期筹钱还贷难的问题。二、“管”住风险，确保资金安全严把审核关口，强化过程监管，通过充分预测和化解业务风险，资金安全得到充分保障。一是签订三方协议。由公积金中心、商业银行、借款人三方共同签订《商转公和商转组个人住房贷款三方协议》，明确各利益相关人（单位）权利、义务及违约处罚等。二是办理顺位抵押登记。在维持原商业个人住房贷款抵押登记不变的情况下，办理房屋抵押登记手续，明确公积金中心为第二顺位抵押权人，在原商业性个人住房贷款结清后，公积金中心成为抵押权人。三是严格冲抵时限。明确要求原贷款银行在收到公积金中心贷款款项后，必须于一天内采用封闭式操作将公积金贷款与个人存储的差额部分一同冲抵原商业性个人住房贷款，完成“商转公”、“商转组”贷款，否则该贷款款项将返还公积金中心，实现“商转公”、“商转组”一次性办结、无成本办理。四是升级系统模块。开发“商转公”、“商转组”业务模块，对照业务流程，全面梳理信息系统中涉及流程的关键控制点，完善业务人员可视化操作信息间的流转和审核控制关系，用系统控制代替人工控制，增强管理系统的审核控制及操作性约束功能。三、“服”出成效，优化职工体验公示办理要件、优化办事流程、压缩办件时限、减少跑趟次数，职工服务体验持续提升。一是一次性告知。通过门户网站、官方微信公众号等渠道，主动将办理“商转公”、“商转组”业务所需的申请材料及业务办理流程一次性告知客户，减少职工跑趟次数，同步加强政策解读。二是成立工作专班。成立由公积金中心、不动产登记交易中心、商业银行组成的工作专班，明确专门人员负责“商转公”、“商转组”业务，提升服务效能。三是压缩办理时限。简化贷款手续，优化审批流程，其中公积金个人住房贷款发放和商业性个人住房贷款结清手续在1个工作日内即可完成。四是持续完善。积极与不动产登记中心及合