中原地产写字楼产品品质研究

27五月2023中原地产写字楼产品品质研究与写字楼有关的问题保护地球环境防止城市的温暖化、热岛效应防止破坏臭氧层节约能源办公楼作为社会产品重新认识建筑的社会资产考虑和区域社会的共生景观关系建筑的使用寿命（long-life)和产生的社会环境重新认识现存建筑的价值再生中原地产写字楼产品品质研究与写字楼楼有关的问题信息化社会的网络化和写字楼的变化信息化技术的普遍应用小办公室及家庭式办公的出现灵活性（办公楼使用上的自由度）OA系统的调整人员的增减布局的改变电源、照明、空调以及综合布线等的各种变化中原地产写字楼产品品质研究与写字楼有关的问题安全对策防灾（消防、抗震、避雷、防水等）防盗（企业财产、企业情报）由信息化而产生的危机管理对策（为保护信息通讯系统所采取的各种风险对策）无障碍高龄人员残疾人员女性设备管理（FacilityManagement）中原地产写字楼产品品质研究与写字楼有关的社会问题舒适性（Amenity)-提高居住和工作环境空气热量声音光线色彩味觉视觉根据休息、隐私以及交谈等不同目的提供不同的舒适性中原地产写字楼产品品质研究写字楼产品品质研究从城市规划的角度研究从建筑设计的角度研究从设备设施的角度研究中原地产写字楼产品品质研究从城市规划的角度研究项目用地在城市规划中所处的位置项目用地描述的主要控规指标城市设施对项目的影响写字楼产品设计需如何城市规划的要求小结中原地产写字楼产品品质研究从城市规划的角度研究项目用地在城市规划中所处的位置项目的用地的土地性质项目用地所在区域的中、远期发展规划项目用地与城市中心区域的关系项目用地与周围环境的关系项目用地描述的主要控规指标中原地产写字楼产品品质研究从城市规划的角度研究项目用地描述的主要控规指标高度容积率基地面积/用地面积（首层占地率）绿化率停车位（专题介绍）干道开口位置中原地产写字楼产品品质研究从城市规划的角度研究城市设施对项目的影响公路网附近停车场煤气自来水电气电话下水道热力中原地产写字楼产品品质研究从城市规划的角度研究写字楼产品设计需适应城市规划的要求适应城市规划对于土地资源的综合利用要求，包括：地上、地面、地下：适应对于交通组织方面的要求：适应城市公共空间设计的要求：适应与周围建筑物之间关系的要求：中原地产写字楼产品品质研究从城市规划的角度研究土地（地上、地面、地下）的综合利用：地下布置车库、地下通道地面层与裙房布置商业服务设施、办公楼出入口高层布置办公楼交通组织方面：机动车非机动车人流货流路线步行路线中原地产写字楼产品品质研究从城市规划的角度研究城市公共空间设计：空间的功能大小尺度高度造型与建筑物之间关系方面：与周围建筑物的和谐统一等

中原地产写字楼产品品质研究从城市规划的角度研究小结：在规划上能符合城市整体规划的要求，考虑发展、留有余地用地内部交通顺畅

在高、低层配置上具有足够的科学性

在视觉及空间感觉上有其特色中原地产写字楼产品品质研究从产品设计的角度研究建筑设计高层与低层首层平面设计标准层设计消防设计室内设计中原地产写字楼产品品质研究建筑设计——高层与低层高层与低层部分设计满足功能的不同用途确保公共空间独立于办公部分的交通路线考虑日照条件对邻地的影响丰富立面及体型：屋顶花园中原地产写字楼产品品质研究建筑设计——首层平面设计首层设计的重要性和要求：大厦功能的综合性导致首层设计复杂：合理组织进出大楼的各种人流合理组织首层公共部分和办公层从环境设计上要创造适于办公楼的空间环境、色彩环境和光环境等，以求良好的第一印象中原地产写字楼产品品质研究建筑设计——首层平面设计首层平面与总平面的关系总平面设计决定建筑物在用地中的位置，重点要注意标准层的平面设计同首层层流线处理的整和性一层的主流线和物业管理以及停车场与通用口出来的服务流线安全避难通道紧急车辆的活动空间中原地产写字楼产品品质研究建筑设计——首层平面设计流线设计首层人流线路包括：办公人员流线、大楼管理人员流线、来访者流线、外来开会、进餐、购货人员总平面车流包括：上班人车流、外来者车流、货车及垃圾车流线、消防车环路和紧急情况下消防车需通达各处，还有自行车线路中原地产写字楼产品品质研究建筑设计——首层平面设计人口大厅设计要点首层入口大厅是重要的交通枢纽首层大厅的室内外空间渗透大厅空间的动态导向与限定中原地产写字楼产品品质研究建筑设计—标准层平面设计标准层平面的内容办公空间公共走道楼梯电梯间、前室卫生间开水间空调机房各种管线的竖井中原地产写字楼产品品质研究建筑设计—标准层平面设计公用部分（核心筒）生活功能：卫生间、开水间流线功能：电梯厅、走廊、楼梯间设备功能：空调机房、管道井中原地产写字楼产品品质研究建筑设计—标准层平面设计核心部（核心筒）布置中央型偏心型分离型外周型核心部（核心筒）大约占标准层面积20-30%中原地产写字楼产品品质研究标准层平面相关指标办公空间现在及未来将要入住的人员数量，参考指标：人均办公面积约6-12平方米除办公面积外，会议室、接待室、食堂等配套设施，包括上述配套面积后，参考指标：人均建筑面积约10-20平方米平均人员密度指标=平方米/每办公人员欧美国家为15平方米日本过去为3-10平方米，目前是12-13平方米会议室大型会议室中型会议室小型会议室中原地产写字楼产品品质研究标准层平面相关指标卫生间：配置：前室、洗手盆、镜子、烘手机、洗手液等指标：女用卫生洁具的合适数量男用卫生洁具的合适数量开水间配置：开水器、洗茶杯及消毒的水池、吊柜、上下水、过滤茶根的器具、倒烟灰的容器及地漏等开水间面积不应小于6平方米中原地产写字楼产品品质研究标准层平面相关指标走道：双面布置房间的走道净宽度不小于1.6m单面布置房间的走道宽度不小于1.3m楼梯每层楼梯总宽度按其通过人数每100人不小于1米m办公楼楼梯的最小宽度（净）不应小于1.2m中原地产写字楼产品品质研究建筑设计—标准层剖面设计层高决定层高的因素：办公室平面尺寸于室内感觉自然采光要求，窗口大小要求空调方式排烟方式照明方式消防喷淋方式参考值：高层办公楼吊顶下净高应在2.6-2.7米中原地产写字楼产品品质研究建筑设计—标准层剖面设计吊顶吊顶上的设施照明灯具空调风口消防设施：烟感报警器、紧急照明灯、紧急广播喇叭、机械排烟口、防烟分区垂壁预留灵活隔断的安装点吊顶内部检修口中原地产写字楼产品品质研究建筑设计—标准层剖面设计吊顶决定吊顶内部高度的因素结构楼板及梁所占的高度（每层减低20cm,那么20层楼总高将降低4m）空调主干管的高度及位置消防喷淋管的位置电缆桥架高度及位置照明灯具深入吊顶的高度中原地产写字楼产品品质研究建筑设计—标准层剖面设计窗户窗户设计时的参考因素采光面积节能的开窗大小和玻璃种类开窗大小与办公室进深相吻合办公安全性和居住性窗边空调设备的收口窗的宽度一般是开满外柱之间或在外柱之外作成水平联窗窗下口高度在距地50-80cm高中原地产写字楼产品品质研究消防设计防火与防烟分区防火分区防烟分区疏散设计中的几个问题底层外门的宽度消防层楼梯、电梯位置设计消防控制中心的设计耐火构造设计的几个要点中原地产写字楼产品品质研究消防设计——防火分区防火分区低层与高层之间的防火分隔；大空间、连通空间的防火分隔；地下室防火分区，地下室的防火分区允许面积的要求比地上建筑更为严格；地下车库的防火分区；楼梯间与通风空调机房等特殊部位的防火分隔：中原地产写字楼产品品质研究消防设计—防火分区最大允许面积名称每层最大防火分区（平方米）一类建筑1000二类建筑1500地下室500中原地产写字楼产品品质研究消防设计—防火分区相关指标地下室防火分区：地下室的防火分区按《高规》，每个防火分区不得超过500平方米，设自动灭火设备时不得超过1000平方米；地下车库，防火分区最大允许面积为1000平方米，设自动灭火时最大允许面积为2000平方米；楼梯间与通风空调机房等部位的防火分隔：按照《高规》规定：“附设在高层民用建筑内的固定灭火装置的设置室通风、空气调节机房等，应采用耐火极限不低于3.00h的隔墙和2.00h的楼板与其他部位隔开。隔墙的门应采用甲级防火门。中原地产写字楼产品品质研究消防设计—防烟分区防烟分区：需设排烟设施的走道、净高不超过6m的房间，应采用挡烟垂壁、隔墙或从顶棚下突出不小于50cm的梁划分防烟分区。每个防烟分区的建筑面积不宜超过500平方米，且防烟分区不应跨防火分区中原地产写字楼产品品质研究消防设计—其他问题疏散的问题低层外门宽度的规定：自动门、旋转门不算疏散门，每100人1m宽消防楼梯要求接近电梯厅、考虑双向疏散楼、电梯防烟前室的设计消防控制中心的设计功能位置建筑耐火构造设计中的注意点中原地产写字楼产品品质研究室内环境设计日照的控制：就是消除阳光引起的晃眼和减少日照带来的辐射热对直射阳光的遮挡方式反射玻璃的应用遮阳百页照明：现代写字楼一般进深较大，需要依靠人工照明来创造良好的视觉环境。室内的照度随着时代和经济的发展而增加，美国标准照度大约是日本2倍。中原地产写字楼产品品质研究室内环境设计温度、湿度调节—空调系统噪声控制中原地产写字楼产品品质研究室内环境设计室内设计的几个心理因素房间大小顶棚高度窗台大小、高度房间颜色装饰材料中原地产写字楼产品品质研究从设备设施角度电梯空调停车位智能化中原地产写字楼产品品质研究电梯电梯台数的设定查表法按建筑规模计算法模拟法实例比较法电梯设置方式传统分区方式双层轿箱方式快速梯与分区梯结合式与立体电梯厅方式中原地产写字楼产品品质研究电梯衡量电梯系统的指标品牌载重载客人数梯速中原地产写字楼产品品质研究电梯电梯厅的布局与装修电梯厅的布局良好的配置不良的配置电梯厅的装修电梯门