四川成都唐元养生庄园项目定位规划建议

唐元养生庄园项目定位规划建议2013/10/22

目录项目区域分析研究项目市场分析研究项目客户分析研究

总体定位及规划建议

定位下营销策略建议

销售周期及产值预估

振雄地产代理优势介绍项目地块分析研究壹区域认识区域环境区域配套区域发展区域交通区域交通项目位于郫县北的唐园镇、古城镇、三道堰镇，距离成都25公里，基本属于成都半小时经济圈范围。区域交通羊西线交通便捷、新建快铁建成，第二绕城高速的建成，将对区域带来便捷的交通环境。唐元镇、三道堰、古城镇、郫筒镇、犀浦镇、花园镇等文化资源的全面整合与盘活对旅游发展意义重大郫县旅游文化资源紧紧围绕“古蜀文化、乡村旅游、观光农业、商贸物流、生态人居”等五大重点，加快推进望丛古蜀文化产业园、农科村景区、横山运动休闲营地、滨河沿线生态休闲旅游产业带以及沙西线生态休闲旅游产业带、“三河”流域（走马河、柏条河、徐堰河）湿地生态经济产业带等特色示范基地建设，推动特色旅游产业聚集发展。古蜀文化、沙西线生态休闲旅游产业带沙西线沿线绿化意向图郫县旅游产业规划发展农家旅游产业区意向图郫县旅游产业规划发展游步道意向图郫县旅游产业规划发展

无参与性休闲娱乐场所，生活服务配套条件差，商业资源严重不足。区域配套成都田园城市的规划，这将会极大地推动郊县房地产市场的发展；大成都都市圈的郊区化运动蓬勃发展，三道堰“离尘不离城”的区位优势和原生态的自然环境对追求生活环境的老年客户人群有较强的吸引力；西部新城定位为西部健康休闲城，也就是以郫县、高新西区、温江为核心相关区域，重点发展教育、医疗、文化、旅游等服务业，充实其城市功能，实现部分城市人口向该区域的批量转移；城市规划将推进沙西线生态休闲旅游产业带，推动特色旅游产业聚集发展，旅游业发展给住宅开发带来客户；古城镇和三道堰镇将受新建快铁和第二绕城高速的带动，得到快速发展。区域发展区域看项目发展有利条件未来交通的便利性，与成都距离不远，有利于打造第一居所；区域旅游资源丰富，在旅游资源的全面整合，旅游产业的规划发展下，会创造区域良好人文及生态环境，使区域具有吸引力；沙西线生态休闲旅游产业带的规划发展，会创造区域良好生态环境，田园风光、乡村旅游等特点，会带来生态人居的区域环境；成都城市发展的郊区化趋势给区域的发展带来了机遇；不利条件参与性休闲娱乐场所，生活服务配套条件是该区域的不足之处。区域具有古镇、水流、生态环境等资源，但目前该区域资源打造优势并不突出。贰市场认识区域楼盘分析小产权分析养老地产分析别墅市场分析区域楼盘分析芙蓉·山水地址：三道堰项目亮点：6+1电梯花园洋房价格区间：3880-6000元销售情况：月销售20套左右面积区间：71-178平米、主力户型：80平米规模：40亩容积率：1.8绿化率：40%推广渠道：道旗、DM单、网站、短信等主要客户群：成都、郫县、岁数50左右、当地人较少区域楼盘开盘时间：2011-05-15楼盘地址：郫县三道堰望阳阁旁建筑风格：6+1多层洋房主力户型：2居室85平米;3居室121平米。销售价格：起价3880元/平米均价4500元/平米。优惠信息：全款97折，按揭99折价格。购房费用：首付10-15万月供2000-3000元销售情况：1期已售完，配套：金堰幼儿园，三道堰中学，农贸市场。轨道交通：2号线郫县客运中心。公交：365，363，305。教育：郫县一中、四川外国语学校、三道堰中小学。医院：三道堰公立医院铁路医院。银行：农业银行邮政储蓄农商银行。其他：芙蓉尚街、三道堰市场、互惠超市、红旗超市、三道堰商业街。社区配套：小区绿化景观。环境：水乡文化广场，三道堰镇客群：——该楼盘分一、二两期为不同的两个开发商，所以品质有所不同。在三道堰在建项目中算体量较大的楼盘。目前到成都日常往返不便，仅适合度假或养老居住。芙蓉·山水规划面积：29000㎡建筑面积：60000㎡容积率：1.8绿化率：40%户数：178户，9栋车位：400个，1:2.24中铁耗·堰叛澜山中铁·姨堰澜山地址明：三撒道堰项目捷亮点断：6筋+1谦电梯筒花园瓜洋房价格取区间弦：4医00缴0-丽50屑00销售宣情况幼：剩15套面积轧区间报：1诱08看-1股12披平米规模究：8季0亩容积率纳：1.个75绿化率脖：40辽%总户伍数：提67验0户推广缸渠道图：道晓旗、牺DM帽单、赞网站赵、短近信等主要客纷户群：挤成都、米郫县、佳及周边菌二级城渗市，岁竿数50垒左右、吸当地人两较少区域楼僻盘开盘时碎间：201芝0年1漂0月2闲3日楼盘寺地址并：郫县三造道堰一时堰路建筑渗风格爱：意大礼利托牲斯卡拌纳与付川西佳民居神相结抓合的高现代激风格建筑竿类型电：纯多钱层6糖+1脆电梯花艺墅萍洋房文为主怀，配衣有少艘量独茎栋及吓叠拼便别墅主力厚户型免：多层耕80胳-1宋12销售价菊格：430暗0左右销售情易况：一期只映剩10讯多套，孔都是1锹10平倒米左右映的户型略，二期威春节后霜开盘配套：项目净配套偿商业樱中心鼓、游出泳池鞋、羽隶毛球木场、色地下捐停车塞库等宗。周勺边配理套：降农贸舱市场遍。三慌道堰断中小庙学。抢三纳道堰午公立赞医院骗。三慢道堰袜邮政宁局客群：大部晶分是关成都怒的，熄少量蚕二级胳城市坟和省碎外的贫，当个地的湖少——吼中铁甩堰澜看山二梅期预佳计2米01球3年叹开盘特，现零在售筒一批础次房攀源仅松剩3防0套忌左右赌，均穴价4诱30含0元宏/平熊，多金为1柄10熊平米逆套三挺户型视，全忆款、崖按揭镰97鱼折，本分期尽98桂折优鞭惠——中读铁•堰匆澜山一谢期共分柴三个批输次，目柿前一、专二批次谊已经基状本售罄床，现主秒推的第房诚三批次祖共有2孝00余本套，户俱型区间炉在88忠-12溜0平方率米，是蒸非常典云型的一圣个改善贯性住宅蚁项目。泄3批次奔所销售司的7、键8、9诸号楼离捕街较远群，环境古也比较赞好。所业以目前行所剩的池房源已际经不多口，大概颜还剩3俭0套左臣右。价界格相较魄于之前灶基本持抗平，均杂价在4委500碎元/平开方米，还且可享惠受全款劫3%、谱按揭1丈%的优站惠。规划面壳积：4桌006野7平米建筑渠面积库：9迎12宏44轮.3忽7平屈米容积率膀：1.抛81绿化递率：解31耻%户数：恳672车位焦：1赚:1面积记区间传：8誓3-厦33舰0㎡中铁·茂堰澜山阳光扯华庭地址：丙三道堰项目禁亮点蔬：6参+1比电梯银花园光洋房销售情吧况：13年开邮盘面积辫区间运：5纲1-防94欺平米兵、主力叉户型影74题平米规模健：9杂万多必方容积率竟：1.拐8绿化华率：厦40桨%推广渠脏道：道意旗、D王M单、妻网站、江短信等区域楼暗盘阳光敢.华用庭开盘碰时间：13分年开盘楼盘地驻址：三道拿堰市迁政公球园斜看对面建筑宗风格虚：普通岁住宅主力户勇型：一居5个1平米矛二居作74平季米三猛居94播平米销售拉情况培：——映销售抖价格凤混乱葡，网宇上查表询价扩格是怪38孟00淹元/本平米熔起，粮发的骂传单沫上写样的首葡付2摔万8耽月供泰10照00教（按练最小衬的户庆型面孩积5测1平先米算截，销河售单青价为雾18睛00去多/停平米鲜）实危际到橡售楼衬部询壁问得滩知价堵格最漠便宜察的都援为4乱30闷0元腐/平贱米，王而且泽现场摆无具乓体优哀惠政域策。——周劈燕边环境钞差。全蛇是农民括拆迁安然置小区茎，居住跪人群杂界乱。周笛围生活夜氛围很领差，交子通非常粱的不方默便。沙丙西线道痒路已经策很旧了屈。而且浪容易堵泛车。小泥区周围立无任何年大型超泉市。购漠物也非管常的不渡方便。规划阿面积爬：5印46挤66凶平方奏米建筑面幕积：9秀000霜0平方员米容积忆率：触1.瘦82绿化雀率：由40拴%户数老：1奸01或0开盘毒时间畅：201馋1年6帐月25再日楼盘地使址：郫县三雹道堰围追城路装（三道神堰加油邀站斜对吨面）建筑射风格融：多层花骆园洋房户型面夹积：二居筹室王71鸽-8离8平乏米肾三居善室吵10炮3-捆10贼6平其米销售价阻格：均价弟43匠00鸟元/陆平米怠，实民得均涝价3追68昂8元撇/平废，全设款9遇4折扇，按脊揭9区6折福，户泰型区肿间为明60宇-1叨30则平米倾，赠豪送面淡积较锈大，蒙最大游赠送孕面积创约8清0平忠米销售类情况副：卖完昆了配套：三道积堰中塔心小牧学、冈中学竞、大扇型农歌贸市证场、鱼医院正、超鬼市、女邮局依、农锤家乐扫、幼轮儿园顿等。内部配粥套：游虾泳池、与停车场慎、健身绕器材、谈活水景科观、另消有大型但商业配估套等。客群：——分斥前后两修期开发辟，一期衬由A、免B组团诉构成。炮目前正焰销售的拾是A组测团的1脖-6号庸楼，有脂五种户通型可供倍选择，天两房两察厅至四纹房三厅烂都有。柏林.闻河畔规划奸面积轻：4辰77秘92醉.3腐8平理方米建筑面浓积：8查123乖8.6洁平方米容积覆率：灰1.植7绿化球率：钞40聋%户数砖：8许50而户车位：线1:0腊.7编号项目价格/单价户型区间楼层结构1芙蓉·山水浣溪优惠后最低4278元71㎡——175㎡电梯多层（6+1）2楠林水岸优惠后最低2755元49㎡--126㎡多层（6+1）3上堰佳苑优惠后最低2670元35㎡--108㎡多层（6+1）4阳光华庭优惠后最低4400元51㎡--94㎡电梯多层（6+1）5东方威尼斯优惠后最低3475元55.7㎡--96.7㎡多层（6+1）6中铁堰澜山优惠后最低4350元85㎡--256㎡多层（6+1）7堰北印象优惠后最低2860元60㎡--92㎡多层（6+1）8美堰香颂2900元起（待售）48.96㎡--76.33㎡多层9柏林河畔4500元起（待售）71㎡--106㎡多层区域楼薯盘信息享（住宅熊）商品裂房产萄市场商品房耀项目少货，产品机类型多蓝为电梯籍公寓，虫主力面吴积为：71片-8棍8平米套谢二，90垃-1平12平米然套三术，价拖格在运42高00算-4秤50临0，克均价解在43沾00元/平米未左右兰。三道堰页楼盘的室一般特论征:n客户群饱体：针对许的是晓成都粘地区举及周浊边城鼻市的丝式老年扮退休船养老抓人群停，有杆少量善投资匙人群女；n产品规剥划：产品规陵划设计胖：有一定潜的针对著性，如姥：多层茄配置电糕梯；注泡重休闲喝活动空枣间的打拘造；外锯立面注翻重川西滨古镇风捞格的延衰续。产品类液型：大多为霉电梯花偷园洋房它，少量睡的独栋旋别墅、芒叠拼别肉墅户型面筑积区间屿：主力是面积司为：71-胸88平米怀套二系，90宏-1盒12平米层套三产品价熔格：均价为韵：430海0元产品蜓配套杯：个别品狸质楼盘撇配有温佛泉会所免、游泳野池、商垂业配套丘、休闲阀娱乐场杜所、超茎市等小产膊权项置目小产权窑项目众暴多，6层多喘层为敌主，失价格分范围提：260析0-310霜0元/平米1、当地涌小产场权项烟目特航点：n整体郫刷县市场烛的小产教权房分蝇布在古乌城镇及严三道堰氧区域；n多数们产品风都为馋准现饿房发劫售；n整体封均价伐在28氏00元/㎡左右仓；n产品腔都为6层的夹多层大房为妇主；n建筑域风格沈较为铅单一返，无队明显表识别手性；n产品丹都缺尊乏品凯质感某，只杯是解凝决了杯居住嫂的需夜求；n购买芬客群俩主要份以成石都养尾老人贸群居咱多，咬少量哲投资冲人群喇；n购买闹人群拔大都祸冲着既价格举低廉财购买姜；区域楼押盘看项殃目发展n古城镇夏及三道悦堰区域物小产权砌项目众扁多，多寻为多层闪，市场霞竞争大葛，本项总目需要蕉考虑产捧品竞争确问题以筹及；n；n整体均术价在28州00元/㎡左右；n产品都渔为6层的播多层身房为红主；n建筑风症格较为优单一，种无明显遥识别性惭；n产品都纵缺乏品韵质感，含只是解考决了居廉住的需良求；n购买闹客群敏主要姿以成蓝都养量老人画群居剃多，项少量晋投资搏人群且；n购买人歪群大都脉冲着价级格低廉铲购买；养老古地产留分析项目商总体戚规划丑约为6期，目驰前别墅铃区和一渐期已经袄基本完贫工。二箱期土地矮平整已狮经完成愚，即将言开建。崇孝冒基地液建成角后将掉形成亏一个紧拥有份约120骗00名老人培固定居泼住的大棵型社区冶，而在虑项目一浴期入住读后所有学的生活郑配套将炮全部启弊用，届各时在满含足社区鹊需求的券前提下筋将对周肿边开方阴。基地裤前不取久刚挣刚在草由国载家文脏化部肿和老完龄委纱牵头妈主办诉的首喝届中娱国中贝老年泪旅游烟健康词文化睁艺术谱节暨制中国僚中老古年健责康产趟业竞涛争力奖品牌什评选轨活动碎中获老得20恋12中国艳养老纠产业栗标杆劫示范条单位绝、中英国养雀老产遥业标象准示罚范基剂地等岔荣誉汪。项目位揉于通往追国家4A级风与景区桶花水车湾和低西岭蚁雪山罪景区办的必熊经之案道--大邑利县的萝鹤鸣未山景把区。际距离答大邑陶县城波约12公里，碧距离成蛾都市区改也只有夺约57公里。冈经过专建业部门跃的仪器捐测量得沟出鹤鸣呈山空气且中负氧膊离子含姿量高达绞约250酬00个/立方冈厘米熊。交通红环境——开车通屯过成温津邛高速祖约50分钟左欧右即可询到达，肆另外，班明年就腰将通车锻的成蒲窃高铁更糠是大大默地缩短塞了成都肌与大邑粒的距离谅，成都搭到大邑融只需要筝约20分钟，寇大邑从容此真正瓦地进入纱了成都拜的半小新时交通禽圈。项目区妥位及交衬通：膳食碌中心--为老选人提惩供订摧餐送颜餐和招自助科点餐凝等服表务。300致0平米的疑超大餐发厅，可迈同时满绒足50赚0人就餐大型购迟物中心--堆30校00平米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分资秋色青城山圈的商品貌房基本视分布在唉青城山泊前山和106国道肃附近峰，而造售价将一般糊较高怜，普亲遍在800价0-1值300产0元/平米之话间不等病。而联麦建房主哪要集中文在青城薪山后山奇和青城昆山外山广周边，划联建房罪售价相样对较低侄，基本坑在400坚0-7剪000元/平米之抽间。青城此山镇用板块池别墅逢：主力甩户型答面积屯：从各算产品翅的面交积区蚁间来器看，余青城治山镇屯别墅哪仍然贡主要棋显现耍出经梳济与燃度假勤的特昂性。介于棵别墅说和一酿般住厌宅产巧品之验间的绳度假扛公寓乒面积晌最小浙。这头种创扎新的哈小户控型产瞧品进橡一步境拓宽伪了青征城山每镇住功宅产代品的有受众驾面，敢丰富股了客捧群类介型，读这种殖度假帐公寓屋一般衰不超乏过60㎡。联排和取叠拼的束主力户新型面积饰都小于论成都其窜他区域斤的同类箱型产品拔。由于澡叠拼别止墅居住梯品质要社稍低一饰些。因候此青城美山镇别锣墅以小拼联排为禾主，面恢积区间麦集中在90企-1拼80㎡。双拼别趋墅的面溜积比成台都其他沙区域同蓬类产品纠面积稍衬小一些块，相差满不大。取但这类增产品为度少数。青城扯山镇煌独栋恭产品宾主力锤面积校偏大换。以航高山你流水因（已腹售完火）、肾逸岭芽锦江股和芙番蓉青保城推垦出的相顶级漂别墅劳为代眯表，昼主力其面积漂都超勿过400㎡，锁甚至妨上100辅0㎡。主力桐客群图：区域特碑征大多数雹客户为唤成都客障户，占冤到80%左右集，虽助然青粒城山馆镇别唯墅以撞经济妨型为窜主，瞎但都爹江堰扛本地饿的经会济水偿平和康消费字水平际不高乘，不舟足于庆承受鄙青城握山镇披的别唱墅价移格，乘销售那主要如依托沾成都浮客户卵。但挎顶级脊独栋昌别墅今的主肥要客阵群为划外地腾客户嘱，如败置信摊芙蓉跑青城达。年龄侮特征购买青止城山别个墅的客世户基本盒都在30岁以上仇较有经锹济实力土的客户架，主要烈集中在35售-5蛋0岁之陕间。职业鼠特征大多数南客户为蠢私企业教主、党糕政机关挖干部、件以及部旋分艺术过家。购买冶目的大多数炭客户购脊别墅用悼于父母啄养老或零自己今捐后养老鸦或着用盏于度假讯。占到80%左右，赞只有少色部分客庄户出于寒投资目毯的购买眉。销售莲价格际：随着城唇市的扩豪张以及斑别墅稀剑缺性的压日益突不显，青拖城山镇巨别墅价乎格一路喜飑升，悠目前在做售别墅机的均价蓬在10觉00梦0元/平米愧以上派，个队别售寻价甚劝至达阀到400符00元/平米杂。据么产品哗品质鬼和类精型的还不同透，类福似产缩慧品或饿同类梦型产惹品间慌也有食较大伸的价腰格差宏异。销售进剧度：青城山麦别墅中芳，小户椒型产品午销售速投度快，扮独栋别清墅销售双缓慢。主要的岂小户型抢产品如餐：联排孩、叠拼委以及类首别墅的坊度假公汗寓，一麦直以来捉销售速驳度都是依比较快本的。虽挣然小户绞型的别邮墅与严扬格意义疏上的别叉墅比，粉舒适性侦相差甚内远，但括对于度险假型物滨业而言月，由于幕总价控婶制很好爪，所以讨销售状勿况良好求。1、目触前青产城山茎镇市继场产梅品价季格处蒸于较望高水伸平，抽基本咏在130胸00元/㎡左右防。2、区域旨销售速极度正常翠情况下满，销售呜速度在7-衣28套/月之间发。3、区域蜓项目的稀整体品语质都比携较高，折带精装适修的项互目较多汉。4、40弓-1陶00㎡小户俘型的度滔假公寓宁依然占布据市场果主力，悬也有40蛛0-奔10愉00㎡的独牺栋度假么别墅产眨品。青城山寇镇总结街子奔古镇驼板块锣别墅杨：主力桑户型蝇面积怀：从各产戏品的面叼积区间锄来看，慕街子古胀镇别墅畜也是主轮要显现叨出经济亩与度假知的特性零。介于别房诚墅和一袄般住宅救产品之察间的度亩假公寓将面积最终小。这比种小户铜型产品若占到街慌子古镇么的半壁暂江山，政由于其渡空间紧撒凑又满士足功能雅需求，幅且总结者控制合沟理，因吴此备受觉青睐。裳这种度述假公寓细一般不搅超过60㎡，蚀赠送施面积络较大诱。联排闯和叠驱拼的市主力障户型卡面积虎在90-姨110㎡之泛间。雹虽然概叠拼贪别墅承居住花品质洞要稍馋低一丝式些，况但是绒这种织形态伤的产车品利项于控朵制总值价，划比较蛇符合灯当地贵购房绿客户掌的购划房特请点。晶因此逐街子歌古镇俩别墅阶以叠我拼为壶主，貌面积密区间倍集中纪在90壤-1康10㎡。主力绢客群掘：区域改特征大多撕数客迟户为款成都音客户纷，占它到90齿%左右眨。年龄老特征购买众街子勤古镇绣别墅颠的客燥户基已本都傻在30岁以些上，款且有淋一定团经济播实力勉的客蛮户，赴主要到集中蛮在35-急50岁之轻间。职业坊特征大多僚数客弊户为沟私企铸业主孤、党春政机蚕关干抱部、徒以及特部分舍艺术运家。购买亡目的大多数割客户购瞧别墅用贞于父母耍养老或胆自己今落后养老舍或着用页于度假紧。占到80崖%左右，脉只有少死部分客斗户出于北投资目衫的购买祸。客户注矛重点最在意孝产品的字价格，莫其次是赴项目位犬置。销售价广格：街子古骆镇项目偏售价在600猴0元/㎡-80辩00元/㎡之锄间。趣街子毛古镇傲项目杂品质胃差距而不大铲，而酷且整彼体房不价水颜平处皱于中闹等水沿平，席因此例当地拔项目狱之间苦的价被差不联大。销售漏进度鬼：街子污古镇粮商品开房项超目销蒙售速廊度在20助-3软7套/月之间葬，天域讨青城销息售速度努相对较愈慢有两舅方面原从因，其振一是该当项目是许联建房已项目，院其二是懒该项目妄户型偏余大，总淋价偏高闭。1、目塞前街与子古齐镇市川场产杆品价缸格依柴然在写较低暂水平声，基测本在菜60向00顶—80却00元/㎡左祖右，撕属于同别墅哭产品逼中的剃高性蜂价比仁产品画。2、区梨域销暗售速叙度正个常情抛况下肝，销挂售速忧度在20轧-4幸0套/月之间追。3、目费前区抄域项亩目品济质之够间差嚼距不中大，刚而且滤细微阿的品蛮质差蹲距对各产品靠单价扩的影碰响不狗大。4、郡原辉项目走康高端路粮线可能泪会带动钳整个街枣子古镇眨别墅市衣场的发六展。5、未来累竞争会舌比较激神烈，郡毯原、蜀芽山栖镇芦都将持绳续4年以上登的销售酿期。街子掌古镇娃总结街子古伶镇代表化案例占地犁面积危：50假0亩总体量稠：18拼.5万㎡容积率冈：0.7物业星形态巴：洋采房、织叠拼现：3+1浅F开发论商:崇州市舍天祥实裙业有限郑责任公远司物业管毫理公司幕:戴德辉梁行建筑设阳计单位肚:四川少标鼎盾建筑奇设计派有限小公司景观南设计鼻公司箩：四川宗纵横担环境惊设计竟工程佣有限完责任朽公司销售均强价：已售完当时廉销售什均价温：79齿00元/㎡基础信谊息青城菜神韵：占地面殖积：50罚1亩总体量映：13.违2万㎡容积啦率：0.6总户数紫：100前0物业争形态倡：洋石房：4F独栋、靠联排：2F开发民商:塔浙江析郡原酒地产瓦股份衬有限代公司建筑设杯计单位欧:日本罪知名设枕计师事俩务所景观设搭计单位佣:日本妙知名设段计师事湿务所当前逐销售咽均价撑：均价叫：未洽定基础信怒息郡原尺青城墓山项维目：占地箱面积枣：32志0亩总体尊量：13.炸65万㎡容积率移：0.6铃5物业碍形态袄：洋门房、忙叠拼舞：4F开发商刘:成都鼓蜀山投挂资有限链公司投资商街：博瑞苹投资物业比管理工公司颤:新寺闻物个业管厉理有窑限公么司建筑喂设计游单位批:四麦川省胸建筑晶设计杂院曹泛波工蒜作室当前设销售译均价换：均价际：80雁00元/㎡基础仗信息蜀山鄙栖镇容：占地忽面积继：28.磁5亩总体茂量：3万㎡容积率模：1.焰42物业仙形态美：电棒梯洋速房4+毯1F开发商元:成都虑奥邦房鉴地产开浇发有限请公司当前引销售理均价奏：均价：780集0元/㎡基础余信息街子印锣象：项目资黎源风险器控制别墅开胸发分析护因素市场省层面外部:旅游资纲源、自庭然、生剥态、人扫文资源带精卵装修械的项映目较叼多，咬小户繁（联衡排、挎叠拼肢、公度寓）坚为主作为图第一亏居所蚊和第的二居矮所，度假客对户和养北老养生党客户结合暖项目泉环境做及市珍场需稿要准蓬确定忍位产林品项目皇环境较好自她然、生途态、人栽文环境控制风插险准确定钳位别墅开今发分析销售迎角度销售婆速度夺的因似素主抹要是男面积富、总拌价区膝间内部:丰富号配套厦及景怨观打肤造区域别外墅市场办分析堰上芙成蓉印象碧水湾流水场云在清河艺般术家创望作园.聚艺36墅周末别括墅、度菠假型别我墅是作为迫周末别羞墅、第彻二栖居原地的产役品规划破；产品为滤独栋、以双拼、鹊联排、愁叠拼别蜓墅；独栋玻及双悼拼面再积区角间大记，在种18起0-港54跨0平乱米区爷间；独栋价瓶格为9蒸000貌元，双坟拼70木00-喜800逼0元、悼联排、饱叠拼为杜350陶0-4风500纽奉元。区域屯别墅满总结叁客户认碍识区域客晚群分析产品需垃求分析由于寺本项瓦目区款域的恐地段丧和环产境，弹能吸摧引的塘客户剪主要妥有两员个类惑型：n离退灶休的鸦老年幕人养缝老，认作为双第一扫居所泊深度峡居家食；n部分中康年人由写于渡假茅休闲，忍选择5+2生活模究式，购金买郊区春住宅作吃为第二只居所，福作为浅尚度居住；其余册客户誉群：过渡伐居住四型：墓在成斗都市检区（新西区余）工银作；投资型苦：多为狭当地人缴，收入恋较高并蛙且相对乎稳定，雹有较多后的闲余怠资金。客户迟人群搭的选洽择离退楼休的封老年牵人养邪老，娃作为割第一每居所域为主奸；部分中申年人渡救假休闲贞，作为慈第二居绍所为辅意。客户群体分类购买户型购买偏好群体特征离退休的老年人养老，深度居家型71—88平米舒适二房100—120平米舒适三房户型要舒适且实用，生活配套要齐全，交通便利，对项目的环境和品质也有较高的要求，但并不是高端楼盘购买需求。50岁左右，收入高，且较稳定，有一定的储蓄，有一定的购买力，注重生活的品质，但并不属于高端客户群体。部分中年人渡假休闲，浅度居家型80—110的小三房或舒适两房对项目的品质没有太多要求，主要是对交通环境，自然、人文环境等资源比较看重。40-60岁左右，注重住宅安静的环境，成熟且具有资源特色的环境。有较强的购买能力。非常过度型以两房为主不能离工作地太远，生活配套要齐全，交通便利。多为到当地工作的外地人，要在当地呆较长的时间。投资型60-80平米小户型为主对地段要求较高，生活配套要齐全，交通要便利多为当地人，收入较高并且相对稳定，有较多的闲余资金。分哑析隶：本项目区域的目标第客群筑主要寄为两羽类，离退皱休的酱老年斥人养浮老，作为艳第一源居所录深度侵居家，和部分袭中年刊人渡普假休彼闲，作为第乒二居所窜浅度居词家。目标乞客群君分析A：具有浙购买班力的奶养老旗人群B：事业电有成鸡的私废营业捏主和例个体秧工商笔业者清；C：特殊朽职业脖者，行如教串师、欲中老渔年医灭生等止；D：二级驶地市妄及省辨外退甲休后狱回成裕都的期养老松人群叫；E：子女已使经在成姑都安家址就业，俩不想离宽儿女太远的养斧老群。项目交广义托客户盼群1、本地肠客户群忙：n成都转老年庭退休演人群奸（主禁力客击群）n古城镇吓、三道桂堰工竭作的白单位萌人员厉，做拉生意下的客镇户人动群；n郫县退交休养老直群体，尾工作的厅单位人腐员；附近道议路沿线缸工作，胸做生意帽的客户携人群；义如：郫座彭路、牲沙西线搭、成灌凑路；2、外地度客户群们：西藏藏等外先地退制休人乳群来行成都猪定居固；四川二欠级城市双客群（（绵阳曾、德阳项、达州冠、宜宾澡、自贡雹、凉山聪、甘孜蒜、阿坝返等）客户拔的分拆布区形域在说传播见渠道极设计海时还轰需要询做详且细论杀证确漏定。从实谨地访娃问得翁到实涝证的敏结论秆：本地客计户很少娃，其中30狭%来自郫秒县；50咐%来自帐成都杯市，20%来自其取他地区昌；目标客军群分布元的区域躁：生活方嫂式1、魂生活融工作破状态质：对皱健康猾生活商方式帽有较贤高的塔最求超，生枯活相董对比箩较规于律。2、至日员常供休衣闲：瘦有一申定兴紧趣爱招好（悬棋牌冷、太护极、胃骑游暗等）3、产度劣假愁习柱惯：猫经常忍去郊线外或游旅游备景区猾游玩掀，度感假的坊时间弱及次订数较籍多。4、拼家娘庭膀成胖员：伐主要碌的时侮间与颜家庭吓成员暗在一匀起，极关注益家庭禁成员籍的身逆体健煤康。1、秀消费豆习惯四：定师时定跨点消绍费（互业余寸生活损时间纲相对沃固定拘）2、消塌费倾向丈：消费妖比较保应守（但精深知过峰程的艰锈辛，较面为节约令）3、寨消费兴导向档：从欺众型萝消费杯（喜活欢和拣朋友波在一叨起做槐邻居早）4、经决济型消碑费：性冻价比消费模搞式1、建筑蛙风格倾阴向：建萄筑立面哨需体现晋别墅的馆厚重感挑、价值肯感，川肆西民居献风格、编新中式宏风格。2、建筑站类型：耳考虑墅醒质洋房牙、叠拼品别墅、惭联排别烘墅；3、别墅红使用倾镜向：期端望能成述为第一斑居所或晋第二居定所，具蜜备儿女丛一起居未住的空哄间，有阻接待朋陈友的功今能。4、花园娱：关注葛花园的的面积，慨期望能毒有100欣-20戒0左右直的院凝子。5、户型杠结构：猜偏重于缴精致、冶紧凑、戴舒适的温套二或揭小套三糖户型消费模霉式6、配巾套：杜超市妈、医始院、题银行梳；7、环境末：追求跌宁静、片优美的领自然环柏境，期砖望能有喜山或水孙；8、房铸屋配眠置：竟要紫求较留高的盘舒适恰度、意相对拦经济旋的生丛活成明本。9、其他舱：真个镰社区要港经过精娘心思考毯设计，灭做工要葵细致完咱美，注苦重细节惰。消费连模式肆地块俘认识地块条尊件分析地块背区位贝分析地块铜环境宁分析地块窃指标项目割情况雨：本榜项目健总占蹦地10搞0亩，屯其中重建设牛用地20亩，轮水域28亩，绿吩化52亩。20柱亩＊拆66坐6*涂1.抖8=丢23飘97抬6平源方米刃，公寓：阅350喝0米（表现三层姥210等0平方暂米＋二俘层14王00平聪方米）曲；总建龟筑面积昂274句76平教米。配套栏用房胃、管核理用弊房不转占容闹积率礼。地块煮环境物及条闷件有很好乞的水资粒源，增浮加了环琴境优势搜；有园等林、姨花草击树木尽资源夜，有本利于吼项目冠园林拉打造场；地块桑平正婆，其蔽中1侄0.仅39喉亩地迫块方翠正便误于规伶划，梦9.音18春亩需演要根蝴据地限块形佳状考耳虑布执局。地块盏交通幸环境1、区顺域位置礼：本项汇目位于谜紧临沙也西大道挎的郫县冶唐元镇陈，距成证都春西真路34啄公里，纹交通便凑捷；2、区津域环境切：本项栏目位成议都水源落保护区淡旁，位败于沙西岛花卉苗淋木中心们区’自假然生态补环境优逢。3、眉项目拢处于绑主交扯通要剩道附伴近，残目前妈交通醋嘈杂内，需裳要安膀静环汁境。伍总体路定位骡及规搂划建恨议项目定送位分析项目胸规划家建议区域环菜境以及病内部环茧境便于接打造一糕个养生望、养心哗之地，汤安静、畏舒适的句居住。定位永规划棚分析交通丝式建设江、环街境的蔑逐步甚改善若，政猫府的冷规划思，田邻园旅径游乡家的建溉设，胶为区忧域的新居住饮环境弓带来震改变只，带锐动地雷地产霞发展扣。1、袭城市她角度2、市裤场角度3、掏客群功角度4、地违块角度区域小展产权众侄多，竞妙争激烈茧，市场帐产品多勺为多层猫公寓产摘品，别粘墅为大肾面积独帮栋和双拆拼度假沟产品。壤产品需超要区隔养老客临群为主勒，需求毒好的环扰境，养杜生、养援心、养病老，面酷积不太评大，性嗓价比高右。根据母项目装自身砖优势踏以及绑考虑尺避免镇同区奴域未旅来即轨将面倡市的浮同类漏性质灿竞争辟对手裳的正鄙面直半接竞爪争，旬拟将桶本项旺目整盯体定耽位于泡：具浪绵漫田索园色锦彩的既水居董休闲刘别院亦。以上贴定位土利于锐把项贼目品佣质和揪形象缠档次飞与周胜边区焦域环重境形农成突燥破性店的提接升优井势，冶从某岭种意轰义上丈说这冰也是读项目停定位碎所形翠成的设差异地化优摇势。产品膜功能津定位田园别作墅本项目恐周边环返境以花历卉、园静林种植絮等现代年农业为亩主，绿辜化覆盖急率高、蚕空气清绣新、负鸭氧离子李高于主告城区，剩非常适材宜打造逐田园别循墅；养生麦型别候墅本项目订位于郫饿县三道欣堰，地臣处成都京主要的滚水源保姿护区，嗓距离世积界文化哪遗产都湖江堰-精青城山违仅约3敞0余公却里，空秒气负氧止离子高凉，适宜裙于休闲夸养生，立具备打烦造养生较型别墅乔有力条斗件产垫品定位整体定慎位分析产品避定位将：叠拼别攀墅+联泥排别墅喝+公寓葵+会所功能率定位龄：田告园别纤墅，罗养生凳别墅主题定茅位：养浙生养心水居别堆院产品咸定位公寓联排虑+叠惧拼联排别霸墅物业形国态分布医疗站联排竟+叠柏拼联排别靠墅项目规右划建议紫——复合社东区——项目限规划边整体弓评估形态指标评估市场评估叠拼联排总体量：18000平方米户型面积：叠拼为主110-130平方米满足客户对高品质住宅需求，价值产品形象产品竞争力产品养生公寓总体量：6000平方米面积区间：50-80平米满足养老客群住宅需求养老公寓产品养生会所总体量：8000平方米满足客户养生需求价值产品形象产品配套用地指标医疗站体量：300平米配套用地指标地下停车位（1:1）车位约：300个总体量：23976万平方米可用可投资可售产品叠拼、反联排：均茅价5腥00构0元/平米浓，商业：逐均价万丸元60却00元/平米项目腔定价逼建议当地市眠场价格供分析：古城炭镇、冲三道戴堰小换产权衫房价疗格在葵2800-3000元/平米，俯叠拼别蚊墅：4签000-5棍00薄0万迷元，商业女底商晋1万牙元/平米弊左右民。市场需粱求分析尘：目前早该区宰域（瞎古城铲镇、台三道若堰）报有多贩个在增售项明目，蓝特别蚊是小捞产权年产品思对项缸目的捷冲击市也比赌较大法，同唤时项补目只具针对状养老珍客户盆，客挣户对蝇价格借比较咱看重惯。销售目找标考虑尾：为了快杂速实现柄销售，伶资金回这笼，采秧取低