某地产项目入市研判

XX项目07年入市研判2006-12推导思路客户构成市场前提项目理解现状趋势现状趋势概况机会比较优劣策略思考项目价格与完销期XX板块市场分析世博会功能区金桥出口加工区张江功能区滨江发展轴联洋东城华城XXXX人民广场9公里陆家嘴9公里张江工业园11公里世博会场4公里世博会功能区金桥出口加工区张江功能区陆家嘴功能区滨江发展轴XX世博生活能区联洋东城XX华城张江功能区XXXX板块——区位优势明显，成为市级人口导入区区域位置：XX项目所在地为大XX板块，大XX板块位于浦东西南地区，是目前浦东地区最大的常规居住区之一。其北面紧邻2010年世博会功能区，东北面是北蔡六里生活区，南依外环线，西靠卢浦大桥延伸出的济阳路与上南板块。卢浦大桥轨道交通6号线轨道交通7号线轨道交通8号线西藏路隧道上中路隧道及中环线打浦桥隧道徐浦大桥与外环线三鲁公路轨道交通11号线（规划）XX板块交通条件日益完善，居住价值不断提升右图中可以看到：西藏路隧道、上中路隧道（08年通车）：将为区域导入来自浦西卢湾、黄浦的客户轨道8号线（07年通车）：

将为区域导入来自市中心区域客户轨道6、7号线（08-09年通车）：将为区域导入金桥、六里地区的客户三鲁公路（06年底通车）：将为区域导入来自浦江镇地区的客户中环线及上中路隧道（08年通车）：将为区域导入来自徐汇和闵行的客户作为人口导入区，项目所在地的西XX区域拥有8条以上公交线路，涉及6、8，11号线三条轨道交通，其本身位于外环与中环之间，随着这些规划路线的逐渐落实，其作为居住区的便利性与可达性日渐提高。本案XX板块的划分西XX东XX世博规划区北XX区隔界线：以川杨河与杨高南路为界，将大XX板块分为：北XX、东XX与西XX三个细分板块。XX板块供应分布外环线川杨河衡辰XX苑7641元在售257套杨高南路上南路11月底网上成交数据汇总

中房XX河畔8030元在售116套XX国际公寓10746元(装修)在售78套中房XX苑9414元(装修)在售278套XX国际公寓10000元洋房13500元在售90套环球中央花园8364元在售184套金地未来域9503(装修)在售31套XX新里程公寓9030元在售18套北三林西三林东三林本案XX板块——三大区域，三大价格体系北XX价格最高，毛坯房价格为10000-11000元/平方米。东XX处于中等，毛坯房价格为8400-9500元/平方米。西XX价格最低，毛坯房价格为7400-8400元/平方米西XX东XX北XX价格态势：北“高”，东“中”，西“低”XX板块供应充足，大盘供应成为主角项目名称供应物态在售面积（M2）在售套数（套）占总套数比例（%）环球中央花园公寓25882.5918419%XX国际混合10649909%翡翠上南公寓4168.9384%未来域公寓3946313%XX新里程公寓31230%XX苑公寓34518.9627818%衡辰XX苑公寓3353125726%XX国际公寓公寓4391.89788%XX河畔公寓13830.9411612%合计

117400.341075100%目前，区域内“环球翡翠湾”和“未来域”进入清盘状态；加上目前区域内其他供应，累计在售供应量约为：1350多套，11月末在售总面积近15万平米。加上后续推量，预计2006年底XX板块在售面积将达到18万平米。XX板块价格趋势平稳是主基调整个XX板块中，，除了XX新里程，大多数项目价格走势都很平稳。XX国际公寓和XX国际名园的价格在10500—11000之间，属于高端，而中房XX苑和未来域虽然徘徊于9300－9500元区间，但撇去其装修成本，毛坯价格应当在8200元左右，反而低于东XX区域的新里程与环球中央花园。2006年XX板块监测项目价格走势6000700080009000100001100012000环球中央78027588765877788213841183498449839185988344未来域91029281946693229216933595389067917695239503XX苑92759247917092229437941595169378945495849414衡辰XX苑77757558739674087584763376337641XX国际公寓1054710643111251073710985XX新里程9061XX国际9990105191月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月XX板块价格趋势从06年的板块均价走势看，板块成交均价是上扬的，但是其市场背景却是成交量的下滑。区域内由于XX新里程，以及XX国际这样的高单价毛坯公寓的产品出现，毛坯住宅的价格走势稳步上升。XX板块成交呈现递减趋势与价格节节攀升相反，经过年初至5月的小阳春，宏观调控后的板块成交量却一直处于下滑状态XX板块成交趋势与05年相比，06年8月以前板块的商品住宅成交量都超过去年同期，甚至个别月份可以说是远远超过。但是，进入8月之后，板块内基本上只有在有新里程成交的10月略微超过去年同期。进入11月后，成交量更迅速萎靡。XX板块07年供应量大，未来竞争激烈预计XX、新里程和XX苑等项目可能的推量，以及XX镇南面中房项目－XX河畔必定在明年大举入市（一期住宅面积14万平方米），我们认为：07年，排除配套房项目后，商品住宅的新增供应量约37.5万平方米，加上06年存量，合计约为55.5万平方米。时间项目在售与预计推案规模（万平方米）预计2006年底存量182007年XX河畔14XX国际10XX新里程9浦发博园3XX苑0.5环球中央花园12007年合计37.506-07年合计55.5市场预判整体市场成交量看淡价格低迷买家谨慎惜买板块市场成交量不会萎缩板块市场供应量大增新盘价格压力大07年XX板块供应量大，竞争激烈，在售项目价格上涨阻力明显，需谨慎人口持续导入配套逐渐成熟规划逐步落实消费者信心下降开发商资金压力大政策的持续性投资客离场XX河畔低价入市XX国际成交缓慢新里程持续推量XX板块客户构成区域客户北下客户XX艳地区涝两大破主力挥客群北下客户黄浦、卢湾、徐汇黄浦江沿岸以及浦东北部客户（主要分为新上海人与老上海人）XX属地区区域客户以改善型客户为主，子女分家等。XX灵板块三大楼区域失特征北X夸X最漏临近悄市中叔心与俘世博忧规划志，但犬区域衰内楼群盘品仿质一半般，料主要帖以区位粉优势吸引笔客户污。东X船X发饿展较堡快，默楼盘幅品质届较高谎，主默要以项目蹲品质吸引糟客户增，新牌上海秋人比肿例较姜大。西X躺X发烧展较碎晚，证与北海XX巡寿相比够区位命有劣馅势，农与同陕纬度纺的东妇XX霞相比沿楼盘弦品质坡有差硬距，颤成为品质讲较低药的地对区。西X计X东X烟X北X骆X北X绑X—以断XX公国际踩公寓伤为例客源误分析1、苦从居榜住地规看：客源届主要附分布为在周四边，翼尤其岛是昌豪里地锻区的粱客户洋占到鸦近五摩成，创如加跪上X刺X地圈区客于源，责则总分数约减6成网。2、伟从工亩作区挑域看表：客源再中有区6成坦在浦遗东工寇作，阀其中构陆家件嘴地先区工田作者团近2底成。蹈其他堵为张活江、绩金桥约、杨顺思等示地。3、勿从户捏籍来移看：超过旁9成邻为上剧海人迟。4、乒家庭看年收渐入：10支－2予0万贸占五珍成左争右。5、自年龄：30腐－4圾5岁惕为绝凯对主争力。高档带产品中端挣产品低端事产品大户廉型去砌化更时快产品人群富人金领白领灰领蓝领本区昌域的悟白领膝人群御为主币，以诱改善蝴居住吉为主喜要目访的，牺购买顶房型梦偏大东X衔X—以桥XX马新里觉程为杠例客源撇分析1、鸽从居时住地贴看：客源岛分布衬较分久散，荡其中集XX尸北部油的客山源最亩多，束约2秧成。2、婚从工染作区条域看挖：客源颗中有蛮6成竹在浦谦东工煎作，但其中抗陆家结嘴地颜区工险作者折近2蓬成。辰其他岛为张底江、窑金桥狂、卢摸湾南掠部等祝地。3、药从户隶籍来焦看：与X越X不何同，看超过仙6成刊为新秧上海肢人，先家庭臂结构泳较简秋单。4、督家庭港年收扭入：7－跃20爹万占爱七成悲左右蹈。5、健年龄：25驶－4超0岁酸为绝非对主宁力。高档验产品中端崇产品低端拐产品主力搞户型蜂90想－1宰20产品人群富人金领白领灰领蓝领新上娱海人臣占6叙成，永中产熊阶层轧为主准，区恩域情快结淡摇薄，超过盒6成拖5为倘首次妇置业候，将草生活缓方式两排列无第一医顺位倚考虑西X壶X—以阁XX商苑为沟例客源掏分析1、德从居仆住地挡看：客源球中超马过5盗成来洗自黄皱浦、秘卢湾宣和徐封汇南拒部等合浦西央沿江愈地区航，另灿外浦支东新反区中娇XX礼以北毅客源临也较尘多，井相反幕本地掠客源梢相对煌较少胡，仅纺接近疫2成遭。2、误从工生作区畅域看陪：客源赠中有饿6成输在浦悠东工拖作；3、摆从户岩籍来彩看：老上凯海人缘瑞占7扫成，忙属于苍对X决X地瓣区的镜动迁这配套缓形象搏并不肆敏感蝴的部美分人闯群。4、纲家庭幕年收肺入：10谣－2孕0万骡占七昨成左枪右。5、吓年龄：30经－4第5岁该为绝雪对主枕力。高档粒产品中端拥产品低端照产品装修稍户型路10福2－老11喘0产品人群富人金领白领灰领蓝领老上待海人怒占7丘成，狠中产影阶层虹为主弃，改霞善型踪蝶需求谨，首溪先围蹦绕总吨价和因工作旧区域蓝考虑点，同盯时兼类顾小油区功被能。北X斜X东X矩X西X清X主力类客群主力眠客群主力乔客群依靠量区位锡优势怕过滤棕客户依靠胞产品且品质离过滤电客户产生登本区胀域主熄力客役户主力娃客群西北下最成为导主流仙，三条大区灯域层酸层过替滤，垦西X秩X客句户层晴次有质限新上权海人老上歇海人区域督客户注重性生活怨品质注重必性价真比主力竹客群XX悔新里许程XX慈国际XX驶苑XX锣河畔产品影对位客户亿与产挣品对逼位关伍系北下客户第一舍阵营（毛乡丰坯房逢均价卵90惨00捎以上鲁）第二雪阵营（毛咬坯房疼均价哑84从00脱以下祥）XX董国际（尾括盘）本项忙目所匠处阵雅营客庆户核姨心特胳征：干注重救性价明比客户荣价值抬取向形成旋阵营目前遮北X郊X板藏块供奇应稀暑少，穿预计漆明年驴的供风应量烫也有诵限。委而XX驱新里最程与XX航国际作为陆区域睡内的勉两个滨大盘妻，后诊续供抢应量戴巨大顽，对洁于西狸XX滋地区夕而言剪，明蒸年将捐成为萝最大握的一粥张客户员过滤及网。XX请新里多程XX枝国际XX愤新里圆程与XX银国际，非栋本项窝目的川竞品缝，而奇是第可二阵感营的开客户华过滤谣网。第二甲阵营证主力躺客户经过准过滤识后，鉴此类具客户无对总患价的蚕承受头能力厘有限掉，注隐重性辜价比甘是该污类客怕户的指核心色特征佛，这类安客户鬼对总亏价的蜂敏感晃度相梢当高甜。07迎年，驾在本效项目绘入市蠢之际址，市衬场上饿直接推竞争铁项目栽，为XX言苑与XX亦河畔。竞争刃个案详——鞋XX超苑XX肾苑—浇—区既域内粪在售逼的主启要全铺装修挎产品总规龟模：友10罗.7痰万平铸方米容积欣率：途1.损5建筑度形态役：1挑6栋扁1杰1-败13币层致的小禁高层昼;建筑纹风格铜：日蓄式现聋代风棵格绿化甜率：明56容％街集献中绿责地率之：3壳1％主力披房型墨：二干房、工三房腾；主力精面积跟：二幕房二厅批一卫：1抗01收—1糊03平方葵米；三房豪二厅鼓二卫芹：1丑27砍-1牙36平方琴米;价格扑：1愿1月课底全宫装修特产品尸成交扩价格矿94忽14筒元/真平方惊米装修眉标准费12蜜00倦元/监平方超米。XX夜苑与光本案服最短存距离窃只有掉20举0米稿。自踩20闲05罚年1兴月以兄全装负修产袋品推浆出以滩来，顽就受靠到市拢场瞩补目。规划肿约1气70碰00瞧平米否的商以业之植外，落车位勾比很颤高：桃1:翻11庭9。亚产品先户型衡虽然桶比较卫简单纸，除申了三宝房二怨卫的盟项目怀有个点暗卫研，属叛于缺仰憾外明，户本型从躬舒适舌度来泻讲优净于X堤X项评目，卖其装闸修标遭准也轮高于揪XX跃国际寸公寓白，加拾上层焰高3齐米，织暗藏宋式空飞调完鸽成吊勿顶之怎后也思不显途得层鄙高压伪抑。竞争威个案脖——鄙XX宜河畔总规臭模：列21绪.7缘瑞万平洒方米惊（一友期）容积么率：顺1.跨88建筑貌形态默：1谢9栋话1阿4-惹17谜层声的高宁层;建筑积风格眯：现拒代都授市风脱格绿化策率：费60睡％；劣集中光绿地饮率：恢36笛％主力电房型锣：二妥房（筝占7辈7％浆）；主力执面积苗：二插房二厅甜一卫：1判00意—1吊13平方惰米；占俩6成二房山二厅也二卫酿：1分09昼-1香11平方榆米;殃占1拨.7淘成价格苏：1良2月数16悲日开禾盘，宾预计狱开盘查均价柴80等30僚元/金平方打米如果梢其追填求快住速去欺化的帽原则答，相忧信项逃目整区体均属价将在8抵50糟0元适左右匪。XX良河畔瓣的产钉品实泛际上脖定位询档次欣应当队与X涉X苑耻看齐兰，如匆果不冶是开穿发商榴有资田金困丸难的眯处境搬，相诱信不幸会以市这样被的价递格入狼市，巴所以攻其性脂价比绒相当舞不错遵。XX帽河畔出将1沙9幢驼高层傲分为渔东西初两个沾组团扁，保恋证了故集中请绿地续的面恨积，叛同时勺，一浑楼底届层架联空，逝增加肾了居院民的赚休闲物活动垂空间川（X脆X苑骑部分轿楼栋捕也是漂如此宇），槽二房谊二厅桐二卫茄的设伍计实铁际上盈是来拼自对少三口阵之家民的使水用状悼态以叼及客族位和汤主卫叫分离效的考澡虑。示除了喇一期挎沿街揉商铺别外，污项目榨二期扒还规锋划有幼6万测平米程的商镜业中梢心，役实际崇上是他是将暴整个设社区魂所在僚位置酬充分苗利用宪，用传配套挺提高躲项目借区位闲成熟龟度。挡此外桑1：霉1.根1的暗车位忽比，怨也延廉续了茄XX吃苑对步小区宪业主婆成长其性的信关注贫。XX初河畔兴——都低价游入市像抢占金市场的典歉型自身猴项目重理解项则目畜位句置本案项目招位置赵：项目蔬位于座XX阳镇核佛心地左带，厦北靠擦XX册路，款东沿粥环林戒西路伤，南奴靠翠尘竹苑前，西剥临X鞭X河悬畔。项目着占地脖54屯83束1平贩米，总建扫筑面纽奉积8途77坚20渠平米榆，其中碰住宅只86更86货3平闲米。西侧拖—X肝X塘砍港支咏流东北向—中房XX公园西北向—拆迁地及XX路延伸本案地块衡辰三林苑中房三林公园翠竹苑待施工用地林苑小学项饰目榆配厚套柳概垄况西侧浅—X衔X塘血港支哗流目前释XX摧镇地蹄区的组交通巩线路至非常凡丰富你，几开乎可网达上碌海任恒何一栗个闹灭市区浴域：57呈2—枪—可这达徐铜家汇98捧6/畅95雁2—丹—可津达上卧海火倒车站98耕0/竟78巷0—常—可猎达人剪民广品场58蝴3/详97占3、扶79宵5—淹—可愤达陆查家嘴75瓣5—牢—可狸达锦洒江乐染园和黎南站07孟年底笑有望咏通车援的轨卷道交覆通8愈号线撒也可墓直达摧人民集广场斯。项目姻配套——牵发展遣迅速汽，但丢仍有尸差距项目饥北面蛋的中余房X虾X生萄态公乐园已惹经建辣成一杀期。拢生活竿型社骗区初晒步成完形。地段郑医院烈也已丑经运励营5叮年。但是分，一词直许揭诺建贿设的挨15托万平剧米的撑商业茎中心贝——竿XX外七彩纯生活阴中心探却一瞒直没例有动犹工，春加上丸常住姓人口根，拥置有2毅5万抢人口窑的大润型社光区，午商业跑配套辛落实脾速度祸很慢饱。另外猾，规得划中挤的世层博医肆院也累没有锈太大繁进展侄，对脸于2夫01杜0年青整个骨XX馋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