年苏州某住宅区项目可行性报告

**项目初步可行性报告**项目筹备小组2005-1-14引言2004年12月1日**集团以竞拍方式获得苏州**苏地**地块，根据**集团领导对**项目的有关指示和要求，为加快推进前期各项工作，我们即成立了**项目筹备小组，着手开展了市场调查分析、规划方案构想等一系列前期工作。同时也组织有关人员对**、苏州两地的部分楼盘进行了实地考察，特别是对项目所在的“**板块”周边楼盘进行了较细致的市场调研，获得了一些有价值的信息

引言通过市场分析，在产品定位上，我们希望在满足基本规划要求的前提下，对房型及功能面积、市场需求及购买力、投资成本、经济效益等方面进行综合考虑，在不影响小区整体品质的前提下，尽可能降低部分刚性成本，增加环境和设施投入，提高市场接受度，维持或提高我们的预期销售价格在前一阶段工作的基础上，综合了各方面意见，完成了项目初步可研报告。在编写过程中，我们也得到了樱花房地产咨询公司的协助1-10月苏州市房地产开发累计完成投资227.41亿元，比去年同期增长69.5%，比上月上升10.3个百分点；商品房销售面积、销售额、继续上升，1-10月，商品房销售面积总计343.34万平方米，比去年同期增长19.6%，其中住宅销售面积310.40万平方米，比去年同期增长22.7%；商品房销售额总计112.17亿元，比去年同期增长55.1%，其中住宅销售额99.61亿元，比去年同期增长60.3%市场分析苏州市２００４年房地产开发情况市场分析从上表的历年成交情况来看，０４和０３相比，房价上涨了53.45%，而成交面积却下降了42.21%，表面看是市场需求的萎缩，而实际情况却是苏州在03年开始就控制了土地一级市场在源头上的供应，以致造成上市量的减少并引发成交量的下降，且这样的紧张局面一直延续至今市场分析**概述苏州**、虎丘区位于苏州古城西侧，东临京杭大运河，南邻吴中区，北接相城区，西至太湖。总人口47.2万，其中常住人口28.5万人，暂住人口18.2万人，外籍人口0.5万人。下辖枫桥、**、横塘、镇湖4个街道及浒墅关、通安、东渚3个镇，下设通安、东渚、浒墅关3个分区和苏州**出口加工区教育：区内建有2所大学，2所国际学校（幼稚园&高中），2所职业技术培训中心，在建一个国际教育园及一所日本人学校市场分析**概述餐饮休闲：区内拥有众多高档饭店和日本料理一条街。有高尔夫球场、苏州乐园、何山生态公园、上方山森林公园、玉山公园等医院：中法友好医院、苏州第七人民医院、苏州圣爱医院及众多医疗诊所市场分析**概述购物：苏州家乐福、百润发等多家大型超市和淮海路商业街；在建苏州最大的购物商城“国际商城”金融机构：中国人民银行苏州分行、工行**分行、中行**分行、农行苏州分行

、建行**分行、

交行**分行、

华夏银行**分行

、**浦东发展银行**分行

、苏州市商业银行、

中信实业银行苏州分行、

招商银行**支行，另有三井住友银行苏州分行、巴黎国际银行苏州办事处等外资金融机构市场分析玉山路49#地块项目概况玉山路49#地块（以下简称本案）系由保利**集团于04年12月1日在苏州市国土局以9750万元人民币的拍卖方式竞得，中标15日后已交纳30%的地价款即2925万元人民币，余款在政府交地时一并付清本案原为苏州华佗针灸器械厂，位于苏州**玉山路北侧、金龙花园西侧，东距滨河路100米，西距**淮海街（现在的商业街）300米，处于**CBD区域，属高档住宅区“**板块”，距新规划的**商业中心仅50米，距**管委会大楼约500米市场分析玉山路49#地块项目概况本案地形方正整齐（约145米见方），地块西端有近10米宽的天然河道，且河中有野生自然鱼类，北端为金龙花园的别墅群，东端为金龙花园的小高层住宅，而金龙花园则是一个已入住近3年的成熟中高档小区。因此，就项目的具体位置而言，完全处于**的中心地带，加上周边宾馆、商务楼、餐饮较为集中，实属闹中取静，具有上乘居住品质的所在市场分析玉山路49#地块项目概况（位置示意图）市场分析玉山路49#地块项目概况（项目性质与主要特征）用地性质住宅占地面积20370.3㎡容积率2.0总建筑面积40740.6㎡建筑密度<25%绿化率>35%市场分析玉山路49#地块项目概况（本案周边环境和配套设施）交通设施：本案周边交通便利发达，南有玉山路，东有滨河路，该两条道路均为**的交通主干道，北面的**路更是连接三香路直接往返中心城区的快速主干道；而玉山路上的两条公交线路17路、30路就在本案的门口，可谓是满足各层次人群的不同出行需求商业网点：现阶段本案的商业主要还是依靠西侧300米处的淮海路商业街和北侧近千米处的百润发卖场，另有在建中的苏州最大的购物商城“国际商城”，虽然不能算不方便，但毕竟还是存在一段距离，若是家门口就有相应的商业配套，则可做到锦上添花，使入住本案的业主得到更为便利和快捷的生活实用服务市场分析市场需求情况分析尽管2003年苏州市房地产市场的供求关系开始趋于平衡，但由于长期以来供求失衡导致的市场需求还将持续释放，2004年房地产市场仍呈现交易总量持续上升的走势。同时，由于市场供应量的急剧放大，市场真正进入品质、品牌和营销策略较量的时代市场分析市场需求情况分析房地产市场的影响因素是错综复杂的，不管土地市场、金融市场、消费市场又如何变，他们都是相互联系的，其杠杆变化都不是单一的。结合上述分析，我们判断如下宏观调控对不同行业的影响是完全不同的，对房地产行业来说，对供给的影响力度大于对需求的影响力度通过限制期房二次转让，限制投机行为。保持适度的土地供应，结构调整，控制土地出让价格和付款达到控制价格涨幅过快的目的持续健康发展市场分析市场需求情况分析通过信贷规模和审批程序的控制，抑制投放和供给的总量增长对房地产行业来说，政策调控重在结构调整，资源更向具有竞争优势的企业倾斜虽然市场总量的增幅在减少，但是对于那些适应变化，具有很强竞争力的企业，他的市场份额会迅速的增加随着国家一系列金融政策的出台，对房地产企业项目开发的要求越来越高，本地房地产行业将面临新一轮的洗牌运动，资金实力强、规模大的开发企业将进一步扩大市场份额，从而占据市场主导地位市场问分析市场达需求抬情况储分析近期牛国家液针对蔬房地秧产行细业出料台了灰多项推政策封，包畏括央施行调帽高存界贷利赴率等菠，房迹地产起投资价量将傻得到走有效沸控制本，房堡价上筒涨幅们度将茶进一降步减生缓，你投资宵利润堡空间赏逐步愧压缩静，因源此投解资型畅客户至总量帜将下降降，干但由畜于苏采州近颈几年达的持旬续快炊速发窃展，巴外来歇人口蕉不断子增加卖，人案民生角活水毅平不鼻断提灰高，差需求辨量仍护保持勿上升刷势头市场址分析市场琴需求夕情况茫分析总的幅来说倘，一宅系列稿政策阴执行榴必将米有效新降温敏“投要资”吩，经凯济将照得到狂健康辆运行幻玉，金喇融泡瞒沫风粒险将庄得到喉规避箭，竞店争下苦的房咐地产客市场眯将是毕成熟宏的、劲健康罚的市场拿分析市场蛇需求遮情况阶分析（对本组区域辜房产鸣的前狂景预钟测）随着乓**毯的不眉断向也西发隙展，队原来票的*晌*中办心区冲域土塞地供绒应量概已经庆不多缺，*呈*中厅心区汁域的犁楼盘宁受到费了格忍外的钓关注**缓经济垫快速却发展音，不贫断引盈进外展资企执业，蒜同时杯也带暑来了孔众多坦外来嘴就业屿人口妨，催鸣生了寺大批牢白领蒸阶层内。苏制州优幸美的倘环境储，高台水平秩的生献活环两境，腹吸引岛这些牺白领陪落户献苏州贤。给子**唯的房曲地产晒提供碑了大起量的饲客源田。根悬据市摧场调倚研显巨示：摔**子多个熔楼盘聪的主某力客远源都躺锁定烦在*峡*的寺白领圆阶层辅，且邻这一蜜需求短还远签远没熟有得予到满州足，念另外柄作为倦与市百区紧较密联坝系的亲**承，正究成为剖了市灿区客俱源追啦崇的欢主要叹居住爽区域市场答分析市场减需求均情况北分析（对本督区域沃房产怕的前虹景预裤测）今年扩的*适*房慰地产接市场染可以埋说是亦一半善是海族水，戚一半荐是火毅焰，嚼只有性塑造艳出市嘴场上竭有差端异化跌、有秒需求帐的产哈品才锣能够治取胜须，另洪外随写着*面**感*路钩的综推合实理施规静划，郑**完**藏路板鄙块的民优势淡在竞睁争中廉会更槽凸显兴出来市场闭分析**首市场幻玉产品睛价格茅及供轰应情拦况案名均价元/㎡主力面积㎡案量主力总价销售情况开盘时间区域均价吴宫丽都580017015098毛坯房5525精装房8000金河国际华庭570097和16022652和8840%2004.11.18尚层建筑520098-1112105235%2004.9.10新港名城花园54001472507870%2004.4.18御庭国际公寓（精装）8300992008345%2004.9.23汇豪国际（精装）70004549135-4260%2004.7.31青庭国际公寓（精装）8500852187290%2004.3.2711典月*雪*路危板块蛾楼盘懒价格董表本案**电三大麦区域查价格夫比较**朵路板刚块的倦价格钞继续梁保持雀上涨透，如摘果我浪们扣后除价羊格较崭低的湾尚层涛建筑驾，其侄区域债市场呼价格我可以辽达到怖55责30始元/米㎡。喜**浆板块疏因为防已经厦形成港比较魄成熟欢的C扛BD惕中心踩和高她端住霞宅聚近集区茎，而律且在窝**训实行茄土地柿拍卖晶后，箩这一芬区域流就一名直没辰有土岗地可困提供洞，因精此该壁区域搬的土得地珍挂贵性笨尤为边明显摆，所房诚以造共成*舒*路丽板块糖价格逐继续另的上萍涨，芦并且朋在今贤后的太几年悼中其肝价格妖上涨澡的幅懂度将朋远远遍超过沿**设其他木的区孩域。真这一捷特点谈也注问定*趋*路闪上的虹楼盘退只能垦走高坟端路烘线，降形成澡**狭的富扭人居筝住区**合价格剧分析**姐价格问分析但是仗**爬路板种块户信型普糖遍偏结大，窗所以鼓总价敏基本飞上都倘在8貌0万畜以上娘，销词售速航度都确比较哨缓慢测。除占去1糖1月评份新味开盘旋的金染河国零际华牌庭销讯售还牵不错勤外，齿吴宫网丽都源与新干港名赚城花予园的悬住宅驾销售春都不坟是太传理想塔园居路何择山路登板块贷之所愁以会央价格锻下降棒，是踢由于攀受到延处于除该板额块位块置的拐大地抚之歌湖将价乖格拉冠低的剩缘故相，但焦是作惰为*亲*居牛住氛晒围最条好区劫域，倡目前她的价糊格下慈滑只裕是暂滑时的侮，今竭年清康水园营以及皇格林枕花园凭入市俊之后踩，将勇会大决幅度旦的拉慈升区活域价包格，磁肯定买会突株破5歌30急0元夫/㎡哭的关卸口。苦在这树一板沃块将鹅会成盛为中伙档住敢宅社厅区的佣聚集跃区**毫价格脆分析三大伍区域未住宅日市场驴的差胡异性电同样标的也捞会在摧商业烦市场劣上体向现出扰来，腔目前嘴**尸路的圾商铺损无论陪是租检金还涛是售旬价都扎是最报高的读，而竟且和坟其他禁区域植的价柴格落秋差较鞋大。狸**愚路沿联线商啊铺的李二手谱价格良大都龙在1棚80嫂00惩元/辩㎡以玩上，腐但是读到了笋塔园聚路何息山路零板块雾就下妨降到只10脖00藏0元什/㎡短左右益。并笛且随蒙着以原后高棍端客抹户群传逐渐讽的集洞中到杰**月路区佳域居葵住，产形成辛富人晕居住静区之蜓后，些**反路必墙然会猫形成右大量唤商业播的高件档消领费需躬求，阅出现退高档吊的商暂业区艳同样弦是必识然的挽，与找**那其他击区域须商铺腊价值考的差单距也抬会越捞拉越语大未来蛾市场完产品愈供应塘情况分析格林蒜花园兆三期栽——目前手其三液期的脆工程师进度狡基本翠上达逆到1台0层竟左右村，但毫对准涨确的化开盘挑时间缴一直托保持芽沉默品，现忆在只求是沿辱袭以季往做多法进终行简假单的忧客户甜登记脊，价换格等肆关键霞数据泥没有忧对外变透露驴。3豆幢高允层和跌小高抖层，侵面积催在1柴04与-2哑10场平方狱米之首间，黄案量邻在50疫0套左右阿，均鉴价预躲计在戒53树00巡寿元/帝平方嫩米以吵上清水登园—今年雨上半殖年左醒右推负出，举位于功塔园贵路与边何山睛路路旗口，欺总占边地面汽积8左.2驻万方您，由添多层饼、小况高层但以及泳高层孔组成闸。案贪量在11映00层套左右隔，主哄力面腊积9秋0-傲13郑0㎡赚，目灰前价俩格还雹未正晴式确未定，服对外根宣传培的统槐一口涂径为污55糖00轰元/乱㎡以纱上**辨户型费和总举价带亦分析**跪户型融和总粥价带双分析**泪户型火和总晓价带红分析（结半论）目前长市场身上9邻0m锁2以庆下几击乎没集有；塌10塞1-炊12削0酷m2吵紧凑蒜型三渠房数阵量也颠极少总价体50计万以尺下仅汽占4全%，画尤其割46澡-5强0万掏出现砌了空零缺，贯而这柳一总弟价带语在众井多年黎轻人蓝承受梨范围毯之内纵观耗整个置**答住宅肠市场抹，总翁价成服了楼耍盘去退化快粱慢的快唯一唇标尺列，小永户型链、低牢总价居房畅掏销，哥大户叔型、昆高总的价房究举步渗维艰产品巡寿定位**彩当前翠的购侦房主败力客钳源，纹一般祝都是终较高千收入呀的行袋业的载佼佼薄者，遗以及折中年断家庭念。但桌是，勺**佳作为螺一个丈苏州垮的高喜新科蝇技园阅区，支绝大青部分助是年罪轻人搏，他秀们是蹄**呼的未居来和呈希望抖，他慕们不晋仅在况这里音工作缠，更撑要在镇这里钢生活顺，如年果有乔适合剧他们急的或仗者换脚言之防，有哪他们讨经济假购买须能力哨的房城源供箱应，沙他们杏将毫安不犹芝豫的忽甚至厚是义顿无返积顾的往成为器绝对亲的购点房主子力，凑因此登，本且项目心能够虽建设灶符合姐**种年轻输人需站求的够产品辈，也朽就是丑抓住选了市告场的聋脉搏盗，掌倒握了趴主动倘，从鞭而占怀领了偶市场街，赢捕得先木机购买膀客源钥分析产品延定位位置秩优越嫌，交锅通便绞利，姓处于吸**焰的核庆心地脚带本项魔目优亚势分语析地块名方正啄，有站利于微建筑栗布局天然浙河道爷就在磨项目陵西端盘，生更态环逢境触跟手可吐得东端锣即为删成熟巩住宅燥小区您金龙特花园政，本圾项目努的建悬设有遍利于湿形成健集聚盈效应产品车定位玉山贫路为愧交通站出行春主要热的路含段，尸且商币业用浓房也识在此拨处，掏对于捞沿街衔业主虏来说迫存在酱一定熄的噪扁声和首灰尘性的影闪响，稻同时佩也带合来一阵定的摩私密夺性的智破坏本项袜目劣估势分鼻析受占卧地有练限的厕影响荡，基绿地面枪积过稻小，尾本项责目的枝公建级配套需不足号，无谊法形谊成高慈档社刘区的落多功悠能服确务配划套产品玩定位针对依本项亡目的膨优劣庄势综进合比部较分湾析，闲本项兄目惟妄有扬性长避气短，挠才能盼积聚杂后发套优势暂，使悼本项暗目的刮产品责引领扔市场辈，充所分发由挥优骆势综合危分析对于础产品廉本身或来说嚷，本屑项目检必须品摈弃略所谓睡的舒遮适性架，强扁调实篇用性雨、紧墓凑性因，严胆格控婶制总叶价，降从而狼有效饶的扩枪大客摊源面象，故惜本项基目的汽产品坝宗旨猛就是宾：控歼制2晋房和波3房窜的面父积，变但房膨间内席部的姜实用动功能肢不能煮弱化患，非笑但不爪能弱掩化，正甚至窑还要丸增加带，剖1梯暂2户当为主驼要格归局，垒具体哗建议岔如下产品波定位针对骡本项咏目的鬼优劣技势综哨合比辈较分姑析，姨本项陵目惟共有扬摊长避夺短，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