地产项目前期设计阶段要点解析

投资分析阶段

实施方案阶段

施工图阶段

设计前期阶段主要内容一.阶段的工作特点二.概念设计方案的成果标准三.《项目设计指导书》一.阶段的工作特点1.本阶段的起点和终点

设计前期阶段项目立项审批通过规划方案设计开始项目设计“正式开始”2.设计部成为“1/2主角”＋市场营销部门设计部本阶段任务完成市场定位及产品建议书完成项目设计指导书营销前期设计前期设计前期阶段的主要工作成果是什么？主要工作成果示意图概念设计方案产品建议书项目设计指导书项目设计工作计划二.概念设计方案的成果标准1.概念设计研究的内容原则一依据经营、销售的要求，兼顾工程、成本的因素；原则二

侧重于规划设计方面的研究两设计关注重点不同定位方向结构概念设计规划设计寻求达成“目标”的方法设计的深化综合经济技术指标

1.产品建议书是否可行？对土地的利用是否合理？

2.结合成本、销售，验证各公建面积指标的合理性。

3.……

规划设计方面

1.如何分期开发？

2.如何设置主入口？

3.如何利用用地内、外景观资源？

4.……

“回答发展商必须回答，做出决策的问题。”2.如何进行概念设计研究？案例一：南昌万科四季花城案例二：深圳XX项目案例一：南昌万科四季花城案例点评容积率较低；用地大，分期开发时便于调整。规划总用地27.3ha，容积率1.02，多层为主。城市整体市场处于初级阶段，竞争压力较小。难点一：地段偏僻无人气，如何吸引客户？难点二：周边市政、公建配套不完善，与开发建设的矛盾。难点三：售价有限，成本控制与品质营造的矛盾。南昌万科四季花城概念设计结论1.规划结构与功能分区2.路网结构与交通系统3.景观结构4.分期开发模式1.沿湖小高层的排布及市场依据2.湖景与湖堤的景观利用方式……－－参见《范例汇编》第16页已确定方面待定方面案例鸡二：乳深圳阿XX撒项目逃概念睁设计8月牛20乱日，妹市场束定位滑、概狼念设滤计同嫁时启约动；9月诊15喝日，祥确立锈了先惜定量喊，后循定性肤的市袜场研辆究方犬向，顺市场誓定位例树起盾风向翁标；10程月1表5日鸽，确伟定SW勿A等3广家设蜂计公朗司，查同时愁委托绵概念驰设计惜任务丧；12衬月6趟日，届定量裹研究浙结束含、概肠念设暮计完温成；头第一假轮工紧作按盈计划数顺利蜘汇合柴；12匆月3拢0日卷，市薯场初和步定孕位，象据此板，进蜜行正谦式方促案招湖投标冬设计效委托木；来年乏2月留26勤日，演设计辱回标圈。同禾时市凤场定插位明体确，以并确柔定了熄整体天经营割策略舟。XX纵区域询位置脆图总用地面积268483.5平方米总建筑面积214800平方米容积率0.80覆盖率15％总户数1680户难点伤一：原山、她海景椒观资岭源的诵分配甩与利李用山景房诚为主奶还是累海景份为主典？眉各鸭种类奖型住较宅的稍景观收资源闷分配浆？垦内匀部营尼造景浆观的余类型敬，与身住宅谜的关挪系？概念头方案贤一：1.经海景别+湖赌景（赶内部俱营造么）+低高尔植夫2.兰酒店奶与公层建位好于用江地东孝面3.菌小高密层位阻于较辆高区浑域，诱别墅则位于再较低含区域概念敏方案伤二：1.董海景腊+湖雁景（算内部矿营造善）2.追酒店零与公环建位训于用窃地东摩南临叨街区膏域3.滥多层甩、别毛墅位腐于较脑高区刻域，虏小高干层位段于较亩低区瞒域概念睛方案仓三：1.善酒店影与公窗建位矮于用惜地中友心低称标高薪无海牌景的蹲区域财，住各宅纵造向辐垮射，米各纵置向区干域间席留绿雷化带瘦。2.肉尽量顷保持猾山谷控形态猴，充火分利愧用山摸景难点朗二：钢项目旗定位“用拒来渡台假还培是用虑来居舟住？离”休闲绵度假栽的实增质内坡容是忍什么涌?人的童行为壶会对艳产品堂提出裕什么躁要求斤？渡假寄对入教口、歪组团粱方式坊的影米响？休闲孕度假骆住宅洞区的泪物业颂管理呈方式倘？……难点悬三：驻公建疼配套扩的设鼻置与贷经营公建辩配套碑如何漏支持旬“渡痰假概胡念”桌社区?小区音配套为与政四府配晚套的蓬关系惭？小区存配套辽的经鼻营方收式？（1住00依00范平米萌酒店棵公寓睬，5好00府0平补米会睬所，缝90洗00赖平米服商业蜜）案例腹点评难点揭一：冒山、恶海景牌观资顿源的浪分配剩与利涌用难点互二：童项目鸭定位难点蜘三：漫公建年配套随的设滨置与肆经营……项目闲定位倦为我魂们经江验较讲少的无“渡怎假形六态的互住宅骡”，戒在产脉品建婶议、层经营侵方式随、物星业管玩理方胁面都酿面临服较大银的挑就战。而市栽场上辉的多映种可胀能、铜不确驾定又疫必须惊通过搏概念世设计傻来验是证；伸最终买得出堂共同裙的结西论。XX处项目绢规划雕设计沾评审敢的两图个方睡案项目傲定位屑确定陪为：桶“披沫着渡旨假外姓衣的默住宅良”，础但定扶位仍泰需与页设计使同步法深入跟研究恒。对比朗以上俩两个慕案例旦，说相明项寺目难浑易程期度、爽特点胀不同决，我舒们在爱概念吼设计兽阶段况重点国研究鹿的具虹体内丙容也著不尽技相同。原则违一依据独经营蚀、销舍售的翻要求姥，兼复顾工贷程、杰成本概的因召素；原则尚二侧重饰于规高划设响计方受面的傅研究3.概念顿设计解方案召成果棵标准2.玻1轻设使计说唇明2.惑2蜻综逐合经笛济技悉术指选标及睛产品高分析2.词2.书1综合唯经济赠技术俗指标2.辆2.公2产品惯分析2.洁3堤概念国设计挎方案2.神3.旦1希概满念设妨计图斩纸目奇录2.童3.动2旬概拖念设潮计图涛纸深吉度要稻求－－岭参见渠《成茧果标版准》盒第2劈燕4页启；《傅范例才汇编型》第朝19页-2区4页4.概议念设化计研戏究结近论成卷果标白准概念帖设计忆研究嗓结论达到己深度做出所结论明确灵遗留全问题方案设计要求－－挂参见珍《成蛛果标渔准》曾第3话1-递35狸页分类概念设计研究方案设计要求用地布局功能分区住宅和公建分区深化设计产品类型分布产品类型分布空间序列和层次主要公共空间的功能和特点的描述或图片道路交通主入口位置描述或图示深化设计人车关系明确人车分流、局部合流或合流停车方式和数量明确可采用的停车方式和各方式停车数量公交场站明确是否设置，如有，明确面积或停车数量、位置等班车车位明确位置和数量销售分期状况各期面积和产品组成深化设计卖场安排面积和使用方式、空间要求（独立、合用）深化设计三.股《项港目设愈计指歪导书银》1.为项继目设艘计工救作的纲领桃性文件日。统筹候考虑存影响填项目秃设计弱工作棒的各渗因素继，并愉对项顷目设块计的穴整个竞工作礼做出庭方向绪性决拴策的荷文件穿。2.耻《项男目设饺计指多导书侧》的言内容总经烦理设计泉部营销成本开发斑目标怠、开扒发计冲划项目疑设计险工作小计划项目急概况领及用至地分盖析概念狐设计抹研究怖结论方案棉设计恳需解陵决的美问题项目削设计魄各环句节的叮综合则分析市场奴定位竭及产仗品建壮议成本雄控制刑因素工程工程馅管理匆意见－－驼参见术《成循果标旧准》起第2日7-溜36现页3.某《项搜目设暴计指栽导书锁》中悼需设铁计部遮完成奏的工轧作项目靠设计分计划项目循概况拢及用党地分岭析概念尘设计债研究券结论方案名设计坐需解惰决的换问题项目吵设计战各环绳节的均综合锅分析a.项目引设计面各环柳节的孝综合斩分析设计巩任务惨的细暖分设计份单位奋的选口择设计羡部人查力资也源的乌分配设计架费用赠的成君本控天制计量划－－膨参见饿《成嗓果标唉准》扎第3德6页b.项目已设计半计划概念棉设计山研究集团鼓确认佳概念纱设计恼研究收结论规划枕方案软设计集团卷规划冲设计赴评审尿会集团颗单体周确认实施愚方案紧完成土建课施工绣图完礼成景观封设计销售开包装列设计（如诊公建有、立虫面需友另行席委托岛应单联独列录出）开工古时间开盘托时间详规屡报