四川城市综合体项目定位及营销思路

xx明日城市项目定位及营销思路立业地产机构2011年2月谨呈：xxxx房地产开发公司1思考逻辑：核心问题界定解题策略目标与现状之间的冲突解决问题的方法与措施解题思路解决问题的几种方案与各方案可行性分析项目属性界定核心问题界定企业目标解读产品建议营销策略项目整体定位几种可能的解题方案各解题方案可行性分析项目SWOT分析案例借鉴2项目属性界定3【项目属性界定】︳区位解放碑商圈观音桥商圈江北嘴CBD黄花园大桥朝天门大桥本案5分钟车程5分钟车程千厮门大桥项目位于江北区五里店板块，处于江北嘴CBD、解放碑CBD、观音桥商圈之间位置，地段优势十分明显项目与观音桥商圈和解放碑商圈距离基本相同，5分钟左右车程江北五里店板块直辖市中央商务区一级辐射圈项目位处江北五里店板块，紧邻新开发CBD江北嘴商务中心区，区域发展前景极好4区域未来交通规划较为完善，东水门大桥和千厮门大桥的建设及两条过江隧道的打造将极大程度上改善区域与渝中区和南岸区的通达程度，轻轨6号线和9号线的贯通，也将有利于区域与主城其它片区的通达程度。项目周边通达性强，配套比较齐全，随着CBD的建成，未来交通将更为便捷。【项目属性界定】︳交通、配套苏宁电器建新东路银行银行银行佳音医院渝鲁大道本案五江路加油站幼儿园汽车美容餐饮街欧亚达家居国美电器五红路五里店立交桥朝天门长江大桥5北：五里店立交及家居卖场西：城市快速干道与老旧居民小区南：一期纯住宅小区东：居民小区，东南面为江北嘴中央商务区【项目属性界定】︳项目四至项目紧邻城市主干道与立交桥，毗邻成熟的五里店商业中心，地段上具有中心化潜力。6写字楼R8R540-70平米精装公寓售罄，已封顶。R7R6已入住商业经济技术指标总建筑面积200，000平米容积率6.3精装公寓面积77，000平米慢调广场商业39，000平米地面步行街14，000平米地下商业街25，000平米商务写字楼31，000平米车位1300个【项目属性界定】︳基本指标及现状项目为高容积率、中等规模项目，前期规划确定，部分产品已入住或销售，调整空间不大。7【项目属性界定】︳公寓公寓部分虽为住宅属性，但具有公建化外立面，形象具有一定的可塑性。8【项目属性界定】︳公寓公寓产品以一房及两房为主，多为可变户型，内部承重结构少，产品功能可实现灵活转换。户型套内面积套数套数占比总面积(平米)面积占比一室一厅4311633%498820%两室两厅单卫6511834%767031%三室两厅双卫10511834%1239049%合计352100%25048100%户型套内面积套数套数占比总面积(平米)面积占比一室一厅3611825%424817%4311625%498820%两室两厅单卫6311825%743430%6711825%790632%合计470100%24576100%9【项目属性界定】︳小结直辖市CBD商务区、板块中心区；高容积率、中等规模项目，前期规划已定型，调整空间不大；公寓产品具有商务与居住双重特征，具有一定的可塑性。10【项目目标解读】速度：降低政策风险，短期快速出货利润：抓住CBD发展机会，追求适度溢价品牌：完善城市功能，提升品牌影响力速度目标＞利润目标＞品牌目标11【核心问题界定】究竟卖给谁？自住客还是投资客？确定目标客群后，公寓产品定位乃至项目整体定位是否需要调整？哪种调整方式最易实现快速出货与溢价目的？12解题思路核心问题界定解题策略项目属性界定核心问题界定企业目标解读目标与现状之间的冲突解决问题的几种方案与各方案可行性分析解决问题的方法与措施几种可能的解题方案各解题方案可行性分析案例借鉴产品建议营销策略项目整体定位项目SWOT分析13【解题的几种可能方案】？纯住宅公寓——继续延续前期精装住宅公寓，抓首置自住客；？服务式公寓——增加高端商务人群配套及服务，深化CBD房东概念，做高端投资产品；？商务公寓——针对CBD产品上下游关联中小型企业办公场所，住商兼用，功能灵活转换，抓主流投资客；在住宅属性无法调整的前提下，本项目公寓定位存在以下三种可能的调整方向：14方向1：纯住宅公寓——继续延续前期精装住宅公寓，抓首置自住客15基本信息总建筑面积5.12万平方米物业类型高层住宅占地面积1.44万平方米总建筑面积5.12万平方米容积率4.28【周边个案分析：珠江太阳城捌零公馆】16户型名称套内面积(m2)面积占比套数销售套数销售比例单配29-3633%311019%两室两厅58-6055%623361%三室两厅71.9711%271120%2635421%数据逐来源尤：网境上房慕地产D3栋户泄型配殿比及场开盘落销售凭情况【周边同个案逢分析朋：珠疾江太稠阳城宰捌零尚公馆】珠江悠太阳柜城捌证零公怕馆目修前在盖售C3栋，租全部你为56绣-6复0紧凑渔两房歉户型欧，20猪10年11月开剖盘，挖推出29差0套，昂均价10员50俊0元/平米纸，目奸前剩絮余10既9套，3个半巨月累榴计销漆售率蛋仅62电%。从已内推产长品户通型配时比与沙推广愁方向绒分析洞，捌胸零公暂馆将算目标狮客户朴锁定协首置记自住羽客户齿，但染销售什速度贴不佳摔，自曾住客杀户购迈买需绿求不胸强。17【周边穴个案摇分析裙：中久冶xx早晨】开发商中冶置业xx城韶有限责任公司项目地址xx江北嘴黄花园大桥旁容积率8.37占地面积13252.2㎡建筑面积155466.47㎡总户数1158户停车位7601#住宅4#超高着层公罢寓1#户型配置套内面积(㎡)所占百分比两室一厅一厨一卫带入户花园61.3233.33%两室两厅一厨一卫64.1933.34%三室两厅一厨双卫带入户花园103.5533.33%2#住宅3#住宅定位休语：遗同步CB敌D金装啦才俊主生活歼样本定位砍于CB坐D上班晴族居最所，精以看服重CB吨D前景龙的投悔资客判为目萄标客尾群。鸽预计传开盘湖均价90博00串-1义00星00元/平米蔑（清弯水）舌。18【销售鼠观点】我们拜楼盘章累计脚来访烧的客摧户中鸽，投资犯客占林的比缩慧例至附少有片一半，尤蝇其市战外地把客户闻大约草占总树来访哗客户伪的30咸%左右宗，自左住客趁户比乌预想乒中要角少，叶毕竟捆紧邻CB剖D，单涨价跟握总价脾都上虎去了壮，自悉住的深客户愤很多删还是圾觉得慰难以车承受斗；以前春我们纸卖A组团姓这种源滨江策豪宅阅的时项候，仆自住尼客户设是很仆多的耻，豪宅伟客群对价灯格没配有那撇么敏村感。现在庸我们斩的小帝户型旋住宅滚产品份根本贯销不袭动，头因为盲新政闷出来筛后投娇资客具少了好，目闪前主吵要在溉销售肺车库哥和门叠面，商业傻产品可都卖搬得很片好。——珠江尼太阳欣城捌狠零公活馆销限售代宁表访结谈五里哀店板纹块的瞎二手盼房一闹直卖症得很贩好，自住心客户丙比较词少，弱炒房遮客很睬多，都竖是看逢中了CB怕D的增结值能唯力，寸对自坟住的疾客户无来说党，价纷格是砖主要谈考虑踢因素申，价必格上收去了悔买不住起，音说CB挪D也没款用；现在还是房诚有很谣多投仁资客威在活船动的，吗增值娘前景临好的少产品队还是眼要买镇的，莲只是证按揭辟没法士做了降，主木要采探用商萝业抵育押贷淹款的番方式新在购驻买，趟毕竟莫也没伸用其烛他投物资渠秒道；五里穗店板沟块就处是比津较缺乏默小公掩司办湖公的眼场所，如被果办昏公只严能在度居民仗区里贞面，魔租金药也只临有25元/平米炕左右遇，以伸后CB漆D建成恐以后重肯定销会有阳很多雾小公兰司在禁这里问办公座。——五里泊店二革手房色（钻伞洪）贯中介麦访谈销售给人员赛访谈战，由凳于CB蓝D周边得价格原上涨灶较快币，目圈前自椒住客吧群主育要为隙改善俭性需闯求购缺买大沃面积搁产品强，而胆小户啦型客却群以烦投资撑客居步多，篇新政端影响时明显球。我们你的来龟访客刷户中投资嫂客跟辛自住蹦客户兼大概滴各占蔬一半，自处住的挪客户哑也有环很多笑是自未住投劈燕资双猫重目校的，筐新政喘后来惧访明晶显减耗少了谋很多注。——中冶xx早晨滩销售苗代表锦访谈19小结下：所在巴板块睛主力迫客户翻为两章类，域一是拍改善秩性居黎住自腿住客货户，芹需求君物业活为珠僵江太微阳城族滨江策大户出型；喂二是演投资依性客悠户，盗看中CB友D发展宿前景盏，主夺要需贡求为建小户拘型公吊寓产换品；浙首置每自住焦客户睬量较扰少；项目斧所在喝板块妈小户纽奉型自妨住客中户价南格承揭受力滴较弱宝，小堂户型送产品逐去化色速度缘瑞慢，得自住合客户浇对CB庸D资源己认可界度不肿高，满难以许实现记价格舅提升供。——板块耽内首昨置自挎住客投户少菠，价嘴格承拣受力卸低，自住图需求蚀的住腹宅公肌寓价社格实碍现能依力差膨，去摄化慢壶，与先项目辜快销偿目标勾相违态背20板块腿内小遗户型舱产品偏自住石客户威少，皂购买金力弱东，必湿须考都虑锁大定投舌资客挑。21方向2：服优务式愉公寓——增加集高端浙商务何人群怕配套恩及服柜务，茂深化CB垂D房东询概念矮，做加高端侄投资足产品钞；22高端吵服务施公寓兼的定窗义：“酒店胞式的彩服务克，公因寓式声的管而理”湾；主要蔽服务甚群体疤为海比内外锅常驻欺机构逝的中绳长期麦居住曲的商主务人义员；产权抬一般武为企票业所匙拥有兰，只租悟不售宾，由声国际堤知名句品牌衡的酒论店经绣营公既司管课理。高端芹服务过公寓织的硬秋件及突软件幼要求户型晌面积行需求脑：高端寺服务胁式公酸寓注蜓重居栋住空朗间的障舒适咸度，剥故户杏型面坏积一秃般为纷：面积50萍-8眯0M稻2一房、80茫-1器20论M2两房愉、12伙0M黑2以上色三房商务厘会所疾的配沸套；酒店普式大塌堂的获配套洗；健身农、休贵闲的望会所养配套夜；知名血酒店坝管理耍公司倚提供营的酒若店服替务【服务魄式公鸡寓要傻求】23【服务准式公堤寓要虫求】24【x杨x服务坚式公监寓个志案——解放绪碑盛榜捷公别寓】酒店努名称：xx盛捷秧解放馋碑服倒务公辞寓英文乖名称：So否me萄rs妹et羡J态ie祸fa潜ng计be率i穗Ch芒on默gq超in货g酒店病管理预公司秤：全捉球服手务式症公寓啊运营级商新配加坡遗雅诗教阁集叠团旗泉下盛撕捷品恭牌进婚驻中蜡国西掏南地率区的恳首家貌酒店欺式服友务公宴寓酒店蔬产权各：雅诗话阁酒针店集绝团自素行持羡有25【x钓x服务西式公知寓个残案——长江奏国际】25批F-奴42问F酒店共18层6F漆-2猴4F写字挽楼共19层B1初F-歪5F酒店彼商业穴配套38开F-滩43卖F顶级柄定制胶豪宅呜共6层6F路-2减0F精装印公寓共15层宴会挖厅、亡游泳自健身刘会、浇大堂旺商业37务F长江贝会31缩慧F-番36翁F高级义定制裳豪宅虎共6层21食F公寓刻服务荒中心22立F-踪蝶30盼F精装买公寓共9层一线悬江景毕资源漂，全盲球顶柏级名骨师设握计，劈燕超豪处华管糠理团询队，修打造楼出xx顶级冷江景拢豪宅绞公寓苦。长江必国际循总占施地18亩，殊建筑咸面积挠约15万方仅，建煮筑主召体为命双塔帮高层准，建稠筑总技高度19遗2米，尖为南芳滨路臣地标院性建死筑，声集合恨滨江遥豪宅血、五冶星级合酒店踏、星逝级会杆所、5A甲级烛写字援楼于怒一体颤的顶简级建鉴筑综骑合体雀。20厦09年6月价遥格14迅00如0元/平米闹。2612米双层担挑高主公寓侍大堂驰，五灶星级火酒店很式奢级华城尽市客葱厅；层高3.陶6米，双理层中东空LO碍W-遥E玻璃俘；24小时丧酒店赴式整有体热误水系赏统，喉日立SE抱T-西FR魔EE变频愿中央周空调匠系统纹；HI携TA岗CH节I日立始精装拔高速首电梯亿，电拦梯间绣达3米宽秒；电子煌巡更调系统絮、多登功能套才是例可视绞对讲案，一台键式恶呼叫爽服务科；全球柔知名汉品牌绝装修晶用材余；99平米艺一房骨两厅幼双卫76平米香一房瓦两厅菠双卫47平米曲一房冠一厅鼓单卫19鞭2平米得两房元两厅贵三卫超大堪户型母、奢论侈空盗间，社顶级世配套组。【x简x服务映式公既寓个绑案——长江凝国际】27【x熟x服务炮式公普寓个掘案——长江弊国际】超大棚户型锡、奢紧侈空饺间，爹顶级剪配套厚。28一线土江景苦，豪遥华装拆修，纸物管波提供脱酒店叹式服焰务。【x席x服务饺式公陆寓个引案——东原18童91筐】东原18善91位于伯南滨殊路喜遣来登约酒店屈旁，幕一线局江景亦。总沙占地7万多移平米皮，总躲建筑愉面积30万平瘦米，践装修眨标准30扰00元/平米丹，酒蓄店式陷服务偏。20土10年3月27日开顿盘，耻推出45作6套，梳开盘偿均价12城00杯0元/平米日，当松日销双售率正仅45哨%。目前到均价17爬00肝0元/平米归。2927骗—1角20平米谱多种紫户型舌，主力晴户型世为27支—6帽6平米息一房催。【x季x服务澡式公冲寓个辱案——东原18区91舍】30观音拳桥核叶心商单圈、芒五星光级酒稀店、旺精装寺全配报酒店疾式公样寓、达商业垂商务舰多种缸产品赤组合【x愚x服务傲式公某寓个竟案——协信味中心】物业地址江北观音桥核心商圈物业类型住宅,写字楼,五星酒店、6A铂金生态写字楼、酒店式公寓、国际名品购物广场楼层状况裙楼和三栋塔楼组成:1、裙楼：国际精品时尚购物广场，建筑面积约34329㎡;2、三栋塔楼：分别为五星精品酒店（锦江大酒店），建筑面积约26879㎡；酒店式行政公寓专区，建筑面积约24286㎡；涉外6A铂铂金生态写字楼，建筑面积约41705㎡3、车库及设备用房：建筑面积约25273㎡容积率11.60占地面积12670平方米建筑面积152474平方米物业公司第一太平戴维斯物业费15.00元/平米·月价格19000项目20狸09年底黎售价泼为14走00太0元，傍初期殃靠承酬诺返永租销毫售，恳取消恳返租款后去菜化速得度极泉慢。311、VA洲V变风状量中被央空翠调系魔统2、写字奔楼6A系统，即燥：SA(安全狮智能暂化)、FA（消洒防智琴能化召）、BA（楼颜宇智油能化巡寿）、CA（通曾讯智犯能化沟）OA（办棚公智系能化禽）及HA（酒少店式柿服务额系统债）3、羽“顶只级商务或中心”写棕字楼卷配套4、全估程物毁业管辨理：第一妻太平桐戴维谱斯【x犁x服务鸽式公结寓个颜案——协信劫中心】高端厨配置葬，城勤市顶念级购宁物购保物中煮心星缴光68广场膜，提童升项弹目价趴值评概价。32【x月x近期勾销售烫服务肺式公捞寓现谱状】项目名称创汇首座协信中心东原1891长江国际面积区间30-75㎡35-53㎡38-40㎡47-90平米一房130-192平米两房销售价格19000元/㎡19000元/㎡17000元/㎡14000元/㎡（09年6月）装修标准1500300030003000销售价格19000元/㎡19000元/㎡17000元/㎡14000元/㎡（09年6月）物业服务星级酒店服务全套五星级酒店服务星级酒店服务星级酒店服务地理资源优势解放碑CBD核心观音桥传统商圈核心一线江景资源一线江景资源近期收销售麦或在邮售的始服务纤式公乖寓多挨拥有科强势击地理图资源炒，普渡遍引仁进星件级酒丹店管暮理，励销售谁单价伙高，虹去化灵速度悠慢。支撑黎项目信实现虾高单包价的第核心衔因素提：小面超积带影来的撤相对奸低总吨价；一线牌江景础、商检圈核体心等宿强势傻资源庸；顶级趴奢华住配置耗：全鸣球知垂名品新牌酒能店或陶物管泡、中贿心商戏业、姐高端耻会所布等配票套。33【C惜BD高端义服务路式公造寓机晨会】财信梨国际体量28万㎡预计1-辨3年完自工台湾丙越洋建筑纳面积虏：47万ｍ2光华柿集团体量68锻11求2平方别米20思10年底避动工国金航中心泻（A地块慈）体量69万平禁米预计20蓝15年完驱工CB水D核心撑区大似量写楼字楼刻建成礼至使洞用需肾要3-杰5年后页才开敬始辐棚射扩稠展区歌功能推，目沙前CB阔D内部纤高层召豪宅惨面世狮，将废分掉冰部分载目标嫌客群刻，现埋阶段戴承接CB露D人群咽居住旨产品蓄，发塑展周腔期不宰足以或匹配浊。CBD核心区预计2018年建成CBD扩展区本案江北保嘴CB腐D的实海现路枝径的扛规划膝：未来3－5年，恢江北蓄嘴将汗集中属建设30多万氧平方珠米的剧大型睛商业愧设施愚。到20津12年，蔑江北留嘴将收有20层0万平友方米虹、30栋高每层建鞭筑拔瞎地而形起，预金融孔核心日区初岔见端芹倪。第二享步到20仍15年，婚将有60讽0万平限方米财建筑搬竣工澡投用吗，基色本建效成江浩北嘴层金融纵核心耍区；怕到20积18年，填一个港功能骨完善俊、配缸套齐礼全的橡长江赠上游推金融盖核心获区将福全面花建成中海碰九龙本仓寰勺宇天贪下顶级涨江景揭平层图豪宅撤，套颗内70弦—2因00平米4-调5月开责盘，直预计享套内30告00爹0元/平米34小结蜻：服务艘式公粒寓对呢产品棒面积授、配栋套、浑资源堡、经勤营管盏理要链求极故高，遮多为锦自持鹅，与颗本项菠目自脾身属傅性及槐企业钢目标孩不符捷；近期怜销售办或在吧售的座服务罢式公想寓多哈拥有脑强势慨地理嘴资源碎，普我遍引梯进星股级酒纤店管边理，倾销售快单价葡高，酸去化裹速度积慢。CB牌D商务咱较为芝成熟升需要3-决5年，淋其后项才逐嘴步辐垒射扩蓬展区奶，目捧前CB即D内部锻高层产豪宅遭面世淡将分忠掉部犬分目泛标客淹群，蚀现阶日段承槽接CB赤D高端江租住皇产品装，发蛇展周汪期不弄足以颤匹配叫。——服务炸式公乱寓与辞项目旷自身粘资源倘匹配依度低廉、承楼接CB突D高端陆租住蜡需求数可能痛超前35方向3：商夫务公税寓——针对CB珠D产品栗上下臂游关趴联中领小型冤企业让办公沿场所图，住限商兼捕用，赔功能谋灵活封转换嫩，抓雁主流怠投资码客；36xxCHONGQING环渤海长三角珠三角西三角中国斯的经直济几略何中朴心：到沟中国沿海层的环曾渤海架、长素三角闪、珠纲三角下经济络圈飞行孩距离签均约弹两个伍小时棒。幅员气面积8.华24万判平方淡公里撒，下喊辖40个行阅政区注县（坐自治象县）站，有19个区痒连接晚中国泉中西蒙部的啄战略沿枢纽桑！总人宝口32转00万长江亚上游炼的经宝济中犹心大西柿部的即交通即转运列枢纽工业配基础慨雄厚中央匹直辖尽市西部拳新特缝区【机会天挖掘萄：城毙市商很务发难展趋瓶势】xx经济艰快速妙发展投，办跨公市打场发鉴展向尖好，李商务揭产品团需求坝快速窗增长营。20寻00年-2板00停8年xx市主帅城区就办公捞用房崇交易露面积抗情况膜（建动筑面苏积，却单位读：万逐㎡）37【机会陪挖掘箩：城印市商前务发圈展趋辆势】江北访区办亩公物吸业发冤展迅雹速，仪伴随严解放乱碑的穷外扩雅困局沸与交室通硬球伤，芬以及宁江北勺嘴CB距D的快量速发备展，屿江北握区将砍逐步头成为捉主城真商务轧核心载区。近期节及后船期入跳市写倾字楼蒙产品口区域闯分布区域项目名称预计2年内

入市量（万㎡）发售时间北部新区叠彩中心2.02011年北部新区两江星界7.52011年北部新区汉国中心5.82010上半年北部新区土星商务中心4.02010上半年北部新区两江山顶总部基地5.02011年江北区富力海洋国际2.92010上半年江北区协信中心3.02010上半年江北区金融街xx金融中心5.02011年南岸区长江国际6.02009年底南岸区上海城2.02010上半年南岸区喜来登6.02009年底渝中区浪高国际大厦6.02010上半年渝中区重宾保利国际广场5.02010上半年渝中区xx万豪国际金融中心4.02011年渝中区xx环球金融中心6.02011上半年渝中区新华国际4.02009年底渝中区联合国际5.02011年渝中区日月光广场6.02011年渝中区嘉陵帆影国际经贸中心7.02011年已入妈驻办断公用攀房体都量分她布38【机会玻挖掘拣：城凭市商丈务发悲展趋难势】观音数桥商铸圈5分钟锄车程五里任店次倒中心观音告桥办蜻公物脊业供必给不罪足，铺需求贼明显控外溢佳，五塔里店随作为研区域膏成熟耐的副动中心图，交牵通便纸捷，编且紧渠邻CB绕D，中幻玉心聚融合力删强，晶具有抓承接路三北机区域就外溢命需求舟的能隙力。观音怜桥嘉型年华携大厦道出租粪率长患期保爸持在95车%以上厦，20验10年租粱金为70元/平米汤，20岭11年预仅期为10披0元/平米慕，目冷前无往空置撒。北部墓新区肢财富感中心横写字虽楼70秆-1巡寿00平米糖户型否租金掘涨至90元/平米兵，目坦前无幅空置则。39【机会拉挖掘谁：城窃市商蛋务发敢展趋请势】作为暴最能染体现xx国际萍化形例象的薯区域季，江维北嘴毙将成艳为xx乃至键整个杀西部誉未来瓶商务敬核心押。陆家碰嘴19萌90年中累央规群划的锹金融览贸易赌中心党；引进威中外枯资金瞧融机环构14胁3家；跨国陡公司默、国政内大锹集团叔总部听聚集茧地；越江雅地铁斜线、情越江骆车行手隧道焰，南悬浦、雄杨浦潮两座滨大桥弄；紧临羽浦东鸭国际接机场怜和建讨设中带的外惯高桥匠深水世港。江北星嘴20露03年规陆划西部叛金融帽中心，目寒前已队有xx银行谅、工摸商银蔬行xx分行疤、农腾业银丝式行xx分行外、西匆部物奥流中略心么等金蚂融机宇构独蹈立拿支地修贴建大协厦；规划仁中的掩集团西部睁总部西基地；20绍20年，舅江北量嘴将锅聚集xx带8成金晕融机偶构，闯聚集30搞%的金宣融机颠构存勺贷款脾余额谱，金洒融业收的增熔加值榆每年慰将达命到75谁0亿元答左右塔。；朝天过门大罢桥、便黄花腰园大盏桥、授千厮童门大贿桥、6号和9号跨精江轻漂轨线催；紧临xx江北沾国际饶机场林、寸舌滩保巨税港谱、龙稿头寺xx火车闻北站胸。40金融效街控锋股珠江仗太阳喇城二内期珠江粪项目公寓我商务珠江签项目公寓粮酒店中冶xx早晨欧鹏倾项目金融抄街商务本案珠江兵太阳腾城南方招上格今林已有岭项目潜在艺项目配套侮项目江北闸嘴置隐业项贷目项目修分布泻色块缘瑞示意阳光10猛0集资某房工业寄设计中心工业宾设计中心财政盯局江北求嘴CB吴D向西诉区域磨已储悦备大辩量优拘质地皆产项航目待解开发41金融结街控构股珠江修太阳朵二期珠江景项目公寓纲商务珠江径项目公寓走酒店中冶xx早晨欧鹏茅项目金融痰街商务xx地产明日喜广场珠江档太阳誓城南方援上格示林阳光10胳0集资悉房工业狡设计中心工业配设计中心财政娱局有更永带动玻力项坟目示挤意未来焦项目户将以智规模脖中心拨配套尖品牌勾优势泄形成横新的卡发展姻张力42金融刃街控乔股珠江层太阳密二期珠江没项目公寓好商务珠江菠项目公寓慨酒店中冶xx早晨欧鹏牌项目xx地产明日徒广场珠江附太阳分城南方聚上格死林阳光10抢0集资剩房工业放设计中心工业燃设计中心财政涉局江北鬼嘴传菊统CB腾D时代江北纪嘴CB露D大城绸时代区域猛力量痰带动姐必将啄让五降里店驳及沿执江片版区成轰为CB企D延伸盟带城市塘延伸省发展诵方向43江北若嘴置栗业项赚目依托哥江北商城CB直D优势任仍然让是项酿目定弊位最岔显要袄关键44【机会数挖掘格：板眉块商却务机锹会】江北欧嘴用甲地规堪模为30坑75亩，斤总开槐发量56读0万平嗓方米谦，其愁中写使字楼23考7万平油方米叠，占巾新建阅筑面皆积的46着.2抖%，未深来商刚务氛旧围浓龄厚。金融米中心建筑李面积:拔2研3万㎡电梯犬台数腐：9部总楼喝层：A座-3遮0抓B座-2舍3钩C座-1堵7傍D座-1参920销10年销告售价乖格：风建面15丽00者0元/㎡财信危国际体量28万㎡预计1-块3年完神工台湾男越洋建筑连面积医：47万ｍ2光华攀集团体量68经11伯2平方惨米20拘10年底日动工国金佣中心区（A地块窃）体量69万平迎米预计20煮15年完姓工CB肝D区域程多为眯写字士楼，罢入住喜门槛惕高，舱成长址型中伯小企证业难驳以承派受，航小企本业办墙公物校业机商会明蒜显。45A类：专业懂事务君所类轰（兰会计/审计/测量/评估/公证/律师海等）B类：旅游/教育/培训共类四（旅潮行社弟、电挣脑培肆训、治商务凝培训晋、出汽国咨常询、掩报社砌、杂探志社亏等）C类：政府览机关D类：银行/保险/证券/金融败类E类：餐娱/生活戴服务拾类欧（票坑务中词心、联各式衰中西浅餐饮遍、食递品、劫娱乐苦业、糊美容怀健身慎、婚嘴纱摄潜影等药）F类：电子充信息毒类姓（电乌子产凭品/元件粘、电石脑IT、软荡件等艰的开得发及壶经营旁）G类：机电/家私馆产品战类隙（普竟通电勺器、缎机械/电力番设备懂、家税私等改的制井造及摆经营版）H类：房地幕产及羞相关蛾行业蜘类略（开童发/建筑/建材/装饰旨装修/中介享代理/设计疲等）I类：商贸剖运输蚁类奴（商需业代娘理、标贸易经、运任输等良）J类：生物/医药/环保/科技枣类K类：广告/展览/策划/礼仪/庆典群类根据旦对xx市各激区近11冈00个入倡驻公旺寓楼智办公胡企业务的调耻研，碌结果敞显示车目前xx市主城获区公烟寓办科公企提业主跃要以油餐饮/生活辨服务拒类和肝房地艺产相意关行擦业类彩的企侦业为泼主，其撒企业员规模花普遍真较小春，主要狡来自xx本土积的小乡丰型企竭业。办公卡类公肢寓企塑业分创布【机会嫁挖掘寒：商坡务公围寓价驴值】商务猪公寓铅客户先调研:46据统卖计，xx市公寓类办公土面积惧区间巧在40选-1称00平方丑米的案企业伍个数用所占妻比例唐为70慌.2臂%，小代型企还业青原睐价混格相球对低驶廉的据公寓悄办公凳场所失。从嫌面积蛮比例软上看六，套内40凭-1揉00平方漆米区氧间的笋面积考总和逢所占答比例激为53络.5支%，其鸽次为都套内栋面积闷区间协为10愚0-费20踩0平方耍米，挂办公忘面积蔽超过50畅0平方亩米的趣大型衫企业胡仅占2.饥9%，本土熊创业未型中混小企邀业是本商务荒公寓蓬的主贤要客贷户。中小芳企业烤需求麦面积翻与本窗项目陷公寓有主力越户型谅匹配熟，平例均租轰金超遮过目犹前周湾边小策户型袜租金手水平【机会喘挖掘国：商费务公电寓价朴值】商务吨公寓脚客户百调研:租赁肥客户钱的所断承受宜租金欺主要食为35担~4伐0元/平方藏米/月，拐占比43崇.2锯%。其箭次为65孩~7街0元/平方密米/月，灾占比13踢.3锅%.47楼盘名称未来国际大厦茂业东方时代红鼎国际名苑龙湖北岸星座朗晴商务领馆A座B座C座基本参数建筑年代开盘时间2005年11月2004年4月2005年10月2005年4月2004年12月2002年10月2009年10月楼层情况楼层5～45F9～36F9～48F9～33F9～31F8～30F21～43F性质物业性质写字楼写字楼住宅住宅商住住宅住宅使用功能办公商业+办公办公+住宅办公+住宅商业+办公+住宅商业+办公办公价格套内均价（元/m2）13000~150007500~90006600～89007800~900085009000~1000010000～12000套内主力面积（m2）64~24040～16070～12032～8030～5030~4028～82套内租金（元/m2）70~9030~4030～4030～3540～4530~45——使用情况出租率约60%约95%约70%约70%约95%约90%——20救09年9月观戚音桥绪商务凡现状除调查征：居壤住型咐与商杀务型舞物业堂租金蛛比较市场推表现励：同狡地段疯商务描型公培寓较及居住拖型公汁寓租樱金高酸出2成以往上，锦出租母率更产高48成交面积(㎡)成交均价(元）成交金额（元）A塔（清水+精装）329709780322720266B塔(清水)1868710422194762014写字楼1036114568158128280【机会腰挖掘巨：商付务公尸寓价听值】市场夺表现却：清猫水商昂务公走寓较浸居住理型公扔寓具姨有更僻快的议销售斯速度缝及价话格拉耳升力朗晴葛广场谎住宅早公寓付与商镰务公脚寓成瘦交价界格比剪较物业类型推广期销售周期（天）蓄客（组）成交套数成功率日均成交(套)住宅公寓8月3日～10月11日67127130824%4.6商务公寓10月12日～11月10日2892740243%14.3朗晴眠广场律住宅恰公寓闪与商滑务公昨寓销泥售速挎度比敌较清水只产品宇与竞效争产堡品相乳比，贤由于侦产品析明确融，无级论是料销售贼还是软签约魄及交虽房的歇难度趋都大杀大降愚低。49【机会刺挖掘紫：商常务公梳寓价摆值】指标鸭匹配仿：本册项目超具有件商务少与住拐宅的俱双重欣产品苗属性狸，能饭够满旺足商胳务公钱寓的吴关键必指标问要求50商务公寓写字楼及纯商务公寓物业属性住宅商业功能居住、办公办公信贷政策根据当期银行住宅按揭贷款政策执行，目前为首付3成，基准利率，套数越多，首付及利率越高首付5成，利率为1.1倍，不分套数大修基金80元/平米3%契税1%3%物管费用高于普通住宅，但远低于写字楼高企业注册本楼栋或本层住户同意，物业出具证明即可注册可注册水电价格住宅用水用电价格商业用水用电价格住宅救产品膝作办镜公用茎途的析优劣吊势分中析：住宅境产品境在功流能多炊样、肌交易躬税费系、物劳管费杜、水疲电价搬格等歼方面百都具药有商药业产挖品所锋不具豆备的权优势知，对鞋投资悄客具劣有明熟显的秘性价露比优斯势，竟因此翼在销刺售与缓推广秧中，讨仅需贪要解虎释多虑用功仅能可绞能带铸来的唱问题以与企榜业注幅册方祝式。功能境问题弹：前期逮推广余即传凝达商孩务公闹寓概壮念，尚使购饥买客天群置抓业用干途一冈致，译且商地务公武寓租纽奉金高聪于住山宅公屯寓，丹因此眨部分掌客户怒不同棵意商贤务办寨公的愤情况撤几率痰低；注册进问题赤：征涛得整栋皂或政晚策业拌主同纪意，盟物管怕出具新证明姨可注锣册，骨或利允用项趣目写橡字楼拳地址欠注册励，注武册事致项可竖由物疼管统叉一办移理，细部分泻小企话业可屈通过个中介草异地盘注册裹，可灿解决李小企落业注喝册的鲜问题适。【机会誉挖掘歼：商摧务公乳寓价攻值】51【小结】xx市商糕务需指求旺利盛，秃主城遵商务途中心资北移耗，江距北嘴虎将成会为未穗来商劝务中微心；江北屑嘴将肠形成睁泛CB习D商务疑圈，凶目前廉写字防楼规脖划量控大，时但针搏对中台小企蛛业的飞商务介物业垒缺乏逼，机杆会明脱显；从市战场现么状来湾看，讨清水腿商务央公寓至物业厦无论焦是价乖格、馋租金攻还是塑销售尊速度凡，都汪明显悟超过且住宅机公寓通；目蓬前板萝块内夜商务刑公寓件产品乌缺乏烛，品借质不叔高；题项目尤本体修属性巴与商套务公补寓匹缠配。CB埋D商务翻公寓迹产品穷机会麦明显汗，且肺与项田目资到源最舌为匹咽配52案例纽奉借鉴53【案例宾借鉴仗：龙笛湖MO序CO反】北部您新区废商务得中心善区龙湖MO穗CO借鉴伞点：非商培务中推心区，抓奴住板黎块价璃值、捏交通年优势禽及周彻边高泳收入午人群抽资源养，通船过创琴新产透品，题打造企区域纪地标沫性商务增次中旋心，获躬得市污场认辰可。54【案例疗借鉴南：旭登阳朗是晴广隆场】传统孩观音健桥商律圈朗晴途广场借鉴肉点：掘传统叼核心子商圈潮以外浊，小解地块冰项目酷，抓成住步即行街倦扩容其契机膛，中心姻扩大界化提升稻价值析。55【案例灵借鉴女：旭搂阳朗缸晴广卧场】商业应群楼：浪冰漫特盯区本项敏目裙服楼属慈是中浸国首医座“四浪漫铃特区化”主料题商局场。坛将引乱进品羽牌婚布庆、蠢时尚碧服饰旁、特橡色婚池宴、独浪漫箭婚纱迫等仅互成卖生态墨链的味浪漫堡业态够。A塔：掌美丽蹄华公强馆4～45层台彼北时滑尚酒复店宅县，定伏位为当商务源公寓爹，16楼为才配套言空中罩客厅符。A塔78涌4套。26层以具上为株收纳欺型精为装公忘寓。写字恼楼：朗饥晴国匀际写悄字楼4～14层为躬甲级到写字般楼，15层为粥商务专服务孤中心共计蛛：13来2套B塔：SV疯O商务嗓领馆21～43层定症位为路成长慕型公息司的达办公享场所娃，共计挖：40感8套酒店：台播商交翠流中疑心16～20层，存商务窜酒店物业类型装修标准楼层总套数总套内面积浪漫商业清水5层46616494A塔美丽华公馆精装19层40634188清水21层378B塔商务领馆清水公寓23层40419130甲级写字楼清水11层13210470合计

178680282借鉴守点：整体知定位希下的我分类产品损组合，在底减少陕内部希竞争风的同罢时，冒互为倡配套助提升棕整体居价值劝。56重要賣點附加賣點核心賣點觀音香橋步磁行街步行搁街地商段稀笔缺/步行冰街升爬級價索值升唐級/投資栏風險坟低/未來神回報参穩定/交通咏便捷/景觀剂辦公集約根辦公景觀婚辦公步行以街公色園類业似波定士頓柿中央傍公園快系統,資源票價值痕屬於构本專凡案核虏心價寨值之谷一集約捕辦公辦公第集約船化,提高享商務曲公寓讲面積时使用来效率,空間亭的多剖元給某予產熔品價演值表热現國際阵商務中中心商務饺公寓惨的國梯際商帐務中张心暢享扣會務吓、商者務便铁利設痒施雙大拆堂設合置雙大敲堂設监置星級趴裝修欺大堂觀音啄橋步行众街多功皱能廳國際驻商務毒中心Wi助-F堤i無線闷網路萌社區Wi圆-F凯i無線棕網路虾社區無線播網路网全覆悟蓋，坏居家竹進入竞超前伟無障现礙溝奋通時愤代，霞費用害只及血普通膨的三之分之虚一多功忠能廳1個大拥會議珍室1中會寺議室2小會扰議室,以及厘擁有卫接待岗休憩疼功能貼心虚物管支服務A塔1室7廳浪漫驾商業架區一流拾硬體湖配置借鉴到点：贤深度幅挖掘已核心耽价值榴，形胆成差异证化价拔值体挺系【案例股借鉴些：旭段阳朗米晴广痛场】57【案例镜借鉴察：旭循阳朗何晴广异场】借鉴桶点：出特色公共陆配套，提们升客络户价亩值评里价58A塔均澡价：97掀80元/㎡拖(含装氏修费)B塔均油价：10浸42饲2元/㎡朗晴佣公寓链价格饭趋势正图借鉴阅点：栗从租既金差燥异推角导售技价调兔整，差别房诚化价土格定碰位【案例致借鉴辞：旭努阳朗要晴广傅场】A塔住怖宅公茶寓销湿售期B塔商丽务公穷寓销类售期59从租叹金差刑异推和导售血价调警整，差别扣化定锹价【案例怜借鉴拥：旭丝式阳朗嗽晴广罗场】中心扩大压化提虫升地撤段价棕值。分类产品惜组合，减亭少内沃部，溉互为服配套白提升第整体组价值召。深度稍挖掘高核心庙价值挤，形尾成差涛异化价值咱体系差别往化公共号配套，提蜓升客瓜户价倦值评爹价投资涨客最派为认我可的徐要素湖：地吴段与复性价色比60【结论鼠回顾】机会桂：观音尼桥商规务需育求外悠溢，CB坑D写字捎楼入技驻门昂槛高产，五谦里店蛛板块派的中闸心聚锯合力庄可能僵承接事外溢拜的成欣长型捞企业涉办公茧需求沿，商改务中由心区有机会登明显两。投资停客核赠心需佳求：地段茂价值宽与性维价比商务易公寓申价值添：商务害公寓揭以住岂宅的吗产品省及价肤格，箩与纯桃商务侄产品升竞争骂，具缴有明育显性外价比任优势漏；清幸水公丧寓销高售速狼度明轿显快部于精办装产遍品。61解题浅思路核心腐问题抓界定解题积策略项目撤属性两界定核心榴问题涨界定企业薯目标雨解读目标捉与现芝状之纲间的袖冲突解决掩问题邻的几本种方督案与恶各方倦案可偶行性闪分析解决林问题凳的方秒法与太措施几种伴可能乳的桂解题费方案各解吵题方难案可严行性轧分析案例衬借鉴产品舞建议营销姐策略项目犁整体格定位62项目惜整体膊定位63【S桨WO违T分析】20师11年全害年目岩标设蛙定SWOT优势（Strengths）劣势（Weaknesses）紧邻CBD，区域优势明显；紧邻多条城市主干道，交通便捷项目自身属于城市综合体，配套齐全企业开发实力及整合能力项目周边紧邻老旧居民区，商务氛围缺乏；周边多为城市主干道，环境嘈杂，无景观资源；产品已定型，改造空间不大；机会（Opportunities）S~O：发挥优势，抢占机会W~O：利用机会，克服劣势CBD的建成将带来大量商务人群，而区域商务氛围尚未形成，周边小企业办公物业缺乏，存在市场空白点；抢先占位中小型企业商务市场，形成区域标杆，填补市场空缺，博取较高溢价。中心化发力，规避作为住宅产品在景观环境等方面的硬伤。威胁（Threats）S~T：发挥优势，转化威胁W~T：减小劣势，避免威胁政策抑制投资将一定程度减少项目投资客户；珠江太阳城及中冶xx早晨同期有小户型公寓推出，形成激烈竞争；从多个方面充分利用CBD资源，提高投资者信心；创新产品概念，吸引企业客户购买，扩大客户群；产异化产品定位，与竞争产品拉开距离；短平快，以高性价比快速走量。抢先占位（CBD中心区、板块小企业商务中心区域）多重卖点（CBD未来、板块中心、商务物业中心区、创新产品价值等）64【客群补锁定】WH撕O—卖给装谁？抢占“江道北嘴CB膛D资源艇”的主唐流投鹅资客目标毕客群仍聚焦特征邮描述——购买吊动机层：投狂资江叠北嘴娇泛CB酷D区域融预期汤为主+江北工嘴金益融业碧配套勾服务抢中小换企业套自用节为辅看重鸡卖点投：CB榴D未来+副中别心+抗风摔险产天品65【项目塘整体亏再定塔位】由前脑期主深打CB腰D生活训配套的“安满足CB闯D的全川能生盏活场枝”，笔调整洁为主兽打“CB狼D”与“商鹅务配染套”，整秆体再议定位年为城市勤商务乓综合盖体。WH休AT疤—卖什誉么？CB木D新生客代商饲务特丝式区66【功能侦定位】5A级写肯字楼针对推大型关企业涉整层乓购买魂办公商务道领馆CB狠D及本房诚项目留写字迫楼大洽企业悼所关暗联的罚上下邀游成缺长型嘴企业崭租赁白办公R8、R7（11蜓—3掠1层）慢调胀商业思街针对腾办公理及周燃边人谁群提继供购搅物、奋休闲锁场所国际汇精装男公寓针对CB凉D及本粒项目品商务酿人群赢居住全能挽商务骗中心R7的3层部依分空阿间、扯写字物楼或合商业代配合后打造脆完备拥商务存中心分功能精装补商务矛酒店针对蔑本项伤内办码公企崇业业押务客爹户租岸用R7的3-跃10层WH需AT泡—卖什矩么？67【商务束公寓俩价值核体系】重要列卖点一流钉硬件尖配套支撑谅卖点高抗蕉风险墓的产平品核心卖点CB嫂D前景贴心娃物管棉服务WI讲FI无线延网络员社区多功沙能商宪务中戴心WH域AT趁—卖什蔑么？综合烤体物炭业五里认店中扑心区慢调娱商业撒街CB垫D小企铅业商经务中坚心区68产品唐建议69【产品佛调整非建议】D户型套内70平米C户型套内63平米B户型套内35平米E户型套内43平米R8建议描保持抽不变从R8现有口结构确来看肤，各丢户型上剪力堂墙不衣多数窑量，析对办奴公用啄户影派响不添大；保留奏剪力尿墙结串构同消时可径以满苍足自物住客转户需奔求，厕提高镇产品置灵活调度与倍抗风台险能吉力；R8户型膨在35正—7维0平米猾之间救，是围商务室公寓宏销售碧畅销等面积拜区间垦；R8的小窝户型灭面积赠区间握与写弟字楼羞大面技积产甘品形寄成互衬补，同丰富可同期斧面世展产品接线，啦便于镇消化赔各类询客户殿，减吨少客程户资锋源浪霸费；70【产品求调整苗建议】A户型套内10宰5平米B户型套内67平米C户型套内44平米R7建议辨进行败结构惩调整——调整滔为35术—8妨0平米悼的小户怀型框丹架结带构商务能公寓劳产品改。从工跃期安链排来哄看，搂只调围整一支栋并藏不影朱响整缎体销胞售节排点，皱在此湾前提昌下，哨对商挣务公企寓产埋品进尸行升蛾级，倾提供非硬件怀上真皱正满公足商别务公臂寓条墓件的质产品唯是可味行的候；R7中有之超过10杜0平米荣的产学品，坊在房泰产税改征税纺范围遗内，勇通过妻结构疼调整今，可情有效喜规避肃纳税嘱问题认。后期查推出词楼栋不结构屋调整浸，产误品升错级或犹户型渗划小文对价求格拉池升能阳够形香成有和力支四撑；小户涛型可勉组合泛销售刷与使亮用，权自由蚁度高全。71考虑腰因素朝：体现隆一个彻项目该在细绪节上鞭的体坛贴入顺微，体展示排项目粪的品向质感镇和国速际商况务感建议陡要点贺：指位疾明确怨；采括用国娇际统倦一图犁标；潜造型夸精雅袖；材腾质商坐务感题强【产品婶建议】门前寄广场嫌及公户共导匹视系跨统【产品灿建议】入户覆大堂袜、电任梯间扭与过吸道考虑障因素牧：电梯笛间融峡合甲芬级写轿字楼劈燕的特说色，愧同时桐与大牵堂整梁体效师果融忠合；建议扯要点奥：设计驱风格调简约唉，大勿气，单避免排细部搬的复错杂处纱理，厅方便立后期倾物业陵管理岁。电梯拍厅作店为除泼大堂门外客错户最誉关注赏的公颈共空怖间，饼选材页考究工，建丙议采勇用高搂档大德理石劈燕＋不裂锈钢矩装饰锁材料索，融疗合与沿大堂蕉相协脸调的谦地面令装修葬，形枪成特财有商划务特高质。73考虑虎因素晕：电梯葵品牌醒是客绣户感半知写勾字楼道品质阶的关头键，立原装致电梯亿更受颤客户餐信赖归。国掉产名谁牌电挥梯会涨在电光梯铭考牌上巴标注司国内堆产地传，影佩响客崇户认简知，阿通力激电梯95坝%以上龟为进融口部潜件，旅国内郊组装杨，贴鹊原装绣铭牌灿）建议水要点概：品牌等：选用礼中高期端品雹牌电段梯内装：电梯窃内可维装设局小液回晶屏赏，播茶放对麻外牌劝价、膛股市就行情绿、天越气预轻报等燥商务景信息有；内装盖材质艳尽量绩采用收镜面赠不锈施钢或砍玻璃升材质逃，增渡加轿县厢尺射度空妇间，斯风格荷简单吹，易贫于后棉期管小理和贝清洁北；电梯剪内设夕置空俱调及白音乐珍系统督。指标剂设置：电梯铁设计毁等候逆时间配小于45幅”；电梯雨最小岛速度闹不小蹲于4m芝/s（甲香级写瓶字楼回的最鬼低标强准）晕。【产品浪建议】电梯吸选择【产品鬼建议】全能若商务岁中心减压攻健身妥中心膛：为上齐班族胡提供震健身侧锻炼烫，减滥轻精砍神压帮力。24吹H便利酬店：加班小人员佳服务视讯依商务避会议五室：提供脆大、干中、有小三阀个多着功能晕商务笼会议朝室、洽谈削室、西培训土室租锣赁服昌务、旧会务闭安排国际歪商务环服务猜中心提：设立协公务离秘书贫间，美翻译洽服务稿，秘应书服注务，歉律师棵服务洗、会纯计服订务，租办公楼系统即自动虾化服信务。商务研中心鸽功能余需兼宅顾写眼字楼庄与商头务公扣寓客丹户共夏同使栗用，左部分随功能扮可配存置于乡丰写字摇楼及影商业秩中，俊提前阶规划且使用炉方式伞。75【产品取建议】全能须商务称中心︳大中传小型妨会议间室76【产品慈建议】全能愈商务辨中心︳洽谈馒休闲滔区77【产品遗建议】全能成商务贡中心︳减压胁中心78物业喂服务活：无偿沃服务遭（管窑家式磁）代交籍水电骂费代叫善维修代叫五清洁代订夕杂志有偿膀服务牧（商避务类陵）代客露泊车代订绑票务代订乱酒店邮寄诸服务+SV符O资产系管理权专家过：专业夏律师勺咨询晶服务专业盲会计找师服姓务专业渗投资腊咨询摩服务专业蔑创业响咨询消服务专业许财务棵咨询伯服务专业著管理神咨询桐服务物业扭出租邮管理商务爆秘书窗服务商务泰会晤捉服务商务毁翻译决服务商务份会议团服务【产品奔建议】资产脱管理而与物炭业服抓务营销蚊策略80进攻鞠战原运则1、考缝虑的慕重点颤应该麻是领炎先者准在市芝场中看的强验势；2、要