房屋层高“缩水”的法律责任

层高是指上下两层楼面(或地面至楼面)结构标高之间的垂直距离;其中，最上一层的层高是其楼面至屋面(最低处)结构标高之间的垂直距离。层高作为构成商品房空间大小的一项指标，一方面层高将影响房屋室内空气流通、空间采光等方面的好坏，对买受人使用商品房的舒适度产生一定影响，另一方面层高的降低将使商品房的某些使用功能受到限制，尤其是对商铺而言。交付的房屋层高“缩水”一交付的房屋层高“缩水”是否构成逾期交房开发商交付的房屋层高与合同约定的层高不同，是否构成未在约定的交房时间交付符合交付条件的房屋？逾期交房违约责任性质上属于履行迟延责任，其目的，一方面是敦促债务人按照约定尽快完全一般来说，履行迟延违约责任的承担，以债权人要求债务人履行或补正其履行瑕疵为前提。若开发商未于约定的时间交房，或虽于约定的时间通知买受人收房，但当房屋不符合交付条件时，例如交付的房屋尚未经过竣工验收备案，买受人可以拒绝收房，并要求开发商备案后重新交付，开发商补正其履行瑕疵的时间，对买受人而言但是，这并不意味着开发商未于约定时间交房或房屋不符合交付条件必然构成逾期交房。我国《民法典》第五百八十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； (三)债权人在合理期限内未要求履行。”根据上述规定，当义务的履行为法律上、事实上或经济上不能时，债务人履行合同的义务被免除，也就不存在迟延履行的问题。若开发商交付的房屋层高“缩水”，房屋不可能拆除重建，开发商可拒绝买受人履行或继续人不能主张逾期交房的违约责任。二是否可以主张解除合同或者撤销合同层高不符合约定，买受人可否据此撤销或解除合同？对此问题，应四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”如开发商为了楼盘畅销或其他目的，虚构房屋层高与买受人签订合同，买受人可据此请求撤2.设计变更。商品房在开发的过程中，可能会因种种原因进行设计变更。商品房买卖合同示范文本中对设计变更进行了约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意对质量或使用功能有影响的设计变更，出卖人应当在设计变更后一定期限内书面通知买受人，由买受人决定是否接受。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受、关单位批准、同意，变更为2.9米，则需将该事项书面通知买受人，3.其他情形。当不存在设计变更，也无法查证开发商存在欺诈的情形时，可斟酌不可修复房屋瑕疵的严重程度来确定买受人是否可行三层高“缩水”损失责任如何承担件。对商品房层高不符合约定应当如何处理，法律无明文规定。鉴定机构无法对层高减少造成的损失进行评估的情况下，应结合具体案情作出相应处理。如擅自变更房屋层高，变相超建住宅层数从中牟利的，可认定开发商存在重大主观恶意，对其课以较重的赔偿责任；对符合建筑规范，按设计、报建标准建设，并未擅自变更层高，不存在恶意欺骗和隐瞒的，如因笔误导致约定与实际层高不符约定，可根据房屋是否符合规划、报建要求与建筑规范，层高减少是否影。房地产估价考虑的因素和价格修正或调整幅度，确定赔偿数额的损失无法鉴定，应结合建筑面积计算规范、房地产估价考虑的因素和价格修正或调整幅度，确定赔偿数额。具体而言，首先根据《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)的规定，参考市场、区位、实物、权益等因素对房屋价格修正或调整的幅度限制，结合实物状况包括层高和其他因素的实际情况，在排除层高以外因素影响的前提下，确定涉案房屋价格修正或调整的幅度限制范围。然后，根据《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2013)规定的计入建筑面积的最低高度，得出涉案房屋所减少的层高与超出高度部分的比例。最后，按照上述计算得出的范围及比例，层高作为构成商品房空间大小的一项指标，一方面层高将影响房屋室内空气流通、空间采光等方面的好坏，对买受人使用商品房的舒适度产生一定影响，另一方面层高的降低将使商品房的某些使用功使用价值的减损但由于房屋层高差异和房屋面积差异不同，原告诉讼请求系按房屋面积差异的标准来推算房屋层高差异产生的损失，如此推算违约损失，缺少法律依据，该院不予采纳。考虑到原、被告在合同中未对房屋层高违约责任进行约定，结合涉案合同签订层高与实际交付层高差距较大等情况，该院依法酌定被告给予原告一定的赔偿，综合各方面因素，以赔偿30000元为宜。(浙江省三门新城投资开发有限公司、陈蒙考商品房销售合同纠纷二审民事判决书(2020)浙10民终407号)3.对于一般公寓房，可类比司法解释关于面积误差后果处理的规定，根据实际层高与合同约定的层高间的差额确定比例，由开发商以此比例按房屋总价赔偿给购房者以佛山市三水裕华房地产发展有限公司、丁学扬房屋买卖合同纠纷二审民事判决书((2018)粤06民终2938号)为例：关于如何确定层高误差的赔偿标准问题，双方签订的商品房买卖合同没有约定，目前法律法规及相关司法解释亦未明确规定。本院根据本案的实际情况进行综合考量如下：一、就普通住宅而言，在层但在本案中，涉案房屋为商铺，属于对层高有特别要求的房屋。经营者决定购买商铺，相当程度在于商铺层高符合其经营需求。层高差比高达9.14%。基于上述因素，本院认为一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定确定赔偿标准，并无4.部分套内房屋的层高不符合约定对于具有有错层、跳空层的复式结构房屋而言，如果房屋总层高不符合约定，可按上述方法处理。但如果是部分套内房屋的层高不符合约定，应审查该几间房的实际层高是否达到了国家规定的基本层高要求，如果达到了基本层高，就不应对业主的赔偿请求按上述方法予以支持。因为复式结构房屋的结构不同于一般公寓房，其总层高较高，且套内房屋结构易于变更，套内房屋层高的问题更多是内部设计因素所致，而不是普通房屋意义上的基本框架问题，在认定开发商违约责任时，根据个案实际情况，对于易于通过返工达到合同要求层高的，可以要求开发商承担返工责任，以达到合同约定的标准;对于不宜返工的，可考虑由开发商按上述方法所得金额的一半实际层高没有达到国家规定的基本层高这类情形构成合同解除的事由，可支持购房者解除合同及赔偿损失的诉请，当然也构成购房者拒绝收房的正当理由。如果购房者选择继续使用房屋，可以参照司法解释关于面积误差处理的规定，在基本层高以上的不足部分应当由开发商按照上述方法作出赔偿，而低当前购房者诉开发商的商品房买卖合同违约责任纠纷，集中反映出的是日益增长的业主权利意识与尚不规范的房地产开发经