某地产顾问公司法律常识培训合同法

法律常识培训(合同法)

二ＯＯ四年八月合同是重要的法律行为合同是我们公司业务的载体，我们要认识到合同的以下几个特点：合同是一种民事法律行为，它以发生一定的民事法律后果为目的，以当事人的意思表示为基本特征合同是一种双方或多方法律行为合同是一种旨在产生债权债务关系的缔约行为《中华人民共和国合同法》第二条

合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议（合同法第二条）。合同对于当事人各方而言，是产生权利义务最重要的依据，由于房屋属于不动产，标的额高价值不菲，对当事人各方的影响较大，因此法律规定有关房屋买卖租赁的合同应当采用书面形式，这就要求我们在合同的书写过程中一定要严谨规范。

要约与承诺

订立合同是一个相互协商、讨价还价、相互妥协的过程，合同法规定，缔结合同分为两个阶段：第一个阶段叫要约，第二个阶段叫承诺.

要约是针对特定人发出的希望和他订立合同的有具体内容并表明自己要受其约束的意思表示（合同法第十四条），承诺是受要约人同意要约的意思表示。

我们XX在特区报、商报上做的那些楼盘信息属于要约还是承诺呢？

这些楼盘信息既不是要约，也不是承诺，而是要约邀请，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等都是要约邀请。要约可以撤回也可以撤销，撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人，撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。承诺只可以撤回不能够撤销，撤回承诺的通知应当在承诺通知到达要约人之前或者与承诺通知同时到达要约人。

我们XX地产在在房屋买卖或是租赁中是要约方还是承诺方呢？

我们XX地产既不是要约方也不是承诺方，我们是提供居间服务的居间方，也就是经纪人。我们XX既不是买方也不是卖方，既不是出租方也不是承租方，我们只不过是为交易双方提供一个缔约的平台，为他们创造一个谈判的机会，因此，我们也就用不着为合同标的的各种状况承担瑕疵担保责任，合同中有关房屋交易的所有条件都是买卖、租赁双方自己认可确认的，我们不可以随便附合买卖双方或是租赁双方及其任意一方的各种无理要求。

《中华人民共和国合同法》合同法第四百二十四条：

居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

居间人的义务仅仅限于向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，除此之外，尽管合同上的空白部分、备注条款、补充约定可能全部都是由我们的业务员填写，但我们不能对买卖或租赁合同内容做任何承诺、保证或是证明。

《中华人民共和国合同法》合同法第四百二十五条：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

居间人对合同有关的重要事实要尽到一个适当的审查义务，如果由于我们审查不严或是某些业务员恶意操作的话，我们公司将承担败诉的不利后果。案例胡炜华诉叶世理、XX案

《中华人民共和国合同法》合同法第四百二十六条：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。

由于交易双方或是其中一方的原因合同没有促成的情况，我们是不可以收取佣金的，虽然我们习惯上称之为追佣，但事实上我们只能说是向其追偿我公司的损失。

合同构成的核心环节合同主体

法律对合同主体的要求是：主体适格合同标的

合同都是围绕着标的来设计和谈判的，具体到我们的合同，标的毫无疑问就是房屋。合同履行

法律对履行的要求是完整、适当、及时、如约

在合同主体方面书写合同应注意卖方、出租方如果是个人的话，卖方、出租方必须是房产证上的权利人本人。不是权利人本人的话，那么一定要提交本人的授权委托书（最好进行公证），还要提交权利人本人及受托人双方的身份证复印件。即使提交了上述法律文件及身份证明，在各种法律文书、合约、定金收据上签署的一定要是委托人本人的名字（即真正的买卖双方或租赁双方的名字，要使合同对真正的交易双方产生约束力，受托人必须在各种法律文书、合约、收据上签署委托人的名字。在合同主体方面书写合同应注意当事人（包括买卖双方、租赁双方）必须年满18周岁，如果当事人年满16周岁又是以自己的劳动收入为生活来源的话，他是可以签署合约的，但如果不是这种情况的话，不满18周岁的人不可以单独签署房屋买卖或是租赁的有关合约，必须在其监护人、法定代理人的陪同下才可以完成，而且要由其监护人、法定代理人也在相关的法律文书、合约上签字确认。在合同主体方面书写合同应注意如果房屋属于夫妻共有或基于继承而造成的兄弟姐妹共有以及其他一切共有之情形，合约应当由所有共有人共同签署，如果前来谈判签约的只是共有人其中的一部分，那么他必须提交没有来的共有人同意转让或出租的书面材料以及公证授权委托书（这两个可以合二为一）

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第８９条．共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。在合同主体方面书写合同应注意如果当事人双方或有一方是公司的话，合约及相关法律文书、收据必须要有公司盖章，而且前来签约的代表人一定要提交公司的营业执照复印件（最好公司盖章）、公司对他从事本次交易的授权委托书以及他本人的身份证复印件、名片等。如果当事人双方或一方是公司时，还有一种情况要防备，比如说：前来谈判签约的是子公司或分公司，而最终成交时却变成了母公司或总公司，这种情况下我们追佣非常困难。

签约涉及到作为标的的房屋时应注意

合同中一定要明确书写房屋的具体位置、名称，如果该房屋的产权证上的名称也就是报建名称与该楼盘的推广名不一致时，两个名称都要书写在合同之上。经纪人对房屋的质量瑕疵与权利瑕疵不承担任何担保义务，经纪人对房屋有一个适当审查的义务，但仅仅限于适当审查而已，只能对国地局的查档单上载明的状况予以说明，对房屋的表面状态进行简单的介绍。案例新浩抵城在合险同履略行过旁程中鸭应注乌意金额泊的大欣小写究一定放要同沟时规塔范书杯写，在金涌额大静写之英后在验括号棵内留似下小戴写就红不容找易发犹生错隶误，评规范先的小沿写书狱写应航该在逗前面低留下纵货币明符号焰，小笼写要枕保留倦小数掌点后削两位融数。在合仍同履做行过惹程中糟应注言意合同焦履行址过程辨中对叉日期捏的确趁定一茂定要下慎重啦，我们迟只可落以对爆自己咬的行库为予软以承剩诺，对交类易双羊方的东行为给予以中约定治，但船对国饶土部溪门或旨是银亩行以序及其摘他部说门的暂行为球却不歼能进挽行确沙定或文是说浮明，新在确读定行薪为日台期时幻玉也就践只能着约定飞，在件某个脂主体穿完成丸了一愧定行渐为后步几日劫内去抗从事稿另一丙个行姨为，我们刑不能见对该孕主体偏完成执其自搅身行糟为的柳时间赶进行事肯定杀性的藏确认曾。在合殖同履上行过夕程中伴应注悬意定金赴的“睁定”往非此橡“订赔”，留也不致同于防“履忽约保德证金点”、很“诚猾意金杆”，共只有枪定金潮才能处适用壤定金乔罚则逼。有关置定金厘的法鞋律条膛文是根担保吐法及控其解晕释中落的相贺关规肆定：第八钞十九刷条当事化人可肿以约再定一呼方向增对方应给付贿定金摧作为至债权揉的担首保。么债务替人履业行债表务后赤，定放金应眉当抵蛮作价喜款或萌者收骗回。砌给付痛定金犹的一嗓方不射履行删约定传的债踪蝶务的裁，无庙权要双求返厨还定载金；漠收受帮定金喊的一虏方不郊履行寄约定模的债希务的接，应骄当双钻倍返您还定妻金。第九清十条定金斜应当共以书峰面形吃式约互定。承当事静人在径定金纤合同收中应宅当约旦定交槽付定狸金的仙期限朴。定挎金合拳同从微实际模交付萌定金晒之日秧起生俘效。第九麻十一丛条定金寨的数喊额由故当事绘人约铸定，怒但不牛得超披过主旺合同氧标的窃额的啊百分冠之二若十。定金披约定固时应预注意定金球必须蛾用书泪面形希式约针定。定金间必须非交付恼才能领成效胁，所以调就算建是托吼管在陷我们富公司爆，也列必须叛在合摸约中期约定得由业求主签签收后胀交由赵我公初司托属管，还同时疑，业地主必榴须在银三方寒合约据的最亭后面狸那一说部分迟涉及亭定金眯的条芦款中胞签收或。交易丛纠纷历的解愈决方无式仲浑裁仲裁耳是一添裁终进局制楚的，偶仲裁装的裁养决一算经做职出就觉即时捡生效韵，没紧有上炸诉的妻机会喝，而储且仲沾裁的咏费用纤高于掌诉讼。诉私讼纠纷焰解决轰方式妹中一容般都霉要求担约定海为诉尽讼方粱式，捞最好法约定涂向深惨圳市捎人民稠法院锈提起密诉讼。诉讼言举证封时应捷注意对当荐事人面主体究身份悉的证肃明一侮定要荐认真斑检查描，身饮份证遗原件愤和复旨印件仗一定男要对程照看特，公肺司的各营业龟执照拦复印搜件最铺好要展有公婚司盖美章，移国土王部门这查档踪蝶单以蜻及银乱行的榴放款惕承诺歉函等抗书面结材料批最好拾长期名保存猴，录音甲取证畜的时伶候一骆定要漫冷静困，首说先要狐表明郊自己兴的主疗体身剧份，句然后泳确认址对方幼的主尘体身戚份，必再对彼要确尿定的京内容标一一殿予以歇说明翅，尽洲量不口要自枪己说壶出实乓质内肚容后婆要对辱方确寒认，散而应腰该是残引导环对方刚自己享主动缺说出公来。例如A：坚“你膛上回卧说8防月1漂2号需交楼梦的对尽吧”B：疑“嗯耻”A：党“你摊上回邻告诉呀我是剖什么脉时候饭交楼鼻的呀净”B：吉“8壳月1费2号母”回顾物To尤p梅te看n—梅—十大疏精彩调入球NO冒：1眉要兰约承市诺的妹法律消意义NO培：2扩居加间人夏的权隐利义似务NO稻：3领主雁体适驼格NO