既有住宅适老化改造项目可行性研究报告书

既有住宅适老化改造项目可行性研究报告PAGE22PAGE138目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论 11.1项目背景 11.2可行性研究编制依据 31.3可行性研究范围 31.4项目建设单位简介 41.5项目概况 51.6主要技术经济指标 6第二章项目建设背景、必要性与可行性 82.1项目建设背景 82.2项目建设必要性 152.3项目建设可行性 18第三章项目地址、建设条件及优势 323.1项目地址 323.2建设条件 333.3建设优势 37第四章项目环境分析 414.1市场环境分析 414.2政策环境分析 444.3社会环境分析 494.4行业案例分析 50第五章项目建设方案 545.1适老化住宅社区设计指导思想和原则 545.2项目现状及规划建设目标 575.3适老化改造的规模和主要内容 625.3建筑方案 665.4景观设计 715.5配套设施 71第六章智能化、信息系统建设 776.1智能化系统概况 776.2综合安保管理系统 806.3护理办公专有系统 816.4综合布线系统 846.5计算机网络系统 856.6公共广播系统(含背景音乐及紧急广播) 856.7信息发布及查询系统 866.8建筑设备监控系统 866.9卫星及有线电视系统 876.10其他智能系统 886.11智能化系统集成 89第七章环境保护 907.1执行环境质量标准及排放标准 907.2项目建设对环境影响及治理措施 917.3项目投入使用污染源及治理措施 937.4水土保持 997.5工程对环境影响程度分析 99第八章节能 1018.1用能标准和节能规范 1018.2能耗指标分析节能措施和节能效果分析 1028.4节水措施 1048.5节能效果分析 105第九章职业安全卫生 1069.1职业卫生要求 1069.2危害因素分析及控制措施 1079.3预期效果及评价 1099.4机构设置、人员配备 109第十章组织机构与人力资源配置 11010.1组织机构 11010.2项目组织机构图 11010.3人力资源配置 111第十一章项目实施进度 11211.1建设期 11211.2项目实施计划 11211.3项目实施进度计划表 11211.4项目实施管理 113第十二章项目招标方案 11412.1编制依据 11412.2招标原则 11412.3建设项目招标范围及招标组织方案 11512.4招标程序 11612.5评标委员会的人员组成和资质要求 117第十三章投资估算和资金筹措 11913.1投资估算 11913.2资金筹措 122第十四章财务分析 12314.1计算依据及相关说明 12314.2总成本费用估算 12414.3销售收入、销售税金及附加估算 12614.4利润的估算 12714.5财务评价 127第十五章经济效益及社会效益分析 13115.1经济效益 13115.2社会效益 131第十六章项目风险分析及应对措施 13316.1项目风险构成 13316.2项目风险应对措施 134第十七章结论与建议 13617.1结论 13617.2建议 136附表：项目投资估算及财务分析表第一章总论1.1项目背景1.1.1项目名称既有住宅适老化改造项目1.1.2承办单位单位名称：项目负责人：1.1.3项目建设目标皖南上河国际养老中心是由XX地产发展有限公司联合艳阳（上海）度假连锁集团有限公司着力打造的安徽省首家CCRC即一日之家、一生之家的持续照料退休社区；集机构养老、社区养老、居家养老和临终关怀“四位一体”的大型健康养生文化社区。为积极应对人口老龄化，加快发展老龄事业，在政府有关部门的指导下，以“综合颐养、产业发展”为方式，积极筹措资金，计划投资约5.0亿元以实施皖南上河国际养老中心项目，建成省内知名的医疗、文化、娱乐配套齐全的高标准老年居养社区，满足当地老年人的养老需求，让广大老年人“老有所乐”、“老有所养”、“颐养天年”。1.1.4项目提出的理由随着我国经济社会平稳较快发展，人民生活水平显著提升，健康与养老服务需求快速释放。健康、养老事业经过多年发展，虽然具有一定基础，但总量普遍不足、布局与结构不合理，总体发展明显滞后。加快推进健康与养老服务工程，鼓励社会资本参与建设运营健康与养老服务项目，既有利于满足人民群众日益增长的多样化、多层次健康与养老服务需求，提升全民健康素质，也有利于扩大内需、拉动消费、增加就业，对稳增长、促改革、调结构、惠民生，全面建成小康社会具有重要意义。安徽省统计局发布的县级常驻人口调查数据显示，截至

2013

年末宣城市户籍人口

228.7

万人（不含广德县）。其中：

60周岁以上户籍人口41万人，占户籍总人口的17.

9

%

（全省的比例为

15.9%

）。全市共有各类养老机构

123

所，床位

13773

张（不含广德县）。其中：社会办的养老机构

18

所，床位

1210

张。

全市每千名老年人拥有养老床位达到

34

张。目前，全省共有养老床位

35

余万张。按省政府皖政[2014]60

号文件要求，到

2020

年，全省每千名老年人拥有养老床位不少于

45

张目标任务，宣城市还需新增床位

4677

张。老年人的居住状况不但展现了一个国家的国力和物质文明的发展水平，而且是政治文明、社会文明的重要标志。老人的居住状况很大程度上决定了老人的活动空间和范围，决定了老人的物质生活状况和交往空间，也决定了老人对社会和政府的满意度，直接影响社会的稳定和发展。如果老人的居住问题没有解决好，不能提供充足的社会养老设施，老人可能会怀念养儿防老的传统养老方式，从而对我国实施的计划生育政策产生不满情绪在“四二一”、“四二二”的新型家庭格局下，处于工作压力和职场竞争的夫妇，照顾孩子和四位老人，在精力和时间上不堪重负。通过优化老年人居住环境，提供适宜老人居住的空间和设施，以优越的社会辅助养老代替纯粹的子女养老，才会使社会良性运转，和谐发展。1.2可行性研究编制依据（1）《中华人民共和国老年人权益保障法》（2）中共中央国务院《关于加强老龄工作的决定》（中发[2000]13号）（3）《中国老龄事业发展“十二五”规划》（4）民政部、国家发展改革委等10部门《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》（民发〔2015〕33号）（5）《安徽省“十二五”社会养老服务体系建设规划》（6）《安徽省人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》（皖政〔2014〕60号）（7）《宣城市人民政府关于加快推进养老服务业发展的实施意见》（8）《老年人居住建筑设计标准》（GB/T50340-2003）（9）项目承办单位提供的有关文件资料1.3可行性研究范围遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委《投资项目可行性研究指南》的规定，对XX地产发展有限公司绩溪分公司既有住宅适老化改造项目的建设背景和必要性、建设规模、建设方案、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。本报告研究范围包括：（1）论述项目建设的必要性和意义；（2）通过对项目发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；（3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；（4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；（5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；（6）提出可行性研究结论和建议。1.4项目建设单位简介1.4.1企业简介皖南上河国际养老中心是由XX地产发展有限公司绩溪分公司和艳阳（上海）度假连锁集团有限公司为打造绩溪瀛洲镇仁里村养老社区设立的养老服务机构。XX地产发展有限公司（以下简称“斯瑞集团”）始创于1999年，于2009年组建为集团公司，总注册资金8300万元，总资产8亿元，是一家以房地产业为核心，服务产业和综合产业为两翼，集房产开发、养生养老、五星级酒店、物业、建工、科技、贸易等多元化并举发展的大型投资集团公司，总部位于安徽省合肥市。集团自成立以来，凭借自强不息、锐意进取的精神，以前瞻性的眼光、稳健务实的管理风格，秉承“创效是第一要务”的经营思路，实现业务整合，提升集团战略发展格局，形成三大产业支柱。目前，集团拥有全资和控股子公司十余家，其中房地产项目涉及合肥、淮南、绩溪、宿州等多个地区；养老产业更是遍及长三角地区，如：上海、江苏、苏州、安徽等地。

多年来，集团在发展的历程中，坚持以“富而思源，回报社会，乐于助人”的企业公民角色来自觉承担社会责任，积极参与社会公益事业，扶贫济困，为汶川、玉树、舟曲等灾区和社会困难群体捐资赞助逾千万元。集团董事长宋兴旺先后获得“合肥市首届优秀中国特色社会主义建设者”、“优秀民营企业家”等荣誉称号。XX地产发展在“团结拼搏，开拓创新、诚实守信、科学管理、依法经营、务实高效”的企业精神指导下，将不断学习践行，总结提高，快速健康地发展，更好的服务社会。1.5项目概况1.5.1建设地点项目位于安徽省宣城市绩溪县瀛洲镇仁里村旁，占地280亩。项目所选地远离喧闹嘈杂的城区，建设在优雅的青山绿水间（三面环水，一面环山），临近主干道，交通便利；项目地三面环水，一面靠山，空气清新自然、恬静、优雅，环境舒适，是老人居住、活动的理想之地。1.5.2建设规则利用绩溪—中国北纬30度（处于29.57--30.20间），得天独厚的自然生态环境，面向全中国，建设高端养生养老、休闲度假、健康理疗的绿色生态养老社区项目，把养生养老与健康休闲结合起来，尊严养老，颐养天年。项目建设突出三个重点：一是建筑以中高档为主，人均用房面积较大，融合国际适老化设计理念；二是室内外活动范围大、活动项目多，有利于老年人健身活动；三是景观、绿化等，采用徽派庭院式建筑风格，充分体现了“以山为鼓、以水为魂、以文为脉，自然与人文水乳交融”的理念。1.5.2建设内容及规模本项目总投资约5.0亿元，建设集一个老年居养、老年教育、休闲娱乐等于一体的绿色生态养老社区项目，总建筑面积204797.26平方米，其中养老会所33806.8平方米，养老社区50866.19平方米，养老公寓19692.66平方米，徽文化长廊32777.19平方米，多层住宅39778平方米，小高层住宅25264.61平方米，综合楼及配电房2612平方米；总容积率1.04，建筑密度28%，绿地率51%。目前该综合养老社区的住宅建筑已经建成，对既有建筑进行适老化住宅改造，满足老年人居住生活的需要。1.5.4项目总投资及资金来源本项目总投资50021.26万元，其中：包括工程费用35112.49万元，其他费用12160.87万元，预备费1418.20万元，建设期利息1130.0万元，铺底流动资金200万元。1.6主要技术经济指标表1-1主要技术经济指标序号名称单位数量或指标备注一建设规模1项目占地面积平方米186666.67280亩2总建筑面积平方米204797.252.1养老会所平方米33806.82.2养老社区平方米50866.192.3养老公寓平方米19692.662.4徽文化长廊平方米32777.192.5多层住宅平方米397782.6小高层住宅平方米25264.612.7综合楼及配电房平方米26123容积率1.044建筑密度%285绿化率%51二设计床位张1600三新增职工人数人140四项目总投资万元50021.261建设投资万元48691.561.1工程费用万元35112.491.2工程建设其他费万元12160.871.3预备费万元1418.202建设期利息万元1130.003铺底流动资金万元200.00五资金来源万元50021.261项目单位自筹万元10021.262申请银行贷款万元40000.00六财务指标1年均营业收入万元8418.02年均总成本费用万元3107.23年均利润总额万元5310.84年均净利润万元3983.15投资利润率%10.66税后财务内部收益率%10.197税后财务净现值万元5447i=8%8税后投资回收期年10.76六建设期年2

第二章项目建设背景、必要性与可行性2.1项目建设背景2.1.1我国社会老龄化进程进一步加快根据联合国相关调查，世界人口将在2050年超过90亿，如生育率保持现有水平，将于21世纪末超过100亿大关。根据联合国数据，从现在到2050年，老龄人口将从6亿增加到近20亿，60岁以上的人口将超过15岁以下的青少年人数。其中，发展中国家的老龄人口预计将是现在的四倍，这一特殊变化将对全世界各国的每个社区、团体和个人产生巨大影响。目前，中国是全球目前唯一一个老年人口超过1亿的国家，且老年人口以每年3%左右的增速快速增加，是世界平均增速的5倍以上。图2-1我国老龄化速度概况资料来源：中国老龄委我国20世纪50年代第一次生育高峰出生人口相继进入老年。2005年中国60岁以上的老年人口有1.44亿，2012年这个数字已经上升至1.93亿，年复合增速4.27%，占人口的比重也从11.03%升至14.32%。预计到2013年底，我国60岁以上老年人口有望超过2亿，2015年则很有可能超过2.21亿。而到2020年，我国老年人口数很可能超过2.43亿，老年人口占比超过17%。图2-2我国将迎来老龄化加速发展阶段资料来源：中国老龄委按照联合国的传统标准，60岁以上老年人口占比达到10%，或是65岁以上人口占总人口比重达到7%，则意味着这个国家进入老龄化社会，我国在1999年已达到这个标准；60岁以上老年人口占比达到14%，为老龄社会，我国在2012年也已经达到这个标准，标志着我国已经正式进入老龄社会。而2015年后我国将进入人口老龄化迅速发展阶段。根据预测，从2015—2035年的20年间内，我国老年人口比例将增加一倍，达到20%，2050年老年人口比例将增加到30%，社会进入深度老龄化阶段。根据经济合作与发展组织（OECD）的人口发展预测，到2030年，中国65岁以上人口占比将超过日本，成为全球人口老龄化程度最高的国家。2.1.2我国社会保障体系进一步完善“十一五”时期，是建国以来社会保障体系建设发展最快的时期，社会保障制度建设取得突破性进展——覆盖城乡居民的社会保障体系框架基本形成，公布了《中华人民共和国社会保险法》，修订了《工伤保险条例》。建立了新型农村社会养老保险（以下简称“新农保”）制度并开展试点，全面建立企业职工基本养老保险省级统筹制度，建立并全面实施城镇居民基本医疗保险制度。图2-3我国社会保障“十一五”规划主要指标实现情况资料来源：《社会保障“十二五”规划纲要》“十二五”时期，我国将进一步完善社会保障制度，进一步扩大覆盖范围，稳步提高保障水平，2015年，我国城镇基本养老保险参保人数将达到3.57亿人，其中企业职工基本养老保险达到3.07亿人；新农保参保人数达到4.5亿人。城乡基本医疗保险参保率在2010年基础上提高3个百分点，城乡最低生活保障实现应保尽保。图2-4“十二五”时期社会保障发展主要目标资料来源：《社会保障“十二五”规划纲要》其中，国家将重点推进实施应对人口老龄化的社会保障政策，实现新农保制度全覆盖，提高基础养老金水平，完善企业职工基本养老保险制度。同时，国家已连续8年较大幅度调整企业退休人员基本养老金，国务院常务会议也通过自2013年1月起，企业退休人员基本养老金水平比2012年提高10%。图2-52002—2010年我国退休人员养老金发展情况数据来源：WIND资讯综上措施都将使得我国养老服务行业的发展得到越来越广的发展空间。2.1.3我国养老服务行业发展潜力巨大我国社会养老服务体系主要由居家养老、社区养老和机构养老等三个有机部分组成。近年来，国家加大对社会养老服务体系建设的投入力度，大力鼓励社会力量参与，老龄服务基础设施建设得到快速发展。但依旧存在着社区养老服务设施和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出，养老服务布局不合理，区域、城乡发展不平衡等问题。根据全国老龄委的数据，2010年中国老年人市场的年需求达到1万亿元，2050年左右将达到5万亿元。而目前中国每年为老年人提供的产品不足1000亿元，供需之间存在巨大商机。而到2030年，预计我国养老产业规模有望达到20万亿元以上。同时社科研究院报告指出，我国消费结构转向老龄产业，老年消费即将井喷。2010年，我国老年人退休金总额达8383亿元，2020年，将达28145亿元，到2030年，退休金总额将达到73210亿元。另据调查，目前老年人可用于购买老年用品的支出已达4000亿元。以上数据显示，中国的老年群体已经成为一支重要的消费大军。图2-6我国老年人消费需求展望数据来源：WIND资讯其中，养老服务行业将作为老年人生活的必要保障服务提供行业，也将获得较为广阔的发展空间，行业发展潜力巨大，据推算，2015年我国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过4500亿元，养老服务就业岗位潜在需求将超过500万个。2012年末，我国共有养老服务机构4.2万个，床位381万张，收养各类人员262万人，根据国家相关规划，“十二五”期间，我国将增加日间照料床位和机构养老床位340余万张，实现养老床位总数翻一番；改造30%现有床位，使之达到建设标准。2.1.4我国适老化住宅的经验及做法我国适老化住宅分为居家式社区养老和机构养老。在这个分类模式的基础上，适老化住宅开发建设，除了建设养老机构外，更要在居家式社区养老模式中大枣良好的开放式老年社区，建设适应老龄社会的通用住宅，新建、改建与扩建并举，打造社会效益与经济效益均衡的良好局面。最近几年来，在我国政府的高度重视下，各地出台了相应的政策措施，加大了资金支持力度，让我国适老化住宅的建设取得了长远发展。养老机构的数量不断增加，服务规模也不断扩大，日益丰富了老年人的精神文化生活。截止2014年底，全国各类养老机构高达20万个，养老床位达2314.9万张。社区养老服务配套设施进一步改善，社区日间照料服务业逐步拓展，已建成的含日间照料功能社区服务中心4.5万个，留宿照料的床位4.0万张，日间照料的床位15万张。重点以保障三无、高龄、五保、空巢、低收入和独居老人为主，借助专业的养老服务机构，提供生活照料、医疗保健、康复护理、家政服务等居家养老服务框架初步形成。养老服务运作模式、操作规范、服务内容等也在不断探索创新，积累了丰富的经验。为尽可能解决老年人的养老问题，不仅需要社会在老龄人口抚养和服务方面进行改革和创新，老年人本身对于生活的需求也将发生质的转变，过去集中住宿的养老院模式将会淡出，追求个性化适居环境的老年住宅将成为主流。目前中国的养老产业和养老地产发展迅猛，整个产业链的需求蕴藏着极大的商机，尤其是适老化住宅及老年公寓的规划、设计及内部装修部分。对于家装企业来说，在住宅设计前期环节介入已成为趋势。“老年住宅需要空间、结构、功能上的精细化设计，所以我们在与开发商合作时，会在住宅的设计环节提出合理化建议。”蔡明说，“第一步就是空间规划，整个楼体不设立外立面结构，而是先确定房间内部规划，然后再完成外立面以及后期风格、产品的搭配。首先考虑房间的功能性，将老人的需求在住宅设计之初就考虑进去，这样更能便于老人实现居家养老。”如果没有合理的功能、结构规划，仅靠后期“小修小补”的装修方式很难完全满足老人的使用需求。比如，老人房需要配备洗手间便于夜间使用，而一些老人房距离洗手间太远，后期装修时就需要将配有卫生间的主卧配备给老人，这样则很可能打乱整个家庭的装修规划。如果在设计之初就考虑到老人房配备卫生间的问题，后期装修就会减少很多麻烦。但从目前的装饰行业来看，人们装修时大多注重风格、潮流，对于专业的居室适老化设计关注度并不高，如何通过住宅布局、功能的合理化设计以及后期装修，来满足老人家庭养老的需求，还未得到足够的重视。从我国的社会经济发展和居住生活等状况来看，绝大多数的老年人将以居家养老模式度过自己的晚年生活，民政部也提出“9073”模式，即居家养老、社区养老、机构养老人数分别占到90%、7%、3%。建设部在90年代末就针对社会老龄化这一问题，先后颁布了《老年人建筑设计规范》和《老年人居住建筑设计标准》等规范，为老年住宅的设计提出了一定的指导方针。2.2项目建设必要性2.2.1项目建设是顺应我国养老事业发展方向的需要长期以来，党和政府十分关心老年群众，不断采取积极措施，推动老龄事业发展进步，取得举世瞩目的成就，为老龄事业持续发展奠定了很好的基础。“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求急剧增加。为此，我国政府提出积极发展老龄服务业，积极推进养老机构运营机制改革与完善，探索多元化、社会化的投资建设和管理模式。进一步完善和落实优惠政策，鼓励社会力量参与公办养老机构建设和运行管理。“十二五”期间，实现新增各类养老床位342万张的发展目标。本项目建成后，将以老年人需求为设计及运营核心，强调老人的参与性，注重老人的感受。从道路交通、卫生、饮食、居住、建筑风格、绿化、景观、材料等全面考虑，以真正意义的为老人全心全意的服务宗旨，为老年人提供一个集养生、医疗、学习、娱乐、教育、休闲于一体，生活舒造、设施配套、功能齐全的现代化新型老年社会福利机构。2.2.2项目建设将进一步满足日益增长的养老需求近年来，为进一步实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的发展目标，安徽省各级政府高度重视老龄事业发展，在经济社会发展水平不断提高的同时，优先保障和改善老年民生，优先为老年人提供社会公共服务，优先让老年人共享经济社会发展成果，并不断建立健全社会养老保障体系，着力提高养老服务保障水平，使得省内养老服务需求空间不断增长。安徽省从1998年开始步入老龄化社会，截至2014年底，全省常住人口中，60周岁以上老年人口1030.9万人，占总人口的17%;其中65周岁以上老年人692.8万人，占总人口的11.4%，均高于全国平均水平。如今，随着老年人口增速加快、高龄老人、失能老人明显增加和空巢化趋势日益突出，养老问题由过去的家庭问题迅速转变为社会问题，社会养老服务供需矛盾愈发突出。本项目将通过将既有住宅进行适老化改造建设现代化老年社区的方式，能够缓解本区域老年居住难及老年人无人照顾的问题，更好地为老人的生活和健康保驾护航，创造更好的经济建设环境，维护社会稳定，共建和谐社会。2.2.3项目建设是进一步提高居民生活质量的需要近年来，随着社会经济的不断发展，居民生活水平的不断提升，老年人也逐渐培养出自身的兴趣爱好、生活习惯和隐私，希望有自己独立的生活空间，他们多数离退休后有养老金，为独立生活提供了经济来源。因此，必须探讨建造功能设施完备的、较高标准的新型老年社区，提升养老水平，以区别原来建立的敬（养）老院形式的老年社区。本项目建成后，在老年社区内应具备吃、住、医、学、乐、生活服务照料等设施和功能，老年人一家一户居于每个单元中，每户都有自己独立的生活用房，包括起居室、卫生间、储藏室、洗浴设备和厨房，老人可携带自己喜爱的家具、厨房设备，每户要安装电话和紧急呼救装置，同时设有娱乐场所、洗衣房、健身房、阅览室、医务室、监护室、售货点等。公共食堂可按老人要求制作高、中、低档饭菜，老人也可自己开伙。高龄病残老人或生活不能自理的老人可由护理员照顾生活起居，进行特殊服务，身体较好的老人可以经常进行健康体育锻炼，参加文化娱乐活动和医疗保健等知识的学习。本项目这种兼顾“居家养老”和社会服务为一体的老年居住社区，起居生活完全是家庭式的，享受的各种服务是社会化的，将成为本区域老年人所喜爱和要求的老年人乐园，老人的子女也可以进一步减轻负担，减少家庭矛盾，解除其后顾之忧，以便把更多的精力投入到经济建设的伟大事业中。同时，本项目建成后也还可以安置部分下岗职工，为他们提供再就业机会，为政府和企业分忧，有利于社会稳定，为进一步提升居民整体生活质量和水平做出应有的贡献。2.3项目建设可行性2.3.1项目所处背景环境利好支撑项目可行从政策层面来看，本项目所涉及的老年人服务行业，分别在《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》、《中国老龄事业发展“十二五”规划》、《社会保障“十二五”规划纲要》、《社会养老服务体系建设规划（2011—2015年）》、《安徽省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》、《安徽省老龄事业发展“十二五”规划》（皖政〔2012〕48号）以及《宣城市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》等政策文件中有所提及并明确指出相关产业发展方向，政策文件鼓励支持本项目产业进一步发展，以此进一步保障和改善老年民生，全面提升“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的水平，让老年人生活得更加幸福、更有尊严。从政府支持力度来看，各级政府补贴力度可观：1、建设补贴《安徽省人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》中指出：到2020年，全面建成功能完善、规模适度、覆盖城乡、具有安徽特色的养老服务体系，全省每千名老年人拥有养老床位不少于45张；符合标准的社区养老服务设施覆盖所有城市社区，90%以上的乡镇和80%以上的农村社区建立包括养老服务在内的社区综合服务设施和站点。养老服务业增加值在服务业中的比重显著提升，涌现一批带动力强的龙头企业和大批富有特色的中小企业，形成一批养老服务产业集群和知名品牌。养老服务业政策法规体系建立健全，行业标准科学规范，监管机制更加完善，服务质量明显提高。全社会积极应对人口老龄化意识显著增强，敬老、养老、助老的优良传统得到进一步弘扬。各地要统筹整合资金，加大财政性资金支持社会养老服务体系建设的力度，鼓励和引导民间资本参与养老服务业发展。各级福利彩票公益金的50%以上要用于支持发展养老服务业。对各级公办保障性养老机构，根据财政分级负担的原则，按其供养对象保障其集中供养经费和机构建设经费，具体标准由市县自行制定。对民办养老机构，给予一次性建设补助、日常运营补贴、贷款贴息补助和政府购买服务补助，其中运营补贴由市、县按照不低于每人每月200元的标准确定。对于承接政府购买养老服务的养老机构和企业、社会组织，按其承接的服务内容和服务标准，给予相应的购买养老服务补助。为失能失智老年人服务的，按照其轻、中、重度失能失智程度，运营补贴和政府购买服务补助标准分别上浮50%、100%、200%以上。2、运营补贴宣城市人民政府出台的《加快推进养老服务业发展的实施意见》中指出：加大对社会办养老机构建设补助，包括一次性建设资金补助、床位运营补助和政府转移补助。（1）享受一次性建设资金补助。对自建养老机构床位数在50张以下、手续齐全并已投入运营一年以上的，县市区政府按照核定的床位数，给予每张床位不少于4000元的一次性建设补助；对自建养老机构床位数在50张以上（含50张）、手续齐全并已投入运营一年以上的，县市区政府按照核定的床位数，给予每张床位不少于5000元的一次性建设补助；对租赁经营其合同期在5年以上，手续齐全并已投入运营一年以上的养老机构，给予每张床位不少于1000元一次性建设补助。对自建、手续齐全并已投入运营一年以上的养老机构，未享受政府一次性补助的，按自建补助标准给予补助；己享受过政府补助，未达到补助标准的给予补齐；对一次性投入亿元以上的较大规模的社会办养老机构，县市区政府应适当加大财政支持力度。（2）享受床位运营补助。对已建成并投入运营的社会办养老机构，按实际接收本市户籍的老年人数给予运营补贴，运营补贴标准按照不低于每人每月200元的标准确定。接收失能失智老年人，按照其轻、中、重失能失智程度，运营补贴标准分别上浮50%、100%、200%以上。上述两项补助所需经费由县级财政予以保障。市开发区所辖街道办事处执行宣州区标准。市开发区和宣州区所需补助资金由市级财政承担30%，市开发区和宣州区财政各自承担70%。（3）享受承接政府转移补助。社会办养老机构和企业、社会组织承接政府供养的保障对象，按规定标准将其生活、医疗费等补助转入，并由当地政府给予每人每月不低于600元的购买养老服务补助。承接政府供养的失能失智老年人，按照其轻、中、重失能失智程度，服务补助标准分别上浮30%、50%、100%以上。所需经费由县级财政予以保障。3、市场规模上升从市场环境看，本项目涉及行业市场发展呈上升趋势：老年公寓特别是独立的老年公寓，在欧美国家发展较早，建设较多，也积累了不少的经验。随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高，对老年公寓的需求的不断增长，老年公寓在一些城市也相继发展起来，如北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大的独立老年公寓。它建于北京北部的小汤山，占地面积42万平方米，总建筑面积18万平方米，可以容纳近万老人入住。它的环境优美、设施先进、服务较好。上海市是最早进入老年型的城市，老龄事业发展较早。1990年开办的浦东老年公寓，是全国首批老年公寓之一。目前，宣城市社会养老市场的需求量也日益增大。截至

2013

年末，全市户籍人口

228.7

万人（不含广德县）。其中：

60周岁以上户籍人口41万人，占户籍总人口的17.

9

%

（全省的比例为

15.9%

）。全市共有各类养老机构

123

所，床位

13773

张（不含广德县）。其中：社会办的养老机构

18

所，床位

1210

张。

全市每千名老年人拥有养老床位达到

34

张。目前，全省共有养老床位

35

余万张。按省政府皖政[2014]60

号文件要求，到

2020

年，全省每千名老年人拥有养老床位不少于

45

张目标任务，我市还需新增床位

4677

张。新增床位要完全依靠社会力量来承建。以目前养老床位数量，缺口巨大，为本项目的快速、规模化、良好发展提供了巨大的市场空间与可能性。2.3.2项目经营发展策略合理保障项目可行1、制定合理和完善的经营方案项目建成后，配有按五星级标准建造的老人活动场所，如体验馆、健身房、棋牌室、书画馆、网吧、茶吧、阅览室、手工编织室、医护室等，是安徽省首家倡导产权式旅游度假、养老养生休闲基地。（一）管理模式围绕贴近服务，温情关怀的理念，上河国际养老中心有针对性的设置了管理架构和部门，其中下设营销保障中心、财务保证中心、综合保障中心、运营保障四大中心，14个部门，共有员工140人左右，本科及以上人员占16.67%，大专占70%，高中及以下占13.33%。公司内部推崇系统化、标准化、统筹化的管理体系，例如计划管理、预算管理、绩效管理等，为打造员工队伍和提高队伍素质，公司成立了上河商学院，从360度全方位实战型训练、培训、研发，为所有员工在不同的发展阶段提供全面的培训、为公司输送和培养产业人才、为公司在不同的阶段适时研发产业政策、产品和运营机制。（二）服务模式公司摸索了一套行之有效的体验式的服务模式，从三大核心、八大特色、八大设施三方面得以有效实施。三大核心：（1）生活：生活照料、洗涤衣物、卫生保洁、代购代邮、社区巴士、自助厨房、分时查房、通讯服务、全天候协助服务（2）快乐：晨操、广场舞、文娱活动、节庆活动、主题月活动、生日会、旅游休闲、图书阅览（3）健康：绿色饮食、心理辅导、医疗服务、陪同就医、健康评估、健康咨询、安全保障、养生调理八大特色：候鸟式养老、绿色养老、以房养老、贴心服务、休闲度假、老年大学、开心农场八大设施：精装公寓、五星级会所、养生餐厅、娱乐设施、生态农业、活动场所、安防系统、医疗诊所整个运营服务过程中，始终贯穿“孝道文化”，倡导“老有所养、老有所乐、老有所学、老有所医”的养老文化。（三）销售模式项目建成后，实行直销+代销+网络销售+连锁+加盟相组合的销售模式。养老产品涵盖了高中端养老居所、适老化营养餐饮、中医理疗、康体保健、异地养老、智能化养老等。（四）经营模式产业链打造：卫生保健服务、家政服务、教育咨询服务、养老旅游地产、金融服务、老龄产品销售、文化体验式旅游。集中化多元经营模式：上河养老产业所提供的产品、服务和未来的产品、服务都将养老产业链紧密相关，提供给现有的顾客和新顾客；企业也将投入资源拓展新的市场，通过现有的营销网络进行经营。实行价值的方式：实行差异化的模式，走创新、丰富的服务模式，利用新兴的信息手段，快速整合资源，抢占先机和市场，具体可以分为：（1）资本收益+管理养老产业综合性强，带动作用大，对促进消费、拉动投资，带动就业都很重要，正是当前国家需要大力发展的产业，由于前期投入巨大，盈利回报期长，必须探索合适的可持续发展模式：①坚定不移走资本道路，将公司运作上市，开展债权性投资、基金、风投资源的开拓、嫁接，也可走合作共赢的道路，引入战略合作者。通过借助资本市场的力量，加速养老产业各项事业的发展，并最终通过在新三板或主板上市，实现所有股东利益最大化。②资产证券化，将会使得养老会员也最终受益，并形成高中低端的养老会员结构配置。通过会员进一步建立养老发展资金池，强化会员消费意识，并通过运营模式的深化，提高单个养老客户的贡献毛益，实现养老产业良性螺旋式发展。③公司通过缜密的运作，计划2016年实现新三板挂牌，2018年实现主板上市。（2）基础及延伸养老服务和升级①适老化餐饮深入开发并形成体系。②高端养老居所服务的多元化，为高端老人群体提供私人服务、高品质医疗及照料，兼具养生、养老、度假、休闲等功能。③业务拓展由南向北布点，迅速增量客户，面向周边3小时经济圈做品牌营销，沿着高铁线进行战略布局，借助上河优越的自然生态环境和成熟的运营模式，把中心打造成发达城市和工业化城市的养生基地，规划两年内开辟十个城市养老市场。④异地置换、分时养老模式开拓，目前现有10家合作伙伴，未来两年内再增加至50家。⑤智能养老：服务终端、监控设备、防风险设施的信息化、智能化；远程在线医疗、会诊、时时身体状况监控、远程预约等。⑥体验活动：3天2夜体验、异地养老活动等，丰富体验内容，开发新的体验活动。⑦现有基础服务升级，如结合绩溪当地的旅游景点和土特产优势，开发特色增值旅游线路等。⑧输出品牌，为养老项目设计、建设等做前期咨询；输出管理服务，培训输出养老人才，接受委托管理类似的养老机构；同时对我们委托管理运营的养老项目进行养老产品、养老金融服务、养老旅游服务开发以及销售。上述管理模式、服务模式、销售模式、经营模式使得上河养老产业可以在市场上实现扩张和复制，持续开辟新的养生养老基地，将产业做大做强。2、构建舒适养老环境争创省内示范基地皖南上河国际养老中心项目建成后，将紧紧围绕建成“养老养生休闲基地”这一目标，不断提高服务管理质量，深化“尊老、敬老、爱老”企业文化建设，优化各项服务，降低运行成本为重点，加强基地软件、硬件建设，项目分为14个部门，由各职能部门负责，统一管理。具体实施方向如下：（1）合理设置组织机构，保障老年人护理需要与安全。按照新标准完善组织机构的合理设置，保证高效运行，满足本基地各项工作需要。实行颐养院院长负责制，认真落实两级管理责任制，院长是医院质量与安全管理第一责任人，各部门负责人是部门发展与安全管理的第一责任人，各护理组长是护理质量与安全管理的第一责任人，坚持科学民主依法决策，坚持以老年人为服务中心，积极收集整理其具体要求与愿望，加强沟通与协调，真正实现“急老年人之所急，想老年人之所想，帮老年人之所需”。（2）加强细节管理，全面提高护理质量。本项目将以不断加强基础护理质量和安全管理，把缺陷管理作为最基础的管理手段，鼓励非惩罚的不良事件报告，以查找缺陷为手段，以整改缺陷为目标，强化零缺陷意识，对生命高度负责，全面提高基地各项工作质量。强化人人从我做起，从细节做起，做细、做实、做严各项工作。（3）合理布局，科学设置各服务项目。本项目将按照老年人的特点和《老年人建筑设计规范》，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面全方位符合老年人的特点和需求。相关建筑主要为低层小高层（有电梯）或平房有小院落，住房面积以合室、一室、二室小套房为主。道路无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。居室要阳光充分和通风。同时，本项目将提供完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等。未来，本基地还将建设正规康复护理医院，具备治疗、抢救、康复、咨询等功能，全方位的满足本基地内老年人的各方面需求。（4）加强财务管理，改善基础保障设施。认真落实财务管理和信息管理的要求；进一步加强基地环境、后勤配套实施的改造，着力为老年人及工作人员营造良好的生活和工作环境。（5）强化培训，提高职工整体素质。认真实施“老年护理”专业培训、急救技术的培训等相关规范化、标准化培训工作，进一步强化法律法规知识的培训学习，每年对相关领导、工作人员进行法律、法规培训以及伦理知识培训和考核，以合格率100%为工作目标。3、合理服务收费标准突出老年福利特点老年服务机构收费是个敏感而又实际的问题，收费过高，将难以突出老年服务机构的社会福利设施功能，并影响项目的老年人入住率，降低项目长期稳定提供服务能力，不利于本项目的长期稳健发展。本项目选择核定价格时，首先将根据收费项目和实际成本支出作为依据；二是参考外地的收费标准和本地收入的平均生活水平；三是要考虑服务对象的经济承受能力，慎重定价、合理收费、低费微利，体现老年福利事业的特点，真正把老年公寓办成老年人颐养天年的幸福之家，让老年人切实感受到党和政府的温暖，共享社会发展成果，同时，本基地将由入苑老年人自愿选择缴费标准，分为一般会员以及高级会员，并提供不同的养护服务。2.3.3项目管理运营模式合理支撑项目可行1、信息化运营降低服务成本本项目建成后，将充分应用最先进的IT技术实现数字化智能养老院的高效管理。提高服务运营效率，实现老年人从入住到日常生活的全部服务过程的管理，设计合理的工作流程，达到护理人员时间安排的准确定位、高效分配以及物资的合理有效分配，降低护理成本和运营成本。（1）老年人个人信息的网络化管理，保证了管理人员可以及时、准确地得到老年人的各种生命指标，提高了基地的服务质量，实现无纸化和无胶片化办公。（2）通过个人信息带动护理信息的管理，并为相关科研服务，构建基地的数字化神经网络。（3）系统可对核算单元和核算项目进行调整和自由组合，可针对基地不同的部门管理情况和经济核算方式随时进行调整。（4）根据收费和床位数据统计的需要，随时为管理的需要定义和输出各种报表。（5）提供可由基地自己定义的各种护理方案、物资方案以及典型案例等，方便护理人员轻松处理典型老年人护理方案的定制和修改。（6）系统可自由组合的功能模块，可根据基地的具体工作流程定制、重组和改造。（7）全面的院长查询系统，为院长提供全面的基地运行经济信息和临床信息数据，为院长提供决策依据。（8）实现各部门的高效合理的工作流程，保证老年人相关费用的准确性，减少相关纠纷，为老年人提供更好的护理服务。2、实施绩效管理增强核心竞争力现代养老服务机构的核心竞争力是人力资源的竞争力，人力资源的竞争力是通过提高人力资本的价值，来促进机构社会效益和经济效益的提高。要想提高人力资本的价值，就必须有一套完善的、可行的、便于操作的人力资源激励机制，而绩效考核和薪酬系统建设则是建立有效的人力资源激励机制的重要环节，因为这是其他环节如聘任、培训、奖惩、职务任用与升降等正确实施的基础与依据。本项目将以公平、公正、公开为原则，以提高职工绩效为导向，以定性考核与定量考核相结合，多角度考核，通过评价职工的工作绩效、态度、能力和素质，帮助职工提升自身工作水平和综合素质水平，从而有效提升基地的整体绩效和整体职工素质。项目将由总经理设定部门目标，并设置绩效与薪酬管理委员会，绩效质询会统领本基地的绩效考核工作，具体由人事部门开展实施。具体考核项、考核周期、考核主体如下：3、严格财务管理保障项目运营在现代养老服务机构财务工作中，财务管理作为机构后勤保障的重要组成部分，发挥着重要的服务和保障职能。努力做好机构财务管理工作，对于提高经费利用率、增强机构的效益具有十分重要的意义。项目建成后，将实行“统一领导、集中管理”的财务管理体制，即机构的财务活动在机构负责人及总会计师领导下，由机构财务部门集中管理。（1）坚持领导负责制坚持领导集中理财、议财、管财制度并将之作为组织的一项重要工作，列入议事日程，坚持领导分工负责制，明确各级领导的职责分工与审批权限，避免因各自为政而导致财权和财力分散，对大项经费支出要逐级申请、列会研究，严格落实单位领导联合审批负责制，同时实行组织定期议财制度，根据年度工作任务进展情况和经费使用情况、定期分析财务工作形势和理财方向，及时总结用财经验，针对性地查找管理上的薄弱环节，及时研究调控措施和解决办法，防范各种资金风险。（2）实行财务集中管理严格落实财务规定，充分发挥纪检、审计、财务部门的职能监督作用，采取经常性、不定期的事前、事中、事后监督检查，通过财务集中归口、一个账户管理，做好对增收节支的推动作用。（3）强化审计监督有效落实财务把关监控，加强财务人员职业道德教育，财务部门要认真执行年度经费预算，严格审核、报销，按规履行财务监控把关职能。同时，建立健全事业部门的内部监控，通过计划审查、实物验收、领导审批等环节管住经办人，通过领导干部经济责任审计、工程审计和专项经费审计等，有效地发挥审计部门的监控作用。（4）规范物资集中采购实施物资集中采购，集中支付，提高经费使用效益，主要着力实施以下三点：一是严格采购计划。机构设备采购小组和物资、工程采购小组根据各自担负职责、任务，严格按采购细则汇总、申报采购计划。二是规范采购行为。两个采购小组按部门申报项目组织公开招标，进行多轮谈判、货比三家、集体决定、按规签约。三是规范资金支付程序。财务部门根据院集中采购小组的采购计划、采购合同按规定程序支付，既要有经办人办理物资出入库手续又需有采购小组指定人员签字验收，真正做到资金结算准确无误。综合而言，项目经济社会效益明显，符合我国产业政策及走可持续发展道路的理念，将对安徽省老龄事业发展、提高居民生活质量和水平、提高社会公共养老服务体系做出重大贡献，对于安徽省的经济社会发展具有重要意义。

第三章项目地址、建设条件及优势3.1项目地址3.1.1项目选址原则参照《老年人居住建筑设计标准》选址和规划布局的要求，本项目的选址要满足以下条件：1、中小型老年人居住建筑基地选址宜与居住区配套设置，位于交通方便，基础设施完善、临近医疗设施的地段。大型、特大型老年人居住建筑可独立建设并配套相应设施。2、基地应选在地质稳定、场地干燥、排水通畅、日照充足、远离噪声和污染源的地段，基地内不宜有过大、过于复杂的高差。3、基地内建筑密度，市区不宜大于30%，郊区不宜大于20%。4、大型、特大型老年人居住建筑基底用地规模应具有远期发展余地，基地容积率宜控制在0.5以下。5、大型、特大型老年人居住建筑规划结构应完整，功能分区明确，安全疏散出口不应少于2个。出入口、道路及各类室外场地的布置，应符合老年人活动特点。6、老年人居住用房应布置在采光通风好的地段，应保证主要居室有良好的朝向，冬至日满窗日照不宜小于2小时。3.1.2项目地点及占地面积项目地处绩溪县城东南3公里，紧邻千年仁里古村，上溯6公里即是国家4A级龙川景区。这里三面环水、一面靠山，登源河在这里绕了一个大湾，河床宽阔，最宽处约150米，河水清澈见底，游鱼可数，山间植被繁茂，品种繁多，一年四季花果飘香，青山绿水，风景上佳；而项目所在地绩溪，是徽州文化发祥地之一，她古色古香，集山水之精华，聚人文之荟萃；随着国家经济的快速发展，绩溪已进入高铁时代，旅游度假经济亦日臻成熟。在这样的天时地利人和背景之下，项目区完全可以成为休闲养生的“世外桃源”。由于本项目是对XX地产发展有限公司绩溪分公司在此开发的既有住宅进行适老化改造，项目占地280亩。项目区地理位置优越，环境优美，交通便捷，符合上述老年人居住社区建设的选址和规划要求，适宜养老基地的建设。3.2建设条件3.2.1自然条件1、地理位置：绩溪县位于安徽省南部，地处黄山山脉和西天目山山脉结合带，长江水系与钱塘江水系分水岭，北纬29°57′～30°20′、东经118°20′～118°55′，具有得天独厚的自然生态环境、厚重的生态文化和丰富的生态资源禀赋。县境总面积1126平方公里。东与临安市交界，北与宁国市、旌德县毗连，西与旌德县、黄山区及歙县接壤，南与歙县相邻。东西最长直线距离59.5公里，南北最宽直线距离42公里。2、地形、地貌：绩溪县位于黄山与天目山接合部，县界及境内有海拔千米以上山峰40余座，重峦叠嶂，溪流纵横，地势高于邻县，史称“宣歙之脊”。山脉、盆谷相间，呈“多”字形延伸。中部是贯通南北的断裂带，县城位于断裂带中南段的华阳断陷盆地。清凉峰踞县境东端，界皖、浙两省三县，顶峰及其北坡坐落境内。中部东西向凸起，溪水南北分流，分别入钱塘江和长江。3、气候、气温：绩溪属北亚热季风气候，年平均气温15.9℃，年平均降水量1630.3毫米。境内多山，地势较高。受地形影响，与同纬度平原地区相比，气温较低，降水偏多，日照偏少，风力较弱，且表现垂直分呈。春季气温回升快，雨日多；秋季气温下降快，雨日少。春、秋季短。2014年全年降水量1625.9毫米，比常年偏多6%。年平均温度16.6℃，比常年偏高0.4℃，全年日极端最高气温38.0℃；年极端最低气温为-7.4℃。全年日照时数为1643.4小时，年日照百分率为37%。4、自然资源：据2009年第二次土地调查，全县国土面积110362.52公顷(1996年因皖浙勘界而有所减少)，人均0.62公顷。其中耕地13159.41公顷，园地6873.39公顷，林地80458.15公顷，草地1222.05公顷。县域地处北纬30度附近的中山区，山多、林多、地表水多。原生态生物资源多样、丰富；矿藏多样、品位悬殊；水资源丰沛，落差大，季节差异大。地表径流总量10.3亿m3，人均年占有量6042m3，耕地亩均可供量8900m3。县境地势高于四邻，地表径流96.6%流出境外。全县森林覆盖率75.5%。境内植物有200余科1300余种，其中国家重点保护珍稀植物33种。野生动物有兽类50余种、鸟类100余种、爬行类20余种、两栖类10余种、鱼类30余种、昆虫类230余种，其中不少可用作药物、食品和工业原料。境内已探明的矿产资源有38种，有色金属占优势。3.2.2社会经济条件绩溪县人民在市委、市政府和县委的坚强领导下，以“六年齐抓、三城同创”为抓手，把握“好为标准、快字当先”工作导向，扎实推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作，全县经济发展平稳健康，社会大局和谐稳定。2014年全年完成生产总值54亿元，比上年增长8%以上；财政收入8.54亿元，增长3.6%；固定资产投资96亿元，增长1.1%；社会消费品零售总额22.25亿元，增长12%；进出口总额8070万美元，增长1.5%；城镇常住居民人均可支配收入2.21万元、农村常住居民人均可支配收入9500元，均增长10.5%；完成节能减排年度任务。提速推进现代服务业发展。电子商务产业取得重大突破，成为全省首批电子商务进农村综合示范县，互联网“聚土地”模式在全国引起轰动，被首届中国县域经济和电子商务峰会总结为“绩溪模式”；制定加快电子商务发展的若干意见，推动电子商务与实体经济融合发展；四方电商产业园跻身全省首批电子商务示范园区，建成全省首个公用型电子商务保税仓库，完成全市跨境电商第一单业务；全县新增电商企业52户，实现网络交易额6亿元。文化旅游产业迅猛发展，胡开文墨业成为全国文化产业示范基地，3户企业入选安徽民营文化企业100强；17个文化旅游重点项目进展良好，龙川和园温泉度假中心主体工程完工，华商碧水湾、黄山机场绩溪候机楼全面施工，登源省级服务业集聚区获省发改委批复；龙川村入选中国历史文化名村，上庄村、湖村被评为中国传统村落，“中国最美古村落”品牌效应进一步显现；成功举办“油菜花节”、“安苗节”及全国摄影大赛，全年旅游接待量500万人次，旅游综合收入24亿元，分别增长24%和33%。徽商银行、华夏保险在我县设立分支机构，金融机构新增贷款7.83亿元，增幅达到19.8%，居全市前列。3.2.3外部基础设施条件绩溪县供水、供热、供气、治污等市政建设近几年取得重大进展，城市功能有了质的提高，城市管理不断加强，城乡面貌明显改观，水利、交通、能源、道路等基础设施建设正在逐步加强。（1）给水主要是生活用水，消防用水和其他用水等，供水水源为东阿黄河地下渗透水源，供水普及率将达到100％。根据绩溪县总体规划，沿规划主干道敷设给水主管，配给水管采用环状与枝状相结合的供水形式，以确保用水的安全性和可行性。（2）排水本项目排水实行雨污水分流体系。为减少埋管深度，雨水管可以分段就近接入周围市政雨水管道；污水达到国家和当地有关排放标准后接入市政污水管道。（3）供电本项目用电由供电部门统一解决，目前城市生活用电供应充足，能够满足项目的用电需求。3.3建设优势1、风景秀丽，旅游资源丰富绩溪，地处徽文化核心区和安徽省“两山一湖”、“最美高铁”的旅游经济圈优势，素有“国画里的乡村”、“徽菜美食文化节”、“油菜花旅游节”、“安苗节”、“山核桃采摘节”等特色旅游品牌，开发建成了古龙川、胡适故居、鄣山大峡谷、小九华、徽杭古道、太极湖村、尚书府等一批有影响力的重点旅游景区，更有“名人故里、文化名城、徽菜之乡、和谐之源”的美誉。黄山太平湖九华山2、历史悠久，人文荟萃绩溪，古色古香，集山水之精华，聚人文之荟萃。绩溪徽文化底蕴十分厚重，自古崇文重教，“十户之村，不废诵读”；绩溪“邑小士多”，名人辈出，诞生了诸如胡适、胡雪岩、胡开文、胡宗宪、胡富、汪华等众多中外闻名的人物。胡氏宗祠胡雪岩纪念馆3、生态环境优势（1）绩溪森林覆盖率达75.4%，联合国绿色产业、国际生态示范区。纯净富氧的空气环境对健康非常有利，尤其适合中老年朋友进行舒适的有氧远动，从而改善身体疾病或亚健康状态。（2）绩溪的山泉水富含人体所需的多种矿物质，富含硼、锌、硒等离子矿物质和微量元素，是上好的饮品，对传输氧气、调节新陈代谢，排除酸性废物和预防疾病是非常必要的。绩溪县，因常年饮用此水，民间又俗称“长寿村”。据官方统计绩溪县85岁老人1761人，90岁以上442人，100岁以上50人。4、区位交通优势项目地距高铁站车程10分钟；距机场车程45分钟；距5A级龙川景区车程5分钟；距杭徽、绩黄高速口车程15分钟。绩溪具有良好的区位优势，京福高铁、皖赣高铁、杭黄高铁纵贯全境；杭瑞、宁绩、绩黄、扬绩高速在此交汇；随着交通基础设施的不断改善，形成了往来北京、上海、杭州、南京、合肥等城市的四小时内快速抵达的旅游圈。绩溪日益成为安徽融入苏浙沪、对接长三角的休闲式后花园。

第四章项目环境分析4.1市场环境分析我国自1999年以来已经进入老年型国家。21世纪开始银发浪潮滚滚而来，而且老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛。因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主。主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等。老年社区是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅。老年社区兴起于北欧一些国家，90年代在美国一些城市发展起来，成为房地产业的新兴领域。中国的北京、天津、大连等城市近几年也相继建成老年公寓。随着经济的发展、人民生活水平的提高以及观念的变化，老年公寓的市场需求将不断增长。4.1.1中国人口老龄化的发展我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市。据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口老化的程度（《人口与社会