知名地产物业二次装修管理培训

万科商业物业物业二次装修管理主讲人：刘工1

目录2一、装修管理的概念二、法律法规三、装修施工流程四、装修过程监管五、装修监管要点六、减少投诉策略装修管理的目的保证装修工程质量安全维护公共利益及业主利益保证人身安全维护设备设施安全，减少后期管理成本营造和谐有序的物业管理氛围进行装修管理必备相关知识房屋建筑工程知识识图装修知识施工操作及安全常识消防知识环境条例行为心理学风水学知识物业装修的条件物业已竣工验收合格、交付使用业主或使用人已办理完入伙(租赁）手续业主或使用人拟进行重新装修、装饰、布置等物业装修的特点符合原设计工程技术规范与技术指标顾及已住（用）户的正常工作及生活装修户数多、涉及面广，装修频繁，周期长施工队伍人员人多及复杂对施工人员的技术及素质要求较高容易损坏毗连房屋和公用设备设施施工防火非常重要二、装修法律法规《住宅室内装饰装修管理办法》（中华人民共和国建设部令第110号）于2002年2月26日经第53次部常务会议讨论通过，自2002年5月1日起实施三、装修流程管理公司装修管理准备装修申请表装修承诺(责任)书（业主、装修公司与管理公司）装修保证书（业主与管理公司）装饰装修管理服务协议(业主与管理公司)装修审批表装修许可证装修整改通知书装修防火责任书(业主、装修公司与管理公司)装修人员登记表装修人员临时出入证装修巡查表装修验收表

三、装修流程物业管理公司装修管理准备拟订装修管理规定和装修指南拟订装修收费标准明确规定装修单位的装修项目例如：煤气系统消防及报警系统中央通风空调系统家居安防及智能系统阳台天台外立面三、装修施工流程物业管理公司装修管理准备预备相关设计施工图纸和技术说明拟订统一装修原则：建筑结构地板天花天台外墙楼面荷载墙身隔墙阳台花园花架围墙消防燃气电气防水给排水智能用户大门防盗门窗晾衣架遮阳棚广告牌窗式及分体空调普通热水器太阳能热水器垃圾堆放垃圾清运货物垃圾运输接水点接电点减少纠纷和投诉三、装修流程

业主申请填写装修申请表签订装修管理协议缴纳相关费用重新设计限期整改装修施工审核动工验收退还保证金不合格未通过通过再审核合格三、装修流程装修手续办理在业主办理装修手续和审核装修图纸的时候，要充分了解业主的真实装修意图，解答业主的相关问题例如：在承重墙上开门打洞、拆除室内承重梁柱、改动室内门窗位置、移动水电线路、移动弱电线路（可视对讲、有线电视、网络、电话等）、改变烟道开口位置、改变下水管道、改变暖气管道线路、改变阳台用途、改变窗户玻璃颜色、改变进户门颜色和式样、随意安装防盗网、在顶层搭建构筑物、改变室内楼梯位置和样式、改变空调安装位置等等解答了业主的这些疑问，就等于告知业主，那些是可以改变的那些是绝对不可改变的三、装修流程温馨提示只在下列情况下，装修工作方能展开:管理处已书面发出批准装修许可证所有有关费用已经缴付所有工程并没有和国家法律有任何抵触消防机关已发出批准文件三、装修流程业主(租户)装修咨询及申报业主（租户）提出申请，管理公司审核业主资格领取及提交以下资料《装修申请表》：业主：姓名地址身份证号联系电话装修公司：公司名称（盖章）资格证号公司地址联系电话施工期间和人数现场负责人负责人身份证申请装修内容《装修承诺书》：承诺已知并遵守各物业管理规定《装修保证书》：承诺已知并遵守各物业管理规定三、装修流程业主(租户)装修咨询及申报领取及提交以下资料2：《建筑防火设计申报审批表》《装修消防审批表》装修所需的单元技术资料及图纸管理公司：提供《装修管理规定》房间平面图机电系统图及其分布图《装修施工人员登记表》《装修手册及装修守则》等装修管理规定三、装修流程业主(租户)提供装修设计图纸业主(租户)提供施工单位资质业主(租户)与施工单位提供<装修合同>复印件业主(租户)及施工单位填写:《装修申报表》《施工人员登记表》

三、装修流程装饰装修施工单位申请装修单位提供：建筑企业营业执照复印件(加盖公章)

装饰装修工程施工资格证书复印件(加盖公章)

装修施工单位税务登记证复印件(加盖公章)

装修施工单位负责人身份证原件及复印件装修施工单位施工人员身份证原件及复印件装修施工单位负责人及施工人员照片

.三、装修流程装修业主及装修企业应与管理公司签订《室内装饰装修管理服务协议》工程实施内容实施期限允许施工时间废弃物清运与处理外立面设施及防盗窗的安装要求禁止行为和注意事项管理服务费用违约责任其他需要约定事项三、装修流程签定装修管理文件《房屋装饰装修管理承诺书》：业主与管理公司《装修保证书》：业主与管理公司《装修管理责任书》：业主、装修单位与管理公司违章开挖地下室三、装修施工流程无违反装修保证金装修人预交纳装修管理规定未给邻舍造成任何不良影响无损坏公共设施装修完毕初验及1个月后的复验合格管理公司凭缴款收据办理退款手续收费标准符合当地政府及物价部门规定违章搭建扩大花园面积占用公共空间三、涝装修俯流程装修孟垃圾惕清运念费:收费标带准：以男按实际银发生费贞收取为悄原则管理贵公司橡拟定搭不同厘户型骆的普酸通装圆修状妖况的扛垃圾袍清运昆费标花准对允星许拆傅除隔杰墙的仰，可犹酌情渠增收化垃圾售情运激费收交块时间扫为住魂户申垮请装蛇修时调或装恰修完赞毕后凶从住泽户装踩修保畜证金登中扣飞除例如赚：由发管理气公司该从垃妨圾集直中点六统一拾清运一般堡住宅画装修馋垃圾笑清运爆费12元/M2一般礼住宅握装修扰拆墙帽垃圾纵清运饱费30元/M2三、装策修流程物业管个理公司狭装修审史批接收装赴修申请锄及方案紧资料三个针工作身日内兴发出次审批存意见管理晋部签锁署审聪批意管见工程繁部签辽署审兆批意您见物业公验司签署贪审批意紫见执行奏建设闻部令浅第11申0号文住宅跑室内杂装饰搅装修扭管理蚀办法三、倚装修岗流程装修晕申报湾审批砖资料申请人渡身份证房屋所房诚有权证脂或合法兴权益的倦有效凭岛证装饰装医修方案着及图纸变动主梳体或承谈重结构态资质设李计单位复的设计典方案变动右政府背监控剩审批悄部分浩相关靠政府已管理饮部门索的批寸复资森料非业何主使够用人扯：业俱主同爽意装峡饰装糕修的吉书面紫文件委托贱装修孙企业夺的相就关资眼质证扁书复软印件三、岭装修析流程提交装川修报审横资料--住宅踏装修宴设计仅资料装修平源面图、肃装修材熄料说明责、配盯电系统磨及其管撒线平面蜘图弱电系歌统及其府管线平辱面图给排借水系绳统及甩其管院线平殖面图排风排锋烟机及愉排放口简布置图拆墙甩、移鱼墙和雪重新眠分隔愤墙体殖图、辆改、悠封管贪道和塘重新课敷设马线路摇说明改移卫皮生间、总厨房设括施和阳尸台说明腐、防盗默网、窗猎花的式程样、颜丙色和安指装位置传说明空调机瓜架的材病料、安乞装位置千和空调弯水的排域放说明覆、入户娇门安装适形式和怪位置说湾明遮阳棚睁、太阳安能热水寇器的规毯格、安思装位置醒和安装淋方式、症室外花名园设计刊图其他装秃修内容装修符报审侨资料三、网装修惕流程装修报雪审资料3-愉--主管部沙门审批资南料消防设华计修改氏审批资摔料:电力增大容之供施电局申越请批复室资料燃气主扔管部门验设计修米改审批暂资料其他连规定炕的批派文装修施侦工单位颈资质证:营业执宾照复印贱件建筑窄企业伞资质铲证书神复印虹件施工人执员上岗皱证保险：施彻工单废位应链购买铲装修没工程京保险渐：第三者删责任险火灾保依险雇主责挎任险装修台报审蠢资料三、幸装修炕流程装修批喊准:管理公乓司签发:《装修许琴可证》《装修更小改许可辆证》《施工临炕时出入温证》收取寺押金含及工编本费装修骑验收勉申请榜及初借验收:装修单属位提交《装修质凡量保修脂书》装修正任式验收:初验收要三个月阅后退发气保证倘金保证鲁施工彼符合路：工程贝建设膛强制威性标手准和辣其他肠技术抹标准三、沉装修唤流程装修瓣许可俘证制晌度业主哗（用仰户）夕与管累理公手司签束订《装修保邪证书》管理公枕司指定芝施工接套电、接隙水点、君垃圾堆古放点施工挡单位士指定蛙装修啦单位脏防火扎责任渐人施工世现场翁放置茎灭火丘器施工单零位与管奖理公司钳签订《装修咱施工滔承诺说书》施工邪单位延与管岸理公富司签著订《装修工僚程施工瞒消防责浸任书》领取《装修许欲可证》三、装映修施工吴流程装修漫时间蝇控制:8:挂00火—1锤2:匠00熊1忽4:谣00观—1浴9:尿00节假该日停威止装糕修—如须氧施工削报批不得颜影响怪其他悬业主/租户闭门罗施工宿封签闭中载央空际调送托回风团口不得影闭响占用绕公共部尚位和公贝用部位满足劳运输偿通道罢及卸家货区储限高运输商通道剂保护:地面把墙狡面出电梯僵及电棵梯间玻璃幕什墙设碍施设备装修帽材料趁及工吓具:放置战在业夸主/租户房智间内建筑体物外乞墙不暗得悬蜘挂和痕张贴串广告浇、招遇牌天台搭证建竹结航构花架三、室装修父流程装修无初验既收注注意项栗目符合爸装修棉审批消防倚设施白完好此情况装修晨材料重与消滤防要阀求的舌一致医性空调通浸风设备炭的完好窗情况卫生狮环保滩设备绍的规发范情论况电器设玻备的使奸用情况供排历水系社统情津况商铺组招牌姐室妖内第天花污地台三、装侦修流程装修窗施工叹验收意管理装修耍初验巩收装修户枝提前申茄请验收按申隐请和桥审批坟意见御逐项占验收初验合品格签署透装修初敲验合格森证明装修单晌位应向兄业主提放供：装察饰装修集工程质商量保修阀书凭证明棵申请办碗理退场畏放行手盏续违章老在室涨外搭盟建雨印篷四、装怨修过程狸监管装修巡半检的重芒点了解了疼业主装寨修过程饺中的重巴点，也脸就明白蛇了我们巾日常巡隐检的重滨点。在谅业主材毙料进场蔽和水电截路改造般阶段，箭最少每啊天要巡暖查一次贺，有违虚规意图披的业主此，一天娇要巡检情二次，耽否则：罢一天晚捏上他就建可能破犯坏防水径层，第贞二天封辽闭了，渠让你无师法查看帜，留下镰隐患。达对于后隆面的木祥工和墙梢壁施工万，一般颜一天或壳二天一如次巡检相就可以愿了。四、装引修过程富监管材料阶、工清人进库场时装的管队理在业校主材脑料、勾工人收进场船时，键需要天安全镰部门拥岗的糖密切际配合业，如遭果发店现有索异常女的装摔修材充料进胡场，至一定挪要问械清楚饰：具案体房住号、妄材料反用途语，及掀时和肯业主撇沟通勉，了景解材概料的玩真实垮用途鼓，对摇于违莫规装木修用壮材料惭阻挡瞎在小粥区门逮岗之弓外。往往这些材弦料的进窃场预示齿着业主扮将大兴云土木，袜在房间漆内砌墙限、在顶朱层复式营露台上哗搭建构掘筑物。四、窑装修越过程嫩监管水、踢电线表路施肚工管叙理大多数味的水管挺材质是PP伞R热融管青，相对表来讲，气容易漏庭水的地脏方是接陕头部位嚷。我们兔可以建拾议业主累要求施滩工单位副用加压呼泵打压访，然后樱封闭4个小时指以上。业主在虽卫生间抢施工上馆水管道乔时，建次议业主专将所有彼冷热水港管铺设紧在离地帆面30㎝以上的护墙壁上蚊，避免爪破坏地近面上的铺防水层僚。一旦毕施工人弦员破坏肝了防水比层，必敲须及时酬开具《整改通算知单》，提犹醒业圾主防猴水层洒已经寄破坏挂。四、复装修豆过程弟监管水、昨电线裕路施萝工管脉理卫生猛间的寇墙壁昏要做受防水土处理亦，目哲的是吹防止昌相隔蛾房间促受潮档发霉强电线廊路的改杨动，要哑注意电暗线的质搅量和型这号，对的有大功养率电器惭的线路白一定要贯有相匹罪配的电询线，线扛路改动僻时最好寻走垂直锻线路，寇接头和腔转弯的狸地方要颗设置接顿线盒，腥以便将蜂来检修弱电线具路的改俱动一定毕要注意卖，只有顾专业人俗士才能麻完成四、咐装修拆过程楼监管结构改像造小区附的房细屋户远型，宽是经忍过专晚业的匙设计毯师精贸心设阶计的鹅，业或主在互购买舌房产贱时已健经认桨可该训户型拜，因爸此没卸有必遇要进届行改却建，淋而且畜也不赤准改斥建，典任何损改建己都将认会影息响到卫整座之楼的竟安全凡。如果瓜业主扩改动叛结构据，将级会产趣生很爹大的驳响声榴，要专求安胜全部象的密犬切配棒合，尚一旦扇发现裳有可胁疑情令况，紫及时蛇查看竭，可逃以要陡求施浸工人突员停萝工，识等业怪主到蒜现场轰后文粗明情络况再扭行处禽理。四、近装修轨过程饺监管地板、节瓷片铺殿设业主在声铺设房既间的地旋板时，表建议干概铺，不缘瑞能铺设敬太厚的导混凝土锹层，以摩防楼板算荷重太扛大。不赶能大面房诚积的灌惑水泡地叉板，因汇为除了订卫生间享，其他匙房间都敏没有设握置防水吸层，不朽能让楼翅下“下桶雨”卫生乘间的欲地板兆一定夏要做同好坡滩度，中可以伯相对惩大一素些，约以利单于及右时排俱水。慎地漏亏一定钻要用送防臭货的，吐地漏知、阴巩阳角俯、管防道等揭地方呜要多部做一石次防博水，铁马桶谅安装转不能蚕用水环泥，厨要用显洼胶筹。四、掩装修熔过程称监管下水乖管道暮、烟侨道的达施工厨房和哪卫生间街的下水蚁管道施槐工时，晚建议业随主用塑许料扣板孩封闭，简不主张扒用水泥划板、瓷踪蝶片封闭料，否则帽将来维流修时将段增加难桥度和恢舌复成本都，尤其咱是底层测业主更末应注意厨房的胃烟道开裳口位置灶是根据继国家规厉范设计诸的，不详能做任健何改动挠，否则食极易产增生串烟粥现象厨房的喂燃气管产道不能芹有改动甲，否则玻燃气公怎司将不雁会通气四、装努修过程吹监管结构芝改动这一坡类违得规装越修是察最严甩重的肢违规话，主墨要表伸现在蚁：在歇承重吧墙上栋开门迅、开司孔、学做壁接橱，息改变冻室内包楼梯冻位置逝，在蜘室内征砌砖辅墙，肚在天寸花板计上安劣装很脊重的睡物品房诚，在动室内华安装笑阁楼拦，拆傻除卧款室窗去下墙磁体，粪在外顽墙上妻随意释打孔猴开门炭开窗琴等等四、杏装修课过程节监管改变房拖屋用途这一类汤违规装段修主要梨表现在体：扩大不卫生间府的门窗环尺寸，牌更改卫跌生间干靠湿隔墙很的位置键，将卧灯室改为赖卫生间内，将阳郊台改为链洗衣间弃，将主耻卧卫生榴间改为烧书房或片衣柜，吊改变空枣调的安普装位置宴，改变侵燃气暖嗽气管道蚕等等。吓针对这罩类违规惭装修，苏物业管绵理企业行应尽量蹄阻止其尿改动，蹄告知业凉主这样陶改动应朋该承担服的责任讨，可能菊会对其习以后的税入住生涂活带来伏的麻烦灿等后果逝。将改迹动情况哥详细记底录在档丙案中，瞒并让业吃主签字到认可破坏棚防水闸层四、耳装修派过程场监管线路漏改动垄以及禁房屋倾外观对改变这一楼类违朗规装倦修主期要表厨现在努：破卷坏了格卫生知间的口防水捕层，脱上水订管道攀暗铺费在地桐板内案，用松水泥液板和丘瓷片政封闭津卫生跨间和贷厨房歇的下眯水管译道并同没有指预留新检修忧孔，听改动书主下广水管访道，尽改变先烟道民的开爱孔位戒置，恼将污婶水管俩连接秤到雨误水管归中，娘可视置对讲速移位析，改蚕变进叠户门臣样式林颜色股，改择变窗逼户玻场璃颜滥色，史随意亿安装秀防盗贞网等尝等四、幸装修纪过程抹监管破坏环适境卫生这一类哑违规装攻修主要当表现在判：装修鬼垃圾没冤有按照水规定运呜放，污疯染损坏料公用设龟施设备朱，噪音荒污染，做高空抛润物，空告气污染例，将装然修垃圾猾倒入下休水管道剥等等四、绩装修丑过程郑监管严禁画小孩谎和非铸业主冒擅自队进入茂施工扫现场严禁:吸烟葵打闹绳赌博核随地大外小便肌违规不饱戴安全粉帽/带严禁:违法漏行为施工安阵全防护扎措施货安全姜标识雕警告恳牌熄警示灯垃圾质清运:袋装滨清运什废弃粥木材匹等扎磨成捆指定孔时间考清运赴日弄产日锈清堆放捐指定孟地点足严连禁抛绝散电梯蓄前室丘及运览输通切道地钉面铺膀设保造护层指定练运输垄电梯:指定楼秧以下及可超长或岛易损坏箭电梯之寒材料设扇备---飘--走消防国电梯施工膏人员贷不得背擅自须乘坐桃客梯罪留宿四、装急修过程邪监管提示由于陪物业杀公司打没有赞行政体处罚勇权，天物业晚公司厦一定生要制矩定住众户室保内装饭修审兄批及食监管肃制度忠，最事好要缎制定洞装修场保证坟金制臂度物业公标司有权秋对违规昼的装修播行为进平行处罚晚（收违烟约金）林，纠正气违规装梅修行为对于桐小型芝的施渴工项拾目可签采取射外来花施工辉管理四、装汽修过程陈监管装修歼施工努安全饲管理现场寨应配疏置消僻防器添材100指m2以下：2-宜3支2公斤以鉴上灭火无器10弟0m鱼2以上：3-4支2公斤附以上刘灭火恨器装修型有机链溶剂罩、油疼漆限林当天删用量控制办疯公时间武装修影辉响周边灿客户：使用招天那宁水涂蛾料产退生浓株烈气悼味产生粉睁尘产生拘电锯健电钻秋等装迅修噪经音开门奴施工四、惰装修洋过程叉监管装修剥现场芹吸烟箱违规估留宿强行咏使用蚊客梯澡或运住载超背长或逢超重防物品在茶水驶间厕所晒倾倒施喊工物料违规使逝用易燃姨或有毒陈装修材锦料施工及荒运货损衣坏物业尾公用设艰施设备保护措饿施：地抖面泪墙面余电梯四、栽装修男过程潮监管将易燃援易爆有传毒或腐帝蚀性等沟危险品荐带入违反盯安全荣用电遭及临帐时动蔬火规粉定擅自改效动消防缘瑞设施施工擅肉自遮挡撒消防设逗施、通序道及公捷用区域盗用公驳用能源代公用设因施设备越权涝装修违反钻管理竿公司讲规定体且不朱服从柳劝告违反政巧府有关潜管理部恨门规定五、装绣修监管塑要点禁止下丘列行为变动跃建筑父主体层：建天筑实刮体的敲结构阶构造屋盖跳楼板霜梁炮柱波基础左支权撑点须经党原设全计单桥位或害相应葛资质刮设计摸单位递批准无防严水要触求的仗房间报阳台那改为榴卫生粪间厨革房扩大承泰重墙上两原有门完窗尺寸拆除稳连接露阳台侍的砖条墙段混凝珍土墙损坏炸房屋问原有奔节能驴设施待降低睬节能宰效果其他纱影响肺建筑盼结构腔安全蚀和使会用安涂全的绑行为五、啄装修秘监管梳要点严格控汗制下列内行为搭建责建筑注物、刊构筑效物经城顷市规晃划行揭政主揉管部映门批立准改变秆外立壮面，南在非都承重程墙上层开门孩窗经城市捞规划行忘政主管锤部门批象准拆改盐燃气亿管道尽和设鸽施经燃绍气管舰理单搅位批区准拆改愉消防茫管道扩和设齿施经市屿消防舌主管月部门非批准拆改涨供暖忽管道渠和设魂施经供暖鸡管理单煮位批准五、席装修访监管委要点严格控蓄制下列度行为超设计敢标准或可规范增雷加楼面骂荷载经原设啊计单位躬或具有贡相应资隙质等级设计乞单位瞒提出代设计翻方案改动厨汪厕等防粪水层：按照匙防水性标准硬制定堤施工阻方案做闭逐水试询验任意刨趣凿楼板蔑或顶板大量粉使用蒙易燃新装饰祸材料封闭下敌水管清臭查口或逼将废弃刃物倒入番下水道将阳坦台改香卫生大间五、驻装修酸监管退要点施工史单位套有相局应施埋工资奏质物业管炒理单位丑应告知装修人那及施工左企业：装修谜禁止因行为航、管殃理规梁定和蕉注意妙事项装修语人装妻修前脑应告纠知邻俗里严禁从博楼上向康地面或卧由垃圾端道、下纲水道抛方弃装修添垃圾及糊其它物豪品违反装旺修规定愧和业主羊（用户锯）守则装修材蛙料符合征消防、救环保及衫承重要饲求擅自改羞动智能晨化线路—应委浴托专白业公到司符合国丈家及有漏关部门健拟定的扮设计规钻范和要库求五、趣装修哨监管询要点设计蜻允许俘使用均荷载白：楼板或挣屋面板踢除去结餐构自重掌：结构零板+抹面静荷粗载+动荷载荷载妥值：例如耻：客声厅苍餐续厅：2KN紧/M2卧室绵：1.5换KN/弯M2厨房卫洗生间阳僻台：2.预5K菌N/备M2裙房郑楼轿塔扭屋面:跌3.泳5K哥N/哈M2五、斤装修塘监管质要点装修悦不得迎破坏妹：主体结努构：柱沾、梁、志承重墙僚、剪权力墙、葱钢筋混药凝土楼张板结构安覆全玩防水番安全毗邻许屋裙面眉公用建劈燕筑和设赤施更改或足加建屋护外设施阻挡丛消防刻通道蛛和设腿施阻挡公潜共设施摩设备的岗操作和住维修擅自笨楼板殿、外场墙、蒙隔般墙上擦穿孔/洞装修安搅全防护凤和防火咸措施消防丸改动尖装修权材料脚符他合规岂范鸽审批导同意破坏萝外墙五、装捡修监管笛要点拆改室姻内原设份计电表屠、水表忌、燃气浅表改变秩表前示进户渗线路者和给所水管判道拆改燃助气管道暑和排水搞管道擅自封语闭阳台碰加欺设檐蓬防盗哄网棵屋甲外设骂施设免备管盛理厨房、堪卫生间栗结构腹和功能庙改变六、减捷少投诉副策略对于岗住宅庆楼，数严禁膝在夜耽晚、兄周末粪等时法间装醉修；休对于握商业