房地产开发与经营讲义

房地产开发与经营

第五章房地产营销一、房地产营销概念与基本理念1、基本概念市场营销：通过辨识、预测和满足顾客需要，来达到盈利目的的一个管理过程。房地产营销：通过交易过程满足顾客对土地或房屋需求的一种综合性营销活动，也是把土地或房屋产品转换成现金的流通过程。房地产市场营销的步骤房地产市场调查研究宏观、中观、微观确定营销目标长期与短期制定市场营销组合计划4p策略营销计划的实施反馈与调整2、房地产营销的基本理念房地产营销中的4P理论产品（product）价格（price）地点（place；或渠道）促销（promotion）房地产营销中的4C理论消费者（consumer）便利性（convenience）成本（cost）沟通（communication）房地产销售中的5S规则速度（speed）微笑（smile）真诚（sincerity）机敏（smart）研学（study）二、房地产市场细分及目标选择1、房地产市场细分市场细分的标准地理因素人口统计因素行为因素心理因素细分的过程明确细分因素根据细分因素进行市场划分评价市场细分结果销量和利润消费者的可接近性消费者的敏感性2、房地产目标市场的选择细分市场的调查分析Who、what、when、why、how？竞争优势分析竞争对手、竞争楼盘盈利分析三、营销组合策略1、产品策略关键是满足目标市场上消费者的需求。产品定位：市场定位功能定位专营性定位象征性定位2、价格策略定价方法成本导向定价法成本加一定的利润竞争导向定价法以市场价格为定价基准客户导向定价法根据消费者的特征及其“知觉评价”确定价格新推楼盘的开价策略低价开盘适应的情况：产品的综合性能不强，没有什么特色项目的开发量相对过大绝对单价过高，超出当地主流购房价格市场竞争激烈，类似产品多优点：便于迅速成交，促进良性循环便于日后的价格调控便于财务周转、资金回笼缺点：首期利润不高楼盘形象难以提升很高高价开盘适应的情况：具有别人所没有的明显的楼盘卖点产品综合性能上佳量体适合，公司信誉好，市场需求旺盛优缺点与地价开盘相反3、促销策略广告宣传邮寄项目材料举行活动现场展示直接推销项目说明及使用手册4、营销渠道策略开发商直接销售委托房地产中介代理机构销售四、僚案例黎分析报告虚六：劈燕黄山印市xx新城般项目摸市场校定位锐及投记资分煎析资料精来源脆：浙液江大膝学房剧地产偿研究辰中心主要毕内容一、职背景报和项惰目条裤件1、项陡目地钻址及雀地形膊地貌2、项兴目所饲在地富城市考规划攀方向3、项伪目交俩通情句况4、给膜水、膨排水似、供皮电情蜻况5、电剩信工尊程情衫况6、防腿洪、混消防棉情况7、环恶保情完况二、SW劣OT分析1、项严目优吹势分梢析2、项舒目劣絮势分捷析3、项辅目机瞎会分滑析4、项恨目威畏胁分魄析5、对垂项目珠优劣醉势的茧解决家办法三、恰竞争屿态势标分析1、xx区主纠要竞愉争性凤物业仰状况2、市诵场细梁分缺饰口分竟析四、零市场骂定位1、黄阿山市博房地塔产市贼场趋介势2、项辫目市猾场总山定位3、xx新城姐的构梁架设围想4、市卫场定旬位5、价料格定均位五、耻主题台定位1、高莫尚居摩住区属主题尼定位2、办炕公商耍务区兰的主狂题定垦位3、商狠业服横务区称的主赤题定惕位4、文篇化休悔闲娱冻乐区吊和旅袋游度屿假区痒的主旅题定写位六、歇分期虾开发家设想七、系首期逢开发从设想一、化背景和项详目条劫件1、项盘目地况址与廊地形送地貌位于岔黄山盯市政胜府所僻在的xx区，述坐落爷在黄巧山旅版游度瓦假区烦的西婚区，顷与老终城区作隔江协相望秘，是xx中心术城区禁的扩蛋展和粮延伸违。项目弊地块蚕北邻屡新安廉江，劲南靠肆中华捎大道疗，西冠接佩暖琅河厘，总董占地陵面积唇约10粉00亩，座前后获分四家次交匪付土腥地。项目污周围白已建辱的主隙要建瓶筑有伪丽园精大酒酸店、太红塔卸酒店尿，项痛目建座设场村地现存为一销片农扬地，卷地势锹较平邮坦，递场地伍内无顾任何险管线突穿过污，地饿质条何件良域好。2、项胀目所帝在地究城市屿规划坊方向xx过去身几年茧的城绍市发胖展方渔向主株要是罪向东题发展造，由栗于受厉到新拿安江肌和山扎体的锁限制框，目称前往释东几齿乎没断有较架完整管的建锻设用砖地，们用地伶范围疯较狭领窄。往西盯发展辩必然迁受到划机场手的净市空限戚制，四机场脾的噪温音污服染对芦城市题的发情展有江较大欣的制载约作社用。往南训是旅赶游度志假区极，有讯较为段宽阔勤的空念间尚逃未开何发，称并且轻徽杭蓝高速栗公路紫的出唇入口观在这渴个区败域内田，因荡此城昏市往钱南发亩展有你较好烧的用隆地条滔件和东交通悟条件隙。黄山歉市最萄新的放城市宇规划滤中将认南片亭区定询位为帽教育落区、津多种迟类型腥的度伪假区合、新杠居住露区，只因此鸽，本崭项目码的开启发，推符合克城市精发展县的规贱划方捧向。3、项积目交薪通情头况该项件目与润老街旧隔江愿相望摔，广辨宇集某团将联投资拆25仪00牺万人监民币盐建设输新安族江大愉桥，河将项叶目所示在区美域与应中心累城区易紧密师连接吐起来亭，与下市内毕的交薯通将道非常插便利盲。距黄槐山机呼场约叼5公箩里，贪与规钞划建锹设中靠的徽零杭高粥速公浇路很怖近，匀在项云目所液在区稼域将如有一盆个入帽口。玩总体证而言扭，项搬目所周在地证未来浴交通括情况孙良好舱。4、第其他给排孕水、抓供电肢情况电信帆工程餐情况防洪奔、消雁防情短况按照切黄山革市城渣市规耻划，弊新安订江两宣岸将鸟建造兰防洪柔大堤露，近态期为20年一退遇标潮准，勉远期拒防洪鼠标准徐为70太~7苹5年一蜻遇标激准。环保践情况项目教所在茶区块叶为二婆类大袍气保消护区盛。二、SW清OT分析1、项录目优唐势（1）开安发商粪综合驼实力杰雄厚项目错开发吉商杭卖州广阶宇房讲地产柱集团适有限云公司装是以迁房地测产开扎发为蠢龙头袄的省清级集军团公翻司。和xx区域致内现德有的租房地疮产开馒发企犁业相帜比，绣广宇赠的综迁合实均力明阶显高冠出一鞋个档帜次。（2）开貌发经就营理拼念先漂进经历评了杭粉州房眨地产萝市场宫竞争慌洗礼慢的广参宇集链团，双已经熊积累向了丰糊富的山实践坡经验渡。（3狮）项百目规屡模比帽较优饮势显灰著项目名称开发商占地面积（亩）建筑面积（M2）开发类型备注xx精品街xx园、xx房产13.22000多商铺、住宅xxxx广场xx房产172（一期53）25万（一期7.3万）商铺、住宅xx广场xxxx房产约2万商铺、住宅xx花园xx置业约12万商铺、住宅xx山庄2712000住宅、别墅xx花园11410别墅xx花园50-60尚未动工（4派）土那地购丈价相咐对低浆廉xx损新城筐取得戏土地棕价格通十分印优惠挽，综债合地东价约摩为1而2万烤/亩挎，折洪算成朋单位镜地价漂为1窜80垫元/离平方鸡米，纤其地忍价优减势十击分明四显，涝折算晋成楼传面地修价则饶优势筝更加追突出适。（5载）地塞理位聪置运杠作概奇念丰顿富项目判地块独北邻潜新安嫌江，宾南靠粱中华情大道帖，西厦接佩局琅河康，地忆势平械坦，熄地质统条件煮良好呼，有包利于育项目桶水景餐房的吴营造澡，对靠提升贿本地厌块项灿目开散发的屡档次搅十分呼有利度。本项啄目所捷在地猛块为集一片趟农地独，地拖势开纸阔，孟更有畏利于膏开发庙商在症此描摄绘新穷的城情市篇围章，酬开发颠商完井全可则以在石此营爪造一领份完泳全有令别于杏老城壶区项缘瑞目的运诱人匠开发托前景卖，更附容易踢营造侍项目呀的独扭特优恶势。（6拌）交毛通条拥件改馆善预盯期良等好尽管雕目前板项目敢所在斥地块墓交通值条件末欠佳泽，但框交通馋条件怜将会狭得到独很大脱的改社善。广宇阵集团诸将建锈设新涌安江豪大桥珠，这瓶就使但得项渡目所娱在区韵域与鸡中心荡城区庄紧密砖相连们，到产市内后的交蒜通非袭常便炭捷。徽杭浓高速啦公路滴在此数区域铸内有隶一个敞出入率口，无交通捕情况聪良好悬。2、项麦目劣省势（1）现弃有配刘套不捡足、税交通峰不便由于正本项冈目所煎在地僵块目院前仍球为一耕片农研地，生周围挥的居吉住配射套及栋公建单设施吃基本使上是声一片疲空白橡，在农新安忽江大械桥建升成以互前和荐徽杭纵公路刑开通堵以前李，本矩项目意地块孟对外阔交通损并不率便利忧。（2）防度洪堤聋建设葱尚具捆不确延定性项目善地块济北邻灵新安原江，予西靠蠢佩琅传河，笔而目施前这脱两处归均未僚建有鄙防洪评堤。（3议）季偿节性都河流寸特性犁制约内了项层目水黄景房黑的营例造新安遣江、晒佩琅祸河均链属于岗季节戏性河幼流，展河流穗的丰惠、枯撤特性匠在年记际间念分布艳十分世明显务，特惩别是捉河流淘的枯傻水期芹要明斤显比萄丰水润期长偷得多眯，这较就不呆利于虾营造电风景羊宜人精的水呆景画稳面。在黄探山市茂20掠01内-2燃02文0城岔市总滚体规顶划中掏明确迎将在扮湖边朝、拓逝林、往妹滩闹三处辨建三剖个梯拌级枢盖纽，厌以达喜到增叛加蓄络水量趋，抬毛高水文位的滤目的唤。（4怨）项奴目规庆模巨夏大带种来的阵资金碑和政陈策等含因素痰的制欧约项目更规模肌巨大规，对膀开发控商的易资金掏实力插是一辩个巨奸大的姨考验庙，分无期滚咸动开渔发就石成了到一个淘必然士的选薪择。由于吗本地竹市场崇容量扔有限套而项失目规魂模又旺十分优巨大专，在老运作挽过程敬中必俭然会泛涉及殖到招拐商引萝资问户题，非这需恒要当迅地政教府在决政策鞭上给若予优待惠条践件。3、项用目机年会（1）黄嫂山城识市发弄展定者位转旨变带规来的制机遇——城市需品味似提升（2）黄盯山经忘济发绩展带粥来的萝机遇——购买已力增违强（3）居追民生克活质僵量提证高和绑高档勉旅游翁接待倚设施赛缺乏由带来表的机究遇——中高静端需受求形饱成（4）交证通条鉴件改皮善带抛来的迅机遇——进入核障碍饱逐渐判消除（5）黄毯山品侍牌和犹高质轿生态菌环境只带来醋的机颂遇——产品质概念驱蕴涵狂丰厚（6）城于市景炊观风律貌缺里乏带母来的贴机遇——城市音景观握改良慰要求浅迫切（7）黄敢山市惜房地绩产市扒场发棉育程挥度较砍低带错来的够机遇——优质董新产妖品引添入较葬为容沃易产品虚雷同千、结哨构单躁一既有炮市场遮房地皇产品势牌不坡明显住宅庆小区纱物业周管理叨缺乏4、项胶目威闯胁（1）居茎民消牌费能遥力有始限从居牺民的粮工资剂收入梦水平迈来看胁，平略均收台入水遵平偏扔低，劈燕消费注能力凭有限宽，这砖对于xx新城闯这样纽奉一个乳规模流庞大段的项漏目而切言，闹当地甚的消收费能砖力要松撑起那这样段一个汤市场博供给戴还是斤有相大当难贩度的糕，必萍须从桑外地冈寻找身支撑柿点。（2）城脖市人州口增钉长相健对缓餐慢，亚城市珍吸引绝力不掌高这是煮一个么很难料在短躬时间修内改协变的恭客观孙限制送条件（3驰）区楚域潜凯在土抽地供籍应量和增加xx拆区域坐房地蜘产市故场规吐模较纯小，泥市场拖消费答力有狮限，邀潜在酸土地变供应凭量的茎增加仿则意舟味着扶本项讨目目缠标市洲场容辰量的巷减少舍，因旁此，薯项目揭开发蛮商应黎采取话措施悦说服丙当地芽政府炮暂停键或减致少区垮域内赖土地塌的未双来供爪应量奔，减痒少项病目开恨发的榴市场台风险朱。（4纺）房誓地产陕市场热竞争思日趋档激烈由于围xx弱区房亲地产法市场远规模舟较小扎，大戒规模盾的项唤目开题发必咏然会厅加剧科现有虾的市庄场竞形争程径度。从竞俩争态雪势来冬看，澡xx机区房眯地产拿市场胃主要米还是病在几卵个浙纯江过模来的遗开发鞋商之隶间竞梅争，蛾这些农开发昂商之鞠间可橡谓是员知根姑知底否，要删想在内开发讯水平景和经辈营理械念上狐取得浙明显疼优势讯还是勇有一拳定难顷度的她。（5初）居害民固珠有的宁居住蹄观念哨和生态活习旗惯诱闪变尚筝需时道日从项筹目所感在的锣地域帖来看倾，目芝前仍怀是一蛛片农液地，杯在当烧地人席心目陪中仍数属于誓农村衔范畴车，加挽上居擦民固幕有的档居住捕和生迈活习阶惯的难制约危，要悼使老绩城区旗的居伙民接搅受本鲜项目供还需赛要有撒一个若过程尤。（6健）异惯地相葱关旅碧游需鬼求很涛难快脂速放哨大从目烦前黄芝山市漆国内讽外旅剖客的翼平均仗逗留冠时间收来看里，基道本仍敬处于锄观光绵旅游田的阶拆段，燃离休虏闲度鼠假旅割游的秀理想尼结果牺还有援一段选距离贼，预镜示着冻游客概对住峡、购士、娱柿的需狂求并抵不能肆很快养放大萌，这泥对本雪项目励主要架针对逢旅游摘客人纹和外搂地休近闲度脂假者霉的住露、购拳、娱概项目邻的开沾发带谁来了茄一定恰程度哀的风舟险。5、对冤项目蹲优劣杆势的紧解决是办法（1）优缠势的驶强化强化秀开发趁商的变渊源艺，体教现开赤发商般拥有隆很强婆的房拿地产金开发妈经历板。突出事开发兆商先计进的舟开发终经营循理念百。利用为好项妨目的赠规模才和地瞒价优嘱势京。展现货项目价的交骨通条族件优骗势和述地理脱位置淘优势亩。（2斯）淡播化劣阔势现有悔交通叶和配县套不砖足防洪蝇堤建丹设的飘不确景定性新安龟江和游佩琅捡河的共季节茄性河臂流特愁性资金朗、政冤策等全因素挎的制截约三、市场常细分径缺口嫌分析尽管备从总醉体来诊看，尿黄山娱市房射地产衡市场军仍处略于比反较冷不静的怒状态连，商喘铺和朗宾馆傍总量棋已成彼过剩额状态鹿，但活商品已房投冈资销垒售趋始势已我有升妙温的纠迹象颜。黄山吓市房唯地产左市场恰还是妈存在绵缺口剂的，凡主要态有以傲下五行大类茎缺口门：（1雄）居抱住类由缺口僚：综青合品跑质较赔高的甩楼盘目前xx区域放内房皂地产地开发齐商开线发水舅平较给低，休经营酸理论死缺乏肆，营萍销策着划观鸽念缺付乏，异缺少治特色告和卖广点，雪再加最上沿舞街小叹商铺项的过渠度供悔给和悄物业移管理性的缺懒乏，梯使得批现有插住宅律小区盖呈现秩品味虏和档赌次不慢高的皆状况箩，一愤些收贵入较幕高，脊容易照接受券新事录物、宋新观蕉念的咐居民药对现饿有居匹住状赤况不哄满，刘而现掏有市经场供喜给又克明显谦缺乏淹环境熄优美挎、效综合裳配套医齐全擦、物昨业管裤理规铁范的玩高品袄质楼裁盘。踩伴随带着区花域经蛛济的碗发展体、居否民收陕入的厘提高徒以及县外部恭信息剪的交沈流与含传播玻，对袜高品侍质的创楼盘还的需田求会令在市恼场中肃得到嚼体现震的。（2君）宾员馆餐志饮类洗缺口只：五饶星级偶宾馆洽及高矿档饭降店从实全际调滔研结标果来泉看，允虽然恭从总港量上牺看x触x区言域内逗中低糠次的肥宾馆启和饭略店已援成过钥量状畜态，菠但对撕高档睛次的胀四、雀五星百级宾叙馆和纳饭店弓的市撇场需万求还慌是很链大。彻本项铲目完国全可冰以在美借鉴尼现有崇竞争草对手僻优劣言势的物基础贿之上铺，根沾据项督目自念身的赢特色颂营造垫出比进竞争狼对手娇更胜允一筹忍、更敬具特奸色的抵宾馆壤和饭惊店。（3拢）商清业服芦务类绕缺口旅：大仁型商捆场（乔购物愉中心葛）和妇大型章超市从xx区域希中心报城市垒的地猪位来呢看，鹿高品招质的滑商业掉服务眯设施息不足鸦，购晕物环厅境较市差，迹提供冲的商甘品也纪主要万以农秃副产龄品、馋小百掌货和服土特字产为宅主，徐超市辛也基坚本以比经营倾副食虽品和模日用茧百货粱为主炭，明族显缺造乏购逢物环禽境优情良、声经营被商品押有特车色和哄上档瓦次的剥特色却大商期场（利购物欠中心征），窃以及店经营郊规模绵齐全卖、宏杂大的诱大型辅超市娇，因拾此，陷在商上业服蹈务类掀上，捡这两收大类中型是封本项柏目在捉商业闭服务逃类上烘的一任个很胃好的忠切入符口。（4）文翁化、互休闲悲、娱授乐类借缺口世：主丙题公汽园、任茶馆荡、酒颈吧和梅咖啡穗吧等xx区目露前明慌显缺胆乏城右市主鲜题公捆园和料茶馆历、酒偷吧和盯咖啡拒吧等岭休闲散娱乐扭场所埋，而锣游客盐也往确往把xx作为橡一个至临时孤的落惠脚地刘，这沿是和xx区作扎为旅兰游城竞市中问心城敏区的凶地位当不相进称的挂。伴随随着黄月山大忙旅游踩的发本展，xx中心凶城市代地位贷的加躁强和滋人们故旅游嫁观念抗的转膊变，袋对城箩市的蔽景观祝风貌惨和文肺化休件闲娱吧乐的侵要求播会越浇来越冶高。帅本项园目的芦建设状可以锄正好秘为这客种需查求的陕不断谜涌现运提供瞒满足叔。（5效）办么公商孙务类案缺口恰：办亲公楼轨和写千字楼在规捏划中劲，x崭x区昂政府淹将南芹迁到俱项目湾所在旧区域巡寿，这私意味姜着x知x区迟行政裙中心舱将转保移到范项目甘所在棚区域服，而却行政腹中心拉独特夏的集宋聚效姻应的乔存在躲，必坏然会籍促使蚀一些北行政笛、企颜事业走单位限办公递场所简和商承务活娇动向融行政欢中心倒周围区转移骡，而斜一个虹有别仰于原安有老并城区纵的办练公商杯务环结境会转促使宝这一肥转移堪过程胡的加剧快，耍这正撒好为感本项进目的剪进一革步发烟展和茅树立脏项目如形象粥与品垫牌提旅供机材遇。四、善项目版市场摸总定痰位黄山扯市x如x新殃城总痕体定帝位为铃：黄宅山市额城市念次中帖心，墙集高侵尚居绪住、蜂旅游拖度假懂、办炎公商娘务、每商业浸服务径、文碎化休赏闲娱则乐为段一体氧的城呆市次虏中心孙。既然更xx伴新城吊定位真于城呆市次束中心记，则进作为丙城市杂的基污本功被能都柜应具岩备。核从功叛能来临看，纳主要垃应具跪备高别尚居麻住、犹旅游趋度假石、办磁公商炸务、植商业租服务派、文耽化休艘闲娱陵乐五恳大功之能店。第一雕区域丈：高迟尚居芦住区博。主要涂由两盯大组买团组哥成，背西组澡团位走于新乒安江创大桥宣以西看，新解安江阔以南另，佩鸡琅河领以东拥；东初组团纱位于舒新安捡江大钉桥以杆东，渣新安逼江以穿南。高尚久居住挪区主阳要由幅多层诸住宅征、沿序江小责高层浊江景横住宅塞、排厘屋和书别墅希组成叹，总排占地构面积短约为床60术0亩划，其扣中西糖组团食为5石00趣亩，敢东组共团为委10绿0亩泪。第二吵区域草：旅曲游度跪假区滨。主捞要由级五星翠级宾雾馆组压成，彻位于逼地块涝的东白南部疏，占用地面六积约遇10浪0亩哲。第三迅区域俊：商纹业服击务区削。主徐要由催大型锐商场饿、大愧型超秤市及森高档薯饭店谈组成志，位孟于高香尚居重住区吴东组诸团以旋南，第占地轧面积神约为杯50纸亩。第四狐区域谎：办蚁公商爷务区秘。主通要由玻办公夏楼和旧写字友楼组棵成，恳位于栋旅游芝度假垮区和餐商业端服务群区之最间，叉占地蒸面积墓约1遥00穷亩。第五江区域例：文课化休莫闲娱鹊乐区繁。主鸣要由盲徽文链化主千题区昂、中辨心广痰场和距休闲摩娱乐罩区所敲组成伙，位迫于地即块中逮心，址占地较面积虏约1技50引亩。务中心芽广场插和徽介文化阁主题迎区合债二为捧一，甲休闲虑娱乐昂区则闷围绕嚼中心修广场观和徽鹿文化删主题尽区布还置。市场迁定位穿与目波标客会户群乒体高尚悠居住漫区总体练原则勒：楼墨盘定骑位应夫能体成现楼冠盘品丧质高菜、环凑境优估美、吩配套罚齐备轧而价指格不愤高，登即“猾高贵元而不皱贵”言的特雅色。多层剂住宅目标微客户镇群：早黄山纯市（xx区）盾中高抬收入够群体票，主勿要包累括：室政府僻公务越员、闭银行穴、保印险等瞎金融醉机构臣职员蔬、邮拢电、什通讯核、IT业从浙业人筑员、串外地摊在黄吹山事骑业有扭成的乓小企疗业主兔、xx区域粮外对间本地户块有榆偏好级的离以、退让休人忍员等召。基本圾特征象：收外入稳理定，谎有一遗定积剖蓄，科对现惭有居抽住状讽况不哈满意屯，年劲龄层崖次在26壶-4已5岁，污支付党能力胀在10乓-1达6万元坟之间桌的消慌费群问体。小高勉层住贺宅目扬标客嚼户群毫：黄山婶市（xx区）麻中高言收入仇群体狠，主属要包各括：闸政府骨公务历员、孟银行意、保便险等菜金融磁机构摄职员宾、邮纵电、保通讯女、IT业从权业人细员、增外地庭在黄岭山事方业有斧成的减小企留业主真、xx区域则外对民本地因块有再偏好舅的离抚、退咏休人置员等宪。基本株特征微：收述入稳扛定，将有一良定积坡蓄，细对现愧有居菊住状征况不贷满意衰，对典居住同景观巷要求他较高略，年康龄层蹲次在26馅-4比5岁，辰支付走能力究在12禽-2协0万元距之间祖，比坝较容你易接驻受新嘴观念兆的消边费群港体。排屋希目标滨客户乞群：黄山俩市（xx区）绞高收惧入群格体及薪部分拐外地屿消费例者（溪如江技、浙鲁、沪奋及安联徽本赛地人陪士）天。基本抓特征扔：本地遇消费守者：页收入誉高，快对居秀住的锄要求秧也较器高，允但尚塔无能坡力购饮置别给墅。外地捏消费惹者：缓有充坑足的处资金吴实力巾，向虽往居介住的府自然悉、生讲态和对文化否环境青，特尚别是酸对黄尊山的融自然文风光办和徽倚文化俗有浓扯厚兴撕趣，欢对休励闲度也假要艇求较塑高，蚀投资换理财席意识眉比较拿强烈庄。别墅鹿目标没客户杠群：外地熄消费匆者（急如江杀、浙刑、沪馆等经微济发破达地劫区的滩消费踏者）臭和少鬼量本宁地高耽收入多消费断者。基本贱特征拿：有漏自己患的产路业，甩资金船实力钱雄厚什，往蹄往已驳是第挂二、狱三次丧置业贡，拥莫有不期止一刚处的飘住房肾，对麦居住画的自增然、毯生态悠和文挨化环尾境十框分看门重，谣对休筋闲、刷旅游巾、度录假有条着强剥烈的粉要求狸。办公悲商务烂区办公歇商务笔区主蔽要由赚机关暖办公港楼和贡写字束楼组恐成。办公衫楼目叙标客仅户群幻玉：xx区所夫属党袜政机秧关，挂包括仗区级晃部、狭委、体办、吗局等柏党政竭机关间及部喇分企猜事业洽单位您，邮今政、犬通讯强、银偏行、过保险价、证立券、鞋电力泰等窗甲口单促位服刚务机造构的秤分支缎机构当。写字箭楼目论标客萍户群广告伍公司躬、社程会中棚介机年构、蛾文化辜传播杂公司厦、图搂片加捉工公谜司、共旅行惹社、秀个人差工作密室、仙外地荒企业霞在黄坦山办睛事处凡、外部地政位府机废构在辜黄山写办事微处、幻玉金融日机构轮、事晒业有竹成的模企业躬主等垄。行业熊特征以对仿外交逃流、旋服务交为主板要特扬征；对工搭作环纸境要构求较重高；办公党环境创要能压体现冤企业粒和个每人的庄身份剥、地练位和蜘实力繁。商业汉服务皱区主要惹由大惰型商誓场（宋购物聋中心岗）、辆大型饿超市汉及高优档饭它店等爸组成猪。大型杆商场某（购孙物中扒心）才：面爸积约10沾00厕0平方枝米，身目标僵客户模为本旷市及塌外地欠的大轻型商委业集裹团，逝其经奋营的学范围德要求肢能体稠现档帖次和败特色姥。大型爬超市水：面乞积约10陕00雁0平方乳米，模目标梅客户絮主要帽为国汗内外患大型桶的连己锁商蒸业机门构。高档闪饭店牢：面厅积约铅为50养00平方娇米，勾目标渠客户廉为安泡徽省迎内外窃经营遭各大剥菜系量的餐浓饮企骆业，浊重点竭关注撇浙江摇、江允苏、填上海奋、广键东、锦四川悼及安激徽本煤地的雀餐饮膏企业主。文化跪休闲痒娱乐芦区中心宴广场哈：占孟地约20亩，门设城锤市雕良塑、沉喷泉公、广个场和严公共生绿地仅等。徽文写化主幅题区嚷：占错地约10乱0亩，孟主要完由能插反映转徽商奶、徽将文化劳的建娘筑、茄陈列擦、雕贡塑等锹组成滥。休闲答娱乐切区：递占地博约30亩，黑总建暖筑面纤积约3万平忍方米岗，围店绕徽务文化丘主题虑区而唐建，泥建议各采用岭步行娃街的砖形式巷，建抱筑层悔高以脾超过杨三层写为宜变。休待闲娱稀乐区榨主要蛋由茶苍馆、侄咖啡奶吧、繁酒吧完、特略色小赖商铺需及休旁闲会猪所等洁组成鲁，建喂筑风夕格要层能体销现徽远派特求色，敞经营斜范围碧既要雾能体辣现特洗色、巷品味阿，又况要能考融现议代气林息与马古典盖文化胁与一秋体。旅游劝度假说区旅游索度假觉区主糊要由垒五星与级宾仿馆组稻成，节占地助面积请约10事0亩，斗总建经筑面咳积约2万平碑方米宁。价格虑定位定价扮策略鉴于黄本项科目位脚于新彼安江工南岸暴，当惑地居羊民对装此认删可程蝴度目渡前并砍不高棍，因攀此在骨定价拔策略谣上建手议实丸行低危起价桐、低卡总价拥入市辽的价鲜格策文略。低起璃价、快低总监价入盖市首罗先能戏够吸宰引目筒标客业户的笑注意蹲力，寇而楼悄盘综愈合品俗质较示高显艺现出卵的较沸高性袄能价句格比难更能归够激甩起目唉标客联户的界购买摧欲望彻。居住虚区产议品价扯格制炊定本项猪目地岸价较粉低，虹而项段目规诵模宏轧大又伍能带拒来规患模效笼应，读应此向，为允保证尊开发衫商的由利润篇，在记参考野市场滴定价素的基储础之阀上，卸可以甲考虑售采用屈成本描加成狂定价冒法。市场溜比较祸法主要卸参考幸楼盘xx精品巨街、xx罪xx广场鼓、时德代广院场、绑城市汗花园她、惠茫东花撇园、漆苹果持山庄遥等。阶段典性涨吊价策盏略项目仇以低布单价伞、低驾总价逼入市准，今罗后视钩开发残程度配和市贷场的使接受心程度演可以托采用裤阶段膨性涨芦价的接策略测，可苗以形秧成一触种买炭早不鸽买迟唐，买葱涨不明买跌追的市沫场效观果，齿尤其忽是要批达到纤一种口让迟持来的叙消费嗽者感圣到后瓣悔，悟而先闪前购资买的猪消费碎者感刑到财岩富增某加的克效果此。当滑然，细涨价估计划蝴必须驾与销产售情掏况相常结合吃。五、诵主题于定位总体怪思路毅：既勤要能满体现街黄山暴的自年然、街文化腿特色嘱，又呆要具杏备现易代气片息；推既要请能体从现绿朵色、瓣生态亏、景祖观的危居住沃新潮拼流，僚又要续能体歇现目依标客旅户的音身份近、地好位和池品味会。自然吨、文均化、华绿色撞、生骡态、剩休闲饺、景燥观在项势目的盾不同栽开发愚阶段滴，其拘阶段坏性主厘题定彩位应珍在项导目主短题定民位的达基础德上，容结合命项目略的开挤发阶菠段、恢开发衬类型吉及目鉴标客来户的珠需求旅具体无制定章。高尚棍居住蚀区主浸题定符位多层苹住宅位和小初高层怖住宅旱主题笨定位绿色症、生蹄态、捕景观昨、品章味、醋身份堤。绿押色、小生态眨、景济观首喘先能资引起自目标迎客户酬群体踢的注袄意力喊；其馆次，鸦全新椅的居翼住新都理念晓、新键方式壁可以旅激起反目标狐客户五群的伏购买河欲望吗；最菊后，沈以品彩味、熄身份盾的体绳现满乔足目鲜标客昨户群妇体的劝心理刚优越释感。排屋累和别抬墅的身主题宋定位排屋沿和别来墅的筛目标狸客户域群体沿主要踢是外饰地的呆消费诵者，蛾他们巷对区长域的善自然梅景观猜、文割化内来涵和串休闲谢度假炊的要傅求比钥较强渐烈，评尤其皮是生吧活在准大都搬市的蠢消费缘瑞者更踩是向贤往美蠢好的系自然将、文奖化环晨境。尤因此酸，其忍主题慈定位叠应主扩要确忆定在乐：自朱然、浙文化猪、休未闲的飘诉求漂上。办公划商务钱区的绑主题怜定位办公劣商务园区的熄目标盈客户妈群体隙主要俊是党明政机察关、克企事关业单肤位，蚕他们蜓对工土作环征境是扒否优严美、填交通约是否捉便利倒比较殃看重部，因偶此，破其主您题定芹位应页集中由绿色乏、生辨态、柔品味捏和便晨捷上持。商业西服务固区的句主题舍定位商业惑服务剂区的欢目标屡群体秋主要附是外司地大柱型商别业企蛙业，批他们耍对自晚己在忘黄山岗市（xx区）霜的发裳展前我景十判分看戴重，朽因此哑，其爬主题滨定位慨应集削中于饿给目蒙标客啄户群砖体以尼一个亩良好埋预期挑上。文化融休闲怜娱乐眠区和和旅游蔑度假威区的双主题浩定位文化舞休闲企娱乐有区和暗旅游面度假椒区的践目标食群体板主要稍集中视在来醒黄山医旅游粗、度科假、层休闲扰的旅矩客上渡，他树们对像黄山须的自敲然风喂光和袋徽文捐化内求涵十器分向盈往，狡对休沾闲娱狭乐也嘉有相管当的糠需求穷，因魄此，惹主题汤定位旗应集似中于政自然黑、文洪化、把休闲港、景书观方挡面的元体现器。六、头分期停开发港设想由于虫项目博规模税宏大山，而饺本地醉房地踩产市偶场容状量又皂相对皮偏小弹，分立期开压发就默成了例一种勇必然饭的选惧择。条项目粥要投声入开絮发，非新安榴江大爹桥的点建设执和新蜂安江丹、佩絮琅河府防洪循堤的胖修建难是一滑个前举提条款件，浩否则辨项目团的风工险太盈大。第一纲阶段华：以若住宅龙和小政区配教套为巧主。沟目标针群体韵主要脖是针盐对黄搏山市浇（xx区）悼中高造收入誉家庭挎及外胃地到秀黄山帽投资四、经暮商的胶消费捷者。信通过味第一帽阶段锡的开嫂发，鹿基本欢要达眨到一恋种给规项目科造势撇、树羞项目逗形象区、初毕创房秤产品笼品牌壶和凝银聚人链气的榜目标删。第二堤阶段障：以鱼公建乓建设汤和商彼业服唯务设午施建冬设为轿主。贡利用局xx役区政炭府搬寇入本背区域羊为契拣机，盛兴建改办公菜楼和劫写字蒙楼及笋相应确配套剥的商洽业服众务设扫施。父这一各阶段黎要完拨成为赏商业貌服务肾区招研商的穷任务貌和中稀心广悦场的忌建设焦。通忘过这物一阶辜段的卫开发贡引资央，基聪本要胁达到停提升仇人气奔，带揭动周语边项凶目的搁升值物，尤奖其是裙居住突区的誓升值火的目录