房地产发展投资决策与机会选择讲解

房地产发展投资决策

与机会选择

一、房地产投资决策的意义

房地产投资决策是房地产开发公司在房地产投资项目经营开发前首先要解决的一个重要环节，它是对房地产投资项目的一些根本性问题，诸如建设地点的选择、投资方案的确定等重大问题做出判断和决定，因此，房地产投资决策的正确与否，直接关系到房地产开发项目的成败，对房地产投资的经济效益和社会效益具有现实和深远的重要意义。

1、是房地产开发公司能否生存的关键房地产投资项目建设的技术经济特点决定了这一点。一方面，房地产投资项目的建设往往构造复杂、形体庞大，具有整体性和固定性，只有在整个房地产项目全部完成后，才能发挥投资经济效益，而且建设地点一经确定，就与土地连在一起，始终在那里发挥作用，不能随意移动和变更。另一方面，房地产投资项目建设周期长，占用和消耗人力、物力、财力多，一旦开工建设，就不可间断，否则，会拖延工期，积压和浪费已投入的大量人力、物力和财力，同时由于拖延工期，房地产产品错过了最佳的投入市场的时间，难以产生较好的投资效益。房地产投资项目建设本身的这些技术经济特点，就要求在房地产项目建设之前重视投资决策。房地产业的产品投资大、建设周期长、风险因素多，经营决策是否正确，是公司能否生存的关键。正确的经营决策可以使公司获得利润，不断发展壮大；而错误的决策，轻则造成公司亏损，重则造成公司破产。2、是房地产开发公司不断发展的关键房地产开发公司经营的外部环境主要有经营环境、物质环境、政策法律环境等，其中处在不断变化中的是经营环境。经营环境的中心内容是市场。正确的经营决策，抓住了有利的投资机会，就可使公司不断盈利，在竞争中立于不败之地。3、是房地产开发公司不断提升品牌的关键总的来说，房地产开发公司的经营目的是社会效益、环境效益和经济效益的统一。只有进行科学的经营决策，才能使房地产开发公司对有限的资源（人力、物力、设备和资金）进行合理的安排、有效的利用，以达到预期的最大经济效益，同时兼顾社会效益和环境效益。

二、房地产发展投资决策的影响因素

1、国民经济发展2、宏观经济政策（短期、长期）3、地方相关政策法规4、城市收入水平和增长速度5、住宅的自然需求6、城市化发展状况

三、房地产投资决策的内容

1、确定房地产投资的目标房地产投资决策的目的就是要达到房地产投资所预定的目标，所以确定房地产投资的目标是投资决策的前提和依据。2、拟订房地产投资方案在进行房地产投资决策的过程中，根据已确定的目标，拟定多个可行的备选方案。判断某一方案是否可行，总的原则是按技术经济学原理给予评价，即该房地产项目在技术上是否先进，生产上是否可行，经济上是否合算及财务上是否盈利。3、测量风险由于房地产项目投资量大，建设周期长，以及涉及面广，不确定性因素多，故由此而造成的风险相对其它投资项目要大。进行房地产投资决策时，投资者不仅要测量或估计每一个投资方案的经济效益，还要测量其可能承担的风险，确定每一个方案在收益上的可靠性。4、制定房地产投资的可行方案决策在于选择，没有选择就没有决策在进行房地产投资决策中，制定供决策者选用的各种可行方案，是房地产投资决策的基础。制定房地产投资的可行方案时必须注意各方案在整体上的详尽性和个体间的相互排斥性。5、分析与评价方案的分析与评价就是要对每一个备选方案，在进行选择之前，对其有关的技术经济和社会环境等各个方面的条件、因素以及潜在问题作可行性分析，并与预先确定的目标进行比较做出评价。对决策和行动方案有一定约束条件的限制因素进行分析，以在现有条件下求优；对每一个备选方案可能发生的潜在问题做科学的预测，以便事先防范，减少潜在问题发生的可能性。6、选择方案选择方案不仅是整个决策过程的中心环节，也是房地产决策者的重要职责，同时，也是科学性和技巧性的综合体现。四、房地产投资决策的原则

1、经济效益原则获得利润、不断发展，是每个企业必须面对的市场经济要求，房地产开发企业也是如此。开发商在对具体房地产开发项目进行决策时，必须将房地产项目的盈利目的放在首要位置，只有盈利的项目才能确定为开发项目。这就是房地产投资决策的经济效益原则。2、科学化、民主化原则房地产投资项目涉及面广，牵涉因素多、整个建设过程十分复杂，因此，要求房地产投资决策必须遵循科学化、民主化原则。所谓科学决策程序，就是坚持“先论证，后决策”的原则，必须做到先对房地产项目进行调查研究和论证，然后再进行投资决策，杜绝“边投资，边论证”，更不应该采取“先决策，后论证”这种违反客观规律的做法。3、系统性原则影响房地产投资项目建设的因素很多，而且这些因素又是相互联系、彼此制约的，因此，在进行房地产投资决策时，首先要深入调查和搜集各方面的投资信息，并对其进行科学的分析和研究。4、时间性原则投资的时间观念即资金的时间价值，事实上也是开发成本。

房地产项目投资先于房地产项目收益而发生，因此，房地产开发商必须考虑到不同时间的资金其价值是大不相同的，先期投入的资金和后期产生的收益金，虽然在价格上一致，但它们在价值上却是十分不同的，这其中最直接的就是利息问题。5、风险控制的原则房地产开发企业对房地产项目进行决策时，要比其它产业的企业更加注重对可能产生的风险进行必要的预测，并努力地将其控制在一定的范围之内。

这既要求房地产开发商在确定自己的目标时留有一定的合理余地，同时更主要是要求房地产开发商在实施房地产投资方案的过程中采取一切尽可能采取的方法和措施，尽量把风险降到最小程度。6、责任制原则所谓责任制就是要求决策者对其决策行为所带来的投资风险负有不可推倭的责任。必须建立责、权、利相结合的房地产投资决策责任制，是确保房地产项目投资决策的科学性璃，避期免和然减少绕投资卡决策仆失误线的重披大措法施。7、选影择性奶原则房地剂产开成发企紧业对俊房地好产项祸目进赢行决僵策时须必须限有两牢个以日上的毫房地柔产项耀目可片供选惰择，苹而且撇每个纯项目扶也应厦考虑嫌多种宫开发创方案糟，这赴样才爸能保痕证房醋地产汽开发叹企业日决策葛时能版有一犹个优弄化选策择的该可能能，即啄最佳帐项目茫和最掠佳项劈燕目中害的最演佳方区案的窃选择气。五、艇房地份产投滥资决提策方测法1、确渗定型陈决策坦方法确定主型决录策方列法（疮De箱ci誉si预on艳U傲nd渴er苹C描er薪ta犯in若ty情）是片指房运地产抚决策伍方案其中有顽待实管现的料条件元是确锦定的浩，其怕结果肌也是指明确案的，追这类撒决策舒问题躺为确刚定型锯决策嘴问题踢。确定围型决扫策是组指一涌个方店案只蚁有一路种确小定的锈结果欧，只权要比贴较各跨个方困案，恼就可堡以作樱出决笼策。一般棍地说打，涉赏及到润房地锯产投苹资的睡土地造费、惠建筑姜面积脆、建门筑类箱型、帮专业强人士云费、警利率栋、广馋告费宣等问惜题的性决策校都属弹于确蚀定型对决策细的范足围。应用宋确定吸型决织策需籍具备凯的条帜件：第一傻，可伙供决码策的巧可行大方案舰有若四干个数；第二宽，未迈来的离经济京事件娇的自万然状桥态是完完全键确定卷的；第三照，每笔个方去案的成结果奥是唯奇一的贴，并拼可计盾量。2、风姻险型顷决策风险家型决突策方丘法（伏De屠ci屡si立on歪U蚕nd乞er可R越is言k）靠是指彻在房孙地产陵企业拴的开壮发经煎营活浸动中筑，存蛙在着衬某种受不可箱控制妥的风仅险因辞素，坏一个虚方案宝又可倾能出厦现几奖种不门同的允结果进行击风险狸型决撇策应好具备沙以下赵几个调条件狂：第一留，要睛确定夫决策辛者希论望达泽到的星明确阿目标榆（获贸利大船或亏享损小枯）；第二振，要兼有两臂个或防两个背以上默可供晓选择饭的方丛案；第三哲，每谷个方存案要消存在北两种联或两坏种以界上，机不以赢决策垦者主屑观意插志为论转移汽的自斯然状判态；第四恰，不棕同方严案在祖不同未自然候状态姐下相吧应的倾损益沟值可菌以计土算；第五废，决泥策者掌根据述科学卵的理东论和校经验扫，可衬预先油估计偷或计肝算出我自然靠状态坊出现血的概偷率。这种隆房地绑产投神资决援策由彻于无汁法控洒制，啦其影膨响决哲策结大果的状某种妹自然手状态泛，要蜘在一谋定的医概率怀条件狗下作烈出，兰需要棵冒一翁定的迁风险密，故喂称之抬为风吃险型即决策士。3、不蹄确定录型决葛策方保法一个烤风险厦事件颗在某色一系脊统中踪蝶发生找的概础率，角就理跪论而凭言是房诚可以倾人为锣地、齿主观锹地估泛计出洋的。蜂但在孤实际书中，宾有时出很难触估计爹出事橡件发轻生的仿概率必，即锡对事眠件在戏系统访中所歌发生芝的概衰率，古不能休作出杰主观砌可能顽性的殿估计混，而桃只能按对风罢险后埋果有东所估腔计，木这种割决策首称之之为不捆确定段型决霞策（桑De车ci说si教on适M风ak炭in兔g库Un负de声r爽Un祸ce移rt摇ai协nt奸y）房诚。它摊的准伟确程暮度完迷全取挖决于无决策舍者的狗经验构与判史断能仇力。不确蕉定型岸决策型的特奸点是逝，不洲仅不唯知道姻所处寺理的辞未来楚事件碧在各乖种特盟定条耕件下贞的明靠确结持果（烂自然贵状态绘），照甚至凶连可如能的陡结果窝及各抽种结济果发穗生的脊概率腹都不目知道法。在伐这种炒情况糠下的寇决策桥，由于遮信息缠不完著全，名带有择很大娘的主饼观随旗意性谢，所倦以人您们只昏得提苦出若测干不还同的命决策茶准则邪作为非不确矩定型芝决策犯的依蚁据。达这些所准则久包括掌：乐劝观准缴则、费悲观脉准则耕、最柄大最斩小后孔悔值暖准则筋、机水会均虫等准煤则。六、抖房地拴产投位资决吴策的馋程序房地况产投脏资项斤目的龙决策茄程序帐，是映指房色地产搞投资冬项目凉在决钉策过酿程中陆各工多作环舟节应驼遵循收的符妈合其咐自身茫运动哲规律罪的先音后顺补序。按照逼科学肚的投潜资决筑策理刮论，谷房地臭产经硬营决俗策可坦分为绝如下爸六个卸基本尼步骤熟：1、榴发现矩问题决策火是针边对所淋需要满解决辆的问唉题而楼进行作的，呆所以衔发现偏问题烟并分午析其袭产生扣的原拘因、鹅进而亏找出道解决雀问题针的症董结是歌房地艳产投猛资决削策的棕起点酸。所谓薄问题滤是指波房地商产开伍发公眠司实水际经它营状网况与答应达报到或泥希望嫁达到及的经递营状赴况之烈间出幸现的惕差距哥。2、确悬定目局标目标交是经友营决先策的溜依据图，目静标选蛾择错沉了，坏就会趟一错却再错惠，造间成整河个经论营决塘策的农失误脆。在遭发现勺了经诉营问略题之壤后，伏就要猴进行循调查掩研究国，具送体分添析，螺一一蓬弄清泪问题脉的性巡寿质、索特点喷和范歼围，蹦尽量记以差董距的愈形式竿把问具题的折症结右所在打表达暴出来傅，找绘到产筹生差良距的迁真正餐原因谈，从竖而确瓦定问颤题所占期望窃达到严的结差果，绳即决背策目墨标。一个哲好的品房地似产投婆资决慨策目案标应爬满足肠以下茂要求视：（1）针养对性陡（Pe捧rt价in却en棋cy）房地这产经象营决论策目骡标的榆提出幻玉应当升有的改放矢云，针古对所熊存在扶的问骗题，俘切中必要害滚，选涌中解肯决问茅题的煮突破哲口，蒙或是脸把握侍住开决拓发匙展的句最好蕉机会午。没赤有针籍对性猾的目对标就凭是空罪洞目俩标，破针对徒性错由了则幕是错屋误目永标。霸目标犁的综高合性夺来源爆于对司问题躲的综阔合分吨析和诱判断乓。（2辩）明犬确性引（D溉ef倡in革it戏ud湿e）确定福房地胖产投接资决至策目竖标的境目的奏是为逼了实果现它艺，因世此投愉资决掀策的林目标伙必须凝明确手、具膏体，汉使人来能够拳领会签执行倾。经碑营决犁策目身标的炭含义围要准和确，目不能甚模棱厚两可纱、含柳糊其吼词，钳也不摄能空贝洞无照物，袜必须披有定焰性与抹定量态的表回述。似同时叙，必仿须严倡格规略定目售标的还约束锣条件涂。所谓弹约束模条件图（Co欢ns搅tr净ai炮nt须C名on模di虽ti助on）就涨是一地些限炎制因庭素。谜如经董营决芳策时芹涉及拜的资招源、辈人力吴、财糊力、姿物力酿、国奴家法僚令、踩制度潮等方酬面的丈限制理性规床定以杯及必傻须达膝到的萝起码术界限族。（3）层炕次性远（Hi结er切ar不ch佳y）当同醒一经浆营决趋策系教统中鞋同时商存在合着多硬个目崖标时昌，必百须分子清主题次，凝应从邮其可妹靠性浸、可颤能性释、重童要性拖等方咳面出谷发，谢按照痰主次蓬顺序搁进行线排队煤，有膀取有卷舍，康形成跪一个桑有机孔整体备。3、期拟制撕方案拟制吓供决明策者膝选用托的各房诚种可益能行具动方孕案是旧房地脂产投猫资决监策的拨重要咏环节拥。在处确定嫁房地盼产投地资决周策目俯标之守后，辈就应误充分庄发动潜公司章有关坦人员仿收集虏、掌粪握丰吊富的逐信息免，集起思广爬益，侮科学威论证虽，精先心设氏计，果拟制爽各种拔备选积方案口，供悄进一迟步选俭择。拟制桐方案泪时，貌需注皆意以仙下两贱点：（1脱）整抬体的赖详尽弯性拟制斜的备顿选方断案应解把通超向目晶标所殊有的演方案露包括水无遗窗，以俯供下柜一步限评价满选优弃。如党果有鼓遗漏旦，那击么最橡后选存定的莫方案圆就有组可能说不是樱最好田的方怒案。跌但在擦实际偶中要滋做到友这一法点是蜡很困安难的去，这镇是由洒于经角营的哲外部影环境零是多招变的生、复夏杂的愤，而然拟制阶可能托的备丢选方呢案也申是个迅逐步础认识己的过死程。（2升）相稳互排休斥性各种都备选神方案览之间刃应是刻相互恩排斥孙的，罚执行映方案题一，律就不自可能更执行晒方案垮二。状只有税这样特，才椒可能去进行宰方案市的比橡较选秀择。4、分泄析评错价方案抖的分视析评乏价（脚An唤dy锅si托s当We现ig麻ht梁in极g）配就是千对每旬一个徒备选奋方案末，在炉进行迎选择姐之前见对其喝有关贫的技跨术、高经济肢、社或会环宜境等今各方俗面的矮条件尿、因镇素、纪潜在户问题诱进行骨可行棕性分柴析，古并与删预先白确定吸的房援地产该投资跑目标辉进行辜比较虑，做凭出评诉价。（1变）限有制因羡素分报析任何氧一个扬经营粘决策雀和行薯动方扇案都晕有一腿定的即约束传条件灯，因韵此，治必须疫研究朝论证蚁方案湖所有助限制培的资奇源、刊人力症、物声力、锤时间浇、技铺术以雀及其远它有繁关条抬件，良从而绘判定踏房地颗产投少资方圣案是抖否可软行，居是否轻能达克到预英期的氧目标挺。（2葛）潜厘在问板题分赛析是指干预测眉每一渴个备龟选方刷案可孟能发荒生的解潜在纯问题耕是什笛么?问题烦发生纺的原疾因是尤什么?研究秩防止碰和补暮救的拢可能谷性，滩准备闸防范党措施散和应咽急措忍施，易以减贤少潜吼在问膏题的隶可能胳性和镰危害悼性。（3）综宾合评茂价根据袄经营脊决策望目标首全面阀分析树方案宁的经孝济效微益、蹈环境苗效益识和社隐会效驼益。蔬房地击产开诊发项符目的土经济恐评价帜主要棒采用础投资现收益庭率、繁投资转回收照期、胆内部适收益供率等糊方法跟。分析栋评价万一般鸭是由山各方绿面的笑专家今、学屑者组食成的夺评审毒团，煌或召抓开专魄家论峰证会隆进行夺。方拾案评柔价过顾程也钟是进阅一步么完善蚀方案楚的过抽程。5、君选择胞方案选择扎方案喷（S痒el壮ec符ti谜on奴S禾ch揉em雅e）叶是整理个经祥营决路策的糕中心粒环节洲，也陕是经帅营决鬼策者推的重删要职羊责。绞它集吊中体诊现了睛房地聪产经方营决粮策者共的经后营艺妥术和科素质维。选择死方案面就是哀选择弱最优话方案易。需陈要指取出的是，劈燕所谓惩最优搭方案因（Op债ti施ma帜l校De此ci揪si头on）是迎相对异的，挪受到洲许多浓不确问定因挣素的戴限制久，因建此在车多个意方案镰存在成时，域要想鸣得到执一个控各方超面均柳最优简的“划最佳邮方案扯”往遥往很家困难箭。在阔实际偏投资痰决策猛中，旗通常果是在肉全盘丛考虑启的情众况下藏选择鲁一个炉令投梦资决惑策者丛满意鹅的方脱案，中而不召是理仓想中抹的各枪方面鞠均全够优的危方案叮。6、跪实施麦追踪经营逝决策甘的实武施是嫂一个购动态状的，墙依赖桃于时步空变予量和夸环境蝴变量暴的复怜杂过碑程。羡因此关，在孩实施俯过程置中必篮然会益碰到喜新问贯题，驱引起声新矛窄盾，榴会出现变产化的茎情况拥和决创策目裙标偏脏离现闲象。机这就栽要求钢决策要者必个须重舱视信错息反熔馈，墙及时鸦总结副经验屑教训筒，依锈据客宰观情幸况对箩方案抹进行欲必要者的调鸣整和间修改封，以刻保证牌房地沟产投邪资决侦策的午目标臂最终支得以佩实现框。（1摇）反匹馈控桌制房地驳产经悬营决融策中精的反贸馈控胞制（壶Fe竿ed铜ba柄ck打C蹈on行tr紫ol慨）是藏准确骗而及慰时地退把决涝策过睡程中抱主客肠观之扔间矛傅盾的迁信息录输送轰给决逼策者占，从羽而使雷决策曾者根计据经清营环桥境的协变化搏，对步决策组方案冷、行洽为进锯行不笨断修农正，汽以保匙证经虾营决寄策目望标顺宿利实花现的席一项慌常规痛性工霜作。（2）追塘踪决将策追踪默决策她（F波ol兆lo馒w-并up止