知名地产企业精细化管理实战研讨会

深度解析万科——企业精细化管理实战研讨会

专业致力精诚明锐专注于地产培训定制化服务26100527+2万科数字目录房地产开发企业卓越管理体系标杆企业的管控体系标杆企业的流程管理体系经营管理341.1第一轮扩张历程90年前92年93年91年94年深圳88年，万科A股发行，开始进军房地产业务上海厦门91年，万科进入上海，开始了跨地域发展;同年进入厦门青岛天津北海92年，开始“上海万科城市花园”项目运作，确定大众住宅为核心业务，正式开始进行业务调整;同年进入青岛、天津和北海北京石家庄武汉沈阳94年,万科进入北京、沈阳、大连、武汉、石家庄，完成了第一轮跨地域扩张，房地产开发业务扩展到全国13个城市大连鞍山成都93年，万科B股发行，房地产核心业务进一步凸显；同年进入成都、鞍山基于企业发展阶段与核心能力的组织管控体系

【跨地域发展历程回顾】

1.第一轮扩张

2.战略收缩

3.新一轮扩张

4.经验与启示51.2第一轮扩张的做法市场布局——抓住市场空白，进行点式布局产品——地产领域业务多样化在营销、设计和售后服务方面进行超前创新人力资源——简单培训、充分授权、充满激情资金——银行贷款、B股发行、0.4投资法【跨地域发展历程回顾】

1.第一轮扩张

2.战略收缩

3.新一轮扩张

4.经验与启示1.3第一轮扩张存在的问题房地产领域业务多元化，核心产品不突出资金分散使用，效率较低融资渠道过窄过小，进一步发展面临资金瓶颈监控体系和流程不完善，团队缺少专业技能和管理经验61994年－2000年,万科进行战略收缩，并逐步完成专业化调整2.1收缩战线

到2000年，万科只在深圳、上海、北京、天津四个城市进行房地产开发【跨地域发展历程回顾】

1.第一轮扩张

2.战略收缩

3.新一轮扩张

4.经验与启示2.2战略收缩的原因

市场宏观调控——面对市场调整，“小马拉大车”式的扩张必然使企业面临经营风险，战线收缩成为必然的选择资源被摊薄，跟不上快速扩张的步伐——

人力资源在管理经验和专业技能方面跟不上快速扩张的步伐资金方面由于缺少强大的融资平台，导致资金链紧张内部控制和专业体系无法完全适应快速扩张的要求2.2战略收缩的做法专注于专业化调整，集中精力做好核心产品。建立专业体系，统一控制风险。进行资金统一管理，打造多元化的融资平台。进行品牌统一管理，开始努力打造房地产第一品牌。73.1新一轮扩张历程2001年，完成转让万佳百货，华润成为第一大股东，全面完成业务调整；万科开始进行区域集约化布局的跨地域发展01年02年03年04年深圳北京天津沈阳武汉成都上海南京长春南昌东莞无锡00年前鞍山大连佛山中山广州昆山积极投资于最具潜力的市场，目前万科基本完成珠三角和长三角的区域战略布局，业务扩展到全国三十多个城市【跨地域发展历程回顾】

1.第一轮扩张

2.战略收缩

3.新一轮扩张

4.经验与启示04年后83.2新一轮扩张的思路

全面完成珠三角和长三角的战略布局，积极拓展环渤海区域战略布局的开展。保证现有城市的可持续发展，有选择的进入其他有潜力的二线城市。继续执行区域集约化发展策略,坚持“全国思维，本土运作”。【跨地域发展历程回顾】

1.第一轮扩张

2.战略收缩

3.新一轮扩张

4.经验与启示3.3最具潜力的投资区域

新的中国城市发展报告指出：2002年长三角、珠三角和环渤海三大城市区域的GDP总量占全国的38％；2010年，达到50％；2020年，达到65％。94.1十多年跨地域发展的经验

专注于专业化调整，主动积极进行战略收缩建立完善的专业体系，控制经营风险致力于创建规范透明的制度和流程打造了一支优秀的职业经理人团队培养了很高的客户忠诚度并确立了房地产行业第一品牌形象【跨地域发展历程回顾】

1.第一轮扩张

2.战略收缩

3.新一轮扩张

4.经验与启示4.2十多年跨地域发展的启示

不顾企业自身实力盲目追求做大会导致经营风险不注重制度和监控体系建设，将带来产品品质和人员管理方面的问题万科二十周年10王石的贡献：品牌制度团队万科二十周年经验总结：简单/复杂透明/封闭规范/权谋责任/放任如果没有规范的系统我们会是如何？

工程部一名工程主管：“原先在推进流程管理我开始觉得很繁琐，做事要用表单，留记录，不太习惯，我也很抵触，后来慢慢习惯了”“刚到新公司我感觉到不适应了，因为大家做事的方法各不相同，随意性很强，问题不断出现，工作效率反而降低，所以现在我们将原先公司的全套流程文件运用到东莞，感觉好很多”◆为什么需要?◆可以解决什么问题?1112标准的指导思想以顾客需求为中心识别企业业务过程对过程进行控制测量过程和产品质量持续改进质量管理规范化提高人员的质量意识改进产品和服务质量减少工作差错，提高工作效率改善内部沟通和协调企业推行标准的益处13管理的精细化创业期成长期成熟期发展阶段衰退期

手工作坊粗放式规范化精细化精益化没有流程建立流程完善流程优化流程20％60％20％0％组织的管理一定需要进入精益化管理阶段，而流程管理是实现精益化管理的必由之路

通过流程管理才能实现：有责有序有效高效房地产管理上最明显也是最根本的差异在于流程管理的差异管理的一致性（规则化管理）管理无序性依据感觉和个人经验

管理的有效性（基于目标细化管理）管理的高效性（协同高效管理）管理的精细化才能实现产品的精细化◆为什么需要?◆可以解决什么问题?14目录15房地产开发企业卓越管理体系标杆企业的管控体系标杆企业的流程管理体系经营管理万科集团组织结构（调整后）-四条线

万科集团董事会办公室总裁办公室人力资源部财务管理部资金管理中心战略与投资管理部创新研究部产品品类部项目管理部物业服务管理部风险管控部产品线运营线管理线内控线工程采购部

万科集团的组织结构及总部与下属公司的权责划分万科现已经进入办0个城市，从2003年开始推行区域管理中心模式，形成集团总部、区域管理中心和城市公司组织结构,区域总部同时从事项目开发16流程与信息管理中心对一线公司的关键管控内容P:人员

-高层人员的任免和轮换(总监以上人员及财务总办人员)

-高层人员的离任审计

-所有人员入司的最终确认P:流程

-制定管理流程(人力资源管理专业集成管理等)

-过程决策/直接参与/主动监控和预警/通过获得信息进行监控/事后的

审核监控(前端决策,中端监控,后端技术支持和服务)

通过内部强大的信息管理体系进行跟踪并及时监控各公司的运作

每月19份信息需要上报总部相关部门P:绩效

-一线公司绩效目标确定

-一线公司高层(总经理)的绩效考核

-专业考核

-运营绩效的过程监控

信息管理规范17目标计划监控考核激励流程管理控制

制度管控模式企业战略组织结构组织定位权责划分组织设计职能设置岗位设置

什么是管控模式管理支持

管控模式应是一个以战略为导向，以组织结构为框架，以管理控制系统为保障，以流程和制度为支持,以实现组织价值最大化的动态系统

18管控模式选择－管控的目的是什么？

管控的核心是什么?实现公司的规范化运作？管理控制公司风险？管理控制公司的绩效？19各类项目类型组织模式及项目模式的选择跨区域多项目类本地多项目类本地少项目类华润置地（北京）股份有限公司深圳星河地产万科企业股份有限公司金地集团中鸿天（红石）

中航地产多业务房地产板块类万通实业集团中远房地产鹏基集团长城集团项目管理模式项目管理模式按照区域及项目多少类似确定多采用项目制管理完全控制，以职能式组织模式为主两类情况：放权较多的项目制多采用控制较多的弱矩阵管理制或职能制管理区域公司下属城市公司采用矩阵制或职能制项目公司城市公司组织管理模式区域公司事业部、项目公司异地少项目类上海城发投资深圳城发投资两类情况：同区域设城市公司下设项目部矩阵制或职能制，不同区域采用项目制城市公司/项目公司20房地产会组织管妖理及项科目管理镇模式设织计要考理虑的4项基名本原乏则组织蠢设计私基本源原则基于框战略肃目标朵设计自上而李下（集鲜团管控笛、下属江公司）争的设计保持组尽织的持攀续竞争适能力从简影单到浪专业讨化基于闻现状农的管掉理成滨熟度唉、组订织的发展阶泻段及专灰业能力记同时兼奸顾未来翠发展需阔要基于孕风险绣分析驱同时补兼顾烛提升波效率模的需跌要战略导梢向原则竞争虾力聚答焦原房诚则能力只和发生展平肺衡原碑则风险与垂效率平链衡原则21管控梳模式听、组缠织管坦理模轧式通配常需茫要随店着开途发量尼及舞下属串公司冒的能悲力提置升而离变化管控茄模式第一阶验段

操辰作控制第二捕阶段炭价挥值链排管控房地穗产开戚发规奋模下属公半司的能革力项目公杂司运作城市公鞭司运作第三若阶段卵战瓶略管插控佛财务肌管控区域异公司瓶运作项目叔管理朴模式职能烟式矩阵式项目叫制式22通常近集团紫总部贡定位俘为六液大中竞心，卫运营泥管理不职能闻将取猛决于步总部顶的定挺位即财采用贤的管找控模冷式集团总透部职能蓬定位投资管犹理中心运营笋管理伐中心财务管跳理中心人才铜管理垦中心品牌管柔理中心战略管性理中心集团上妻市融资业战略税合作伙暮伴集团投翠资项目垦的管理集团暂投资暗项目划的决架策项目投披资决策钥与策划策划朴方案帖监控运营绩胞效的管倡理项目巡寿的资穗金、镰预算膏管理管理结集团呢资金带使用管理集亮团各项巩债权融破资活动监控各存子公司彼主要财箱务指标集团预偏算管理制定集勺团发展侍战略并驱监控实赛施制定房天地产业帝务战略屑，并监奔督实施审批辩各业芽务板犹块年触度计翠划监控为下属夺业务咬板块偷年度照计划对下且属企劈燕业核宜心人宿才进共行考誓核、古激励云、任币免等疲方面系的管撞理对集团蒸核心品压牌进行己统一管症理规范集下属款企业安的品照牌使寻用指导胡下属雨企业订进行此人才票规划23在结构绵方面通航常采用选金字塔沉及倒金斜字塔形些式集团赌管理熊及专耽业职已能配赠置齐婚全下属煎公司驻管理浇职能渠及部漂分专嫌业职晚能共码用集说团平腔台共用管万理或专括业平牺台发展初均期，以坟操作管圣控为主获，表现雕为倒金辜字塔，片集团功树能重点生是管理削控制职突能及技南术支持喂职能下属公喝司功能悲重点是疑进行生世产运作集团管拼理减少禁专业管渗理职能下属公否司配置设齐全的莫管理及贪专业职川能随着下胡属组织腊规模扩答大及管劈燕理成熟脑度提高刻，采用逗战略或通价值链阻管控，给集团功顶能的重踩点是重蜡大决策照、绩效变监控及箩技术支品持下属公近司成为削成本和侄利润中藏心24集团哀管控(母子爬公司)的三释种模指式与3P-管理义三要供素投资管初控型战略狸管控闸型操作晒管控才型集团与决下属公司弦的关性系发展蓝目标管理柏手段应用燥方式分权以财件务指亡标进仅行管辫理和匠考核拾，总部无医业务管璃理部门基于战挡略规划带进行管坏理总部一竿般无具柴体业务嗽管理部兰门通过宵总部讨业务银管理薯部门茎对下枝属企烟业经泄营运拜作进睁行管猎理投资选回报通过旧投资腿业务从组合喝的结扣构连优化追求赠公司渡财务工收入才最大富化公司组延合的协筑调发展投资爪业务践的战疗略优正化和搂协调战略爆协同超效应遍的培宅育各分险公司委经营叹行为住的统始一脉公拆司整捕体协皂调成糖长保持肃竞争祸优势财务畏控制法律企业葛并购战略肿规划参与控汗制财务档控制人力挂资源财务控事制战略键控制业务还实现凳过程励控制人力习资源孤控制多种不锻相关产彩业的投谜资运作相关碧型产箱业运惰作部分杠单一艰型产梨业单一产倍业领域暑内运作失，但有简地域局赚限性财(尾)人/财(头尾)人/财/物（头修尾中间寇）按照对容下属公烧司的授吸权程度颈将集团范管控分饼为三种死模式,依次从纤管理财稻务绩效哨到管理糊人到管沾理流程PPPPPP集权25价值链吼管控-基于房庆地产价崇值链各峰阶段价靠值进行邻针对性命管控利润嘴贡献往和风歉险从言前端狂向后后端逐奏级递绪减产品实现过程项目策划建筑设计采购管理工程管理销售管理售后服务物业管理土地获取投资策划越靠近钻价值链套前端，押经营操促作风险糟越大，依但对整骨个房地郑产开发谜项目的买利润贡林献越高祥，管控掀的重点躁关注风赤险控制轻和成本冲的控制甘（论证纷、策划今、设计林流程）越靠泊近价贪值链象后端轮，经句营操怪作风惯险越抖小，棵但对寺组织扒的品日牌和阴客户晨价值烧产生很重要仪影响茅，管部控重齿点关嘉注服榜务与城顾客答关系哑维护厦（服宾务、陆顾客挂满意渐相关不流程乳）价值链峡中段是螺整个房零地产开孩发项目掘的质量消和成本料控制区身间，决絮定了利据润的最半终实现依大小，再管控重糠点关注仿质量和冠动态成晌本的控昂制（工帝程管理例、成本伶管理流泪程）123关注指营标－A为C舱R关注等指标德－Q完C哲T关注凭指标QT26价值链则管理的傻核心思雪想是平跌衡现状严能力与赏价值链迅中的价盒值实现飞的关键夏点有针岩对性进观行管控利润贡寇献和风践险从前繁端向后哑端逐级错递减产品实现过程项目策划建筑设计采购管理工程管理销售管理售后服务物业管理土地获取投资策划关注膜指标痛－A奏C贝R关注贷指标牢－Q索C之T关注指姥标Q丑T强管踢控段起：风阻险和奸收益价值链城关键点中管有控段纸：基算于能卫力平尖衡弱管线控段酒：基也于能潜力平序衡决策魔段展技术嗽支持辫段监控段支持服滑务段管控价深度集团定读位27组织册管理:组织对信项目的趋管理的柱三种模击式项目公司开发设计工程销售类型职能管足理型矩阵均式管肢理型根据对堤项目的骄授权程遇度，房溉地产企膊业的组敬织结构虽大约有捞以下三申类开发设计工程销售职责铲分工开发设计工程销售项目届部项目概部只途负责年施工催现场补管理纷部门项目劣部成粘为项助目执走行的诸负责闷主体现，职定能部磨门成负为资罢源提独供、诱建议国与监乱督主隆体优点对项目愈环境的划反应较休慢；需蔬要高层较协调工换作多，姨容易形俘成决策业堆积员工介墓入双重被职权之勒中，需叔要公司召良好的倒人际关招系和全隶面的培睁训实施条驱件项目秩数量贩少，钳特定呀区域舰经营客户定脖位专一肾，项目改实施环迎境不确刃定性低公司高例层介入丑项目协险调工作项目数悔量较多扫，需要纽奉人才共们享，不栗适用于闷全国经们营客户器较稳摩定，岂但不析确定总性较丽高的侍项目晶环境公司负有专催业技哀能提损升要胶求项目季管理甘型项目公当司或项若目部开发设计工程销售项目公卸司成为稻开发工诊作的全丘权负责剧主体项目般执行群风险饶较大我；不除利于明公司庸职能灯知识败积累滴和专周业化序发展跨多个贞地域经辛营或客里户需求器变化多野项目管渠理前期的汇客户定湾位非常捧准确更强调泰项目产谅品对客贺户需求醋满足程已度项目部缺点职能屈部门睡内部识实现妻规模字经济对项稍目环姐境反胜应迅容速，笛便于框实现点项目枕产品隶的创浊新和认技术伴专业台化的斥提升对项目坛环境反莲应灵敏绸，清晰您的产品匪责任，售容易达侍到客户尝的满意28项目既管理汗模式箩可以染根据仙组织攀情况鼓采用甚灵活觉的形燥式类胃型职能轰管理贞型矩阵式描管理型职责惯分工开发设计工程销售项目部下派专躲业人员耻在专业材职能上谅更多依披靠专业框部门项目部弹成为项乌目执行绒的负责造主体，逼职能部阁门成为巩资源提摘供、建爽议与监环督主体优点员工介吊入双重签职权之烈中，需岂要公司责良好的策人际关披系和全忙面的培究训实施条脏件多项湾目摊良好陷的团做队意替识项目数检量较多扛，需要允人才共佩享公司有遥专业技竞能提升墓要求项目管元理型项目公钩司成为弱开发工蕉作的全仇权负责慰主体少项草目乎项目息经理技协调熔力强缺点对项目羡环境反望应迅速句，便于今实现项批目产品揪的创新诞和技术逗专业化榆的提升提高运妈作效率类等型弱矩暂阵（陈强职引能）矩阵式练管理型职责分模工开发设计工程销售通常剩项目参经理盒更多牙的履招行现车场工辞程管任理职反能优点效率以降低实施条罪件强矩发阵（团弱职绩能）项目青公司朱成为蛮开发子工作纲的全援权负叶责主贯体专业团久队优势领弱缺点发挥专倚业优势设计工程项目部设计工程设计策划设计销售开发设计工程销售项目部策划设计工程销售29矩阵概式中别小房释地产造集团夺公司糕管控明文件渣示例30组织抗管理挪手册责权宁体系致手册目录31房地产外开发企桑业卓越族管理体次系标杆畅企业销的管糕控体牧系标杆企朽业的流幅程管理领体系经营管炊理输入输出流程的铸定义一组将挣输入转俊化为输扮出的相隐互关联食或相互万作用的堵活动输入输入输入输出输出输出输出输入输入输出组织的惧内部流钉程构成吐了一个困系统的坛流程网骑络或体针系一个过累程的输肃出可能层是另一壮个过程谣的输入胜并且与刻整个网舟络或体接系相互侵联系或眉影响32培训日流程鸭树培训怠需求辱调查于确认培训策便划培训蚁组织效果共评估怒与反什馈培训实信施培训需泼求更新输入调查表输入输入输入输入输出需求竟确认输出培训亮计划输出培训瞎记录输出评估结念果输出形成国新需眠求培训目恐标确定培训苹讲师声选择培训内厘容确定培训资酱料准备1.人力质资源敞管理挤流程2.培训流欢程3.培训策近划流程4.培训讲歼师选择制与评价史流程33流程的倚十二要工素活动输入输出资源价值接口职责风险成本时效方法顺序核心要纺素隐含涌要素34房地宴产一董级流仅程结忽构项目论前证项目策遮划设计哨管理工程齿管理营销管是理客户聚管理采购管絮理战略煌与组趴织管滔理流逐程预算些与资捏金管型理流炭程人力资扇源管理鞋流程信息管全理流程资产管杰理流程组织初目标35什么是弓卓越的阳流程-标杆望企业客流程苏的六洪个特姻点卓越流钢程的6个特点1）目盗标上哗的导陕向性2）结锣构上跟的系斥统性亭（层铜次和构接口岗）3）内熄容上水与价接值链顺的一夸致性4)形式上碰强调了墨指导性5）执行蛛上的可环操作性6）结果霉上闭环邮与自我夕提升功判能目标匪上导老向性结构上:系统性内容厦上:价值链编一致形式上:指导性结果上:闭环司与自际我提汉升功土能执行:操作性36标杆企耽业流程席的六个守特点之渐一:目标上察的导向摔性组织目锄标:如万科晓强调均弱好和持救续成长脾的发展帜战略目标返上采菌用BSC今(BA磨LAN皆CED车SC含ORE迫CA炼RD)衡量组版织的绩悠效财务视鸽角:客户装视角:过程首视角:学习成扎长视角:财务与誉成本客户过程成长37指标类型名称用途财务视角考核净利润衡量公司当前业绩公司资源回报率衡量:盈利能力资本结构周转能力总资产周转率衡量公司周转能力销售收入衡量公司销售能力和工作量销售利润率衡量公司销售效率净利润增长率衡量公司获利提升速度土地储备周转期衡量战略资源-土地的获取能力客户视角客户忠诚度衡量客户对公司的总体满意程度和忠诚度市场占有增长率竞争市场中市场占有状况内部过程视角项目经营计划关键节点完成率衡量项目经营计划控制能力专业工作满意度衡量产品的总体质量情况学习成长视角员工综合满意度衡量员工的总体满意度及其改善人力投入产出衡量组织效能骨干人员价值流失率衡量骨干人员的保有能力卓越胞流程车的特易点之终一:目标冰上的锁导向舟性目标:来自于魂内部或爬外部需窗求-首先考也虑流程丢目标－童流程本糕身及流且程执行库后达成放的目的-基于目符标设计昏流程范购围和关暑键点估－不睁同的目广标界定何不同的怒范围-以顾掉客为悬导向纱的设芦计思竹想－目菠的：严提升沸客户等满意为了客房诚户－全产程客户钥思想－客帜户需抄求了甜解及西反馈－客户尾信息的椒获取－客户沿体验为了晕公司惰－客锹户带扭来的验改善40卓越纤流程洒的六循个特蜻点之钞二:结构上袍的系统停性－横霞向－基于PD擦CA管理寺循环楼设计－覆盖保房地产群价值链肚所有关现键流程－包含累业务和鉴管理流瞎程项目论证项目策划设计管理施工管理销售管理客户管理计划弯管理/人力鲁资源机管理/IT管理覆盖价从值链关哭键业务蒙及管理嗽流程P:管理策栋划流程C:监视理测量句流程D:产品吃实现恒流程A:持续改下进流程41成功的犁业务流踢程优化添需要树砖立从功就能到流惰程转化规的概念功能驱粒动运营第一记阶段第三阶织段关键流钢程驱动土运营产品设查计工程糕施工营销著管理客户产品献设计工程同施工济产管煎理营销管杠理传统的紫管理注当重职能鞠层级机线制流程概妹念打破堪职能层洗级体制讨的界限瞧,直达还客户流程得败以承认裹，但功洪能处于外主导产品铺设计工程识施工营销匪管理第二升阶段从功嘱能到叫流程历的转欧化观跨点42卓越乱流程管的六答个特盆点之砍二:结构正上的纺系统扰性纵向:-四级层卡次-下级支恋持上级-接口引伐用运作表严格二级流迎程(程序)16-胁20个公司申规范公司流约程三级流纷程(作业指殃引+规范)40-杏60个一级流摩程43卓越珠流程那的六价个特狱点之喷三:内容稠上与裕价值例链的培一致衔性利润贡京献和风罩险从前羽端向后煤端逐级捎递减产品实现过程项目策划建筑设计招标管理工程管理销售管理售后服务物业管理土地获取投资策划越靠近厨价值链溪前端，步经营操块作风险阶越大，桐但对整刘个房地偏产开发例项目的铅利润贡焦献越高积，流程挖中重点岂关注风藏险控制翻和成本然的控制堆（论证骡、策划蛙、设计紫流程）越靠近迁价值链欺后端，开经营操域作风险鸽越小，晒但对组点织的品神牌和客感户价值弓产生重自要影响凑，重点末关注服歉务与顾保客关系换维护（费服务、旨顾客满枝意相关惰流程）价值偶链中才段是态整个股房地记产开哀发项昨目的吃质量秩和成以本控鞋制区冷间，喉决定血了利付润的僵最终雹实现黄大小挠，重建点关醋注质结量和松动态酸成本忘的控先制（尺工程宫管理若、成刘本管羊理流费程）44卓越秒流程翻的六堡个特经点之替四烤：内炒容上泉强调讯指导忘性并遗与公衡司的烘符合讯性内容上:描述HOW标准际：基顺于新躬员工星对文级件的穷指导即性评袍价与公司塌制度的孩融合性－符合靠按照公钢司流程肢、制度哭和规范－细化壮操作要捷求和方仇法－适合增的是最唉好的区域歪公司立流程下属公健司制度下属律公司伪规范公司文予件45卓越电流程邻的六秤个特钟点之哨五：发执行凡上的乳可操椅作性执行上秃的可操样作性－清盲晰的汇职责歇和接骑口－流程引的多路设径选择罩性－细化刷操作方伟法－细化攀表格－持忍续的状改进枯和优词化

明确流屋程职责多路柜径选择细化街操作去方法艺表格持续蛛改进蒜优化可操作杯性46卓越流未程的六满个特点保之六：巨流程的弓闭环与光自我提献升功能流程秀的闭超环体残现在呀：－流程吉的输出遥满足输鄙入的要泳求－跟踪吴流程最低终输出既结果流程朽的自永我提暴升体蛙现在歼：－流籍程结亲果的岁分析客要求－提出盈针对流跑程的改甜进措施衣要求流程1流程改胀进流程膊改进流程牵本身示内部辽形成延闭环亦同时肝又具匹备流姨程本腔身及叫流程饶结果墙的持派续改来进功品能业务痒流程滔价值币链闭樱环P1项目论袋证P2项目厦策划P3规划帮设计P4产品翻实现P5营销供管理P5客户错管理P3采购管套理47如何减设计惩卓越逝的流虹程-3个问题林与步骤TPMS1流程目认标是什剃么?S2关键警点是分什么?S3方法括接口爹是什复么?TPM48如何鞠设计领卓越阔的流年程-第一凑步确金定流谢程的以目标S1流程喝目标备是什赖么?卓越篮流程肠特点1目标碑导向1.1流程价恩值链位浇置?1.2关注什效么指标?1.3如何定妄义指标?卓越江流程眨特点3价值链柿一致性AQ挨C面TR49关注什约么指标:确定流片程位置号及关注塑指标利润顽贡献笑和风适险从闪前端签向后昨端逐叠级递伯减产品实现过程项目策划建筑设计招标管理工程管理销售管理售后服务物业管理土地获取投资策划越靠近属价值链肯前端，除经营操坊作风险杠越大，局但对整街个房地凑产开发韵项目的逃利润贡砌献越高霜，流程更中重点陶关注风雨险控制厌和成本御的控制悬（论证可、策划盘、设计谦流程）越靠武近价河值链不后端已，经棚营操歌作风牧险越弹小，射但对姜组织澡的品呜牌和盟客户蝴价值垃产生园重要警影响皱，重折点关搅注服棋务与淋顾客折关系遮维护虎（服勤务、境顾客笨满意管相关库流程疗）价值链超中段是爬整个房勺地产开棍发项目鬼的质量浅和成本签控制区芒间，决必定了利浇润的最味终实现盐大小，座重点关察注质量怪和动态伤成本的周控制（睡工程管朗理、成窃本管理息流程）AQ挖C允RQ美CQ烫T50价值泉链管柔控的适重点(流程)项目叛论证项目班策划设计励管理工程泥管理营销塞管理客户惑管理采购乘管理价值链敌关键点决策段群技遗术支持尚段集团定缺位主要管晚控项目这论证新项目月发展管悼理项目绿可行番性研叠究方谎法发展虏规划幅，重涌点区庙域，米重点乘地块项目崖发展显小组颠组织项目饿现场任调研项目始决策笋（决只策）关注指宣标－A裁C犹R项目申策划产品暮建议祝书指丧引市场谊客户完产品逐定位准技术欺分析道方法产品定狸位听证岂决策（榨决策）设计管昌理设计为输入症标准吨的要捡求(方案守模板)产品技敢术标准凤制定工程煎标准输出标献准:设计标仁准设计标满准（深叮度）板设计模范板设计重阶段企的论闸证决幸策（贞评审未决策概念方寨案）图纸漫检查撕指引决策:四大节乌点三方觉的决策评审控制输禾入要求贪输出离标准岔评价标抗准耻最诊终决策全过宫程参见与关键节柜点决策关键节财点决策51价值纲链管静控的导重点(流程)项目底论证项目策短划设计管桥理工程我管理营销管荐理客户胖管理采购杂管理关注指数标－Q冰C畅T价值悦链关男键点监控笋段集团宰定位主要莫管控采购管森理战略昏采购慢供应童商确航定战略采绢购协议盆的批准战略躺采购最的价敏格确蒙定（碎必要网时）采购谈的备掌案和属监控城（监誓控）工程管踢理工程砌进度合的监乏控（拾信息评报表亏监控龄）工程显质量两检查它指引工程质真量的监择控（定防期质量炒巡查、靠报表监唐控）目标成娃本的监欲控（限量定范下围，穗事前术确定抬、事槐中预召警监半控、淋事后卷评估索监控额）工程轨专项光审计(程序)审计实哀施关键东过程率监控关键过的程监控52价值链貌管控的那重点(流程)项目沫论证项目策弯划设计管罗理工程斧管理营销管蛛理客户迹管理采购管榜理关注产指标QT价值链县关键点支持桃服务农段集团定江位主要竹管控营销管捕理销售布管理疯指引营销技虑术支持营销策乞划方案民的备案营销扑价格雁的听百证客户关乌系管理客户执关系阔管理丸系统洽技术槽支持客户满绣意调查岁分析客户笛投诉些监控关键约过程肌支持关键截过程服支持53如何定唇义指标解－流程凳的绩效燥衡量流程的投关键绩愉效指标KPI－－Key萄Pe陆rfo炕rma糠nce座In浇dic凤ato佛r按照AQ止CT医R结构化:A-A经MOU校NT(数量如完崇成率物、达串成率牌等)Q-到QU孔AL劝IT叔Y(质量如满域意率围、差爆错率谜、合满格率筋、直吵通率桌等)C-C识OST湿(成本如成养本达熟成率荒、预蛇算达带成率)T-叙TI高ME吊(时效如通流践效率、膨及时率纽奉、按时绝完成率)R-R泛ISK久(风险如危晴机事浩件、哄事故静、非忘预期李损失降、媒维体曝砖光）按照贿对象疑的结趁构化顾客员工股东管理层54确定流晃程关键指点:流程KP故I流程眨要素快流程CP设计差漠错率(设计KPI主)设计人蒙员能力设计过鄙程评审设计态接口祖与跟偶踪设计输肥入完整外部设盏计

人搅员选择外部爱设计香合元同约若定内部设示计

人兵员选择内部设亩计

人巩员培训设计艳标准两的制变定产品可建议驾书报评俱审设计悔输入趣评审设计乓标准堤的评碗审过程评比审寒控制点新确定过程评猾审夺标准确刊定过程企评审范问题驳跟踪明确与男项目发瞒展接口明确与哀营销接县口明确尸与工榨程齐与成使本接劝口(关键渡要素)(关键要供素)(关键撞点CP挡)(关键点CP)现场施救工配合◆根据指听标反推傲识别影攻响的关殖键要素◆识别皇影响单关键慰要素畅的关关键点55总结:乌龟皱图(龟形螺图)－有什堵么作用冬？炼流程锣描述前备必须考念虑的7个方雅面流程CP点Pro忍ces药sOu躬tp补utIn件pu拾tWha虹t用什么Who由谁做M(How)如何聚做T(碰Resu提lt)衡量方法人(技能/培训)设备毕，工浴具方法/技术测量评惰价输入输出文件描述流程确图56管理层奖参与员工认勒同培训棚引导绩效驱植动监控推侍动－重炮大事断项决逢策－项目喊过程的客参与－流迹程的药自我擦遵守－组织窗资源的梨保证－过莲程中泄的沟纵通－反券馈意胜见的违重视－提漠供帮特助－充分叛的培训－行为喇的改变－习技惯的室改变－与猪绩效绝挂钩－绩效隐激励－绩效逐应用－建立杆监控组青织－定期刻进行审适核－改维进自上而谊下的方菌式（目标络、体系蛙、执行战）要确保流役程得到饲有效执是行关键慈有五个赶因素什么麦是卓川越的俘流程盆？57主要的束阻碍因鼻素20%40%60氧%80%10附0%思想观共念抵制现存描体制丽的限烧制缺乏使棉命感缺乏领值导层的求支持不现实圆的期望缺乏优牺秀的团罚队组织人员素维质有待嫂提高缺乏技得术支持项目梦授权毛有限58（VIS军IO2核003额)注意部侨门或岗节位排列药从左至蹈右；流程串走向止从左电至右忍、下秋；部门惭层次诸从左顷至右切－从饭小到诵大；顾客、遍政府、巨供应商傍在最左涛边注意牙与内部己流程的漂接口；注意堪判断茎框的肚出口仙两个词：Y或N；流程要艇闭合流程图花绘制方逼法59流程呈图的许格式宋体标题浓采用14号字祝体、砌加粗乐、中扰间对嗓齐岗位欠（部抗门）离采用10号字体万、加粗贝、下划会线、中艰间对齐框内采请用8号字体撒、普通咽不加粗轰、中间映对齐连线多采用丽与框尊内同日样字钟体、肤中间助对齐尽量遮避免得相交躁线流程图树格式要句求60部门洒名词厅称谓兰统一支持性年文件的岁范围引用的舟其他程惕序文件引用辟的作馅业指欢导书标准漆表格61框图形欢状：4种如操作躺、申请如审任核、腰审批如支持岸的流程贱、作业辨指引如记录党保存活动判断支持流程记录归档62质量体拣系流程辣图：字痰体流程办图名烛称：14号岗位您名称目：10号其它伴文字群：6－8号中文：喘宋体编标准英文芹：TIM蔑ES期NEW轮RO的MAN63案例64案例65实例整根体案例66绘图咏软件勒介绍安装VI孕SI添O污20荣03：67编制浩方法部门益岗位棕描述当与顾键客有关柴联时必桂须有顾袖客一栏尽可能剪描述岗圆位而不漠是部门袭，特别株是审核呢、批准雕类文字乒描述挑要求缝：框图尾内用医活动唉来描嫁述采用肥如申养请、添审核每、批陪准、刚文件帐编制祥、记煮录保期存孔、归疏档不能采康用如顾叙客文件应、表格妻、奖惩窄措施、舱改进方叨法语言简棉练，字赔数不超深过8个典型贤如根据甲培训请需求科编制室年度聚计划，应欠为编制年范度计划68详细她程度以新员蛾工能够将基本清速楚运作未过程为剃标准流程闭办环流程尽凝可能形浑成闭环相关乖文件相关讽的程胜序（吨流程研）支持的箱作业指皆引（流头程）填写彼的表衰格名贵称表格区缴不够可寒以采用村粘贴的饺方法解灭决69流程触说明埋文件或模板察如下布：1目的为，打特制咏订本廊程序2范围本程序盛适用范忘围为永桨利置业喊公司，谜自200撒8年1月12日起执醒行3职责流程总块负责人耐是xx态xXXX轿X部门母为流纤程控眯制协花调部兆门，栏主持4定义工程签闭证是XXX黄X5工作啊流程5.耳16支持滑文件7相关疯记录..斗\.浊.\海SD恒\S旬D-差OP棋-P很D0管02规划设明计流程.do锄c流程年说明委文件70目录71房地腿产开蹲发企看业卓醉越管荷理体酸系标杆企捆业的管冲控体系标杆蚁企业阴的流昆程管咽理体够系经营闹管理72房地扎产开醒发业焰务过跳程示洞意图73核心稀流程元整体粘框架运营管袭理--流程、殊方法及均控制要杀点74体系毅文件杨清单流程名图工作程致序75“忽视计错划在企政业发展芬战略中派的重要亏作用是冰一个致联命的错驶误。没锣有路线猎图很容杜易偏离劝正确路迟线，浪际费时间靠和金钱门；没有旁计划就从没有依剑据衡量鉴我们的红进步，紧不能确犬定我们赠是否正速在接近命长期目寺标；没土有灯塔维指引方倒向，人误们常常途会只见田树木不患见森林固，紧要蒙的关头允做出错作误的判伙断。”——劳伦猾斯·托勒《企业利成长凉策略》计划迅是控瓶制军诸队行植进步录伐的垒“鼓仪点”塑。——《惠普执绢行力》76房地产效企业计勒划体系运营管许理--流程、吩方法及贺控制要晓点77体系袖文件控清单流程驴图工作搜程序78中长期妙计划编便制阶段战略哄规划粘审批希层级街最高三年规词划由经义营管理蒙团队决蔑定计划的鹿逐层分膏解。保北证公司牌战略的娇实现。根据顶计划股的内摄容设面定不筝同的仿审批楚层级撤，提锤高决朱策效驴率。博弈弯必须案在计兄划制批定阶愿段完键成79季度计缩慧划编制织阶段运营丹主管权部门颂对公热司战移略与证规划膨的栏落地邻、执缎行承咏担责每任。部门博创弈80计划菊执行士督办陈阶段无条件旋地执行涌是企业黑目标得打以实现暮的基础运营主戚管部门众对公司页战略与勇规划支的落地挽、执行静承担责名任。81计划执舟行、调避整阶段及时的象信息反虚馈，动责态纠偏亩。计划调作整的审份批层级园与原审意批层级敞一致。计划是场对各种恭可利用稼的资源栗、各种其变化的折书面反凝映，为薪了适应新情况鞋、新问展题的出粒现，必琴须要对生原有的作工作计伴划进行姥修正；•完善的雪计划管须理可以担根据外惰界环境爬、内部语环境的还变化对形计划进行调辜整。•以运价营部栽门为市主的帝各级芝管理尼人员酒是对叙工作旷计划碰进行出跟踪工的主唇体82结果输坑出阶段运营管执理部门咳的决策狡支持职争能流程运宅行为绩锹效管理棒提供数浇据。绩效银管理江为流赴程运森行提逆供压亮力来销源。83项目计尖划编制84项目开招发总体弓计划与兴分项计晚划《惠普PO农M》：计划是柳部门之望间沟通粉的工具扇。计划要迈点：确省定少数欺关键性蚁指标，牛确保部挡门协调惭一致。85计划奴管理窑体系候结构膝图8687完成喝目标森的前骑提，秀是准踩确地仿定义郊目标炊！不同时堪期三年外计划的际差异888990不同维喉度的主令要指标茎体系指标分妙解的系键统性与迟科学性可衡量指标分篮级行动计亭划支持91三年离经营坟计臂划指风标因仓果关肯系链—平衡仇计分卡寒的逻辑趣关系92案例裂：深建圳区来域的冰三年绕经营燥计划93年度计岸划•规定了撑怎么实难现目标•描述了疗资源分哗配、进遇度以及员其他实岩现目标胞的必要荒行动行动计纷划：需牌要做什摊么才能升到达目酱的地行动番目标闷：目买的地评价钥标准时间馒资源赏分配责任分饥配预算含资源稍分配94好计搁划的季特征95项目丛开发朴控制纺计划严控制载要点96战略陈导向决策权娃分解下值放，减头少内部抬交流成堂本。战略蓬型管诸控的蜓控制风要点97须注劈燕明实廊际开符始或滑完成曾时间妥；对寇于同碍一期商内进圈度不惊同的捞区域袖分别龟设定毁。上一版夜计划相办比，计尼划变更衡的内容缸说明。项目开蜘发关键弱路径的己描述。请说明伸各节点未完成前草提条件睡及风险思说明。项目塞管理冈过程所中一个些非狡常规池措施港的说替明。从交从付角薪度对甚销售擦配合相范围洁及内孝容的科详细辛说明六。9899计划筝的信络息化旅管理渔（集巨团项置目管棍理平何台--V哑PM）以项脱目开日发为蛙主体明确责巷任主体怀与资源貌配合10窑0严密蔑的监窝控体肥系根据重霸要程序叶及管理演资源覆双盖范围害，划分宁控制节赚点等级波。即计搏划级别班。相应杆区分彼不同饭层级瓜关注壶、考暴核、标监控厚的任愚务。10扎1项目开发周期a开发周期a开发周期a开发周期aG系列<12个月1.5161.1190

C系列<9个月1.5131.1141170T系列<9个月1.5131.1170

TOP<12个月1.5141.1180

计划执旨行与考孝核年度喷得分=10绞0[（按时窑完成重纺大节点馆总数/年度步重大甘节点狂总数琴）*A秘+B车*a宋/n]其中遗：A—兴—0俱.7旧5B—歉—0见.2五5a’被——根据土孝地获取勇至开盘师时间与赠集团《关于骑有质丝式量增扭长，贤均好的中加灿速的轨激励迈办法》相关细叨则对比港的得分什。实现执蒜行力压毙力的传拘导10长2里程量碑节链点的歌设置—万控科序号工作内容时间（日历天）备注开始完成工期1获得土地开发权

2取得土地证

3市场定位

4规划设计

5实施方案(含单体方案设计)

6扩初设计

7施工图设计

8景观施工图设计

9主体工程量清单计算

10主体内部招标11主体

施工许可证

12桩基础施工或地基处理

13主体结构工程

14取得预售许可证

15销售开盘

16主体装饰

17室外配套、园建

18竣工验收

19产品交付

目录103房地产积开发企询业卓越否流程管蹦理体系运营管洪理项目拓修展管理设计闭管理工程管轻理项目提前期鸦拓展--流程、酱方法及建控制要巧点10厉4体系程文件东清单流程扛图工作涂程序可行性盆研究报振告模板市场定堪位与分杜析项目接前期牢拓展--流程歌、方巷法及贷控制车要点105体系文健件清单流程望图工作索程序可行性皮研究报称告模板市场源定位阴与分跌析项目歉前期班拓展--流程衡、方记法及圆控制辰要点106流程图工作顽程序可行仰性研话究报态告模絮板市场纹定位矩与分近析目录项目象决策醋背景丛及摘沉要：第一仍部分丑：项币目概脂况第二陷部分耀：法蓄律及诱政策借性风蛙险分揉析第三段部分稍：市狗场分钥析第四坐部分钩：规逆划设征计分伴析第五芽部分玩：项轻目开素发第六耽部分妨：投极资收党益分爹析第七蛙部分裳：管杠理资软源配征置第八党部分茄：综蔽合分蛇析与苹建议第九鼓部分判：竟仗拍和罗投标管方式荐取得习土地币需要歇注意哲的问哗题第十部昏分：在资新城市匀开发需库要补充填的内容附件：10恢7项目前他期拓展两个扎核心劝关键砌点..进.迅速...客户细月分城市户地图产品骆目录..室.准确..唇.七对蝇眼睛伏…10思8拿地定位销售设计物管客户细分获取土地产品设计客户服务6+2土地属性清单城市地图市场细分客户描述七对眼睛(项目定位)七对眼睛(产品建议)10呀9业务危操作战流程仁的专蔽业化霞和精泻细化会。用漂正确葡的逻始辑做捉事情诊。土地客户产品测算土地属崇性客户价晶值拿地YESNO流程好一：土地客户产品测算土地识属性客户生价值NO拿地YES流程批二：美国的盏客户细步分11园0PulteHomes客户细分的纬度：生命周期需求+支付能力支付能力生命周期SingleFamilyStarterWithoutkidsFamilyStarterWithkid<12MaturefamilyWithkidsSingleparentfamilyWithkid（s）EmptyNesterActiveAdults低中高常年工作流动人士首次置业单人工作丁克家庭有婴儿的夫妇单亲家庭富足成熟家庭空巢家庭活跃老年人住宅成熟家庭双人工作丁克家庭大龄单身贵族万科的页客户细慕分111家庭生命周期支付能力

(家庭收入)房屋价值低 中高社会标志品味体现社交娱乐照顾老人孩子成长工作场所独立空间生活保障栖身居住中老年核心家庭与老人生活的青年家庭中年三口之家小太阳家庭自由青年11棵2分析厨得到细的5类细分牲人群价格籍敏感裙的务误实家系庭23臭.1肥%注重骄家庭医的望暑子成括龙家伐庭18窃.0牺%彰显呼地位幸的成挽功家侵庭9.闷6%关心视健康拔的老株龄化罗家庭22.膏5%注重自桨我享受喘的社会抱新锐26.浙9%七对眼讲睛113七对眼竖睛的实尺施过程3721个支持腥工具个阶段役成果文蛛件二大孕阶段个判别厅标准【城市地愚图】【城市降客户照细分堆报告】【产品污目录】【营销】《土地舞属性施分析肾清单》【营销】《市场竞饮争分析址报告》【营销】《初步歼目标航客户轮定位轿说明》【成本】《单一成衰本测算趣表格》

【设计】《宗地地分析富报告》【营销】《客户产欢品需求迎清单》【营销员、设扑计】《产品检详测报告》找到果客户鸦、找孔到产洗品七个专冒业认同贼和客户踏认同114城市废地图城市地顷图决策亦报告提某纲XX项目莫经济香测算XX项目可掀行性研繁究报告七对眼童睛的应达用万科的蓝客户细弟分新项评目决慎策平盯台信罚息化以系统ERP参考文肥件目录11许5房地舍产开好发企贿业卓犯越流哈程管役理体忘系运营拾管理项目拓毒展管理设计嫁管理工程辈管理设计管记理---下-流程自、方益法及腔控制追要点116体系文退件清单流程图工作程柜序设计您管理--腐--流程、蹈方法及炒控制要级点11狂7体系词文件垃清单流程勉图工作程印序118设计变怜更专项下检查报稳告万科设舍计风险举检查实得施办法施工图掩设计指启导书万科尼设计拳质量封手册以知嗓识积美累和题风险扶控制半为中亲心的叠设计展流程缩慧体系11祝9“建筑＋忠结构”丘占75控%由于脆“方秘案调绍整”而导致芹的各专毁业变更占41陡%120各专稍业分恳类统往计12让11）建筑管、结构废变更分告别为39％和36％；建淋筑＋浩结构纽奉高达75％2）变更蛇类型主刻要为设币计方案异调整41％、图山纸问朴题30％和现价场问向题14％，其他培类问杏题15％3）方案继调整为解建筑变循更的主橡要引发蠢原因，蔑高达59％；同时以也各岂占设既备及请景观的35％（结葬构为26％）4）图纸陡深度问毒题为结加构变更象主要原抽因，达40％（建领筑25％设宗备32％景膛观22％）5）现鸡场问底题变裳更占食景观崭的30％6）创新产奖品和山听地建筑为的变更敲也较多7）对于达产品类监型相似插的多期向项目，喝后期变嘱更数量锻有大幅堤度下降堂。关键教点小笑结12曲2之一：堆方案确博定问题5、设计遵变更产密生原因歼深层次蚊分析五个灶方面乐主要剂原因两种沙情况绍：A、进找入施刻工图森阶段吉，方犯案尚呢未最炉终确集定；握施工愁图设少计条择件不岛成熟B、或乳，施骡工图劲过程晋中，待方案槽重新贪调整够；如上峡任一局种，迅均会垮导致驱：边调整倾方案边昏施工图员设计；反复叉修改浙；以及创建筑游与结棵构设耕备专纹业不挤同步俭（建晕筑改丽；其扑他专陶业未波改）图纸的臣错漏碰怨缺之二：钞施工图飞设计周饭期问题四种情影况A、由于貌方案决伸策时间榆计划延管期，压须缩施工邻图设计曾时间B、或，唉方案调棉整，但趋未相应播增加施介工图设错计时间C、特殊各项目，未施工图献设计时婚间未相曲应增加D、制站定计胞划时扬，未若考虑熊施工菠图审彼图时暑间；妖或边事出图距边审取图，催但问异题以释变更诉形式抗下发（据芦统计蓝，目链前至孔少25％的变败更是审省图意见矩落实）如上知任一太种，党均会刺导致化：图纸深桨度不够设计院伴未进行丢常规的组校正审混核、及捕图纸会俯审工作先出俊图，“设计变傍更”再做斯为施搭工图途设计秋的一茄种延泽续123之三：油边设计线边施工蔽边报建录问题由于各菜方面原灾因，“三边”设计会摊直接引猪发如下浇三类现菜象出现A、设计敏不能周兴全考虑B、报库建反堪馈意诞见再示导致品方案伙调整C、图型纸深条度不伞够直接结冶果就是“变更”之四：阻设计院吩能力以挖及设计炉深度问悔题两类瞒情况晶：1)设计院仁能力问钻题原因导雁致设计旨错漏碰妥缺（总去图及结俭构、给凤排水；碌设计院箩的项目舰负责人蹄能力….）2)三种类万型项目含，普遍愁设计深松度不够A、地形紧复杂项旷目B、创新却项目C、公谈建特别虎提醒内，山叛地建逝筑，“总图”及“给排水辟专业”由于当图纸金深度斧问题支的变哥更，坚要比健普通董项目栏增加朴至少30％。结构变仇更，至源少有25％为图际纸深度彩不够引迹发的变舞更图纸另外，夕景观专杨业变更枪，抛开精方案因魔素，至族少有20％原因园是单纯弱深度原锐因引发递的变更。12摊4之五捆：其糟他原案因特殊部盲位设计接标准未述事先明蜓确（人筒防等）设计项瞒目负责卫人专业枯能力问角题施工队两按错误宇图纸施隔工，在鹿过程中歇或事先抓未及时偏发现、羽更正而蛛产生的脸变更125减少甲设计遗变更毫对策上述壮五个伯原因赚，核瞧心为蔬：时间、宴质量、思专业减少变隐更的核通心为“防”而等非“审”，从鹅源头上“防”住变更