房地产经济学房地产经济周期

房地产经济周期一、经济周期概述二、房地产经济周期概述三、房地产经济周期实证分析补充阅读：房地产泡沫经济思考：我国目前是否出现房地产泡沫现象经济周期概述（一）经济周期的概念及其运动过程（二）西方经济周期理论流派概述（三）经济周期的类型经济周期的概念指国民经济整体经济活动随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程，又称国民经济周期。各具特色的经济波动表现出相似的周期性涨落、重复性再现特点。萨谬尔森：“没有两个经济周期是完全一样的，但它们有许多相似之处。虽然不是一模一样的孪生兄弟，但可以看得出它们属于同一家族”。注意区分：经济波动与经济周期经济波动与经济周期经济波动：世界各国的经济发展进程表明，在经济总量增长过程中，不同时段的增长速度或增长率总是快慢有异、高低有别，由此导致经济总量在时间序列上总是呈现波浪式上升或波浪式下降的波动现象。从统计意义上来看，因影响因素的不同作用，任一经济现象的总波动可以分解为长期趋势、季节波动、周期波动（或循环波动）和不规则波动四类。经济波动不等于经济周期，严格地讲，我们所要研究的房地产经济周期是指上述第三种波动。

长期趋势指客观现象按一定的方向，以自动或被动方式不断进行的长时期变动方向，前期活动状况影响后期的产业兴衰走向。一般来说，长期趋势对波动的影响较为稳定而且也较易掌握。季节波动是在自然和人为季节因素作用下随季节更替而出现的规律性摆动。周期波动又称为循环波动，是在总波动中扣除方向明确的长期趋势、规律性较强的季节波动和不规则的随机波动后的余额。表现为波动间隔、长度及影响并不完全相同，但波动模式基本相似的特点，即以扩张和收缩交替运行方式构成的循环往复、起伏波动。不规则波动是因各种意外事件影响而产生的随机波动。与前三种因素对波动的正常影响不同，不规则波动无法计算和预测，也难以消除或抗拒其影响，有可能导致房地产波动的剧烈振动、反常运行，或者产生结构性变化。经济周期运动过程经济周期一般可以划分为繁荣、衰退、萧条、复苏四个阶段。其中复苏与繁荣两个阶段构成扩张过程（也即书中的高涨阶段，有的书中称为繁荣期或景气期），衰退与萧条两个阶段构成收缩过程（也即教材中的低落阶段，有的书中称为衰退期或不景气期）在从扩张转为收缩的过程时，宏观经济达到繁荣期最高点即波峰；当从收缩转为扩张时，宏观经济达到萧条期最低点即波谷。注意：经济运行所出现的“微波化”趋势西方经济周期理论流派综述1、有效需求不足论2、纯货币理论3、投资过渡论4、消费不足理论5、技术创新决定论6、心理预期论经济周期的类型（1）从周期波动性质来看，可分为古典型与增长型。（2）从周期持续时间角度来看，可分为短周期（基钦周期或存货周期）、中周期（朱格拉周期或投资周期）、中长周期（库兹涅茨周期或建筑周期）、长周期（康德拉季耶夫周期）。古典型与增长型经济周期古典型：在经济收缩阶段，经济运行总量呈现出绝对水平的减少，或者经济增长速度为负的周期类型。主要存在于20世纪30年代以前的工业化国家，当时在经济衰退时期投资或社会生产往往出现绝对量的下降。增长型：在经济收缩阶段经济运行总量并未出现绝对量的下降，只是经济增长速度相对降低，增长率仍然为正值的经济周期。表现为经济增长率上升和下降交替出现。古典型周期已经逐渐让位于增长型周期。

基钦周期美国经济学家基钦以1890－1923年的英国与美国之间的票据结算额、批发物价、利率为资料，发现在经济活动中存在一种持续时间40个月的短期波动，主要与商业库存的变化有关，受企业库存投资的循环影响。企业存货增减引起投资数量的变动。因而又称存货周期。当经济摆脱萧条而出现复苏时，订购开始增加，企业销售量上升，但由于商品的生产需要时间，所以企业主要是清仓向外发货。如果库存不断减少，企业为恢复合适的库存量，就必须扩大生产，由此推动经济进一步复苏。当经济步入繁荣期，一般收入会随之增加，合理的库存水平也随之上升，于是再度进行库存投资。只要销售量有所增加，经济扩张的压力就会不断存在。当繁荣期达到顶峰后，企业继续进行库存投资，但实际发货量已经开始减少，于是出现预料之外的库存增量，企业的库存投资速度随之相应下降。如果这一趋势持续出现，那么经济就进入衰退期。随着库存投资减少，库存量也下降。当库存调整结束，重新进行库存投资，那么就进入新一轮以库存循环为标志的短期经济波动。朱格拉周期法国经济学家朱格拉对工业设备投资变动进行研究后发现，经济活动中存在一种持续约9－10年的经济周期，因其主要与工业设备投资有关，一般又称为设备投资周期、中周期。西方经济学家主要利用加速原理和投资乘数理论来解释该周期现象。也有人认为，构成设备投资起因的技术革新的规律性及推广技术革新成果所需要的时间大约为10年左右，由此引发10年左右的朱格拉周期。还有人认为，一般机械设备的使用寿命大约为10年，这样由于机械设备更新而导致新的设备投资循环，其结果便会产生设备投资循环，并进而引发中期经济波动。马克思对资本主义经济危机的研究，也主要是针对中周期而展开的。库兹涅茨周期最先由美国经济学家西蒙.库兹涅茨在1930年出版的《生产和价格的长期运动》中提出，并界定了它与建筑活动的短期商务波动、以及康德拉季耶夫长期波动的区别，因此通常又称为库兹涅茨周期。他指出,在经济活动中存在一种持续时间为15-25年的中长期循环，主要由于建筑活动的循环变动引发，因而又称为建筑周期、中长期周期。在建筑业中住房建筑是其重要组成部分，住房建筑的波动期一般说是较长的。住房建筑波动所以会长些，与人口的增长周期有联系。结婚和生育率的增加，对住房需求的影响要在20年之后；同时，人口净增长率的不同，对住房需求也就不同，人口净增长率高对住房的需求就大，这就促使住房建筑的高速发展，若人口净增长率低，对住房的需求就低，这样住房建筑的发展速度就会慢下来。康德拉季耶夫周期俄罗斯经济学家康德拉季耶夫(N．D．Kondratieff)根据美国、英国、法国100多年内的批发物价指数、利息率、工资率、对外贸易量以及铁、煤炭、棉花等产量的变化推算出50—60年周期的长期波动，即“康德拉季耶夫周期”，又称为“长周期”。西方经济学家对影响康德拉季耶夫周期的因素有不同的解释，包括人口的增加、居民生活环境、生活方式、生活习惯以及与此相关的一系列观念的变化所引起的投资结构和投资数额的变化、地理上的新发现、战争等因素等。认为各时期的主要发明、新资源的开发利用等所引起的技术进步和革新是康德拉季耶夫周期产生的原因的说法被普遍接受。康德拉季耶夫指出的第一次长期波动的1780年时期正逢产业革命；第二次长期波动的1850年时期正逢广泛进行铁路建设；第三次周期的1890年时期是电力普及、汽车工业发达的阶段。这三个周期各自与技术革新的浪潮相适应。房地倚产经明济周姿期概带述（一尾）房地工产经穿济周手期的诞概念（二深）房地临产经详济周隶期的畅阶段幸及表牌现（三捏）房地佛产经惜济周辽期与籍宏观损经济伐周期鞋的关张系（四动）房地旋产经豪济周捆期的塑影响刑因素（五燥）房地印产经枯济周晒期的火形成寇机制房地宅产经晒济周央期的辣概念(1跪)何谓荐房地换产周打期？就是食房地夕产业姿在发盛展过类程中风，随将着时厅间的榨变化抹而出村现的胸扩张蔬和收廉缩交孩替反队复运免动的易过程介。表刚现为柔房地永产业铺在经骨济运拘行过厚程中款扩张陕与收球缩两诉大阶烧段交学替出址现、魔复苏食－繁奇荣－猎衰退庆－萧六条四吩个环违节循罢环往捏复。(2刑)注意涂区别嫂：房地骄产波偏动与快房地蛋产周歼期：房地梢产周速期可既以称碗为房强地产池周期节波动疫，但绿房地叛产波急动并执不一慰定都易表现听为房联地产膜周期喊。房地拌产周拌期与享建筑牙周期：不聚同产秤业周揉期房地踩产周范期与翁房地缝产市女场周奇期：前寄者是量从房砍地产隶业的整体初宏观脉角度来分些析其帐循环同变动裹的，虏一般悬可以渠用投棚资量立的增畜减、风产业立的增蹦长率动、价猪格的天涨落驰和交庭易的上旺衰严等经粪济指完标来件测度没，并检可以返据此钥来衡诸量当划前房毒地产延业所检处的愉时期瓣；而挤后者扰则侧重趴于市被场、熊微观僵角度对房动地产衬业发株展进的行度票量，摇对其寇测度怀常常防采用坐价格怎指标妖。房地堵产经兔济周春期的验运行氏过程复苏芽-繁穷荣-告衰退壶-萧歉条复苏繁荣衰退萧条房地春产经药济周雁期与游宏观那经济捐周期袋的关许系一般舌来说杨，房幅地产门经济灵周期这是宏鸭观经竞济周章期的调组成斗部分脊之一镜，其阻周期扩波动俊与宏搞观经研济周雕期相伴协调先，二滩者是令一种正相兵关的关皆系。区别植体现哥在：（1）周唯期波拾动次很序的标差别房地效产经社济周树期与婚宏观续经济标周期蓄的复拨苏、浊繁荣细、衰秋退、闪萧条卧四个急阶段哑在时桂间上唯并不潜一致眯。一鄙般来服说，增房地龄产经抗济周侍期的腾复苏拨、萧院条期屈滞后贡，而堵繁荣虎、衰鼓退期积超前（2）波让幅与赚波长央不同一般滑地讲杏，房雁地产办经济搭周期接波动庭的幅姐度要秃大于红宏观螺经济脾周期荐，即依波峰膝要高召于宏谎观经摇济周尽期，此波谷喝要低流于宏福观经枣济周感期。漏从波搬长来廉看，手房地歼产经抽济周姑期的丈波长陪与宏模观经民济周工期不追一定朴相同低。例速如，保英国蛮宏观碌经济饶周期粱平均胳波长罚为20年，规而房救地产碰经济疲周期贤的平忧均波俯长为9年。阳但是卫，我方国房歇地产嗓经济柄周期垄的波及长与算宏观铃经济踪蝶周期处的波笼长基他本一贫致，竿均为4～5年（3）房忙地产够经济领周期摊的长葡期趋议势显雕著与宏定观经石济周疤期相凤比，员房地真产经斑济周另期的阿长期快趋势担显著封，即灰由于聚土地弱资源寨的短指缺和挪房地瞎产的众不可野替代椒性，卡在政袭府采谁取反壁周期番政策歼的干盟预下随，房划地产袭经济协周期怖以螺旋筋式上学升的方男式形私成增长挎趋势。房地监产经冤济周丛期影首响因妥素内生驼因素和外生越因素。所谓万内生菠因素妻即房科地产些经济泛体系铜本身汤的内船部因草素，歇如预纺期收很益率夹、投桨资、糕利率语和通弄货膨即胀率返等；所谓晶外生剑因素进是指晚房地松产经伍济体犯系以护外的址，对产房地车产经分济活典动产梁生外满部冲阅击和容作用救的影祖响因霸素。外生娘因素仅通过鼻内生击因素毯起作奏用，得房地放产经僵济周躲期波门动是鸭内生浪因素节和外棕生因秒素共坦同作笔用的挤结果礼。内生替因素收益善率。一棋般来原说，单当预毫期收剥益率蹲不断糊提高宇时，害开发泽商会宫扩大迁投资宪和开捆发规肚模；映反之兄，开梯发商耕的投监资行糖为就筹会变隙得较俭为谨吹慎。披导致趋房地兼产经壶济周使期波懒动的司直接辫原因傲是房哨地产清供应剑的扩切大与翠房地脾产市危场需公求有拨限的抢矛盾奇。这味一矛葛盾通冷过成骄本、碎价格牵和销题售等谱指标绣最终沫反映粮到收添益率滚的变炭化上奇来，芹收益拍率进牺而引沉导房参地产终投资舟的走鸽向，慰使房前地产潜经济文出现寄周期望波动妹。投资。房嘴地产牌投资肚常被很看作锣房地迟产经勇济周次期波仙动的傻引擎热。房阿地产晶投资佳的变数动与唐房地狡产经语济周软期的冷变动踢基本靠上是楚一致栋的，柴几乎侄同向窑共振列，但诵是前库者更株为活斯跃。利率。一拳般地针，利游率变贪动与赢房地排产经秀济周抛期波卡动呈对反向宴变化霉。利顿率的幅升高拴与降捞低，踪蝶主要锦通过锈影响衰房地砍产投个资和漫消费考需求遵，来遗影响窝房地禁产经慈济周摇期波锈动。买在供信给方墓面，合如果浮利率屑降低伙，开织发商撞融资架成本四降低悉，房怀地产窑价格某降低惊，促抗进房符地产满供给筹和市瓜场繁略荣；跟反之狸，则座降低环供给笼。需宝求方字面，割亦然变。通货左膨胀首率。在释发达嘴成熟刘的房球地产钳市场摸中，兰通货躲膨胀蔽率的垫上升但会直狗接导茂致长份期名勉义租虽金的咬上升正。短币期租织金除册了受错供求竞影响挽外，攀也受库到通牧货膨讯胀率决的影牙响。坡另一物方面奖，还拍直接亿导致测利率算的变搭化，英和建导设经训营成禁本的工变化会，反庭方向况影响粒房地知产投阁资回绑报率痒。外生贴因素宏观恋调控凑的政划策因扰素。政库府对观房地津产市险场实相行宏与观调妻控所棒采取边的一扶系列块政策睁工具扑，包炼括财招政政彻策、净货币秋政策再、产煮业政葱策、贫经济厘体制摸和经议济制豆度改尿革的姓政策加等。消政府螺的宏爽观调佳控作显为一纷种外姿生冲腔击因茶素，辜对波申动状参态的指影响亲是极差为重蔽要和食显著尸的，束是具兰有关全键意榴义的驴。经济遍增长士方式唐的转套变。不演同经年济增陪长方港式下络对房幅地产脊需求祝的数线量和践结构月会有车很大投差别斑。粗北放型毒增长羊方式迈对土胀地、糖仓库夜、厂自方等垒房地痕产的榨需求乌量很析大。谎集约墙型增察长方轻式主赤要依狂赖于参技术牙含量某的提裹高，仗对房熄地产芬的需伙求发妇生很怕大变买化。套增长绞方式叙的转镇变如尝果在反短期公内发筋生，宝对房介地产粱经济欺周期顾的影演响较蔽显著狡；如点果该锡转变衰在较钥长时茄期内曾完成蛋，对殖房地痕产周爱期波很动的令影响羽一般件通过牌产业异结构悼的变昌化表尖现出国来。产业夸结构谱的演伟进。是担经济努体系玩的一廊个重摸要的温内在适结构灵。城市炼化。城市秒化进静程极累大地脖加剧总了对扣城市渡基础吴设施累和普标通住骑宅的猪需求窑，并恒影响棒着人迈口增剪长、故流动喊和交抖通运野输业芽的发诊展，举这些雪又进藏一步广促进拌地价思上涨锋和房随地产怕业的恰发展欣，并截产生砌持久础作用妄。产业展结构慰的演叉进各层堆次产阵业增绕长率妹的波谅动，径构成迟整个走经济援增长仗率的固波动斜。由羞于各她层次协产业序增长裹率的追波动少具有木不同爬的特负点，诉因此雕，各层培次产沈业在独整个漠经济恶中的瞎比重客变化融，将脊影响拼整个赢经济债波动感的基祝本状惑态特引征，摘进而广决定敬了一璃定时扁期房浩地产倦经济稳周期妙波动勒的基欧本形非态特荡征。一般遵说来鹊，第医一产质业的弹增长斗率波抢动幅陕度较监小，坡但由档于受禁自然匹条件遭的影纷响较谈大，貌所以邻很不款稳定呼。第架二产配业增诞长率追的波榴动幅肠度较栏大。粱第三氏产业售的增晴长率格其波搏动幅瓣度较款小，茫一般井又不籍受自请然条姜件的煮太大盼影响响，所窜以较祥为稳树定。根据揉三次稻产业修比重近的变痒化，习经济啊的周吵期波罩动可删表现想为三满种情工况：第1种情股况，中度鞋波动。当第一博产业柴占整廊个经瓣济的卖比重赖最大，第这二产狸业所毒占比灰重较悠小时拔，一寇般说扁来，摘整个军经济育呈现潮为中辨度波绞动。第2种情畜况，剧烈抹波动。当砌第一迟产业耀比重烦下降按，第二径产业毕比重悄上升且超哨过第兆一产愤业比遍重时抖，整汉个经称济就眼容易疯呈现刚出剧驶烈波厅动。第3种情漏况，平缓榴波动。当混第一后产业诞和第洁二产熔业比杆重均甘下降洒，第三吓产业艳比重之上升摄到一演定程提度时，粘整个构经济央的波泻动会寻呈现待平缓垒趋势喘。房地阻产周泽期的阁形成降机制房地滥产经仇济周侍期正冶是在管上述坦房地申产经从济体脖系的去内生哲因素算和外宇生因兽素相暗互共屋同作油用下像形成他的