武汉房地产项目营销策划方案

华润积玉桥项目策划总纲独立专业高效WUHANGOLDENFIELDLANDPOWERPROPERTYCONSULTINGCO.,LTD武汉市金地置业顾问有限公司2004武汉市金地置业顾问有限公司版权所有二OO四年九月一.市场分析宏观市场走势2004年上半年总体情况：初期迅猛增长，4月以后逐渐回落，发展趋向平稳，但是稳中有升的局面。单价涨幅趋缓，需求放大。直接原因：宏观调控。

新城土地进一步规划

土地使用权出让金标准

加强经济适用住房销售管理

大规模拆迁小户型项目建设动工

银行准备金率上调5个百分点

多次置业按揭及高档住宅贷款的从严

规范商品房销售

实行住宅市场监管和预警一.市场分析宏观市场走势分析:客观数据分析(经济指标/投资增长和GDP增长的比值/预销售面积持续大于竣工面积/销预售价格平均涨幅/空置率/房价收入比/房地产景气指数等)房价在全国同类城市中处于偏低水平需求潜力很大土地市场的逐渐成熟将为满足需求、平抑房价发挥积极作用开发企业优胜劣汰的步伐将大大加快产品和营销创新意识不断增强住宅供应向多元化和精品化方向发展房地产布局仍需进一步调整,新区配套设施滞后二.项目分析----区域分析项目属于积玉桥片区——积玉桥泛指武昌解放路北端以东，中山路南北两侧地带，东至沙湖北巷，南连得胜桥（街）北端，北至和平大道与一马路交会处。全面积1.93平方公里，辖7个社区居委会和1个村委会．住户12181户，人口32997人。本区域为武昌老城区：临近武昌江滩，为武昌临江片区域，更是武汉市规划中江南核心区域之一。区域优势和潜力显著。二.项目分析----区域分析积玉桥历史现状前景源自《江夏县志》“鲫鱼桥”，建于光绪十三年，是座石桥东为区府驻地．南为司门口商圈，原先以国有棉纺织业为代表的老工业在三层楼。该片区居民的平均收入有曾位于全市前列的历史积淀.周边首义园,督府堤人文资源丰富.

交通便利，配套成熟，商业文化气息浓，景观资源丰富旧城改造的重点区域，今年和去年拆迁量都较大，二手房房源紧缺，安置困难，周边客户需求旺盛。区域面貌改变中，吸引了更多的开发商和高端客户的注意融高品质商务办公、商业服务、居住、休闲为—体的滨水综合功能区．成为“500强总部区”功能组团之一。

二.项目分析----未来片区功能分析和平大道以西武昌临江金融贸易区

和平大道以东武昌滨水高尚居住区住宅档次上的空间规划政策上的支持商业上的利润空间旅游景观资源的利用二.项目分析----片区辐射性分析积玉桥片区武昌临江片司门口，中华路片阅马场片武昌火车站片三层楼片洪山广场中南片徐东片沙湖片武昌-洪山汉口强度辐射中强度辐射辐射有辐射潜力《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！！QQ：69031789二.项目分析----所在地块分析项目地块西临和平大道、南至中山路、东至规划城市道路（宽约25米）、北至规划城市道路（宽约15米）。地块地势，地貌总体较为平整良好，临和平大道略高,具有自然的居住气息。地块形状不规则，包裹另一小地块。临中山路面少，并有绿化带隔离。临主干道的噪音影响主要来自和平大道二.项目分析----所在地块分析地块经济技术指标:规划总用地面积：63562.59平方米规划净用地面积：50464.45平方米居住用地面积：46975.06平方米建筑面积：141300平方米容积率：2.8建筑密度：≤28%绿地率：≥40%功能:住宅,考虑部分商业二.项目分析----所在地块分析东北向景观沙湖在建，后建项目遮挡目前破旧房屋形象差后期拆迁用地潜在威胁城开用地直接竞争南向景观：凤凰山，远眺蛇山，黄鹤楼后期拆迁用地潜在威胁西向景观长江江滩蓝湾俊园遮挡对面旧房形象差二.项目分析----SWOT分析优势:项目建筑面积14万方,具备一定规模性.地块两面临路,展示性强.地块位置,地段具备商业价值区域优势，核心区域多重景观资源,距离江滩直线距离近交通便利配套完备，教育配套优越政治，商业气息老城历史积淀，文化开发商品牌，资源整合优势二.项目分析----SWOT分析劣势:地块不规则,呈刀把型.地块两面临主干道,噪音，灰尘的影响目前项目周边与老城区居住人群交杂,档次感,安全性欠佳.旧城改造,道路改造在销售过程中的影响紧邻多个拆迁地块，部分周边楼房形象不佳长江等景观与房屋朝向难以兼容.目前本片区的总体形象和认可度还不高.二.项目分析----SWOT分析机会:政府重视，政策重点发展支持周边景观,市政建设的改善.交通前景(过江隧道,和平大道改造)两块集中绿地的利用.区域房地产发展的高档趋势,热潮即将来临.高档居住区将形成气候。二.项目分析----SWOT分析威胁:武昌老城区竞争加剧，品牌企业逐鹿(城开直接威胁，福星惠誉沙湖地块,浙江金都,天时地产)区域发展中，完全发展成熟，客户完全接受还有待时日区域内消化能力有限,前期项目消化了部分中高端客户，后期周边产品定位档次雷同可能性大,消化速度堪忧.其他区域的高档产品的可替代竞争.三.项目定位定位思路----市场的追随者/领先者/创新者？客户定位供需分析、竞争分析、项目分析户型面积定位物业定位价格定位领先者创新者市场定位三.项目定位竞争分析:早期的尚隆地球村,凤凰世纪家园等作为该区域的“先锋部队”顺利售罄.蓝湾俊园打响武昌临江高档住宅的第一炮,使片区关注度提升.有利衬托后期楼盘形象.近年的江南明珠园、嘉和·阳光水岸、美城·清芷园的热卖，近期的2008·新长江广场等的出炉，该区域已经聚集了不少颇具规模的房地产项目，房地产市场逐渐红火升温。去年到今年本区域大力度的旧城,多个拆迁地块的导入,城开等大牌企业的关注和介入,必将激起新一轮的开发高潮，成为武昌老城区精品房地产开发热潮的强心剂。

三.项目定位均价2500-3500均价3500-4800均价2500以下均价4800以上对于周边楼盘综合考虑以下因素：——价格——户型面积——容积率——建筑规模——市场口碑三.项目定位周边项目规模适中,规模多在10000-20000平方米.容积率中等,过去以小高层为主,目前开始趋向于高层.绿化率普遍较高.三.项目定位竞争分析:综合分析项目周边现有楼盘,以中端为主,部分中高端.蓝湾俊园和江南明珠园为中高端,其余为中端.目前周边大部分楼盘都售完,部分售完时间已较长,周边目前在售的新盘少,且规模都相对较小,档次中端,目前无在售的中高端,高端项目.旧城改造后,紧邻本项目的多个地块被品牌开发商所拿下和关注,预计未来竞争激烈,产品以中高端,高端为主.三.项目定位已售项目市场定位在售项目市场定位

本项目市场定位中高端中端中低端弥补空白,适应新的市场趋势和需求我们的目标市场？高端预计其他预售项目市场定位市场定位:需要有历史责任感的本土企业和外来企业代表,引领高尚住宅,带动武昌老城区的住宅,商业繁荣新一轮香港品牌企业入驻武汉的代表作二.项故目分析壁---遍-片区内所主要企夹事业单诊位三.稠项目侵定位周边辛项目辣客户爸群:楼盘主要客户群体尚隆地球村周边工作人员，以附近常住居民为主要群体蓝湾俊园以武昌周边居民为主，包括高校教师和部分小学老师、企业私营老板、公务员为主，还有部分汉口、青山的置业者。华新水泥、鄂钢团购。常阳丽江城司门口附近商业经营者，学校老师，企业单位员工江南明珠园周边政府单位，商业经营者、学校、医院高收入者嘉和阳光水岸附近教师、医生、政府机关人员、商业经营者、收入较高美城清芷园湖大，武汉交通干部管理学院，长航教师，周边居住客户群凤凰大厦主要为办公群体，投资者三.宝项目理定位本案客吃户定位参考：经济拴实力换：蓝湾俊晴园江南咱明珠矮园教育背腿景：美城递清芷犯园蓝湾俊刑园江南亦明珠辟园区域栏范围超：美城辟清芷回园蓝湾俊送园常阳丽房诚江城（教育背景）低中高（经济实力）低中高蓝湾俊园江南明珠园凤凰世纪家园美城清芷园常阳丽江城尚隆地球村嘉和阳光水岸本案三.项红目定位目标恐客户手群定酸位1.范围上荐:预计本究区域和编外区域客值户的比片例为75％缘瑞：25嚼％随着项杰目品牌谈的提升,区燃域的成挪熟,交通联识系性价的增南强,品将能覆吸引更多误的外区膨域高像端客双户.本项目饶的客户衫区域《2榨00跃8房耽地产载营销伍策划岔大全勺》策冈划必荐备资朱料库育！全匆国送矮货上绳门！并货到分验货服后付只款！中国出房策炉网蔑海量锐房地跳产营花销策病划资阀料下队载！朽！Q恶Q：禁69鼓03尺17抬89三.护项目骂定位目标客幻玉户群定杜位2.职业上:企业过私营挠老板技:公肯务员陈:求高校氧教师宝,中天学小狡学老敞师:驻周边项大型铺企业善中高平层管念理人锄员:跪其他伴=2夜5%掌:2乖5%冶:2桑0%刮:2拍0%放:1辅0%3.年龄上:中年煤为主4.教育屡背景胞上:重府点关烫注大垂学以丢上的捐高学敲历人访群.5.置业次图数上:以2染次及早以上倡置业睡为主域,白帽领首通次置岩业为竿辅.2次投及以鸣上置带业:犹首次仓置业绕=7北5%麦:2络5%三.考项目贯定位物业定叠位:中高端垮目标客似户人文,活景观,筋配套,慰交通资券源品牌精赞品物业区位优勤越,潜邪力大规模厨适中殿,容京积率均偏高开发效商品据牌居住种性质愧:第一居介所物业绕类型律:高层三.皂项目叔定位物业投类型疑定位区域相始对独立根，避免春人员过欠于集中符合高悟尚社区染居住者慨的习惯黄埔雅紧苑星海趁名城纯高层多种物映业类型兵并存方案２方案老１覆盖率椒较高覆盖励率低物业，舍空间多达层次性满足不汗同的居迷住需求高档中高依档物业定位中高档中档鲜明风险中庸平稳２.麻８的普容积占率《20捕08房拾地产营枝销策划炮大全》傍策划必也备资料必库！全倍国送货恐上门！究货到验巨货后付字款！中国房炼策网翻海市量房地纹产营销夜策划资安料下载陆！！Q航Q：6抚903俗178宜9三.项烂目定位户型定置位:目前勇周边株项目肃的主另力户翠型普晓遍在11轨0-铜14你0平方米乱左右,嫩部分高尺端项目聋的主力代户型在130着-17具0平方米龟左右.据了际解,狼城开馋项目朱的主出力户暂型为病14捎0-街17僚0,丙25尊0平希方米肚.可始以预期必周边迷未来塔的竞睡争项标目普惩遍定美位高工端，等将以妇中大东户型匙为主．我迫们应闪避免带直接红的火围力竞拍争．目前收武汉磨的中沟高端趋项目裤主力雄户型过一般喇在１１０赚－１４绿０平方米嫁，高端铁项目的休主力户节型一般衣在130表-18链0平方会米.楼盘主力户型主力面积（m2）尚隆地球村3×2119-143蓝湾俊园3×2130-150常阳丽江城3×2、2×283-142江南明珠园3×2140-170嘉和阳光水岸3×2、2×2110-130美城清芷园3×2120-150凤凰大厦4×2140-1702008新长江广场小户型50－110三.株项目伙定位目前武汉户径型发展哭的趋势显现出招了一定倘的紧缩姥．由盲何目求大坡求全开保始向求束精，求易实发展．本项枣目定齿位于树班立品宿牌的朗精品设项目萍，户熊型尺罩度上呼讲求世舒适烟性，仆也应屠强调稳户型票上的描高实洞用性绝，功乎能全取面，枝科学揭生态鹿，人聪性化历，应可有意护识的柄提升失品质店，控敞制总妄价．对于臂公寓佣型小氏户型宏的态损度：公寓型凭精小户课型更适卫宜在金筑融，贸调易十分丈繁荣的巷核心地呢带，规辈模较小吩的项目杏，功能话上易与舟商住结跟合．其庙购买客紧户以投桌资客户次为主，羽易降低兴住宅档右次，引戒起高端雾客户反音感．居棕住人群拜的混杂粮和档次依的交杂朗不利于授项目的甩整体品案质提升悔，不建俯议在本见项目中低建设.户型内定位木：结合葱本项皆目定纤位和屿客户舅需求援,建赖议本啊项目乡丰的主抓力户泥型定缘瑞位于三房户薄型，面剥积主力竿定位于劣1１０序-１５活０平方次米.《20箭08房疮地产营鸡销策划越大全》杰策划必滚备资料仓库！全祖国送货聚上门！累货到验晃货后付财款！中国房颈策网口海灿量房地饿产营销疾策划资蝴料下载湖！！Q糊Q：6伴903西178蔑9三.聚项目慨定位户型配禾比:结合档周边连客户博的需址求,务项目袭周边备的竞来争性酱，建得议本工项目针的户处型为大以三赞房，发四房本为主铺，辅舟以部同分两骆房和妇大户虚型：户型面积区间（m2）配比区间面积区间二房90１０%二房：90，占１０%三房：1１０-150，占５０%四房：160-170，占30%五房：250-300，占10%小三房１１０-1３０３０%大三房,小四房13０-150３５%大四房160-17015%五房250-30010%总计100%三.贪项目浓定位静态价淹格定位样:通过喷市场距比较萝法测门算，具结合今本项译目预病期达暗到的摸品质弓,在现时的鲜市场条滔件下，本触项目的静态毫销售粗价格为：46贱00但元/凯平方革米三.拦项目眉定位动态如价格统定位蚕:根据家武汉扮市场平的历烦年平盈均６持％-邀７％酷的动检态增搬长性王，预暑计本处项目雾正式翁推出冶时，氧价格你将为侄：4９0鲁0元/胁平方米结合项弊目的品司牌提升警性，后彼期推广芒中的价渔格４％愉-５％枣的提升果可能性忘，预计炮项目后捷期价格樱可达到议：５１０欠０元/晒平方米项目总厨体价格易定位:５００烘０元/煤平方米三.项籍目定位物业千管理兰费:周边拾的项稠目物隔业类案型以钟小高竖层为他主,姓物业口管理怒费基药本在击1元袍/平百方米博左右赶.鉴于本墙项目的亏物业类祝型和档菜次,品陶质,建衣议物业攻管理费寇:中高层盒1.2躁元/平订方米,应高层1喂.5元溪/平方恐米四.主裹题概念延续—华床润的疾品牌锣产品榴线契合—项课目的户优劣敲，资乱源传承—武霜汉城低市性哨格,疏区定域的错文化连，历饶史精秆髓容纳—目标秩客户群氧体的精本神需求展和心灵酒梦想创造—新晨的主肥题，慈新的唤居住奴文化刚，居挡住精永神华润的武汉的新诠辟释的准——凤凰城四.踢主题剪概念主题诠察释：生肺态,贿人文惑，从容士,谊汲取,纱新生荣耀居吼住区域景观眉,生疮态符合大窜众的审昌美情趣折与向往精致诸，细温节主讯义，询完美亭主义士，独蹦到品馆位建筑风缎格,建宋筑色彩负,园林筹,营销厘包装,皂展示环私境等全陪方位营姨造尊贵理感和居经住自豪铜感文化雅慨居历史沉民淀，无耻可替代狗，武昌麦情节雅而不图露，从案容，含趋蓄天生尊界贵，修赠养散文颤，形献散而骂魂聚际，刻乞意营吸造的消随意精神透王国融入黑--钟独立既，容畏而不翠融，暮不容禾而融尝。心灵的穷真正放挂松，安天慰，舒督适。心醋灵宁静农,思考酬。恰当的睁邻里尺百度开放胸正怀，小晓舍大得辱，积聚专力量，赤汲取灵谋性五.拣规划望建议建筑字风格毯:新古猴典主淘义，立蓄面精风致优岂雅,阅线诉性,废整洁丙，高棒贵.忙应视比觉舒飞适，供不呆闹板，掘不浮付躁，械体现己品位颠与文越化。建筑色巴彩:中性问色彩：如砖可红，灰什等。不墨能过于旋鲜艳，旧要能体违现历史矿感，文鉴化感；息而又不怨能过于滥沉重，蒜要有时狗代的朝雾气和视悉觉的舒弄适度，旱是能与嘴周边景闯观呼应芹，周边逐建筑和版谐融合击的色彩碧。有限敞使用色嘉彩和装奸饰.园林风耻格:建议杨以古典朝园林为主皇，不报制造偏纯粹视的大凭围合美，完利全集尘中式妨中心侦园林值，而榨是用宵高大匀的树竖木,始绿色袋，小熄桥流厉水，太涧溪全，卵舍石,况实现读人性趁化的荐自然稿的泛劳园林傲效果柄。同备时，丝式结合残地块筒集中休绿化船带，劲入口顶广场误，会婚所，宰配套斥设施误，实公现几菊个集岭中性温相对丢强的纹景观钱节点低，散听而不撑散，投增强流与建考筑的趣联系心性和烟结合赚性。统体现厅主题拉文化缎,人澡与人俗，人荡与建谦筑，触人与渔园林托的交废融感狗，亲驴切感败，润灭泽心湖灵，杠获取颠安慰浅与力称量。五.规谜划建议建设分柿期:建议尼项目访在开发上陶分为2舰期开发（营阳销上识控制掘房源缠，多游期推胸出）原则：最快树渣立华润型在武汉降的品牌和她美誉，利用中山揪路沿线硬成熟完度，扑利用绿化击带集中展秩示，避均开和平大海道整改期双，2期借助城荡开带给溉和平粱大道锄沿线炮的热能度。一期6万平方米题，二期8万平方李米。建议尖一期独推出南部临峰中山路添到区域中心乌部分，地怪块北长部二叨期开智发。一期那推出鲁房源筹以1１煤0-饶15故0的盲主力欠户型为咏主，一期促后期推哑出部分猎的160学-17塌0，25仅0-甲30欺0的梨楼王位户型。一期慰推出休闲圣会所，作为拘售楼展加示一期克只推柴出住宅，商橡业二沸期销售期配芒合推出五.规客划建议交通达结构原则夕:人犯车分拐流,腾通而陕不畅周边扔楼盘列时间债长，烟新盘怀档次烘中低未，因传而户访车比所是达栽不到致本项平目档均次要屡求的睁。武栗汉中迎高端旦楼盘剩目前镜普遍馋达到史1：朱0.仇8到放1：狠1以危上的雾户车景比，酒同时裁考虑峡项目鼻商业认部分给有可夜能带按来的屯部分园停车岩需求固:建议户师车比为1:彩1楼盘车位类型/户车比尚隆地球村地上，户车比4.3：1蓝湾俊园地下车库，918000元/个，只卖给业主，户车比2.4：1常阳丽江城主要为地上车位和车库江南明珠园停车位小高层架空层和地面车位，户车比3：1左右嘉和阳光水岸地上24、地下78共102个，户车比3：1美城清芷园停车位地上和小高层地下，户车比4.5：1凤凰大厦停车位为地下,部分停在大厦后面山体上。五.予规划傲建议停车方散式:建议狠以地下伍停车颈为主.可将尝译试将首半层及地阵下一层洒作为停考车库，线入户平置台抬至貌二层，熔在竖向尽上形成和人车分股流，同邻时在单议体之间泪设置环捐形采光宿庭院，桃为停车茂库提供彻了良好睛的采光矛和通风披。五.妄规划揉建议楼型配暑比五.股规划效建议两梯乖三户陵：三户领的厅父，室朗均可闸朝南羊，通皮风采浮光卓乞越，督明厨择明卫私密朵性，倦尊贵唯感，嫌居住社密度历低成本高港，占地淋面积大旧，公摊绘大，实氧用率低两梯四炎户：可保水证户纪户朝炮南，攀但通述风采路光性恋，朝斩南面掏难及允两梯西三户最适隙宜设斯置于背正南具北朝绒向，瞒北面响有景帜观的就位置前面两她户宜为于小户型季，收紧买，最大碍程度优剂化后两味户的通闲风采光可。相对两旱梯三户绞较为经管济，易在于成本费控制，橡规划布请局，提冶高实用帜率五.幸规划妨建议楼型配阅比建议离：－－结休合物业往类型定扶位，档仗次定位纯高培层中高饺端，虎高端户数汪比：两梯吹三户糊：两堪梯四华户=捷4：翠6面积锹比：两梯算三户珍：两朱梯四皆户=坊5：颈5高层屋，中刚高层中端，纲中高端户数眨比：两梯吉三户郑：两皇梯四捏户=霸６：珠４面积妈比：两梯三拉户：两捐梯四户秀=７：３五.规与划建议楼型墨朝向鸭：建议本倍项目布膊局为正南北为主，激主要满权足朝向盟和南面咸景观和尸北面内司部景观哨。部分欲位置可蹄偏转1脸5-3遗0度，壁一定程滤度上顾批及东北业面景观捆。利用娃转角飘锻窗，阳产台等的材设计利斑用西面表景观。楼型分妙布：好位置科配好房者子的基励本原则烤。小区似南部，弦中心位护置，中管,大户蒸型配置棍为两梯犬三户，雾临路，呼小区北直部无显显著景观演资源处学设置两梳梯四户很的中小狼户型。南面朝些向好，策景观近悔，有多剩个层次叫，无遮支挡北面可撞营造小菜区内景西面避景观井有遮舍挡，帅朝向令差东北面疼景观今灰后将有炒遮挡，圾利用性鼓不高，袜朝向欠铃佳武汉气惯候差，临夏热冬梦冷武汉居送民对朝泽向敏感朝向为耕基础条且件景观为神附加利铅益朝向景观五.盈规划测建议周边楼湖盘配套慌,会所赢,商业沙规划现歪状:楼盘配套/商业/会所尚隆地球村4栋临街商铺，会所内设有乒乓球、台球、健身房蓝湾俊园3000平米新古典主义会所，无商铺。临江大道为卡拉ok一条街常阳丽江城临江大道为商铺，主入口两边为商铺。售价8000－13000元/平方米江南明珠园2层圆塔型会所。商铺和车位价格未定，9月底开盘定。嘉和阳光水岸临友谊大道商业街,主入口两边均连成一个整体美城清芷园临友谊大道会建一小高层，地下商业，2000平方米中心绿化广场，会所临友谊大道，三层凤凰大厦无商业，底商裙楼，其中一座底商作为儿童医院和妇幼保健院的门诊部，无会所商业在挖功能设昨定上既束要结合波小区业悲主的消拦费档次叠、消费信需求、替消费心朽理、生度活习惯夏,也要削考虑周前边商业锡业态和省街区功隶能.五.捕规划团建议街区肿商业蜜功能葵分析跟:项目蝇临近底武昌开的老员商业疤中心吃——司门口孤商圈（中低暴档服饰基用品，逢休闲运催动，饰具物，零瓦散街铺理，中华肤路餐饮经娱乐为诵主）和生现在武夹昌最兴另旺的商米业中心酬——中南普商圈（中归高档船集中辟型，百货透商场粗、通涨讯、电音像边书店拍为主宅）商业离气氛歇浓。地块老周边榨，和拒平路拖和中衰山路惜沿线闹均无大弄型主要题商盼业或厘超市，除飘部分撑餐饮那规模摧较大务外。睁基本秀都为沙零散锡小临致街铺朋面。挨行业早主要绪为小阳型超昨市，洋杂货袜店，件低档璃美容泰美发余，汽瓶车维烛修服栋务为过主，明功能妇性不险强，煤为满蓄足最梨基本叫的家挑居生末活的旧业态攻。五.羡规划馒建议分析很本项枣目商过业条性件:地理位稠置——优越泊，商舒圈边鸭，老浩城区年，消决费性增强周边配宋套——齐全但眯仍有空道白点小区裕自身喇规模——具备一贴定规模肥和支撑概力辐射膨范围叹内的并人流金量——交通发领达，人灯流量多鞠，未来性周边楼竹盘聚集项目定敌位档次——中高，蠢高——便利+品位业主店的消振费取躺向——健康便泊利居家+高水站准，屠高品丑位物业诵自身迅类型——住宅守，周殿边具克备商纺业，摔政治扛，金虫融贸熄易需祝求五.奏规划酷建议项目诸位置寨,规叶模,并不具丙备做大醋型综合纤商业的亭可行性.项目瞒所包裹环地块目前的混用途不晒明,有矮拍卖,扇做住宅察,公建淡的等等赵可能性叛,但根霉据其两嗽面临主聪干道,孝处于主央干道交引汇点的凡,规模尚偏小的积特点,跌预计做稍大型综亏合性商魔业的可皱能性较口大.根据城开地叠块位置拐,地据形,塘预计纷其不消会做蛮大体环量的侄商业捕,项女目有询可能翻成为秋联系笨大型呀商业志和城满开项鲜目,泄后期把拆迁舰住宅耍项目兵的联系点.本项目蜜商业有包可能借妇助大型糊商业的商业效朋应,依袍靠周喜边大漫规模骗住宅腿群的商业欲需求,实现遣更大的僻商业价薯值.商业软功能卡定位酬:翁配套草型商损业五.规置划建议商业建队议:1.商业蛋分布:建议主册要设置童在项目和平大声道的临库街面.2.商业第楼层:建议2层3.商业斤售价:建脾议均正价10掠00得0元而/平赞方米左右方案1：大招作商+侦小销裳售商业情面积:建鸦议600恋0平方谷米左右商业业妙态:招商淋一家4叨000群平方米尸左右的形主力店创(可引纪入综合倒品牌超杨市,如卵万家或亩特色消掀费品牌庸店如安趣利，屈饲臣士)政销售2缓000积平方米境的临街婚商业品吸位走廊颂.（但巩基本业泉态要控纳制，体多现文化上，品位指）五.规锻划建议方案2：小招商盏+大销己售商业面丹积:建蜓议40粥00欣平方捆米左右商业哈业态:临量街特趟色商刷业街碎，主芽要以冶销售溉为主纪，部黎分主愧题性污行业距招商毯，如扎书店谎等。方案1方案2初期收嗓益小风险关小-沿大提升人色气提升吧销售获面积寺商业熄价值过多商韵业对档仿次的影宴响后期持抽续招商役风险初期盛收益言大风险酬大-饰小2层春销售煤困难后期业初态难以昏控制，钳空置回款及工时，面袭积适中五.币规划重建议售楼处澡:建议将牧售楼处壮设于临入圣口处,集可中绿乳化带球的休础闲会狱所内岔.售楼处骡色彩.边立面感室觉与楼压盘整体胶主题肃,风腹格相申协调,视觉不舒适感颈,冲击研力强功能分匹区：内部分俗区包括谅：接待亭区、电微子演示景区、展削示区（厘总体模泊型区、语单体及行建材示逗范区、次广告展响板展示奴区）、雀签约区钞、休闲剑厅、销肉控及洽宿谈区。功能判分区赤明确结，平问面间棒隔需腔动静扩分区某、动包线流扰畅、廉空间阶分明发的规暑划，崭同时毕考虑驰到项丧目开眼售引锦爆时自，空注间能掉容纳载大量肠客户堵。空间泉分隔拐可通填过高壁差、甜不同据材质恭、不炎同颜庆色进组行有仓效分启割。室内押的广剧告包孩装、惭指示腔系统驱等必齿须沿惹袭统临一V永I。五.毁规划争建议主入口:设置入口鉴广场,将蛋集中孩绿化橡带纳已入规钻划,妈进行遇展示村,吸辜引客漂户主入伙口广究场以绿色植商物和小帅型喷泉为主权题，亡绿色哲呼应尘山景讨,水被给人禁清新双、雅扭致的乡丰感觉若，能竹舒缓庸心情魔。将楼盘质名称的小雕摸塑嵌入享广场短，增救强标认识性牵。注重背景音斤乐及夜种视效果五.规牢划建议会所:建议快设立新古典敬主义壳双会所品位选休闲串会所(1咬20钟0平旬方米嚼)—失—S创PA驰，桑雨拿，信主题爱观景够咖啡乡丰酒吧倘等娱虚乐休嘉闲为圆主，烈前期劳作为艰售楼喜处。够与入待口绿评化,偏入口辩广场扮相结币合.运动救会所(23虾00平朽方米)雕——羽弓毛球，搅乒乓球至，桌球执等运动诵设施。传可与内职部水景态,景观俩轴相结归合.会所应遍具备对外经补营功能,弥克补周庸边现骂有楼找盘空欢白.焰利于遗会所绣后续党经营够.其他塌可设海置配慕套设传施:泳池网球场五.规卡划建议规划脾方案1:商业自然形责成的院跌落设计包,流动布的风和站阳光,寒自然和汤谐,随苦意舒适坚感的科勾学结构渴.不同层品次庭院岂移步换醒景,中兔央运动授休闲会奔所,小绞区中心对.可制令造坡地婆或水景愈.五.规碗划建议规划笼方案2:商业平面尺鱼骨稿型设座计,暂层次亦分明邪,逻扔辑性曾强楼层姨天际顽线交煤错,遣轮廓情标识异性性命强整体尖性强青,独妄特中央版水系窜,景筝观轴姐线贯奏穿小贿区,舍联系背性强老.有效连复接和利舍用两块州集中绿冤地.入口撑休闲烫品位耳会所促,东饰北角由运动搂会所绕.一线,瓜四点,费多面.经实用人巾性化园偷林.五.佳规划奶建议规划方侵案3:湖沙路山出中和平喘大道五.规膛划建议规划饿方案3:围而打不合开放的空屿间部分位刑置适度掉的偏转,扩习大景矩观面错落,错出您多变的亩庭院生鹿活流动,合二森为一的棚景观系藏统阳光导庭院,南面较住宅让蠢庭院撒羽满阳光五.规疯划建议规划建享议:生态繁性,也创新装性每个萝建筑到单体食自成截一个冤独立活的生态单待元。运用会各种生抖态设计印手法改躲造住宅品单体的绞微气候睁，使之窜形成良牺好的居裁住生态慈环境，稼然后通授过生态平平台连轰接各个份生态单夏元，组贱成一个打完整的氏生态社本区系统绢。建筑虚单体联均呈拜“V乘”字毅形，由抬南北慈两排偏住宅只通过驼中部榆核心姐筒连望接而乏成，排其中担的镂位空部奶分便牧形成咸底部疲架空抬的内踏天井封。空粮气从锤底部兵进入游内天盼井自找然向清上流辰动，活加强攻了竖泽向通框风，拴形成潜天然中空调粱系统伸。各钓楼层凝电梯手厅与杆疏散饮楼梯气均直挺接对鼻外采烟光和日通风阶。地柴下车爹库则趴通过腥大型肥采光僚井引鸦入自尖然光丙线和劝新鲜吧空气督。六.捉营销圆推广旱建议项目营浸销思路之核秘心竞京争力地产圣项目罢的核心竞盆争力：产品（品丑质,便创新娘理念曾）区位（发振展潜贵力）服务（物业稼管理）环境（自然舞资源）价格（性艘价比猎优势受）人文（历史长,社会苦资源）项目及营销策思路之核宋心竞竿争力核心竞高争力之选择义案例：东湖林语产品＋人文+环境万豪国际区位＋环境怡景花园环境＋区位万科四季花城产品＋服务+人文项目掀营销出思路之核心窜竞争力本项目独特竞争力产品建筑,园林人文人文关怀,精神家园目标客户品质+创新项目与孝周边竞丢争楼盘共有的缺竞争力:区位+杰环境有实虚无项目栽营销战思路之品牌竹建设品牌建经设之选择忧案例——武兵汉万科锤四季胜花城：通过吸引识眼球度的新图闻事怒件引起媒阔体、业颈界、市驰民的关该注，并群由媒体鹿来宣传毯万科在精中国的威地位、让实力和帽口碑，滑是一个怠高明且竿有效的呈做法；全方位（在产络品品质偶，行业趣实力、说文化、富物业管基理等方利面）的报僵道，加深匀客户和救市场的词认知；针对不同的乳群体推衬广不同的捆方面；邪对万客椅会的会飞员主要爹宣传万疾科的文勇化:因为袄他们尊会成饿为万痕科的制追随超者，震对公剑众主光要宣签传万用科的蝴行业显地位缩慧、实汗力、咳规模教、产掏品品汤质、谁物业都管理习；万科品绞牌推广悦的主要载塞体还是四鱼季花城蚁的产品，并且叶放的份皮量很重花，这一鹅点对于奋品牌的遥推广是撒非常重注要的。项目臭营销辣思路之品牌建互设本项覆目的品牌建笑设：针对中厨产阶级乡丰的产品担，尽可殖能地增币强品牌塘和客户炕的互动维性，增征强客户传的情感膛投入，撕注重“和客筝户一家起创学造最并大价百值”，创造造“共同的翠体验和泪记忆”，可孩以极大维增强华枪润品牌幸的人文削内涵和影客户的灭品牌忠晴诚度，蒜使品牌揭更具人同格力量资。加强言全社会低的关注册度．“品牌明背后仰是文谁化”.着重润于建蒜筑的劈燕灵魂伙、生忽活的祸意境千的渲出染。晃这种哥营销喷手法岗至少右可以岛达到支撑产谷品高附雪加值，增大仍价格的纳操控空物间。第一时善间展开找项目形悬象宣传，尽早捉形成影忠响。广西告铺垫管完成了召项目居探住形象梁和楼盘宰特质的赔定位，挨在竞争裁中形成订了独特盗的个性韵，为后绘续推广吃打下基替础。宣传京路径心清晰伍，时潮间和浇策略分对接谈紧密叮，按客户歇认知惯非性进行密宣传。引介起注像意―造舆决论―行动鼓迫励。注重社荒会资源窃和自身资源画的整貌合利携用。项目营则销思路之总体映思路景观篇多重景观流动风景产品篇纯粹建筑和谐空间立体生活人性园林健康生活人文篇融洽文化交流底蕴文化,生活方式精致产品开发商品牌区位篇核心区位闲雅成熟荣耀居直住,文柜化雅居差,精神护王国营销报推广逐建议之推广伪策略推广节奏推广周期营销目标分期开发，分节奏推广2005年5月-2007年7月销售率90%以上销售周习期20红05邮年1龄0月绿-2常00停7年疗4月《20造08房罢地产营挤销策划影大全》柔策划必径备资料种库！全扔国送货谋上门！疯货到验不货后付席款！中国房彻策网佣海件量房地体产营销琴策划资您料下载赔！！Q啊Q：6攻903途178虾9营销眉推广尿建议之推仆广策爆略推广阶段时间周期蓄势期2005年5月初-8月中内部认购期2005年8月底-9月底一期开盘，热销期2005年10月初-2006年5月初A区10月初开盘,B区3月初开盘二期开盘，强销期2006年5月中-2007年1月中A区5月开盘,B区9月开盘持销期2007年1月底-4月底尾盘期2007年5月初-2007年7月初营销推仰广建议之营稍销主赴题项目第矩一阶段美营销主芽题：当城市与荣耀酱相遇当历史与荣建耀相诱遇当文化与荣耀最相遇当风景与荣耀衔相遇当建筑与荣诊耀相逝遇当自由与荣衫耀相群遇当思想与荣耀歌相遇当心情与荣第耀相拳遇华润凤乌凰城---斜--荣耀你卫名遇见偶然的火,自然星而然的最荣耀外的人生迁邂逅最丰盈脏的人生逮体验蓄势期款---旁--一扁期开盘《2奏00粮8房堤地产映营销键策划挨大全候》策哪划必谅备资稻料库场！全遍国送兆货上舒门！哭货到狡验货考后付描款！中国房斥策网毒海邀量房地坡产营销蒸策划资禽料下载梨！！Q歌Q：6朱903叙178能9荣耀O城市O历史O荣耀O文化O荣耀O建筑O荣耀O营销贼推广榜建议之营销屯主题项目远第二贯阶段王营销点主题君：以城市的名鞠义加塑冕尊荣以历史的名浓义加妈冕智慧以文化的名义跪加冕高贵以审美的名义娃加冕情趣以建筑的名义拨加冕格调以空间的名跪义加信冕舒适以思想的名述义加痰冕力量以心灵的名寺义加迈冕快乐华润蜓凤凰咱城---吓--荣耀颠峰加冕必然的掏,自然切而然的以居姐住的陪名义碰,加贯冕荣嗓耀一期热箭销--案---初二期开承盘自我桥的释铅放空呼间…库…家的温吃馨合美椒……营销厉推广届建议之营疮销主检题沉思的赤力量…灾…心灵的驰宁静…惨…营销推膊广建议之卖带点整形合滨江高欢尚核心暴区域万众期价待的高自尚居住鞋区，紧饭邻滨江允金融区大于合４０纤％的锡绿化限率妨，紧搂邻两批块公兵共绿解化老城改古造中心姑，政府册大力支陵持交通斑连三快镇，犁过江衫隧道薪瞬间寨缩短男时间仓和距冷离《2揉00耀8房殊地产评营销赤策划彼大全宽》策骄划必输备资靠料库律！全外国送贴货上登门！般货到现验货庸后付妻款！中国房乏策网奋海趟量房地提产营销痒策划资妹料下载五！！Q撞Q：6税903获178陈9营销推旧广建议之卖澡点整雪合闲雅成熟的第一居所地理免位置撤满足买现代赛都市组人的瓜内心希在本绩质的洪需求与商筐业中袍心保嫌持着描一个鞠恰到惩好处咸的距镰离居住窄氛围看浓生活配附套完善厦，教育社配套优羊越营销推皇广建议之卖屠点整很合多重的景观新城券市的贝繁华其也尽魔收眼赶底远观鸭武汉剪两大脱特色云景观鸡，蛇滨山，钓黄鹤帮楼尽享趋凤凰蛋山风龙情架空约以及素错落育有秩如的规石划布狐局近距离灾接触武魄昌江滩意，享解受临江嗓生活借景剖沙湖营销推抗广建议之卖点妖整合流动的风景建筑弃顶部设别致蛇的造腰型，翼相互果的呼情应生态大挥堂，有路音乐的乎快乐电荡梯间建筑主贝体的多卖层次美港感，也猜是周边丙景观的石延续和团映衬大面宽糟的设计卸，通透牲的落地录玻璃窗部分趟卧室翅的弧绣形落士地窗滑与其垫他房严间的燃转角产凸窗营销推它广建议之卖点蔬整合纯粹的建筑高品贴质的冰建筑材材料迎的运凳用线性的赛高贵的滚建筑立揪面，抛席弃繁杂才，魅力先恒久充满殖历史曾文化估感的猜雅致恳的立怖面色惧彩精致严、实窑用，抽舒适栋的人锹性户搭型设扬计《20评08房混地产营凯销策划换大全》穷策划必爹备资料初库！全魄国送货矮上门！肥货到验饱货后付匹款！中国延房策木网唯海量绝房地论产营曾销策恢划资望料下奇载！建！Q绿Q：绢69贱03疑17磨89营销叨推广较建议之卖点榨整合和谐的空间大面宽像设计，太以最大酒程度的膜吸纳景事观套内畏自然书层不躬设台泡阶及圾错层户型动膨静分区珍合理，究全家其梳乐融融殖，又私厨密性强整体上屿的共有户,共生妈,原则营销关推广钓建议之卖点浸整合人性的园林细节抛的设团计，性充分免体现瓜小区蚀的文复化意业味和虾思考苍空间路网，收网穿而落不透，心视觉的吊延伸性空间圾的渗膛透，白使小瞧区成练为一擦个连坟贯的孔整体点，线券，面分念明营销塔推广量建议之卖训点整晃合立体的居住空剩间部分商空中异花园占的设良计有水一个筛交流槽的空叫间休闲、闻运动、隆交流等隶空间与捉各种园杆林景观巡寿协调融学合超高架插空层宽景蚀阳台户的设洁计，怨使生幕活更轻加丰日富《20烟08房宗地产营切销策划闪大全》弃策划必皂备资料缩慧库！全否国送货桂上门！通货到验各货后付岭款！中国盯房策置网犯海量就房地图产营寇销策蝇划资践料下老载！僻！Q孕Q：截69筹03获17存89营销息推广谜建议之卖点爸整合健康的生活建设绿也色生态碍住宅，呆节能建没筑材料水，威光、周热、岂声、沸气环秘境系筋统周边的级山，江瞒，湖，等绿地流动倡循环悦水处炊理装乌置（衡大于谢20配立方绳米的咏）营销攻推广材建议之卖径点整印合融洽的交流楼体中鸡空中花丢园的设普置会所栽功能政的设牲置充闷分考杂虑目沟标客执户群隙的需肤求开放琴－半偏开放厦－半本私密落－私紫密的背有效种空间悔过度算渡园林轧中，编精心梯设置粘的每隆一处昂的交芝流空致间营销推职广建议之卖危点整绒合文化的韵味售楼处沿，推广艳活动，廉形象包挡装中的到文化因与素幽雅的膛园林，洲弥漫在飞生活中兴的文化探气息规划原锈则，建屋筑上对猎文化，事历史的宗延续感商业，宴会所功滑能与文锐化的结恳合《20两08房孙地产营哨销策划盏大全》诊策划必劝备资料戏库！全配国送货隙上门！字货到验朴货后付符款！中国房案策网形海曾量房地饮产营销控策划资购料下载握！！Q铁Q：6田903炊178虎9营销蜜推广壮建议之房轻源策狗略房源控爷制策略抱：实行挤压式括的房源脂控制模继式避免证给客崭户过倦多的梅选择挠，缩短熄决策的时间缸；保证漆整体揭销售扩的均衡附性，避锐免优丢势户昆型过犯早消音化，扭劣式絮单位阻滞销房源控威制必须结合诸价格慕的策坝略，较券好的份单位康的推桐出，腿同时奥表现偿出适钢当提霞升价爷格．铲质素篇好的期单位址控制舱推出秃时机予，挤竞压消金化前也面推底出的玩单位在广告力插量明显斥增强的强销般阶段，陷放出较尺多房源岁，给客关户较多瞒选择．营销虹推广推建议之媒体上策略总体策疗略:定向叙选媒呢，整昏合传既播围绕填目标准消费辜人群承的爱名好和悠行为戒取向缘瑞选择裙媒体桌；注重传婶播过程各实施的途准确、键到位、秋新颖；整合芝优势平资源腥，坚抗持既讽定的剧推广掏思路本和主匆题一吧以贯姑之；最大宾限度叶利用泄围绕猫目标们客户碌的各醉种传贯播手拒段，锄强化荡媒体喝组合出优势班。营销推倘广建议之媒体旨策略媒体整侍合《20写08房财地产营蛙销策划磁大全》红策划必址备资料怖库！全换国送货吵上门！裁货到验柿货后付估款！中国房罪策网显海蠢量房地扯产营销锁策划资炸料下载社！！Q办Q：6宫903帮178嗓9营销推干广建议之媒佳体策辩略蓄势期认购期热销期强销期持销期尾盘期报纸网络户外楼地体电台DM电视蓄势期认购期热销期强销期持销期尾盘期总体念策略营销推奶广建议之营蕉销创遥新渠道方创新：周边高档餐遥饮，如三者五醇湖大贺等高校内部网与车联动,帝如中北化路４Ｓ领店，周浪边加油她站写字屠楼电子否屏，果电梯而内宣嚼传板参与都市茶传座等电叼视节陶目机场户外广云告，飞税机上杂喘志营销推西广建议之营电销创货新资源奋整合还:本项目碗临近湖造北美院患,湖北直美术馆除.有艺比术资源痒的可利桨用性.馆湖北美姐术馆近您年也一才直积极条向社会虎发布信叮息，走集文企联南姻之路颠,举办截了不少劳成功的画画展。同而目前腾武汉周总韶华、即汤文选览、冯今浅松等画蹦家活跃拿画坛，房诚分别在源山水花偶鸟领域霉独标一换格，声良誉卓著定。这些燥名家是怖湖北的犁一笔宝章贵文化教资源舰.而租武昌中毯山路“丑湖北美惹术馆”茄只是省续美术院邪的一个翠展厅，技不具备盾收藏功橡能。建议项避目在强舅势推广拦期,可永与湖北协美术馆联手处,举辰办艺景术派怕画展,凸现奋品牌文斧化.同双时也可匆在会所中设置专橡门的画溉展区,将部分膨名家作里品永久收藏.《20冷08房疫地产营米销策划艰大全》把策划必喇备资料吐库！全助国送货兄上门！既货到验济货后付台款！中国按房策僵网奸海量蚕房地绢产营排销策芒划资消料下检载！搏！Q颤Q：龟69豪03削17凡89营销模推广乏建议之营销救创新资源整年合:武昌江疾滩相关撕旅游活池动参与，驳宣传.利用门前月绿地这种公载众空间乖.通过将建造特耀色雕塑康群来对槽外展示麻项目的零文化气却息.借助武昌蚕老建类筑,谨老商废业氛完围的追奴溯,进行秋包装炒睡做,显榜示华润奴置地的副历史责纸任感,浩传承文夕化的品勇牌文化惠.成立华润武止汉置地瓦会,发行铃《置地毕会》刊择物.在宣延传活贿动中裹,宣舒传资丹料中恒,销姜售现员场包洋装体汪系中戏都要绞充分痒展示华润的衬集团资遍源背景舒和华润马置业的棵版图规帐划,目仿前实合力,污远景骂发展误.营销推撇广建议之活鞭动营杠销活动够营销泛的目骨标通过活仙动营销深，树立巩企业形妨象与品袭牌通过满活动灾营销插的开旬展，衣进一垂步强习化项骄目的味形象吸引目扰标客户馒群现场聚域集人气营销推贪广建议之活动浙营销活动言营销升的原说则系列麻化，弟即活伐动在纷一个蜡整体底的主研线下暖进行宜精驳不宜宁泛，吗活动开的开吧展以帽1－习2次惊/月眼为宜媒体的师充分配效合利用皇媒体的赏宣传作挠用，扩漆大社会叫影响《2劣00阴8房蜂地产窜营销驶策划捕大全授》策距划必贫备资鱼料库祥！全跪国送奶货上纪门！疾货到趣验货齐后付旁款！中国房吹策网耳海萌量房地橡产营销怒策划资搏料下载吓！！Q乘Q：6虹903惨178款9销推障广建筒议之活鼻动营誉销蓄势期荡，内部扎认购期予：活动之一华润地产武汉战略新闻发布会活动之速三梦想家以园自己桂做主，哲网路调坛查，征凉文活动活动遭之四项目缓产品根发布奸会即熊内部口认购种派筹佛开始积玉桥流的现在输及未来像展览及谦规划讲征座活动适之二活动之窃五武汉最慈具代表退文艺文系化界名棒人评选销推广呼建议之活动屠营销项目开盒盘及以若后：活动之辜二画展贿或武驱汉景盛观名泡胜摄疮影比再赛活动怪