山水客家文化城总体规划说明书

PAGE城市总体规划（2006-2020）说明书XX县城市总体规划（2006-2020）说明书PAGEVI目录第一章项目背景 -1-一、规划背景 -1-二、城市概况 -1-三、相关规划概述 -1-四、近几年城市建设情况及其评价 -4-第二章规划总则 -7-一、规划依据 -7-二、规划指导思想 -7-三、规划目标 -7-四、规划重点 -7-五、规划技术路线 -8-六、规划层次 -8-七、规划范围 -8-八、规划期限 -8-第三章城市发展条件分析 -9-一、城市发展现状分析 -9-二、城市发展阶段判断 -11-三、城市发展SWOT分析 -15-（一）机遇（Opportunity） -15-（二）挑战（Threat） -16-（三）优势（Strength） -17-（四）劣势（Weakness） -18-第四章城市发展定位与战略 -20-一、城市发展定位 -20-二、城市发展战略 -21-第五章县域城乡协调发展规划 -23-一、经济社会与城镇发展战略 -23-（一）经济社会发展战略 -23-（二）产业发展规划布局 -25-（三）城镇发展战略 -27-二、县域城镇体系规划 -29-（一）城镇化进程 -29-（二）城镇体系现状分析 -29-（三）人口与城镇化水平预测 -31-（四）城镇发展的功能定位 -33-（五）城乡居民点的空间组织 -36-（六）城乡居民点的规模等级规划 -37-三、空间管治与协调发展规划 -38-四、旅游发展规划 -41-五、基础设施与社会服务设施协调发展规划 -46-（一）综合交通体系规划 -46-（二）市政基础设施规划 -49-（三）社会服务设施规划 -57-六、环境保护与生态建设规划 -63-七、综合防灾规划 -69-第六章县城城乡空间发展规划 -73-一、县城城乡空间发展现状 -73-（一）现状概况 -73-（二）现状基本农田概况 -73-（三）用地适宜性评价 -73-（四）现状土地利用存在的问题 -73-二、县城城乡空间管制 -73-（一）空间管治的目标 -73-（二）空间区划划分的原则 -73-（三）空间区划分类 -73-（四）空间建设发展的优先次序 -73-（五）空间管治的要点 -73-三、县城城乡空间发展规划 -74-（一）城乡空间协调发展的指导思路 -74-（二）县城城区空间拓展思路 -74-（三）县城城区空间发展指引（规模、职能等） -74-（四）城乡空间发展协调的重点 -74-四、非城市建设用地规划 -74-（一）规划目标 -74-（二）基本农田保护 -74-（三）农业用地规划 -74-（四）蔬菜、副食品用地规划 -74-（五）新农村建设 -74-（六）旅游区及生态保护用地控制 -74-（七）城郊市政设施用地保护与控制 -75-第七章城市性质与规模 -76-一、城市性质 -76-二、人口规模预测 -76-（一）人口现状分析 -76-（二）户籍人口预测 -79-（三）暂住人口预测 -81-（四）常住人口预测 -81-（五）城镇人口预测 -81-三、用地规模预测 -82-（一）现状人均用地指标 -82-（二）规划人均用地指标 -82-（三）用地规模预测 -82-第八章城市总体布局 -83-一、城市用地发展方向 -83-(一)城市用地评定 -83-(二)城市用地发展方向综合评价 -83-(三)城市用地发展方向选择 -84-二、城市总体布局“中心＋组团” -84-第九章城市用地布局 -86-一、居住用地 -86-（一）现状 -86-（二）规划 -87-二、公共设施用地 -90-（一）公共设施现状 -90-（二）公共服务设施规划布局原则 -90-（三）行政办公用地 -91-（四）商业金融用地 -91-（五）文化娱乐设施用地 -92-（六）体育用地 -93-（七）教育科研设施用地 -94-（八）医疗卫生设施用地 -96-（九）旅游服务设施用地 -99-三、工业用地规划 -99-（一）现状概况 -99-（二）存在问题 -99-（三）规划原则 -100-（四）工业用地布局规划 -100-四、仓储用地 -101-（一）现状分析 -101-（二）用地规划 -101-第十章城市综合交通规划 -103-一、交通发展策略 -103-二、城区对外交通 -103-（一）公路 -103-（二）铁路 -104-（三）对外交通枢纽 -104-三、城区道路 -105-（一）城区道路现状 -105-（二）城区道路交通规划 -106-（三）公共交通组织 -107-（四）城区交通设施布局规划 -108-第十一章城市绿地系统规划 -109-一、主城区绿地现状 -109-二、规划原则与目标 -109-（一）规划原则 -109-（二）绿地规划指标 -110-三、布局结构 -111-四、各类绿地系统规划 -111-（一）公共绿地 -111-（二）道路绿化 -111-（三）附属绿地 -112-（四）风景绿地 -114-（五）生产绿地 -114-（六）防护绿地 -114-（七）树种规划 -115-第十二章城市景观系统规划 -116-一、景观现状分析 -116-（一）自然景观条件 -116-（二）人工景观状况 -116-（三）景观问题解析 -116-二、规划原则 -117-三、规划设想 -117-（一）城市景观总体格局 -117-（二）城市主要出入口景观 -118-（三）主体景观线 -118-（四）主体景观面 -119-（五）其它景观元素 -120-第十三章旧城改造与文物古迹保护规划 -122-一、旧城改造 -122-（一）旧城概况 -122-（二）旧城改造状况 -122-（三）旧城改造原则与目标 -123-（四）旧城改造模式 -123-（五）旧城改造的分类引导 -124-二、文物古迹保护规划 -124-（一）文物古迹现状分布 -124-（二）文物古迹保护存在问题 -125-（三）文化古迹的保护 -125-第十四章城市市政工程规划 -128-一、给水工程规划 -128-二、排水工程规划 -128-三、电力工程规划 -128-四、电讯工程规划 -128-五、燃气工程规划 -128-第十五章城市环境保护规划 -129-一、环境质量现状 -129-（一）空气环境 -129-（二）水环境 -130-（三）声环境 -130-（四）固体废弃物 -131-二、主要生态环境问题 -131-三、规划目标 -132-（一）空气质量 -132-（二）水环境质量 -133-（三）声环境质量 -133-（四）固体废弃物 -133-（五）区域环境的整体保护 -134-四、环境整治规划对策 -134-（一）城市总体布局和城市结构调整 -134-（二）空气环境整治对策 -134-（三）声环境治理对策 -135-（四）水环境整治对策 -136-（五）区域环境具体整治对策 -136-第十六章城市环境卫生规划 -139-一、环卫设施现状 -139-二、环卫设施存在问题 -139-三、规划目标 -140-（一）近期（至2010年）发展目标 -140-（二）远期（至2020年）发展目标 -140-四、垃圾量预测 -141-五、环境卫生设施规划 -141-（一）垃圾转运站 -141-（二）公共厕所 -141-（三）公共场所废物（果品）箱配置规划 -142-（四）垃圾处理场规划 -142-（五）环卫机构建设及工作场所布置 -142-第十七章城市综合防灾规划 -143-一、消防规划 -143-（一）现状概况 -143-（二）存在问题 -143-（三）规划原则 -144-（四）城区消防安全布局 -144-（五）消防站布局规划 -145-（六）消防车通道规划 -145-（七）消防给水规划 -146-（八）消防通信规划 -146-二、城市防洪规划 -146-三、城市排涝规划 -146-四、城市防震规划 -146-（一）规划目标 -146-（二）规划原则 -146-（三）规划措施 -146-五、城市人防规划 -147-（一）规划指导思想及原则 -147-（二）人防工程规划 -147-六、地质灾害防治规划 -149-（一）地质灾害现状 -149-（二）规划目标 -149-（三）防治措施 -150-第十八章城市近期建设规划 -151-一、近期城市发展方向和布局 -151-二、主城区近期建设策略 -151-三、近期建设主要内容 -152-第十九章城市远景发展设想 -154-一、远景空间格局 -154-二、人口与用地规模 -154-三、组团发展职能 -154-第二十章城市规划实施和建议 -155-一、增强法律意识，强化城市规划的法律规定性和程序性。 -155-二、统一城市规划管理 -155-三、处理好总体规划和专项规划及下一层次规划设计的衔接 -155-四、加强社会监督与公众参与 -155-五、加强城市规划管理 -156-六、完善规划决策体制和制度 -156-七、强化环境保护意识，坚持环境保护第一审批权的原则 -156-八、建立县域城镇体系的协调组织机构，主动促进区域协调 -156120-第一章项目背景一、规划背景二、城市概况XX县城区位于XX县域的西南部，县人民政府驻地在县境西南的风城镇，距龙岩市驻地新罗区公路里程67.4公里，铁路65公里；距省会XX市公路554公里，铁路里程538公里。实处东经116°25´～117°23´，北纬24°23´-25°05´。县城现辖东坊、西北、南郊、大洲、书院、下坑、大园、长化、龙角、金凤、东兴、仙峰、龙凤等13个居委会，现状总人口约为5.25万人，城区现状建设用地总面积约为4.80平方公里。三、相关规划概述1、《XX县县城总体规划（1993-2010）》1993年，XX县组织编制了县城总体规划，作为指导县城建设、发展的法定文件，现将其主要内容概述如下：（1）规划范围与用地规模规划范围为：东至大坪岗，西到古镇，北至礼田，南到龙，大体以海拔200米等高线为界，面积约为808公顷，除去河流、滩涂及山地123公顷，可建设用地约685公顷。规划控制区范围包括县城、城郊乡、西溪乡、金砂乡、仙师乡，面积约30平方公里。（2）城镇性质县城是XX县政治、文化、经济中心，以农副产品加工、电子、轻工业为主的，工贸一体化的现代化侨乡城镇。（3）人口规模规划城区人口规模为：近期5万人左右，远期10万人左右；规划控制区人口规模为远期20万人左右。（4）总体结构与用地功能布局规划形成依托老城区由主干路桥紧密联系的四个相对独立又密切相关的组团式结构形态，四个组团分别为老城、大洲、书院、古镇。老城：作为政府驻地，以机关办公、商业金融文娱等公共设施及居住为主的中心组团，并设置电子轻工等高技术产业的金凤开发区，占地239公顷。大洲：结合铁路、公路客货站，设置商业贸易、仓储转运、产品加工业为主的生产生活组团，占地231公顷。书院：北部安排居住用地与老城相接，南部安排机械加工及有一定污染的工业项目，占地124公顷。古镇：以农林产品深加工为主，河南岸安排一类居住用地，占地104公顷。近几年，龙岩市、XX县相继编制了城镇体系规划及发展战略规划，其中均对XX县城的发展有所阐述，现简述如下：2、《龙岩市域城镇体系规划（2002-2020）》对XX的阐述XX被划归东南经济区，并成为区域空间发展轴线“两主一辅”中“三明－漳平－龙岩－XX－梅州传统区域发展轴线（鹰厦及龙梅铁路沿线）”这一主轴线的组成部分。市域城镇体系等级规模结构规划确定XX县城为第三层次，2010、2015、2020年城镇人口分别为5万、6万、8万。市域城镇主要职能规划确定XX县城的职能类型为工贸型，主要职能为能源基地、旅游。规划提出XX应利用交通便利和华侨众多的优势，加强能源、建材、旅游三个支柱产业，发展以客家土楼及龙湖休闲旅游为特色的旅游业，严格控制已有的水泥工业及煤炭开采，注重环境保护和可持续发展。3、《XX县域城镇体系规划（2003-2020）》（1）县城的发展定位龙岩市东南部重要次中心，以发展轻工业为主导、旅游服务和第三产业较为发达，环境优美的现代化山水城市。（2）总体的发展导向按照“做强、做大、做优、做美”的要求加快建设：“做强”就是要增强县城经济社会发展的综合性功能，以制度创新和技术创新为支撑，抓住知识经济和网络技术的发展机遇，加快工业化进程，加快新技术、新产品和新兴服务业发展，强化以先进的基础设施和完善的服务体系为支撑的现代化小城市功能，不断壮大县城的综合实力，进一步增强县城在区域内的凝聚力和竞争力。“做大”就是要根据龙岩市城镇体系的总体布局，合理扩大县城规模，在更大范围内聚集优质生产要素和人力资本，辐射、扩散其能力，在更大范围内带动区域经济社会发展，规划2010年、2020年XX县城将达到8万和10万人口的小城市规模。“做优”就是要按照市场化运作要求，优化先进生产要素的配置机制，优化集聚高素质人才的使用机制，优化多元化的投资机制，优化规划、建设、管理机制，优化城市的发展环境。“做美”就是要培育有鲜明个性特色的城镇形象，创造更多的经得起历史检验和后人评说的建筑艺术精品，精心保护XX的历史人文传统和优美的自然环境风貌。（3）空间发展的构想①用地发展方向规划城区范围内大致以200m等高线为界，沿XX河向上、下游拓展，主要发展北部的礼田组团、箭滩组团和南部的书院组团、古镇组团。规划县城区总面积约为997公顷，除去河道、滩涂，可建设用地870公顷，人均建设用地87.0平方米。②空间布局形态呈沿XX河及跨XX河发展的狭长型城市用地形态，基本空间布局包括中心城区和外围组团两个部分，中心城区包括老城区、大洲组团、下坑组团和近期发展以居住功能为主的书院组团，外围组团包括布置于中心城区南北外围的古镇组团和箭滩、礼田组团。中心城区为集居住、商贸金融、旅游服务、行政办公、文化娱乐、体育卫生、教育科研等功能为一体的综合性中心，工业主要分布在中心城区周围和外围组团。4、《XX县发展战略规划》（2005）将湖雷镇与仙师乡纳入中心城统一考虑，为未来中心城的拓展提供更多空间与发展机遇，从而规划的中心城包括凤城、湖雷、城郊、仙师，是XX的行政、文化中心，重点发展客家文化旅游业和商贸服务业，提高中心服务能力，适度发展卷烟、医药、食品加工、服装纺织等轻工制造业，依托客家文化城的特色打造，增强中心城的吸引力与凝聚力。形成“一主两副”的空间结构和“一带两岸”的景观结构：（1）“一主两副”的空间结构“一主”为原凤城镇镇区所在地，是发展的主体地区，集中了最优的资源，汇聚了最核心的功能，是县域的核心地区、龙岩市的一极；规划建设用地9.92平方公里。“两副”为湖雷组团和仙师组团，分别处在凤城镇的两侧。未来湖雷将发展成为中心城的卫星组团，承担商贸、居住、产业、旅游等综合功能，规划建设用地2.59平方公里；仙师组团将发展成为中心城联系峰市镇、龙湖旅游度假区的重要节点，承担居住和旅游服务的功能，规划建设用地2.48平方公里。（2）“一带两岸”的景观结构“一带”为城市沿XX河滨河景观、生活带，城市主要的服务功能与公共设施均聚集于这一带上，依河而建。“两岸”强调两岸南北的整体呼应，使XX河成为城市景观内河，由此提升城市整体环境品质。四、近几年城市建设情况及其评价1、用地扩展99年至今，城区用地主要在老城区的基础上，往南、东、西三个方向拓展。往南主要是跨越XX河集中建设下坑新区，往东主要是龙凤花园住宅开发，往西沿XX河下游建设工业园区。主城区逐渐沿着XX河向东西两侧带状展开。2、住宅建设99年至今，居住用地总量大大增加。新增加的居住用地以二类居住用地为主。新近成片开发的龙凤花园现代化居住小区，由于经过整体设计，有比较完整的配套服务设施和良好的居住环境。老城区主要是结合旧城改造，以南门商贸广场为代表的商住综合用地开发。然而从整体上，老城区改造没有与新城区建设相衔接，新旧城区居住水平有较大差距。3、公建设施近年来，随着跨河发展的下坑新区逐步完善，城区部分行政办公单位迁移到沿河南路，主要单位有县国税局、县人民检察院、县人民法院、110指挥中心、XX电视广播网络中心、中国人寿保险公司等。原有老城区行政办公用地仍集中九一街、沿河东路北侧及南通路两侧。商业金融设施主要集中在XX河北岸老城区，现状建成区内商业金融用地为12.52公顷，占城市建设用地面积2.61％。商业用地主要沿九一街、南门街、环城东路及东大路分布，商业服务仍小型零售店铺为主，基本为一层皮的做法，还没形成一定的规模，随着南门商贸广场的建设，这种状况将有所改善。4、工业用地原XX城区工业用地主要分布在老城的沙岗路西段及大洲组团火车站后山坳处，并有部分工业与居住用地混杂，较为零散，总用地面积18.79公顷，占城市建设用地3.7％。到2006年底，工业用地面积23.08公顷，增加了4.29公顷，占城市建设用地4.81％，增加的工业用地主要分布在XX城关中学北侧山坳处。此外，城关中学南面靠近XX河一侧约12公顷用地，已被正通创业园所征用，用地平整中。5、道路交通99年至今，城区主要延伸新建了下坑新区沿河南路西侧路段，并新建书院大桥，道路路面宽度较大，路面状况良好；同时，配合龙凤花园住宅开发，修建了东门大桥至龙凤花园、龙角社区的滨河路，道路系统有所完善。然而，由于道路与城市用地开发的不协调，老城区道路依然狭窄，路况较差，存在较多断头路，一些必要的道路空间没有预留，停车场用地匮乏。6、绿化景观城区原有绿化用地为56.24公顷，2005年未现状绿化面积为72.67公顷，比99年增加了16.4公顷，主要增加的是南山公园、沿河西路河滨绿地及龙凤花园居住区绿地。7、总体评价99年至今，XX的城市建设取得了一定的成绩，城市规模不断扩大，城市功能分区日趋合理，城市道路基本成网，为XX县城未来的建设与发展奠定了较好的基础。具体而言：（1）城市用地发展方向基本合理，较好地保证了城市发展的连续性和协调性。（2）城市路网骨架基本拉开，沿河北路、沿河南路等主干路网基本形成，为城市空间结构布局以及城市进一步的扩展奠定了良好的基础。（3）用地布局更加合理，城市功能结构更加完善。工业用地逐步外迁，原先存在工业用地与居住用地相混杂的情况，得到一定的改善；新近开发的城市用地，包括居住、行政办公、商业服务等各种功能逐步完善，部分建筑、景观达到较高的标准，为XX市民提供了现代化的居住、工作、交通的设施和场所。（4）通过旧城改造和新区建设，城市环境和城市面貌得到改善。增设了下坑广场、滨河绿地、南山公园等公共绿地。

第二章规划总则一、规划依据1、《中华人民共和国城市规划法》2、《中华人民共和国土地管理法》3、《城市规划编制办法》及《城市规划编制办法实施细则》4、《城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）》等相关技术标准5、《国务院关于加强城乡规划监督管理的通知》（国发[2002]13号文件）以及《关于贯彻落实<国务院关于加强城乡规划监督管理的通知>的通知》（建规[2002]204号文件）6、《XX省城市规划编制办法》7、《龙岩市域城镇体系规划（2002-2020）》（2003.5）8、《XX县县城总体规划（1993-2010）》9、《XX县土地利用总体规划（1997-2010）》10、《XX县域城镇体系规划（2003-2020）》（2003.12）11、《XX县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》12、《XX县发展战略规划》（2005）13、《XX县统计年鉴》（1995-2006）、XX县第五次人口普查资料（2000）14、国家、省、市、县相关的其他政策、法律文件二、规划指导思想三、规划目标四、规划重点五、规划技术路线六、规划层次七、规划范围为了前瞻统筹考虑县城的发展空间，本次规划在规划期末建设用地范围的基础上，将湖雷镇和仙师乡纳入，作为县城远景的拓展用地，而规划期内仅在城市建设用地界线内进行功能布局和用地规划。本规划的城市建设用地界线包括现状凤城镇镇区、礼田、大洲、箭滩、古镇等行政区范围，规划控制面积15.1平方公里，其中建设总用地约9.43平方公里。规划区范围除上述城市建设用地界线所包括的范围外，还包括湖雷镇和仙师乡的行政区范围，总面积约848平方公里，其中可建设总用地约18平方公里。八、规划期限本规划以2005年为基准年，规划期限为：近期：2006-2010年中期：2011-2015年远期：2016-2020年远景：2021年以后

第三章城市发展条件分析一、城市发展现状分析1、发展现状现状XX县城由老城和大洲两大片区组成。老城部分是县城的主体，集中了XX县主要的政府办公机构、商业服务设施、教育医疗、文化单位，近年来跨河发展的下坑新区以行政办公为主，逐步成为老城的有机组成部分；大洲片区位于城市车站入口，近年依托火车站及铁路建设逐渐形成以仓储转运，产品加工业、商贸、居住为主的生产生活性组团。县城建设用地规模及其构成情况如下表：表、城区现状用地平衡表地块代码用地性质现状（2006年）面积（公顷）百分比（％）人均用地（平方米/人）R居住用地238.0749.57%45.35其中R2住宅用地215.844.93%41.11R2公共服务设施用地19.274.01%3.67C公共设施用地50.5610.53%9.63其中C1行政办公用地19.444.05%3.70C2商业金融业用地12.522.61%2.39C3文化娱乐用地1.60.33%0.30C4体育用地6.921.44%1.32C5医疗卫生用地1.440.30%0.27C6教育科研设计用地2.990.62%0.57C7文物古迹用地0.620.13%0.12C9其它公共设施用地0.580.12%0.11CR商住综合用地4.490.93%0.86M工业用地23.084.81%4.44W仓储用地0.40.08%0.08T对外交通用地10.072.10%1.92其中T1铁路用地7.981.66%1.52T2公路用地2.090.44%0.40S道路广场用地80.0116.66%15.24其中S1道路用地76.5115.93%14.58S2广场用地3.260.68%0.62S3停车场用地0.240.05%0.05U市政公用设施用地2.70.56%0.51G绿地72.6715.13%13.84其中G1公共绿地67.6614.09%12.89G2防护绿地5.011.04%0.95D特殊用地2.750.57%0.52合计城市建设用地480.31100%91.50水域和其它用地1026.59合计规划用地面积1506.9注：现状所对应的人口为5.25万人。城区现有火车站1个、汽车站1个，主要街道有九一街、南门街、南通路、环城西路、环城东路、沿河东路等。城区的气象条件与县域基本一致，大气扩散条件较好。XX河至东北向西南穿城而过，是市区主要的纳污水域；XX河上已架有书院大桥、南门桥、东门大桥、龙凤大桥等四座桥梁，把旧城区与大洲、下坑片区连为一体。2、存在的问题（1）现状城区建设用地比例失调，存在“一高三低”现象到2006年底，城区各项用地所占比例为：居住用地49.57％，工业用地4.81％，道路广场用地16.66％，绿地的比例为15.13％，而国标中居住用地、工业用地、道路广场用地和绿地的比例分别为20～30％、15～25％、8～15％、8～15％。因此，居住用地比例明显偏高，而工业生产用地明显不足，由于南山公园与凤山公园为山地公园，且未完全开发利用，可供城区市民日常休闲的公共绿地严重缺乏。此外，文化娱乐、教育科研等公建设施用地不足。（2）城区用地布局混乱，有待于进一步优化城区工业用地布局零散，与居住用地及其它用地混杂，影响了城区的生活居住环境，同时，公共服务设施分布不均衡。（3）新区建设与旧城改造不平衡下坑新区及龙凤花园开发的同时，老城区并没有得到一定的调整和改善，地块之间建设质量差距大。老城区仅对南门街东侧（南门商贸广场）进行了改造，城区其它街坊内部并没有得到及时、合理的疏解，造成老城区密度较高，人居环境质量低。（4）城区绿化、公共空间不成系统除凤山公园、河滨公园外，缺少生产绿地、街头绿地及小游园，居民难觅休闲游憩场所。大部分建筑见缝插针，占山贴河，沿河流、山体的过渡绿化空间被挤占。（5）城镇交通可达性不强，交通混杂对外公路等级不高，可达性不强。目前，从厦门机场最快捷的车行方式到XX需要3小时左右（其中高速路程200公里），行驶时间2小时左右；从龙岩市中心至XX接近100公里，行驶时间一个半小时左右；中心城区、下洋、龙湖等重点地区均没有高等级的道路对外连接。县内道路等级较低，仅有福三线、抚适线、上永平四条主要道路（2车道）。而且由于地形原因，道路不能顺畅的到达主要乡镇。城区道路路况较差，结构不合理，难以形成系统。同时，城区也缺少广场用地。此外，过境公路穿越城区，分担大量城市交通，公路街道化现象严重，既影响居民的正常生活，也影响过境交通的畅通。（6）基础设施配套不尽完善城区尚未建设污水处理厂，现状生活污水和工业废水，未经处理直排XX河；交通、环卫、消防设施建设与城市建设没有同步发展。（7）城区特色不明，形象缺失城市形态缺乏特色，没有很好利用周边优越的自然山水资源，县城客家文化、土楼之乡、侨乡的韵味不足；同时，由于整体开发的居住区成零星状分布，城区以宅基地改建为主要形式的居住区人均住宅用地高，公共活动空间不足，配套设施不完善，环境质量较差；城区周边在村镇建设模式下，农村居民点散点布局，城中村现象严重，城市建设水平较低，形象缺失。二、城市发展阶段判断工业化是一个国家由传统农业文明向现代化工业文明转变的过程，它是任何一个国家现代化进程的必经阶段。虽然工业化一直是经济史学和现代经济发展理论所关注的重要问题，但时至今日，学术界对于工业化的概念尚无统一的定义和结论，对工业化阶段的划分也没有一个公认的标准。根据国内外有关经济理论和历史经验，目前一般运用人均总量指标和结构指标(如人均国内生产总值、产业结构、就业结构、城乡结构和工业内部结构)来综合判断一个国家或地区所处的工业化阶段。（1）从人均国内生产总值看，大理尚处于工业化初期阶段著名经济学家H·钱纳里等人把经济增长理解为经济结构的全面转变，并借助多国模型提出了标准模式，即根据人均国内生产总值水平，将不发达经济到成熟的工业经济这一变化过程划分为三个阶段六个时期。表2－3钱纳里的工业化发展阶段时期人均国内生产总值变动范围发展阶段(按1982年美元计算)1364-728初级产品生产阶段2728-1456工业化阶段31456-291242912-546055460-8736发达经济阶段68736-13104运用国家统计局使用的计算方法，即按1982年美元计算，采用1982—2001年20年汇率的几何平均值来折算当年价格人均国内生产总值，得到2001年大理的人均国内生产总值约为886美元，对照上表可知处于工业化初期阶段。（2）从产业结构看，大理工业化正处于初期阶段根据美国经济学家西蒙.库兹涅茨等人的研究成果，工业化往往是产业结构变动最迅速的时期，其演进阶段也通过产业结构的变动过程表现出来。在工业化起点，一产比重较高，二产比重较低。随着工业化的推进，一产比重持续下降，二产和三产比重相应有所提高，且二产比重上升幅度大于三产，一产的优势地位被二产所取代。当一产比重降至20%以下、二产比重上升到高于三产时，工业化进入中期阶段；当一产比重再降至10%左右、二产比重上升到最高水平时，工业化进入后期阶段，此后二产的比重转为相对稳定或有所下降。整个工业化进程，工业在国民经济中的比重呈现“∩”型的变化轨迹。表2－4大理和全国分年度三次产业结构（%）年份全国大理第一产业第二产业第三产业第一产业第二产业第三产业197828.148.223.762.214.123.7198030.148.521.457.518.424.1198528.443.128.549.726.923.4199027.141.631.346.427.126.5199520.548.830.738.430.830.8200015.950.933.23428.737.3200115.251.233.633.22937.8200214.551.833.73131382002年大理三次产业结构为31：31：38，正处于工业化初期阶段。（3）从就业结构看，大理尚处于工业化的准备阶段C.G.克拉克根据威廉·配第的观点，依据若干国家一定时期劳动力在三次产业之间转移的统计资料，得出以下结论：随着人均收入水平的提高，劳动力首先由第一产业向第二产业转移；当人均收入水平进一步提高时，劳动力便由第二产业向第三产业转移，这就是克拉克定理。该定理表明了就业结构是一个国家或地区经济发展阶段的重要标志。表2－5人均国内生产总值变动与劳动力在三次产业中的比重变化阶段12345人均国内生产总值（1982年美元）357746152925485096第一产业（%）80.563.346.131.417.0第二产业（%）9.617.026.836.045.6第三产业（%）9.919.727.132.637.4

从大理的实际情况来看，其变化规律基本符合克拉克定理。2001年一产就业140.94万人，二产就业17.38万人，三产就业25.10万人，三次产业从业人员之比为76.8：9.5：13.7，表明目前大理工业化大致处于克拉克定理的第2阶段。世界银行对不同收入国家近35年劳动力结构变化的规律进行了研究分析，得出了从1960年到1995年低收入、中等收入以及高收入国家的劳动力结构变化情况。表2－61960—1995年不同发展水平国家劳动力结构（%）年份低收入国家中等收入国家高收入国家农业工业服务业农业工业服务业农业工业服务业196077914591724173845198072131538283493556199569151632274153164当前大理的劳动力就业结构与低收入国家1960年的劳动力结构大致相当，表明大理的工业化水平近似于20世纪60年代低收入国家的水平，处于工业化的准备阶段。（4）从城乡结构看，大理的人口集聚程度呈现工业化准备期特征钱纳里等经济学家在研究各个国家经济结构转变的趋势时，曾概括了工业化与城市化关系的一般变动模式：随着人均收入水平的上升，工业化的演进导致产业结构的转变，带动城市化水平的提高。由此可见，城市化与工业化是相伴而生、共同发展的，工业化必然带来城市化，而城市化所提供的聚集效应又反过来促进工业化发展。表2－7大理和全国分年度城市化率（%）年份全国大理年份全国大理197817.96.2199529.010.2198019.46.3200036.210.9198523.78.3200137.721199026.47.8改革开放以来，大理的城市化水平有了一定的提高，城市化率由1978年的6.2%上升到2001年的20.1%，年均提高1.62个百分点，但与全国相比，总体水平偏低且发展缓慢。当然，由于较大数量城市化隐性人口的存在，上述城市化率偏低，若将此因素加以考虑，则其城市化率接近30%，按城市化发展规律，将迎来快速发展期。一般认为，在工业化前的准备期，城市化率在30%以下；在工业化的实现和经济增长期，城市化率在30%－60%之间；在工业化后的稳定增长期，城市化率在80%以上。由此可判断大理目前正处于由工业化前的准备期向工业化的实现推进的阶段。（5）从工业内部结构看，大理处于轻工业主导阶段20世纪30年代初，德国经济学家W·霍夫曼通过设定所谓霍夫曼比例或霍夫曼系数(消费资料工业净产值／资本品工业净产值)提出，随着一国工业化的进展，霍夫曼比例呈现出不断下降的趋势，这就是著名的“霍夫曼定理”。霍夫曼比例越小，重工业化程度越高，工业化水平也越高，它表明随着工业化程度的提高，加工程度的产业份额比例将增长。霍夫曼依据对20多个国家工业内部结构的时序划分和计算分析，把工业发展划分为4个阶段，得出了工业化四阶段的