创意产业园区发展定位与概念性规划图文

SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划规划展示图如何创意——园区发展定位创意什么——园区核心业态遴选怎么创意——园区概念性规划检验创意——园区财务投资测算推广创意——园区市场推广策划附录——园区建筑单体详细设计规划方案报告内容

4—910—1819—3839—4445—4546—89A-A-漕河泾园区产业升级，现现代服务业发展趋势B-B-基地周边潜在消费空间间巨大、商业氛围成熟基地三大发展驱动力概述

业态转型、提升漕河泾园区产业升级，代服务业发展趋势功能定位多样化

基地周边潜在消费空 巨大、商业氛围成熟漕河泾园区产业升级、周边区域潜在消费能力与SVA产业链构筑是驱动本项目的三大驱动力

C-SVA产产业升级、核心业态发展

要基地物业现金的反哺、支持

租金利益最大化

基地发展 的驱动力项目内容比较对田林项目的影响

W19+16项目规划为上海首批现代服务业集聚区（微型CBD）,政府支持力度大；占

仪电项目规划为国际商务社区、街区式购物

邮通项目规划为集信息科技产业、综合办公、培训中心、及配套服务设施为一体地23万平方米，建筑面积80万平方米，包括“总部经济平台”、“研发设计平台”、“创新孵化平台”、综合服务平台”等规模大，能级高，政策支持有力，全新形态创意竞争策略•发掘功能板块主题特色•在创意上下功夫，产生独特形象•优化基础设施，如充沛的停车等中心，包括商务办公、数码港、酒店餐饮、休闲娱乐、观光购物街、酒吧街、精品商场、等业态。规模大而零散，紧邻SVA项目，相似的基地形态差异竞争策略•注重对商务客群细分，了解产业配套的需求•发掘特色和形成集聚•注重品牌与亮点的打造的科技园区。项目的商业业态规划是地铁上盖物业，包括休闲娱乐、精品服饰、健身房、美容、饭店、大超市等紧邻地铁站点，相似的基地形态，商务商业功能明确品牌竞争策略•要挖掘产业间的相关性，形成产业集聚•注重品牌与亮点的打造竞争性项目横向比较分析体量为10万平方米，规模较大，利于发挥积聚优势在装修方面可得到150-200元补贴相对一般园区更好的绿化空间投资有限，收益回报要求在3元/平方米/天现有物业为80年代厂房，结构特殊，风貌无特色徐汇区对于税收属地化的要求周边资源如徐家汇中心、上师大、南站商圈等，项目可借势发展漕河泾园区产业升级，SVA产业链延续周边大型居住社区，潜在商业消费需求巨大与其他园区相比，项目位于中环，地段一般周边W19、邮通与仪电地块规划功能相似，竞争激烈创意产业园区竞争激烈，是否能达到授牌的要求，政策风险空间区位与园区发展的SWOT分析三大业态构建策略应对周边竞争相关的多媒体应用主题延续并扩展数字多媒体产业链

顺应由研发商务到休闲娱乐的转变， 取得更大的发展； 在目前徐汇区数码娱乐园区竞争激 烈的情况下，进一步挖掘与SVA技术1主力业态内部构筑相互关联的业态链

项目体量较大，能够在主力创意产业业 态内部，沿着产业集群互动的方向，从 研发-销售-技术支持-展示-商业配套等 环节构筑相互关联的细分业态2适当提升商业比重，提升园区租金变现能力

项目所处大型社区的区位和周边竞争对手的发展 来看，注入适宜比例的特色商业可以提高本项目 的物业价值变现能力3五大园区构建原则化挑战为契机结合项目体量的优势，实施大规模综合开发建筑更新与SVA历史文脉及产业特征相融合市区10万平方米的综合型创意产业园结合多媒体生产技术打造亮点，将SVA文化融入园区12由单一产业发展思路转向多产业集群化的多主题产业集成

以信息与出版为主导的内容产业同传统创意产业的碰撞打破配套开发的思维定式，发展特色主题商业功能区

将创意元素与社区商业相结合，细化并延伸创意商业客群突破产业创意与生活创意的限制，实现二者的互融共生

找到产业与生活的结合点，在上海西南创造创意生活方式345总体功能定位

动感商业的体验场所

提升园区商务配套的服务高地特色创意商务集群的 灵动空间

融创意产业与创意 生活为一体的超大 型综合创意商务谷创意产业是人本经济背景下以创意为主宰的一种资源配置方式，而非工业经济时代按照资源来配置资源。在这种大业态观的导引下，把握漕河泾现代服务业升级趋势、周边社区的商业演化格局与狭义创意产业的适宜业态三大方向，SVA田林创意产业园区将构筑包括内容创意产业集群、创意生活商业集群与现代创意集群三大板块的有机业态体系。园区大创意业态体系构成内容创意产业集群—核心业态SVA

——CONTENTVALLEY

以实质表现内容 以内容展示空间 以空间创造价值

动漫业（网络 游戏、动漫卡通）数字影音时尚出版

SVA创意内容 产业谷

WEB2.0电子 门户内容创意产业集群—空间载体动漫业大众出版数字影音承载物业形态物业特征产业类型内容创作及术研发产品制作 及运营内容获得 及编辑平面设计 及印刷节目制作 及加工节目发行广告制作及营销推广WEB2.0内容获得网络支持1234专业工作 空间

书吧竞技广场 音像城展示中心办公用房 工作室办公用房 工作室小规模或大空间商务办公用房，空间容量20-50人为主需要安装大型专业设施商务办公用房，需求空间面积大小规模或大空间商务办公，空间容量1-20为主大面积商业用房产业链销售展示娱乐销售展示现代创意服务集群—承载漕河泾服务业的商务办公板块围绕跨国电子企业进行招商，集聚小型创业企业工业设计为主导的产业跨国企业研发中心与总部基地创投企业的孵化器商务办公功能核心业 态功能分区研发区展示区交流区培训区服务区招商建议核心业态商务办公功能的核心业态确定以工业设计和研发设计为主导的商务港

漕河泾发展现代服务 业方向总部经济

集聚设计研发创新孵化综合服务信息咨询服务业研发/设计服务业支持测试/测量中心商务服务区功能目标主导产业现代创意服务集群—承载漕河泾服务业的商务服务配套板块商务配套定位细化与业态组合为多元综合立体配套服务体系商务功能商务配套定位 核心业态 业态组合漕河泾现代服务业商港承载的工业设计及总部基地创源承载的创意产业链集聚衍生需求交流、培训、会务、展示休闲、娱乐、餐饮、居住

综合服务型立体商务配套体系商务型酒店、企业会所、大型商务餐饮、康体运动设施以商务酒店及其包含的企业会所为主体的，复合健身、 娱乐、室内游泳池等服务设施的高档商务型配套商务服务配套的核心业态—综合性商务酒店服务内容酒店客房

基本设施：标准客房/商务套 房/豪华套房 配套设施：厨房/桑拿/按摩 浴缸/镭射影音系统会议会展

基本设施：会议区/多功能厅/展厅 配套设施：语音同传/声像设备特色餐饮中餐厅/西餐厅娱乐健身游泳馆/网球馆/桥牌俱乐部/保龄球馆/壁球馆/豪华电影馆/乒乓球室/台球厅/健身房/KTV包间/舞厅/垂钓/美容美发/桑拿/按摩和人体体质测评现代创意服务集群—承载SVA产业链服务配套的商务板块上游：产品研发下游：市场开拓产业外延的扩大 产业链整合闵行

SVA产业基地商务平台研发平台展示平台田林基地

市场外延的扩大SVA三大增值服务平台园区拥有优越区位（SVA集团在市中心城区最大的产业基地）、产业传承（记忆SVA昨日的辉煌）、产业链优势（如中央研究院、广电网络通讯、广电销售公司入驻），田林基地的新发展将在打造三大增值服务平台的基础上，强化SVA产业链上下两端增值服务的综合盈利能力

产品外延的扩大细化定位项目特征/开发建议销售服务中心•将构建一个以市场为导向、以客户需求 服务平台技术中心•主要建设一流的开发实验室、新产品的小批量生产车间、总装车间和包装车 间，进行近期和中期的产业化开发和技术储备管理中心•形成纵向的经营管理人才、研发技术人才、相关技术人才、高技能职业人才 培训中心，形成横向的集团→业务群→业务单元三级培训中心培训中心•其功能主要是对以 以使得各个中心能有序、高效、协调地运行SVA商务办公的核心业态

为目标的面向国内和国际市场的销售、上中心及广电信息原有的制造中心实施管理、协调和决策，创意街生活忌商业挽集群—特色商天业娱乐泉板块24实现大西空间厂障房与商轰业的孟完美膊融合，营击造意象位空间1增加旨周边粉居民生活需趣求的可选择菠面，悄呈现多彩生桶活方式3以特色栏商业吸引外跑来消这费者各，转变醋单一你消费结构区别柴周边唯几个析大体量川、综侮合型纱商圈发等展规钳划，辜形成多元睡化、互蓝补型商强贸商甚务联仰动发展创意好生活Cre晌ati鞋ve&Lif没e娱乐常休闲纱型型•体验式呜多媒体娱乐•电影艺立术互动区……商务服涛务型•个性、花时尚休闲会淹所•会议中乱心/展示中渠心……创意概谣念型•工艺品境制作馆•时尚店家饰•生活教抄育体验中心•特色饭体验助式餐皱饮创意生身活商业藏产业集讨群：以传定统产如业为棚基础芳，融漫入创父意、耻科技塔与人扯文特质，揉转变燥成为历食、嫌衣、浸住、愉行、按教育纱、娱环乐等民生领筒域的复衬合式经刑营，提件供具有抵深度体蛋验、高质、后美感的让产品规划概狸念总平腰面图园区笑规划充结构虏分析两轴——绿轴＋水轴贯穿获园区挑的步勿行、形景观南系统三片——商业休亿闲＋创锅意园＋商务性办公各片区眨功能复摆合，设次置溶解七星——核心商默业景观骑节点＋各次候景观歉节点各节沸点十当字串峰联，演双轴练挂珠园区末规划齿功能浓分区则分析Com搭men晌ce军HubCo鄙lo覆rf滩ul捷B瞧el吃tCre秀ati晶ve变Spr游ing功能分蛇区—商港功能肉分区—彩邑功能分弹区—创源园区规预划交通斜分析动态变交通炕规划湿：主要坝车行首线路酒呈十卸字贯阶穿园区，诱主要扯人行夸线呈皇斜十似字穿熔越园界区。赛消防太车道环鼻绕园旺区设冬置以斤满足衫消防佛需要拉。静态拘交通灾规划偏：设置集诵中地面栗停车场鼻，同时井运用立体式停帖车方式客，产业置化大楼笼设置一韵层地下问机械式揉停车库停车设指标写字愚楼每10剩0平方喜米的补建筑载面积础配备缺机动书车位滋的指杰标是0.5个，商钥业性质只建筑的答指标是0.5个至1.日2个，餐丸饮性质的指皇标是1.定25个。规划后扎园区建可筑面积风：133319介.5m2其中凡园区镰商务疫办公逝建筑淡面积寺：103乱451.1解m2，商业街娱乐建筑面灯积298绘68.打4m2园区机第动车至楚少需要高约81州5个车宰位交通底规划—停车位摸（1）机动车水停车位色规划方刻案一：地面拾停车抢场面悉积为征：68边97清.5牌m2，按30m2/个停车蠢位计算滚，地面停冶车场可竖提供230个停摧车位螺。产族业豆化坛大犯楼车地僻下找机堵械宝式婶停校车缝库哨面跟积酿为适：495桑7m2，造按10.免8m2/个停车惑位计算闪，地下捞停车库明可提供459个停哲车位膊。13号和12号楼铸改造鸭成机房诚械式谜停车侵库面坚积为主：14锈96脖.2偏m2，按10.衡8m2/个停车炼位计算数，可提但供138个停录车位生。13号楼酒剖面谎分析总停车债位为：82扁7个机械式鸦停车库仆剖面分啦析规划器交通—停车位标（2）机动学车停工车位存规划讽方案享二(推荐冬方案)：地面停肠车场面攀积为：21睬72游.3狗m2，按30锹m2/个停车非位计算傍，地面陵停车塞场可举提供72个停车奏位。产业麻化捷大楼晓地仁下机老械梨式停郑车余库面哈积积为：495柄7m2，屡按10慢.8京m2/个停失车位细计算伍，地遍下停阴车库计可提稻供45姑9个停车彼位。13号和12号楼改财造成机艘械式停踩车库面碑积为：149蛋6.2帅m2，按10轰.8经m2/个停车丢位计算虎，可提倒供13虾8个停梦车位讲。室外机尚械式停姿车面积贝为：421跑5.4志m2,按3层停车玩位计算匹，可提供39诊0个停衫车位瓜。按5层停菜车位以计算雅，可巾提供650个停毁车位蔑。总停犬车位危为：131药9个规划交移通—停车牺位（3）机动车排停车位陷规划方维案三：地面停忆车场面璃积为：21梦72厘.3年m2，按30m2/个停赛车位始计算歪，地面停滑车场可棕提供72个停车百位。产巷业秋化州大瓶楼记地芦下箭机晌械师式甚停秩车箩库巷面悔积蹄为坟：495炎7m2，廉按10艺.8忌m2/个停车俭位计算五，地下筹停车库壳可提供459个停讨车位蚕。13号和12号楼改迫造成机悬械式停驴车库面杰积为：149霞6.2腥m2，按10剂.8烟m2/个停车忧位计算颈，可提淘供138个停车钢位。室外休机械卷式停禁车面跳积为崖：421轰5.4较m2,按3层停渣车位旷计算烫，可提坟供39堡0个停车才位。按5层停颤车位画计算失，可朗提供65拘0个停赞车位腥。园区地游下机械米式停车央库面积猫为：33研44赖m2，按10.静8m2/个停车位临计算薄，可骄提供30领9个停婚车位帽。总停车宫位为：162龟8个规划交调通—出入口机动辜车出侵入口状规划为避湿免机仔动车逼在园标区入与口处盒造成逆拥堵泳现象页，园挑区内地面盾停车场润及地下蓬停车库笼都尽量绿规划在某入口处少，让车构流在观入口堤的地奥方就浊快速豪停入捕停车摔位，控避免党给道路带来驻压力。同时考虾虑到停昂车位大里都集中古在园区裕东西两骆侧的虹漕路和宵苍梧路团边，而利这两条委路都比槐较窄，肌一旦有劝大量车数辆从咬道路啊上进些出园挎区，爱会导救致堵电塞。脂所以窝规划将这两旋条道路授上进入退园区的损主要出箩入口设典置为单舅向出入口,也就是决虹漕路遥上的园伍区出入障口主要县为机动灿车入口碰，而零苍梧说路上仇的园宰区出罚入口娃为机救动车妙出口托。这样避免堆了进出掏车辆的泉冲突。挺而田林现路上还纽奉是保留开机动车进同出都可缝以。根据不掠同的功领能区，贯在虹漕观路上的滔机动车裙入口也分开设国置，避测免形成步冲突。景观仓节点购分析枯图景观节幕点—入口广纺场（1）景观廊非道特色景观柱生态停车场景观叛树池景观鸣节点—入口广竖场（2）水平台与水景的结合景观树池花坛与座椅的结合镂空景石墙亲景观阀节点—核心绕广场窜（1）与灯光诵结合的煎铺装玻璃与喷泉的结合翠竹与石景的结合灯光与座椅的结合景观节徒点—核心广镇场（2）木制咏景观将廊架翠竹成荫喷泉水景现代气息的观景亭木制平扎台景观池桥观景谎长廊木制廊谋架观景胶平台景观片术墙园区水波轴景观木概念规凡划平面园区婆水轴栗景观是通过搬一系列点式滔景观值水体来实现世的，水景的分遣布主要集中魔在入幼口和核心广闻场，是人们示视线酱的焦点水景么主要丽由水池、舟平台轨、景观桥地、廊花架等景观元喂素构成子。水轴铲中还场有个特色笨景观名元素是景笔观片追墙，通过有洁序的组织把几多个点式水景毕串连昆起来敬。片墙上席还可以设置些壁提示标语，起杰到指示作用匪。特色捷小品景观长队廊石景花钵景墙与最水景的肯结合•通过宫水恋体和喷恒泉让广场显磁得活跃出热闹睡，喷泉抱与不断变徐幻的光束相负结合，共璃同舞动敌光影和水景呀。园区水板轴创意呆景观构音思示意水轴悄景观—入口与灯擦光结忧合的厉铺地指示女性景虚墙喷泉握与水缘瑞景的驼结合特色喷确泉景观休闲衔长椅树池与槽灯光的仰案结合入口没景观赴通过水体急、植物、捏小品渡等组合摊，运尸用灯光巩技术妇、玻璃何材质标，在水尝体周权围设置木何制平台和休积息椅，为人稻们提达供一个霞休闲球和富有特额色的休闲谷娱乐校。水轴突景观—核心广暂场特色转小瀑截布水景与呼灯光的敲结合景观休波息椅玻璃景溉观桥景墙与威水景的干结合•中庭兔内部晋景观通过翠水体、景墙弟、玻界璃景观桥虎和绿化处理娃，以及水歇景与休灯光的结执合，带给取人们玻一个充典满活痛力与动探感的脏休闲空害间。规划迹方案朗总经地济技假术指骄标创意园恳改造后化经济技促术指标:总用轰地面立积：总建筑唇面积：容积率言：10赶.2万m213.8万m21.3商务办昨公总建弃筑面积凑（包括殃中央研乌究院）啦：商业摄娱乐放旅馆绑总建些筑面弓积：创意园牛区办公射总建筑睬面积：791健68.锣9m2299内48.四4m2292劝39.婚2m2序号项目或费用名称估算价值投资比例

(%)备注

单价(元/m2)建筑面积

(m2)

合计(万元)一建安工程投资11,321.2369.79%二其它建设费用3,575.4422.04%1搬迁安置费用2,000.0012.33%2前期工程费用（4％,含咨询费、设计费、监理费等）4.0%452.852.79%按（一）为基数3管理费用（3％）3.0%413.222.55%按（一＋二.1＋二.2）为基数4建设期不可预见费（5％）5.0%709.364.37%按（一＋二.1＋二.2＋二.3）为基数一、二部分合计14,896.6691.83%三涨价预备费-0.00%忽略不计四建设期偿还贷款利息1,324.928.17%固定资产投资16,221.58100.00%五流动资金0.00%注：建设期销售利润作为流动资金滚动总投资16,221.58100.00%根据估勤算，本项目宇总投资败约为1.示6亿元规划方举案投资保估算（神续表）建设开发时序假设建设期200620072008建安工程投资外立面工程20%60%20%改建工程20%60%20%设备及安装50%50%公共基础建设40%40%20%车库50%30%20%其它建设费用40%40%20%建设开发资金投入时序估算单位：万元建安工程投资外立面工程991.272,973.80991.27改建工程240.36721.07240.36设备及安装0.002,189.522,189.52公共基础建设246.35246.35123.17车库84.1050.4633.64其它建设费用1,430.171,430.17715.09总开发资金2,992.247,611.374,293.05根据实婶际搬迁野计划，肚按面积盒估算相际对开发查时序：规划方热案建设番开发时瞎序经营期（10年）20092010201120122013201420152016201720186,032.987,306.499,157.0010,540.6311,870.6813,229.2914,218.3015,568.9717,436.7518,746.48349.91423.78531.11611.36688.50767.30824.66903.001,011.331,087.30590.13708.16892.281,032.501,169.181,310.181,414.991,558.031,751.581,891.715,321.885,530.925,854.015,982.096,041.326,344.096,621.016,999.207,522.187,888.901,689.242,045.822,563.962,951.383,323.793,704.203,981.124,359.314,882.295,249.01992.76845.21650.17390.8377.650.000.000.000.000.002,639.892,639.892,639.892,639.892,639.892,639.892,639.892,639.892,639.892,639.89-228.94643.641,879.602,914.693,971.684,807.735,357.646,108.747,151.667,878.572,318.092,961.734,841.337,756.0211,727.7016,535.4321,893.0728,001.8035,153.4643,032.030.0096.55281.94437.20595.75721.16803.65916.311,072.751,181.79-228.94547.101,597.662,477.483,375.934,086.574,553.995,192.436,078.916,696.791,936.042,483.134,080.796,558.279,934.2014,020.7718,574.7623,767.1929,846.1036,542.88合计建设期2006200720081.销售收入128,588.51-643.933,837.013.销售税金及附加（5.80%）7,458.13-37.35222.554.房地产税（房产租金收入的12%）12,738.08-54.89364.455.总成本费用65,360.27-180.301,074.36营运费用36,004.78-180.301,074.36财务费用2,956.61---年折旧与摊消费用26,398.87---6.利润总额43,032.03-371.392,175.657.累计利润总额－-371.392,547.048.所得税6,489.15-55.71326.359.税后利润36,542.88-315.681,849.3010.累计税后利润－-315.682,164.98规划方倦案项目肯损益测治算固定关投资键折旧环费土地成通本摊消漫费年折旧衬与摊消吼费固定资束产现值200谷961兽6.岔092,0拍23.合792,芳63小9.雄8951赖,2运06轮.0福7资产总魔额13,划370哲.1140陈,4脉75锹.8哀553密,8耻45惑.9薪69.巨896.9渔720比18616饰.092,0撒23.歪792,6聪39.高8927,逮447轿.09……固定胃资产纪部分名以入伏帐，温此处搁以200摆9年初澡总资枪产净鸽值＋浩改造跨房屋成本记琴入：经济壳效益友静态类分析蹄：投资厅利润借率：24押.9编6％投资权利税椅率：15.呈80％空间遵序列奔的越啦界富有拾情趣阿的不彻同空细间序列形舰式的相枣互搭界园区市臣场推广管策划精神绳境界盈的越芬界SV滚A时刻超迈越的精神貌境界吓的象番征创意维脊度的越钉界为创书意提晌供自兼由穿梭的姓卓越其空间信息给形式借的越伏界虚拟戚信息龙世界云与实然物理梨世界的视越界业态构东筑的越鼠界创意若产业寨业态芹与创杰意生活饱业态珠的越暗界内容产得业集聚侨与SV染A硬件轻提供巷商之棚间互离补的关系生活筋形态终的越没界传统接生活杆状态宴与未裂来卓尔尾不群穗的生蛋活方禽式的越界SV按A此越药界非捆彼越励界，缎创意肆产业昆的精柳髓不就误在于薄追求雀不拘觉泥于车一定熟之规现的思想火赚花吗？SU勒RP路AS回S-策SP驾AC际E你的创商见源于定越界你的视营界归于阻越界多彩——Col露orf俘ul超越——Sur垄pas寸s人性——Hu疤ma宝ni貌ty附：满园区项建筑作单体聚详细参设计新建材产业症化大榨楼－话现状27、29、61、67号楼总记建筑面挨积为：52量83被.8娃m2其中保斤留电房冈建筑面汇积为：478搞.2m2拆除建持筑面积栋为：48册05漠.6召m2新建大赠楼的基经地内目良前有两夹幢小楼占需要拆除，船其中一邪幢内有侄为园区店服务的袖电房，挠所以此电愧房需要吵保留。盖新建的冬大楼功确能主要遵为办公用复途。新建量产业垦化大辞楼－遥分析1总占兆地面态积：总建筑声面积：586稼6m2380悦25.毛9m2地下灾车库石建筑补面积:裙房建监筑面积潜：495佩7m290伍24置.5抱m2北主楼舰建筑面绒积：96魄76鸟.5百m2南主楼捧建筑面赴积：1436羽7.董9m2建筑高肥度：50娘m总用读地面球积：总容积被率：10.悉2万m20.9蛙7总建筑躬面积：9.9万m2如果整撕个园区锅容积率旋要达1.滥5，那么叼总建筑苦面积要铺达到15.拌3万m2，总建吧筑面积要增加5.马4万m2。交通劫分析创意园圆目前经冤济技术班指标:视线赏分析产业绕化大迷楼经秧济技肝术指贸标:新建产兆业化大庙楼－分爆析2室内交虚通流线室内交纠通流线唐清晰，菌中央大想厅承载浓着人流信的聚集胁及分小散，疼高层丘核心手筒位峰于高芒层区勤域中野心，逃办公区扩域围脏绕核凝心筒旋布置铲。从剖颗面上来看，档新建产业化大申楼地下一层为条停车库尺，一至三岸层为裙房，四林层至十六层为宗办公楼层，总怜楼层至十六层陆楼已达到规随划限纹高50主m要求丢，稿无法再突菌破高度腰。建筑于剖面混分析从建朱筑体量分析拨来看，在各甩方面与因素制约筋下的别建筑显得涛特别胜敦实双，如何在求立面设计时形解决声体量敦实来感，袋是做立面胃设计仇的重点。建筑庙体量慰分析新建产始业化大何楼－体杨量分析1建筑卖体量粉优化最策略锣一：设计沫设想嗓把高骑层部品分往咸下延伸,设计手介法可以除采用：•结构绿向下脂延升•立面向郊外突出•增加虚阻拟立面新建产圈业化大饮楼－体莫量分析2建筑体同量优化密策略二零：在规划粉限高的络前提下斜，设计设想震增加虚踩拟高度,设计勿手法可以采蜻用：•结构究向上敞延升•顶层蛾增加盯钢构烘架•顶层增虚加玻璃尸虚拟围拴合新建产壤业化大勇楼－体茫量分析3建筑杨体量嫩优化事策略盼三：设计设贯想采用映立面虚港实对比,设计手传法可以罢采用：•运用不坊同材质•立面虚刊实结合•立面久体块铃分割28号楼像－现谷状现有南厂房用剖面现有厂逼房平面现28号楼群厂房奥内部鼻空间叉相对专比较柔封闭才，阳扇光很难进浆入室蕉内，叹若建袜筑改唤造为栗办公糠用途泪，现茅有建底筑需要做阶较大蓄的调厦整才勇能达自到现胁代办钳公的蔑需求霸，同绢时辅助设施养也需要循增加。28号楼我－改吹造策职略1改造策挤略一：托开放性芽策略开放性齐是通过梯一系列选室内外析建筑空幻玉间及环健境设计湖来实现侵。设将计把示老建格筑中岂间打柴通，店结构镜保留奖，外蔬立面摩运用视线疏可穿辅透的呼玻璃糟幕墙奥，形蠢成个5层层纹高的闻吹拔负空间酬，此空间向作为气阅派的入年口大厅架把老建胀筑分成摘两个部形分，两个部慈分各渡自独执立的破入口旧门厅膊也融毛入大柴空间迎中。性此空采间是整个夕建筑蜜的入略口大告厅，偿也是彻各层抵交际再、休少闲、他商谈狱的公共空间进。为满雷足消贺防要哗求，佳在大平空间你中又备增加捐了垂黄直交笼通。入口饭大厅善内可黑种植谱些绿尸化，羊和周飞围环厚境相根互交蔽融，也可以扇让步行班者无障舱碍的步中入这个孝开放空定间去交筹往。28号楼盈－改愈造策独略2改造量策略驾二：庭人性府化策淘略设计雹以人半为本阵，强踩调人摊性化捏设计填。现破有厂歉房空骨间进深大，失相对比谷较封闭灾，同时范采光通哲风也无兼法达到证现代办公需求急，设计师通过增没加共享含空间，语并在空畅间内加业入绿化景观随元素蚁，使毙办公纸空间脊在满会足日芝照通兵风要望求的驻同时命，也能让方办公纹人员糟享受炮景观殖的体撤验。设计手雅法有：增加中拌庭空间增加出低挑空间增加灰垫空间……28号楼－李改造策剧略3改造固策略剂三：花延续孩性策汉略在建礼筑立盐面的巧设计惕上，栽采用港延续悼性的萄原则突。延叶续性主要表君现在两推个方面俭，一是松强调历震史的延扛续性，糕设计延保留原尤有建筑绕的历史晶痕迹，猜把建筑吓的外观够作为一擦种文脉保留下模来，再穿把钢结喘构作为倾一种现疤代的表樱皮加诸蛾原有立面之芦外，脾形成逐新与万旧的纵对比枣，历冈史与私现代收的对亮比。咏二是强调脚发展概的延樱续性都，通敞过立算面百趟叶的振设置耻遮阳衫挡风图，可以节吼约能楚源，烈达到皱可持尸续发豆展的越目的拣。改造前气后建筑鞠面积指贷标现有脖建筑错面积:26胜84赞5m2改造减部少面积婚：318歌0m2改造捆后建盆筑面映积：23茫66观5m215号楼则－现制状15号楼耀是幢絮体量触相当繁大的密厂房位建筑闷，建筑长系度接近140损m，它致的长都度阻响断了陕园区的整体裁空间，份也割裂拢了前后倚空间的妈连续性熟。同样它风的室内丛空间比翅较大，绘相对封姥闭，给改造破成办宽公空坦间及激商业劫空间敲带来雁一定眠的难度。现有厂败房平面15号楼－师平面改阿造措施功能置跃换将原棕有的尘厂房萄改造卫成为齿综合哗性大贞楼，杏左侧甚蓝绿甲色部窜分为提创意亡办公楼橡，右葬侧土皆黄色隶部分枯为饮匪食广虚场，倚中间赤通过瞎人行越空间昆分割煮。规范矛要求根据赠规范萌的要蚊求，榴增加触交通位疏散叔口，转引入佳中庭自空间造，满沸足采领光通风的要抢求，同袖时也为螺在内部哨活动的喂人提供堪舒适的若环境。立面半考虑倒锥普形体焰的引厚入，陪成为龙建筑样立面冷的标寺志，回使建秃筑物登显得键与众坑不同入口晶标识突出哥的体牧块，攀增加酒入口姨的可院识别微性15号楼捏－剖乏面改抄造措佣施增加一药些共享攀空间使折得室内俊的空假间更晋加丰而富。现有械厂房役剖面原有示建筑绳为厂趋房，优层高较坚高，血而办缩慧公建及筑对于层高胞的要求苍不高，皂因此原有荐的两层兴建筑建壤成四层，箭达到合膨理利用塔原有建筑她的目的勇。同时墨，改造后方办公剖防面15号楼茅－立庭面改缸造措安施•原有立脸面形式•原有立赌面分割原有超的立奖面过锁于平送铺直罚叙，弊虚实婆关系裂平淡下，缺幸少重愚点•加入墙娘体功能的寨不同把客立面分你成两部恶分，在虚保留原共有结构欧和立面肌的前提邮下，外省面加入骂新的表顽皮•插入稀体块体块的叼插入使约建筑物脚立面在臣节奏上掉出现变鸟化，同揪时体块罗作为本石建筑的搜标志物调展现建俱筑物的惰特性•虚实苹对比新的励体块吨和玻象璃之状间建篇立新倘的关反系从伏而形且成虚齐实对懂比•立面分六割玻璃饥的分胳割产温生戏补剧化症的效树果改造前只后建筑已面积指机标现有果建筑逗面积:歼15险447崖m2改造吃增加姥面积此：792钱4.4叼m2改造店后建情筑面孟积：233懒71.猛4m253号楼－蔑现状原建衣筑建毅成于19俩92年，属使于比较漠新的建筑，诵基本能今满足如微今建筑目规范的划要求，因此旧在原吩则上牵不需壁要做如太大周的变精动。姨在设计过程蛙中，尽侄量保持庄原有的崖建筑形精式不变登。现有达仓库铸平面改造赞后的午建筑骂用途锹为经放济型子酒店颈。53号楼－秧剖面分召析改造后荐酒店剖查面现有苏建筑悬二层间以上遍改造芝成旅瓣店，关底层慌空间厌改造帐后部币分为餐饮，绑部分为劫商业，乐这样功悉能安排狭与附近袄的15号楼谜的商歼业部分相呼袭应。21.种22号楼—现状存在问第题1.原有除建筑蓬立面驱不利深于营割造商业娱犁乐的气何氛2.现状良所好的绿谨化影响捧了建筑的暮进入汉性和补识别壶性21.享22号楼—改造措慢施2颜色处着理---猜-加强原俩有体块根关系坊；提券高建霸筑识六别性牙；活冤跃气腥氛21.榴22号楼--改造措渐施3底层禁透空--裹--塑造震虚实对比的畜外形；迅加强空加间的室指内外联乱系；营健造商业摘氛围21.栽22号楼--改造措筛施1重塑泽竖向语交通--平--打破原侮有平实外观；改入口与劝交通空盯间的处誓理丰富塌街道空存间；吸指引人流21帖.2钢2号楼--改造缠措施4加强妹与道拉路的腊联系--忧--在临苍印梧路一押面，体块介眼入与处女理，创杠造丰富颂的室内凶外空间江，增加狼商业界面和筝价值。•原有汇建筑维面积答每幢503平方军米，粉改造怪后面湿积为543平方米坊，每幢兽增加40平方坑米。号楼—现状改造罩重点塑造找规划源步行蹲入口槐区域音明确抱的商穿业、插娱乐朗、休闲气骆氛与形悼象号楼—改造措旁施整体糕形象井的塑碧造•原有建配筑面积17层55平方米捎，改造禽后面积254绵7平方庸米，去共