合院别墅产品概述以及案例环比

合院别墅产品分析合院别墅产品概述合院别墅案例分析合院别墅环比分析万科第五园六合院八合院停车目标定位产品演化开发土地开发与盈利产品+服务客户盈利Product+Service满意Client双赢SatisfiedProfitWin-win开发土地开发与盈利如何得到客户的满意来达到盈利与双赢的目的？高品质产品符合客户的心理预期什么样的客户？中产阶级or富人什么样的心理预期？周边环境内部环境的营造合理的总体布局施工质量把控建筑细部营造选材用料展示样板房优质服务良好的建筑单体设计主要功能空间的合理布局灰度空间的营造（阳台、庭院、露台、半地下室）地段邻居体现价值的土地选择交易中的客户营销服务成交后成熟优质的物业管理服务附加价值次要功能空间的赠送类别合院别墅演化2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及TownHouse等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。别墅禁令成为别墅价格上涨令，高密度类别墅项目目前已占有大部分的市场供应份额，面对同地块下能产生高溢价的机会，如何提高别墅项目的容积率，使土地价值最大化成为开发商着力研究的课题，联排、双拼、叠加等类别墅产品对容积率提升的帮助有限，而从古中国四合院提炼出的现代合院别墅却略有所胜。联排合院别墅产品又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独立宅基地，设有1至2个车位地下室。由三个或三个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙。特点是大进深，小面宽。合院别墅的产生背景合院别墅的演化类别合院别墅演化独联合院别墅产品大面宽加大进深别墅，通过弱联结形成独联合院别墅大面宽大进深大进深弱联结其他形式合院别墅产品围合式合院别墅风车式合院别墅合院别墅案例深圳·万科第五园合院别墅案例深圳·万科第五园合院别墅案例四合院组团分析

1.平面：

四合院由4个体量相近的单体联排而成。单体建筑在南侧围合出公共交往空间，北侧作为停车库；每户均有自己私密的前后庭院。

单体建筑3层高的体量，一层布置客厅、餐厅，二层布置卧室；三层制高点布置主卧。

公共空间深圳·万科第五园——四合院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院合院别墅案例四合院组团分析

2.体量：单体建筑的中心体量为三层高，围绕中心体量的其余部分层层递增，联排拼合，两端凸出，中间退后。

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3.交通组织：车行道与人行道分设，北侧车行，南侧人行。

图例：入口车行路线人性路线车行入口人行入口车库

P深圳·万科第五园——四合院PP首层平面图合院别墅案例深圳·万科第五园——十六联排二层平面图合院别墅案例深圳·万科第五园——十六联排三层平面图合院别墅案例深圳·万科第五园——十六联排六合院合院别墅案例六合院合院别墅案例六合院合院别墅案例六合院合院别墅案例六合院组团分析

1.平面：

六合院由6个体量相近的单体组合而成。单体建筑在内侧围合出公共交往空间；每户均有自己私密的前后庭院。

单体建筑3层高的体量，一层布置客厅、餐厅，二层布置卧室；三层制高点布置主卧。

公共空间庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院六合轧院合院见别墅剖案例六合院博组团分牧析2.体量贺：单体困建筑悠的中歉心体喝量为乡丰三层滔高，裂围绕博中心项体量榆的其径余部西分层卵层递纹增，陷在体包量上败对连庙接处宿进行免弱化逢处理晋。在班总体帆形式丧上，技加强拥了合隔院组俭团独济栋化惧的效昨果。六合院合院别贵墅案例六合院芳组团分龄析3.交通组外织：组团捏四周幼为车谋行道锁路，合在每毁户的昆首层不起居进室下垫设地牵下车兽库。蠢每户拉均设盾置两猛个车雨位。人行汽先进茧入东纪西向留主道布路，红然后罩分别奴入户。PPPPPP图例：入口车行路线人性路线车行入口人行入口车库

P八合环院合院别渠墅案例八合墨院合院别状墅案例八合院合院别培墅案例八合院合院弓别墅峰案例八合院示组团分污析1.平面：八合院质由8个贴，分别病2组体孤量相近截的单体想组合而唤成。单节体建筑深在内侧川围合出丛公共交荒往空间饿；一组穴别墅有巴前后庭退院，另尿一组则涂是大独卫院。单体绣建筑羞3层仓高的哄体量依，一冤层布订置客章厅、似餐厅恰，二折层布镜置卧不室；哲三层篮制高时点布范置主郑卧。公共空耽间庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院八合村院合院别滴墅案例八合煮院组摇团分势析2.体量懂：单体建做筑的中赚心体量凳为三层虽高，围狱绕中心所体量的傻其余部盖分二层旁挑出，早一层再挽收回，届形成一然些架空翅空间。八合拿院合院舅别墅峰案例八合院烂组团分匹析3.交通组浴织：组团四浴周为车给行道路郊，在每嫂户的首斤层起居爷室下设腐地下车车库。每州户均设致置两个镜车位。人行盐先由州南面竖、北炉面的责组团磁步行划出入救口进划入组验团内桌部，泊然后揉入户。PPP图例：入口车行路线人性路线车行入口人行入口车库

PPPPPP院落分镜析公共院欣落私人院独落街坊4.妖院落马的组映合形闯式合院站别墅付环比获分析优劣距势分赖析合院突别墅找环比编分析合院别手墅的优析点：1.围激合创造到的院落徐空间为矛邻里交百流创造渔条件。2.世封闭粮的外罗观保冒持了驴整体强的私亿密性艇。3.院芬落内部俩可做景岛观设计尤，成为销休闲场城所，营圆造高品伪质休闲阿场所。4.在干北方围集合式建抢筑可以蔑阻挡寒要风入侵欣，有利梳于保温叨防寒。5.敢相对态于其氧他类耻别墅洲产品皮，有说利于曲提高圾容积罢率。合院别债墅的缺阀点：1.浸相互梦干扰也，一烫个是备户与浮户之麻间的宣干扰艘，另貌一个污是合握院与林合院摇之间下的相幅互干屑扰。2.资烈源分配毕不均，广各户的刊朝向有屡差异。3.掩停车竟问题异。合院缸别墅嗓的空汽间积极空间消极空间停车像分析合院别展墅的停肚车解决泥方案地面奋停车沿合纳院外贪围道漏路进白行路坚面停效车。优点宇：节属省院赶落内失部空赌间，朽降低悠工程圈造价转。缺点枪：影船响外宝围环退境，偿拉低伯别墅绢档次考。独联路乳网密度锈较小合院别传墅环比沿分析停车钉分析半地慨下室种停车地形较栽为复杂龄地区，相可以以疏地下室果的名义厚实行架教空层停竞车的办亦法来规俊避政策限制村，既落不计局容积逐率，讯又能僻节省庭成本猾。架空栏层停道车从别墅至内部给橡出一个星空间来罪做停车常使用。优点：合工程造赔价较低烛。缺点：梳浪费别寻墅内部昌空间，需土地价搁值利用谈度降低兴，停车虑库计入市容积率蛋浪费建副筑面积习。分户臂地下腔室停庭车别墅往佩下挖一背个空间坛做停车前使用。优点：侨对地上暴别墅的骑空间功烛能干扰依度低，践且建筑仓面积不坛计入容槐积率。缺点惕：地拼下室乖防水省防潮询等做素法提劈燕高工传程造抢价，增土方况开挖霸及回调填也伙会提拢高工挖程造绑价。合院别耽墅环比率分析堆坡绿挎化来使悔架空层位满足地薄下室条矩件，地下室曾结构顶话板距室始外地坪额1.2誉米以内搅可视为英地下室劝不计容紫积率停车分路析优点昂：1.挡严墙比分边户地下淡室少，皆降低成大本2.券无防瓶水措武施，吗降低衫成本3.研人车郊分流4.呼增加饶附送停车赠送强下沉据庭院附加近价值大半烛地下润室停店车合院满别墅姨环比私分析停车分班析1.大栋半地下氏室的挡醉墙量与监分户地羽下室的骑挡墙量租的比值胞约为1慢：1.吼82.槐半地