商业地产项目机电安装工程管理

商业地产项目机电安装工程管理第一部分前言介绍住宅项目与商业地产项目的各自特点第二部分商业地产项目特点

商业地产是一个跨越地产开发和商业经营的两个高风险领域的复合的地产形态，很多商业项目为了赶时间就边招商边建设，就存在太多的不确定性，也就带来了大量不得不面对的问题。譬如：设计图纸跟不上现场施工、计划赶不上变化、图纸变更多、总包管理难、分包管理难、现场签证难、运营后善后问题处理难！商业地产特点：1、工程量大、配合面广2、技术要求高、交叉作业多3、“三边”工程、反复修改第三分部商业地产项目机电工程的特点大型购物中心五星级酒店高档写字楼大型超市城市综合体第四分部

商业项目机电工程关键控制点一、工程建设施工阶段二、调试验收阶段三、移交阶段第五部分

商业地产项目机电工程新技术应用㈠、机电综合管线设计㈡、BIM（建筑信息化模型）㈢、GPS智能消防系统㈣、消防性能化设计机电综合管线设计1、前言目前各种建筑设备为人们提供了高智能、卫生、舒适和安全的工作和生活环境。建筑设备工程系统多，一般由建筑设计院水、电、空调等各专业设计人员各自布置管线和出图，缺乏系统的协调与平衡，致一些设备及管线会在建筑平面、立面位置上相互交叉发生冲突，给施工及竣工后的维修和管理工作带来麻烦，拖延施工进度，浪费资金，甚至影响建筑物的正常使用。为了避免这种现象的出现，需要对对各系统管线的布置进行综合设计，既满足各专业技术要求，又使各系统管线合理布置，为施工、运行、使用、管理及维修创造有利的条件。2、建筑壮中设备爹工程管穴线主要摘有以下张几类：①、生活甲给排水恶系统：患生活给脆水管道仰、生活逗废水管杜道、生登活污水诊管道、搏雨水管夏道、其绒它杂排拜水管道纵、中水焦管道等菜。②、热捕力管万道系清统：地采暖统、热楼水供栗应及截空调脂处理站设备刘所需哲蒸汽窗或热秋水。③、消防乒系统：设消火栓宪管道、碌自动喷遣水灭火败系统管捧道、气斧体消防尼管道、始防排烟取管道、马消防广泽播、电榆话、联烂动报警旅等弱电盟管线。④、通许风空芬调系周统：来送排绩风管概道、愈空调拳风管涨、空执调冷办冻水毯管道薯、冷恒却水桨管道嘉、冷味凝水授管道坦等；VRV空调系粘统；分外体空调抱管线等淋。⑤、供配汇电系统疫：动力喝配电管响线、电导气照明怜配电管候线等。⑥、弱电附系统：拉楼宇自庆动化系幅统、电露话、有途线电视攀、网络赌、数字察信息网撒络管线纷等。3、管升线综溪合设占计原怜则：各种工己程管线绞具有各肃自的工僵艺布置狂要求，花当出现居相互交腿叉挤占铺同一空径间的问核题时，处应相互调协调、缓布置得浇当，管尖线工程碌综合设钞计的原羡则一般乌是：①先布置馋管径较捷大的管历线，后富布置管穷径较小秃的管线爬。遇管前线交叉匀时，应筑小管避姜让大管察，因小谎管所占狡空间位运置较小张，造价攻相对较燃低且易悠于安装迁；②压力孔流管菌道避橡让重裤力流澡管道拒。压咸力流泼管道森在外踩加压岁力作宿用下闭，介碗质克产服沿呜程阻务力，西沿一胀定方进向流塘动。给水炉管道墨、消伍火栓雹管道雁、走不廊喷丸水灭骨火管煤道、毅热水货管道圣、空愈调水闸管等善均为顷压力吗流管什道。觉压力呆流管粘道区犬别于寸重力传流管薪道的蜘主要先特征改是可沙以爬钥升。重力流削管道内外介质仅鞠受重力亏作用，算由高往听低流.污水、串废水、佛雨水、多空调冷着凝水等灿管道属剧于重力辉流管道悉。其主搬要特征洒是有坡眯度要求碑且排放画水流杂颂质多，厘容易堵算塞，因示此力求鼻水平管尖线短，姥避免过和多转弯阀，以保副证建筑享空间及港排水畅坟通。管效线交叉侍时，应卖将重力私流管道宪对标高值的要求战作为首功要条件登给予满售足。③冷水管颂避让热旷水管。止因热水扬管往往伟需要保乏温且造弃价较高漠。④电缆、脂动力、砌自控、谢通讯等抓桥架与咸输送液迁体的管坚道宜分涂开布置样或布置为在其上轿方，以打免管道葵渗漏时榴损坏电车缆造成照事故。非如必须蕉在一起筹敷设，忙电缆应姥考虑设踢套管等党保护措再施。⑤附件少畅的管道毅避让附延件多的结管道。伙这样有赛利于施滴工操作尸和维护救及更换筹管件。⑥可弯吐曲管闲避让永不可是弯曲恐管。⑦各种管辞线在同左一处垂睡直方向桨布置时想，一般束是：线剥槽或电狐缆在上秀水管在离下、热碧水管在孟上冷水壳管在下颂、风管涝在上水才管在下需。尽可迷能使管匆线呈直臣线，相把互平行获不交叉蛮，使安贤装维修事方便，借降低工疏程造价阵。4、注架意事银项：①管线券综合闲设计位时还舞要考誓虑以版下几胶个问乓题：虹空调液风管全、供切回水献管、减冷凝趣水管壳、热瓣水管扰等需宋保温港，设静计时外应考绝虑保仁温层嘴厚度段。②喷淋横哈干管上亲要接出怒支管以兴布置喷枕头，管知线布置波时应留谎有接出肢支管的栽空间。③走廊切送、房诚回风也口、悉灯具岔、感照烟探债测器漫、喇小叭、鹊喷头鄙等布丢置应壳统一香协调鹊，避刊免相缸碰。尝一般蹦风口世、灯蔑具等垃要求钱居中描，呈帆一直绢线布著置，历以保酒证装化修效竟果。④强弱电杂桥架之孩间宜有描一定间身距、以连免互相剑干扰。很有条件乘时，可污分别布迫置在走责廊两侧经。㈡、BIM（建贫筑信梦息化沟模型姿）BIM是建岸筑信蠢息模蛮型（Bui裁ldi届ng衰Inf潜orm贞ati耳on豪Mod循eli姻ng）的枝简称沈，是菜指以纺建筑匙工程涉项目都的各细项相咐关信寺息数鲁据作秧为模饮型的拳基础黎，进换行建货筑模拨型的办建立爱。它具有故可视化锄，协调扇性，优京化性和浑可出图歇性四大鞋特点。是以处三维愈数字益技术芹为基款础，倍集成捧了建卷筑工午程项猎目各剧种相眼关信苦息的泛工程萄数据布模型励。“BI模M”技术腿的核置心是乏一个鲜由计锻算机翻三维夹模型烂所形赞成的屈数据解库，堵包含快了贯佳穿于悟设计何、施斜工和禾运营招管理巧等整径个项央目全悠生命宅周期并的各速个阶杀段，花并且姓各种随信息传始终姻建立舱在一委个三俊维模由型数货据库淘中。“BI斜M”能够使魔建筑师教、工程格师和施绑工人员械及业主匀清楚全跪面地了免解项目舌。建筑挠设计专撕业可以排直接生车存三维耳实体模牧型；结观构专业域则可取啊其中墙颤材料强索度及墙应上孔洞搁大小进司行计算眨；设备翠专业可索以据此耕进行建客筑能量滥分析、晚声学分鹿析、光多学分析浮；施工钓单位可凝根据混径凝土类苦型、配午筋等信傻息进行绸水泥等梯材料的纯备料和街下料；厨开发商沿可取其弟中的造贴价、门剃窗类型昂、工程辰量等信袍息进行莲工程造票价总预枝算、产歼品定货却等。1、BIM在上烧海中筝心大尾厦项习目的灾应用上海建屋工集团汪在总承蹦包建造污中，由跃于将“BI赔M”技术(建筑信辆息模型)完整地暂引入到染上海中诱心大厦境工程项丹目的设习计、施锯工与管猴理的全荷过程中弃，被业六界称为偿是一个铅具有里叼程碑意除义的项抗目。上海器中心比大厦肃项目内存在页参与肿方众捉多、目分支使系统庄复杂逗、信加息量明大、寻有效唯传递抖困难之、成走本控抽制难雹度大关等问么题。怖项目肥从全作生命缎周期绑角度颜出发故，以“BI丛M”技术为择手段，亭应用Au恭to杰de辅sk给R捡ev虎it建立模壤型，并叔在三维子的环境乳里面完愤成对项直目的修巩改和深淹化设计费，针对沸项目的糖设计、筛施工以趟及运营排的全过京程，有防效地控横制工程收信息的撕采集、亚加工、反存储和丹交流，断从而帮炊助项目父的最高策决策者吩对项目步进行合杏理的协背调、规晴划和控购制。上海漏中心说大厦苍项目五的建蛛筑形鹅态、激高度痒和外于幕墙轨结构于变化绒相当肠复杂区，初打期共净做了20多个只方案渐，就狠旋转养的外垄形而逗言，补最终却选定顺了矩络柱与工支外腾伸臂率加上刃支核骗心筒裳的结史构体畏系，“B李IM衰”平台使愤结构选英型变得毅非常简且单明了门。在绿源色施臣工和朗低碳段方面挪，“B蓄IM映”为项目湾提供了组有力的板保障。野针对超滋高层建特筑体量承大、系歇统设施也复杂、好运营能瓜耗大、烤室内环多境质量滑要求高姿、集中扶排放负额荷大、懒可再生菌能源的禽利用受响安全性犹约束大晨等问题属，围绕峰节地、精节能、忘节水、臂节材、篇室内环慈境质量姻把控和罚运营管汽理等方感面，项悦目因地也制宜地洗利用“BI范M”，合颈理采坐用绿费色建乐筑技宋术，反通过丽本地重化材塞料、肝高强虏材料鹿和可沿循环逆材料撇的使径用，厘优化魔结构仆设计稍、可忆视化返室内煎自然处采光吸模拟北、营葛造室博内舒浙适热授环境嫩等，扇实现扇超高减层建粥筑的乐绿色敢接力电和可批持续狼发展废，为丛今后娃超高摸层建感筑的堵环保里节能关提供详范例雹，从闭而推牲动我弄国绿剖色建蒜筑评段价体和系的荡科技播进步贡。“BI咬M”技术在斥促进建液筑专业测人员整常合、改婆善设计容成效方暑面发挥衡的作用振与日俱郑增.上海中耻心大厦和简介上海中垄心的建袍筑设计差方案为绳“龙型蒙”方案外，该方证案由美修国Ge动ns按le悟r建筑设题计事务添所提供泳。从外旦观上看窄，“上凉海中心趟”像一石条盘旋英上升的候巨龙，宴“龙尾夺”在大稳厦顶部蓄盘旋上证翘，580米的羞“身富高”梅将成跪为上查海新驴高度馅。这个高非达580米的虽“垂鄙直城喊市”堤内部嫁将打页造9个“顷空中毯花园识”，逗整个崇大楼归将被瓦建设耻成一跟幢集夕写字宿楼、删酒店韵、零贸售、肠娱乐性功能鞋于一宰体的打“综养合性享超高趴层建姐筑”峡。上手海中钥心大填厦规江划为割五大丝式功能振区域区，以孤写字大楼为首主，穗但将映同时拖集合居大众画商业予和娱变乐区颤城、脆企业蜻会馆怜区域准、精即品酒惜店区粱域以伪及顶谅部的篮功能很体验(观光)空间。氧此外，吹上海中垄心大厦邮项目的敌裙房中凯，还将丑设置可让容纳120按0人的多握功能活擦动中心裂。上海赵中心馋大厦贫项目可建成跳后，仓总建朴筑面示积将烫达到55惭.8生8万平方盈米，超叉过毗邻帜的上海尤环球金反融中心38万平巷方米端的总朵建筑伴面积突。在恋上海避中心您大厦嘱的总井建筑慢面积乘中，述大厦今的地宰上建吓筑面只积约研为37蝇.9狸7万平方伴米，地植下建筑孩面积达秩到约17折.9万平方诊米。大壁厦的地赠下建筑贩面积中喂，包括删了一个收面积约1万平方鉴米的地炸下停车罪库，可定供20忙00辆汽尼车同勿时停凉放。2、BIM系统在蚁汉街万各达广场浊项目中字的应用证与价值一、恒可视汗化自从201墙2年10月确雹定了渴汉街顽万达捎广场术的BI间M咨询室服务沿单位的之后叔，万馋达规蛇划院盾建筑隙四所饺汉街揪项目品组成枯员组尾织了忍几次瘦和项妄目公富司、惨中南选院、次悉地练国际踩联合笑交底适会，保让BIM咨询公犯司悉地铃国际充张分了解绩到现在菊的项目早状况和洪亟待解炒决的问么题。随斯后悉地藏国际根托据提供方的各专专业最新2.耻0版施汽工图浇分别口建出埋了建湾筑、妨结构朱、机狠电模促型，分从可秀视化蹈的角口度将杂汉街非万达待广场双从平换面二奏维图傍纸转矿变为莲一目仓了然张的三注维模陪型，针具体星效果酒如下爬：二、协讯调性在经过委把以上架几个模吨型综合椒到一起奇以后，锈无论从艺设计与股还是工辛程上，BIM将实戏现项东目建晋模、渠碰撞摊检测夸、三雅维模顺拟分终析、卡辅助揉管综侦设计援，超摘预期拔解决付了各虎专业止协调迎和管踪蝶线综垫合等忆难题射；而雅且，租各设字计方鞋可以宰很直浆观地场通过曾这个庙三维项模型才共同江探讨弄并优训化设么计，五实现桑了规旗划院盼及项乘目公味司很绑多无宿法从辞二维后图纸兔中发道现的堤问题遭，将陪有效泽及时恐的降吃低了荡成本雁。比百如一调直很州难解过决的蒸层高驱问题县，可舍以通腐过虚博拟模脸仿管辽线的燃综合画排布乞加以桌优化天，可醒以节拴省一邻些空李间保勤证汉附街万棍达广卵场室喘内空国间效境果。售位于太地上限二层1-H凡~1-住J轴和1-1咸6~1框-17轴的拴交接拉处的相机电待空间效原线吩下净夜高为37荒20逼mm，经过足管线综旁合优化骂，线下窝净高能潜做到397湾0mm，给内穷装等设谷计提供双了更好辱的设计陈条件，市具体情别况如下愚图所示伏：三、优励化性尤其是碎对于整肚个项目拒的难点---朋-采光涛顶部畏分，BIM能对篮整个笔采光照顶进逼行参半数化菜设计书。由瞎于圆领中庭塌和椭紫圆中厅庭的毛尺度凤差异稳较大厘，被教钢结嫌构分约隔成蹲的玻绞璃大妖小各见异，波在后瓦期施阶工时铁将耗昆费巨匆大的茅成本合。使美用BI童M技术将勇采光顶说曲面有液理化，御可以使抖每块玻声璃尽量维标准化颤，异型适玻璃数编量减少如，可以别大大节聚约了成旋本，达庭到优化研设计的贺目的。屑值得一迫提的是逗，可以温使用一昆些有逻蛛辑的公庙式来编凑辑钢构甜的曲面添，使构维件能跟素随公式皆的改变霜而实时真发生改柴变，也镰使得更圣改模型互也快捷做、高效膏。四、抬可出贡图性BI薯M还能检孙核出一谅些施工编图上疏轻忽的地未方，如渗下图所辜示，北支立面图桐纸轴线此尺寸与疾平面图诵所给尺精寸不一货致，平浓面中轴炊网距离众为84血00毫米，俗立面图俊中两轴贯网尺寸风为830洁5毫米酸，依期据立弊面所遣给玻升璃分岁隔尺扔寸，诱该立救面图内为垂哀直于搂该立饱面投妖影图日，不布是正骄交投脾影图总，但虾是轴爆线尺与寸与麦平面贝无法跑对应烤，存我在矛图盾。糠这些笛从三安维发特现的溉问题袍可以趴返回盘二维获图纸怒里进夕行修利正。㈢、GPS智能消缺防系统1、“GP喊S智能消址防系统达”的基盏本原理“GPS智能消者防系统精”是将GPS（全森球卫码星定烫位系统）、GI尤S（地理拔信息系攻统）、GSM（无线捷移动通忘信系统鸽）和计暖算机、之网络等趣现代高允新技术垒集于一左体的智划能消防俗无线报歌警网络涂服务系贼统2、“GP缎S智能问消防作系统缩慧”的障构成用户平或台、传疗输平台乒、指挥铁平台和循消防移催动端3、“智抚能消防辱系统”爪的优点呜：“早”岗、“准多”、“尽快”、厅“灵”㈣、消防讨性能化排设计4.1定.城市综影合体的助消防需悄要引入纷性能化乞设计我国逝的消责防规漏范是您公安鹅消防伪部门静通过众总结延多年拼实战仰经验纸，并楚综合扎发达激国家雪的防喘火技睛术理修论，渐编写顷出的壁适合惧全国胃各地嘴消防转情况杰的标牲准。鱼具有胃适用拿面广志、容哭易操鉴作等兄优点爆，但去也不坐可避妹免的击与建跳筑设肆计的怜发展思相矛传盾。弱近10年来，诵全国各琴地涌现兵出的大颗型、复爱杂公共宾建筑，粗如首都炮机场T3航站尽楼、沸国家肃大剧愧院、租奥运宁场馆枪及上舞海世张博建蹄筑等吴，都甩在不锹同程殃度上针受到拐了消省防规此范的树束缚东。公安舒部在200皱9年颁观布了《建设旷工程索消防厉性能谋化设秋计评为估应孔用管硬理暂呜行规巩定》4.2忘.什么呢是消扭防性品能化砍设计从上世达纪70年代键开始环，国锡外就智提出震了以术性能比化为数基础材的消驶防安贞全设危计概谊念。198术2年日本毁建设省经制定了嘱关于建铸筑物综嘱合防火晨设计方背法开发震的五年般规划，越并在研预究成果嘴的基础渔上编制谢了以火黑灾性能鼻为指导陆的设计特方法。块英国、婶新西兰计、瑞典吧、澳大接利亚也程相继颁夺布了体独现性能卵化设计可思想的扭防火设秀计规范半，而美出国在性扶能化研支究方面盯做了大屈量工作卵，很多薯比较成现熟的火肿灾安全涂评估模蛙型和性且能化设笋计程序突都出自厦美国防器火协会NFP默A(N云ati乱ona略lF锤ire钓Pr葱ote嗽cti跨on微Ass驴oci耐ati难on)。19弃90年起，势国际标吊准化组至织和国霸际建筑吹协会开默始积极醋参与性炭能化防诸火设计恨方法的咬研究。我国的蒸消防性街能化研烛究工作劳始于20糕00年，国于内的专笔家学者轻相继有类不少文间献、技乡丰术导则毕发表，括而上海被市地方嘴标准《民用建回筑防排奇烟技术预规程》中的安模型跑、公咏式已蚊经逐范步被缺性能泳化设营计单状位采拴用。消防性巡寿能化设骡计是建乘立在理概性分析歪基础上袜的、新描型的防悔火设计与方法。绳通过运觉用消防腐安全工壁程学的料原理，呜结合建拉筑物的殿具体情访况，制疯定消防贺系统应晌该达到驾的性能仁目标；兵应用成冰熟的计诱算机模母拟技术料，对建霞筑的火钳灾后果即进行定环量的分途析和预顽测，从丙而得到促恰当的纹防火保框护措施览。消防育性能仆化设证计包套含了踏性能解化防怒火分扯析和禽设计厦两个经方面妻。性能化菌防火分嫁析是根货据建筑间物的具任体使用户要求，细用物理企参数定扁量描述愚出火灾虏的发生自、发展键过程，慕并分析废火灾对密建筑物富内部的套人员、煌财产以谜及建筑矿结构的奖影响程雾度，为浴采取恰召当的消蔑防对策换提供依述据。性能迟化设铁计是窃在性昼能化起防火赛分析岛的基晕础上榜，综弦合建享筑物什现场坝条件倡、人匆员及地财产司的安次全，乖采取或的有温针对抄性的经消防桑措施安。与传统葵的消防缎安全设暗计相比摸，性能宜化消防米安全设车计具有宿以下优源点：第一屿，充玻分考锈虑了烦每栋束建筑贪的独怒特性链能、孤用途碍、风呆险和律使用饺者的坚需要受；第二牲，注疾重安棵全目谁标的猜达到复，并雄不限抖制采兆取何剥种措仇施，搂有利熔于发念挥设霉计人土员的支主观问创造仆性；第三割，性苹能化搬设计搬中使达用