商业地产企业管控产品线专题

中原市场研究部201303华润商业地产企业管控、产品线专题研究商业地产标杆企业案例研究对标企业选择华润案例研究对标企业案例借鉴附件1：综合体分析及香港太古广场案例附件2：开发社区商业专题研究对标企业选择理由标杆就是某个领域里的领导者和先行者。找到标杆就等于找到了业务的示范，标杆的成功也就预示着业务的未来发展空间。标杆的做法可以借鉴和复制，这会极大地缩短业务发展的周期，加快缩小与标杆的差距。前车之鉴有利于降低业务开拓的成本，前人栽树后人纳凉，减少了业务受挫的机会，提高效率。标杆管理的三个特性榜样的力量是无穷的业务的可复制性跟随、模仿≠超越为什么学习标杆怎么来选择标杆目的搜索甄别明确选择标杆要解决什么问题找到目标群分析确定谁是标杆目的甄别筛分收集标的——选对标杆做对事Step1Step2Step3Titleinhere行业对标Titleinhere管理特色Titleinhere业务对标1.行业领导者

-行业的龙头-行业中最有潜力2.相同业务中做得最好的-财务指标优越-持续增长3.在管理活动中富有特色的-业内口碑-咨询公司推举——不拘一格选标杆方兴企业关键词酒店投资起家多元化地产运营商央企上市企业品牌知名度高目的需解决商业地产管理架构、业务模式、集团公司与城市公司、商业地产公司管控模式、产品线搜索找到类似程度较高、商业地产行业龙头企业、产品公认度高，资本市场关注度高、管理经验先进等

搜索企业如：万达、绿地、龙湖、中粮、华润、新鸿基甄别通过对企业特征、企业业绩、物业形态、组织架构、管控模式、经营模式、战略特征等进行对比分析最后确定对标企业中化方兴欲进入商业地产市场标杆选取步聚行业领导者对标指标万达

绿地龙湖中粮华润新鸿基企业特征民企、非上市国企、非上市民企、上市国企、上市公司央企、上市香港企业、上市企业业务范围商业地产文化产业万达酒店连锁百货住宅地产能源、金融、商业地产、建筑、汽车服务等多元化公司住宅、商业贸易、实业、金融、地产华润置地业务：住宅、商业地产地产开发、投资业务、酒店经营，物业管理，建造服务，金融服务和保险等企业业绩2012年商业收入过千亿，同比11年953亿稳中有升2012年房地产业务首破千亿，12年加大商业综合体开发，目前自有商业超过350万平米，开发规模超过2000万平米2012年出租物业所得收益483373千元，同比增长20.2%到现在为止，已经开业的项目包括北京西单大悦城、北京朝阳大悦城、上海大悦城、沈阳大悦城天津大悦城安定门大悦城成都大悦城等2012年酒店经营在内的出租业务及物业管理业务，营业额达到港币18.84亿元，较上年同期增加33.2%，期内新增已运营投资物业总建筑面积186.88万平方米，扩容16.2%.2011年地产相关业务收入较上年大幅增长111.4%（包括物业销售、物业租赁、酒店经营）组织架构商业由专门商管公司进行管理集团公司+城市事业部集团成立商业地产部专门负责集团公司+项目公司城市公司下设商业运营线管控模式高度集权化管控模式无成熟管控模式总部集权，垂直化管理，PMO体系集团直管6S+BSC管控模式新鸿基采用的是全产业链模式，从拿地，规划，设计，园艺，购料采购，机电设备提供，混凝土机械使用，建筑，工程监察，以及物业管理，维修以及智能家居等方面都有自身附属或关联公司。经营模式订单地产模式只租不售租售并举择优持有，少量出售整体持有，只租不售租售并举利润结构：开发利润+租金收入+资本增值租售并举产品系各城市万达广场商业三个项目品牌饕界、蓝海国际广场、梅随镇新都会三大产品线龙湖天街龙湖星悦荟龙湖MOCO商业即大悦城三大产品线万象城、欢乐颂、五彩城APM商业产品模式战略特征规模联动商业租房专业开发通过低价在二三线城市获巨幅土地，发展新城战略目前属第三阶段即多项目，多业态，多区域发展区域聚焦，城市占比优于区域规模以一线城市为核心，辐射长三角、珠三角、环渤海湾等的战略布局持续的高毛利资源+商业模式驱动多元化业务风险规避战略企业对标指标组织及流程再造业务战略本企业标杆企业业务、职能、战略结合局部和整体结合短期和长期结合企业文化与社会环境结合重点学习：业务模式、管理组织和产品线.确定标杆及向标杆学习绿地无成熟管控模式且商业产品线不突出中粮商业仅大悦城，但运作并不是太成功新鸿基香港企业在内地发展一般甄别筛选在搜索6家企业中，我们最后确定3家龙湖:强组织管控，精细化管理，产品品质万达：强管控，订单式商业华润：集团孵化，快速发展，产品线丰富华润案例研究企业管理模式2企业发展历程1目录商业产品线3代表性商业项目4企业发展历程Part3.1华润置地发展历程物业投资

并购阶段：外部资源整合

①异地扩张：

A

弥补上一阶

段问题

B

核心土地储

备②母公司孵

化准备期①确立商业模

式：

租售并举+

集团孵化

②核心：

战略驱动+

资源驱动

①新生意经：住宅+投资物业

+增值服务

②新战略试水期

③核心：

A

培育市场竞争力、

持续盈利能力B

通过深度品质战略

打造差异化竞争力C

一体化协同提高利

润率

D

聚焦一线城市80年代1994200020042007至今华润地产业务不同阶段的发展策略企业管理模式Part3.2华润集团组织架构集团层面城市公司层面置地副总

北京公司总经理

成都公司总经理

集团人事部总经理

集团董事长

上

任

集团副总

置地董事长

总经理

集团首席财务官置地董事会集团领导亦是置地董事会成员，具有丰富房地产经验华润置地不存在区域公司，各城市公司相对独立置地层面华润置地组织架构（从管理层级划分）华润置地总部组织架构董事长总裁设计管理部工程管理部商业管理部资金及投资者关系管理部财务管理部战略运营部人事行政部物业管理部审计部投资决策委员会产品决策委员会招投标管理委员会法务部产品研发设计管理工程管理成本管理采购管理商业策划招商管理商业运营商业资产管理融资管理投资者事务管理财务管理税务管理资金管理IT信息化战略管理项目发展运营管理营销管理增值服务管理人力资源管理品牌管理物业管理危机管理审计管理法务管理若商寺业仅于仅作烤为住特宅配哥套项悔目，泼且体厚量小尾于100欧00平米，辫则配套判商业策峡划由市即场营销壶部行使厌（若城秀市公司纳设置商暑业运营练委员会领，则由猎商业运犬营小组隙运作住居宅配套剩商业的俯策划与私招商）葡，商业息运营职梁能由市食场营销奥部行使技；若开懂发纯商则业项目完或商业陆综合体恭项目，那可成立仇商业运刚营线运蔽作商业必策划与邀招商；各城市矿公司统浴一设置置投资决奥策委员犹会、招扶投标委姓员会、径产品决鸣策委员建会、商捧业运营调委员会翼，其它案专业委竿员会可就根据自宇身情况歼灵活设浩置。华润置私地城市的公司组张织架构城市看公司袭下设商业运忍营线20世寸纪90彩年代实行蔽“包干管枪理”200朝6年5暑月199降7年开始玻实行企业核叹心考核饥指标——经正济增加值（E慕VA悟）19样99伶年财务出佳身的宁高松宁引入鸭6S仰管理体系20强01星年华润提艇出用5年悉左右旋时间“再羽造一个新寻华润播”的发展慌战略，确序定了容主营业务骑发展方向板。20只03爸年弥补6递S之不足，引汗入平衡计分屿卡（BS刻C）华润欺召开餐经理人年这会，会议提壤出了第二电次“厘再造华灭润”商的发展宇战略炒，即以2另005说年为基数商，用6-8胜年时间再造白一个烘与现有规怨模相当的新可华润的发拴展目夫标。华润集确团内部轮管控发嘴展沿革集团管籍控模式6S+之BSC摸对地产叠业务的第快速发绘展形成惰有力支晋持华润去6S印战略拍管理耀体系俊构成该体系怎最初可仓以定位命为全面瓦预算管鹅理系统拨，目前跌成为华教润的战闯略管理瓶体系。20推03虽年，部华润在宣6S电管理把体系减融入都了平剑衡计护分卡轿的战双略思进想。6S县是6概个S犁ys灯te兴m的堂递进域组合坊，按腥内在校逻辑芳表述盛为：6S擦涵盖肝战略培管理傻的基斯本思范想，唐既是盆一个沸行业愚分类律组合高体系慰，也召是一谅个全贷面预江算管理体系忙，是一零个综合暴信息管星理体系距，也是街一个业标务监测捡体系，杂还是一骑个评价窜与考核体靠系。建立澡在战吩略管殖理理滑论的惑基础恳之上染，以扬战略燥业务煎单元就为出匆发点约，以章全面赚预算合为切肠入点，以洋管理信顿息为关盒注点，闭以内部滤审计为在支持点求，以评士价考核笑为落脚牙点，最形终确立以逢战略纳为中毕心的柔管理玩系统粒。利润中摇心内部审计体迎系（P朽ro嘱fi信tcen刺terin夏te纹rn侵alau途di咐tsy毕st垃em便）利润网中心泻业绩评价仓体系（P我ro全fi棒tcen缺terper稻for脾man革ceme疑as利ur医em京en贫tsys晕tem肃）利润中慈心经理人考睁核体画系（Pr烘ofi绳tcen轧terma展na敌ge痒reva佩lua光tio食nsys凯tem苏）利润中栽心业务战略湖体系（Pr期ofi晓tce堂nt傅erbu蹲si差ne五ssstr茫ate解gysys冻tem因）利润中潜心全面预算摔体系（P概ro监fi售tcen旅termas贷terbu帆dg译etsy绣st筛em买）利润中速心管理报告体目系（Pr策ofi如tcen孤terma啊na称ge编me庸ntrep阔ort慨ingsys扯tem跑）集团略管控趁模式6S体般系的双稠重核心团队经理人金考核体哈系战略战略过箭程控制利润星中心章业务卧战略唤体系利润探中心红全面斩预算判体系利润中悉心管理秆报告体练系利润中海心内部苏审计体斯系战略晶人才灿保障团队评谨价利润中嚼心业绩侍评价体芽系CE统O评赢价经理人寒12条友标准评价基础评价监控类G艺E模外式利润、日现金流6S+唇BSC耐下的投烫资模式利润中驻心使用芝者付愧费通过翠集团客巨大的资要产负魂债表做大地号产业务华润置杰地资金伍中心经济兼增加挖值EVA决定资金支付纵向隙产业顾链、横向科关联迁性、业务整利合土地、品资产、资历源增加赛协同吧性6SBS荣C集团引入旋BS若C后默对6废S的谊完善6S平衡计短分卡BS麻C财务奶控制士型的投资田管控悲模式战略控撤制中心资源荡配置昼中心业务决布策中心出发点鞋：利润倾中心切入点咐：全面泰预算关注爱点：辽管理推信息落脚恋点：鞠评价师考核文化协盾同资本协校同市场盲协同人才素协同25个薯一级利速润中心10何8个疤利润超点1、腰各利法润中欠心自造己汇舟报预宰算2、罚授权窄内的糠一切更经营饥权3、所投资挣建议旁权作用华润集滩团财务勇和管理子合并项脆目升级枝版华润谷集团朽投资奴决策括管控欲模式华润集骗团孵化翅模式在华国润集炎团“钳6S经+B挪SC度+E岩VA活”的距投资继管理蚊战略盖下，雾集团同孵化银符合集团战甚略导向吼，同时戏可实现蜘华润置爹地与母骂公司实歪现共赢当。华润躁集团识目前无有5梦家公嗓司在遥做地话产，近华润蹄置地役是唯漫一一术家上央市公除司。集团滋孵化胳与华汗润置项地在某证券比市场期的操动作，透形成蒜良好扭互动贴。华润尼早期邮着眼裳通过掉收购城模式扣发展搞地产兔业务津，从感实践阔看效国果不晃理想限。“集无团孵烘化模妨式”岸成为珍集团刊对地瞒产业墓务支投持的公主线率。华润并集团室孵化脆的前鬼提条究件“集烦团孵其化”秒使华窜润置穴地净合资产摄迅速址具备丧规模创效应体，成衫为在盆证券妹市场境资本宏运作的隆核心出。“集团绘孵化”项目由吸华润置另地团队晃具体进磁行实体品开发，虽在项目胜进入销趁售阶段亏和持有永类物业明成熟阶挡段后，燥注入上尾市公司坝。避免学了开发允阶段资绪本支出峰与财务拴报告之葛间的峰蛋值。在“集元团孵化补”——嚷使华润悟集团的叮沉淀资伍金得到遵有效利糕用。资凝产注入那的定价馒采取项目成由本为基哄础的小墨幅度溢挥价，合休理体现决资金使般用直接路成本。集团孵威化——装集团资挠源+实体开喘发+证券杠份杆华润“阅集团孵疫化”资掩本运作光模式华润供置地步资本吩运作卡的核替心是驴：有烦效降慎低账另面风晌险、葛提升尖财务芦指标潮、扩凤大股托权融援资空巨间，借助危资本暑市场驻做大卸做强告成为践综合鹿性的校房地楚产企统业。单纯祸从业发绩表嫁现看架，华嫁润置胡地在幕房地普产股而中并静非最然突出需者。辞但其戴“集亚团资币金孵倾化”巾、“持有天型物业承比例”驳和“资怖本运作涂、财务丢控制能域力”等禾优势，妈使华润翅置地在贩发展前晓景上更为迈明朗尺。234配股为残主，结合现魂金收购增发缩慧融资销售回矮款资产、负销售租金收偿益股价上何升集团冻孵化资本况运作但模式1集团田资产粗注入华润维集团爆业务缠版图华润谣万家苏果晶超市持股5冶7.7捆9%华润词创业100造%华润躺集团穴初步蔑搭建舌起从涌零售也经营企、地券产开晶发到资本勺运作的巩全产业筑链商业区地产投协资运营俘平台。集团形成商业地崇产三大核心品滥牌，即万瓦象城、丛欢乐颂捉、五彩滑城，以既此构建穿三大商染业平台置，大力召发展商牧业地产衫。华润置滴地的战卸略定位高、内涵资源+油商业模式抱驱动①产品致：市场罗竞争力踏打造②形成紧新综合汽竞争力③新侧差异驶化竞毫争力①持有验型物业舅回报低倡，但稳皮定②传邮统产肆品线似支持脆高毛栏利③内部恋资源整贵合空间①万科鹅模式—近—同业粉竞争②内部塔——产铅品、人语才瓶颈③租售假并举—价—发展挥速度慢①国际尿视野寻标杆②市场四认可销售良溢价③高毛纲利深度品质战略定位：持续的高毛仙利精细设计准则毫厘工程标准情感细心服务做规循模？提高脉利润率层？商业产占品线Par地t造3.显3华润铜置地全国各接城市项懒目布局高端住懂宅系列华润置顶地—万象逝城系望列华润敲万家—欢乐颂独系列旅游灯休闲氏与生谈活方哪式—五彩捐城系寻列商业狱地产橡树湾糟学府系刚列橡树哨湾英厌伦系依列凤凰贯城精绝品都属市系澡列华润椒置地掏的产浙品线绿自2羞00失2年扬全面店铺开回，拥古有市羽区系帐列的目高层刘精装姓修住宅，浇近郊姑系列损的花旨园洋富房，申商住维结合皆的都描市综骂合体刑以及会其高藏端产培品系砍列。在内的旱六条产旺品线。华润债置地全部产品线华润置允地—万饭象城系丙列——国悠际化及膊高端形呀象定位康，开发灿城市综貌合体华润万族家—欢樱乐颂系搁列——绵锁定亚家庭泼型消耀费客烛群，悔定位魄区域端型购乏物中洗心旅游休主闲与生悉活方式品—五彩城系列——倡夫导快乐灾及体验读式消费继，生活滨方式的小休闲化代表惰性商瓜业项胸目Par俯t弟3.常4A-滥深圳俗华润顺中心功能定队位：集诵零售、骡餐饮、少娱乐、观办公、关酒店、出居住等功能西于一娱体的刑标志躺性“棕都市误综合恋体”占地面津积：近策10万上平方米总建匪筑面将积：榆55臂万平样方米总投室资：劳逾4颗0亿办港元物业组供合：一挠期万象城城、华润大汤厦，二缩慧期项目丧包括超套五星级酒超店、酒边店式公变寓、国犹际商业孝休闲广火场和高硬尚住宅霜等。B-竿深圳屡万象救城建筑面千积：1碎8.8授万平方覆米租户岛组合妥：主梢力店窄＋次促主力优店＋很专门开店主力感店：Ol表e’成超市饶、Ré浪el地时尚糊生活督百货矛、嘉镰禾影座城、“冰惰纷万奇象”纺真冰堡场等品牌组煤合：近牛300奶个国内验外知名堂品牌专割门店，搂其中1仗/3品牌叫商家宏是首壤次进粗入中煮国大驼陆或阀者深听圳市鼓场。开业纽奉时间榜：2边00帽4年样12销月万象日城二期图1丽.项端目规歉划平蓬面深圳华紫润中心组-万象绪城项目昼概况物业撕名称万象钢城华润大摸厦君悦系酒店停车场合计用途零售写字楼酒店停车场-建筑面欧积(㎡)159行,58交540稻,9社9067,伪50655,桐667323迅,74排8深圳果华润旁中心谊-万赴象城项目脆鸟瞰雨图深圳铃华润硬中心黑物业按组合建筑设档计万象绞城室米内空孩间业态工组合在业立态组追合方暮面，纠万象轮城也章突出笋自身脾的特牛点。主力店燥/次主本力店所僵占比例叛40%；其中邮，主力挖店招商在2乐00域3年1乏2月1赌5日就确闲定下来涛。国际名界牌占3总%，餐者饮占1育5%，茫娱乐占哭20%刻，精品本店占2拾2%。功能平驱面布局万象城状平面功选能布局环示意负二斗层功能平畏面布局负一币层主腊力店骑：华琴润万韵家超这市C兽IT沉YV赴AL珍UE蓬超级贵广场娇。华润万恢家超市负一层功能平面诉图1-总3层抛主力历店：湿Ré搜el尊时尚拘生活怎百货超（约牧2万掠平方溪米）毒；首追次进秀入中馅国内闲地的恰百货静公司，开勉创了个特性化女亏性消费堂环境。挎它的购送物环境泰、商品乡丰组合和陶服务极微具个性绪化。Ré照el时尚生活百货F1层稠平面图F2层撕平面图3、作4层透主力廉店：喊嘉禾匙电影添城（蚀所提遗出的刺超豪共华贵糊宾厅论概念氏在国匀内是格绝无仅有碧的，惜这里另可以灾容纳篇七家忽电影缺院超掏过1购20呢0个丙座位浮）嘉禾电影城F3推层平统面图溜冰欧场嘉禾电影城4层驼主力膏店：溪“冰悦纷万公象”涨溜冰阁场；上是中引国第据一个差以休冠闲为浓主题轧的奥谷运标俯准真丈冰滑脚冰场馆，同时成路立滑冰查学校，麻在深圳归倡导冰粉上运动。F4层像平面图F5律层平洪面图三大功对标前企业寸案例凯借鉴Par惩t阻4龙湖、辣万达、靠华润案异例借鉴对比项目龙湖万达华润企业特征民企央企，上市贸易起家、央企，上市，善于资本运作业务复杂性多元化多元化多元化战略特征实施三个阶段发展，目前属第三阶段即多项目，多业态，多区域发展。区域聚焦，城市占比优于区域规模规模联动商业租户专业开发住宅开发+收租物业持有+客户增值服务经营模式追求高利润，同时兼顾周转以住宅物业为主，逐步加大商业比例商业项目采取“择优持有，少量出售”的模式万达提出了订单地产模式商业地产只租不售商铺在销售之后，重新进行商业规划、整合租金和住宅提供稳定的现金流。利润结构：开发利润+租金收入+资本增值商业地产租售并举增长方式：物业开发带来近期增长动力，收租物业的资本增值带来的长期回报经营风险：通过租金带来相对稳定利润，降低利润风险；抵御市场风险的能力提高选择最伸合适自眉己的战勒略方向狂构建自犬己的核伐心能力贫体系喝通基过运营渔体系支累撑核心惑能力的沈建设。龙湖蝇、万阻达、缠华润换案例挠借鉴组织沿架构管控模泡式产品屑系列标杆地爬产做到踪蝶的，对中化窄方兴的借滤鉴点龙湖嘴：实们现总怖部集骨权，悲战略系及运宵营中勺心是告企业屈内部刚最为匹重要坝的枢烧纽通过PM是O组织体茫系，调屈动职能颤和资源逆，达到聚项目高心效运转李，达成宿运营目蝴标万达肠：万达替集团数的组拖织架以构按警照业房诚务的牛发展朋流程笛，进骂行了惊更加陡彻底件的调蓬整，恒将所室有部遣门划刘分入忠项目池前、营中、迟后期刊三个睁部分蜘。一档个总弃裁负箭责商功业管撕理、蒜院线色、百偶货的迅管理太。华润睛：商业委迎员会下泽专设商刃业运营骆线进行观商业管名理龙湖材：PM晓O体系—“强组杯织、弱谦项目”都，PM迷O实现集昼团与地盒区公司讨有效互笛动万达：夫采用高遥度集权泡化的管放控模式悉，除部呀分工程乘管理和最销售实峡施放在裤区域公睡司，其福它大部规分职能新由集团眨总部牢巴牢把控华润愿：华润6S战略管滨理体系铸构成20响03年，华油润在6S管理体深系融入茶了平衡齿计分卡雄的战略武思想龙湖：惕三大产体品线，栗即龙湖天旷街——训大型超车区域及遥区域型宝购物中先心;龙湖星吉悦荟—芬—社区爱型时尚伐生活中川心;龙湖MO越CO——高饲端精品离家居生螺活馆万达：案商业即袖购物广屡场，有刮三代购柿物广场缩慧，目前燥如北京悲万达属戒第三代绝购物广饮场华润腰：华润置串地—万钱象城系炒列华润万妥家—欢卧乐颂系据列旅游休塞闲与生卵活方式传—五彩启城系列龙湖进吐军商业拘地产的覆发展步旱骤及产短权管理际方式持有伶型商乘业整叫体发显展原周则：选择丧性保桌留租股金价劝值高嘉或者建租金句增长薯快的棋商业惹物业稍。商业项担目选择格原则：窜组织能俭力、现吉金流量业、开发风节奏和耕团队迅血速取得拘成功新公筝司一凡年内蒜谨慎傲选择兼持有狸型商无业物圾业面疤积比葬例超肿过30督%的单阿个开扒发项论目；新公岸司一房诚年后稠两年臣内，瞒可适啄当选棕择在情商业踢物业沿面积傻在60%以内的浇单个开孕发项目鹊，最好滋立足于证选择能断在本项落目实现蔬现金流映平衡的近项目；新公司俩三年后休可以拿乏纯商业酿项目。龙湖商价业产权泻管理即钳择优持璃有，少爪量出售讯。可延分享城愤市经济蹄、地价籍增长带麦来的长病期收益狼。持有廉物业为徐了平衡惜综合税米负水平容。万达的船战略性施决策——甲“发展睬商业嗓地产”■住宅市仍场激烈蝇的竞争奴，有限雕的消费丙次数，亮日益高汗涨的拿添地成本灿促使万娱达开除辟住姑宅以以外的描市场■发展写商业前地产鸡是万土达经秩历长回期摸迹索实穿践最恐终确编定的在经骡历了脉办电役梯厂捐，开除连锁喊超市屿，投围资红孤酒、拼药厂洒等多崖种尝宇试后，依万达那认识狂到商狼业地矿产既课可以扣提供乓长期扭稳定怀的现问金流坟，双丸能使万达助不脱谱离主顺业，伟因此度发展蔑商业蜂地产纪成为往万达抹做大菠、做评强的督首选过。■万达僚实行差漫异化战冻略，采饼用自己牌特有的沙发展商革业地产杨模式，瞧使自成在贿众多兄发展骑商中棵脱颖蛛而出蓄最大胁的提蜜升了字企业秧形象只。■万踪蝶达在似实践赵中不猫断改先进着朝自己喇商业窗地产回的发报展模乐式从单仓店、彩组合拜店、练城市葬综合婆体、锣到如膜今发俱展影号院、盐酒店霜，无肢论是由主梨动还是摔被动因恩素促成仓，都是旱万达对博商业地虫产实现捉方式的新不断探爽索。目前万功达商业扫是第三偶代购物见广场。万达第巧三代商留业存在拾问题及少应对措粥施存在辛问题巨大资行金压力为避免就出售产峰权式小赖商铺所姥带来的旺各种问海题，万扒达第三抱代产品产原则上押实行了膛只租不送售的模躁式。但俊这给万嫌达资金托带来巨昂大压力帮。应对措踢施REI估TS（房织地产声信托完基金神）：乖万达颠引入晒麦格嚷理，辱欲将他其9项资仍产打堆包上因市，外但由阻于主股力店拴比重莲大，袭租金载收益来水平墨太低兵，最尽终搁适浅。CM悠BS（商业被房地产绵抵押贷喘款支持美证券）良：万达滔与麦格讲理联合悠发行1.4呼5亿美筹元CM植BS，成轧为国卸内首邪例商播业地封产抵腊押证真券。华润衫商业焰总结成功筝构建米华润港商业止地产宜航母容，红弟色商嫌业地崭产王矿国商业亏资产余管理点研讨如果进商业倚物业营由城劳市综专合体栏开发呈公司腥开发兔完成珍，那芬么该糟资产会从产隶权角蛛度与待商业成管理杨公司熄是什叙么关盘系？1、由商宋业管理停公司向责开发公愉司购买计商业物应业；2、开春发公迁司分牢立出总单独唐的商扣业物饼业公诞司，脊商业末管理催公司订购买屑商业新物业失公司艳股权欲（对获价为吹货币秤资金横或者恩其他权公司始股权创等）3、开抢发公膨司长炒期持亲有商拐业物们业，飘商业罗管理铅公司算向开子发公防司租察赁商恒业物酿业4、商业物句业管理老公司长含期持有锤商业物袜业，进巴行运营饮管理附件辉：综苗合体历分析贯及香斤港太巡寿古案齐例Par秘t郊5综合体造的两种话表现形捉式一种是预城市形钩态的表烈现，在恶城市核导心区域秋为了降闻低综合束商务成么本而为崭之，比劈燕如在一叮幢高层例建筑内医集合办背公、餐屠饮、商腐业等服愉务场所鼓的独栋轨式综合卧建筑体乘；另一种踏是经济专形态的坐表现，扯随着项既目开发稠规模的正不断增涨大，规望划了办努公、居趁住、商访业设施辩等多种饰独立场蒙所，并菌通过一纺个连廊扶或其它睛各种形便式将它枣们联结醉在一起浸，形成冠新型的色独立式败的建筑龄综合体友，这种孙集群式抄的建筑歉综合体芬比起那茅种在一献个建筑愁体内聚朽集多种宿功能的挖独栋式抵建筑综秘合体，陪显得更竖为经济打、专业薄和实用总。综合症体（com载ple瞧x）附件：够综合体运分析及疲香港太绕古广场部案例综合叔体的电特点是一塔种城旦市设垃计的队缩影亲，较采小依嫁赖其跑他配源套、爪其自厕身功脂能互田相补凳充，亡而且务能够口互相秒支撑怜；一般毛位于接城市驶中心稍区域辛；能有堤效的景解决周城市信中交溉通等堆方面乌的压总力；向业态蒜互动、碧功能复铜合化、主使用全筛时段的遗方向发榨展；多种蹈功能伐有机逗匹配邻，可那以减军少投狸资风锄险；一般百规模芝较大蛛，投相资较材高，袭经济莫风险糕大；对建写筑设亚计要缸求较刘高。综合塌体（co然mp糖le井x）附：驴综合疗体与刊单功阶能物尾业的彻比较比较因素综合体单功能物业功能复合性、适应性单一性区位一般在城市核心区域根据功能确定建筑形式多样化单一投资风险较小较大总投资一般较大相对较小经济风险较大较小客户来源具有自我寄生功能，部分来自于内部全部来自于外部客户活动体验式的目的性的客户综合使用成本较小较大综合体厌（com后ple枯x）Hot惊el酒店Of术fi跃ce办公Sho惯ppi陪ng商业Ap给ar既tm细en誓t居住Co缴mp滴le鸽xTra考ffi点c交通Ex遵hi狼bi牲ti相on展览Ent睡ert幸ain吃men柏t文娱Res案tau宴ran舌t餐饮综合背体是煮将城伶市中狡商业/办公/居住/旅店/展览/餐饮/会议/文娱/交通淋等城研市生孩活空机间的故三项填以上脱进行拣组合都市归综合蓝体分患析（co怖mp躲le室x）商业办公酒店公寓相互剥支持去关系相互要寒求标志性定义档镇次为商业屋和酒店术带来潜肠在客户大堂可盐以与酒骨店共享承担恨某种晶社会访职能形成溜完善摘配套亚、信纠息平洞台个体差拉异所在扮、活力挂的核心利用其舒它功能价值最扶大化补充其寸它功能现金祖流来昂源商业的劣档次要服求不影领响办蜜公、谜酒店崇的大客堂和僻昭示柿性公寓胃可轻谦松享卷有酒漠店服捎务和诉配套饼设施薄，共享享办杯公办宅来的权客户用。公寓在眨面积、脂服务功氧能上要蓝和酒店绍形成分幸工和差仅异（重汗视中长宜期居住友者需求蹦）。综合体市（co凶mp众le页x）各芹部分功滤能的相烈互关系模式1均衡发争展的模次式模式3以酒店狼为核心蜓功能的浆发展模惑式模式4以商疲业为及核心判功能先的发昼展模迟式Co体mp城le班x教=h惕ot鼻el陈+o姜ff胆ic陷e+婆sh绕op证pi幅ng瞎+a羞pa腰rt恩me惊nt霞+…吵…Complex=office(主)+apartment(次)+……HotelShoppingComplex=hotel(主)+apartment(次)+……OfficeShoppingComplex=shopping(主)+……OfficeHotelShopping综合体葵发展的润四种模叔式模式2以写字帽楼为核金心功能姨的发展蔽模式案例（扒香港太饲古广场澡）模式a：各碗项功源能均尽衡发喊展位于香蛇港及九贡龙(荃湾)两条望地铁论线的秤交汇市点甲级吗写字然楼+顶级购违物中心+五星丛级酒谁店+顶级酒陪店式公咱寓定位谢为——香港最嗽顶级的撞综合体言物业案例（最香港太物古广场饭）关键驱炼动因素提供24小时壮房间用餐饮嘉服务/洗衣服/中央笑冷气烟调节可使用恩港丽酒棵店的游厕泳池/健体中逗心及商腔务中心胳海景套房劲面积鄙定位56平米/11慢0平米/24欣5平米高层似单位乞面海蔬景的类酒店玻式公贱寓适精当加湾大公铅寓面携积（31爪5平米节）太古撕购物拨广场止汇集核国际帝名流会议疏展览阀中心黑使Tri估—Me成为香岁港时尚素发布场金钟电腊影院引至领港岛榨娱乐文怀化高档餐凉饮品牌低店以及仍融入商裁场各角忆落的咖紫啡休闲牢吧商业——太古选广场恭为中匀环地昏区的枪时尚蜘品牌扩与活碎力中闷心多家神五星鹿级商原务酒份店+高级酒可店式公关寓使Tri凑—Me成为须夜间浩中环渠的活绸力中厦心各功能蛾空间相唉互连通/延展了翅共享空梳间统一社管理负与相岂互服协务达辜成了简最大瘦化的绿资源慈共享酒店——通过疾国际腥五星硬级酒蜡店及栏国际翻品牌饲商场倚建构眠综合野体价草值标临杆酒店吗式公熄寓——星级物虾管+多产石品组葱合附件：超开发社疮区商业烧专题研固究Par皱t佳6尽可能陆达到住剥户、商驳户和开俱发商三陆方利益肥的均衡核心是蚀在不损蚂失或少画损失开映发商利贼益的前风提下让贪商家赚劲钱，赚吃钱的前例提是满常足客户遇需求商户住户开发倦商1、商户察赚钱才详能继续秧经营2、社区悬成熟，危住户才坐能舒心3、住凑户满片意，龟开发趋商才今能赚币钱开发社览区商业首的原则业态+规划合作达到宁社区删商业包成功节奏客户需敲求商家需爸求开发社粉区商业斯逻辑客户对触社区商冤业的需仇求包括仇“满足恼基本生敌活，提羡升生活羡质量及闷休闲游鸭憩”等汉三类，昆独立主库城的郊趣区大盘顺需同时愿具备以扬上功能社区商揭业满足基乖本生活童功能提高扒生活蚀质量失功能休闲订游憩么功能资料来驱源：200合5年北劲京社匪区商愧业业蛮态如朽何定珍位/小组对分析客户烧提及阀率>5仪0%20吊%<客户详提及清率<5驾0%客户提辫及率<2梳0%“满足嘉基本生跨活”类主要乐业态包断括综合伐超市、裂菜市场捆、购物疑中心和红银行，画基本满锁足客户浇的日常疼购物需存求客户对搂业态提派及率资料来嗓源：200季5年北京蜘社区商讯业业态滨如何定铲位/伟业社怕区商业慈要点满足塌生活说需求蜘的必州备商眉业用勿品，问生活只必备抓的“柴米油喜盐酱醋渔茶”，主要破包括杂鸦货、食陵品、调需料、衣较服、鞋缎帽、建击筑材料汁等“提昼升生枪活质直量”类的主课要业态纯包括药裙房、诊共所、餐墨馆、邮摩局、健询身中心皮等客户对凤业态提粮及率提升生显活质量鼠、增加足生活便析利性的畜功能，仿主要包祝括邮政岸、电信柿、警察档所、医榜疗中心投等公共枯事业，前也包括罗干洗、完修鞋、无裁剪、提洗车等嫂日常服倾务“休膏闲游观憩”类的盘主要誓业态御包括践书店怕、游戴泳池膨、娱搂乐中岔心、齐老年愈活动仗中心湾等，转以及首社区碑的娱曲乐休开闲场币所和县设施客户对蔽业态提浇及率在生活故必要的佛购物和阁服务内秋容之外仆，为满讽足社区秩居民游排憩休闲添需求的削商业及不娱乐设膨施，包乎括雕刻细、滑冰愤场、电浪影院、立健身房锅、摄影鸭、旅游紫代理等在考虑变客户需舒求的基立础上，企需在2公里卧的客柴户消韵费半好径内迹研究伞已有酷的商敞业布荣置，掘以确勤定社引区的迈具体纠商业食职能步行5分钟步行10分钟骑车15分钟1、步谈行5分钟买到达“便利店”，约30敲0m2、步孟行10分钟到复达超市对和餐饮穗店，约500答m3、骑车15分钟到柳达购物翻中心住户便利满店超市/餐饮店购物现中心业态+规划合作达到社瘦区商业再成功节奏客户重需求商家述需求开发追社区病商业爷逻辑配套内容商家需求客户需求开发商态度满足基本生活功能（基本需求）超市1、能衔接上班或回家的动线

2、一定的居民量（500户起）

3、有聚客点

4、能见度好

5、停车方便，停车位充足1、步行距离10-15分钟2、商品品种齐全3、商品品质保证4、商品价格合理（±5%）长期返租银行1、一定的居民量

2、能见度好1、ATM机2、安全监控设施菜市场1、能衔接上班或回家的动线

2、一定的居民量

3、有聚客点

4、能见度好

5、停车方便，停车位充足1、步行距离10-20分钟2.品种要有蔬菜、水果、肉类、鱼类3.价格与市场价接轨提高生活质量功能（品质需求）24小时便利店1、能衔接上班或回家的动线

2、一定的居民量

3、能见度好无小型餐饮店1、能衔接上班或回家的动线

2、一定的居民量

3、有聚客点

4、能见度好

5、停车方便，停车位充足1、集中设置2、配备早餐店、快餐店、小吃店、熟食店美发店1、一定的居民量

2、能见度好无面包房1、一定的居民量

2、能见度好1、商品品质保证2、商品价格合理（±5%）家政服务1、一定的居民量

2、能见度好无电脑维修1、一定的居民量无干洗店1、一定的居民量

2、能见度好无定向扶持休闲游憩功能（游憩需求）邮局1、一定的居民量无市场自由发展家电维修1、一定的居民量无大型酒楼、酒家1、一定的居民量

2、能见度好

3、停车方便，停车位充足无书店1、一定的居民量无文具店1、一定的居民量无婴儿用品1、一定的居民量无美容美体店1、一定的居民量无商家灶需求什（超耽市）忽：客即流量主是决宴定超嫂市配逗套的苹关键前提敏条件顾：具体要应求：【超市】1)位置：陈应位于盘业主回兆家路线临上；小渗型超市伐控制在10分钟欢内步疯行距场离、语中大房诚型超自市控遣制在10东-1料5分钟撒步行金距离岭（设届计）怎；2)价格：恢不宜高迁于区外圣价格15倦%以上煎；3)品质:应销售宏品牌产闻品，保烤证无假久冒伪劣秋、过期考商品；4)品种侮：中坑大型即超市洒应品雪种齐柳全，矮且提邮供多繁个品毯牌供著选择耻；如稀步行15分钟崖内没稼有大该型菜批市场塑的，捏应设要置肉鲁菜专棋柜；5)服务滴：中敞大型情超市摘应是金品牌龄连锁变，并赵提供奴质量吹保障亏和送券货服套务；拍经营朝时间邮宜在8：00密-2霉2：00；6)环境驰：应难做到料灯光树明亮盘、地党面干夫净，攀摆放胆整齐炸、分吹类有闸序；15分钟寄步行柄距离概以上赞无中甲大型酿超市剂，应逐配中章大型谅超市鸭（300勤0-5蔬000㎡）凤；10-税15分钟步欺行距离叮内有中素大型超墨市，应批配小型夹超市（资小于100宫0㎡）；返租，令控制业温态商家需筛求（菜责市场）谣：在抛前期客咽流量有菊限的情宏况下，裁菜市场葱是超市波的最优就替代前提蛋条件罚：具体要吸求：【菜市场】20分钟步冠行距离坏内，无较中大型捉菜市场桑，配中温大型菜清市场（15蓄00弟-2萍00中0平方或瞧更大）院；10朴-1内5分钟步冻行距离腥内有中板大型菜剥市场，下配小型编菜市场庄或超市羞肉菜专摩柜（小剧于50休0平方降）；（返酷租，专控制桑业态婆）中型翅市场1)位置奸：应屡控制庄在步胜行15分钟距前离范围码内；有扛人行道欣，适合月步行；2)品种月：应滴至少跪有蔬古菜、坛肉类肺、鱼蔬类、妇海鲜遇、水延果等伍；3)价格葬：宜哥与市燃场价根格接牵轨；4)新鲜目程度阿：蔬光菜应协保证按新鲜忙；5)环境：酿明亮、战干净、火无异味娃；小型菜昨市场或垫超市肉骗菜专柜1)位置：驱控制在晴步行5-击10分钟旨距离洽内，怠营业孙时间8：00-仔20：00，满雷足业握主不国同时珠段需存要；2)品种倾：宜崇提供钻当季职蔬菜透、猪嘉肉等愉；3)价格金：业努主可鼓接受铁价格斗比市娇场价马高约20-巧30%；商家需渔求（银聋行）歉：银行纯配套与纲否取决尺社区周村边的配南套现状前提条迁件：具体要给求：社区柏周边杆没有咐，则资配；万科返博租，控寺制业态【银行】1)品牌：系至少有谢一家国拼有四大蜓银行。拾需求以远四大银怖行（中纷国银行钢、建设晨银行、演工商银芽行、农宰业银行锣）为首办选。其候次，为免招商银河行、广浮东发展著银行等极；2)柜台当业务阿：应边提供冻存取谊款业蚂务、若转账避汇款丸、水溪电缴观交、贯办理蔬贷款甚还贷叫业务比、基暗金等凡投资负业务脚等；3)莲A请TM机：沃应有昨存款菠、取垃款、宏存折出打印偿、羊矛城通浇或深食圳通漏充值宏等基烘本业雄务；饥保证困机器急的稳团定运逢营、纪及时急报修设、有萍足够织的现既金可泄取（韵注：AT愁M机个数沫需求不炎明显）榴；4)安全枣性：孕应提凡供银叉行内哀的安扒全性抢保障敬设施斥、监锣控设该备，姨并保六证ATM机之分间的喊距离士等；商家限需求备（药由店）捆：映药店火配套趣与否去取决嫁社区牢周边榆的配订套现器状前提困条件稍：具体要面求：社区周死边没有框，则配遍；返租，呜控制业氧态【药店】1)位置：勤控制在盟步行10分钟距符离内；2)品牌政：应遵是连晓锁平矩价药仔房，汪以药命店的裕品牌街来保蓬证产御品的泥质量减；3)质量裁：应唱以知幕名品绸牌为铺主，萌而非狭销售摇自有插品牌炼、不捎知名蠢品牌消商品旧；药汽品的帐生产伶日期罚在合颜理范糊围内嫁，离尤过期浑时间轿近不脂可接贼受；4)品种毙：绝漠大多钱数常彼用药革，如娇感冒朱、消型炎、仗胃药凭、外间用药晃等；与应确睁保提芦供儿奶童用调药；5)服务售：宜融有医失师驻聋店；亭有24小时经射营窗口序；可以档用医保淋卡；业态+规划合作达到扔社区萍商业政成功节奏客户需发求商家需攀求开发神社区坛商业码逻辑社区谣商业规划类苗型多个小冰集中商悦业+商业街纯商业渣街规划条：社筛区商送业的诸规划撒包括季三种虎主要嗓形式大型集个中商业+商业显街1、大型书集中商货业作为逃综合性造商场或墓大型超书市的备筒选地，伪聚集社倍区及周缎边消费精人流2、利用疏商业街祸布置日也常生活盗类及休纵闲类商抬业，利拌用大型遣商业聚态集的人打流消费3、适合能于成熟师期的郊不区盘或脸市区的伏大型盘持。1、周边姐客流不蚀足以支何撑大型臣商业。绑利用多矛个中小挨型的商两业打特变色与差梨异化，岸利用小踏超市服周务社区拔居民的致基本需时求2、商业烟街打差站异化和氧特色，顺与集中惕性商业胀成为互嚼为补充坊的街区3、适恩合于央周边插客流匹不足桃，但持某方并面需稳求充呼足的纺社区侍。1、周苏边已习有大植型的摘集中巷商业佩，已诊形成永一个顷区域义性商孔圈，听周边殿商业外氛围导成熟2、商业四街进一进步丰富筐商圈内雀的功能否与业态3、适合狭于市区仪内商业建成熟区灰域的楼值盘。深圳餐万科评城采武用集术中商姓业和良商业跌街的无规划公模式授，并乐集中惕布置瓣，对披小区宜外开汪放，除是城输花系右列商州业的爆成功惑案例注：1、深贱圳万增科城电在兴匹建初缘瑞期属秆于四逗季，柴目前吊已演奖变为重城花/肖大访衫谈/小组您分析1、组夸合：忘块状+带状的执组合，哈便于业延态布局2、道真路：钩商业李及道挂路向牧外开件放，秆吸引配客流3、节点红：景观区与商业套结合，眠形成客险户聚集卖点4、区稀隔：粉商业惯独立华布置吧，住购宅商滋业有啊效区物隔住宅住宅万科城条案例块状商业有利于插加强商察家的集耕聚功能顿，让客摊户感受调到“场童域效应迁”；皱条状商跨业便于勾布置商矛业街，瘦将购物堆与休闲亚结合在匀一起块状膀商业寄（集幸中商说业）带状商血业万科扒城案介例对外开薯放的商故业及道马路系统码有利于精吸引外侨部客户铸，使社告区商业母演变为根服务于欣周边的您区域级裂商业，阀为商家瓣吸引足俊够的客蠢流华为新天下华为新天下万科城万科城质案例万科肝城案快例商业休闲商业恐区和便休闲传区的惠集中红布置括进一资步强扰化聚面集客邪流作跳用，列成为徒焦点秘；客损户购酒物消朋费的呈同时张获得区休闲央享受冒，提尘升社船区商突业档裹次规划脉分析实景照沈片万科良城案中例万科城帅案例社区律商业脉独立躬布置乎有效员区隔脖了商土业和浇住宅字，同凳时保犹证了古社区抛内多脏数业仔主能谱够在10分钟内脚步行至幸商业中铸心商业袋中心300米500米资料来淋源：购怒物步行昆距离<3时00米很近碧，300舒~50芬0米适故中，50财0~的70扇0米较远押，>70兔0米很远万科镰城案击例万科孙城案家例业态主要商家面积总计满足基本生活功能（基本需求）超市华润万家5435便利店万店通、一致药店、博士眼镜、万果园等提高生活质量功能（品质需求）餐饮丹桂轩，KFC，湘江老橱，关东风，名典咖啡，肥牛府，巴蜀滋味轩,印度餐厅等8083装修家居百安居、北新装饰、雅兰床褥等1573社区服务中国银行、柯达冲印、小白兔干洗等315地产中介中原、中联、创辉、万科租赁、世联等休闲游憩功能（游憩需求）服饰精品贝丽童装、三王四木、芬怡内衣、万盛鞋业等543休闲娱乐雪天使、亚文莱尔、月亮湾足浴等473美容美发自然美、发轩名店、克丽缇娜、靓点、神采等1139音像久美书店、众音音像培训、旅游平安保险、机票、语言培训、艺术培训等306万科城划案例万科城虹的业态挺涵盖“兄基本需绑求”、猴“品质微需求”及”游救憩需求寸”，业冠态齐全择丰富，赖成功辐即射到社税区周边为地区万科城亲案例通过穿业态彼控制渠，形叮成了尸以餐俭饮为木核心略特色岛的街帽区，竖使万搅科城膝的社崇区商洞业与舍周边眼商业贵及其信他社唱区商颠业区井隔开朋来餐饮1、丹桂轩；2、KFC；3、湘江老橱；4、关东风；5、名典咖啡；6、肥牛府；7、巴蜀滋味轩；8、印度餐厅9、必胜客等万科芽城案饶例万科城茫案例规划疲让商治圈升思级，芒规划桥上需止要注迅意芹“集黑中布蛾置”亚和“刮对外膏开放经”，阴通过后业态震组合傻让社押区商俭业成舞为区骨域级蛮商业商圈级丢别商业价仓值社区禾型商浙圈区域蜡型商潜圈区级商赚圈市级商木圈·规划让轿商圈升爸级万科昆城案络例1、根据优客户需鱼求确定查小区业告态，并碌分期进晒行统筹呼分配2、规划焰上注意岗“基本杯需求”谁、“品泼质需求稳”、“神游憩需陷求”直宫接的组闪合3、规划侍上需考食虑后期长招商组报合万科城涌案例小呈结开发社动区商业侦逻辑业态+规划合作达到献社区梨商业斯成功节奏客户群需求商家畜需求根据锐住宅叙的开梢发阶窄段合末理安差排商鞠业业吼态和恋商业赢体量喉是社睬区商朋业成龄功的笼关键仁；郊焦区大话型楼管盘需裤配备0.9平米/人商业商业腾业态换、进两度与家入住坦之间紧匹配商业红规模兼与住漆宅规粘模匹底配业态袭配比仰在项大目不寺同阶柱段也物是不牺同的窗。开欠盘的蛙时候扒便利炉店、奏银行铅网点器等配糖套设养施要农建立弊起来递，实将际操购作中踩，可贷以考毒虑把遭首期休商业杆配置误在售积楼部帖、会难所等庭显眼辟的位放置；负项目泄第一半期入脑住后询，超逐市、赔干洗躲、送演水、茂装修庸、窗锡帘、新银行召网点左、美形容理阳发等嫂就都校需要膨，这析对入约住的胜客户排也是恨心理坏保障根据住战户的多初少，确谣定商业观的体量无。就超亭市而言芽，要根缓据项目捷整体规热划有多链少户来凝统计常倍住率，炸最终确哗定超市浅体量的宵大小。纤首期的辜超市主盈要考虑挂首期的翅需求，伸整个社聪区的超据市要到刷后期确苍定。另外要晓考虑到忧社区的粥入住率飘，人口舞特征，升开放性苦社区还份是封闭愤性社区岸等在住集宅开轿发的陕前期救，适抛度低快配有弓利于惑商业除成熟还；在斧住宅邻开发次中后解期，枝适度朴高配捧有利捎于形念成大涛规模猴的商矿业中恐心，慢提高球等级人数(户数*3）商业面俘积适配低配一期二期三期四期N期高配0.尊9平米/人商业赌体量茎的大荒小要渴配合摆项目熊的开垃发周乏期，爽根据贼住户浮需求愉量确威定商蚂业体沫量凤凰城撤一期开惊盘的时精候，由发于事先奇预计到责社区较个大，内医部交通烈不便，授首先修述建了交旋通中心辞，此外拍还配建网了10朋00终0平米冈的商移业，陷并于某一期山客户宿入住宰时就钞投入艰了运墓营尽管由斑于这部求分商业跃开业较夫早，管熊理没有运经验，徐但满足标了客户艺必需的驾生活需掠求，其崭中最受议客户青罩睐的部类分就是堆大约100牵0平米的太超市随着社贝区建设裙规模的液扩大，颈又在东束大门修言建了规洗模180象00平方摧米的屿商业抗街，萝用以竹填补格商业茅配套问的不历足按照大读约10万人口肺入住的柜标准估墙计，碧家桂园在云一期商芽业中心遮附近预述留了大番片用地随着超素过万亩姥社区的伤逐渐成俭熟，碧芽桂园计挤划利用浇预留地奖修建规肚模超过20案00首0平方米驶的超市敬，并配垄建其它训相关商楚业设施资料晓来源国：碧间桂园弹销售戏中心愈商业框部访付谈初期中期后期项目絮开发菌周期碧桂扇园凤看凰城10妖00网0亩，人宴口10万，3万多报户，跑最早顷有约10位00平方粘的超蜓市，粗后来逢有了甚大约200议0平方泄。现逐在凤医凰城怒社区涨接近心成熟靠，计腰划做贝超过200佣00平方信的超谁市凤凰城貌案例-3呼01资料来默源：碧常桂园销爱售中心割商业部锯访谈住宅淹收入尝足以魔应对抄建立素大型览社区阴商业肉支出嫌，不美对公落司现晋金流退构成驱压力碧桂园滤根据第甚一期的属人口需披要建立10耻00平米揉的超肝市，煌初期爸不投湾大量