工程风险管控与防范

导读划分主观风险客观风险按形成风险内在原因一、物业管理风险类别按形成不同风险内在因素按造成风险损失类型项目客观风险经营管理风险人为责任风险划分财产风险损失人身风险损失责任风险损失划分导读二、风险来源过度依附房地产开发商。 各行政部门、专业服务部门服务不到位。业主、住户、业委会对物业服务消费观念不成熟和不规范运作。外部风险内部风险企业领导追求短期利益。物业服务人员素质偏低。内部管理不科学、不规范。风险来源目录物业管理项目承接风险一治安风险二消防事故和隐患风险三装修管理风险防范四高空坠物风险防范五物业服务收费风险防范六公共设施设备风险防范七公共环境风险防范八车辆管理风险防范九人力资源风险防范十第一章物业管理项目承接风险一、物业管理招投标过程中的风险防范存在的风险防范措施

背景调查可行性分析决定了解项目开发进度、项目施工质量问题等。了解项目所在地物业项目中的层次和地位、同类物业的物业服务费标准和物业服务费的收缴率情况。了解项目所在地的地方性物业管理政策法规、地方性财税政策、地方性劳动用工政策等。了解项目所在地的公共事业费结算处理方法等其他物业服务相关的环境因素。通货膨胀风险

经营风险自然条件

其它风险第一章物业管理项目承接风险

存在的风险防范措施

合同应当对物业管理服务范围内容、服务质量、服务费用、双方的权利和义务、专项维修资金的使用和管理、物业管理用房、合同期限、违约责任以外，一定要注重免责条款的约定。

缺乏对项目经营可行性方案评估承诺的服务内容和水平高于与收费标准对等的服务内容和水平

合同内容约定不明或是条款有疏漏

物业管理合同中存在不平等条款

物业管理收费问题不明确

物业管理责任范围不明确二、签订合同过程中的风险防范第一章物业管理项目承接风险

存在的风险防范措施交接双方应当严格按照标准进行验收。验收不合格的，双方协商处理，由责任单位返修，再约定时间复检，直至验收合格。注意保存验收资料的完整性及真实性。对验收资料，要有交接双方的签字认可，以明确相关责任。对遗留问题或发生的争议不能解决的，由当地政府房地产行政主管部门进行协调解决。物业共有部位、共有设施设备有明显或者暗藏的质量问题

开发商与业主之间的遗留问题没有得以处理和解决三、接管验收中的风险防范第二章治安风险入室盗窃抢夺、抢劫故意杀人等由于外界第三人的过错和违法行业，给物业服务范围内的业主或非业主造成人身损害和财产损失导致物业管理服务风险。治安风险故意伤害治安风险防范措施明确物业管理公司的法律地位和职责。支持业主自防，提高业主安防意识。完善区域内安全防范设施。完善执行管理制度。安排护卫巡逻，坚持对巡逻工作进行监督检查。充分挖掘护卫人员的防范能效。委托给专业护卫公司。做好群防群治工作。突发事件应有应急预案。第二章治安风险第三章消防事故和隐患风险由于消防设施直接影响到广大业主生命财产安全，消防设施的日常维护和养护直接关系到火灾发生时，消防部门处理事故效果。消防设施的维护保养不善、无消防用水供应、消防报警系统失灵都可能导致重大人身和巨大财产损失，物业管理企业面临如此的风险不仅要承担经济赔偿的民事法律责任，直接责任人和企业主要负责人还可能因此而承担刑事法律责任。风险防范措施接管时确认是否有消防验收合格证业主装修时要做好防火工作监督消防隐患的整改物业公司消防组织建立。确定区域防火责任人。签订区域防火责任协议书。积极开展消防宣传和培训做好消防档案的管理加强消防检查巡查建立消防组织，全员参与消防工作定期开展消防演习物业公司消防组织建立。确定区域防火责任人。签订区域防火责任协议书。明确消防设备巡查的内容及频次；巡查内容一般包括烟温感、风机、排烟、消防栓、防火卷帘门、应急广播、花洒喷淋。确定消防设施安全检查的责任人及要求。要求做好消防检查记录。第三章消防事故和隐患风险组织消防演习的相关步骤2.Descriptionofthecompany’ssubcontents制定消防演习方案申请批准消防演习实施通知消防演习前的培训和宣传做好消防设备设施器材等的准备准备工作落实情况的检查消防演习实施消防演习相关记录生成与存档保管第三章消防事故和隐患风险第四章装修管理风险防范装修引起的风险问题相邻关系处理安全隐患建筑外观形象侵占他人利益违规装修环境卫生施工噪声施工人员管理重视有关装修管理文本的拟订进行多方沟通、寻求深度合作与相关行业进行合作制定完善的装修管理方案四一二三风险防范措施集中装修期组建临时装修办公室五第四章装修管理风险防范在装修的各阶段都加以精细化管理六装修前的准备工作。材料、工人进场进的管理。水、电线路施工管理。结构改造管理。地板、地砖铺设。下水管道、烟道的施工管理。木工施工管理。油漆施工。装修工程的收尾及验收。违规装修的工程管理。装修三个阶段装修巡检要点装修手续办理（装修手续图）装修施工过程装修验收第四章装修管理风险防范违规装修的工程管理七线路改动以及房屋外观改变结构改动改变房屋用途在承重墙上开门、开孔、做壁橱。改变室内楼梯位置。在室内砌砖墙。在天花板上安装很重的物品。在室内安装阁楼。拆除卧室窗下墙体。在外墙上随意打孔开门开窗等。注：坚决制定这一类违规装修，和要时采取一些非常手段，同时上报相关管理部门共同处理。破坏环境卫生第四章装修管理风险防范第五章高空坠物风险防范高空坠物两种情况一是建筑物上的建筑物或其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落，尤其是玻璃幕墙。二是高空抛物。《民法通则》第126条规定：“建筑物或其它设施及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落的，它的有所人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。高空抛物由抛物者或抛物楼层群体负责民事赔偿。高空抛物的危害：A）卫生保洁难维护；B）小区居民挑起矛盾；C）事故赔偿风险难免。建筑物上的坠物高空抛物风险防范措施建筑物及附着物风险防范承接项目时考虑建筑新旧及外墙面材质。就幕墙的养护、维修与开发做出相关约定交接时要谨慎。加强外墙面维护和保养的监督力度。按照《玻璃幕墙工程技术规定》，在竣工验收后一年时，书面通知书玻璃幕墙的施工单位对其进行一次全面检查，此后每五年要求检查一次，并做好相关记录。定期排查隐患。购买适当的保险。高空抛物风险防范高空抛物发生后，物业公司积极处理随意乱抛垃圾。尽量不给业主乱扔垃圾的机会。装修阶段明确责任。学校、居委会、街道办共同合作，加强社会宣传。无事故损失的处理。发生损失的事故处理。认真对待居民投诉。第五章高空坠物风险防范第六愿章客物业硬服务究收费甜风险见及预负防物业服缎务收费腾是物业耻公司因渗提供管趁理及服桥务向业盐主或使所用人收取取的报皱酬，是稀物业公登司收入温的主要众来源，这也是物率业公司认开展正攀常业务需，目前贼我国物纤业管理剧市场不杯规范，市乱收费同现象严更重，也辰成为投摔诉的热携点，并东影响了热业主和舟物业公时司的关涝系。一、全物业幕服务姻收费孩纠纷陈的表伴现：揪部分腹业主肆拒交郑或拖兆欠物僵业服绩务费寒。二、物激业服务介收费纠变纷产生惯的原因：对服务鸭不满，适对受约宏束不满蚁。对收费殿标准、软项目、客方式等这不满。业主挑认为溪物业砖费太键高。业主不帆了解物榴业管理历的实际煮含意。建设娇单位发遗留饮问题厉所致建。企业荐内部伏管理归问题尖。邻里关著系等问弹题引起脱的。对外部锻大环境利不满。无支读付能视力。三、物差业服务格费纠纷鸦风险防背范措施皇：多走铺访业摇主、醋多做晨沟通继工作才。借助设业主晓公约孕和业柳委会山的力剖量。自觉增姥加物业李管理费兄用的透矩明度。改进服剧务、计咏费方式潜和收费治方法。完善疼物业垂管理屯服务糊合同蹄，严咸格依欲约行陶事。分析业差主拖欠刻的原因有。选择恰县当的收旋账策略悲。A）收隆款方法归。B)迹催款延要注裳意预畅防超诞过诉约讼时故效。对欠岩费业东主保邮持足惰够的烦压力搭。建立应考收账款易坏账制糊度。在必要旬的催缴图程序后赌通过法牛律途经邪解决。第六章盯物敏业服务库收费风愁险及预芽防第七活章歇公共芦设施加设备日风险倒防范物业本歪身及公瘦共设备允和设施找的管理醉不善都榆有可能摘导致业宰主或非狼业主使莲用人的桌人身和德财产安厚全，同久于物业竭内公共广设备设圆施的多围样性和坐分布分危散性特兵别，随酬之而来肥的风险相频频发榴生。专项管酬理委托朱给专业蹲公司加强比设备痛运行控管理购买保虹险事件句和损适害发鹅生后唉，应砍积极告面对双击险添加疏标题咸文字交接过牛程中要妻进行查剥验应明且确自万己的性管理尝责任装范围风险防范措迎施重点共部位冰设置美警示朴标识施、定蜓期检查消粒除隐患应明确卡自己《民法痛通则》第12阿6条规定胶，建筑秒物或其士它设施秒及建筑城物上的迈搁置物佛、悬挂蛛物发生脑倒塌、滋脱落、袋坠落造抬成他人炼损害的写，它的品所有人踢或管理茎者人应唉承担民杂事责任杂，但能坊够证明闻自己没精有过错叶的除外悠。这种灶损害发酱生后，翠不是由览受害人态向法庭罪证明损预害发生劳的原因曲，受害得人只需封要证明档损害结纯果和该语结果是壁由建筑唐物或设薯施导致寄的。而底物业公何司在法捷律上有累义务证丽明自己释在管理腹过程中驻没有过候错或者糖损害结兔果是由兔受害人记的故意娇行为造弊成的，援如果能乒证明这呀一点，拖法庭将范依法推沃定管理踢人和所仇有权人包负有过乳错责任贪。建立完践善标准锁体系预防性榴措施；技改组织先措施萌（加楼强员层工培付训，盒开班坛会，呼加强凑协调有）第七织章仆公掀共设哥施设茎备风涉险防芹范第八章膜公但共环境茎风险防付范公共岸环境风险卫生耗保洁风颗险绿化管理占道管理共它俭（显王性和隐性樱）风险支防范锦措施二、建立完善管理机制四、做好保洁绿化计划安排一、把保洁群管理弓机构疤设置搁及职壶责划考分三、建立完善的质量管理系统七、交给专业公司去做六、开展质量检查四级制五、制定科学的操作程序第八害章敌公堤共环上境风会险防踢范第九章股车款辆管理值风险防醋范车辆震外表诉被儿旨童包咬括其他第删三人属用器年具划六伤。车辆乱照停乱放撞，造成椅交通堵竖塞。被其只他停刊放车肆辆有疯意或无意动碰撞怒而损谷坏。在停放留期间被市盗窃或梢抢劫。车辆停暗放风险四、制定车场意外应变预案一、须加强杰交通惑的管叠理划出戏停车强位。建立唐安全炒措施兽。制定、年健全停匙车场管震理制度赢。制定屯车场惜各岗从位工液程程赤序。进出车想辆严格奇控制。进行车相辆检查奏、巡视塞。停车蜂卡的寇办理鸟。制定奇收费冬制度庭。风险劳防范身措施三、污严格蜘停车字卡的镜办理警和收关费管逮理二、花完善产停车吧管理拐措施第九章钢车擦辆管理领风险防就范第十章僵人力资喷源的风添险及防榆范招聘沫与配蛙置人力资雹源规划薪酬管理绩效管理培训与贝开发人力资等源系统劳动荣关系芽管理（MBO、KP展I）狭议的人力资源规划：人员配备计划、人员补充计划、人员晋升计划；广议的人力资源规划：人员培训开发计划、员工薪酬激励计划、职业生涯规划劳动合同争议；劳动安全卫生、工作时间、休息休假、保险福利而发生的争议；关于劳动报酬、培训、奖惩等因适用条件的不同理解与实施发生的争议。冰山一角理论：根据冰山理论，影响员工行为的因素有知识、技能、态度和习惯。在海平面上可以看到的，可称为“行为”，也就是说一个人表现在外面，为人们所看到的，如同冰山一角。背景性问题知识性问题；思维性问题；经验性问题；情境性问题；压力性问题；行为性问题。一、钩劳动籍争议失处理霜的原日则：A、着垮重调蒸解及稳时处蹲理的葬原则薄。B、在查紫清事实写的基础够上依法秆处理的搂原则。C、当事俊人在适凉用法律致上一律朗平等的顷原则。二、泳劳动乒关系孝风险闻防范候：A、严泄格遵跃守《劳动默法》及相关榜的政策纸法律法她规。B、建立向科学合蜓理的人煮力资源含管理制慈度。C、建阻立各嫁项劳杨动安惰全卫苹生管这理制才度，未并严劳格执摩行。D、高处度关陵注企运业员造工的亩满意私度。E、员姥工过尿错的边相关筐证据敲和记展录给仙予严眉格保盏全。讨论：如何面面对基层势员工供粮不应求裤的局面胀？1、如何锈面对和幅解决物炕业管理绝费不上叉涨，管余理成本锈大幅度湿上涨的轰问题？2、如物徐业聘请反中老年隐龄上岗蔑，企业倒将会面轻临什么掘风险损宽失？第十章信人慎力资源坦的风险夜及防范人力资蔽源风险基层管搞理及操盐作人员弄的大量敏流失导爷致严重瞎缺编招聘吉失败新的人猫事政策挖引起员晒工不满各级管各理骨干查人员流椒失员工作梨违章违平纪等失贤职行为织引发的劈燕风险员工业增务不精汽等服务末行为带挺来问题工作拍人员门谋取疑私利腿带来训的问炼题第十章嘉人爬力资源烤的风险赔及防范企业人窝力资源屠管理风祝险防范伞技术中李最简单茂，也是警比较消华极的一辜种方式翁。回避风险