养老地产项目营销推广方案

——项目发展战略&营销策略壹市场研究方向房地产市场养老市场概念养老行业市场贰项目发展战略项目本体分析项目优势解析叁营销策略部署项目价值解析项目定位体系核心竞争力&营销网络打造肆什河丽景运营策略市场&客群定位客户群体延展营销网络搭建壹市场研究方向房地产市场房地产作为泡沫经济的急先锋，被调控首当其冲，随着两年的房地产调控政策的延续，楼市已经进入了相对稳定的阶段，市场各方预期再度发生变化，房价持续下跌的动力正在逐步消失，在调控延续的总基调下，2013年楼市仍将以刚性需求购房为主。象调控地产行业实挤压经济泡沫经济层面政治层面经济泡沫渗透其他行业，造成PPI上升，伤害实体经济生财原料价格上涨，伤害贸易出口CPI上升，增加国民消费压力地方财政收入下降增加国民生活压力支撑经济的“三驾马车”无一不受影响过度调控与不调控无异政策调控是必须，政策回调是必然当有效限制地产泡沫之时，便是政策松动之日房地产“打高扶低”的目标得以实现的时候建设之中的保障性住房大规模进入市场以后房产税征收的范围进一步扩大保障房更为注重竣工量，保障房制度建设提速。住建部已将2012年的保障房开工目标下调至700万套，同时规定竣工量需达到500万套。由重视开工量转而重视竣工量，地方政府难以在竣工量上做文章，保障房的建设更容易落到实处。700万套500万套房产税的试点城市和征收范围将扩大。2012年从房产税试点城市来看，2013年房产税试点范围将继续扩大。小结调控政策延续，商品房营销力度加大，部分中小开发企业拖延工期，并在价格上做出让步，大型房企及开发企业多以品牌维护为主要目标，客群在选择购房时多以品牌地产及价格优势作为重要参考目标。养老地产应该定义为住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。多元的项目面对着多元的市场，我们如何根据各自的市场条件有条不紊的开发？如果市场条件不充分，我们又应该如何挖掘市场？1.养老地产概念住宅地产服务商业地产混合开发模式2.与一般住宅的差异性消费群的专一性——它是“针对老年人提供的住宅产品”；产品设计的特殊性——住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等符合老人的生理特点；社区活动的广泛性——在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。所以，它又被称为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。养老地产的定义:对于养老地产的概念，目前业内并未形成共识，更无明确的界定。借鉴商业地产、旅游地产等复合型地产的概念，顾名思义，养老地产应当是用以养老的地产。养老地产发展机会挖掘:人口老龄化和城市空巢家庭比例加剧，市场需求增加。国内养老地产的开发供应量不足。政府政策的支持。养老地产开发的8大核心战略问题：创新核心：在于适老化设计!养老配套和服务是关键！养老地产的运作模式和运营成本应精心测算!国家提出的“居家养老”政策！迅速寻找项目的核心竞争力!有弹性的设置土地开发控制模式!认识入市风险并设定相应的解决方案!在成本及溢价平衡间选择物业组合!养老搅院代茎表案斩例：吵日本趴医护铺型养翻老院日本缴老年奴居住标和服钳务设灶施分炸类详扔细，瓣全面天覆盖稿了各烂类人份群的毙需求孙。小规如模多累功能榜服务漏站中兰，配竟备有拢日托蜻护理惭、上们门服榆务、才短期这居住张和长垂期居绝住等披老年寻人基寸本服走务功述能，箱面向衔所有屋老年检群体厕。幼儿园耻与养老擦院结合老年公狼寓代表早案例：去台湾老帐年公寓房屋样式经营项目独立半独立单间套房门诊健康咨询餐饮娱乐等租贷式、产权式产权带租式运营方式台湾老年公寓产品形态①.国摸内养老递地产的晕开发模快式国内养老地产开发模式居家养老专业化的养老护理员志愿者队伍候鸟养老度假养老基地老人公寓日托护理中心护工上门服务住院照顾护理之家照顾机构式照顾异地养老旅游养老度假养老回原籍养老居住护理之家CCRC社区模式诠释产品典型案律例“候鸟叠式”养谢老广东竭邦家毁公司菜也正嘉在广满州、怪长沙险、海伏南、穷青岛葱等地愁选址者，拟践大批厅量购拌买别道墅群催，筹戚建“候鸟锁式高探端社谈区养渗老院”。”度桌假养胡老基专地“售模式超凡生上态农业掌园占地1.1万亩渐，可卧按照辈一定近的比耐例划牲分，跨彼此坊间既雀有不并同，愉又有蹈关联忍。其题中300慕0亩用乡丰于生棍态农他业，400肚0亩山坡拴地用于元养老地还产开发博，另400西0亩用酿于综瓦合开盗发。超凡孟生态慎农业吹对这严部分制物业果持有裕运营己，出现售使寒用权银。老人冬季:南方过冬夏季:北方度假开发商开发旅游产业养老地产产业生态观光、娱乐设施餐饮、旅馆医疗机构等业主购买房屋的使用权分享综合服务区的相关服务价格较低适用于老年群体典型案焦例居家隶养老以家州庭为瘦核心邪、以穴社区延为依淘托、决以专翅业化筐服务端为依婶靠，环为居廉住在付家的音老年始人提判供以津解决启日常被生活喉困难向为主京要内概容的买社会扬化服浇务。例如岭：日本匆以社妄区为滥基本玩单元级，在遭生活火区域谈内提辰供所拢有服先务，手让老抱年人尘能够楼就近道、便纳捷地译享受摩各种负服务集。一站绕式，挪日托休、上挺门服谋务、拥短期亏入住跟、长狡期居挪住等精服务反在一寻个服请务体肠内集圣中解对决，跟同时额有助铜于保申持护严理的缴连续农性，岛可以轮与其怖他服著务机腔构拼勿设，蛙如老不人公壳寓、堵幼儿乎园等帮。居家养老形式经过专业培训的服务人员上门为老年人开展照料服务社区创办老年人日间服务中心为老年人提供日托服务9：00~18：00

日托护理服务站

19：00专车送回家8：00专车从家接走典型案胸例国内的CCR册C社区三亚府海棠蓝湾国冷际养骆生社衔区——国内的CC汗RC社区产业协定位服：休闲驳产业+养生（街养老）塘产业+健康悬产业形成多追元产业庆集群漠构旅筑复合阁型社区择.整体吓功能需设计致包括狡：CCR沫C社区概、养边生（都酒店壮）公关寓、幸主题酒店（概会所）损、养生掩运动中喇心；主岭题养生赢谷；养生酒文化拘学院北、养的生博平物馆帜等经营短模式除：向客户黑出售物优业产权钓;出售票会员卡通过铺返本牲销售标入住仅、反胜向抵米押贷纸款、房屋置泛换、出影租原有洁房屋租蛇住社区岗等方式。②.国喇内养老会地产的冻盈利模学式国内养老地产盈利模式长期持有出售与持有相结合单纯租用部分进行销售满足老人租用度假之用开发资金回笼快速一气呵成开发资金回笼较慢资金循环开发资金回笼一般长期运营出售单纯销售典型敏案例饭：出售与己持有相糕结合盈链利模式北京谈太阳距城国衰际老汪年公密寓就者是较俘早采壤取了灯这一柱模式绳。同臂时还膀采取洲了“反按揭斧”方法仆和“置店换”方法。“反按停揭”即炕老人同策意后，讨将老人助原有房邪屋出租斯，以租爹金收入精入住(以求租换旅租)斩。”置下换“肯即将甩原有防的住耻房与箭之进码行等数价换下房，管到老爹人去岗世后蔑，将隐原置舱换的赔房产才折价埋返还钉继承晋人。③.住宅瞧建设圣与社取区管盆理建顿设相蹦结合心模式住宅建设与社区管理建设相结合住宅建设与社区管理相结合的经营模式住宅建设与社区管理相分离的经营模式优势优势劣势劣势立体的开发经营模式利润来源不止是住宅产品配套服务为物业增值效应资金投入大、回收期较长投资风险、经营管理风险大对开发商专业要求高完成销售即可收回投资获取利润风向投资小收益比”相结合“模式少对开发商专业要求低目标客户徐群目标阳客户动群的圈消费美特征阶段阶掩段：绝题大多数懒的老年堡人在退涝休后就扰成为纯固消费者售。时限特淡征：老汤龄纯消调费人口丙比低龄秆纯消费寒人口有采着更加游漫长的隐纯消费兔年数。行为特忙征：自寨主消费思想特涌征：消唉费观较亲为成熟扮，冲动督型热情他消费和煮目的不酷明的盲湿目消费裙少。质量特丢征：老竖年消费卵对商品得质量和摇服务质疯量的要允求高于劲一般消隶费。内在传特征壮：休努闲性便消费荒与服像务性乱消费域所占侨比例贩大。目标客浴户群的眨消费方盐式“以租形换租”的形封式社渔区帮偶助老腾年人够将原发有住值房出柔租，炕所得新租金板来支煤付老鼠年人传租住既独立脂型老厘年公耗寓的解费用天；“以旧会换新”的形猜式即宝老年脉人的徐现有途住房印与老肠年公根寓的畅住房蓝进行烈交换衬，如程果老阴年人酱去世顺之后财，收锻回公培寓住里宅再裳将原从置换忍房折铜旧返辟还其隙子女咏。利摸用这途些“差价养连老”的方食式，陡老年劲人不挡仅可街以实科现人吃住，绑还能屈为自迎己或输后代狸提供蹄了一揭定的仰社会战保障着，可车谓一哄举两豪得。“倒按揭”在发达酬国家中续是一种戒普遍的艳做法。侮退休后衡的老年固夫妻买护下或者出用原有在住宅交剧换老年樱公寓中庙的住宅峰后，与速银行与预保险公烟司签订祝一份合俯同，在小相关机俘构评估价公寓价框值和测藏算人均主寿命之嗽后，银纤行与保帮险公司农每月支林付老年干夫妻一岭定的生采活费，顶直到其务故世，闲届时，杜该住宅夫归银行记等处置递。这种“倒按揭”的做法努实际上明还含有驱人寿保关险的意辆义。养老地红产开发封现状目前处于老年住宅第二阶段，多为商业赢利性老年住宅受众群体有限建设投资额巨大，资金回收期长，赢利风险大现有老年住宅未形成规模效应，服务、设施差——现有老年公寓具有“福利性事业、市场化经营”的特点，基本属于商业范畴——仅有部分发达城市的个别发展商开发了老年住宅，但都是资金实力非常雄厚的发展商——现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性居住条件和人性化服务——我国社会保障体系不完善，无足够资金发展老龄事业，老年住宅未形成“产业化、社会化、规范化”。——无真正针对老年人生活、消费习惯、心理特点等方面研究、服务人员素质不高、社区管理、设施亟待完善。我国老年住宅现状特点栽：企杰业赢丛利性缎初级惹老年突社区绢，仅铜为中民高经万济实温力老稳年群魄体打午造，剪投资糕额大画，开更发周凳期长主要分馋布区域余：目前捎，以鹊北京净、上耗海的扭养老缴地产救发展化最为维成熟1、大都厨市郊外之模式：以上把海、暑北京陪、深螺圳、押成都旋为代制表的廊大城窝市，逃近郊否开发蓄模式颗成熟弯，市猜场潜贺力巨垂大。2、古镇叔开发模胃式以周庄喝、同里紧等江南江古镇及石丽江等捆西南古少镇为代弓表。3、山地寄养老模酷式以黄山绢、武夷拣山、庐陵山为代纹表。4、热带加、亚热圈带避寒剂模式：三亚独及特的模蛮式。企业意营利迟型养步老地厚产开蒙发现粒状：目前国摄内开发纯的养老片地产项为目较少套，且开月发比较研成功的笑更是凤董毛麟角项目名称占地（万㎡）总建（万㎡）产品形式运营模式北京·东方太阳城23370一期产品：公寓（点式、板式、连廊），联排别墅二期产品：在已有的一期产品中增加独栋别墅租售+持有北京·太阳城4230一期产品：假日公寓（租售），多层、小高层、联排别墅，独栋别墅租售+持有上海·亲和源老年公寓8.378.6多层为主租售+持有上海·21城·孝贤坊6.154.47高层、小高层为主——广州颐年园3320一期产品：洋房，独栋别墅；二期产品：小高层洋房出售海南·清平乐8.815以高层、小高层为主出售小结柄：企士业营森利性望养老视地产责项目饱少、爪具低蹦密度如、产泻品类岔型多萍样特添点、欧以租灰售方液式为昼主国内艘养老姑地产撤的物描业管黎理方蜻式社区服务的供应或管理社区文化的营造常规管理物业管理根据淡国内台老年商人的猫特殊至性，东物业腹管理忍要包子括社呢区医资疗护嘴理中集心、哨家政筹服务勿中心里、老最人再甜就业蓬中心哥、旅秆游服赠务、薪房屋月置换林服务皇以及院婚介掠中心贯等。基本操封作模式筋：将服务迎内容外炎包给引愧进社区朵的专业挤机构，谷也可以弓采用物饭业管理央公司与肉专业机娇构合作立的方式齐来进行。老年住宅物业管理的收入结构日常物业管理费家政服务费配套设施使用费特殊护理费其它费养老镇地产夏的发果展趋势产品趋势规模化科技化建筑多样化郊区化社区服务专业化功能丰富化规模化仁：随着梁市场辉的进猜一步效发展旱，质长高价殿低的盈大型州老年供社区娱应运临而生搁，老棕年住就宅产沸品呈数现规拔模化扮。郊区眨化：满足对香环境的取高要求叶，也为熔了减低厨成本降晃低入住塞的门槛酸，未来识老年住劫宅的选印址将会踪蝶远离城融市，但普是同时匠会顾及壳交通的束便捷性裂，以方碗便家人肚朋友的脖探访的室郊区。科技化研：为老年槽人提供呆更细致虫的照顾抱；智能于化的应耽用，带融来更方络便、安命全的全鹅方位保梢障。建筑缴多样辆化：随着市柳场的日勒趋成熟董，产品逆推陈出评新，建丑筑呈现眨多样化龄。在建求筑设计旦上，住搜宅健康粘性、使代用的多耗功能化棉、增强厚邻里沟酿通的将固是未来泄产品的偿竞争焦瞒点。功能撒丰富逢化：融养维老和伍家庭婆悠闲赌于一穴体社区服侧务专业傲化：社区服券务在不剑断细化追、丰富筐的过程牲中向专静业化发外展。养老地贡产的发引展创新适合中龄国养老书地产发甘展的创剥新手段勺：房屋置掌换、两赠代买、以房蹦养老域、分以时度匙假、私募踢基金艇、房吼地产赴投资概信托兄基金(RE蒜ITs忽)、上市像、信塑贷、企业柿债、惹政府泳债创新手碑段养老行剖业市场世界老气龄化发废展趋势早在200哀2年，在去全世界18乒6个国家懒和地区研中，有68个已进棉入“老获年型”嗓。目前甜，世界宫每10个人洗口中纳有1个老年佳人，预片计到205饭0年，非每5个人中流有1老年捉人，赚到215张0年每3个人中运就有1个老酱年人凡。在19融50割-2山05跃0年，全推球老年获人口将桥平均每猫年增长2.摸38个百泉分点融。——摘自《20异02年世界凑人口老胖龄化动场态》中国老宋龄化发胜展趋势目前起中国60岁及以猎上老年牌人口达1.4坏4亿人普，占笼总人螺口的11亿.0腐3%，占到递世界老增年人口忍的1/5。中国斧老龄请化发扁展迅烤速。65岁以予上老史年人河占总岂人口拾的比尿例从7％提逢升到14％，冤发达茅国家翠大多材用了45年以上喘的时间柳。中国袖只用27年就费可以怠完成怨这个暖历程塔。——摘自《2益00绕6年中餐国人烛口老遍龄化蹄发展骑趋势作预测采研究愧报告》20世纪50年代僻，中偶国出问生人洽口爆绵发式拆增长闭，出沉生人谷口约省为2亿现在，50年代爆人年附龄在50狭-6毁0岁左右宇，他们姓马上要红步入老次龄化阶慕段人口酬倒金眯字塔浮结构胜开始能出现孕的阶相段，座当下痕的老刊人面顾临“奖先老腐后富循”和狠“空秀巢居嫌住”洞的局筝面由于胜我国屿社会庆保障后体系赌不完歼善，功我们凳可能靠会面跪临“牛先老置后富魄”的永境况钱。老龄化骡人口比瞧例逐渐鲜上升和零社会人免口流性俩加强，什使得80后的感三代伞人共盖同生京活的添家庭乘观念谨开始慎变淡坑。西方发暮达国家释老年社保区，在肌政府福栏利制、嫂老年住御宅体系下完善及立适度的谜政策优粉惠保障搏下发展老龄化初期老龄化中期老龄化加剧政府政府+开发商开发商为主保障水平低政府给予一定支持社会保障体系完善第一阶脆段传统养际老院第二把阶段老年赏公寓第三弹阶段舞老年渡社区还“普疑通化仿”及进“社蜡区化波”形成胆条件运营主搬体社会保螺障西方发击达国家袭老年住摘宅发展誉目前处蔬在第三狱个阶段欲，充分里体现其烘人性化出设计理姐念和区野别对待澡的关怀辉模式，梅普通化译和社区占化发展件成为新第的热点予。目前壳处于称养老类行业咐第二赴阶段老年住捷宅受众沈群体有坡限我国养老住宅现状现有老年公寓具有“福利性事业、市场化经营”的特点，基本属于商业范畴现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户，提供个性化居住条件和人性化服务仅有部分发达城市的个别发展商开发了老年住宅，但都是资金实力非常雄厚的发展商我国社会保障体系不完善，资金不充足，老年住宅未形成“产业化、规模化、规范化”。无真正针对老年人生活习惯、心理特征方面研究，服务人员素质有待提高建设投棒资额巨洗大，资压金回收胞期长，翅赢利风拢险大现有老新年住宅舰未形成修规模效负应，服苹务、设渗施差目前困我国信老年垒住宅五按建介设经拥营者排划分俱为三歪种模嚼式政府福播利型政府悼收益疮型企业赢迟利型主要由坐政府组岸织开发禁和经营掠管理的来社会福椅利性老营年机构忙，属于醒传统的师养老院报与福利手院。如：威相海老年疯公寓是汁目前山咸东省标孩准最高直、规模言最大的颤集老年剃人生活填、居住墓、疗养占、医疗干保健、磁娱乐、鄙度假为枝一体的印新型的棋社会福胁利服务侵机构。主要忽是由浴政府距相关遵部门江联合秒组织多开发传和经仅营，拳以出停租的光形式番收取支一定斥的费供用的北老年举住宅俩形式票。如：北继京香山图老年公驼寓，四忠季青乡练香山公擦司主办温（乡镇炕单位）肢、海淀魄区民政潮局直接郑领导和套管辖，窗最低收弦费约100我0元/月·人由企机业投茧资开筋发建常设及箩运营戒的初侧级大锅型老龄年综异合社禽区，狭拥有害基本翅的老略年社吉区设萝计配屑套设孩施。如：北批京太阳肥城、上甩海绿地21城市场尾研究难综述养老像地产浑独立老于房趋地产咽市场东之外秃，现跌阶段胃基本告不受帆宏观晴调控独影响项目项目拥邻有优质瘦的生态克、文化介和旅游弓资源，代具备成驴功的基筹础规划理坛念将项遥目的优达势展露围无遗，饱是优秀婆的规划很方案中国养舰老行业注处于第赤二个发贝展阶段功，养老滩住宅的定开发有迟一定开略发风险贰项目发庄展战略项目本体优短势规模优援势：占地摆面积21万平笼米，厌综合债配套翅齐全属，星详级服栏务团绿队，菜是集侄休闲捆度假兄回归央自然杠、养灾老养孟生、炒民俗誓文化臂体验察的综柏合型纹养老教地产放项目生态均优势饺：居家万阿什披河、醋湿地貌公园株环抱撤，碧叙波嵌欢影，腊鸟飞玩鱼跃拍；园允内良渡好的苏生态怜环境就，空偏气清帜新怡今人，旅好比怒天然戏的大络“氧脖吧”辣；人文棵底蕴牵优势插：雕塑广淹场、歌纹舞广场锁、音乐鸣主题广答场、灯雷光喷泉占广场；探集艺术东、文化吹色彩于奋一身的则高品质做养老宜饶居社区项目泄本体泥分析项目录外部豪优势居家横阿什规河畔碑，湿旋地公偶园环偿抱，牺比邻堂华南跃城、孤名嘉招广场乓商业午综合驼体产品定吸位优势项目以拦养老社摄区为主榨题，在棕哈市尚别属首个雄，不纯捎在产品员同质竞现争依托地船理特点糠，亲水香、氧吧肉、烘托暖怡养产西业链时尚胃且内抄敛的惨新中钢式建腊筑风仁格叁营销策乒略部署项目款价值蝇解析定位孙前的高思考山：？我们项声目的主畅精神是带什么哪一点逐更能全枕面代表阶项目的控属性是:是原甜生态投的地卵貌特润征？依河榴而建贡自然鼓风光腿？有说币服力困但不骄全面这里稻水系外纵横滋，天窝然湖事泊星甩罗棋听布？远离污炮染，远挖离喧嚣？是优势匙但不具哄唯一性是:回归是时逢下风若行的才国学敌、养搁生概梳念？怡养桨产业烦链的俊打造杏？新中式辅风格的锻建筑？确有飘深度惰但过场于具油象自然生蜂态修心养捧性历史净景点国学养烈生怡养芒产业中式苗建筑是因为兰厌倦了桐城市的肃纷扰厌倦保了争剪名夺姥利灯蓬红酒屑绿厌倦了3C和科见技的胖冰冷是因为俗厌倦了陪物质的里堆砌是因荣为厌宁倦了江咖啡取和牛扩排厌倦踩了钢零筋混摊凝土演的丛笑林回归大自向然内心独的平叙静人文的蒙温暖心灵的柳滋养粗茶钥淡饭亭台化楼阁曾经倡清澈骡眼眸锻，怎碰敌她弱岁月亮侵袭若放下拦又怎“禽境界”渠二字了邻得回归悉，只因那雨片远离释尘嚣的初桃花源项目价恋值解析清波碧步水间的席新中式故怡养居远住区优美错生态传统文专化新中龙式建真筑养老养申生为您奉偷上一座唱放松身派、性、摇灵的精迹神之城核心竞峡争力&营销渠茄道打造核心令竞争银力的停打造青：要有高度我们燃的建威设标农准是龄：打薯造一秤个在罢全国桃规模悬大、茅科技婆含量嫩高、罩智能槽化程京度高概的花蜓园式演老年杆公寓芒景区要有深度打造成兰家庭式搜居住环与境，宾桥馆式服案务标准营销渠叨道的打度造：要有精度设计亭看房障线路通、要旬以导恢游讲靠解的兆形势损介绍黑项目产周边钱自然幅生态易和未歼来规哭划要有广度以地下产的愁方式脊卖房祖子、包以稀邮缺之俘地的的口