拆迁条例法律培训讲义含案例二

想说爱你不容易城市拆迁中的

情、理、法

伊犁州党校：张立哲helifeoflawdoesn'tlieinlogic,butinexperience

——OliverWendellHolmes

前言密执安大学人文学院

321大案例需要重点思维大案例需要背景分析大案例需要理论框架在中国人的传统观念里，“安土重迁”是一个影响了中国人几千年，根深蒂固的观念。中国人追求安居乐业，不到万不得已不愿轻易搬迁，房子，是中国人观念里非常重要的一个东西。而当房主的房屋所有权与公共利益、城市的规划建设或者开发商的某些商业利益相冲突的时候，就出现了社会中一种并不少见的现象—城市房屋强制拆迁，在这个过程中，往往由于补偿或者安置工作等问题，出现“钉子户”。那么,

如何定性城市房屋拆迁？政府在城市房屋拆迁中扮演了怎样的角色？公权力在其中又起到什么样的作用？公权力介入后如何做到从行政法角度保证公正等等都是急需解决的问题……对该案的道德性评价政府行为的合理性双方行为的合法性背景分析

位于深圳罗湖蔡屋围金融中心商圈核心，总投资约60亿元人民币，是集甲级写字楼、超五星级豪华酒店、大型购物中心、商务公寓、精品住宅为一体的城市中心商业综合体。蔡屋围金融中心

这栋高441.8米，楼高98层的新建筑，已经超越了地王大厦成为了深圳的第一高楼。京基金融中心站在深圳地王大厦第69层的观光台上，能清晰看到一座赭色小楼，像颗顽固的钉子，深深楔在遍布黄土和施工设备的“蔡屋围金融中心”工地上。这里要建深圳的新地标——高400米的蔡屋围金融中心，以此为中心投入30亿元，打造“深圳的华尔街”。一度妨碍了“华尔街计划”的这颗“钉子”，终于彻底消失了。10月22日上午，开发商京基公司开始动手拆除这座六层高的农民房。它付出的代价是，与僵持了一年多的业主蔡珠祥、张好莲夫妇签订了补偿总额逾1200万元的协议。

1997年在宅基地上建起了自住加出租的六层小洋房，花费120万元的建造费。蔡珠祥1972年赴港谋生，获得香港居民身份，失去了股民资格，没有了村集体经济的分红，出租房子成了惟一依靠。2005年11月11日，政府核发蔡屋围金融中心区改造项目《房屋拆迁许可证》公告。此时村人才得知，早在2004年10月15日，蔡屋围集团公司董事长蔡洪亮和京基公司签了房地产开发合同，近4.6万平方米土地（包括宅基地）已全部被卖掉。

背景链接——蔡珠祥和多数村人被激怒了：“卖我的东西，却不让我知道，这是哪门子道理？”2006年8月24日，蔡屋围金融中心区拆迁工作组发布了“拆迁补偿优惠政策”只要在2006年9月15日前与开发商签下补偿协议，京基公司对每栋再补30万元深圳市罗湖区政府再给予每栋业主一次性补贴36万元。蔡屋围金融中心区拆迁工作组还以

政府公文的形式向每家每户作出承诺：“如果该项目回迁房出现烂尾（罗湖）区政府负责组织建设回迁安置房。”

背景链接——直到2006年8月，深圳市长许宗衡调研蔡屋围拆迁难。

京基公司在同年9月，请中介机构对蔡氏夫妇的楼房进行评估，评估价为3998元/平方米，那时周边的房价为1.2万元/平方米。此后，开发商作了让步，把补偿价提至9000元/平方米。蔡珠祥将京基公司诉至国土局。2007年3月22日，国土局裁决：在裁决书生效后20天内搬出房子。3月29日，张莲好以“阿香婆”的网名在奥一网上发帖《南方第一高楼征地拆迁令我感到弱势》。4月13

深圳市政府在线发布了《蔡屋围金融中心改造项目依法拆迁情况》的新闻通稿。

背景链接——蔡珠祥把刚在3月15日通过的物权法作为尚方宝剑：“新颁布的物权法明确说明保护居民私有房产，我们这是在捍卫法律尊严。”5月13日，深圳市政府没有支持蔡氏夫妇的行政复议，维持了国土局的行政裁决。6月18日，蔡珠祥把深圳市国土局告上法院。要求撤销房屋拆迁补偿行政裁决书。8月中旬，深圳市罗湖区法院受理了深圳市国土局的强制执行申请书。国土局的理由是“以避免公共利益及其他被拆迁人合法权益所受损失进一步扩大”但很不凑巧，8月18日，国土部要求各地禁止行政命令强制拆迁。

“9月21日，罗湖区法院和拆迁双方调解了四次。当晚七点，双方签下了那份天价拆迁补偿协议。

9月22日，一千两百余万元补偿款打入蔡家账上。

背景链接——建金融中心是商业利益，所以我根据物权法可以和他们自由谈判。32大案例需要重点思维大案例需要背景分析大案例需要理论框架1

2003～2006年接待的上访人数中，有近40%涉及拆迁；这一期间建设部统计的这个比例则高达70%～80%。而中国社科院在此时间段完成的调查报告表明：只有2‰的上访能够解决问题。其次，其显然又是一个法律问题。《城市房屋拆迁管理条例》与《宪法》、《物权法》和《房地产管理法》等有明显抵触，它本身并没有赋予拆迁人和被拆迁人之间充分的对等关系。仔细分析会发现，当下的拆迁行为，很大因素上是地方政府执政理念和政绩观的折射。为了快速实现城市化，为了刺激房地产的发展以进一步保证城市建设，地方政府不遗余力地支持和授权开发商的拆迁行为。所以它又是一个政府角色的问题。重点

案例对该案的道德性评价政府行为的合理性双方行为的合法性1996年8月，胡**与某区签订了《建房用地协议》后，在未办理《规划建设许可证》及用地审批手续的情况下，修建了面积达1600平方米的砖混结构及简易结构房屋，用于企业经营。此后，胡**对所建房屋一直没有办理相关手续。2007年8月，**市为推进全市四大污水处理厂之一的城北大天污水处理厂配套工程建设，决定实施新路建设。为保证新路施工顺利进行，某区政府房管局于2007年8月26日上门与胡**协商。但由于胡**外地未归，其母书面签字并同意了“同意拆迁协议书”。其后，胡**明确表示不接收协议内容。房管局称，胡**的房屋属于违法建设，拆除是不予补赔偿的。但考虑到历史原因（当时北京区城建管理方面的疏漏，没有及时提醒和安排居民办理相关土地证件），某区有关方面仍然拟以不低于土建及装修成本的价格给予适当补偿，但胡**拒绝接受，提出了高达800万元的要价（依照当时的商品房市场价）。2007年10月，某区城管执法局向胡**下达了《限期拆除违法建设决定书》，并告知如对执法决定不服，可通过行政复议等法律途径解决。胡**对限期拆除决定不服，于2007年12月提起行政复议。2008年2月，北京市城管执法局经审查，依法维持了某区城管执法局作出的限期拆除违法建设决定。对北京市城管执法局的行政复议决定，胡**未在法定期限内向人民法院提起诉讼。胡**前妻唐**已于2004年与胡**离婚，并协议此处房屋归胡**所有。2009年4月10日，某区城管执法局依法对胡**违法建设实施拆除，唐**组织亲属多人暴力阻挠执法，在执法过程中唐某将城管李*打成重伤。为了抗拒执法，唐**往自己身上倾倒汽油，并自燃。最终，因城管人员延误救治时间，而导致唐**死亡。案例思维合情合理法律关系合法合规重点大案例看历史性，小案例看法律性主体关系先看法律性，再看历史性拆迁管理人拆迁人被拆迁人与被拆迁房屋相关的其他主体拆迁单位关于主体、关系你认为哪些机关有权管理土地相关事宜？拆迁管理人与拆迁人、拆迁人与被拆迁人、拆迁管理人与拆迁单位的关系是什么？本案中房屋评估机构的法律地位是什么？城管是否有权进行拆迁？《中华人民共和国宪法》《中华人民共和国立法法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房屋拆迁管理条例》《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》（草案）关于依据、情理政府能否以城市规划为由向公民提出拆迁要求？政府在进行土地拆迁前，需要什么流程，依据什么法律法规？如果政府/公民行为违法，你认为应该如何处理对于目前城市拆迁制度，你有什么评价和建议？本案中字，胡*岔*是否足已经取庙得了房遣屋所有醒权？该岩房是否婚受到法污律保护院？附加出题如果休本案衬胡*谊*房应屋是克违章版建筑枯，你托觉得躁政府拐是否灾应当键给予孙补偿着？如果牢本案司胡*沟*房贩屋是烦合法朋建筑皂，你堡觉得衡政府劣是否菌应当拉给予矩补偿娃？补锹偿标备准是货什么底？胡*洪*家蜓人的航行为堤如何霜认定隶？在泄面对堤强制汤拆迁内行为匙时，两公民丝式应该绸怎样集做？如果胡扇**的繁行为违夫法，你福认为应护该如何常处理？强制拆盖迁和暴艳力拆迁问有什么墓区别？梳你认为普本案属捐于那种威情况？菠暴力拆殖迁本身欣合法吗棵？大案例筹需要重锹点思维大案例径需要背紧景分析大案例崖需要理辜论框架132极权主声义的出坚现并不等是政府仔介入经秩济的后枯果，行武政手段债对市场磨的大规榨模介牢入反倒灵是极权牧主义政萍体出现萍的前奏节。极权临政体为俩何出现著，德意畏志、苏迟维埃、梅法兰西助等等对它比，当茂时的历罪史情境闪不相似共之处远陕多于相镰似之处……显而易饮见，极弹权主义宿不仅可致以在一裂个民众庄素质、寇文化思咱辨水平开等诸方辱面都较厦高的地厨方出现碰，也可滩以在那啄些目不没识丁的仅农民为僻主有着笛浓厚专材制传统裹的国家么诞生。23写下框旋架思路把你想在说的写吼下来按你的滴理解去毯讲第一个躬问题合法性秘？定义夺：城持市房桂屋拆跟迁，忠是指占拆迁龄人根俯据建喇设规婶划要品求和须政府富所批竭准的辫用地度文件蓄，在株取得垦拆迁碗许可忍证的繁情况乒下，谅依法奖拆除汗建设恨用地良范围场内的疲房屋伐和附骨属物肌，将鸣该范塞围内恢的单掀位和像居民衫（被狭拆迁摊人）养重新溉安置写，并夸对其究所受咸损失晕予以探补偿淹的一站系列鸡活动质。基本晒规范醒：人大《中华览人民拨共和唯国宪喜法》人大《中华人杏民共和峰国立法拳法》人大《中华人或民共和注国物权亭法》人大《中华人透民共和构国城市针房地产删管理法》国务埋院《城市房首屋拆迁瞎管理条浸例》国务院《国有土附地上房枝屋征收驴与拆迁缠补偿条临例》（草令案）法律依格据——20避09年12月16日，袖法制把办副扎主任狱郜风彼涛称润：200晚1年颁布敬的《拆迁称条例》根据《物权猛法》的精过神本客来应位当废甘除，道因此得“城脂市房能屋拆酸迁实非际上带处于委无法苦可依予的状生态”吨。第二敞个问够题程序？定义盲：行两政程逼序的通概念长是限指行膏政机移关行作使行环政权脊力，惧作出注行政冰行为词所应傍遵循信的方大式、喊步骤猴、顺无序和请期间辈的总觉和。……确定皇拆迁香计划辉和方兆案申领或拆迁冰许可渗证拆迁公惕告确定还拆迁贞方式签订拆溜迁协议实施料拆迁……拆迁程脱序——拆迁屋许可搁证的嚷发放炼、拆忆迁种氧类、青拆迁剖程序撇、拆株迁安俊置补麦偿金拜额的波确定图，拆迁钉许可威证的化发放房屋刻拆迁的管理仿部门骆自房近屋拆组迁许役可证超发放辽之日厅起五日燥内，有绘义务怜将房菊屋拆姥迁许白可证煤中载联明的水拆迁坏人、虑拆迁抹范围费、拆示迁期俊限等友事项骡，以没房屋够拆迁柱公告惧的形扒式予怎以公享布。拆迁人术有义务马将公告爆内容告这知被拆住迁人。冲房屋拆盾迁管理姐部门和俩拆迁人瓶还有共翁同向被已拆迁人晴做好宣酒传、解央释工作嗽的义务岸。政府暗或政敢府主洋管部昨门不能作为群拆迁护人。拆迁的姻种类协议胜拆迁董。是卖指拆代迁人百与被齿拆迁惜人或齿房屋年承租印人达编成拆青迁补杠偿安稀置协您议的心拆迁忙。裁决溜拆迁常。是睛指在塌拆迁微人与铜被拆偏迁人帜、房寇屋承史租人良达不骗成拆滑迁补胳偿安找置协做议的将情况佛下，翼房屋经拆迁烫管理衔部门谣根据胡拆迁怕当事某人的卖申请泉，就骆拆迁臂补偿自安置荒问题爬依法块作出男行政妹裁决侮，拆维迁当阵事人今执行导行政有裁决倒实施嗽的拆匪迁。强制拆彩迁。是指行拘政裁决发吃生法律需效力后同，被拆迁人榜或房任屋承瞒租人大拒不芬执行由政府灯或者房辣屋拆迁蒜管理部门申马请法侄院依升行政庭裁决孩