房地产价格和价值讲解

房地产价格和价值价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西。——现象价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的抽象人类劳动。——本质价格实质上是市场经济这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。分配方式：武力、礼让、抽签、排队、计划、价格第一节房地产价格的含义和形成条件1.定义

房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价－－货币或实物、无形资产或其他经济利益。

房地产价格通常用货币来表示，但可以用实物等非货币形式来偿付——作价出资入股换取技术、设备。2.价格形成条件（1）有用性是指满足人们的某种需要。如水可以解渴、住宅可以居住。（2）稀缺性是指不能使每个人随心所欲的得到它。如水、空气没有价格。（3）有效需求是指不仅愿意购买，而且有能力购买。需要不等于需求，有支付能力的需要才是需求。第二节房地产价格与一般物品价格的异同1.共同之处（1）都是价格，是价值的货币表现；（2）都有波动，受供求关系影响；（3）按质论价，质优价高，质劣价低；2.不同之处（1）房地产价格受区位关系密切，一般物品与区位关系不大。房地产不可移动性，区位好价格高，区位差价格低。（2）房地产是权益价格，一般物品是本身价格。房地产是不动产，交易转移的是其所有权、建设用地使用权或其他权利。（3）房地产价格同时有买卖价格和租赁价格，一般物品主要是买卖价格。房地产价值量大、寿命长久。同时存在买卖和租赁两种交易方式，即拥有两种价格。2.不同之处（4）房地产价格易受交易者个别情况影响，一般物品价格不易受影响。房地产独一无二性，价值量大，交易易受买卖双方影响。如：议价能力、买房偏好、卖方急需现金等。（5）房地产价格形成时间较长，一般物品价格形成通常较短。房地产独一无二性，价值量大，相互之间难以比较，谨慎交易。第三节房地产供求与价格1.房地产需求含义：

是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买（或承租）的数量。需求：有购买欲望有支付能力房地产市场需求含义：

是指在一定的时间内、一定价格水平下和一定市场上所有的消费者对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。市场需求：所有消费者需求总和。决定房地产需求量的因素（1）该种房地产的价格水平一般是负相关，但是有例外－炫耀物品和吉芬物品。（2）消费者的收入水平—消费者支付能力正常商品正相关，低档商品负相关。（3）消费者偏好正相关（4）相关物品的价格水平替代品－一某商品价格上升，导致另一种商品需求增加（经济适用房与商品房）互补品－一某商品价格上升，导致另一种商品需求减少（住宅与其配套商业）（5）消费者对未来的预期对未来收入的预期（正相关），对房地产价格走势的预期（正相关，如买涨不买跌）

房地产需求曲线-需求量和价格的关系需求量的变动（点在需求曲线上移动）和需求的变动（整条需求曲线的位移）需求量的变动，其他因素不变，价格沿需求曲线移动。需求的变动，指价格以外的其他因素变动，导致整条需求曲线向左或向右平移（引起需求增加，线向右移，引起需求减少，线向左移）DI:消费者收入水平提高；D2：消费者收入水平降低。需求增加需求减少2.房地产供给含义：

指房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量。两个条件：供给愿意＋供给能力房地产市场供给含义：

在一定时间内、一定价格水平和一定市场上所有房地产开发商和拥有者对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量。市场供给：所有开发商的供给总和。

潜在供给量＝存量－拆毁量－转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量决定房地产供给量的因素（1）该种房地产的价格水平正相关。价格越高，越有利可图，供给量越多。（2）该房地产的成本负相关。开发成本上升，利润下降，供给量减少。（3）该房地产的开发技术水平正相关。水平高，开发成本低，供给量增多。（4）房地产开发商对未来的预期预期价格上升，则会增加供给量。预期价格下降，则会减少供给量。（1）该种房地产的价格水平一般是负相关，但是有例外－炫耀物品和吉芬物品。（2）消费者的收入水平—消费者支付能力正常商品正相关，低档商品负相关。（3）消费者偏好正相关房地产供给曲线—供给量与价格之间的关系供给量的变化（点在供给曲线上移动）与供给的变化（整条供给曲线的位移）

PPQQ00SSS2S1供给减少供给增加S1：房地产成本上升;S2房地产成本下降3.房地产均衡价格

房地产市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产市场需求量与市场供给量相等时的价格。

均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格偏离了均衡价格，必须会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格下降或上升，最终再次趋向于均衡价格。3.房地产均衡价格2023/5/26RealEstateAppraisal18PQ0SDEP2PeP1Q1QeQ2Q3Q44.房地产供求状况的分类-（区域、类型）（1）全国房地产总的供求状况（2）本地区房地产总的供求状况（3）全国同类房地产的供求状况（4）本地区同类房地产的供求状况

房地产的不可移动性和变更用途的困难，使得决定房地产价格的，主要是本地区同类房地产的供求状况。也印证了前面说过的房地产市场是区域性市场。使用价值和交换价值使用价值：是指物品能满足人们某种需要的效用。交换价值：是指一种商品同另一种商品相交换的关系或比例。房地产评估的是交换价值第四节房地产价格和价值的种类表现为一定数量的货币①成交价达格：房掀地产交傲易双方映的实际扑达成交盏易的价还格②市乓场价跪格：悼指某眨种房另地产深在市蛙场上惠的一丘般、方平均失水平葛价格锹，是禽该类悠房地萄产大予量成搏交价峰格的悬抽象繁结果病。③理论倚价格：砌在经济庭学假设虑的“经济膝人”的行为徒和预期肿是理性木的，或淡者真实那需求与堤真实供劣给相等露的条件浩下形成弱的价格输。④评估嗽价格：届估价师呢通过估演价活动狱所得出产的估价滨对象的裁价值。成交价误格围绕滚市场价壳格上下遗波动，钉市场价淹格围绕镰理论价银格上下门波动一个溪良好貌的评赤估价=正常锦成交碌价=市场追价格市场价曲格、理尤论价格臣、评估捆价值、伍成交价袄格正常成交价格的形成条件：1.公开市场2.交易对象本身具有市场性3.众多的买者和卖者4.买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿5.理性的经济行为6.买者和卖者都具有完全信息7.适当的期间完成第四节德房袜地产价衣格和价仁值的种耍类①快速伶变现们价值构：是繁指不火符合虽市场册价值偷形成列条件制中“交易孝双方村有充砍裕的炼时间董进行佩交易”下最撞可能从的价述格。②谨慎居价值：密是指存担在不确王定因素臣的情况仪下遵守辜谨慎原寸则评估段出的价忧值。通倚常低于妇市场价需值。③在用手价值：秤是指在抹现状使央用下的刊价值。④残哗余价村值：御是指登在非蠢连续章使用纷条件彻下的切价值否，一煎般低妇于市央场价泼值。⑤投绳资价拔值：轰是指惨某个溜特定凡的投峰资者害基于仙个人裂的需拌要或山意愿扣，而童对房严地产绍所评号估出既的价它值。202赛3/5评/5Re情al躲E秩st劫at伍e嫩Ap胸pr危ai抖sa牛l22市场妇价值股、投穷资价漏值、您谨慎估价值渔、快届速变班现价汗值、赴在用片价值饶、残潮余价弯值估价目向的要求市场价值：是指一项财产在进行了适当的营销后，由懂行、审慎且无被迫的自愿的买方和自愿的卖方，以公平交易方式在估价时点进行交易的估计金额。市场价京值形成池的条件肺：1.适当营剪销—交易双那方有充避裕的时监间进行精交易2.懂行—了解交驴易对象饱、市场欣行情3.审慎—双方丈都是斯冷静毫、理漆性、狂谨慎鲁、没瘦有感材情用借事4.无被迫——交易双月方是自榜愿进行拌交易的5.公平交泉易—交易委双方疲是出赌于利琴己动侨机进悄行交齐易的①买卖价谎格：卖方锦将房斩地产抬权利悦人转抹移给忘买方亲而收在取的直货币晚等经趴济利蜻益。②租赁唱价格豆：是指出殃租人将颜房地产顾出租给止承租人惯而收取馅的货币崇等经济耐利益。③抵押价月值：是在抵盼押期间吗的各个翼时点，践债务人搁不履行丙到期债睬务或者架发生当亲事人约伪定的实谁现抵押翠权的情厚形时，筝抵押房敏地产拍吊卖、变面卖最可盐能所得婶的价款馋扣除法堆定优先口受偿款上后的余尚额。202永3/5而/5Re取al皇E届st剖at埋e家Ap嚷pr剂ai闪sa竹l23买卖价心格、租忘赁价格睛、抵押惭价值、千保险价磨值、课薯税价值阁、征收驴价值法定优先受偿款包括：已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款以及其他法定优先受偿款，但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业税等拍卖、变卖的费用和税金。20疯23耐/5亚/5Rea逝lE优sta名te猜App戚rai迹sal24抵押属价值公式砖：抵押贷汗款额度肿＝抵押联价值×贷款佣成数抵押迅价值垃＝未设立泼法定优跪先受偿展权利下粥的价值－法定贷优先才受偿辨款＝未设立雪法定优捎先受偿田权利下秧的价值－拖欠建付设工程附价款－封已抵押泳担保的姥债权数屠额－其通他法定谋优先受桶偿款再次筑抵押袄价值叶＝未设立民法定优权先受偿侦权利下哗的价值-拖欠建挺设工程卧价款－已抵茫押贷江款余施额/社会轻一般遭贷款速成数-其他法俊定优先险受偿款已抵再押的袍价值保险价锡值：是房地敢产投保针时，为誓确定保四险金额塘提供参稠考依据宣而评估捉的价值。课税价粗值：也称为牛课税价好值或计丢税租金烫，是为喝税务机歼关核定赵计税依呜据提供储参考而既评估的纲房地产趋价值或爪租金。征收价怀值：为国取家征尘收房编地产系确定教补偿晚金额烤提供驻参考贷而评搭估的淹被征垮收房蚂地产包的价止值。20错23塘/5下/5Re都al禁E讲st蚂at添e厚Ap干pr裤ai验sa贤l25买卖价蚁格、租梅赁价格罩、抵押门价值、拦保险价很值、课良税价值便、征收弦价值所有权内价格：是指歪房屋宁所有简权价正格、骨土地穴所有装权价排格或纵房屋在和土闭地所尿有权由价格抱。土地使灾用权价床格：土地使用猛权价格主要指皱土地使窄用权价格，包朗括建栏设用停地使范用权价格、宅基屑地使用萍权价格和土地逗承包经报营权价格。其他权跨益价格淘：泛指除所有练权价留格、想使用痛权价抗格以裳外的班各种落房地赌产权战益价塔格，井包括比：租黑赁权施价格巷、地半役权绣价格驱、抵鸡押权陪价格看。202对3/5芳/5Rea柔lE田sta荒te荣App毒rai州sal26所有橡权价薄格、虹土地却使用长权价陷格、繁其他沉权益倡价格所有权价格的说明：中国目前只有房屋所有权价格没有土地所有权价格，因为土地公有制下，土地的国家所有权和集体所有权不允许转让。土地使用权价格说明：中国目前有偿出让和转让土地的价格主要是国有建设用地使用权的价格。历史长成本忘：简称厅：原静值、胶原价板，是指一揉项资产铜在当初砌取得时尊实际发全生的成捎本。账面和价值旨：也称为碍账面净渡值、折盆余价值分，是指盆一项资管产的原制始价值遍，减去掀已计提蛾折旧后柄的余额演。公允价追值：是指晴在公旨平交妇易中旅，熟小悉情馒况的师交易惹双方树自愿四进行惕资产工交换顺或者连债务稳清偿障的金霜额。市场价脊值：也称为小实际价萍值，是篮指一项育资产现宰时在市胶场上实火际所值约的价格床，是资吴产在市遣场上成宝交的最切可能的烦价格。202休3/5氏/5Rea正lE泳sta句te谣App套rai苍sal27历史成雁本、账任面价值纵、公允妖价值账面价值=原始价值-累计折旧公允价值的前提：1)公平交易；2）交易双方均熟悉情况；3）双方均是自愿的；202匙3/5呜/5Rea光lE置sta填te处App皱rai急sal28市场妈调节冰价、喷政府尸指导碗价、毅政府做定价

形成机制估价规定适用市场调节价通过市场竞争形成，经营者自主制定依据市场供求状况商品房政府指导价政府价格主管部门或其他有关部门按定价权限和范围规定基准价及浮动幅度，指导经营者制定估价结果不得超出政府指导价规定的幅度经济适用房政府定价由政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围制定价格估价结果不得超过其最高、最低限价房改房

廉租房基准坑地价交：是指摧对城戏镇各正级土俱地或绢匀质堵地域塘及其球商业君、住睛宅、削工业乔等土慕地利搅用类闪型评甩估的控土地袖使用膊权单举位面祸积平铺均价桌格。标定让地价唉：是指一恼定时期均和一定块条件下营，能代双表不同扯区位、冲不同用职途地价微水平的炮标志性带宗地的咱价格。房屋筛重置浅价格欧：是指见某一折基准围日期蔬，不初同区截域、童不同治用途睡、不认同建舒筑结亭构、浪不同散档次创或等药级的僚房屋传，建券造它贡所需薄要的改一切停合理公、必听要的但费用嫁、税窄金及仙应获细得的舞利润存。202厅3/5和/5Rea呢lE夜sta拒te陷App等rai后sal29基准骡地价托、标偶定地莫价、苦房屋亲重置反价格房地价铅格＝土罢地价格称＋建筑柔物价格202周3/5丹/5Re苦al伟E忌st笨at辽e器Ap犁pr箭ai尽sa猎l30土地寸价格乡丰、建但筑物矩价格尽、房拐地价傍格总价格农、单位孩价格、辆楼面地沟价楼面地证价＝土捐地总价/总建筑销面积楼面皮地价扇＝土地韵总价/总建胸筑面忘积*狱土地船总面激积/土地总汪面积=土地报单价/容积期率实际享价格消：是指在成交日灾期时一服次付态清的尊价格剥，或付者将获不是托在成裙交日第期时盯一次甚付清摘的价桌格折棒现到鞠成交爷日期达时的墙价格屡。名义价晒格：是指梨在成饥交日折期时芬讲明夏，但定不是猾在成用交日盯期时千一次盏付清疏的价电格。202福3/5斥/5Re番al脏E炕st戒at班e苍Ap杆pr研ai小sa色l31实际价带格、名筹义价格现房糊价格贞：是指建领筑物为秒已建成愤的房地鸟产时的浩价格（述含土地凶价格）属。期房姥价格感：是指以件目前尚模未建成收而在将蜓来建成佛的房屋伐（含土挥地）为妹交易标惨的的价顽格。期房踩价格盯＝现腥房价部格－迷预计基从期纠房达烫到现企房期炉间现贿房出牵租的鞭净收悔益的拖折现斥值－浸风险接补偿202承3/5牵/5Rea尸lE沿sta属te赔App伪rai彻sal32现房价蹲格、期李房价格起价：是指所扒销售的锻商品房臂的最低拾价格。标价：又称报坝价，是露指商品路房出售切者在其“价目共表”上标注匀的不同全楼层、值朝向、涉户型的崭商品房臂的出售素价格。成交裂价：是商童品房迎买卖指双方两的实掀际交乏易价绘格。均价:是所销抚售商品膜房的平绢均价格矮。202辛3/5妹/5Rea盈lE匹sta毕te挑App率rai毒sal33起价、昌标价、婶成交价臣、均价保留价韵：又称起峡拍底价捎，是在哥拍卖前时确定的传拍卖标颗的的可迈售的最景低价格路。起拍泻价:又称料开叫钩价格锯、起副叫价纹，是汗拍卖旱师在薪拍卖吨时首罗次报石出的连拍卖壮标的耗的价涨格。应价:是竞买赵人对拍臂卖师报裹出的价格格的应蔽允，或朴是竞买贪人自己随报出的织购买价虏格。成交价:是经遣拍卖糖师落慌槌或低者以回其他践公开拐表示绪买定软的方级式确宵认后延的竞迷买人叹的最忽高应台价。20午23平/5拳/5Re按al绳E千st缘瑞at关e略Ap同pr筐ai升sa坦l34保留乞价、炸起拍愈价、佣应价钳、成堂交价例题某商品兽住宅在低建工程军建设用供地面积25躲00谣0平方米取，拟建500套住铅宅，总建亲筑面结积50汇00池0平方米，已完风成总投弯资80夜%，开发听商以50厌00元/平方米煎的价格预售了其爱中的100套，建筑面东积100乎00平方宅米，预泳购人敢按照鼓房价喊的70踏%办理了秩个人住值房抵押活贷款。脚开发商颂曾将该为在建工等程抵押糊贷款，沙目前该孟笔贷款余要额186顺0万元。开发触商目前手支付给俊施工单筛位的工灾程款比纵施工单氧位实际太投入少50四0万元。现评次估该在黑建工程仙不存在踢预售期两房，且撑未设立法定优例先受偿侮权下的瞧价值为2亿元。当地趁同类在航建工程饺的抵押贷款理成数骄一般倍为60%。求曲取：松该在随建工初程的明再次女抵押裂价值啊。20处23思/5竖/535再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权利下的价值-拖欠建设工程价款－已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款再次抵江押价值例：警一套跃建筑搅面积10粪0m2，每平凡米建筑矿面积30率00元的跃住房翅，总浙价为30万元郑，计拣算其绿在下果列实俭际交冠易的拉付款智方式怪中的搜实际港价格他和名明义价宵格。1.要求缘瑞在成男交日抢期时旗一次商付清咽。2.如果趋在成器交日爽期时虹一次部付清洒，则招给予5％的凡折扣爸。3.从成监交日傍期时刊起分窄期付土清，嘴首付10万元，世余款在考一年内微分两期排支付