房地产资产评估途径与方法

第3章资产评估途径与方法本章的教学目的与重点、难点教学目的理解掌握市场途径的含义、要素、具体方法理解掌握收益途径的含义、基本参数、具体方法理解掌握成本途径的含义、基本前提、具体方法掌握如何根据评估需要选择合适的评估途径和方法重点、难点各种途径的含义和经济学基础；各种途径的程序各种途径的参数确定各种途径的具体方法问题思考3.1市场途径3.2收益途径3.3成本途径3.4评估途径及其方法的选择3.1市场途径市场途径的基本含义与经济学基础利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的经济技术思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。替代原则市场途径的基本前提活跃的公开市场公开市场上要有可比的资产及其交易活动功能市场条件时间因素3.1市场途径市场途径的基本程序1)选择参照物2)在评估对象与参照物之间选择比较因素3)指标对比、量化差异4)在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异5)综合分析确定评估结果3.1市场途径3.1市场途径单项资产应考虑的可比因素资产的功能资产的实体特征和质量市场条件交易条件市场途径中涉及的相关因素参照物可比指标市场途径中的具体方法3.1市场途径直接比较法

现行市价法市价折扣法功能价值类比法价格指数调整法成新率调整法市场售价类比法

价值比率法间接比较法1）直接比较法评估对象价值=参照物成交价格×修正系数1×修正系数2×...×修正系数n或=参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2…±基本特征差额n优缺点3.1市场途径1、现行市价法：可上市流动的股票和债券、批量生产的汽车3.1市场途径2、市价折扣法：交易条件方面差异、适用于清算假设前提下资产评估价值＝参照物成交价格×(1－价格折扣率)3、功能价值类比法：功能差异资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力)x3.1市场途径4、成新率价格调整法：新旧程度资产评估价值＝参照物成交价格×(评估对象成新率÷参照物成新率)5、价格指数法：时间间隔资产评估价值＝参照物成交价格×(1+物价变动指数)=参照物成交价格×价格指数3.1市场途径[例3-1]评估某拟快速变现资产,在评估时点与其完全相同的正常变现价为10万元,经评估师综合分析,认为快速变现的折扣率应为40%,因此,拟快速变现资产价值接近于6万元。

资产评估价值=10×(1-40%)=6(万元)3.1市场途径3.1市场途径[例3-2]被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10万元,该类资产的功能价值指数为0.7由此确定被评估资产价值接近于8.18万元。

资产评估价值=10×(90/120)0.7=8.18(万元)例3-3：与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元,半年间该类资产的价格上升了5%,则：

资产评估价值=10×(1+5%)=10.5(万元)3.1市场途径例3-4：被评估房地产于2019年6月30日进行评估，该类房地产2019年上半年各月月末的价格同2019年年底相比，分别上涨了2.5%、5％、7％、7.3％、9％10％。其中参照房地产在2019年3月底的价格为p，则评估对象在评估基准日的评估价值为？3.1市场途径例3-5：被评估房地产于2019年6月30日进行评估，该类房地产2019年上半年各月月末的价格同上月月末相比，分别上涨了2.5%、5％、7％、7.3％、9％、10％。其中参照房地产在2019年3月底的价格为p，则评估对象在评估基准日的评估价值为？3.1市场途径6、市场售价类比法。资产评估价值=参照物售价＋功能差异值＋时间差异值＋……+交易情况差异值=参照物售价×功能差异修正系数×……×时间差异修正系数

3.1市场途径〔例题3-6〕估价对象概况：待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。评估要求：评估该地块2019年10月的公平市场交易价格。评估过程：

(1)选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。

(2)搜集有关的评估资料。①搜集待估土地资料。(略)②搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见下表：3.1市场途径3.1市场途帜径(3蚀)进行惊交易攀情况定修正哥。经巩分析苍，交疮易实习例A、D为正裳常买握卖，圈无需猜进行职交易肝情况删修正唇；交壤易实蹄例B较正址常买蓝卖价芒格偏坊低2％；交虏易实例C较正言常买货卖价急格偏苏低3％。则各山交易杀实例维的交边易情唤况修凑正率埋为：交易实继例A：0％；交番易实例B：2％；交效易实例C：3％；搜交易个实例D：0％。(4择)进行真交易继日期促修正蹈。根抢据调钟查，201躺9年10月以蚕来土充地价使格平蕉均每时月上吧涨1％，则锯各参照荡物交易怨实例的谨交易日昼期修正径率为：交易实袋例A：6％；交布易实例B：7％；交喊易实例C：12％；怪交易辨实例D：10％。3.弹1市场途扣径(5绳)进行屑区域疯因素快修正眠。交愚易实角例A和D与待估性土地处恶于同一芦地区，执无需作盈区域因音素修正才。交易粘实例B、C的区岸域因绢素修讲正情夏况。宣假定项待估际地块槐的区征域因玻素值寻为10馆0，则交以易实例B为88，交易妨实例C为10盾8。（6）进行关个别因盒素修正①经狸过比较张，待估院地块面梦积较大刊便于利巧用，且贺外部环胞境较好蔑，其价更格比其菜他交易拣实例高2％。②土牲地使用修年限修糟正。交晌易实例B、D与待估余地块相档同，无斯需修正诉。假定忌折现率址为8％，叶则交椅易实塔例A、C的调整元系数如诵下：年限修龟正系数=[嫩1-检1/（1+8杰%）30]÷[晒1-1鸦/（1+8辱%）35]=（1-沟0.轰09穴94）÷（1-0陷.06热76）=0.次900赶6÷0忠.93以24=度0.9籍6593.1市场波途径（7）计疫算待葱估土队地的迷价格交易实朗例A修正后舅单价：87砍0××师0.换96机59醒=9象09定(元/平方米)交易锅实例B修正后愁单价：820叫×=10歼38(元/平方拼米)交易似实例C修正占后单绍价：855尝××0甲.9岛65没9=珠90摩1(元/平方米)交易饿实例D修正真后单狼价：840共×=94痒2(元/平方米)简单山平均场后的醉待估奔土地乳价格倦：单价为(9负09＋10竭38＋90示1＋94勇2)订/4＝948黑(元/平方佩米)土地总贱价为：600标×94渔8＝56层88霜00（元踩）3.1市场坟途径具体社方法减一览搬表与参照物的差距适用范围基本思想调整方法优点缺点直接比较法现行市价法相同无参照物成交价格-直观简单可比性要求高市价折扣法基本相同交易条件差异参照物成交价格×(评估对象ａ特征÷参照物ａ特征)1-价格折扣率功能价值类比法功能差异功能之比价格指数调整法时间差异价格指数成新率价格调整法新旧程度差异成新率之比市场售价类比法大方面相同或类似多因素差异逐项调整参照物售价×功能差异修正系数×……×时间差异修正系数

适用性强信息、专业水平要求高7、价担值比寺率法经济讲指数虾或经块济指渔标（1）成晃本市丑价法资产柜评估训价值＝评估填对象现肯行合理薯成本×(参照肥物成员交价询格÷参照啊物现依行合农理成传本)[例3-5缘瑞]评估时避点某市往商品住挤宅的成你本市价羽率为150腾%,已知乱被估斥全新爪住宅圣的现抖行合行理成王本为20万元,则其市地价接近具于30万元答。资产鸟评估昨价值=2隆0×叶15玩0%桥=3础0(万元)3.1市场途酬径（2）市盈车率倍数详法资产评赛估价值＝评吓估对本象(企业)收益罪额×参照物(企业)市盈率[例3-镇6]某被惧估企猪业的绘年净焦利润孟为10敢00万元,评估时鸟点资产夏市场上耀同类企池业平均赏市盈率垦为20倍,则：该企撞业的造评估顷价值=10膊00×辜20=联200搂00(万元)3.1市场途惹径间接比滑较法间接比警较法也弦是市场盾法中最规基本的购评估方叶法。该稿法是利武用资产享的国家行标准、挽行业标介准或市昨场标准劝（标准侵可以是丝式综合标筑准，也刻可以是键分项标坏准）作犁为基准研，分别泡将评估括对象与劳参照物凤整体或粱分项与欧其对比骡打分从库而得到透评估对肌象和参摆照物各越自的分桨值，再胸利用参兴照物的朱市场交脾易价格消，以及壤评估对幕象的分盲值与参敲照物的作分值的宇比值（锦系数）柴求得评凉估对象竖价值的拖一类评跨估方法盼。只要雷求参截照物腿和评伍估对稀象在野大的漫方面丽基本拦相同体或一幅致3.鸦1市场谢途径3.丈2收益途员径收益浸途径阁的基闭本含激义--指通过迅估测被满评估资磨产未来庸预期收舌益的现抬值来判妄断资产罚价值的室各种评雨估方法兴的总称环。--将利迈求本句的思乡丰路--收益途贱径的三泡个基本援要素：被评估树资产的康预期收楼益折线率盖或资本玩化率被评估删资产取尼得预期串收益的嘴持续时茅间收益途呢径的基踪蝶本前提(1)被评估顿资产的内未来预械期收益哄可以预号测并可暴以用货堡币衡量培；(2)资产敢拥有涂者获扁得预催期收跨益所撒承担面的风望险也醉可以覆预测房诚并可康以用延货币姻衡量;(3赌)被评召估资床产预仍期获曾利年岔限可生以预酷测。3.2收益伯途径收益你途径喂的基针本程国序1)收集并愁验证与清评估对指象未来护预期收错益有关减的数据浇资料,包括经拼营前景锦、财务阅状况、矮市场形都势、以雹及经营扮风险等杜；2)分析斯测算魔被评付估对益象未陵来预驰期收若益;3)确定折捐现率或锈资本化童率；4)用折现惹率或资允本化率捉将评估假对象未惭来预期狠收益折屈算成现餐值；5)分析确叫定评估障结果。3.逐2收益耀途径收益途盛径的基萄本参数1）收益谎额资产拜未来偷预期峡收益睛额资产的闯客观收垮益或正痰常收益2）折昨现率期望投野资报酬材率无风险望报酬率定＋风险舱报酬率折现膝率与胞资本龟化率隐的区再别3）收益晓期限资产滋自身谦效能嗽及相喝关条孝件,以及址有关宵法律焰、法件规、栏契约务、合抽同3.2收益途刘径收益途动径中的库具体方趣法有限惭期和典无限下期等额韵收益旁评估讨方法读、非漏等额龙收益敌方法3.参2收益途塔径3.2收益申途径P——评估昼值；i—传—年序科号；Pi——未来第i年的评源估值；Ri——未来第i年的捧预期冈收益出；r——折现垄率或寒资本幅化率孙；ri——第i年的折陷现率或饶资本化地率；t——收益年捧期；n——收益年掩期；A——年金需。1)纯收益节不变(1逃)在收兆益永萝续,各因素榜不变的虾条件下,有以岸下计裤算式墓：P＝A/r却(3疫-13找)其成冤立条逐件是需：①纯收需益每年矛不变；②资本练化率固望定且大挎于零；③收益练年期无原限。3.碗2收益猜途径(2浸)在收益绸年期有吉限,资本患化率部大于尸零的哭条件穿下,有以插下计佩算式辆：这是一典个在估丘价实务菜中经常经运用的插计算公荷式,其成弦立条乱件是啦：①纯收蜜益每年检不变；②资钱本化而率固件定且心大于造零；③收劣益年钢期有威限为n。3.节2收益狗途径(3)在收负益年惠期有铃限,资本化升率等于撑零的条载件下,有以下趁计算式依：P＝A×n匹(3练-15护)其成建立条钩件是派：①纯收俩益每年咏不变；②收益值年期有融限为n；③资轮本化务率为理零。3.狡2收益途简径2)纯收益考在若干非年后保适持不变(1)无限栋年期喊收益犯。其制基本西公式凳为:其成立泥条件是盏：①纯纽奉收益炎在n年(含第n年)以前有细变化;②纯收竭益在n年(不含第n年)以后蛛保持饿不变;③收益年甚期无限;④r大于璃零。3.狂2收益途信径(2次)有限年岩期收益沃。其计配算公式圣为:其成竞立条脏件是馋：①纯收图益在t年(含第t年)以前厉有变埋化；②纯收服益在t年(不含第t年)以后披保持蛛不变化；③收羊益年察期有榆限为n；④r大于零围。这里誓要注奥意的呀是,纯收益A的收益烂年期是(n-育t)而不困是n。3.个2收益途尤径3)纯收益团按等差很级数变带化(1)在纯收忘益按等紫差级数静递增,收益铜年期跑无限链的条张件下,有以下向计算式雅：其成傍立条话件是迹：①纯收馅益按等浊差级数饥递增；②纯问收益色逐年锡递增仇额为B；③收丽益年仆期无贯限；④r大于暮零。若按等仰差级数答递减？3.2收益社途径(2)在纯收务益按等榴差级数锋递增,收益绳年期喂有限炮的条铃件下,有以由下计拘算式:其成听立条挥件是变：①纯挂收益眼按等耐差级昌数递稳增；②纯收平益逐年玻递增额馒为B；③收益巴年期有炭限为n；④r大于零妨。若按等赤差级数马递减？3.挎2收益途拳径(3)在纯收惩益按等挺差级数天递减,收益年态期无限更的条件彩下,有以下省计算式环：其成立葛条件是过：①纯川收益杆按等撑差级留数递及减；②纯读收益乖逐年跟递减液额为B；③收益于递减到悟零为止禁；④r大于肝零。3.2收益途秀径(4恒)在纯收唐益按等祖差级数量递减,收益值年期镇有限偿的条钢件下,有以下指计算式吉：其成立俱条件是页：①纯收悉益按等粗差级数归递减；②纯收故益逐年餐递减额牺为B；③收益解年期有雷限为n；④r大于禾零。3.2收益势途径4)纯收益幼按等比咏级数变矮化(1偏)在纯典收益勇按等候比级圣数递束增,收益年哑期无限逃的条件随下,有以下器计算式恢：其成石立条洗件是臭：①纯斤收益蝴按等惑比级哈数递那增；②纯收员益逐年潮递增比柱率为s；③收班益年舒期无哭限；④r大于零期；⑤r＞s＞0。若按乔等比腔级数娃递减姿？3.2收益途肥径(2私)在纯收侍益按等毙比级数贞递增,收益年挂期有限稠的条件市下,有以下券计算式谜：其成立何条件是垮：①纯收猾益按等呼比级数悲递增；②纯收顷益逐年复递增比衣率为s；③收范益年稠期有逗限；④r大于圣零；⑤r＞s＞0。若按浙等差膏级数迁递减刺？3.2收益途臣径(3)在纯收虽益按等慕比级数珍递减,收益年退期无限薄的条件赌下,有以下吗计算式殿：其成务立条雕件是森：①纯收劫益按等类比级数碎递减；②纯收始益逐年阅递减比唉率为s；③收益龄年期无耀限；④r大于件零；⑤r＞s＞0。3.2收益互途径(4魂)在纯剖收益陆按等济比级高数递障减,收益规年期撑有限翠的条狠件下,有以甜下计润算式先：其成立奸条件是赚：①纯忘收益能按等逆比级咸数递民减；②纯老收益帽逐年促递减膛比率匀为s；③收邮益年颠期有兔限为n；④r大于零顶；⑤0＜s≤1。3.2收益腰途径5)已知未醋来若干计年后资售产价格农的条件哥下,有以下汉计算式楚：其成徒立条楼件是踪蝶：①纯父收益塌在第t年(含t年)前保碍持不违变；②预知剑第t年的何价格族为Pt；③r大于滨零。3.2收益途稻径[例3-登8]某企就业尚钢能继掘续经坡营,3年的旋营业规收益霞全部掏用于味抵充梢负债,现评光估其3年经户营收嘱益的属折现当值。百经预镰测得栗出3年内司各年赤预期鲁收益赢的数肤据如驶表3-3琴:3.狗2收益蔑途径3.申2收益途爸径第一年第二年第三年收益额300400200折现率6%6%6%折现系数0.94340.89000.8396收益折现值283356167.90由此可拍以确定行其折现最额为：资产辰评估递价值=28椒3+3初56+泛167皂.9=稍806逐.9(万元)例题晕：某人预耕进行童一项宽投资，该投资每半揉年底借各支信付一散次，第一作次支付为50松,0敲00元，吐以後奶每期暗依次放增加5,0打00元，永续无孙穷。设折伍现率氧为10%，每年计息二次工，求该项资增产的价贫值？第一期绢年金为F=50造,00大0，每期效增加額Q=5,荡000，i=丧0.战05，3.2收益途凯径收益法怨适用范俩围企业驳整体古资产像产权恭变动浪的资镰产评例估以房地酬产业务坝为目的兴的资产洽评估资源恰性资脉产的夸评估以无请形资浊产转专让为购目的点的资柿产评棕估3.2收益阁途径3.3成本途孝径成本途朱径的基上本含义－－指鼠首先估膨测被评梁估资产古的重置悲成本，可然后估狸测被评炎估资产趟业已存害在的各仗种贬损煎因素，梁并从其少重置成割本中予亮以扣除满而得到末被评估册资产价任值的各岩种评估炭方法的越总称。--沫--重建或弟重置的郑思路全新功能和驾技术落敏后市场困赌难和外挖力影响理论表芒达式和厦逻辑表鄙达式：资产的评估值资产的重置成本=-资产实体有形损耗-资产功能性陈旧贬值-资产经济性陈旧贬值(3-27)资产的评估值资产的重置成本=-资产实体有形损耗-资产功能性陈旧贬值-资产经济性陈旧贬值(3-28)3.驳3成本途怠径成本眨途径曾的基彻本前始提评估对贝象按评米估时点愈在用用盒途继续恼使用或顷改变用徐途继续滴使用或犹其他等痒。只有键当资猪产能旷够继掩续使司用并巡寿且在榜持续戒使用释中为刺潜在扶所有利者和被控制豪者带贴来经唐济利卸益，块资产币的重素置成忘本才乌能为帜潜在蓝投资萄者和念市场湿所承久认和半接受排。被评碌估资低产的杜实体双特征饶、内筝部结顺构及佛其功杂能必秘须与暗假设价全新条资产搏具有瓦可比快性。被评估捕资产必阵须时可喜以再生边或复制班的被评估器资产必傅须随着倚时间的惑推移具帅有贬值蜓特性的义资产通常适晴用于单普项资产黄评估3.3成本登途径成本途词径的基兴本要素1）资洁产的窜重置抽成本资产渡的现昨行再港取得披成本(1)复原重轮置成本是指采派用与评铅估对象钞相同的编材料、疮建筑或冰制造标设准、设报计、规尿格及技薄术等，嚼以现时崖价格水速平重新删购建与呆评估对孟象相同气的全新淹资产所麻发生的充费用。(2)更新誉重置粉成本是指采更用新型舌材料,现代鱼建筑颂或制刘造标辉准，伟新型告设计忍、规煌格和熊技术酷等，顷以现绕行价曾格水缸平购欺建与体评估余对象是具有借同等爹功能黑的全荡新资葵产所血需的段费用非。3.3成本慢途径2）资株产的臭有形滤损耗亦称实塞体性贬叮值,是指伏资产震由于寨使用念及自乒然力迈的作劣用导炎致的洁资产如的物理辛性能的损座耗或瞒下降赛而引援起的捞资产案的价忽值损夏失。资产有棋形损耗面率=资产有渡形损耗丑额÷资产备重置回成本×10喘0%话(3感-29覆)3.梁3成本爽途径3）资画产的发功能即性陈踩旧贬罢值指由钉于技术郑进步引起的摆资产功乒能相对君落后而吉造成的凤资产价勺值损失倘。4）资提产的侵经济匆性陈顽旧贬粘值指由缸于外部齿条件漆的变伞化引起肾资产谷闲置,收益垒下降棕等而腾造成壮的资笨产价宏值损帖失。产品售品种娘结构箭和产献业结迁构原材崖料供羡应变率化市场危条件信变化经济路紧缩慰、通已货膨燥胀等该经济床环境胁变化3.3成本姿途径3.全3成本途服径成本谜途径谊中的秃具体廉方法四大参必数的确肆定1）重置着成本的嚼估算方狂法（1）重置谁核算法裂。（2）价格拒指数法颗。（3）功能屯价值类痒比法。(1准)重置波核算霸法－－细薪节分析纽奉法、核铜算法等鲁。它是更利用成尼本核算起的原理,根据蚀重新栋取得蔽资产击所需眯的费恶用项孟目,逐项计助算然后咐累加得层到资产青的重置腊成本。挪－－购半买型（遮市场重忌置法）弟和自建纺型。3.3成本途闲径外构机购器设备昨重置成做本＝设破备购置仰价格＋辣固定配寄套件费震＋运输右安装费面＋调试衫费＋其乐他杂费自制及圾其设备尺重置成枕本＝材凶料、元柜器件备朽购置价汉格＋加棵工制造酷成本＋惜安装调锣试费用概＋其他弓杂费＋意税金＋利润建筑单物重腐置成介本＝泡土地牧取得俱费用再＋勘仆查设叼计费泉用＋畏土建韵安装兔工程纯费用的＋装殖修装晌饰费场用＋哗管理糠费用看＋销轻售费猾用＋贼资金她成本唉＋税故金＋盘利润土地使狼用权重进置成本费＝征地新费用＋胳拆迁安泛置补偿泰费用＋忘土地出胡让金＋上规划设两计费用处＋基础炊设施配赔套费用细＋资金桥成本＋押税金＋厌利润3.愤3成本途肠径[例3-练10鹅]重置购乌建设备溜一台,现行市驻场价格枣每台5万元,运杂费100者0元,直接厕安装次成本800元,其中原堪材料300元,人工寨成本50快0元。根株据统计撤分析,计算求值得安装帆成本中赶的间接友成本为方每元人掌工成本0.8元,该机沸器设封备重屑置成固本为:直接成坛本为50蚁00瞒0元+1狱00众0元+80窑0元=51幼800元其中:买价,5终00林00元运杂挨费,10敬00元安装寨成本,80私0元其中磨：原茂材料,30宣0元人工,50事0元间接扰成本(安装成纱本),4作00元重置挠成本独合计,5峡22掀00元。3.哗3成本单途径(2)价格章指数痕法价格轧指数灶法是裕利用溪与资赖产有喝关的泰价格呀变动恶指数,将被禾估资兴产的型历史请成本(账面价既值)调整奏为重决置成患本的扭一种伍方法,其计算劈燕公式为敞：重置骄成本=资产度的账焰面原首值×(父1+价格变捕动指数)(3善-30绕)或=资产帐疾面原值×价格指殿数(3扬-3躲1)3.3成本短途径定基周价格碍指数治或环锅比价来格指徐数1、(评估永时点遭定基犁价格查指数÷资产累购建骆时定秀基价录格指膏数)×哈10览0％。2、X=(塘1+a1)×赛(1栽+a2)×(手1+a3)…(1水+an)×1怜00％(3衔-3敬2)x为环比鲁价格指涌数;ａn为第n年环比霉价格变民动指数,n=菠1,2隙,3…,ｎ。3.3成本盾途径[例3-杀11陵]某被旋估资宿产购首建于199阁4年,账面围原值躺为500芬00元,当时该梅类资产口的定基恩价格指剑数为95％,评估来时该双类资嘴产的胳定基辣价格熔指数瓣为160％,则：被估资宝产重置祸成本＝500旁00×礼(16含0%/呆95%厅)×1鬼00%＝84奶21炸0(元)3.糟3成本其途径例题3－11：某默资产沿购建啊与20于19年，帐瘦面原值剖为20万元，201横9年评估缴，经调扎查同类盒资产的羽环比价燥格变动领指数自20竟19年到201骆9年分必别为11.累7%,面17%免,30源%,7瞒%,5袍%。则该瘦资产重艰值成本谎为？3.弱3成本坟途径价格指卡数法与宗重置核遍算法的焰区别：①价格轿因素和恨技术进熊步因素访的考量②建脉立的腿价格欢基础慨不同3.3成本途拣径思考：看和重置布核算法肌相比，拨对于技寒术进步埋较快的泪资产，鸡采用价蚕格指数咐法估算播的重值浩成本较亭高还是断较低？(3)功能价休值类比递法－－这据种方法损是寻找较一个与随被评估依资产相奖同或相烘似的资窜产为参易照物,根据参秤照资产拾的重置耻成本及师参照物物与被评傻估资产蔽生产能态力的比斑例,估算被鸽评估资胁产的重众置成本提。－－生绣产能力谁比例法闭和规模裙经济效纯益指数筐法3.饰3成本途票径[例3-1每2]某重置闷全新的霸一台机踏器设备层价格5万元,年产量独为50苦00件。现着知被评顺估资产梳年产量懒为40狡00件,由此品可以铅确定涨其重券置成瓦本：被评估雅资产重球置成本深＝400棵0/5仰000粮×50穿000＝400锄00(元)3.撇3成本北途径成本遣法下梦，如精何简姻化估坝算企慰业整校体资飘产或眯同类夏众多评资产惰的重忙置成擦本？1、分类2、泊抽样捧估算洗重置桐成本3、计被算各分宴类资产棋重置成古本额与殊账面历址史成本俘的调整替系数K=秃R’烫/R恢(忌3－36登)式中哪：K为资产跃重置成计本与历诱史成本步的调整届系数；R’为某类各抽样资座产的重熄置成本鲜；R为某捕类抽烈样资跟产的史历史框成本互。4、估算燥整体资猾产价值被评债估资卡产重普置成源本＝芳∑某桶类资院产账戒面历青史成狼本×K虏(3－37)3.侄3成本途薄径[例3-1衰3]评估狐某企萝业某冤类通蛇用设题备,经抽样案选择具技有代表测性的通声用设备5台,估算其译重置成虑本之和瞎为30万元,而该5台具晃有代技表性和通用云设备印历史圣成本蛋之和胃为20万元,该类通旬用设备克账面历秩史成本黎之和为50奋0万元传。则后：K=屠30走÷2冈0=磁1.赴5该类于通用察设备静重置蠢成本险＝500刘×1.廊5=7崖50(万元)3.3成本帐途径3.3成本腹途径2）实颤体性馆贬值视的估爹算方糟法（1）观测爆法（成察新率法秆）。由具驴有专默业知就识和虚丰富界经验甜的工革程技泪术人壤员对勤被评巴估资库产的堡实体图各主要部厦位进行误技术洋鉴定,并综稍合分辉析资计产的彼设计影、制宣造、斩使用解、磨道损、誉维护摆、修封理、雹大修巨理、徐改造慈情况传和物咏理寿冈命等欲因素,将评估既对象与喘其全新负状态相况比较,考察由为于使用预磨损和恐自然损瓦耗对资垦产的功织能、使给用效率心带来的东影响,判断梁被评断估资选产的道成新刑率,从而绿估算桥实体凉性贬编值。资产茧实体之性贬研值＝泪重置庭成本×(1－实离体性剂成新准率)衡(般3－38)式中:实体萍性成哗新率=1-实体性领贬值率（2）使丛用年报限法奖。利用被剑评估资妥产的实聚际已使熟用年限表与其总眠使用年救限的比奶值来判锄断其实慢体贬值脱率(程度),进而距估测借资产钳的实化体性歪贬值残的方锁法。向与使图用年岸限法给具有早相同狐评估左原理孝的技衫术方窃法还摩有工笼作量将比率低法等程。3.罪3成本途玩径总使用价年限=实际已易使用年主限+尚可橡使用冰年限(3-梨40)实际退已使枕用年奖限=名义已惹使用年债限×资产靠利用称率(3-晒41)资产利躺用率=(截止评摧估日资抹产累计钢实际利培用时间÷截止红评估设日资候产累碎计法职定利历用时包间)×1挨00%贯(3－42)3.3成本权途径[例3-挺14己]某资产19欺85年2月购纷进,2喊01胶9年2月评估猪时,名义已床使用年弄限是10年。根法据该资望产技术涂指标,正常使蚁用情况尸下,每天应芳工作8小时,该资幻玉产实剧际每赢天工袖作7.章5小时。吨由此可济以计算桃资产利着用率：资产利蚂用率＝10朋×3部60枪×7景.5溜/(哄10咽×3爱60嚷×8仇)×谎10首0%＝93.业75%由此系可确芳定其焰实际抖已使顷用年摧限为9.4年。3.仆3成本途证径（3）修就复金齿额法爪。根据肚修复蔽资产缓的已办损实始体所嚼需要米支付调的金沙额来撒判断五资产铃的有卖形损诉耗额梁。此传方法达主要似适用往于具耍有特杀殊结机构的低可补土偿性稼资产示有形若损耗蔬率的判估测浸。可影补偿转性有鱼形损藏耗是尾指技仪术上筛可修京复且箩经济柴上合阅理的域有形随损耗庸。3.臣3成本皮途径3）功能倚性贬值案的估算榜方法功能西性贬坦值是丧由于笛技术妨相对堤落后架造成室的贬征值。表现酒形式峰：成龄本增洪加\效益擦降低估算步岁骤:比较确定净吴超额运肿营成本估计剩巾余寿命折现被评估子资产功芳能性贬迹值额＝足∑(被评估寺资产年锡净超额喊运营成芒本×折现离系数)弯(卫3－43)3.3成本尸途径[例3-1肤5]某种插机器学设备,技术先趣进的设登备比原您有的陈贱旧设备沟生产效溉率高,节约工男资费用,有关资封料及计傻算结果衰如表3-4初:3.哭3成本途端径项目月产量单件工资月工资成本月差异额年工资成本超支额减：所得税(税率33%)扣除所得税后年净超额工资资产剩余使用年限假定折现率10%,5年年金折现系数功能性贬值额技术先进设备技术先进设备10000件0.80元8000元10000件1.20元12000元12000-8000=4000元4000×12=48000元15840元32160元5年3.7908121912.128元3.评3成本奔途径功能倍性贬中值估截算时凯应该阔考虑红的因湿素:工资成印本原材料肆、能源虾消耗产品质糟量超额投稿资成本功能性稀贬值=复原重亭置成本-更新腹重置要成本资产功东能过剩3.3成本敞途径4）经动济性现贬值妻的估患算方斑法指由于外部条跪件的变化得引起资改产闲置,收益下乖降等而裁造成的亭资产价辜值损失始。产品疾品种营结构钟和产吊业结感构原材料寻供应变翁化市场条标件变化经济莲紧缩吨、通轻货膨杰胀等镜经济稍环境垃变化表现形移式：资产译利用咳率的把降低挎、资萄产闲府置3.3成本途吴径3.涛3成本给途径估算方爸法(1漂)当确抢信被讲评估唱资产贱