房地产开发项目管理

第一节：房地产开发项目管理概述1.房地产开发项目及特点房地产开发项目：又称为建设工程项目，具体是指在一个总体设计或总预算范围内，由一个或几个互有内在联系的单项工程所组成，建成后在经济上可以独立经营核算，在行政上又可以统一管理的单位工程。1.房地产开发项目及特点工程项目可分为单位工程、单项工程、分部工程等。单项工程：在一个工程项目中，具有独立的设计文件，竣工后具有独立生产能力或经济效益的一组配套齐全的工程项目。单位工程：具备独立施工条件并能形成独立使用功能的建筑物及构筑物。分部工程：单项工程的组成部分，按专业性质、建筑部位确定。房地产开发项目特点：知识密集型；组织层次性；系统性；投资额巨大，建设周期长；整体性强。2.房地产开发项目管理的概念房地产开发项目管理：房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进行的全面管理，是项目开发建设过程中的一项重要管理内容，它集中体现了项目建设过程中的各项实务操作。包括项目的成本管理、工程管理、质量管理、进度管理、合同管理、工程技术资料管理、施工安全管理以及市政配套协调管理等内容。其中成本管理、质量管理、进度管理是三大管理核心。2.房地产开发项目管理的概念三大管理目标之间的相互关系：（1）三大管理目标之间的对立关系：如果对工程质量要求较高，就需要投入大量资金；如果要抢时间、争进度，势必会增加投资或者使工程质量下降；如果要减少投资、节约费用，势必会考虑降低项目的功能要求和质量标准。2.房地产开发项目管理的概念三大管理目标之间的相互关系：（1）三大管理目标之间的统一关系：适当增加投资数量，即可加快项目建设进度，缩短工期，使项目尽早动工，投资尽早回收，项目全寿命周期经济效益得到提高；适当提高项目功能要求和质量标准，能够节约项目动用后的延续费、周转费和维修费，从而获得更好的经济效益；如果项目进度计划制订得既科学又合理，使工程进展具有连续性和均衡性，不但可以缩短建设工期，而且有可能获得更好的工程质量和较低的工程费用。3.房地产开发项目管理的层次体系业主方的项目管理工程总承包方的项目管理监理方的项目管理设计方的项目管理施工方的项目管理供货方的项目管理社会环境方的项目管理业主方的管理总承包方的管理监理方的管理设计方的管理施工方的管理供货方的管理房地产开发项目社会环境方的管理反馈服务使用4.房地产开发项目管理的任务施工企业的施工管理：对合同规定的标的内容进行工程建筑生产的管理，包括作业计划管理、劳动管理、安全管理、现场管理、质量管理、进度管理等，其目的是按时保质地完成承包的施工任务，获得承包利润。房地产开发商对开发项目的管理：对已发包建设工程整个施工过程的管理，包括对工程质量、工程进度的控制管理，工程施工队伍的组织管理，对施工过程中可能出现的各种问题的处理等，目的是确保工程项目按合同计划完成，保证项目开发的经济效益。第二节：房地产开发项目质量管理1.工程项目质量管理的特点影响因素多质量波动大质量变异大质量隐蔽性终检局限大2.质量管理的主要内容施工前的准备阶段对施工队伍及人员质量的控制；对工程所需原材料的质量控制；对施工方案、方法和工艺的控制；对施工用机械、设备的质量控制；对施工环境与条件方面的质量控制；对测量基准点和参考标高的确认及工程测量放线的质量控制。施工过程中的质量管理对施工承包单位的质量控制自检系统进行监督；在施工过程中进行质量跟踪监控；会同建设监理单位审查设计或承包方提出的工程变更或图纸修改；对重要的承重结构进行检测验收；参加给排水、电器安装的试通水、试运转等工作；参加工程质量的评定和竣工验收工作；认真做好施工日记；对沉降有观测要求的定期观察；监督和协调施工企业做好文明施工、安全施工承包单位开工准备承包商提交开工报审表项目监理机构审查开工条件批准？分项分部工程施工承包单位自检（上面所列）承包单位提交报验申请表项目监理机构检查质量合格？项目监理机构签署报验申请表承包单位完成单位工程或分部分项工程承包单位提交报验申请表项目监理机构检查验收合格？项目监理机构签署报验申请表返工否返工否整改是否是是进行下道工序3.项目工程质量管理的主要途径和方法3.1房地产开发项目在施工阶段进行质量控制三种途径审核有关技术文件、报告或报表现场质量监督现场质量检验3.2房地产开发项目工程质量控制常用方法排列图法：若干个直方图分别表示质量影响因素的项目，直方图的高度则表示影响因素的大小程度，按大小顺序从左向右排列，曲线表示各影响因素大小的累计百分数。P256图9-3。因果分析图法树枝图、鱼刺图、石川图，把问题标在“鱼头”，再划出质量过程阶段主干线（“鱼骨”）。P257图9-4。直方图法SPC图法4.施工阶段质量监督控制手段旁站监督测量试验指令文件规定质量监控工作程序利用支付控制手段5.房地产开发项目的竣工验收5.1竣工验收的范围及依据范围：凡房地产开发项目必须按批准的设计文件和合同规定的内容建成，还应验收土地使用情况，以及单项工程、市政、绿化及公用设施等配套设施项目等。依据：批准的设计任务书、初步设计方案、技术设计文件、施工图、设备技术说明书、有关开发建设的文件、现行的施工技术验收规范、施工承包合同等。5.2竣工验收的要求所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求。住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，并保证验收资料齐全。各类建筑物的平面位置、立面造型、装饰色调等符合批准的规划设计要求。施工机具、临时工程、建筑余土、剩余构件全部拆除运走，达到场清地平，有绿化要求的项目，要按绿化设计要求，做到树活草清。5.3竣工验收程序及内容验收程序：验收准备、初步验收、正式验收。竣工验收报告书及附件：竣工验收报告书、附件。竣工验收鉴定证书。5.4竣工验收的组织一般由地市级主管部门——工程质量监督站组织验收。验收委员会或验收小组通常由开发商、施工单位、设计单位、物业管理公司及购房客户参加，还有计划、建设、银行、环保、消防等有关部门人员。第三节：房地产开发项目进度管理1.项目进度管理的概念房地产开发项目进度管理：对开发项目各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，并将该计划付诸实施，且在实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至项目竣工、交付使用。房地产开发项目进度管理有三个阶段：项目可行性研究及立项阶段、项目建设阶段、项目交付使用后的适用阶段，其核心内容是项目建设阶段的进度管理。2.影响项稼目进度轿的因素向分析人的因蒸素、技术因素劫、材料设备与枝构配件锡因素、施工机更械设备因素、资金因素拨、水文喘地质载气象通与自赚然灾杆害等自然铃环境因板素、政治经召济等社盛会环借境因泊素、穷其他菌不确签定因僵素等遗。3.项目谁进度盛管理故的主港要任宋务设计前遣的准备予阶段进弓度管理支任务：确定工期总丑目标；编制粗项目总进度英计划；编制搬准备阶窃段详细鸽工作以计划，并控制该盗计划的浸执行；施工现场条样件调研前和分析等。设计阶舟段进度喜管理的毛任务：编制设计针阶段疯工作绝进度凝计划，控制吧其执行敏；编制躲详细的出土似计划，并且控制缸执行附。施工醋阶段腿进度从管理膀的任滔务：编制施工赤总进卫度设慌计并蹦控制半其执倘行；编丢制施鸡工年、僚季、辨月实择施计抄划，并间控制核其执贤行。4.项目进焰度管理黄措施组织措施技术措施合同措施经济措施信息终管理措施5.项目业进度蝴管理钢控制夜方法—网络图劲法基本耻原理堡：将项吨目的茅全部艺建设判过程分解丢成若虹干个得施工云项目，按照摇各项工呼作的展刊开程序唯和相互河制约、盈相互依崭赖的关犬系，将其绘欢制成嘱网络哪形式。通过取网络胃图时间参月数的计我算，找狼出关键折线路，即可妈以根据唉绘制的寄网络图驳计算出死工程中舅各项工历作的最早和孝最迟开浸始时间，从而横可以找信出项目革的关键叔线路。5.项目进亮度管理谜控制方谊法—网络疼图法基本营原理为：利用波最优粪化原跟理，不断断改进虾网络碍计划铸方案义，并寻求献其最优钓方案。网络泰图可层以根柔据项纲目进减度中禾遇到吧的实际这情况擦，调腐整计菠划，使得辩网络谱图滚牵动起栽来，何即与纹实际乘环境浮紧密副结合弦，以洒保证译项目执时间旦效益臣和经泳济效筹益。横道络图表炎示进剂度计州划网络图6.房地产旦开发项亿目进度性管理系也统建设单位进度控制设计单位进度控制施工单位进度控制施工总进度计划单位工程施工进度计划分部分项工程作业计划任务单或承包任务书作业进度实施监理单位进行控制第四尾节：艇房地弦产项缺目成雕本管万理1.概念房地库产项泄目成透本管主理：具体来笑说就是趟在投资决咬策阶段饱、设计福阶段、抚开发项税目发包组阶段和室建设实俊施阶段，把疯开发凑项目还的投画资控欢制在屈批准甚的投资限摇额以内，随叠时纠正做发生躺的偏害差，确保封开发项熟目投资区管理目台标的实铅现，力毛求在开乎发项目番中合理轰使用人力香、财蝴力、绞物力，以获赴得良好盯的经济朽效益角、社目会效兔益和纲环境商效益。第四节腹：房地冒产项目售成本管片理1.概念房地产它开发项锋目成本备：是指谦项目建纽奉设、销煮售过程积中所花疾费的全扭部费用敬，包括扶开发成拜本和销现售成本床。开发事成本主要箩包括土地费舞用、前期工差程费、建筑安雕装工程胞费、基础尿设施田费、公共配额套设施怜费、开发间匀接费、财务注费用等。销售成方本主要包加括销售腾房屋的广告、代理响等费秤用的支出喊，一般腔为总销酷售额的2～4%。2.房地产碑开发项惑目成本范管理原则设置科学的成本管删理目标设计阶恋段投资魄控制抖是重出点变被动桃控制为主动发控制经济与辽技术结识合是成本拦管理的还高效手感段3.房地产华开发项卵目成本身管理的殿主要内驰容策划哪、设惹计阶袍段的成本喊管理：策划阶段（摘寻找项股目、市唯场调查颈和投资谜评估）渔、设计阶段（露重视设观计前的坝投资估溪算、重晒视方案志的选择溜）。发包扣、施誉工阶馋段的成本肥管理：发包（项目总断发包、认建安工晓程及设抢备采购洪发包）刑、施工阶段区。销售上阶段的成球本管皇理：记房地脊产销售广蹲告支出狼费用。第五点节：闪房地倚产开箩发项搭目其穗他管狐理1.开发胞项目暗合同赖管理项目交合同服的特点：合同标的物挽的特殊夏性；合同执行周僚期长；合准同内容益多，涉及范围广；合同风险大。项目宁合同罗的作用：明成确开辩发商勒和承家包方屈在项姨目实充施中邻的权利和婆义务、项旱目实真施阶雨段实撒行社喝会监理的诊依据、项牙目实清施的法律苹依据。1.开发项罪目合同姿管理项目怠合同理的分类：如按签约肯各方的鸽关系可以分染为工程师总承包引合同、螺工程分饱包合同村、转包风合同、为劳务分刃包合同属与联合廉承包合村同等；刮按计价方徒式分类又可分足为固定教总价合生同、计治量估价谣合同、旱单价合踏同、成倍本加酬燃金合同撑形式等遍。项目合显同管理籍的内容灵：检查虑合同盯执行借情况、督促咽施工企典业执行睡合同扒条款、根据工程实唐际进度与施工峡单位商以议更改或或取消杠合同中昏的某些条销款等。2.项目印协调按管理做好市把政配套万的协调绳管理诱工作；协调妥各承驴包合同冒中有舍关进都度、老技术徐配合疮、现追场协推作、付公共示设施肺使用腐等问改题，患解决甜他们之间且产生偷的矛恶盾；定期召迎开有各侄承包单景位参加子的项目桨经理高协调超会议，并须检查剃会议都决定延事项锡的执理行情矩况；参加颜总包把单位