房地产企业项目运营管理二

房地产企业项目运营管理浅谈

培训人：刘景辉房地产企业项目运营管理浅谈一、项目运营管理的概念与内涵二、为什么是“项目运营管理”三、“项目运营管理”的外延—-三大功能、六体系

房地产企业项目运营管理浅谈一、项目运营管理的概念与内涵

1、为什么是“项目运营管理”

“快速发展、积极扩张、多项目运作、跨地经营”目前已成为越来越多国内房地产开发企业思考的焦点。但事实上，成长的烦恼却始终困扰着很多，几乎都会面临类似的问题：房地产企业项目运营管理浅谈（1）如何对项目实现有效的控制，以较为经济的管理成本投入，最大限度实现企业的项目目标——尤其是多项目同时运作的情况下？（2）管理者应该关注和控制项目的哪些关键内容，既能提高管理者的工作效率，又可以保证相关执行人员的积极性和主动性？

房地产企业项目运营管理浅谈（3）如何快速推进房地产企业规范化和标准化管理，进而规避项目决策风险和项目实施风险？（4）由单项目或少项目开发向多项目开发时，上述管理问题将快速放大，如何系统地实现管理体系的升级和匹配？房地产企业项目运营管理浅谈（5）正如我们一个客户的高层所言，很多房地产开发企业，“不是不知道怎么做项目，而是不知道如何管理项目、尤其是同时管理多个项目”——很多快速发展期的房地产企业急需一整套对项目如何管理的方法论及配套工具！

房地产企业项目运营管理浅谈

结合长期的企业实践经验，赛普研究总结了“房地产企业如何管理项目”的经验和方法总结，即房地产企业的“项目运营管理”。房地产企业项目运营管理浅谈得知二、什么是“项目运营管理”“项目运营管理”，在国内外理论研究中尚未形成公认成熟的体系，大多房地产企业在谈到“运营管理”时也多语焉不详、甚至差异颇多。在此，我们先从“运营”和“运营管理”的概念入手。

房地产企业项目运营管理浅谈过去，西方学者把与工厂联系在一起的有形产品的生产称为

“production、产品”或“manufacturing、制造业、工业”，而将提供服务的活动称为“operations、运营”。现在的趋势是将两者均称为“operations”即“运营”。从本质上讲，“运营”就是从企业投入资源到输出产品或服务的中间过程。房地产企业项目运营管理浅谈

而“运营管理”，就是对运营活动的计划、组织、实施和控制，是与产品生产和服务创造密切相关的各项管理工作的总称；从另一个角度来讲，运营管理也可以指对生产和提供公司主要的产品和服务的系统进行设计、运行、评价和改进。房地产企业项目运营管理浅谈由此延伸，我们认为，房地产企业的“项目运营管理，是房地产企业在项目开发和经营中，对各个生产产品、销售经营以及提供服务等业务活动的管理活动。这里需要强调的是，“项目运营管理”简单理解就是“对项目运营活动的管理”，有别于房地产项目开发的直接业务活。房地产企业项目运营管理浅谈三、“项目运营管理”的外延——三大功能、六体系

房地产企业的项目运营管理，始终不能脱离项目开发业务本身，同时需要从我们的管理目标入手，给出项目运营管理的基本职能和管理内容。

房地产企业项目运营管理浅谈房地产企业“项目运营管理”，应该是贯穿于项目开发各个环节的管理行为，对各个开发环节的共性管理行为，构成了“项目运营管理”的核心内容。那么，房地产企业对项目开发活动的管理究竟要关注哪些点呢？房地产企业项目运营管理浅谈我们主要包括以下6个方面：

1、矢量属性管理（流程、计划）

从工作流的角度看，项目开发整个过程可以看作是由一个个相对独立的业务活动组成的，而每一项业务活动可以视为一个矢量。为什么要把这些业务活动视为“矢量”呢？这是因为，我们认为这些业务活动具有矢量的特征，即包含矢量的两个要素属性——方向和量度。

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房地产项目开发业务活动的“方向”，是由该活动的起点和终点决定的，更具体的说就是，该项活动从哪个节点开始、到哪个节点结束。

“方案设计”可以视为一项独立的业务活动，它从“设计资料的准备”开始、到“方案设计评审通过”结束。房地产企业项目运营管理浅谈例如而房地产企业的各个业务活动的“起点”和“终点”又常常对应着另外一个业务活动的“终点”和“起点”。

我们从“项目取得”这个活动开始，它的起点是“项目信息的收集”、终点是“取得项目中标文件或其他权属确认文件”；例如房地产企业项目运营管理浅谈而紧接着我们需要做“项目定位策划”，它的起点一般是“取得项目中标文件或其他权属确认文件”、终点是“项目定位策划报告的内部审批”；而再下一个活动是“项目概念设计”，它的起点是“项目定位策划报告的内部审批”、终点是“概念方案内部评审通过”。

房地产企业项目运营管理浅谈……如此类推，房地产项目开发就是由这一系列起点、终点相互关联的业务活动所组成的工作流。而房地产项目开发业务活动的另一个矢量属性是量度，这一点相对比较好理解，其实就是业务活动持续的时间。房地产企业项目运营管理浅谈通过上述分析，我们可以知道，房地产项目开发整个过程是由相互联系的一系列业务活动所组成——这些业务活动的关联关系是通过各自的起点和终点决定的，对这一系列业务活动关系的设定就是我们常说的“流程体系设计”——而给这些活动赋予时间量度目标，就构成了整个项目开发过程的“计划”。房地产企业项目运营管理浅谈

2、输入和输出的成果管理

任何活动都有输入和输出，从项目开发的活动来看，输入输出的内容主要有三种类型：第一类是资源，如资金、信息、外部许可（如开工许可证、预售许可证）等；房地产企业项目运营管理浅谈第二类乌是产品处实体本捏身或者钟服务，昼如单体春的地下妈结构完改成、地费上结构榜封顶等阁，又如坟销售成坟交、产逆品交付谷等；第三类区是开发孟过程中榆房地产样企业自鞋身形成贵的管理滤成果，英如可行袄性研究形报告、甜设计任魄务书、门营销策辟划总案临等等。房地斩产企拔业项叶目运苏营管罢理浅址谈对于欠房地其产项狗目开提发过甲程中耕各个颈业务辅活动劲的输揪入输率出的扇管理英，尤闹其是橡对第允三类细内容棵的管价理，益我们尽一般歼称为享“成荒果管仗理体芹系”房地产百企业项蒙目运营龙管理浅尼谈3、雀决策扔体系浸管理如前所展述，房究地产项顾目开发穷由若干锐业务活诊动组成捎，而各阿个相对邮独立的拴业务活徒动之间什又存在膝关联关翼系，项集目开发辞中由一读个业务标活动进趣入到另否一个业秩务活动阳也常常桶需要确他认、指贯令或其欺他相应戚的启动缩慧规则（热如制度夫、流程称等）；房地产慕企业项嫌目运营秀管理浅写谈在日常支管理中召重大的舱确认或禽指令，腰常常体饺现为“丛决策”剑——房气地产企污业对上昏一项业辆务活动颠“决策”后，嘴才启动痒下一项木业务活享动。房地产增企业项蛇目运营蛇管理浅孟谈我们还木需进行鼓“决策旋活动”袭管理，心通常，佩即通常惠所说的冰“权责殖体系”僻，企业套内部的长重大决酬策是通面过会议商决策方撕式来实皆现的，肥我们一宇般还会决对“决利策会议撤”作为州专门的炒研究重且点。房地亲产企修业项有目运违营管末理浅眯谈因此4、运泳营信息是管理信息管放理是项脑目管理曲的核心无内容之皱一，有残效、及辫时的信婆息传达虽，才能驳达到信广息对称青，是企谦业管理爆的基本睁条件之翼一。运营信额息管理职一般也佳包含两覆个方面一是赛信息皇管理腿规范嫁，即遭对信延息传陕达的捡内容未、时条间、病格式僵等进特行作垄出明寺确的扒规定笑，是迁“软俱件”龄；二是硬信息惜管理览系统除的构阳建，迈是“眉硬件柿”。房地锻产企美业项映目运么营管号理浅婆谈5、玩评估屑管理一般恰来讲雹，对喷房地仪产项虫目的姑评估绳包括品两个屑层面融，第一层淹面是：拿从项目伍的整体偷预定目趣标进行科评估，乘预测项槐目开发柜结束时浓的相关乳指标，笋以确定注偏离程离度；房地虽产企僚业项傻目运屈营管莲理浅若谈另外一旋个层面徐是从项盘目的单筝个业务限活动进攻行评估鹿，希望骑通过对庙单个业却务活动圈的合理具控制来室实现最购终项目薯目标的汁达成。应该振说，叼前一怎层面定的评天估偏胜重项骑目结哑果的崭预测蚕和调牙整；虾后一忘层面控的评丽估偏女重对田业务郊活动午过程扭的评估律和优砍化。房地搅产企剂业项寒目运地营管瘦理浅接谈6、谋项目朋评估骗管理片体系房地产芳项目的技开发短稼则一两煌年，长册则七八惯年或更罗多，产挺品开发柿周期长邻，如何饭在过程乡丰中对项姑目开发愿进行有型效的评超估、控宴制和调产整就显迟得尤其膛重要，幕其中“评估”是基溉础，因偏此“项迷目评估撇体系”异也是重抚要的管籍理内容。房地产妥企业项芦目运营蛇管理浅皆谈所谓穴房地雄产企贸业的俯“项蛮目运危营管围理”近，是绢贯穿新于项核目开众发各碧个环术节的管理行费为，本耍质上买就是牛对各悄个开现发环剂节的可共性尚管理乔行为颂。房地产昨企业项括目运营达管理浅省谈通过臣上述序分析非，我扫们得露出这驻样的逝结论、、可、、灰和。房地产学企业项该目运营畏管理浅久谈一个背系统林完整乎的项亏目运应营管繁理体煌系，纽奉至少修包括项目计言划管理货体系项