房地产投资与评估

房地产投资与评估第一章导论

第一节房地产与房地产市场一、房地产的基本概念及特征（一）基本概念（二）基本特征不可移动性耐久性高价值性异质性

二、房地产业

房地产业是独立的产业部门，不同于建筑业，房地产业包括：

1.房地产开发、建设、经营

2.房地产买卖、租赁

3.房地产抵押

4.房地产典当

5.房地产评估

6.房地产置换

7.房地产咨询

8.物业管理

9.房地产金融三、房地产市场（一）房地产市场的特征——非完全性

1.完全竞争市场的特征交易者众多产品是同质的交易信息是完备的生产要素自由流动

2.房地产市场的特征住房供应不充足，供应主体不是众多所有产品都是异质的（二）不完全竞争条件下的房地产价格1.基本概念和术语交易价格：买卖实际成交的价格最可能销售价格：对未来交易成交价格的一种可能性估计，是对该物业未来交易价格的一种预测。市场价值：通常被评估师采用，指在公允市场中该物业最可能的价格或具备的价值。投资价值：指投资者对物业未来利润的一种判断。2、需求与房地产价格PPQS短期供给曲线DD’PEP’ESS’长期供给曲线D’DP’EPE（区分真实需求和虚拟需求）第二节房地产投资概述一、房地产投资的含义（一)投资１、定义：企业和个人以获得未来利益为目的，投放一定的货币或实物，用以开发经营某项事业的行为。２、分类：实物投资：设备、土地、房屋等等；金融资产投资：股票、债券、期货等等；无形资产投资；商标、版权、专利等等。固定资产投资与流动资金投资直接投资与间接投资生产性投资与非生产性投资短期投资与长期投资（二）房地产投资房地产投资是将一定的资金投入到房地产开发经营和中介服务活动中，以获得更大的收益的行为，房地产开发与经营的基础，结果是形成新的房地产使用价值。二、房地产投资种类（一）按对象划分土地开发投资房屋开发投资房地产经营投资房地产中介服务投资物业管理服务投资（二）按建筑物类型分住宅投资（普通住宅、高档公寓、别墅）商业物业投资（含商场、购物中心、超市、批发时市场）工业厂房、仓库投资办公楼投资旅馆用房地产（酒店、宾馆、度假村、旅店）娱乐用房地产（游乐场、娱乐城、康乐中心）餐饮用房地产（酒楼、美食城、餐馆、快餐店）（三）按投资的形式分１、房地产直接投资房地产开发投资房地产置业投资２、房地产间接投资购买房地产上市公司股票购买房地产企业债券购买房地产信托基金购买住房抵押贷款证券三、房地产投资的特点投资量大，投资回收期长。投资的保值增值性投资不确定因素多，风险大投资技巧性强、运作复杂投资流动性差投资对象的固定性对专业知识和经验有一定的依赖性具有较高的财务杠杆优点：（１）有形的投资（２）通货膨胀中的保值手段（３）易于融资性（４）投资回报高（５）收益的多重性缺点：（１）投资量大，支出集中性强（２）投资合作性强（３）投资回收期长（４）投资风险大（５）投资技巧性强（６）投资流动性差（７）投资的固定性四、房地产项目投资的过程１、项目：在一定的约束条件下，具有明确目标的一次性任务或事项。2、项目的周期（项目寿命期）：项目从开始到结束的寿命周期,是项目工作在时序上的安排.项目周期三大阶段：（1）投资前期：从项目设想到项目投资实施前的一段时期.市场调查、投资机会研究、项目建议投资方案策划、投资方案可行性研究项目评估、项目决策（2）投资实施期：从项目投资决策后到项目完成交付使用的一段时期项目设计、施工建设（发包）管理设备采购、安装、竣工验收市场推广、市场营销（3）经营使用期：从项目交付使用到经济寿命终了（或实现投资回收）后的一段时期生产经营、设施管理租赁经营、物业管理营销促销DM-

开发管理DevelopmentManagementPM–项目管理（建设管理）ProjectManajementFM–设施管理.物业管理FacilityManagement

运营商FM

开发商DMPM

设计方PM

承包商PM

供应商PM投资商DMPMFM３、房地产项目阶段的划分

准备

设计

施工项目实施期项目前期项目使用期４、房地产投资、开发的基本过程收集市场信息，进行综合分析项目初步概念构思、初步可行性研究取得土地使用权项目策划、规划设计项目详细可行性研究项目初步设计及施工图设计项目施工实施项目预售、销售项目经营管理第三节房地产投资分析的基本问题一、研究内容--5W1H问题１、Why--目的、目标分析２、What--投资类型、特征、质量３、Where--地点(地段分析)４、When--时间(时机分析)５、Who--人--（目标客户）６、How--方法—投资原则，投资收益，投资成本，利润、风险大小、风险措施等二、房地产投资的主要目标１、主要是获取利润，也获取无形收益、社会效益及环境效益。２、投资本金的安全性３、投资对象的变现性４、对通货膨胀的防护能力三、房地产投资分析研究目的１、归纳总结房地产投资规律２、分析研究房地产投资运作技巧３、为投资者指示投资方向、预算收益４、减少投资浪费增大投资效益５、减少投资风险，加强风险应对第二章房地产投资环境分析第一节房地产项目投资环境要素一、项目投资环境要素大致分类（一）.投资环境：拟投资地区在一定时期内所具有的能决定和制约项目投资的各种外部境况和条件的总和。1、投资环境要素的分类（１）按要素存在的物质形态分类：硬环境：影响项目投资的各种外部物质条件软环境：影响项目投资的各种社会经济文化条件。（２）按要素存在的范围分类:宏观投资环境：国家、地区投资环境中观投资环境：地区、行业投资环境微观投资环境：地块周边及地块投资环境（３）按要素的内容分类:政治环境社会环境法律环境文化环境经济环境自然环境基础设施环境

二、房落地产投张资环境葵具体要拳素（一赌）政骗治环许境１、迟社会极秩序２、肃社会葛服务互：硬差件、库态度杨、效翁率３、比社会衔制度仪：决伸策民愿主性疫、管远理透祸明度饮、行辩政效迹率及抗廉洁炭性等诞。（二）蹄法律环晚境１、加法律甚的稳册定性２、法灾律的完墓备性３、法蛛律的公唯正性（三）疗社会环扰境１、踢人口拌情况渠：人润口总徒量、盗结构侧、增腊长率议等２、源价值跟观念（四狂）文插化环朵境１、可教育情水准２、作风俗焰习惯（五倾）经跪济环矛境１、脾宏观斯经济腹环境国民经茄济运行普：ＧＤ可Ｐ、通虑货膨胀岛等居民环消费滴：居姜民收绝入、级存款湾余额涛、居控民消谱费结姨构经济范政策盼：财蛮政政励策、免货币舍金融宗政策锄、产邻业政感策２、行亦业市场挣环境市场需烘求量市场奇供应舰量市场练购买引力市场价吩格及竞批争情况３、企衰业财务愉环境资金壁：渠处道、屡融资坛成本成本阔：税石费利润：膨同类项金目的社食会平均均利润４、宅资源览经济落环境人力乏资源土地资露源原材料能源（六）结自然环础境位置便键利性：帮离商业模中心的副距离、寸地块配强套自然风额光：山闷、河、满湖、植肉被（七眯）基环础设江施１、道呼路及交谣通２、垫能源摊环境珠：天酷然气３、塞给排躬水管秒网４、琴通讯票设施丹：电榴视、摸电话虫、宽堤带网５、电洗力设施弟：居民堂用电、震工业用保电第二企节娇投资篇环境竟的评底价方可法一、孔冷热毯因素维法（叹评价斜国际炒投资裤环境灶）（一芦）政俩策的条稳定仪、连阶续性挡：冷驴、热（二）棉市场机撕会：冷另、热（三）悬经济发很展及成俭绩：冷唐、热（四性）文包化一钢体化吓：冷加、热（五）哨法律公昨正、完阴备性：群冷热（六兄）实欠质性殊障碍谨：冷科、热（七）攻地理及寻文化差列异：冷捕、热这是对没某国或珍某地区讯粗略的哨投资环乎境评价时，是一报种基础慕性的投穗资环境情分析方病法。二、保多因额素等浓级尺女度法主要用球于国际烤投资环虎境分析却，从８卖个方面盟评价某鹊国或地值区投资磁气候。逆每个因市素划分奸成不同陆等级，促赋予不烟同的分宣值，分采别为０贞、２、桨４、６像、８、欺１０、懂１２、灶１４、耍１６、混１８、宾２０分水。三、分多因志素系制统评丘价法１、多广因素评健估法从多趴个角私度赋拳予环度境因椒素指圈标不尝同的滑分值尚，然箭后按薯不同聪的权叉重累回计分套数。２、综脊合评价伍法通过坚建立横环境小因素锄的层仁次分挂析结默构，尚确定宴同层啄环境篇因素福的不隙同权寻重计梨算不挺同投唐资环驳境的寺分值愿，从扮而确质定投闪资环展境的川优劣柔。四、脾关键迹因素狸评价霉法从影烦响投利资环淡境的救众多昨因素域中，烦找出方影响膊投资克动机遗的关通键因贯素，医然后滚根据绳这些乏因素队用因炭素分奋析法段进行单评价芽。第三困章匹房地毒产市萍场分劳析第一节岩房地殊产市场崖调查一、项房地弯产市君场调著查研托究的毒误区轻视调辨研（惯市场太蜓大了，另做都做见不过来鞠，还调酬研干什锋么？）轻信夫调研师（只掀要有蹄调研放，只早要委阵托专知业机瞎构做盏调研颠，一湿切都冠万事忍大吉描？）盲目调舅研（不考源虑实际供需要，张在不把卡握调研刃方向、塘不对调肆研方法绳进行把炎关的情汽况下贸具然实施求调研）二、少信息患收集事的原生则１、听可靠轿性２、友及时计性３、系萌统性４、适符用性５、负经济疮性三、捐房地锹产市屿场调撇查阶靠段划颈分房地产市场调查阶段准备阶段实施阶段分析和总结阶段房地奴产市滚场调胃查的衬步骤一、臣准备虫阶段二、实良施阶段三、萍分析滴和总护结阶框段1.提出史问题娘，确丢定目社标2.初步摇情况活分析忘（非机正式汇调查巷）3.制定调轻查方案显、计划4.建立调餐查组织5.收集避第二哀手资撤料6.收集第速一手资塞料7.数据达的分歪析与芳解释8.编写调哀研报告9.总结吉、反剩馈四、房着地产市筛场调查辛程序五、咳市场青信息革来源１、姥政府腹部门各项政花策法规释、文件箩通知、堂统计资另料定期之发布兽的土切地相畅关信索息、的房产利信息矛、规弃划资惨料２、管企业蚁内部财务资棵料统计资达料业务岛资料其他平若时收集党的资料性、文件３、消需费者消费静者购观买动维机消费厘偏好消费命态度４、竞何争对手竞争对配手楼盘性资料竞争对轮手的发蓬展战、诊各种策赖略５、滥咨询巾单位咨询仙公司营销鞭策划秒公司市场调倘查公司６、后媒体报纸网络专业杂斯志电视会展稀资料７、别各种泪展示愿会、朴交易彼会六、等房地勉产市司场调贩查的冰主要馅内容（一锹）宏慈观经功济环构境调住查１、宏优观经济朋运行情幕况２、房鼠地产相乘关政策仅法规３、居鹿民消费奋情况（二宾）区死域房延地产括环境增调查１、区脚域及城链市发展您规划２、地惰方房地窝产政策３、城但市或区关域房地声产需求４、茧各板秩块的购供给队情况５、跌房地闲产交笨易价疲格６、区龄域或城扎市产业德布局、饭居民收秋入状况（三）渗房地产游微观环脊境调查１、竞秤争对手办情况调抗查２、消棒费者调胖查３、拦地块估环境腔调查讨：交吧通设隔施、索配套喊建设孝、自祸然环室境、排文化呀环境雨、社贸会治驴安状凶况、卷周边弓建筑庸物情议况、手未来颗规划喇。七、历房地败产市恋场调债查的抚方法（一）显访问法自拟弹调查贱提纲锯或调活查问鸡卷组凳织访漠谈：１、面筑谈调查２、电剖话调查３、问隶卷调查（二府）观本察法到售摄楼现拢场和潜施工逐现场箩进行骗观察蚕、记纱录。（三）驶实验法将调查铁范围缩治小到一铃个较小店的范围适进行实剑验后得抖出一定袖的结果爹，然后漏推广或干应用。（四孔）二境手文替献调季查法（五轧）普拜查与便重点新调查（六赛）随砌机抽药样调反查简单随圣机抽样抽：需掌桨握全部午总体等距离缸随机抽块样：须温有全体惠总体的超资料分层随献机抽样薄：分群随俭机抽样呜：多阶恐段时应遣用（七）秀非随机陪抽样调密查１、任滨意抽样内：任选替选择若含干人进临行抽样途，由称盗偶遇抽婶样。２、主灯观抽样躲：又称却判断抽甜样，市胜场调查购者根据卷自己的偿主观判慨断进行碰抽样。３、定非额抽样兰：又称枝配额抽开样，将胞总体分弟成若干盗类别，狠按照一分定比例示在各类卧中分配须样本单雕位数额摆，并且毙按照各宏类数额乖任意或炭者主观毙抽样。第二窝节膜房地盒产市牛场预闲测一、您房地蓄产投败资市阔场预报测的参内容１、穿市场鞋需求垮预测２、供蚁给预测３、价捏格预测４、市诵场竞争旱预测５、林突发缴事件朗影响莫预测二、房施地产投垫资市场化预测的姥方法１、罢德尔温菲法２、专桥家座谈渴法２、时伸间序列忙法简单移动动平均杰法加权移传动平均子法指数博平滑售法３、勿回归呈分析琴法一元线魔性回归多元酿线性承回归三、房筑地产投葛资分析蛮的种类１、汽定性阶分析２、定缸量分析涉：技术茧经济方黄法第四显章汤不同酬类型滔房地似产投锯资分溉析一、招土地朵投资望分析１、土拉地出让趋：招、秧拍、挂忆、协议２、土备地储备矩：政府觉储备与猎企业储限备３、尼土地本整理渔与开张发４、土坐地转让５、土质地入股柳份投资二、沫住宅禾投资娘分析１、线市场夺需求援分析有效障需求懂与潜女在需皆求家庭循规模稠、家净庭收狡入生活享方式消费幅偏好２、区斑位选择交通配套３、质乡丰量４、腾户型兰、规竖划三、遮商业撑用房蚀投资醉分析1、地占段2、商亲圈3、经营灾环境4、建领筑规底划、冰设计5、交汁通、竹人流按量6、硬喷件设京施四、威写字竹楼市捆场分增析1、地略段选冲择2、写字蜜楼经营平环境3、建校筑设横计4、设工备配筝置第五章嘴房地台产投资逼策略第一境节厚投激资时惧机一、客流观时机1、经短济周验期2、股弱市行随情3、国启际形迎势4、城市材规划5、利率士、汇率6、国当际贸事易顺俱差7、通辣货膨喷胀8、消费欺者存款茂情况9、产业璃政策二、升主观俩时机个人根商据信息缸作出的尘判断：1、经济办周期的幸萧条期2、通货道膨胀来袖临之前3、房地吸产业的群低谷期4、预期第二塞节动投弃资地矛段选碰择一、眨地理纹位置1、交通避条件：桃多样性似、便捷需性、可李通达性2、离市石中心和薄主要商溜场的距叹离3、配套荷设施成毙熟度：绘学校、歇超市、佳银行、精娱乐设巾施二、社留会环境1、治号安状肥况2、文化管气息三、雷自然抹环境1、自然巴景观：膜公园、贿河流、咬山脉、碌湖、海桌、湿地完、植被超等2、空气范质量：亩味道、颠悬浮物3、噪音刻污染情握况4、未摇来城贷市景遭观规骆划第三盈节完房地唤产投门资的埋质量一、迹建筑滋质量二、物阅业管理塘、服务殖质量第六书章匀房地苍产投喊资成息本与阴税费一、杏房地报产开债发投然资成臂本1、建设昨投资：土地猾费用前期工酸程费、来政府规稀费建安工叫程费基础治设施柿建设戏费公共牙配套麻建设草费其他费商用三大俭费用粒（销援售费搂用、痛管理狱费用示、财泪务费娱用）不可预旬见费2、经我营资据金：凶用于伙周转敞的少扰量资淋金，不计入惹成本房地产叠总投资定估算表二、开辅发税费1、营业锹税及附狠加2、增险值税3、契醋税4、所得贫税5、产权盏登记费6、交限易手更续费7、印花痕税8、工本惯费三、出巡寿租或自造营项目角投资1、运营练费用2、修刻理费川用第七鸟章耕房地拥产投悟资收舒益分刘析第一露节炕概述一、迈房地转产投摇资收蒜益分仅类现金流硬量：租赶金收入务减去各伤种支出拨后的余创额避税收纠入：提累取折旧贵而降低剑纳税基苍数带来京的收益销售收不益：销牢售收入被减去开扎发经营葛成本无形页收益怀：心胶理享王受，肯知名娃度二、裙投资洁收益贪的构义成管理拣报酬削：投据资者蛇付出夜劳动械的应贡得报爪酬风险报锻酬：比川储蓄风例险大银行众利息额：失量去存泼入银俱行赚沙取利铃息的峰权第二节殃房地鼠产投资补收益估者算一、广经营徒收入口估算１、工租售向方案舌的确净定租售方肉式及比闲例租售勤面积销售鹿进度租金及碎售价付款雷方式２、已估算忘经营折收入销售欧收入出租伐收入灰：商怀场、鹊店面倦、车俭库、掩办公晨楼销售欲收入防与经凶营税举金及服附加角估算急表二、题房地棕产产僻品定唯价方筹法（一缠）成炭本导类向定点价1、成本璃加成法2、目狸标利类润法（二）课需求导恶向定价1、消费肤者认知姜定价2、品社牌价稠值定默价（三目）竞框争导凑向定辛价法1、领出导定江价法2、挑俘战定顶价法3、随行删就市定烧价法第八章桶房地犁产投资以财务分培析第一浑节练财务坟报表一、王财务蛋分析艰的目锹的1、反映匠项目的旨盈利能孝力2、反映怨项目的白清偿能驰力3、反映反项目的希资金平观能能力二、贤报表均的类罢别（一沈）基窄本报看表1、现炒金流哗量表2、损宪益表3、资金习来源与投运用表4、资产抖负债表（二）怪辅助报军表1、项搏目总籍投资薪估算踪蝶表2、经营衣成本表区（需要牺分摊）3、房伍地产北开发户成本兄细项蚂估算华表建安拢成本键估算笨表公共配立套设施牧建设估普算表基础设蜜施建设寒估算表4、开发香期税费5、销售宋收入与罗经营税梯金及附袋加估算岭表6、投特资计僻划与技资金肃筹措电表7、借鞭款还激本付讨息估床算表房地短产开逼发项任目全尤部投豪资现旱金流何量表房地产差开发项形目资本旁金现金梅流量表资金粥来源液与运既用表损益成表名词界佣定：1.经营珠资金西：房左地产关开发奋企业怪用于趋日常汤周转什的资临金2.经营芳成本值：房猪地产皇产品革出售屡时，层将开联发产拳品成冠本按绝有关纹财务栗会计钉制度搂结转的的成乳本，养包括进土地疯转让桑成本些、房怎地产条销售关成本佛。对咱于分衣期收名款的舅房地墨产项宝目，前可以摊按照馋当期爸收入女占全严部销竹售收专入的苏比例悼，计栽算本匆期应医结转掘的经适营成球本。3.开发用建设减完成肃后，循开发性企业绞可能谋形成扒固定唐资产牺、无免形资辩产和染递延胃资产夹。固定乐资产味：包电括开爷发企滥业办傅公用蜻房、花以及联自营沙的商咽服用季房。无形资谢产：主驶要指土鲁地使用戚权递延痕资产屑：主被要指鹊开办迁费4、管理绞费用：债包括管呈理人员乒工资、车福利、才办公费议、差旅乌费、折选旧费、捕修理费稠、工会蜜经费、鞭劳动保诉险费、勒咨询费非、董事判会费、限审计费插、诉讼茎费、排劝污费、旺绿化费皱、房地笔产税、霞车船使踏用税、酷土地使搂用税、局无形资黄产摊销听、开办衬费摊销赌、业务招招待费诉、坏帐恢损失、寒存货盘肢亏以及里其他管车理费用室。5、销售岔费用：天包括销身售人员幅工资、翅奖金、自福利、歌福利、总差旅费恰、售楼足中心折烤旧费、黑修理费添、物料来消耗费验、广告敲费、宣间传费、撇代销费熊、销售史服务费步、预售贷许可证利申领费溪等。6、运营膀费用：吨指开发耕完成后高，在项久目经营件期间发残生的各伞种运营团费用，清包括管县理和销辩售费用第九章帅房地衰产投资竖风险分章析第一节杆房地陵产投资的风险概猛述一、颗风险毛的含纺义风险捆是反基映一耻种特捧殊的桃事件除，这灿种事篮件会番带来跳多个鹅不确敢定的落结果越，而接且每寨一个兵不确球定的轿结果杨的出阵现都盲有一低个可杏测定相的概甜率值碰，是纸对未夕来行护为的标决策修及客差观条婆件不售确定雾性而奋可能典引致领后果袜与预圈定目信标值乔的多烈种负相偏离剪的综狐合。二、水房地炮产投后资风征险的油特点1、变现匆性差2、客观饺性3、多膊样性4、相盲对性5、风等险与骑收益限的对套称性风险收益最低苹收益0三、救房地喷产投袍资风枝险的额类型（一字）按反风险哭效益控分1、纯粹拉风险：喂只有损须失的风看险2、投机餐风险：细既可能翠是损失恰也可能含是收益（二）凶按风险斧的性质乘分1、静态衰风险：岩自然灾清害和意搏外事故2、动态富风险：随经营和剖市场变恼化带来滨的风险（三）占系统性兼风险和保非系统化性风险房地产投资风险系统风澡险非系统请风险通货督膨胀政风险市场风夺险周期狼风险政策桌风险利率风蹄险国际胃风险经营管呜理风险财务龄风险其他旺个别招风险（四晕）根夕据风识险性想质分１、凑政策锯风险２、社蛋会风险街：城市赞规划、闭区域发忍展规划公众干策预、治窃安风险３、经转济风险吓：市场艇风险、双财务风亮险、融垂资风险隐、地价弱风险４、捷技术否风险５、自敲然风险６、描国际仙风险第二逆节伏房地触产投财资风劣险分躬析方挎法一、放定性直分析１、专矛家会议歇法２、授德尔时菲法３、因幕景宝分析负法二、页定量鹅分析翁（风绘险度夹量）１、遣盈亏剂平衡阔分析瓦（略述）２、号敏感旧性分枯析（羽略）３、附概率葬分析宋（略滴）第三节妄房地低产投资弦风险防异范与控应制一、风工险防范１、风旋险自留风险碎收益免较大谦时，太投资普者主纽奉动自畅留风棵险２、屠风险隔转移契约公性转兴移：能预售钓、工径程合雕同、踩保险项目堆资产冠证券禽化：乏股票声、债桥券、茫信托３、侮投资虎组合纸：按饭地域婶组合浪、不回同类蜓型组鲁合、餐不同衔时间蹦组合御等４、风梢险防范在风险任发生前巷采取有械效措施插防范风另险发生办或使其族损失降渡低。防止舱风险鲜源发门生对风曾险因减素进抽行隔化离加强柱对投增资者咸保护机，减盒少损基失５、风询险回避对投杠资风锅险进简行识休别后裳，主纤动避必开风爪险源币的行太为二、风相险控制１、扯选择料投资得风险伙小的陆项目２、通怎过投资铅组合降驼低整体咱投资风校险３、通盗过市场弄调查，材主动调盼整以降珍低风险４、加成强经营皆管理５、若通过撇企业辽联合盏，并伸购降成低风嚼险第十玩章倒房地渡产估工价第一棋节凭房地著产估切价概董述一、房届地产估灰价的概茄念指房地俯产专业拐估价人骑员，根物据估价派目的，俘遵循估临价原则顷，按照量估价程介序，采轨用科学芳的估价止方法，恼并结合眯估价经脑验对影尘响房地老产价格版的因素锣进行分杀析，对带房地产惹最可能慎实现的奔合理价葵格作出应推测和章估计。二、足估价刻目的买卖入股交换抵押课税保险典当纠纷诊处理合资营、合杯作经硬营企业兼淘并企业够承包燥经营三、没房地压产专透业估杀价人雾员是指挤经房蛾地产猫估价外师考诊试合构格，枪由注膜册管越理部怜门审窝定注诸册，捧取得关资格妥证书戒后从捏事房导地产外经济计价值家评估免，并匪将其昏结果跌用价营格来歼表示衣的专抗业技锁术人战员。四、恒估价跨原则是人们敬在房地千产估价犯实践和新理论探植索中，亮基于对洗房地产贡价格形鹿成运动笛客观规猛律的认的识，所已总结出步的一些学简明扼另要的在出估价活早动中应避遵循的粮法则、脑标准和拜应注意株的问题正。１、互合法示原则２、博最佳唇使用割原则３、供筛求原则４、替剥代原则５、公揭平原则６、嫂估价绿期日愤原则７、预胁期原则五、沟房地弯产评葵估的电程序（一）见明确估势价基本沸事项１、败明确肃估价锡对象２、酱明确剖估价心目的３、明瓦确估价掩时点（二牺）初烧选估再价方历法（三脸）确抓定估吹价人默员（四伐）制逢定估劳价作唐业计蒙划（五）分实地踏束勘（六肃）收座集整种理资糊料（七慕）选炕择估铸价方毒法正托式估美算（八镇）确怖定估紫价结汉果（九尿）撰召写估亏价报纵告（十）暴提交报臂告六、估庆价方法１、须收益引还原葵法２、轿市场铺比较舞法３、风重置圣成本逆法４、舱假设碰开发渡法第二节井收益讨还原法选及其应同用一、收贺益还原剪法原理１、厅无限士期２、有旬限年份３、最街一般性厦情形４、收郊益还原京法中的稿纯收益济Ａ客观收新益：应委指正常个收益，亲排除偶胸然收益纯收益确如含无耍形收益销也应计赔算５、疏还原旧利率越（资递本化雄率）搏的计诱算实质御上指爹与估糟价对城象具锄有同摇等风摄险对浮应的丈投资讯收益双率。收益赔价格脊比较涂法。撕在市专场上蛛寻找学同类着房产淹的收晶益率组比较渣后确亦定还受原利冶率的伟方法蚁。累加法肾。＝无框风险报达酬率+风险芹报酬诵率+适当补魂偿收益抹排序舅插入镰法二、适横用范围对于具宫有收益感的住房定、仓库往、商业只用房、烧酒点、任写字楼扇、农地恶等都适界用。它病不限于蠢估价对爽象本身玩是否有傅收益，船只要估递价对象帖同类物买业具有佣收益的倍能力即卧可。对于政垂府办公参楼、学观校、公吐园等公恼用、公棵共建筑柜物，收衡益法大喝都不适降用三、宜应用手举例（一）踩估价对监象情况该建酬筑物粪为出遍租写鲜字楼土地面群积１２柳０００逝㎡建筑面遇积５２盗０００舌㎡建筑酷结构剂为钢溜筋混塑凝土建筑胆层数罢２２涨Ｆ土地使滚用年限茫５０年气（自１刚９８７辨年起）（二雀）估祸价要揭求需要副评估剧该宗拐房地格产20闹08年1月的欣买卖虾价格（三乘）评睛估过用程1、初步范选用估焰价方法西：收益扑还原法2、收集努资料可出粥租的董净面葛积：312乱00㎡，占60%；其余亿部分为欣公共通团道，大财楼管理倍用房和宇其他占陡用面积县。月租金紫：35美元/月.摔㎡，按蛮净面眉积计拍算；出租柏率：雅平均施为90筒%；建筑物与原值：550绍0万美待元家具塞设备俊原值肠：50杂0万美元经营堵费用攻：10万美锈元/月房产能税：熔按建帽筑物谷原值垂扣减30%的余值适的1.破2%计算百（每熄年）营业税查几其他阔：月收艳入的5%3、计散算总匙收益年收昆益=3兼12像00圆×3跑5×伟12粒×9术0%军=1母17双6.商36万4、计该算总削费用折旧暑费：看房屋偿使用欣年限50年，家坊具折旧事年限10年，残既值40%年折队旧费=5礼50喂0/苍50鸦+5缩慧00（1-搬40胁%）/10=1凝58万经营费凡用：10×惭12=例120万房产税会：550矿0×0扯.7×紧1.2灭%=4丝式6万其他税锤费：11傍76剩.3朽6×凳6%或=7幼0.迈76年总夫费用杀：15奋8+魔12盈0+授46虫+7攻0.凯76业=3尤94完.7姻6万5、计线算年睁纯收陆益=年总该收益-年总费槽用=78剩4.6万6、计扭算估钉价对导象价柜格第三鲁节悦市场准比较详法一、概栗念与原柴理1、概笔念：赴将估辱价对蝴象与潮其所邮在区测域已肚交易成类似犁房地估产进瞎行比冶较，奔并识纯别差夏异，描以此似估算折估价石对象抱在正架常市真场下蠢的价税格或右价值防的方撕法。2、原称理：乌理论浓依据炼是替稠代原白则，配在正吴常市滑场条坦件下尘，具雅有相盲近价滨值的狗商品创理应昨在市晶