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文档简介
房地产估价师之房地产案例与分析强化训练备考题带答案
单选题(共100题)1、甲公司开发建设的某工业项目,土地面积为20000m2,2007年11月取得建设工程许可证,规划建设厂房5幢,食堂、浴室、办公楼各1幢,总建筑面积为25000m2,2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证,总建筑面积为16500㎡,至2008年12月办公楼已完成主体结构,3幢厂房尚未完成屋架施工,此后项目停工至今,在此期间,2009年5月甲公司自行建设了两间宿舍,共计500㎡,因经营不善,甲公司现拟转让该项目以偿还债务,委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。A.按照预算额计算在建工程价值B.按工程已结算额计算在建工程价值C.按综合完成的形象进度计算在建工程价值D.按综合完成的形象进度和折旧因素计算在建工程价值【答案】D2、词法分析的作用是识别源程序中的()。A.字符串B.单词C.标识符D.语句【答案】B3、甲房地产估价机构接受乙公司委托,对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于××市繁华商业区,是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料,该酒楼年总经营收入为5320万元,其中老字号品牌带来的收入占8%;年主营业务成本和税金为2260万元,管理费用为130万元,财务费用为250万元,市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查,该市餐饮业的平均年利润率为10%。对该酒楼内部进行实地查勘时,一般不作为重点查勘内容的是()。A.采光通风B.建筑层高C.内部布局D.装饰装修【答案】A4、在面向对象的系统中,由于有了(),所以父类的数据和方法可以应用于子类。A.继承性B.封装性C.抽象性D.多态性【答案】A5、设一组语句需要在程序中多处出现,按照模块独立性原则,把这些语句放在一个模块中,则该模块的内聚是()。A.逻辑内聚B.瞬时内聚C.偶然内聚D.通信内聚【答案】C6、商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。A.甲级写字楼B.乙级写字楼C.丙级写字楼D.丁级写字楼【答案】B7、数组A[-5..5,0..8]按列存储。若第一个元素的首地址为100,且每个元素占用4个存储单元,则元素A[2,3]的存储地址为()A.244B.260C.364D.300【答案】B8、()模式定义一系列的算法,把它们一个个封装起来,并且使它们可以相互替换,使得算法可以独立于使用它们的客户而变化。以下(请作答此空)情况适合选用该模式。①一个客户需要使用一组相关对象②一个对象的改变需要改变其他对象③需要使用一个算法的不同变体④许多相关的类仅仅是行为有异A.①②B.②③C.③④D.①④【答案】C9、CMM将软件过程改进的进化步骤组织成5个成熟度等级,其中,在(),所有项目都采用根据实际情况修改后得到的标准软件过程来开发和维护软件。A.可重复级B.已定义级C.已管理级D.优化级【答案】B10、某公司的程序员小王写了一些提升编程能力的经验,其中()并不恰当。A.只参加最适合提升自己技术能力的项目B.根据项目特点选择合适的开发环境和工具,抓紧学习C.重视培养自己的沟通能力,包括撰写文档的能力D.参加网络上的编程论坛,善于向高手学习【答案】A11、以下关于程序员职业素养的叙述中,不正确的是()。A.面对程序中出现的问题,采用的解决方式和反思的深度体现程序员的素养B.职业素养强调的不是天赋的神秘和技艺的高超,而是持续积淀的结晶C.职业素养高的程序员会对经理为了赶工期而降低程序质量的要求说"不"D.职业素养高的程序员对用户提出的任何需求变更和功能调整说"是"【答案】D12、房地产估价师一项实操性很强的业务,房地产估价报告写作,是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师,达到执业要求,估价报告的写作能力,是必不可少的检验标准。A.句子应简洁B.句子搭配要得当C.句子逻辑性严密D.可运用非标准词汇【答案】D13、专业程序员小王记录的编程心得体会中,()并不正确。A.编程工作中记录日志很重要,脑记忆并不可靠B.估计进度计划时宁可少估一周,不可多算一天C.简单模块要注意封装,复杂模块要注意分层D.程序要努力文档化,让代码讲自己的故事【答案】B14、估价对象为工业房地产,土地使用权性质为划拨,由于位于区级中心区,企业经过装修改造改为商业用房,自主经营服装生意。A.建筑品质及内部格局B.建筑层高C.集聚程度D.装饰装修【答案】C15、甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋,首层建筑面积为2000m2,二层建筑面积为1500m2,该房屋于2010年1月出租给乙公司,租赁期限为10年,乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼,并在二层顶部加建了500m2的包房,2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款,丙房地产估价机构于2011年接受委托,对房屋进行了抵押估A.处分该房屋所得优先用于偿还抵押贷款B.处分该房屋无需考虑原租约的影响C.处分该房屋时应按登记用途处置D.处分时乙公司加建的房屋可以一并处置【答案】B16、()关系描述了某对象由其他对象组成。A.依赖B.一般化C.聚合D.具体化【答案】C17、一般情况下,企业对程序员的素质要求中不包括()。A.根据有关的合同和规范,对所编写的程序和文档进行保护B.根据企业发展需求绘制软件系统的逻辑模型C.认真细致工作,并想方设法提高软件质量D.具有良好的团队合作精神【答案】B18、因城市发展的需要,政府对某区域作出了房屋征收决定,选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。被征收人王某在征收范围内拥有两处住房,其中A房屋办理了权属登记,B房屋为其10年前自行建设,未办理相关手续。甲房地产估价机构只评估A房屋,B房屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评估范围和评估结果有异议,认为其自建房屋未得到合理补偿。A.依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估B.依据张某提供的自建房屋相关证明材料,按照合法建筑进行评估C.该自建房屋未进行权属登记,不论何种情况均不应当予以评估D.该自建房屋已建10年未被拆除,可认定为合法,按照合法建筑进行评估【答案】A19、为提高××机场航油保障能力,保障扩建后的××机场航油供应,中国航空××油料有限责任公司经相关部门批准铺设场外输油管线。此输油管线将在估价对象厂区内设置定向钻穿越入土点,在地下铺设输油管。根据《××市民用机场航空油料管线保护办法》管线中心线两侧各5米为保护范围。在航油管线保护范围内,需建造建筑物、构筑物的,应当在征得市空港办的同意,按有关规定办理审批手续。为了解相关的补偿费用情况,便于管理部门制订补偿方案,故产生了本项目的评估。价值时点为2019年4月10日。A.仓储用地土地减损价值、建(构)筑物价值、设备及货物搬迁费、经营收益损失补偿B.仓储用地土地价值、10幢建筑物价值C.仓储用地土地价值、10幢建筑物价值、仓储用地的经营收益D.仓储用地土地减损价值、建(构)筑物价值、设备及货物搬迁费、停产停业损失补偿【答案】D20、某工厂为企业改制进行资产重组,委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果,发现该两幢房屋中一幢为厂房,另一幢原为厂房,后自行改为办公楼用于出租。A.该两幢建筑物抵押评估价值之和B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D.该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格【答案】B21、A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权,在签订的土地使用权出让合同中规定,此土地按照城市规划为住宅用地,需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究,发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力,同时也会对其后的商品楼带来升值作用,遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请,申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设,住宅已建至地上10层,欲以该在建工程申请抵押贷款,委托C二级房地产估价机构,进行了在建工程评估。A.符合房地产估价合法的原则B.需要向房地产主管部门申请C.向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请D.需要向土地和规划部门申请,并补缴由住宅用途变为商业用途的出让金,方可获得审批【答案】D22、面向对象程序设计中,采用()机制实现共享类中的方法和数据。A.公用调用B.封装C.动态绑定D.继承【答案】D23、由于设计缺陷和编码缺陷对已经运行的软件系统进行修改,此行为属于()维护。A.改正性B.适应性C.完善性D.预防性【答案】A24、评价计算机系统性能时,MIPS是衡量()的一种单位。A.时钟频率B.运算速度C.系统可靠性D.系统失效率【答案】B25、多态分为参数多态、包含多态、过载多态和强制多态四种不同形式,其中()多态在许多语言中都存在,最常见的例子就是子类型化。A.参数B.包含C.过载D.强制【答案】B26、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000m2建筑面积归甲方,2000m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归还甲方。现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。问:A.159.12B.175.03C.187.24D.195.12【答案】A27、()是指系统或其组成部分能在其他系统中重复使用的特性。A.可扩充性B.可移植性C.可重用性D.可维护性【答案】C28、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程,不同的环节需要完成相应的估价文书。A.制定估价报告内部审核表可以保证审核标准的一致性、完整性和规范性B.估价师在完成估价项目时,应尽可能的亲自进行实地查勘C.估价中的主要不同意见有助于估价机构和估价师总结估价经验D.估价报告交接单要载明签收日期、报告数量、交接人等【答案】B29、用户小王对某软件的操作界面提出了以下四条改进意见,其中,()是不需要考虑的。A.输入信用卡号时应该允许在其中插入空格B.显示较长的说明信息时不要很快就消失C.输入注册信息时有些项应该允许留空D.切换选项卡时,应自动保存己修改的设置【答案】D30、程序中的局部数据结构测试通常在()阶段进行,而全局数据结构测试通常在()阶段进行。A.单元测试B.集成测试C.确认测试D.系统测试【答案】A31、估价对象为工业房地产,土地使用权性质为划拨,由于位于区级中心区,企业经过装修改造改为商业用房,自主经营服装生意。A.企业主管部门B.房地产产权登记部门C.房地产估价机构D.政府规划管理部门【答案】D32、某软件在应用初期,运行在WindowsNT环境中。现因某种原因,该软件需要在UNIX环境中运行,而且必须完成相同的功能。为适应这个要求,软件本身需要进行修改,而所需修改的工作量取决于该软件的()。A.可扩充性B.可靠性C.复用性D.可移植性【答案】D33、估价对象为工业房地产,土地使用权性质为划拨,由于位于区级中心区,企业经过装修改造改为商业用房,自主经营服装生意。A.企业主管部门B.房地产产权登记部门C.房地产估价机构D.政府规划管理部门【答案】D34、治疗漏肩风兼有气滞血瘀者,可配穴为A.合谷、条口B.合谷、风池C.足三里、气海D.内关、合谷【答案】D35、在TCP/IP体系结构中,()协议实现IP地址到MAC地址的转化。A.ARPB.RARPC.ICMPD.TCP【答案】A36、在面向对象技术中,多态性的含义是()。A.一个对象可同时指向不同的类的对象B.同一消息在不同时刻可调用不同的方法C.对象的生存周期中包含对象的多种状态D.不同消息可以调用相同的方法【答案】B37、Themaximumnumberofdatathatcanbeexpressedby8bitsis().A.64B.128C.255D.256【答案】C38、某C语言程序中,x是一个浮点型变量,m是一个值为正整数的整型常量,表达式x%m(x被m除取余数)在(请作答此空)时会报错,这是一种()错误。A.编译B.预处理C.编辑D.运行【答案】A39、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000m2建筑面积归甲方,2000m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归还甲方。现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。问:A.30B.34C.36D.40【答案】B40、n个元素依次全部进入栈后,再陆续出栈并经过一个队列输出。那么,()。A.元素的出队次序与进栈次序相同B.元素的出队次序与进栈次序相反C.元素的进栈次序与进队次序相同D.元素的出栈次序与出队次序相反【答案】B41、软件文档的作用不包括()。A.有利于提高软件开发的可见度B.有利于软件维护和用户使用C.有利于总结经验和实现可重用D.有利于各企业之间交流技术【答案】D42、甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产,建成于2004年,现状用于商业,于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款,委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查,该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。A.估价对象产权明晰,手续齐全,可在公开市场上自由转让B.估价对象法定用途为工业,现状用途为商业,遵循最高最佳使用原则,设定估价对象用途为商业C.该地区房地产市场状况保持稳定,未发生重大变化或实质性改变D.本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题【答案】B43、():Acollectionofrelatedinformation,organizedforeasyretrieval.A.DataB.DatabaseC.ButterD.Stack【答案】B44、从模块独立性角度看,以下几种模块内聚类型中,()内聚是最好的。A.巧合B.逻辑C.信息D.功能【答案】D45、C程序代码“while((c=getchar()!=’a’)putchar(c);”中存在()错误。A.调用B.语法C.逻辑D.运行【答案】B46、从下列名词中区分类和对象。其中,()全部是类,()全部是对象。A.电影、序列号为sw1987532的电影胶片、足球赛B.电影、足球赛、电影胶片C.影片“卡萨布兰卡”、足球赛D.影片“卡萨布兰卡”、序列号为sw1987532的电影胶片【答案】D47、按照ISO/IEC9126软件质量模型的规定,软件的适应性是指()。A.软件运行于不同环境中的故障率B.软件运行于不同环境中的安全等级C.将一个系统耦合到另一个系统所需的工作量D.软件运行于不同环境中的能力【答案】D48、Thespiralmodelisasoftwaredevelopmentmodelcombiningelementsofboth()andprototyping-in-stages,soit'sahealthymixoftop-downandbottom-upconcepts。A.designB.progamC.codingD.plan【答案】A49、在“Excel2000”表处理中,假设A1=2,A2=2.5,选择A1:A2区域,并将鼠标指针放在该区域右下角填项充柄上,拖动至A10,则A10=(),SUM(A1:A10)=()。A.30B.42.5C.46.5D.48.5【答案】B50、已知X=-73,若采用8位机器码表示,则[X]原=(),[X]补=()。A.11001001B.01001001C.1101l001D.01011001【答案】A51、在某高校教学管理系统中,有院系关系D(院系号,院系名,负责人号,联系方式),教师关系T(教师号,姓名,性别,院系号,身份证号,联系电话,家庭住址),课程关系C(课程号,课程名,学分)。其中,“院系号”唯一标识D的每一个元祖,“教师号”唯一标识T的每一个元组,“课程号”唯一标识C中的每一个元组。假设一个教师可以讲授多门课程,一门课程可以有多名教师讲授,则关系T和C之间的联系类型为(请作答此空)。假设一个院系有多名教师,一个教师只属于一个院系,则关系D和T之间的联系类型为()。关系T(),其外键是()A.1:1B.1:nC.n:1D.n:m【答案】D52、在采用面向对象开发方法开发交通系统时,若将"汽车"与"交通工具"分别设计为类,则最适合描述"汽车"与"交通工具"之间的关系为()。A.继承B.封装C.多态D.重载【答案】A53、因城市发展的需要,政府对某区域作出了房屋征收决定,选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。被征收人王某在征收范围内拥有两处住房,其中A房屋办理了权属登记,B房屋为其10年前自行建设,未办理相关手续。甲房地产估价机构只评估A房屋,B房屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评估范围和评估结果有异议,认为其自建房屋未得到合理补偿。A.依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估B.依据张某提供的自建房屋相关证明材料,按照合法建筑进行评估C.该自建房屋未进行权属登记,不论何种情况均不应当予以评估D.该自建房屋已建10年未被拆除,可认定为合法,按照合法建筑进行评估【答案】A54、TheusualaddressforaWebsiteisthe()pageaddress,althoughyoucanentertheaddressofanypageandhavethatpagesenttoyou.A.homeB.mainC.hostD.house【答案】A55、设某系统由P1和P2两个子系统组成,当且仅当两个子系统都能正常工作时,该系统才能正常工作。若P1和P2的可靠性均为0.9,则该系统的可靠性是()。A.0.1B.0.45C.0.81D.0.9【答案】C56、编写C程序时通常为了提高可读性而加入注释,注释并不参与程序的运行过程。通常,编译程序在(29)阶段就会删除源程序中的注释。A.词法分析B.语法分析C.语义分析D.代码优化【答案】A57、为了公共利益的需要,政府对某小区作出了征收决定,甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。A.被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日B.评估房屋征收价值时需要考虑抵押、查封等因素的影响C.用于产权调换房屋价值应包括用于产权调换房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值D.对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价值【答案】B58、程序员小张记录的以下心得体会中,不正确的是(55)A.努力做一名懂设计的程序员B.代码写得越急,程序错误越多C.不但要多练习,还要多感悟D.编程调试结束后应立即开始写设计文档【答案】D59、在Word编辑状态下,将正文中所有“internetexplorer”改写为“InternetExplorer”,常选用编辑子菜单上的()命令;单击“工具”栏中的“()”按钮可以在光标所在处插入超链接。A.“修订”B.“替换”C.“定位”D.“粘贴”【答案】B60、旅馆房地产有其自身特点,对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法,进而进行分析、测算。A.客房服务是星级酒店的主要功能,客房收益可通过市场调查获取房间单价/天.入住率.平均价格折扣率等资料,并根据客房数量求取B.星级酒店的商场一般采用出租经营,其收益根据租金水平求取C.星级酒店出租经营的收益可以根据租约或比较法求取D.不同功能用房应根据其具有的不同功能及经营状况.收益能力分别估算其收益【答案】B61、甲公司2013年3月以1000万元购买了一宗工业用地及其厂房,其中,地价占到了60%,随后甲公司办理了权属转让手续后,又花费了100万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。A.首先缴纳土地使用权出让金B.首先支付银行贷款C.首先支付处分抵押房地产的费用D.首先支付所欠职工工资及养老保险等费用【答案】C62、Computer()isacomplexconsistingoftwoormoreconnectedcomputingunits,itisusedforthepurposeofdatacommunicationandresourcesharing.A.storageB.deviceC.networkD.processor【答案】C63、在软件开发过程中,()。A.增加更多的程序员可以加快软件开发速度B.只有对目标的一般描述还不能立即开始编码C.若项目需求有变化,应先在编码中进行处理以不耽误开发进度D.程序的质量只能在用户使用之后才能进行评估【答案】B64、某工厂为企业改制进行资产重组,委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果,发现该两幢房屋中一幢为厂房,另一幢原为厂房,后自行改为办公楼用于出租。A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B.根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价【答案】A65、甲房地产估价机构接受乙公司委托,对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于××市繁华商业区,是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料,该酒楼年总经营收入为5320万元,其中老字号品牌带来的收入占8%;年主营业务成本和税金为2260万元,管理费用为130万元,财务费用为250万元,市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查,该市餐饮业的平均年利润率为10%。该酒楼房地产的年净收益为()万元。A.1512.40B.1554.96C.1938.00D.1980.56【答案】A66、旅馆房地产有其自身特点,对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法,进而进行分析、测算。A.经营管理B.建筑结构C.建筑类型D.建筑等级【答案】A67、UML中关联是一个结构关系,描述了一组链。两个类之间(47)A.不能有多个关联B.可以有多个由不同角色标识的关联C.必须有一个关联D.多个关联必须聚合成一个关联【答案】B68、用户交互界面设计的易用性原则不包括()。A.用户交互界面尽量由业务人员设计B.所用名词和术语尽量采用业务用语C.功能菜单尽量与业务划分基本一致D.操作流程尽量与业务流程基本一致【答案】A69、事务管理的特性叙述不正确的是A.事务管理特性包括:(1)原子性、(2)一致性(Consistency)(3)隔离性(Isolation)、(4)持续性(永久性)(Durability)B.原子性(Atomicity)是指数据库的逻辑工作单位。C.隔离性(Isolation)是指可以被其他事务干扰。D.持续性(永久性)(Durability)是指一旦提交,改变就是永久性的【答案】C70、在面向对象程序设计语言中,对象之间通过(请作答此空)方式进行通信。以下关于好的面向对象程序设计语言的叙述中,不正确的是()。A.消息传递B.继承C.引用D.多态【答案】A71、在了解程序内部结构和流程后,通常采用()验证程序内部逻辑是否符合设计要求,此时可使用()技术设计测试案例。A.黑盒技术B.白盒测试C.等价类划分D.边界值分析【答案】B72、在一系统中,不同类对象之间的通信的一种构造称为(),一个对象具有多种形态称为(请作答此空)。A.继承B.封装C.多态D.覆盖【答案】C73、内关穴直上,平孑L最穴的骨度分寸为A.5寸B.4寸C.3寸D.2寸【答案】A74、为了公共利益的需要,政府对某小区作出了征收决定,甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。A.被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日B.评估房屋征收价值时需要考虑抵押、查封等因素的影响C.用于产权调换房屋价值应包括用于产权调换房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值D.对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价值【答案】B75、OutlookExpress是一个()处理程序。A.文字B.表格C.电子邮件D.幻灯片【答案】C76、以下关于软件开发的叙述中,不正确的是()。A.软件要设计得尽量通用,要尽量考虑到长远的需求和应用领域的扩展B.软件开发者对所开发软件性能的了解程度取决于对该软件的测试程度C.软件越复杂则维护越困难,尽量保持简洁是软件设计的一条重要原则D.正常情况下,软件维护期远超实现期,所以,降低维护成本比降低实现成本更重要【答案】A77、甲公司2013年3月以1000万元购买了一宗工业用地及其厂房,其中,地价占到了60%,随后甲公司办理了权属转让手续后,又花费了100万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。A.小于1000B.等于1000C.等于1100D.大于1100【答案】D78、甲公司2013年3月以1000万元购买了一宗工业用地及其厂房,其中,地价占到了60%,随后甲公司办理了权属转让手续后,又花费了100万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。A.1060B.1160C.小于1060D.大于1160【答案】C79、Oneofthegreatestfeaturesofahome()istheabilitytoshareoneInternetconnectionsimultaneouslyovertwoormorecomputers.A.computerB.deviceC.networkD.work【答案】C80、专业程序员小王记录的编程心得体会中,()并不正确。A.编程工作中记录日志很重要,脑记忆并不可靠B.估计进度计划时宁可少估一周,不可多算一天C.简单模块要注意封装,复杂模块要注意分层D.程序要努力文档化,让代码讲自己的故事【答案】B81、为提高××机场航油保障能力,保障扩建后的××机场航油供应,中国航空××油料有限责任公司经相关部门批准铺设场外输油管线。此输油管线将在估价对象厂区内设置定向钻穿越入土点,在地下铺设输油管。根据《××市民用机场航空油料管线保护办法》管线中心线两侧各5米为保护范围。在航油管线保护范围内,需建造建筑物、构筑物的,应当在征得市空港办的同意,按有关规定办理审批手续。为了解相关的补偿费用情况,便于管理部门制订补偿方案,故产生了本项目的评估。价值时点为2019年4月10日。A.修复费用法;存在价值减损B.价差法;不存在价值减损C.损失资本化法,不存在价值减损D.标准价法;存在价值减损【答案】C82、患儿男,7岁,智力正常,平素好动,注意力不集中,记忆力差,学习成绩差,兼见躁扰不宁,脾气暴躁,动辄出手打人,胸中烦热,便秘尿赤,舌质红,苔黄腻,脉滑数。该患儿针灸治疗宜首选的经穴是A.任脉、手厥阴经、手足少阴经穴B.督脉、手足厥阴经、手少阴经穴C.任脉、手少阴、手足厥阴经穴D.任脉、督脉、手少阴经穴【答案】B83、在程序运行过程中,()时可能需要进行整型数据与浮点型数据之间的强制类型转换。①访问数组元素②进行赋值运算③对算术表达式求值④进行递归调用A.②③B.①②C.①③D.②④【答案】A84、商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。A.收益法B.比较法C.成本法D.假设开发法【答案】B85、以下关于入侵检测系统的描述中,错误的是()。A.入侵检测是一种主动保护网络免受攻击的安全技术B.入侵检测是一种被动保护网络免受攻击的安全技术C.入侵检测系统能够对网络活动进行监视D.入侵检测能简化管理员的工作,保证网络安全运行【答案】A86、房地产估价师一项实操性很强的业务,房地产估价报告写作,是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师,达到执业要求,估价报告的写作能力,是必不可少的检验标准。A.句子简洁,概括性强B.搭配得当C.逻辑严密D.用词简练、标准【答案】D87、以下关于程序语言的叙述,正确的是()。A.Java语言不能用于编写实时控制程序B.Lisp语言只能用于开发专家系统C.编译程序可以用汇编语言编写D.XML主要用于编写操作系统内核【答案】C88、一组无逻辑关系的语句在程序中多处出现,为了节省存储空间,把这些语句放在一个模块中,该模块的内聚是()。A.逻辑内聚B.偶然内聚C.过程内聚D.通信内聚【答案】B89、若程序P经编译并链接后可执行,则()。A.P是正确的程序B.P中没有语法错误C.P中没有逻辑错误D.P在运行中不会出错【答案】B90、()istheconsciousefforttomakealljobssimilar,routine,andinterchangeable.A.WWWB.InformatizationC.ComputerizationD.Standardization【答案】D91、标准化对象一般可分为两大类:一类是标准化的具体对象,即需要制定标准的具体事物;另一类是(),即各种具体对象的总和所构成的整体,通过它可以研究各种具体对象的共同属性、本质和普遍规律。A.标准化抽象对象B.标准化总体对象C.标准化虚拟对象D.标准化面向对象【答案】B92、黑盒测试不能发现()。A.不正确或遗漏的功能B.初始化或终止性错误C.程序的某条路径存在逻辑错误D.错误的处理结果【答案】C93、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出,租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2,张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2,租期为5年,费用按法规各自承担。A.没有租赁条件下的正常市场价格B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和C.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和,再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值D.张某与王某实际达成的带租约交易的成交价格【答案】C94、甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋,首层建筑面积为2000m2,二层建筑面积为1500m2,该房屋于2010年1月出租给乙公司,租赁期限为10年,乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼,并在二层顶部加建了500m2的包房,2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款,丙房地产估价机构于2011年接受委托,对房屋进行了抵押估价。A.选用办公用途的三个可比实例B.选用酒店用途的三个可比实例C.收益法和比较法的价格差可以大于1.2倍D.本着谨慎原则,应优选比较法【答案】A95、网络中某些用户只能接收但不能发送Email,此时管理员应检查()。A.Email服务器是否与网络连通B.连接客户端与Email服务器之间的路由器端口的访问控制列表是否进行了denySMTP设置C.连接客户端与Email服务器之间的路由器端口的访问控制列表是否进行了denyany设置D.连接客户端与Email服务器之间的路由器端口的访问控制列表是否进行了denypop3设置【答案】B96、在一系统中,不同类对象之间的通信的一种构造称为(请作答此空),一个对象具有多种形态称为()。A.属性B.封装C.类D.消息【答案】D97、甲公司2013年3月以1000万元购买了一宗工业用地及其厂房,其中,地价占到了60%,随后甲公司办理了权属转让手续后,又花费了100万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。A.1060B.1160C.小于1060D.大于1160【答案】C98、以下关于类继承的说法中,错误的是()。A.通过类继承,在程序中可以复用基类的代码B.在继承类中可以增加新代码C.在继承类中不能定义与被继承类(基类)中的方法同名的方法D.在继承类中可以覆盖被继承类(基类)中的方法【答案】C99、为了公共利益的需要,政府对某小区作出了征收决定,甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。A.由征收部门对备选估价机构进行综合评分,根据评分结果确定B.由被征收人推选的代表对备选评估机构进行综合评分,根据评分结果确定C.由征收部门与被征收人协商,协商不成的,由征收部门采取公开方式确定D.由被征收人协商,协商不成的,由征收部门组织被征收人投票以得票多的当选或采取摇号、抽签等随机方式确定【答案】D100、源程序中的()与程序的运行结果无关。A.注释的多少B.变量的取值C.循环语句的执行次数D.表达式的求值方式【答案】A大题(共20题)一、某地块拟开发成综合性、多功能的商务大厦。该地块占地15000m2,总建筑面积80000m2,预计开发期为3年,大厦的出售价格为18000元/m2,建成后一年全部售出,该地块为生地,需进行基础设施建设和场地拆迁,预计这部分费用为2000元/m2,建安工程费为5000元/m2,专业费按建筑费的6%计算,上述费用假定3年均匀投入。销售税率和销售费用分别是5%和3%,利息率取11%,折现率14%。今用假设开发法评估该地块的出让价格,其估算过程如下。1.计算开发完成后的价值。80000×18000/(1+14%)元=126316万元2.建筑费。(5000+2000)×80000元=56000万元3.专业费。5000×80000×6%元=2400万元4.销售税与销售费用。126316×(5%+3%)万元=10105万元5.利息。[V+5000(1+6%)×80000]×3×11%=0.33V+13992万元6.利润。[V+(5000+2000)(1+6%)×80000]×30%=0.3V+17808万元【答案】(1)开发完成后的价值应为80000×18000元=144000万元(2)专业费应为(5000+2000)×80000×6%元=3360万元(3)利息应为V×3×11%+7000(1+6%)×80000×1.5×11%=(0.33V+9794.4)万元您可能感兴趣的试题二、下表中,第一行依次列出了0.00,0.01,0.02,0.03,…,0.99,共100个数据;对第一行的每个数据采用方法1处理后形成第二行数据;对第一行的每个数据采用方法2处理后形成第三行数据。方法1是对末位数字采用4舍5入处理,即末位数字是4或4以下时舍去,若末位数字是5或5以上,则进1。方法2对4舍5入法做了如下修改:如果末位数字是5,则并不总是入,而需要根据前一位数字的奇偶性再决定舍入:如果前一位数字是偶数,则将5舍去;如果前一位数字是奇数,则进1。例如,0.05将舍入成0.0;0.15将舍入成0.2。通过对这三行数据分别求算术平均值,可以看出:在处理一批正数时,方法1(通常的4舍5入法)与方法2(修改后的4舍5入法)相比,()。【答案】单纯解答本题并不难。第一行100个数据都是正数,均匀地列出了2位小数的各种可能,其平均值为49.50。经方法1处理后的100个数据的平均值为50.00,可以看出,方法1产生了偏高结果:经方法2处理后的100个数据的平均值为49.50,可以看出,方法2改进了方法1。本题的意义是:对处理大批正数而言,4舍5入方法比较简单实用,但也比较粗略,会产生略微偏高的结果。在需要更精确要求的应用领域,采用方法2更好些。实际工作中采集的数据大多是正数,而且大多是近似值,小数点后太多的位数没有实际意义。为了使计算结果精确到小数点后某一位,原始数据就应在小数点后多取1位。计算完成后,常需要对小数点后最末一位数字进行舍入处理。人们通常使用4舍5入法对最末位数字进行舍入处理。4以下的数字则舍去。5以上的数字则雳要进I。这种做法确实简单实用,但从下表可以看出,平均而言,舍的量略低于入的量。其中,0.4舍的量与0.6入的量可以相抵,0.3舍的量与0.7入的量可以相抵……。正数4舍5入的偏差来自尾数为5的量都要进位,从而产生偏高结果。为平衡起见,应将尾数为5的情况分裂成两种情况:有一半的可能需要舍,有一半的可能需要入。方法2规定,经舍入后应保持新的尾数为偶数,这有一半的可能。当然,如果规定新的尾数应成为奇数,也是可以的。但在同一个问题的计算过程中,总是要有统一的规定。保持偶数比保持奇数对进一步计算(例如再分半)会更有利些,所以人们选用方法2来改进方法1。在银行利息计算中,采用粗略的方法还是采用更精细的方法可能会有较大一笔钱的出入。对于正负数对称分布的情况,则4舍5入法不会产生偏差。因为正数的舍(引起减少)与负数的舍(引起增加)相抵,正数的入(引起增加)与负数的入(引起减少)相抵。从本题也可以看出,在信息处理领域人们不但要学会使用数据处理的软件,更需要研究数据处理领域本身的技术。三、李某拥有国有土地使用权证的老屋面临征收,东边三间是祖上留下来的,中间三间是李某买邻居刘某的房屋,但只有土地使用权证、规划许可证、契税证等房屋,由于各种原因没有产权证,后因李某房屋所在区域成为商业中心,李某将中间房屋旁边违法加盖了厨房,开办了烧烤店,现因旧城改造,李某所有房屋列入征收范围,评估价是7480元/m2,李某不同意这个征收价格,他指出老屋附近的某一地区评估是7700元/m2;认为找来的估价公司的评估价应该不是唯一标准,询问可不可以更换原估价公司,李某要求新估价公司对于自主老屋按7700元/m2价格或更高补偿,中间三间按商业房地产20000元/m2补偿,请你对李某的请求给出合理的建议并说明理由。答题需要层次,考三个问题1.房屋用途的确定、违章建筑确认2.征收估价机构的选择3.征收补偿的确定【答案】
1.祖上留下的三间,应由政府部门认定为住宅用途,并进行补偿。中间三间,只有土地使用权证、规划许可证、契税证等房屋,按有证房屋进行补偿。对于违章建筑经有关部门确认,不予补偿,也可协商给予残值补偿。由于李某没有办理商业房地产变更手续,不能确认其商业用途,不能按商业用途补偿。2.估价机构由全体被征收人协商确定,李某不能更改,如对评估结果不满意,在规定时间提出复核评估,再不同意,提请专家委员会鉴定。3.征收补偿价值,不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产价格,李某所指老屋附近的某一地区不一定是类似可比实例。举一反三征收补偿是问答题或单选题必考的内容主要考查征收范围、征收的法定流程、征收的房屋用途、面积的确定,装修补偿,停产停业损失,征收争议等问题。四、张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资,拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋,一套为普通住宅,另一套为酒店式公寓。经了解,普通住宅的市场租金为5000元/月,酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。张某认为,普通住宅的投资回报率是5000×12/1000000=6%,而酒店式公寓的投资回报率是70000/1000000=7%,所以选择购买酒店式公寓。<1>、张某的选择是否正确?<2>、针对两类物业不同的投资经营特点,注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议?【答案】1.本题考查的是旅馆房地产估价的技术路线及难点处理。张某的选择不一定正确。如按资本化率考虑,酒店式公寓投资回报率高于普通住宅的收益率;如按报酬率考虑,张某的选择可能不正确,因为酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限;第二,应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力的差异;第三,还应考虑两套房屋变现能力大小,普通住宅的变现能力较好。要在综合考虑上述情况基础上作出判断。2.如选择酒店式公寓,一是区位选择非常重要,二是配套服务设施要齐全,三是选择专业品牌物业服务很重要。如选择普通住宅,除考虑投资回报率外,重点要关注它的升值空间大小。五、设有一个关系EMP(职工号,姓名,部门名,工种,工资),若需查询不同部门中担任“钳工”的职工的平均工资,则相应的SELECT语句为:SELECT部门名,AVG(工资)AS平均工资FROMEMPGROUPBY()HAVING()将职工号为“23115”、姓名为“李军”、部门名为“硬件测试部”的元组插入EMP关系中的SQL语句为:Insert()【答案】本题考查应试者对SQL语言的掌握程度。试题(60)(61)的正确答案分别是选项C和A。因为根据题意查询不同部门中担任“钳工”的职工的平均工资,需要先按“部门名”进行分组,然后再按条件工种=‘钳工’,进行选取,因此正确的SELECT语句如下:SELECT部门名,AVG(工资)AS平均工资FROMEMPGROUPBY部门名HAVING工种=‘钳工’,试题(62)的正确答案是选项D,因为插入语句的基本格式如下:INSERTINTO基本表名(字段名[,字段名]…)VALUES(常量[,常量]…);查询语句由上可见,选项A和B是不正确的。选项C也是不正确的,因为按照SELECT语句的语法,字符串插入时,需要用单引号括起,可在选项C中“李军”和“硬件测试部”明显是字符串,但是却没有用单引号括起。六、指出并改正下列房地产估价文书的错误本次估价背景情况如下:估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为xx房地产开发公司,注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时,从估价对象的施工方xx建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告中估价假设和限制条件内容片断:估价的假设条件价值时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。本报告假定估价对象在合法前提下,按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益,并在未来可持续经营。本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提,若提供资料及数据失实,由此产生的估价结果失真,本估价机构不承担责任。估价对象土地用途为商贸综合用地,证载土地使用权终止日期为2053年6月19日,剩余使用年限为44年。遵循合法原则和谨慎原则,本报告估价对象为商业房地产(未单独办理土地权属证书),设定其土地使用权年限自价值时点起为40年。估价对象与其他生产要素相结合,能满足其剩余使用年限内的正常使用要求,并得到有效使用。委托人拥有估价对象完全权益,包括房屋所有权和国有土地使用权。任何有关估价对象的运作方式,程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。【答案】(1)错误:本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。改为:本次估价以委托人(或xx房地产开发公司)提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。(2)错误:设定其土地使用权年限自价值时点起为40年。改为:设定其土地使用权年限自价值时点起为44年。(3)错误:自本报告价值时点起半年内有效。改为:自本报告出具之日起半年内有效。(4)错误:不能确认估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。改为:假定估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。七、设有一个关系EMP(职工号,姓名,部门名,工种,工资),若需查询不同部门中担任“钳工”的职工的平均工资,则相应的SELECT语句为:SELECT部门名,AVG(工资)AS平均工资FROMEMPGROUPBY()HAVING()将职工号为“23115”、姓名为“李军”、部门名为“硬件测试部”的元组插入EMP关系中的SQL语句为:Insert()【答案】本题考查应试者对SQL语言的掌握程度。试题(60)(61)的正确答案分别是选项C和A。因为根据题意查询不同部门中担任“钳工”的职工的平均工资,需要先按“部门名”进行分组,然后再按条件工种=‘钳工’,进行选取,因此正确的SELECT语句如下:SELECT部门名,AVG(工资)AS平均工资FROMEMPGROUPBY部门名HAVING工种=‘钳工’,试题(62)的正确答案是选项D,因为插入语句的基本格式如下:INSERTINTO基本表名(字段名[,字段名]…)VALUES(常量[,常量]…);查询语句由上可见,选项A和B是不正确的。选项C也是不正确的,因为按照SELECT语句的语法,字符串插入时,需要用单引号括起,可在选项C中“李军”和“硬件测试部”明显是字符串,但是却没有用单引号括起。八、某城市房管部门直管公房,产权证载用途为住宅,地处繁华商业区内,建筑面积为1500m2,占地2900m2,土地使用权性质为划拨,房屋建于1955年,后经过两次大修,目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售,委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解,该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/m2,商品住宅销售均价为1.2万元/m2。据此,估价师拟定了以下两种估价思路:1.以商品住宅销售均价为基础估价;2.以商业用途土地价格为基础估价。<1>、上述两种估价思路中哪种较合适?并说明理由。<2>、针对你所选的估价思路,描述其估价技术路线。【答案】本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。若转让后允许改变用途,则以商业用途价格为基础估价较合适,或若转让后不允许改变用途,则以住宅销售均价为基础估价较合适。理由:估价对象处于繁华商业区,根据最高最佳利用原则应以商业用途价格为基础估价。或估价对象证载用途为住宅,根据合法原则,应以住宅销售均价为基础估价。本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。估价技术路线:(1)选择估价方法,(2)方法运用中的具体处理,(3)确定估价结果。九、因城市建设需要,张某的住宅被征收。张某委托甲房地产估价机构对自己的房屋及室内装饰装修的价值进行了评估。张某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议,但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估,理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元,为此向甲房地产估价机构申请复核评估。<1>、如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错,你认为可以从哪些方面对张某的疑问进行解释和说明?<2>、一般而言,评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法?请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。<3>、一般而言,房屋征收估价的影响因素有哪些?【答案】1.本题考查的是房屋征收评估的相关规定。一是30万元包含家具费用,而15万元仅是室内装饰装修费用;二是3年前的装饰装修是有折旧的,而且折旧率较高;三是3年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同的,如装修材料、人工费、机械费等有变化,不能以3年前价格作为现在价值时点评估的重新购建价格。2.本题考查的是房屋征收估价方法和结果确定。成本法。主要步骤:(1)弄清该房屋室内装饰装修的材料种类、规格、工程量,搜集相关资料;(2)用预算方式测算估价对象的重新购建价格;(3)测算估价对象的折旧;(4)求取估价对象的价值。3.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。根据《国有土地上房屋征收评估办法》,被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。一十、李某于2014年7月预购了一幢别墅(总售价为120万元),并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2015年7月30日竣工后,李某付清了剩余的购房款,但对原装修不满意,拆除了部分原装修设施,进行了重新装修,又花费了40万元。2015年9月为筹集资金,作其他投资,欲以该别墅向银行抵押贷款,并于2015年9月10日委托估价机构进行估价。此时同类型(指重新装修前)别墅的正常市场售价为130万,李某希望评估价值为2015年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用,即170万元。现估价人员掌握的资料有:(1)李某与开发商于2015年7月30签订的正式合同原件;(2)李某的购房发票;(3)商品房预售许可证复印件;(4)其他市场资料。问:1.上述资料用于抵押估价是否齐全2.估价人员可否承诺按170万元进行估价3.可否按2015年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值为什么【答案】1.上述资料用于抵押估价尚不齐全;比如缺李某装修花费的证明、拆除装修部分的成本等。2.房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价;估价机构应按照独立、客观、公证的原则进行估价,不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求,使估价结果畸高或畸低。3.不能按2015年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估值,因为重新装修时会破坏原有装修,并使原有装修价值受损,所以装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加,应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。一十一、李某拥有国有土地使用权证的老屋面临征收,东边三间是祖上留下来的,中间三间是李某买邻居刘某的房屋,但只有土地使用权证、规划许可证、契税证等房屋,由于各种原因没有产权证,后因李某房屋所在区域成为商业中心,李某将中间房屋旁边违法加盖了厨房,开办了烧烤店,现因旧城改造,李某所有房屋列入征收范围,评估价是7480元/m2,李某不同意这个征收价格,他指出老屋附近的某一地区评估是7700元/m2;认为找来的估价公司的评估价应该不是唯一标准,询问可不可以更换原估价公司,李某要求新估价公司对于自主老屋按7700元/m2价格或更高补偿,中间三间按商业房地产20000元/m2补偿,请你对李某的请求给出合理的建议并说明理由。答题需要层次,考三个问题1.房屋用途的确定、违章建筑确认2.征收估价机构的选择3.征收补偿的确定【答案】
1.祖上留下的三间,应由政府部门认定为住宅用途,并进行补偿。中间三间,只有土地使用权证、规划许可证、契税证等房屋,按有证房屋进行补偿。对于违章建筑经有关部门确认,不予补偿,也可协商给予残值补偿。由于李某没有办理商业房地产变更手续,不能确认其商业用途,不能按商业用途补偿。2.估价机构由全体被征收人协商确定,李某不能更改,如对评估结果不满意,在规定时间提出复核评估,再不同意,提请专家委员会鉴定。3.征收补偿价值,不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产价格,李某所指老屋附近的某一地区不一定是类似可比实例。举一反三征收补偿是问答题或单选题必考的内容主要考查征收范围、征收的法定流程、征收的房屋用途、面积的确定,装修补偿,停产停业损失,征收争议等问题。一十二、甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型商业中心的一层,建筑面积6510m2,除500m2建筑面积甲公司自主经营超市,其他全部出租,租金根据不同位置和不同期限、不同业态等因素分成不同档次出租,其中2000m2建筑面积30户承租人租金低于市场租金,60户共3010m2承租人租金等于市场租金,10户共1000m2承租人租金高于市场租金,甲公司因拖欠贷款,现被××省××县法院查封,该法院请××房地产与资产评估公司进行房地产价格评估,请指出该房地产与资产评估公司拟选用的最适宜的估价方法和估价技术路线.??【答案】1.估价最适宜的方法为收益法,因为该房地产属于有收益的房地产,因此优先选用收益法。2.人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的,评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权;并应在估价报告中作出特别说明;净收益的求取分两种:出租型,净收益根据市场客观平均租金求取有效毛收入扣除运营费;自主经营型,收集当事人近3年的财务报表,根据公式:净收益=经营收入-经营成本-经营费用-经营税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润,接着选用适当的报酬率,计算收益期限,选用合适的公式,求得房地产价值。3.人民法院没有书面说明的,需要考虑租赁权和用益物权的影响,出租型,合同内租金低于市场租金,评估出租人权益价值,其他,选用市场租金,评估无租约限制价值。其他,同上。注意考试方向:1.根据具体情况,选用收益法,或适宜选不适宜选的理由。2.收益法中净收益求取的相关问题,如何求取、注意问题、收集哪些资料、特殊情况如何处理、求取技术路线。3.结合抵押、征收、拍卖目的特殊的处理问题。4.用途有收益性房地产都可出题。一十三、下表中,第一行依次列出了0.00,0.01,0.02,0.03,…,0.99,共100个数据;对第一行的每个数据采用方法1处理后形成第二行数据;对第一行的每个数据采用方法2处理后形成第三行数据。方法1是对末位数字采用4舍5入处理,即末位数字是4或4以下时舍去,若末位数字是5或5以上,则进1。方法2对4舍5入法做了如下修改:如果末位数字是5,则并不总是入,而需要根据前一位数字的奇偶性再决定舍入:如果前一位数字是偶数,则将5舍去;如果前一位数字是奇数,则进1。例如,0.05将舍入成0.0;0.15将舍入成0.2。通过对这三行数据分别求算术平均值,可以看出:在处理一批正数时,方法1(通常的4舍5入法)与方法2(修改后的4舍5入法)相比,()。【答案】单纯解答本题并不难。第一行100个数据都是正数,均匀地列出了2位小数的各种可能,其平均值为49.50。经方法1处理后的100个数据的平均值为50.00,可以看出,方法1产生了偏高结果:经方法2处理后的100个数据的平均值为49.50,可以看出,方法2改进了方法1。本题的意义是:对处理大批正数而言,4舍5入方法比较简单实用,但也比较粗略,会产生略微偏高的结果。在需要更精确要求的应用领域,采用方法2更好些。实际工作中采集的数据大多是正数,而且大多是近似值,小数点后太多的位数没有实际意义。为了使计算结果精确到小数点后某一位,原始数据就应在小数点后多取1位。计算完成后,常需要对小数点后最末一位数字进行舍入处理。人们通常使用4舍5入法对最末位数字进行舍入处理。4以下的数字则舍去。5以上的数字则雳要进I。这种做法确实简单实用,但从下表可以看出,平均而言,舍的量略低于入的量。其中,0.4舍的量与0.6入的量可以相抵,0.3舍的量与0.7入的量可以相抵……。正数4舍5入的偏差来自尾数为5的量都要进位,从而产生偏高结果。为平衡起见,应将尾数为5的情况分裂成两种情况:有一半的可能需要舍,有一半的可能需要入。方法2规定,经舍入后应保持新的尾数为偶数,这有一半的可能。当然,如果规定新的尾数应成为奇数,也是可以的。但在同一个问题的计算过程中,总是要有统一的规定。保持偶数比保持奇数对进一步计算(例如再分半)会更有利些,所以人们选用方法2来改进方法1。在银行利息计算中,采用粗略的方法还是采用更精细的方法可能会有较大一笔钱的出入。对于正负数对称分布的情况,则4舍5入法不会产生偏差。因为正数的舍(引起减少)与负数的舍(引起增加)相抵,正数的入(引起增加)与负数的入(引起减少)相抵。从本题也可以看出,在信息处理领域人们不但要学会使用数据处理的软件,更需要研究数据处理领域本身的技术。一十四、李某于2014年7月预购了一幢别墅(总售价为120万元),并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2015年7月30日竣工后,李某付清了剩余的购房款,但对原装修不满意,拆除了部分原装修设施,进行了重新装修,又花费了40万元。2015年9月为筹集资金,作其他投资,欲以该别墅向银行抵押贷款,并于2015年9月10日委托估价机构进行估价。此时同类型(指重新装修前)别墅的正常市场售价为130万,李某希望评估价值为2015年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用,即170万元。现估价人员掌握的资料有:(1)李某与开发商于2015年7月30签订的正式合同原件;(2)李某的购房发票;(3)商品房预售许可证复印件;(4)其他市场资料。问:1.上述资料用于抵押估价是否齐全2.估价人员可否承诺按170万元进行估价3.可否按2015年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值为什么【答案】1.上述资料用于抵押估价尚不齐全;比如缺李某装修花费的证明、拆除装修部分的成本等。2.房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价;估价机构应按照独立、客观、公证的原则进行估价,不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求,使估价结果畸高或畸低。3.不能按2015年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估值,因为重新装修时会破坏原有装修,并使原有装修价值受损,所以装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加,应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。一十五、李某拥有国有土地使用权证的老屋面临征收,东边三间是祖上留下来的,中间三间是李某买邻居刘某的房屋,但只有土地使用权证、规划许可证、契税证等房屋,由于各种原因没有产权证,后因李某房屋所在区域成为商业中心,李某将中间房屋旁边违法加盖了厨房,开办了烧烤店,现因旧城改造,李某所有房屋列入征收范围,评估价是7480元/m2,李某不同意这个征收价格,他指出老屋附近的某一地区评估是7700元/m2;认为找来的估价公司的评估价应该不是唯一标准,询问可不可以更换原估价公司,李某要求新估价公司对于自主老屋按7700元/m2价格或更高补偿,中间三间按商业房地产20000元/m2补偿,请你对李某的请求给出合理的建议并说明理由。答题需要层次,考三个问题1.房屋用途的确定、违章建筑确认2.征收估价机构的选择3.征收补偿的确定【答案】
1.祖上留下的三间,应由政府部门认定为住宅用途,并进行补偿。中间三间,只有土地使用权证、规划许可证、契税证等房屋,按有证房屋进行补偿。对于违章建筑经有关部门确认,不予补偿,也可协商给予残值补偿。由于李某没有办理商业房地产变更手续,不能确认其商业用途,不能按商业用途补偿。2.估价机构由全体被征收人协商确定,李某不能更改,如对评估结果不满意,在规定时间提出复核评估,再不同意,提请专家委员会鉴定。3.征收补偿价值,不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产价格,李某所指老屋附近的某一地区不一定是类似可比实例。举一反三征收补偿是问答题或单选题必考的内容主要考查征收范围、征收的法定流程、征收的房屋用途、面积的确定,装修补偿,停产停业损失,征收争议等问题。一十六、指出并改正下列房地产估价文书的错误(本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错,则每改错1处倒扣2.5分,本题最多扣至零分,请在答题纸上作答,不得在试卷上改错)本次估价背景情况如下:(一)估价对象:本次估价对象为位于××市××路1号××园××座101房的一宗房地产,建筑面积为353.54平方米,土地使用权面积为679.6平方米。估价目的:为法院确定房地产市场价值提供参考依据。(三)价值时点:20××年11月14日,为委托评估之日。(四)价值类型:为房地产的市场价值。(五)估价方法:本次评估选取的估价方法为比较法及成本法。(六)估价结果:估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价工作程序,运用科学的估价方法,仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况,经过全面细致的测算,并结合估价经验和对影响价值因素具体分析,最终确定估价对象于价值时点的评估价值为人民币柒佰零柒万零捌佰元整(¥7,070,800元)。以下是该房地产估价报告中“估价假设和限制条件”的内容片段:估价假设和限制条件一、估价假设(一)一般假设1.市场供应关系、市场结构保持稳定,未发生重大变化或实质性改变。【答案】错误1:如果有特殊买家需要认真考虑特殊买家的附加出价。改正:不考虑特殊买家的附加出价。错误2:若实际面积与本次评估所依据的面积不符,不再调整评估价值。改正:若实际面积与本次评估所依据的面积不符,则需相应调整评估价值。错误3:本次估价需要考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。改正:本次估价未考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。错误4:并未考虑市场波动、税费率的变化、但充分考虑了国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响,改正:并未考虑市场波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响,改错题相对较容易,是常遇到的错误。本套题难点设在了指错题,相对较少见,但大家在考试中只能学会适应,并在平时增加严格错误的指出。通过真题,希望大家:第一,要学会把题放在一起来考核自己。第二,培养一下题感,明确一下考试难度和试题题量。第三,把握一下时间,进行合理的做题时间分配。一十七、阅读以下说明和C函数,填补代码中的空缺,将解答填入答题纸的对应栏内。[说明]函数removeDuplicates(chai*str)的功能是移除给定字符串中的重复字符,使每种字符仅保留一个,其方法是:对原字符串逐个字符进行扫描,遇到重复出现的字符时,设置标志,并将其后的非重复字符前移。例如,若str指向的字符串为"aaabbbbscbsss",则函数运行后该字符串为"absc"。[C代码]voidremoveDuplicates(char*str){inti,len=strlen(str);/*求字符串长度*/if(______)return;/*空串或长度为1的字符串无需处理*/for(i=0;i<len;i++){intflag=0;/*字符是否重复标志*/intm;for(m=______;m<len;m++){if(Str[i]==str[m]){______;break;}}if(flag){intn,idx=m;/*将字符串第idx字符之后、与str[i]不同的字符向前移*/for(n=idx+1;n<len;n++)if(Str[n]!=str[i]){str[idx]=str[n];______;}str[______]='\0';/*设置字符串结束标志*/}}}【答案】len<2或len<=1或等价表示i+1或等价表示flag=1或给flag赋值为任何一个不是0的值idx++或idx=idx+1或等价表示idx或等价表示一十八、阅读以下说明和代码,填补代码中的空缺,将解答填入答题纸的对应栏内。【说明】下面的程序利用快速排序中划分的思想在整数序列中找出第
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