房地产估价师之开发经营与管理强化训练试卷A卷附答案

房地产估价师之开发经营与管理强化训练试卷A卷附答案

单选题（共100题）1、有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为800元/m2；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/km2；贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。该成片荒地开发完成后的总价值为（）亿元。A.5B.8C.9.6D.10.6【答案】C2、下述各项中，属于房地产需求分析内容的是（）。A.相关房地产类型的在建数量B.吸纳率分析C.相关房地产类型的存量D.改变用途数量【答案】B3、地基单位面积所能承受的最大压力，称为（）。A.地基正常承载力B.地基最大承载力C.地基最小承载力D.地基容许承载力【答案】D4、某投资者以100万元购买了一商铺用于出租经营，其中40万元为银行提供的年利率为8%、按年付息、到期还本的贷款，该项投资的年净经营收益为12万元，贷款期和经营期相同。该项投资的资本金利润率是（）。A.8.80%B.12.00%C.14.67%D.20.00%【答案】D5、按投资的（），可将投资分为生产性投资和非生产性投资。A.投资对象B.投资回收期C.经济用途D.投资形式【答案】C6、某开发企业某季度的销售收入为1000万元，其开发项目位于地级市。当期的期间费用为30万元，增值税税金及附加为55万元，土地增值税预征为20万元，则当期预征的企业所得税为（）万元。A.8.75B.11.25C.13.25D.15.75【答案】B7、产生房地产价格泡沫的基础是()。A.土地稀缺B.城市化进程快C.投机需求膨胀D.过度放贷【答案】A8、下列目标市场选择模式中，能有效分散企业风险的是（）。A.市场集中化模式B.选择专业化模式C.产品专业化模式D.市场专业化模式【答案】B9、某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）。A.半个月B.2个月C.半年D.2年【答案】D10、某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5%，月平均租金损失率为2%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。A.33.00B.33.10C.36.00D.36.10【答案】C11、一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到（）。A.80%B.90%C.95%D.100%【答案】D12、收益性物业管理中的收入包括其他收入和()。A.租金收入B.绿地管理费C.保安费用D.能源费【答案】A13、混凝土在持续荷载作用下，随时间增长的变形称为（）。A.抗侵蚀性B.抗碳化性C.和易性D.徐变【答案】D14、如国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（）。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%【答案】B15、在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，用单位工程量投资乘以工程量来估算单项工程投资的方法是（）。A.单元估算法B.概算指标法C.单位指标估算法D.工程近似匡算法【答案】C16、固经丸中香附的功用A.调气活血B.疏肝理气C.行气养血D.疏肝养血【答案】A17、财务内部收益率(FIRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计()时的折现率。A.大于零B.等于零C.小于零D.无关系【答案】B18、消费者购买行为要受()、知觉、学习和态度等心理因素的影响。A.年龄B.动机C.文化D.社会【答案】B19、下列财务报表中，储存基础性数据的是（）。A.辅助报表B.资产负债表C.资金来源与运用表D.现金流量表【答案】A20、产生房地产价格泡沫的基础是()。A.土地稀缺B.城市化进程快C.投机需求膨胀D.过度放贷【答案】A21、2017年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2017年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】D22、政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式不包括()。A.调控土地供应计划B.城市规划指导C.控制人口D.税收调节【答案】C23、物业公司在选择零信商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是()。A.零售商的财务能力B.零售商的声誉C.零售商的组合与位置分配D.零售商的经营内容【答案】B24、()是指房地产投资容易受到政府政策的影响。A.易受政策影响性B.存在效益外溢和转移C.适于进行长期投资D.最高最佳使用性【答案】A25、关于资金等效值的说法，正确的是（）。A.时值是资金运动起点时的金额B.现值是资金运动结束时的金额C.是指与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值D.不同时点发生的等额资金具有相同的价值【答案】C26、房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括（）。A.最低租售价格B.最低租售数量C.最低建安成本D.最高土地取得价格【答案】C27、下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的是（）。A.空置率B.竣工房屋价值C.房屋施工面积D.吸纳率【答案】D28、（）业务模式下的现金流出包括购买成本（含购买价格和购买税费）、更新改造成本和转售税费，现金流入主要指转售收入。A.开发—销售B.开发—持有出租—出售C.购买—持有出租—出售D.购买—更新改造—出售【答案】D29、下列各项中，属于竞争导向定价的是（）。A.目标定价法B.认知价值定价法C.挑战定价法D.成本加成定价法【答案】C30、下列选项中，反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数是（）。A.城市家庭可支配收入B.城市家庭总支出C.房地产价格指数D.城市居民消费价格指数【答案】D31、混凝土在持续荷载作用下，随时间增长的变形称为（）。A.抗侵蚀性B.抗碳化性C.和易性D.徐变【答案】D32、以下原因不是房地产市场过度开发诱因的是()。A.开发商对市场预测的偏差B.建造商的参与C.开发商间非理性行为D.开发资金的易得性【答案】B33、按存量增量细分通常将房地产市场划分为三级市场，一级市场是指()。A.土地使用权出让市场B.土地转让市场C.新建商品房租售市场D.存量房地产交易市场【答案】A34、在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析的阶段是（）。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【答案】B35、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（）。A.收益现金流风险B.资本价值风险C.比较风险D.未来运营费用风险【答案】D36、某承租人的基础租金为5万元/月，如果营业额的10%作为百分比租金，当其月营业额超过()万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。A.50B.60C.70D.80【答案】A37、房地产开发投资的经济效果主要表现为（）。A.租金收入B.物业增值C.股权增加D.销售收入【答案】D38、有一房地产，土地面积2500m2，为7年前通过有偿出让取得，当时地价为700元/m2，土地使用权年限60年的地价为1200元/m2。地上建筑物总建筑面积3000m2，于3年前交付使用，当时的建筑物建造价为600元/m2，现在建造同类建筑物需800元/m2，估计该建筑物上可使用45年，残值为2%。若土地的资本化率为8%。该房地产建筑物部分的总价为（）万元。A.100B.149C.232.3D.180【答案】C39、在房地产投资的“购买-持有出租-出售”模式中，现金流出不包括（）。A.购买成本B.土地取得费用C.装修费用D.运营成本【答案】B40、某开发商于2013年6月1日获得开发项目用地的土地使用权，2014年4月1日完成规划设计，2014年8月1日取得开工许可证，2016年2月1日项目建成并获发竣工证书，2016年8月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（）。A.2013年6月1日至2016年2月1日B.2013年6月1日至2016年8月1日C.2014年8月1日至2016年2月1日D.2014年8月1日至2016年8月1日【答案】B41、某家庭预计今后15年内月收入为12000元，如果其中的35％可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12％，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是（）万元。A.28.62B.29.16C.35.00D.48.24【答案】C42、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高运营费用分析属于（）。A.临界点分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析【答案】A43、某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为（）。A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%【答案】C44、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和1000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为()。A.150%B.200%C.300%D.400%【答案】C45、（）是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。A.利息备付率B.偿债备付率C.资产负债率D.流动比率【答案】B46、对于开发－持有出租－出售模式和购买－持有出租－出售模式来说，两者的共同点是（）。A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入B.现金流入都包括销售收入和销售税费C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本【答案】A47、关于利息的计算，下列说法不正确的是（）。A.按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息B.还款当年按年末偿还，按全年计息C.每年应计利息＝（年初借款本息累计＋本年借款额/2）×贷款利率D.“气球法”是指借款期末一次偿付全部本金和利息【答案】D48、债务资金筹措的主要渠道有信贷资金和()。A.自有资金B.企业资金C.预售期房D.债券融资【答案】D49、城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按（）征收。A.土地出让金B.占用面积C.经营收入D.销售收入【答案】B50、房地产泡沫产生的基础是（）。A.投机需求膨胀B.金融机构过度放贷C.房地产市场中的过度开发D.土地资源的稀缺性【答案】D51、乌梅丸在加减应用时治疗心下疼热甚者应加A.使君子、苦楝根皮B.川楝子、白芍C.榧子、槟榔D.人参、当归【答案】B52、国家提高贷款利率，会()。A.抑制房地产需求B.增加房地产供给C.增加银行风险D.导致房地产实际价值折减【答案】A53、下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（）。A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资C.公共设施维修费D.保险费【答案】A54、房地产投资方案经济比选时，各种可能方案中，主要存在着（）关系。A.互斥和相关B.独立和相关C.互斥和独立D.互斥、独立和相关【答案】D55、某店铺的购买价格为60万元，购买者用现金支付20万，其余的为借贷资金，如果店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2％，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。A.8.1%B.16.0%C.19.1％D.23.1%【答案】C56、房地产抵押物的抵押率是贷款金额与()之比。A.抵押物价值B.预计利润额C.总投资额D.总成本额【答案】A57、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（）。A.城市或区域产业结构与布局B.人口数量与结构C.土地资源状况D.建筑技术进步【答案】A58、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。A.利润表B.资金来源与运用表C.资本金现金流量表D.项目投资现金流量表【答案】D59、某人以12000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05【答案】C60、商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于（）。A.20%B.15%C.10%D.25%【答案】B61、下列财务指标中，属于可通过资产负债表直接计算的指标是（）。A.流动比率B.应收账款周转率C.股东权益报酬率D.成本费用净利率【答案】A62、商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于地级市城区及郊区的不得低于（）。A.20%B.15%C.10%D.25%【答案】B63、下列选项中，不属于动态经济评价指标的是（）。A.财务内部收益率B.财务净现值C.投资收益率D.动态投资回收期【答案】C64、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算方法为（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【答案】A65、为了得到有代表的样本，可以采用（）的方法，可以计算抽样误差的置信度。A.概率抽样B.随机抽样C.估计抽样D.定额抽样【答案】A66、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（）。A.1.15B.1.5C.1.8D.2.0【答案】A67、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。A.财务盈利能力B.清偿能力C.资金平衡情况D.营运能力【答案】A68、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是()。A.周期风险B.比较风险C.资本价值风险D.时间风险【答案】A69、在进行费用估算时，管理费可按项目总投资的（）估算。A.3%～5%B.5%～8%C.2%～7%D.2%～3%【答案】A70、下列不属于房地产置业投资项目盈利能力经济评价中静态指标的是（）。A.投资利润率B.资本金利润率C.财务内部收益率D.投资回报率【答案】C71、先近似估算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算方法称为（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法【答案】C72、在经历了2009～2010年中国城市住房价格普遍大幅度上涨、价格向下调整压力日增的情况下，调查有意向在2011年购买商品住宅的家庭数量，该项调查属于（）。A.科学性调查B.描述性调查C.试探性调查D.因果性调查【答案】C73、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这种风险是（）。A.收益现金流风险B.未来经营费用风险C.资本价值风险D.比较风险【答案】A74、某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回报是（）元。A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11【答案】B75、某城市规划将一个污染严重的企业南该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资()的特性。A.区位选择异常重要B.变现性差C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移【答案】D76、房地产投资个别风险包括()。A.利率风险B.或然损失风险C.持有期风险D.政策风险【答案】C77、当利息周期小于1年时，则实际利率()名义利率。A.等于B.大于C.小于D.两者无关系【答案】B78、某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年每年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（）万元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】C79、（）的关键，是从产业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来，综合考虑。A.判断竞争者反应模式B.确定竞争者战略C.确定竞争者目标D.识别竞争者【答案】D80、财务分析不包括（）。A.偿债能力分析B.平衡能力分析C.盈利能力分析D.营运能力分析【答案】B81、某房地产开发企业在制定其开发项目的营销策略时，确定的销售价格远低于某知名房地产开发企业类似项目的价格，这种定价方法是（）。A.挑战定价法B.价值定价法C.成本加成定价发D.认知价值定价法【答案】A82、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款利率为12%，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（）万元。A.2.73B.29.11C.344.74D.349.31【答案】B83、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是（）。A.项目的交通组织规划B.项目构成及平面布置C.项目的建筑规划D.城市土地利用规划【答案】D84、下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是（）。A.出租率B.基准收益率C.成本利润率D.财务杠杆比率【答案】A85、从法律角度分析，认股权证本质上是一种（）契约。A.权利B.义务C.信用D.债务【答案】A86、下列关于房地产市场周期循环的表述中，错误的是（）。A.在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高C.房地产周期循环的供求平衡点是长期平均空置率D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率【答案】A87、深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于（）。A.房地产开发投资B.房地产置业投资C.房地产间接投资D.投资于房地产投资信托基金【答案】B88、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（）。A.销售利润率＝销售利润/销售收入B.销售利润率＝销售利润/总开发价值C.销售利润率＝销售利润/总开发成本D.销售利润率＝销售利润/项目总投资【答案】A89、政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式不包括()。A.调控土地供应计划B.城市规划指导C.控制人口D.税收调节【答案】C90、政府授权开发企业负责实施土地开发时，开发企业的利润率不高于预计成本的（）。A.1%B.2%C.3%D.8%【答案】D91、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（）子市场。A.租赁B.销售C.保险D.抵押【答案】C92、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者（）。A.更适于进行长期投资B.变现性差C.具有更强的适应性D.具有更专业的物业管理【答案】C93、若某房地产投资项目的表面收益率为20%，年租金增长率为9%，通货膨胀率为8%，则该项房地产投资的实际收益率为()。A.9.26%B.10.09%C.11.11%D.12%【答案】C94、如果开发商将建成的物业用于长期出租，则其角色转变为物业所有者或投资者，在这种情况下，开发商要进行有效的物业管理，以保持物业对租户的吸引力，延长其（），进而达到理想的租金回报和使物业保值、增值的目的。A.投资周期B.自然寿命C.自然周期D.经济寿命【答案】D95、决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和()。A.资金收益B.项目规模C.经营状况D.项目风险【答案】D96、房地产抵押物的抵押率是贷款金额与()之比。A.抵押物价值B.预计利润额C.总投资额D.总成本额【答案】A97、按房地产用途对房地产市场进行细分时，仓储用房市场属于（）。A.居住物业市场B.商业物业市场C.工业物业市场D.特殊物业市场【答案】C98、在房地产定价方法中，名牌策略属于（）。A.成本加成定价法B.目标定价法C.认知价值定价法D.领导定价法【答案】C99、工程成本控制的主要对象是主要费用的（）。A.变动费用B.固定费用C.材料费用D.人工费用【答案】A100、某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（）万元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】C多选题（共40题）1、房地产投资之利包括()。A.较高的收益水平B.抵消通货膨胀影响C.较少的投资D.可获金融机构支持E能够得到税收方面的好处【答案】ABD2、房地产市场的法律制度环境包括（）等。A.土地制度B.住房制度C.宏观金融政策D.交易制度E.产权制度【答案】ABD3、软件著作权的客体是指()。A.公民、法人或其他组织B.计算机程序及算法C.计算机程序及有关文档D.软件著作权权利人【答案】C4、进行房地产投资项目敏感性分析，可以选用的盈利性财务评价指标有（）。A.财务内部收益率B.财务净现值C.成本利润率D.资产负债率E.偿债备付率【答案】ABC5、以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，政府的规划管理包括（）。A.开发项目的选址、定点审批B.核发建设用地规划许可证C.设计方案审批D.核发建设工程规划许可证E.核发建筑工程施工许可证【答案】BCD6、相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（）。A.置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B.置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资C.置业投资对象可以是市场上存量房地产D.置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营E.置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者【答案】ACD7、从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（）。A.可转换性B.可区分性C.可营利性D.可实现性E.可衡量性【答案】BCD8、国际上通常采取的住房保障方式有（）。A.政府直接建房B.对住房投资人减税C.对住房承租人减税D.对住房承租人补贴E.鼓励营利机构建房【答案】ABD9、房地产开发项目经济评价的目的，是考察项目的（）。A.竞争能力B.发展能力C.盈利能力D.清偿能力E.抵御风险能力【答案】CD10、企业不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（）。A.可衡量性B.可实现性C.可整合性D.可盈利性E.可区分性【答案】ABD11、房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有（）。A.地理环境B.经济政策C.项目投资估算D.市场情况E.市场需求与供给情况【答案】ABD12、若按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，就会形成不同偏好的细分市场，这时会出现三种不同模式，即()。A.分散偏好B.集群偏好C.商品偏好D.同质偏好E不同质偏好【答案】ABD13、物业代理的形式主要有以下()方式。A.联合代理B.独家代理C.招标代D.投标代理E政府代理【答案】AB14、物业资产管理的职能包括()。A.物业管理B.设施管理C.资产管理D.运营管理E组合投资管理【答案】ABC15、写字楼分类过程中要考虑的因素包括（）。A.物业所处位置B.辐射区域的范围C.建筑设备系统D.建造年代E.租户类型【答案】AC16、房地产权益融资的方式有（）。A.上市B.增发新股C.发行企业债券D.住房抵押贷款E.可转换债券【答案】AB17、运营费用的人工费包括（）。A.工资B.医疗、养老、失业保险C.统筹费D.聘请法律顾问的费用E.保安费用【答案】ABC18、衡量房地产开发投资项目清偿能力的主要指标包括（）。A.现金回报率B.利息备付率C.资产负债率D.流动比率E.速动比率【答案】BC19、下列房地产市场价格指标中，属于市场交易指标的有（）。A.吸纳量B.新竣工量C.预售面积D.可供租售量E.房地产价格【答案】AC20、关于房地产泡沫与房地产过度开发的说法，正确的有（）。A.房地产过度开发反映市场的供求关系失衡B.房地产泡沫反映市场价格和价值背离C.过度开发与房地产泡沫具有同等程度的危害性D.房地产泡沫通常会引起过度开发E.房地产市场上不存在泡沫也可能出现房地产过度开发【答案】ABD21、下列会计行为中，属于会计舞弊的行为有（）。A.将现金和费用科目同幅度多记，以侵占现金B.因为会计政策理解错误，未计入应当计入当期的收入C.材料核算人员因为疏忽，没有登记明细账D.会计数据计算、抄写差错E.为调节利润多记待摊费用【答案】A22、甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为50年。甲公司于2006年4月将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，约定不可续期。2008年4月30日，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。A.该宗商业房地产的收益年限为28年B.该宗商业房地产的收益年限为28年，但须考虑剩余年限土地使用权价值的影响C.该宗商业房地产的收益年限为38年D.该宗商业房地产的收益年限为38年，但须考虑建筑物剩余经济寿命的影响【答案】AB23、债务融资的资金融出方所获得的报酬有（）。A.项目投资形成的可分配利润B.协议中所规定的贷款利息C.协议中规定的有关费用D.租售收益E.股息【答案】BC24、建设项目各阶段中，影响工程造价的因素有（）。A.项目合理规模B.功能分区C.建设地点D.工程变更E.设计方案评价【答案】ABCD25、可用于互斥方案比选的方法有（）。A.净现值法B.内部收益率法C.动态投资回收期法D.费用现值比较法E.费用年值比较法【答案】AD26、房地产价格指数包括()价格指数。A.供给B.房屋销售C.需求D.房屋租赁E土地交易【答案】BD27、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目（）。A.是否有足够的资金来源B.是否有较为广阔的市场C.是否具有较理想的盈利能力D.是否有较强的贷款偿还和自身平衡能力和较强的抗风险能力E.项目是否可行【答案】CD28、市场调查的第一步是确定问题和调查目标，调查项目的类型包括（）。A.描述性调查B.试探性调查C.抽样性调查D.因果性调查E.电话回访性调查【答案】ABD29、以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，政府的规划管理包括（）。A.开发项目的选址、定点审批B.核发建设用地规划许可证C.设计方案审批D.核发建设工程规划许可证E.核发建筑工程施工许可证【答案】BCD30、在履行合同中发生以下（）情形之一的，经发包人同意，监理人可按合同约定的变更程序向承包人发出变更指示。A.取消合同中任何一项工作，但被取消的工作可以转由发包人或其他人实施B.改变合同中任何一项工作的质量或其他特性C.改变合同工程的基线、标高、位置或尺寸D.改变合同中任何一项工作的施工时间或改变已批准的施工工艺或顺序E.为完成工作需要施加的额外工作【答案】BCD31、关于房地产投资项目敏感性分析的说法，正确的有（）。A.敏感性分析是一种动态不确定性分析B.敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模拟法C.敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析D.通过敏感性分析能够判断项目承担风险的能力E.敏感性分析的不足可以通过概率分析加以弥补【答案】ACD32、随着市场细分化理论在企业营销中的普遍应用，消费者市场细分标准可归纳为（）。A.消费习惯因素B.人口因素C.消费行为因素D.消费心理E.经济因素【答案】BCD33、下列关于变形缝的做法，表述正确的是（）。A.伸缩缝要从基础顶面开始，将墙体、楼板、屋顶全部断开B.屋顶部分也需另做伸缩缝C.伸缩缝只设在墙、楼地面、屋顶上，基础不设缝D.沉降缝则从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开E.防震缝与沉降缝结合设置时，基础不应分开【答案】ACD34、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）。A.空置量B.房地产价格指数C.平均建设周期D.吸纳率E.失业率【答案】BD35、房地产项目敏感性分析的步骤主要包括（）。A.确定用于敏感性分析的经济评价指标B.确定不确定性因素可能的变动范围C.分析确定每个不确定性因素发生的概率D.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值E.通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析【答案】ABD36、某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。A.保证保险B.信用保险C.工程保险D.责任保险【答案】AC37、下列不确定性分析方法中，属于风险分析方法的有（）。A.三项预测值法B.专家打分法C.解析方法D.蒙特卡洛模拟法E.盈亏平衡分析法【答案】BCD38、下列不确定性因素中，属于“开发—销售”模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有（）。A.土地费用B.权益投资比率C.运营费用D.开发期E.贷款利率【答案】AD39、关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有（）。A.资金的时间价值表现为资金的增值B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿D.资金的时间价值与投资利润率相关E.资金的时间价值与通货膨胀率相关【答案】ACD40、政府宏观调控房地产的手段包括()。A.严格控制建设程序B.金融政策和住房政策C.地价政策D.城市政策E住房政策【答案】BCD大题（共20题）一、H办公用房建于2005年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2310m2，建筑密度为60%，用地为2004年通过出让国有土地使用权取得，使用期限40年。2010年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如下。（1）土地价格估算根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为1200元/m2。则土地价格为：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（万元）。（2）建筑物价格计算按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175元/m2。该工程建设期为1年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为5.85%，开发商利润率为20%，则利息为：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。开发商利润为：2175×20%＝435（元/m2）。钢筋混凝土框架结构使用年限为60年，残值率为2%，已使用5年，根据定率折旧法公式，其成新率为：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物现值为：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（万元）。（3）估价结果确定166.3＋568.2＝734.5（万元）【答案】二、本次估价背景情况如下：估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：1．法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。2．技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。3．经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。4．价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8000元/m2，类似商铺市场均价为20000元/m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。【答案】三、估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）估价对象实物状况（略）（二）估价对象权益状况（略）（三）估价对象区位状况（略）四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。五、价值定义：估价对象于价值时点的公开市场价值。六、价值时点：2008年9月5日。七、估价依据1．《中华人民共和国城市房地产管理法》。2．《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）。3．《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）。【答案】四、H办公用房建于2005年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2310m2，建筑密度为60%，用地为2004年通过出让国有土地使用权取得，使用期限40年。2010年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如下。（1）土地价格估算根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为1200元/m2。则土地价格为：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（万元）。（2）建筑物价格计算按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175元/m2。该工程建设期为1年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为5.85%，开发商利润率为20%，则利息为：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。开发商利润为：2175×20%＝435（元/m2）。钢筋混凝土框架结构使用年限为60年，残值率为2%，已使用5年，根据定率折旧法公式，其成新率为：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物现值为：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（万元）。（3）估价结果确定166.3＋568.2＝734.5（万元）【答案】五、××商务楼估价报告报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告一、委托方××××商贸有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号。二、估价方××××房地产估价有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级。三、估价对象××商贸楼位于××市××路××号，四至××××，属××××商贸有限公司所有。××××商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途为商业。××商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积为6611m2，总用地面积为2560m2。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述（略）四、估价目的评估××商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间2003年4月1日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。【答案】六、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为100万元的住宅，首付款为房价的50%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为12%，问：（1）抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少（2）如果该家庭30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅（3）如果该家庭在按月等额还款5年后，于第6年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少【答案】（1）抵押贷款额P=100×50%=50万元；月贷款利率i=12%/12=1%；月还款额为：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543万元=5505.43元；（2）该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为：5505.43/30%=18351.43元（3）该家庭在第6年年初一次提前偿还剩余贷款余额时，所需偿还金额为Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入数据，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87万元。七、本次估价背景如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万m2，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：估价方法适用性分析1．根据《房地产估价规范》（GB/T50291—1999），主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2．假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3．收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。4．成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。【答案】八、本次估价背景情况如下：估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：1．法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。2．技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。3．经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。4．价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8000元/m2，类似商铺市场均价为20000元/m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。【答案】九、估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）估价对象实物状况（略）（二）估价对象权益状况（略）（三）估价对象区位状况（略）四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。五、价值定义：估价对象于价值时点的公开市场价值。六、价值时点：2008年9月5日。七、估价依据1．《中华人民共和国城市房地产管理法》。2．《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）。3．《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）。【答案】一十、（一）某家庭计划5年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%，按月计息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5错误12=60，s=0.5%，A1=12000错误50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000错误（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）错误{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}错误（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000错误［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可购住房总价为：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可购住房单价为：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50万元；一十一、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。2．独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3．可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4．房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强。5．价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。6．区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。【答案】一十二、××商务楼估价报告报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告一、委托方××××商贸有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号。二、估价方××××房地产估价有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级。三、估价对象××商贸楼位于××市××路××号，四至××××，属××××商贸有限公司所有。××××商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途为商业。××商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积为6611m2，总用地面积为2560m2。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述（略）四、估价目的评估××商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间2003年4月1日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。【答案】一十三、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为100万元的住宅，首付款为房价的50%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为12%，问：（1）抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少（2）如果该家庭30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅（3）如果该家庭在按月等额还款5年后，于第6年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少【答案】（1）抵押贷款额P=100×50%=50万元；月贷款利率i=12%/12=1%；月还款额为：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543万元=5505.43元；（2）该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为：5505.43/30%=18351.43元（3）该家庭在第6年年初一次提前偿还剩余贷款余额时，所需偿还金额为Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，