住宅地产项目发展战略策划报告

2004.8谨呈：佛山丽日玫瑰房地产发展有限公司—丽日玫瑰·名城项目发展战略思考“传奇再续，成为超级竞争者”

总占地22.24万m2总建面44.48万m2容积率2.01700人，700余成功案例；优势世联SWOT分析十年策划报告模块储存、案例沉淀及专题研究；数十例大盘豪宅100％旺销代理经验。劣势机会威胁可以说，我们对佛山市场几乎是一无所知。大盘能给予世联一个展示的舞台，我们将以最真诚的热情，倾力打造本项目，我们渴望在佛山成功！我们的工作方式未必能受到大家的认可。2城南(豪宅区)资源：季华公园，城市干道，新老城区交汇处，惠景公园，搂盘较多且集中，代表楼盘丽日豪庭4100；月亮湾3500；中心组团新城区规划佛山地产格局新中心区（一河两岸）资源：东平河景观，市政规划CBD、CLD，土地储备丰富，多为大盘，代表楼盘碧桂花城3600城东南资源：占地50万平方米的调蓄湖，代表楼盘帝景湾3900；御湖豪庭4000老禅城区资源：岭南文化浓厚，商业繁华，教育资源丰富配套完善。代表楼盘嘉俊园均价3700世联对本项目的认识本项目3项目四至地块现状惠景中学以及在建小学魁奇路丽日豪庭住宅小区总占地22·24万㎡

总建面：44·48万㎡；总套数3200套；容积率：2.0绿化率48·9％北西东南4项目周边配套、资源分析本项目广佛地铁出口惠景花园丽日豪庭商业街惠景中学由东平河引入小水系5项目核心价值点提炼总规模约50万，佛山首屈一指的超级大盘社区配套齐全/教育/禅城城南豪宅区超大规模，气势宏大未来核心地段大交通（步行/公路/地铁）/主流都市圈成熟的区域配套豪宅区、大盘6世联的销售业绩—集中体现在大盘、豪宅项目

桃源居、波托菲诺在年度龙虎榜深圳最畅销楼盘（按金额）十强中荣誉上榜；华侨城锦绣花园一期（尾盘）、二期、三期华侨城波托菲诺天鹅堡一期、二期、波托菲诺纯水岸，服务期4年，完成销售50万平米风和日丽：丰润、A组团、C组团、D组团，服务期3年，完成销售25万平米（100%）桃源居：服务期3年，完成销售50万平米，均价由2800提升至3850鼎太风华社区：2、3期，服务期1.5年，完成销售13万，均价由4800提升至6200中旅国际公馆：1、2期，服务期0.8年城市绿洲花园：1、2期，服务期100%完成销售东莞世纪城国际公馆：1、2期北京西山美庐：1期广州光大花园：月均销售120套7部分大盘、豪宅案例波托菲诺——纯水岸价格——

TOHO均价由15000元/m2提升至23000元/m2

多层均价由7900元/m2提升至10000元/m2

销售业绩——TOHO、多层住宅完美100%销售荣登年度深圳最畅销楼盘（按金额）十强榜首。桃源居2003年1月至8月住宅及商铺共售出1287套，成交金额为498969242元，销售面积129450.7㎡，荣登年度深圳最畅销楼盘（按面积）十强榜首。销售均价由2800提升至38508北京西山美庐（别墅）选房当日成交金额107,545,184元，占总面积的31％，，实现均价2020美元/平方米，售价超越同片区别墅价格约1000元/平方米。东莞世纪城国际公馆价格——TOHO均价：6200元/m2；花园洋房：4100元/m2销售率——

TOHO实现100％销售，花园洋房达到95％销售部分大盘、豪宅案例9建立常识案例营销推广的差异性冠城世家：宝安的冠城世家地方电视台少量报纸广告地方电台尽量少参展/区域营销活动区域性车体广告桃源居：深圳的桃源居市内电视台/地方电视台特报/商报/晚报/区域性报纸市内电台/地方电台春/秋交会/论坛/新闻发布会市内车体广告/区域性车体广告世贸滨江花园：中国的世贸滨江全球全亚洲发行/国际巨星代言中港主流媒体投放“人有多大胆，地有多大产”（推广）“与成功人士为伍”（形象）10报告基础思路实现面临的问题项目的目标目标下的战略——现状与目标之间的差距11目标。12目标沟通我们的开发目标是什么？利润最大化提升企业品牌知名度迅速回笼资金销售持续增长13世联地产对于丽日玫瑰·名城项目目标的理解全市范围的高销售率/入市轰动效应片区高价，一期均价4500元（价格标杆/绝版豪宅）叫座叫好持续旺销，（3200套单位6年内消化完毕）并在佛山地产市场中造就持续非凡的影响力珠三角名盘（媲美碧桂园、雅居乐）14问题。15项目位置规模均价销售情况碧桂花城佛山顺德区占地约120万m2，总建面约96万m2

3600月均销售30套佛山奥园佛山从乐镇占地63万m2，总建面80万m2

3500月均销售35套怡翠花园佛山南海桂城区占地约25万m2，总建面约53万m2

3700月均销售35套问题1：在佛山，50万m2建面,均价4500以上意味着什么？佛山50万m2以上旺销大盘简析价格不到4000销售情况良好在佛山，50万m2以上建面的大盘销售速度相对较快，但销售均价在4000以下。按此市场消化规律，我们要卖7.6年！16项目规模均价销售情况价格支撑点鸿业豪庭总建面6万m2

，可售面积41123.76平方米5400月均销售15套带精装修,折约600－800元/m2天安宏基花园总占地60万m2

一期总建面约12万平方米别墅7000洋房4300以上月均销售15套别墅物业/稀缺景观资源在佛山，销售均价在4500元/平米以上的项目，销售情况差。按此市场消化速度，我们要卖17.8年！

佛山均价在4500元/m2楼盘简析价格高于4500销售情况差问题1：在佛山，50万m2建面,均价4500以上意味着什么？17本项目量恼化的目乳标：50万m2建面虑，32胶00套，均油价450伙0元以上，6年销辟售期骗，月采均销驳售45套。问题1：在佛蓬山，50万m2建面,均价450董0以上乓意味汪着什退么？卖高价的项目销售速度不快销售速度快的项目价不高高价位、高速销售？18佛山毫产业沫聚集慕，主璃要构岔成体快系为登中小灾型民尽营企查业。禅城以废陶瓷产啄业为主南海妻以纺统织、赚服装党、电串子、策陶瓷键、机勇械等船多种锄类型突的轻拒工业纺为主顺德以妖家电、谢机械、室家具、粗五金为内主三水慨以饮退料、等服装付为主高明杜具有恨一定浅的旅酿游资埋源家电制造全球家电市场重要的出口基地，电冰箱产量占广东省80%，空调占50%纺织服装全国12个纺织出口基地之一，纺织企业3000多家，从业人员8万余人陶瓷及建材生产规模位居世界第一，总产量约占全国60%，占全球总产量的30%金属材料加工及制品

南海大沥铝型材加工基地，加工企业170多家，占全国总产量的约50%；禅城澜石不锈钢加工基地，加工企业103家，约占全国总产量的20%。家具用品全国家具生产和销售基地，灯饰产品80%出口。机械装备全国最大的陶瓷机械生产基地，产量占全国的85%以上；木工机械产量占全国的50%左右。问题2：高虑端客吉户的软市场资容量？19佛山政豪宅鹿客户大分析禅城周怠边镇区慌佛山人主（洗脚敲上田者粉）移民戴新贵芦（来异佛山聋五年气以上宅外地口人士袭）知富阶内层（企狂业高管/流动淹性）禅城原闭住民（朵土著）地道佛山人（私营企业主）区域情结/自我优越新佛山人（企业高管/公务员）彰显自我/品味20王女士38岁本递科穴四川人口内众科副主治任医生骆四按口之家爱好：雪看书、液上网、熄购物家庭月沾收入：150图00元左替右目前居卧住情况摔：玫瑰凶园，3房约120平米对目前高居住环涨境满意狱度：较棵满意再次励置业滑关注阁点：掌居住榨舒适甲度、哭景观夸、升筝值潜秩力、喇价格是否增考虑晋在本北片区逆置业享：不吩一定“之膛前买朵玫瑰扎园就堪是因细为生略活便疏利，洪上下社班方沿便。瓶如果巷再买犹房的隙话还姻是考说虑到穷新中卵心区踢那边克卖套贡别墅绸，老稿城区羊的环蚁境总穿是比箭不上峡新区炊，新屈中心铺区规森划好岸，升搬值潜避力大沸，目文前人绩气稍僵微差觉些，菌但发汤展大闲环境皇很好与，2、3年之偷后应梁该比宰城南贤要发竭展得棕好。逼”与本水项目哗契合散度：潘太33岁循自营浸洁具哗店盐禅城蛇人车三口岛之家爱好精：聊乐天、透看电冤视、龙逛街家庭坐月收磁入：吹保密目前语居住畏情况用：禅咏城某她小区3房110平左右对目前骡居住环润境满意尸度：较缝满意再次呢置业阀关注利点：辞周边显环境嚼、小货区环鸭境、岁价格树、户苹型、势生活框便利睛度是否壁考虑哄在本悟片区疼置业纳：看讨情况“现在贺住的小证区环境皱也不错滩，再买锋房的话亿，城南早这边也辜可以考衡虑，但烟比较起享来，还填是新中汤心区的捕环境好访些，有缠打算在伪那边买竖套两百窑来平的柜别墅。弟”与本项缺目契合淡度：二次以喷上置业房诚者改变言目前居坏住环境尖的需求义并不迫辞切，选驾择范围懂逐步拓烫宽，对别墅浓类产焰品存在一棚定需求顽。新中爽心区成案为较被各看好的屋置业选渔择区，略将会分流本项目充部分客剑户。新佛挖山人地道佛好山人佛山豪旱宅客户窑置业选斥择并非对撑城南情今有独钟21高端凯市场掌容量有限，潜孕在竞劳争压唇力不什可小是觑。问题2：高限端客尾户的监市场孔容量？佛山豪宅客户分类主要替代产品主要竞争区域禅城原住民（土著）城南、老禅城区中等规模高档花园小区——花园洋房东平河北岸新中心区规模化花园小区——别墅类高端物业城南老禅城区东平河北岸新中心区禅城周边镇区佛山人（洗脚上田者）新佛山山（来佛山五年以上的移民新贵）东平河北岸新中心区规模化花园小区——花园洋房东平河北岸新中心区知富阶层（企业高管/流动性）22以高填端产匪品入唱市，仿利于国制造核市场露轰动姐，带罩动后隔期中豆端产区品的巷销售称，并袍实现拢价值届提升以高端侮产品To未ho入市/制造绩市场盛稀缺,火爆销朵售/提升社收区形象多层通、小掏高层农在Toh述o后推革出/均价80叮00元/平米并很逐渐攀杯升至85之00元/平米大盘脏启示——“一期=整体”深圳皮中旅·国际环公馆问题3：项目卸的产品没力？23Tow稳nho歌use、多层住员宅、会栗所高层中高阀层住佛宅、妥学校以香密距湖为中交心圆点菠，由内现向外扩挨环，开堵发顺序肉依次为二期产督品规划川小学、银幼儿园日等配套镇，营造名一个完傻整的、培健康的柳社区氛持围。香蜜湖用最佳农产品（TH、多层）讲做为启叛动产品退，树立高遭档的社狱区形象产，实现垄整体价线值最大妈化。深圳表水菠榭花都大盘株启示——肆“一期=整体”24短期盾目标汤：建叉立轰讨动效擦应建立答充分欧的竞欣争优结势项目启掘动模式实现原则一戴：高端宅入市。森树立形助象，制久造价格厚标杆。[水榭叠花都]原则练二：禾进入并性优征先。原则三蹄：多产序品组合披，用适肃量创新贿产品引龄领市场手，扩大潜客户层益面[中旅押国际敞公馆]原则四竹：控制疏规模，搭制造稀直缺。作为填领导姓者的待大盘朴启动陶的原耕则：“一倾期=整体”项目1—4期可摇持续匠发展枣的前基提：25柏涛狠苑占地54洪79平方米22套户养均526平方米塞纳湾占地72览58平方隐米33套肚户均47振6平方毛米海德苑占地18培00斩1平方米11午2套件户均379梢.5平方谈米人工湖别墅花园洋扎房一期二期商业街一期现骨已全部愈售罄，激花园洋幕房均价35葡00，别涨墅面挥积：33船3.仰5-恼37博4.相5m2售价:2漫00万以典上/套，月则均销售35套畅销狸大盘积启示多产品悄组合，塌高端入液市采用攻多产夺品组婆合策协略（授别墅够＋花生园洋柜房）弱，用挨自然疫资源胜较佳踩的产教品（睁亲水敏别墅土）做迟为启弊动产省品，非树立匠高档横的社况区形晕象，宪将洋棕房价挑格提限升至350谈0，从而钟实现整盼体价值仅最大化按。佛山奥舰园26花园洋房一期息别墅鉴均价620益0元/平米包括会所1栋，商隐住楼4栋，4联体别禁墅38栋，刘六联押体别往墅11栋，双驳联体别西墅8栋，叼单体僵别墅2栋8层带钳电梯觉花园虫洋房沈均价410校0元/平米二期规奔划为TH怒,双拼脏别墅雄、小科高层靠的组敬合体二韵期一祖期畅销秩大盘世启示发掘市现场空白曲点发掘市浑场空白鹊点，采耀用多产诸品组合叹策略（裹ＴＨ＋颗单体别属墅＋花此园洋房深），填比补市场闭空缺，亩实现整制体价值丝式最大化类。东莞世章纪城27一期二期三期四期惠景公园丽日豪庭分期用地用地面积建筑面积容积率建筑类型主力户型一期589711242312·119栋小高层（11-18层）3栋高层（22层）110—130左右3房二期644011414632·2小高层、高层待定三期33287633511·920栋小高层（9-18层）待定四期657381249541·926栋小高层（9-17层）待定问题3：项厦目的育产品处力？整体规结划一般见，主体多建筑由月小高层辰、高层昆组成，盲产品组合过匹于单一贼，无高栋端稀缺附产品，瓜资源利很用不合隐理，客户是挽否愿意争为这样购的产品任买单？28问题3：项目脸的产品态力？一期1-4栋户型餐厅实滤用性低愿，次卧挨室与厨康房过于束紧挨，酿功能分夫区欠佳回，户型煤设计平锐凡无亮紫点。启动傅产品一期启养动产品迟（88套）设滤计平凡洁，无局袄部创新点厌、亮点苏，这样虏的产品滚在9月底书面市盾时能否香触动陈市场甚引起腹入市担轰动变？29本项扮目所困面临末的问秋题——现状与替目标的笋差距自身困境客户困境卖的好卖不高价，卖高价的卖不快。市场困境高端客户市场容量有限，存在被新中心区分流的威胁规划设计一般，产品无特色如果不寻求突破则无法实现项目目标。本项目量武化的目唉标：50万m2建面哗，320霜0套，称均价45筹00元以上脑，6年销解售期抄，月冠均销轿售45套。30战略宁。31我们的莲总体发暖展战略价格突破；销售速度突破突破创新产品创新；营销创新﹢32豪宅客朴户需求—集中幸在心桂理层对面品味/自我捎优越/安享/人文（豪范宅物互业）价格/性价比（低端革物业）布局/功能分舰区（中高忍端物业例）生理需求安全需求情感需求尊重需求自我实现马斯步洛需求卡理论生理心理心理需汁求经济需腊求功能需忽求33价值习惯身份规范情感他们相皂信我们狭给他们出带来的必价值高棒于其他往同类产挨品。我们能勤使其避故免和消遥除某种侮（与其掏规范和从价值相广左的）竿内心冲型突。这里延艺续了他帐们的浴某种消费乃晌至生活习惯并贞且有所仙提升这里弓提供蛛的产仔品或阁服务伐使他捉们在送自己购和他统人面耐前显既露理梳想中远的身被份，屈另一芹方面瘦，尊产贵身竞份者编享受胖私密辽尊贵他们喜侍欢这种换休闲方滩式，这里能启让他们丹感觉到念亲近，匪同时放色松身心豪宅客栗户决策宵的五个健动机圈事分析34价值习惯身份规范情感核心客猛户：禅城辈及周控边镇箭区原叉住民习惯炸禅场阔的生盟活方出式区域妹情结显示谅禅城从人的灭品味自我优孩越注重侄安全悼、舒枯适、峰放松更超羡值有助于园工作之摘余放松夕身心、有健康休锯闲希望这斩种休闲委方式是奥被社会钳普遍认纤同的希望和能体陪验到坟一种传舒适较、放真松身例心的门价值摇感地道市佛山夹人：滥区域谷情结/自我执优越旧感35价值习惯身份规范情感重要客城户：移民新哑贵/企业高妖管习惯工杜作之余输进行享已受型的美休闲放宰松具有品牌欲影响孔力，符合时垄尚潮流盈，彰显逼身份希望能轰有不同速于区域胖生活的爪额外体乔验希望能强体验到描一种舒役适、放算松身心杂的价值朽感希望能察达到对楼自己提者出的较强高要求拆（呼唤回自豪感豆、自尊钢心和虚泄荣心）新佛储山人任：注艘重品穿味/彰显萝自我36本项督目的递主力卡客户廉群特酱点正直/诚恳自信/沉稳富有/聪明品味自我优越人文社会责任感安享区域情结设计新颖的产品物超所值的感受至高无比的形象彰显自我的优越感置业疮驱动启点客户删置业努驱动杜因素产品创新营销创新实现价值桐提升销售速烘度提升37被动性因素地段因素配套因素景观因素主动性因素定位因素产品因素客户面因素展示因素推广因素客观存在专业代理发展商多种因板素影响伤价格的邻实现和靠销售速衡度的提聚升影响价格和销售速度的因素38项目岔价格充、销室售速疼度全扭面提卸升计窗划产品提颜升攻略概念耻提升桂攻略展示瞎提升廊攻略推广提拜升攻略拓宽纳客户堂面销售实圆施策略391、拓宽再客户面价格、商销售速窗度全面提缘瑞升计划40大盘启持示：客辈户的广烧度与项杯目开发鄙度/成熟叹度成狂正比摄，同袍时与研价格筝成正少比（参照榆案例：郊深圳桃赛源居）时间轴2750目标客户周边90%新安10%周边70％新安20%南头10%周边50％新安30%南山20%周边30％新安40%关内30%宝安50％关内30％港台/澳门20％主力户型全复式2-3房3-4房1-4房、复式2-4房、复式、别墅项目展示园林会所清华学校大社区20万平米社区公园集商业/居住/教育于一体的超大型综合社区3300360038003700历史均价拓宽客睬户面41客户肚定位疫基础高（可占借鉴钢新区马大盘沉的客若户演很变归蛋纳）蔚蓝冬海岸风和日僵丽桃源居被动式区外置业本地市场主动式区外置业经济实贩力分期推清出时间周边巩村民形、私模营企断主当地通公务笑员当地/市区续白领珠三件角客抱户二次祸置业蜻群体当地白为领市区油白领市内言白领大盘启恐示：高评端楼盘步客户轨阅迹——由区内光到主动弃式区外42佛山佛山暗位于狠珠三停角发死展格殊局中畅部核袜心都忧市圈冻，200兰2年底员大佛桂山的傅形成膏与广绘州构裕成广般佛都错市圈马，与拳广州丢处于则竞争复、互衔补的芒战略燃地位夹。都蜻市融仁合，底城界仆淡化古，应胜以发踩展的纸目光殿看待盼问题倡而不碍是只私停留也在眼停前。A拓宽旅客户恭覆盖户面43广佛都市圈“泛珠萍三角”包括衫一个奸核心吉区和锯三个碎圈层真，核脱心区良包括茧广佛汁都市袄圈、肯珠澳复都市件圈、冻深港搭都市航圈在仿内的洞大珠犯三角乒区域葛。广控佛都裳市圈唇被定晨位为裙珠三固角的镰中心应都市贞圈。前景哈：广佛都荣市圈面等积将超震过上海涨，GD狐P和人口颂将超过厦北京。休它将是毫珠三角醒、广东沃地区的泼地理中砍心及链店条中心商、行政怜管理中享心、泛摊珠三角学的中心渠，经济品上成为运龙头。区域区域面积（平方公里）广佛佛山3848.4911282.89广州7434.4上海5800区域GDP（亿元）人口（万人）广佛佛山138.163604.79338.981333.28广州3466.63994.3北京3611.91300定位：广佛拳都市侍圈的依发展早方向泥是以提广州螺为中嚼心，请佛山愚为副牺中心巧的双嘴城式息都市尊圈，珠是珠狗三角产都市输圈中溜的枢撕纽型甲都市番圈，穗是开废放、辱多元谨的突糊出岭菠南风劲格的鸣文化射型都要市圈干。44拓宽客翻户覆盖境面——客户来源歼地域的扩凡大大佛山珠三角禅城45拓宽客柴户覆盖傲面——客户来源阵阶层的扩大企业职工工薪阶层教师医生公务员白领私营企自业主企业隆高层政界闯高员金融械证券462、产品妙提升攻到略价格、猾销售速镇度全面纯提升是计划47一期二期三期四期惠景公园丽日豪庭价值分区原则权重一期二期三期四期进入性15%12101112昭示性15%108910自然景观资源40%32403026容积率限制30%27252929价值实现81837977地块价肝值分析地块价嫩值实现染：二期>一期>三期>四期48片区项目名称均价产品组成城南丽日豪庭4100多层/小高层/高层城南世纪嘉园4000高层城东南御湖豪庭4000多层/小高层/高层城东南帝景湾3900多层/小高层/高层城南新都会华庭3800高层城南玫瑰园山水居3800多层/小高层/高层城南季华新景园3700小高层/高层城南月亮湾3500高层主城区您产品供标给以小陈高层、木高层为互主，TH及叠善拼供给存红在一定奖市场空劈燕白。主产鞠品攻医略——市场空杠白点挖笔掘49一期二期三期四期惠景伴公园丽日豪庭亲水TH或叠敲拼、狸双拼削别墅厚（价铁格标查竿）亲水TH、双拼泊别墅/价格涂标杆花园猫洋房主产究品攻止略花园洋房注：妖以上概为初叙步构剪想，坡项目恨具体嘴规划共建议顶有待锹与开醉发商瘦沟通臭，对添本项法目做照进一乓步了冠解后寒出具花园化洋房—容积率脂分解（齿地块价罢值重新沟评估）—局部仁产品锋创新铅（高流附加混值产圆品）—制造冬稀缺衰产品握（亲役水TH堪/双拼别劫墅）—多产品笑组合（TH＋叠拼煎＋双默拼＋送花园洋作房＋已小高以层）50制造稀斩缺产品临水座、亲来水别胀墅临水别列墅示意亲水芒设施——私家小补码头调动亲子水氛围——天鹅51多产品组螺合——花园洋即房3+1或4+1花园抓洋房——欧式举现代籍建筑呆风格如果土可能筛的话穴，我们期附望，把家奸，轻轧轻的驰放在骂大自帐然中··评··哥··52建筑壮外观递体现猎出物乱超所狗值的蜓居住汪形象总体风敲格现代否、轻快度、简洁该，流畅欧式背现代毛建筑雕风格设计元娱素关键丸词：欧遇式建筑/明快/现代啄感多产品乱组合——叠加号、联圣排别剑墅53高附哥加值伏产品（送实员惠/送面积）自建阁镜楼后的先空间买房出送空舞间54梁凸窗龙窗台凸窗窗技台客户灭可根据凝需要拆别卸，赠电送面积凸窗埋剖面入户县花园陵可变墓房倒凸饮窗高附朗加值撇产品（送李实惠/送面邪积）55嵌套式云阳台——复式却户型嚼的阳色台形国式，物站在盆小阳鱼台可欠看到序自家厉楼下帮的大致阳台茅，提晌供户循外立忙体化请交流棒，增乡丰加建摩筑趣秘味性霉和空链间感送结龟构面论积高附油加值漫产品（送搏实惠/送面积）56配套先薯行——规定极动作——以确定写性承诺杨为前提局部共创新非点——以可体殊验为原思则流行仪元素——以可稳展示学为原电则中长骂期规炉划/教育体宾系/交通网如络/日常商效业配套/休闲尼设施会所员主题较功能/园林环眼境创新盛的教挥育概夏念/商业漏街营艘造配套攻管略57创新教旬育概念幼儿忙园空夏间展毅示：儿童滑视窗（chi未ldr忧en-杜win监dow饭s）会所主闷题功能除了必尚须的休链闲设施谈外，以给超五星饰级SP集A（温泉）心作为会感所主题晶功能（树可以考凳虑和园吧林相结眨合）58服务挑攻略——顶级荐生活驱品质刮的保坐证书物业陪智能与化车辆出唤入管理小区万背景赢广播锋信息报系统小区安蠢防监控唤系统中誉心业主腾论坛物业省管理栽公告在线甲服务万能IC卡安全防择范智能教化周界防极范系统电子巡塔更系统访客对叮讲系统室内安秃全系统防灾茄害自虏动报袍警系哈统居民生锁活智能户化宽带网聋络通信已线路视频命接收遵端子高品碰质产呢品体洞验——小区口智能孔化体廉系建坏议59增加业废主的区遍认同度拦和社区朗参与度士的和谐强公约服务攻台略——社区营迟造60产品糊提升寺攻略（主产品攻略）（配套攻略）（服务攻略）容积率分解（地块价值重新评价）多产品组合（TH＋双拼别墅＋叠拼别墅＋花园洋房＋小高层）制造稀缺产品（亲水TH）高附加值产品打造（送面积/送实惠）教育新概念会所主题功能打造智能化体系打造——高品质生活保证社区营造——社区公约613、概运念提俘升攻陈略价格红、销昨售速冷度全面提轿升计划62四季认花城——精细化丸，可复逐制水榭花灯都/金域碍蓝湾——唯美，狐极至景踪蝶观红树舅湾/红树预西岸/红树东屠方/东海落岸——片区（狭价值）+方位深圳主正流大盘种命名本项目碗核心价估值：豪笼宅区、需超级大赴盘（区就位＋规再模优势庸）在物业雷命名上肿体现高强度和视杯野概念提罚升攻略——形象建职立高度63帝景湾穗：生活敌无限盗风光鸿业豪庭：王者校地位岔、豪克宅至泳尊东建世纪嘉外园：在城市烛中心，乎成就贵餐族生活豪骄傲新都会华夫庭：都市里葬的香格昆里拉碧桂花涂城：五星级罚的房子佛山奖奥园示：水边的烤奥林匹竟克湖景港湾：水的方亲向就是腾人心所棒向丽日示豪庭：顶级州生活懂境界项目形仿象统领芝思考：佛山厌楼盘翠的主瓶要推松广语64『物质琴性』张扬肌式内敛式『精神枣性』3券14砌2帝景湾默：生活无辱限风光鸿业质豪庭：王者珍地位织、豪脂宅至坑尊佛山筐奥园年：水边驴的奥垂林匹秒克丽日举豪庭：顶级吗生活暗境界东建世纪嘉碑园：在城市夕中心，席成就贵去族生活拐骄傲新都会辟华庭撕：都市里陈的香格旨里拉碧桂花承城：五星瘦级的录房子湖景倾湾：水的懂方向央就是哲人心乌所向佛山腾楼盘托的诉记求绝骡大多灰数集翻中“2”象限针对本亦项目目曾标客户扯群，本言项目的来形象选仰择：（鞭“精神湿”+“张扬怒”）——琅琅谁上口榨的名宜称——响亮正的口食号——具有咏强视帜觉冲停击的策图式豆记忆佛山般地产寒项目介的“愤主诉贱求矩矩阵”65本项目形象统胞领：佛山地姜王概念巧提升薄攻略——形象建唉立高度物业名称：丽日玫瑰·

664、展某示提板升攻委略价格焰、销寺售速牙度全面提辣升计划67“扼守撤要道”——大型户贷外广告踢牌本项洞目广州禅城老偷城区西樵顺德68本项目“城界坚界定”——四根耀大型叙广告舒光柱蕉，体膊现项浑目大闻气魄前期房诚卖场联展示——城界界宪定69前期卖河场展示——标志物疤展示小区杀和街滑区入下口是澡项目肿的象锋征，弊是汇哈聚人气流的者招牌否，应退极具刮昭示疲性。70导视尿牌配合巩现场层形象磨墙，昌大型右现场技导示勤牌（建议议以巨大域箭头为倦主题）让展示澡成为一漂种文化本项目让导示妥成为一哗种文化户外导谜视牌71形象墙形象墙——项目首惑度亮相（可参犹考广选告公傍司具舞体建壤议）让展梦示成逮为一每种文株化72北入轿口星阅光大何道入口雕处展城示沿街设沉置个性坊化雕塑挖、街道恒家具，状提升项隐目品质报：强调些实用性宽和参与洽性73主销售脏区包括依泛会所键子区间烛和销售坦中心，塞可利用虚架空层帜的开敞滴格局，竿结合时傻尚的元塞素堆砌桨为一个总趣味性仇十足的靠卖场空台间。主销售久区展示本项目售楼处74人际的巧疏离是附整个工择业社会光的通病城，用一男种融合告的空间谋关系来丢诠释一羞种新的版人际关跪系。主销售春区功能殖展示：笨洽谈区(C拦on尊su籍lt污at尾io馅n晒sp纯ac督e）75景观棉小品卖场的瓣标准化扔展示户外乐导视法牌形象墙停车第场售楼处铅前广场售楼大阳厅共享交厅流区强势视觉识别系统人流汇集焦点会所爬功能盒展示浑区休闲懂洽谈播区主体核心体验系统看楼通腥道样板房核心鱼洽谈娱区过渡性体验系统核心售卖系统卖场全弓线展示765、推广万提升攻辩略价格胀、销廉售速眠度全面提宣升计划77品牌推可广攻略本项目作姐为禅城绝城南唯杯一的超析级大盘报，致力芳于打造恩佛山首呈席富人戚区，需笑要开发伟商品牌愿的强势为注入——品牌炉的价沿值只糟有一遍个：罪客户折的忠乱诚度师，体鸟现在维重复丙购买军和推重荐购闸买。建立冠城会常规借购房处折扣购房积沟分开发商宫其他行病业消费琴的优惠冠城泉会员惹制运砌作78客户攻菠略——客户必拨杀技1、禅城睛客户必缠杀必杀技称：直接霜对比，惕突显优把势，牵劣引客户2、南海竿、桂城牵等广东叫籍客户声必杀必杀蛙技：椒丽日劳品牌甩价值好挖掘肃，老惕客户课营销币，实叠现重流复、务推荐丢购买3、业林内人架士必跌杀必杀技纽奉：得业罩内人士经者得天越下（地产经文理人沙支龙/地产基论坛/网络营勤销）4、城际徒高端客告户必杀必杀技伟：广深很一块牌这，全国丙同步接眨待站796、销售多实施策丙略价格锣、销侮售速悄度全面提遭升计划80销售实压施策略本项目促整体规亡划设计增一般，一期启雁动产品修