房地产行业征管存在的问题

收征管的难度大，税源控管存在较多的漏洞，企业纳税意识淡薄，偷税现象较严重。针对房地产行业征管中存在的诸多问题，应加强行业精细化管理和信息失。[关键词]：房地产征管问题对策[正文]随着我国社会经济的快速发展，房地产行业在市场经济中扮演的角色也日房地产行业关系着国计民生，税务机关也肩负着对房地产行业实行税收监控的重要职责，但是，由于房地产行业开发的时间跨度大，环节多，涉及税种多，税收征管的实际操作难度大。本文中，笔者将对房地产行业税收管理中存在的一、房地产行业税收管理存在的问题 (一)企业纳税意识淡薄，偷税现象比较严重在实际操作中，许多房地产开发企业采取预收款方式售房，对收到的预收款开具普通收据。在开具发票环节，房地产开发企业和购房者双方协议少开发票金额，房地产开发企业偷逃营业税、所得税等，而购房者偷逃契税。部分房地产开发企业对取得的预收房款不通过“预收账款”科目反映，而在“应付账，虚列或高估成本主要表现为：一是利用发票监管的漏洞，抬高建筑成本，减少应税所得；二是未按规定分项目核算成本，特别是对于滚动开发的项目，往往是成本混在一起，造成完工项目成本虚增，导致企业账面亏损或隐瞒巨额利润；三是在进行道路铺设、小区绿化等配套设施建设时，设法高估配套工程成本及其相关费用；四是人为地将开发项目中的自用部分成本转移，用于销售部分的成本，以，不计销售收入主要表现为：一是以商品房抵顶银行借款本息；抵顶应分配给投资方的利润；抵顶应支付的建筑安装工程款；抵顶获取土地使用权的价款等相关债务，直接计入往来科目。二是以商品房抵顶应支付的广告费用、电力费用等支出，不计销售收入。三对旧城改造的“拆一还一”的回迁户的等面积部分不按照规定计提营业税。一些房地产开发企业对旧有居民点进行开发时，对原住户增加面积缴纳的购房款，依预收账款计提营业税，而对“拆一还一”等面积的部分4.以代收账款或其他名义为由不按规定申报纳税主要表现为：一是代政府有关部门及其他企业收取的费用，如天然气管网费、市政建设费、邮电通讯配套费、房屋交易费、水电增容费、有线电视初装费、电话电缆安装费等。企业往往以代收款项全部付给了委托单位为由，在财务处理上不计收入或直接冲减开发成本，减少营业利润；二是利用关联企业关系，非法转移收入，如将房屋低价销售给关系单位或关系人，未按规定依据市场价调整应税收入，委托物业公司收取门面、车库等租金，对取得收入不入收入账等；三是不按规定清算土地增值税。一些企业钻税法的空子，对已售出商够，征管漏洞较为明显数量和价格难以查实；房地产企业开发项目的数量、价格和销售进度难以摸清；银行对个人购房按揭贷款的支付时间和数额难以掌握的现象十分突出，增加了票控税”措施，对规范房地产开发企业的税收征管起到了积极的作用。但由于目前房地产开发企业预售过程基本使用的是自印的收款收据，加之产权管理部门从自身的利益出发，向房地产开发企业收取一定比例的管理费，在办理产权证的过程中，对使用专用发票的要求也不是那么严格，从而也就丧失了“以票控 (三)税收违法打击不够受各种因素的干扰，税务部门对房地产企业偷逃税违法行为打击力度不够，查出问题常常是以补代罚，追完税款就完事，即使罚款，金额也往往从下限而送公安机关的没有移送，造成企业偷税的低成本、低风险，从而助长了偷逃税 (四)部门配合缺乏法律约束。土地等部门，但由于彼此不属于同一领导部门，以及没有一个具体的法律或规税务部门对房地产业税收的征管工作，普遍需要依靠相关部门的协助配合，才能掌握房地产企业的税源资料，但在实际工作中，出于种种原因很难形成部门合力，由于涉及的部门较多，其各自又有各自的管理程序，未能实现信息共享，目前相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态，遇到问题不能及时解决， (一)房源控制税源，实施税收管理精细化通过按行业实施系统的税收管理，可以理顺、规范、完善一个行业的税收管理一是围绕行业特点，整合征管资源，推进分类管理，深化纳税评估，开展专项整治，通力合作，实施行业化管理；二是以点带面，对其他行业尤其是建筑安装、装饰装潢等上下游行业的管理起到了示范、带动、辐射作用，最大限度地过少转经营收入，形成账外收入，使收入隐性化，以达到偷税目的。这些难以监控的隐性因素，造成了征纳双方信息不对称，是税收征管的难点。房地产业为此，就必须实行房源控制税源的管理办法。一是实行房源登记备查制度。督防止漏征漏管。三是推行房屋销售清算办法。对房地产企业各个开发项目的可售面积、可售收入、销售收入逐项监控，定期实地检查，及时控制经营收入，实现了由“管户”向“管房”的转变。按照房源控制税源的思路，拉长征管战，促进税收管理科学化1.实行流程管理，确保税基监控的真实性。房地产企业无论在收到预收款缴纳税款的办法。因此，除对房地产企业销售不动产发票实行严格的监管之外，还应将预收款收据纳入地税部门统一发票管理的范围，并对房地产开发企业使用发票情况进行定期验收，同时对发票开具金额等，利用信息系统核查与申报产企业必须依次录入开发项目、房屋、购房合同等信息，才能开具销售不动产发票，并于每月将录入的相关信息及开具的专用收据、发票的情况报送税务机关。通过统计分析系统对房屋销售进度、房产土地证办理情况、房产土地所有者的变更情况等进行分析比对，从源头上实现了对房地产企业的税收监管，为具发票。购房者缴齐房款后持发票才能办理房地产产权证书，这样就有效地监 (三)建立部门协作机制，加强联合控管力度。房地产行业的税收管理需要多方面的支持，首先需要国家制订相关的法律法规，明确各部门职责和法律责任，强制建立税务、财政、银行、国土、房管等部门联合协作机制，健全协税护税的控管网络，严密监控房地产行业税收的程度的信息互通共享。把握土地使用权、房屋产权的取得、项目审批、预售及销售、产权登记等关键环节，利用土地使用权交易信息，及时掌握承受土地使用权的单位或个人名称、土地坐落位置、价格、用途、面积等具体信息，利用从财政部门获取的契税征收和房管部门提供的房屋交易的有关信息，了解房地产权属转移双方的名称、识别号码，房地产的位置、面积、转移时间、转移价格等详细内容，从而掌握房地产开发交易过程的第一手资料，实行全程动态跟2.按照房地产企业的开发流程，在房管、规划、国土、财政等部门的配合与支持下，建立部门联动的税收监控网络，将多方采集房地产企业的涉税信息，比对、整理、归集，按项目建立电子档案，初步建成一个“集中管理、相互依托、数据规范、信息共享”的综