鞍山项目前期市场

市场定位报告辽宁鞍山园林路项目

宏观市场

第一章宏观市场★以平均10%的增长速度计算，截止到2007年第三季度，鞍山第一产业完成67.76亿元（05年为56亿元），第二产业完成938.96亿元（05年为776亿元），第三产业505.78亿元（05年为418亿元），经济增长水平创历史新高；

★随着全市国民经济的快速增长和城乡居民收入的不断增加，全市消费品市场规模不断扩大，保守估计全市居民消费份额总指数比上年上涨1.5个百分点。其中食品类、娱乐教育文化用品及服务类、居住类上涨幅度较大；

★截止2007年三季度为止，鞍山房地产实际施工的房屋建筑面积远远超过660万平方米，全市累计完成住宅建设超过200万平方米，住房空置率比2006年有所上升，但整体未能到达饱和程度，市场热度不丝毫没有放慢；

★有针对性地开展招商引资。重点以“长三角”、“珠三角”、台湾、香港和日韩、欧美为招商区域，实施小团组对口招商，并努力实现招商资源向优势项目转化。继续加大项目包装宣传和推介力度，积极支持创汇大户；

★社会固定资产投资大幅增长，2005年全年完成全社会固定资产投资314.5亿元，比上年增长45.8%。其中，城镇固定资产投资完成231.8亿元，比上年增长53.7%；农村固定资产投资完成82.7亿元，比上年增长27.5%。根据相关概率推算，截止2007年三季度止，社会固定资产投资超过1000亿元，城镇固定资产投资完成680亿元；经济现状市场现状★“十五”期间，房地产业税收完成5190.98亿元，年均增长41.4%，增幅在各行业中居首位。据统计，房地产行业税收占全部税收的比重从“十五”初年的3.0%提高到“十五”末年5.9%，上升2.9个百分点，是三大产业中比重上升最快的行业；

★楼宇经济崛起，成为引导全区非公经济的新亮点。铁东区针对自身发展空间狭小的实际，扬长避短，充分利用区域内43座商务写字楼的资源，以区街创业中心为载体，以创造优良环境，提供发展服务为切入点，着力吸引省内外大集团、大公司在铁东区建立集团分部、研发中心和销售机构等，形成高效益商务研发群，培育新的经济增长点；

★通过中海物流项目、辽南市场改造项目的顺利实施，培育和壮大南建国商贸物流市场，推动区域性物流基地建设。通过大德集团与外商联建超市项目、百世特与天津家世界合作项目以及推进的在洽谈的沃尔玛等国际品牌项目，提升区域内连锁超市的规模、档次和水平，做大做强现代服务业。

经济现状市场现状

★市场客户主要以女性消费为主导，日常消费类型偏重于饮食、服饰、娱乐、旅游等方面，综合素质高于同质城市，具备一定的文化品位和修养，容易接受新生事物，对外来新事物接受能力比较强；

★消费者地域情节严重，普遍看好铁东区居住环境，意向选房看淡铁西区、千山区和立山区，其中主力户型55-75平米转移到76-95平米和86-121平米，面积开间注重采光功能分配；

★居住要求不高，阳台设置在客厅，反而忽略卧室的舒适性，消费心理具备特殊性，“攀比”心理和“面子工程”阻挡市场健康发展，理性思想有待市场完善，因此容易被市场把制弱点，消费地位处于弱势概念区；

★小户型逐渐引退，中面积的房型占据市场主导地位，对大户型需求也有很大程度的提升，市场由小户型转移到中大户型的盘踞逐渐呈现，从总体居住情况上看，市场需求相当旺盛，置业者居住的几乎都是老房子，从大户型比重上分析，鞍山经济基础相当规模化，市场内在潜力极大，换房高潮还未曾拉开，消费者消费需求合理的引导；

★消费者具备一定的经济基础，房款首付主要集中在5.6-7.5万元之间，一次性付款所占20%比例，同时车位比例为1：0.43，未来2-3年内打算购买私车客户占有一定比例，建议车位比1：0.5较为合适；客户现状消费现状

★从居住情况来看，消费者一般与老人分居而住，家庭结构为两代家庭，单身比例有所上升，但不起主导作用，总体可以看出家庭同居者占主导市场，单身独居占一定比例并趋于上升势头，属于置业者候补力量，父母同居者占市场1/4之多，证明本地年轻人不喜欢于老人同居，比较注重个体家庭生活的培养。

★大部分消费者住的是老房子，具备换房欲望，少部分消费者已经购置新房或者二次置业，明显具备投资意味，市场比较活跃，整体趋势有待市场挖掘和消费者去引导；

★消费者需求相当旺盛，对居住条件环境的改善比较迫切，在经济基础牢固的状况下完全有能力改变现状，市场消费潜力巨大，以两代为主的家庭结构消费需要市场理性考虑；

★消费者认为合理的价位在3900-4100元间，绝大部分消费者对鞍山未来房地产市场普遍看好，置业者普遍具备投资眼光，对投资潜力比较重视，周边环境次之，反而比较忽略物业管理，市场存在一定缺陷。

客户现状消费现状户型市场市场类型产品特点销售均价房型面积套数比例建筑类型建筑类型代表楼盘共性市场经济类型价位低、产品功能单一、交通地理位置有所不便2530--3100元/㎡

SP3-2-1（60-80㎡）SP2-1-1（45-58㎡）SP1-1-1（25-40㎡）SP3-2-1（65%）SP2-1-1（25%）SP1-1-1（15%）多层、板式结构

小面积低价位大房型，阪夫·小镇万圣桃园大众类型产品具备一定特色，性价比高，实用性强，市场针对性比较广2700--3400元/㎡SP4-2-2（125-145㎡）SP3-2-1（98-126㎡）SP2-1-1（43-65㎡）SP4-2-2（30%）SP3-2-1（55%）SP2-1-1（15%）多层、小高层、板式机构中低价位，小区园林，标准物业管理花园新城明达·世纪花园高档类型产品环境优越、配套具备档次性，产品功能相对齐全3350--3950元/㎡SP4-2-2（120-138㎡）SP3-2-1（101-117㎡）SP2-1-1（45-59㎡）SP4-2-2（20%）SP3-2-1（70%）SP2-1-1(10%)小高层、高层、板式机构规划化开发，系统化管理，高值绿化率，低密度建筑空间万科·城市花园欧华·逸景小镇个性市场豪华类型高档次住宅，高档次配套组合，大阳台、大开间4050--5530元/㎡SP2-2-1（119-125㎡）SP3-2-2（125-178㎡）SP4-2-2（185-232㎡）两层复式（140-287㎡）SP2-2-1（15%）SP3-2-2（60%）SP4-2-2（20%）两层复式(5%)多层、小高层、板式砖混擅长引入概念，提升文化内涵，中性产品+中性设置+强大的品牌优势万科·金色家园鞍钢花园奢侈类型超大面积房型，超大面积空间，一种“超浪费”的大奢侈3300--6530元/㎡SP2-2-1（120-137㎡）SP3-2-2（135-187㎡）SP4-2-2（180-289㎡）两层复式（170-320㎡）SP2-2-1（15%）SP3-2-2（65%）SP4-2-2(15%）两层复式(5%)高层、塔楼框架结合270度景观阳台，大景观水景住宅翠湖豪庭都市阳光产品现状规划现状规划类型规划特点交通组织出入口设置代表楼盘开发尚品牌开发商轴线式中轴线为中心，设置交通流线和景观点内环人流，外环车流依据市政道路，地面停车，人车分流中轴线端点，人流出入口鞍钢花园鞍钢房地产开发集团有限公司均好式强调次空间，缩短与主空间差距，中心景观共享内环以人流为主，外环以市政道路疏导车流，有地下停车场人车和谐共存，概念主题明显，出入口设置标志明显金色家园鞍山万科房地产开发有限公司组团式分团塑造景观点与概念主题，平衡景观死角，提升空间价值规则型道路体系，融合在以中心广场景观为主整体规划中，强化地理优势衬托整体规划，分期开发原则，主次入口设置于二级道路边缘第6乐章

沿海绿色家园发展（鞍山）有限公司本地开发商概念式一心两轴多点，淡化组团，强调院落空间，弧线景观，缓冲视觉压力中心交通轴线将小区一分为二，辅道以流线式与主轴线相互穿插设置不尽明显，特色性不强，人车分流，小区地面停车，车位比仅有0.3花园新城

鞍山睿达房屋综合开发建设有限公司错列式景观均好为主，强调项目规划的均量受益，削弱产品价格差异依据市政道路为主，交通网络根据建筑基本排列而定出入口设置于市政次干道之上，具备明显的标志，容易判断阪夫·小镇鞍山勇亨房地产开发有限公司排列式直线式排列，直线式经营，充分享受胜利路资源属于公寓+商业性质项目，交通组织基本依据市政道路每栋具备响应的独立性，有独立的出入口华洋·圣利祥城华洋集团辽宁紫云房产开发有限公司规划布局

构思模式

第二章构思模式预测模式构思模式预测的销售量及其市场占有率竞争因素企业内部实力及战略等因素预测的市场需求量制约因素国民经济展望国民经济指数经济政策变动国际形势变化交通设施文化教育商业网点建筑材料价格土地成本资金成本劳动力成本建房质量及类型需求类型需求数量居民购买力需求状况闲置房数量企业技术实力企业业绩及战略企业销售能力员工业务水平国家宏观经济及国际等因素相关行业及产业政策因素地域环境和人文环境等因素产品供应及市场需求因素生产成本因素制约因素行业发展前景产业结构参数产业政策变动竞争格局状况对手综合实力对手经营成果对手战略计划开发流程构思模式提出备选方案↓收集资料↓选择预测方法↓进行预测↓预测结果分析↓提出预测报告方案预测确定现金流量图↓进行基础数据的测算和经济可行性评价↓确定可行方案↓编制项目投资经济评价报告经济评价最优项目方案最优方案可行方案决策选优↓确定最优方案↓方案敏感型分析及盈亏平衡分析↓编制方案的决策与评价报告方案决策与评价确定目标和任务↓提出计划↓现场调查↓整理资料↓市场分析↓写出调查报告市场调查与分析形象定位构思模式产品定位个性形象++=产品的特性与竞争优势目标市场意义与差异化特征自身亮点与市场潮流总结概念飞跃

商业部分

第三章市场现状市场现状宏观经济商业发展消费投资经营★鞍山整体经济发展迅速，但总量偏小，与沈阳、大连等中心城市有一定差距，又明显高于抚顺、本溪等其他地级市，在辽宁省经济发展中处于中等偏上水平。★钢铁及其附属产业是鞍山的主要支柱产业，产业结构较为单一；房地产市场发展逐渐走上新一轮快速发展的轨道。★房地产市场发展迅速，2005年末，人均建筑面积达到20.7平方米，已经超过我国和国际小康型面积标准。

★鞍山居民恩格尔系数不断降低，消费结构有所改善，休闲消费类支出逐渐成为发展趋势，居民生活水平不断提高。宏观经济形式特点市场现状商业拉发展肤总结（1）商累业发浅展历贺程★鞍山波商业雄经历脚了由岛初级撑到高享级，咬由单提一到盼复合唉的螺帜旋式挺上升名发展抓历程册，马恒路小狭摊、路夫妻秆店、粱连锁胜专卖悠店、勒大卖惕场、截专业监市场关、步摆行街糠、大捡型综殊合商瓜场等身不同词商业屠发展歌阶段绢的不闲同商键业业图态共搞存，趋并形尊成以概站前榨商业袜区为痰核心观，以际铁西男、湖液南、糠立山助三大猜区级妻商业菌中心立为基默础，岸以各叔居民技社区爹临街董底商意为神及经末肠梢的衣呈波跳浪状栏覆盖刘的基幕本格苍局。★未来2～3年内叼鞍山阁商业踢市场酷将风轿起云傻涌，朗商铺过放量匆供应布，产抖品类戴型丰钞富，泳各大丽商家哭争先荣进入稳鞍山瘦，竞狮争与言机遇尼并存烤，鞍详山商今业将胖迎来均一个撕新的胳历史甜发展稼阶段皆。（2）商为业特宫点★城市区商业叹集中乔度高臭，站赏前地前区是醉核心睁商业疲区；★低端束、传盯统商离业是克市场拉主流驶，高深端、坐复合醉型商蛋业近愿几年圆在鞍兵山逐嫁渐兴忙起；★鞍山浓商业通市场虫相对昂保守钥，以晌四隆钥集团项为首煎的本樱地商州业企涛业集藏团实丙力雄孟厚，捎熟悉轧本土颂市场障，占忍据商六业市贱场主展要份侮额；★政府痛规划筹缺位尿，整洋体商悦业区尼规划毛较为初凌乱箱，市卡场缺壤乏有岂效引吃导；★目前德商铺隔供应房诚较为吓平衡贸，随姜着未迈来商窃业开写发量责放量停增大吧，供魔需平倚衡将朽被打监破，用市场迁竞争给日趋醉激烈骆；★近几验年，衬外地侮知名把商业艺企业慕抢摊阴鞍山稀，鞍驱山商渴业将粗进入晕一个斥新的酬历史植发展挖时期施。市场现状（1）消映费研判究总肢结★消费开群体腥以鞍位山本率地消矛费者绵为主雾，辐仰射周召边郊戴县。★以满回足日框常生夫活需拳求为妄主的叔购物筒消费都是市座场消夺费的充主流使，闲预暇休活闲消幻玉费活絮动较援单一铸。★白天畏购物涝是市葡场的王主流南，但厨夜间译消费报市场走潜力可巨大婶，夜颠晚延河长营煮业时铁间是槐市场搅发展材趋势渔。★消费廉者出棕行以弊公共象交通咱系统混工具阀为主自，消甚费地罚主要崭集中笛在站沈前区程域，甩惯性受消费乳较强减。★消费碍者对在品牌用、购僵物环蒜境、帆价格尽等主主要消暑费因暗素较段为敏榴感，爹对品咐牌认洲可度倡高。★整体戏消费讽支出班相对术较为笼保守陶。消费砖投资列经营偿总结（2）经院营投所资总蔬结★个体拆经营筑以本励地人横为主葡，投群资群滋体较遥为单年一，冬本地肿客户丑是市梦场投关资主南体。★交通利、客泉流量枯、发葛展潜给力是析影响地商铺伪投资渴者和堪经营大者决盛策的良主要降共同存因素挤。★10～50平方计左右裁的中熊小型岔商铺暗是市迅场需束求的怜主流锈，首犁层商召铺最稍受投照资者嫁和经椅营者怀青睐来。★投资灯者和鼠经营搭者对愧项目果地块敞普遍浙看好市场现状条件驰分析外部惧条件内部型条件SW贞OT分析核心抵竞争秀力条件起分析外部惧条件地段衣和交顽通项目芽位于瓣鞍山忆市铁草东区熔园林庄路以西互，新掩华街惜以南埋，两捐面临妨街，北临场新华泻街，上东靠容园林堪路，屋有三条驻主要敏公交释线路乱，交村通便行利人口搭条件项目侮周边3公里脚范围义内有4个街辱道办粮，每个鬼街道犹办事使处下唉面有6个社不区，本项锁目处蛇于四右个街树道办嚷的中皆间位汽置，周边守共约33万人适口周边篇商业糠环境体育脸相关宣类商贺品经芽营氛斜围较句好；大型寨餐饮辞、特肯色餐丹饮较若多；缺乏率综合弊性网忘点，距结构浅单一益；社区幻玉服务泻为主旅，商员业气出氛淡香。经济透指标总占病地面要积：23编87踢5.么91平方阶米；容积具率：岛约6.柳6；总建蒸筑面喊积：尊约15罪81写22骑.5特0平方揭米外部摸条件条件锡分析内部袖条件综合辟实力发展寻布局实现触目标综合旗定位投资遭模式品牌台资源内部很条件条件敏分析SW傻OT分析优势劣势机会威胁地理瘦位置兼优越寄，配诊套设干施较造为齐群全；交通萍便利山，可述达性准强；周边絮人口俯密集裁；先规简划后傲建设允，保快障商宰业合蹄理性红；两面趴临街视，可馅视性累强；消费瓶者对萌地段轧认同挪度高曾。发挥商业叹氛围啊淡，魔消费剧认知闸单一衫；商业访配套严少，悄综合吊性差碍；与核湿心商锄圈近泼，容体易分赛流客致户；项目忧外部过交通江系统欠不规星范；东面匀临山究，减鸽弱辐遮射纵手深范蜡围。周边叠旧城碗改造柱带来筒大量葬消费群人群光；众多飘知名计商家寒落子总鞍山惨，商信业升副级；商业爸地产袜存在遭空白糕，高峡端商业业有只需求它。现有业大型躲商业讯逐渐饱成熟幕，竞殖争性悠强；未来疾商铺恭供应嫁量大鞠，竞备争日旁趋激悟烈；家乐展福等端在项东目周膝边开劳店，柄分流关客户把握躺地段章优势裳进行臭科学裤合理老的规开划；做好牌外观佳设计权，造辩成视腊觉冲游击效协果；加强检亮点庙宣传杏，强掏化消台费者弱的认奸同。以差效异化洲策略轿错位意经营休，形礼成自咏身独皱特优同势；完善表项目游功能胃配套管，强阿化宣跃传推显广；合理孤设置尚交通和动线午，加库强政忠府攻区关改惧善外鼠部交鞋通环狡境。加强鞭项目扔优势馒宣传凤，为捡周边遮消费剧者创尽造良求好感老观印喜象；抓住斜市场伙空白尿点切疯入鞍膨山高榆端商倾业地慰产，收差异勾化发榜展；与商倾家密停切联薄系，分建立彩联盟辈合作底关系科学易的业贫态组壤合树令立核压心优乓势；特色验宣传缓推广悦增强球项目眉的认相知度羡；尽早探落实苍主力辈商家柄和功尸能商貌家；强化盖项目辅的独密特定评位，义区别螺其他挎项目扭转把握消除条件聋分析条件迁分析核心筛竞争城力商业悉新中亦心规划科科学消费郊新体府验概念匀梳理概念霸梳理商业萄地产饭概念零售炉业态棍概念枯分类商圈凳结构项目驱理念概念失梳理定义补和类夏型商业纪地产批发接市场购物迹中心商业印街区广义狭义定义类百型零售旦发展概念抓梳理四次卧零售叛革命百货福商店纵出现连锁两商店紫出现超级猜市场弄出现购物慢中心崇和无批店铺己销售社模式动出现概念以梳理零售搭业态统类型17种零体售业跌态类云型购物学中心大型康超市专业漫店专卖触店食杂富店便利愈店折扣差店超市仓储喷会员页店百货禽店家居加建材纯店邮购网上志商店自动剪售货神亭直销绑工厂电视冤购物电话切购物有店掌铺零饿售业浇态无店绪铺零浇售业熊态概念表梳理商冶圈昌定样义商己圈商圈拿大小五大喜因子考量规模业种促销描活动交通游条件商圈储竞争商圈扩大小播关键亡因子也称窄商业芦圈，保是指铅店铺赖吸引推消费驻者的劈燕地理者区域偶。一般盗以店纹铺设阿定的问地点虎为圆禾心，膨周围古一定茧距离幸为半雪径所萌划定邀的范菜围作枪为商谈圈设楼定考长虑的抗因素嚼。概念寺梳理商翠圈纯结咏构边缘击商业罚圈次级殊商业殿圈中心帝商业袋圈核心索商业拿圈——戏——占这由一业裤态店制顾客诉总数骗的50％至80％次级毒商业尤圈——钢——占这输一业裕态店讲顾客哀总数韵的15％至25％边缘追商业趟圈——圾——占这之一业庸态店狮剩余租部分吊的顾登客概念约梳理项怎目真理胡念项目膊理念核心鹊观点错位仙经营引领走潮流树立汪文化营造也主题定位嘴原则利用腥资源关联姻性差异身性震撼淡性视觉全资源环境够资源人流历资源项目泛定位项目脖定位规模哗界定概念酷定位主题茎定位业态嗽组合业种轨分布租售垦定位客户塔定位项目歌定位规戒模柱界未定楼层拾：三赢层规模比例疼：≤30％面积肌：约40先11仪7.微5m2商业泪价值在与规扎模关识系外部采商业立市场富影响项目辛属性开发订商内咽部决辛策影响影响影响影响项目耐定位概华念案定口位概条念站：鞍山甜首席遵区域佩型情蛋景体验赖式购蠢物公蛛园基本赴策略市场践环境匀因素项目始周边足因素核心商圈和平、园林等三个街道办事处辖区约500米～1500米半径范围内，步行10～25分钟，车程约5分钟，以摩托车、私家车为主要交通工具次级商圈和平、钢城、对炉、园林办事处辖区约1500米～5000米半径范围内，步行约25～45分钟，车程约15分钟，以公交车、摩托车、私家车为主要交通工具边缘商圈囊括铁东区大部分区域以及铁西、立山区一部分区域约5公里～10公里半径范围内，车程约30分钟辐射豆范围项目捎定位主彼要芝消唤费狮群类型目标消费群人均年收入比例消费需求点1高级政府企业管理人员、民营企业主＞5万元5％追求品牌、生活品位及质量；注重消费环境及服务2商务白领、普通公务员、鞍钢员工30000～50000元30％追求较高层次购物、文化、娱乐、享受3年轻一族15000～35000元20％追求时尚、潮流4家庭消费群收入不等45％日常消费项目陪定位主晓题市定浆位主题依：集购佩物、铜休闲蹦、餐沈饮、丛娱乐棍于一喜体，豪功能净多元灯化、刷服务傅综合惩化的越情景嘱体验患式购区物公湾园主题倍类型主题李定位越因素消费牛层次其他浑特质影响影响位置品质设计设施用户环境经营婶管理体现体现条件年分析业宁态缸组软合业态读组合影响攻因素租金艺、投宏资回喉报因讲素关联兼性因毙素一站谢式购垫物因想素业态骡分类主力绿店次主捏力店/功能恭店专门壮店、瓣专卖桃店项目窗定位业混态拌组唤合主要测业态光的一筝般要愧求需求病面积楼层浅分布技术咏要求租赁坦期限租金陪形式代表娘商家大型艇超市大型村百货家电甘卖场电影挑院餐饮步行豆街运动录城健身寺美容电子炸游乐项目塔定位业想态毅组度合业态位置成本人气功能重要市场竞争招商管理综合大型超市8.57.59.59.59.08.09.09.09.079百货8.58.58.09.08.57.06.57.08.071家电卖场8.08.57.59.59.09.09.09.09.078.5步行街9.09.09.59.58.58.08.08.58.578.5大型餐饮7.57.59.59.59.08.08.09.09.077电影院7.57.08.08.58.08.08.07.59.071.5休闲娱乐7.07.58.08.08.58.08.07.58.571总分10101010101010101090说明魄：每棉类判弄定满积分为10分，劲总分90分，乓分数杰越高墓，市巾场可循行性脸和项互目适阅应性珍越强担。项目伯定位业草态怕组颈合A、超砖市＋役家电非卖场冲＋大粉型餐应饮＋属步行致街＋铁休闲租娱乐男（健凤身、资美容西、电搭玩等男）B、超赏市＋呈大型颗餐饮尘＋电愿影院禁＋步阳行街绕＋休棵闲娱担乐（盾健身粪、美辈容、沸电玩通等）C、百捷货＋李电影悲院＋裹大型醋餐饮仿＋步寨行街浓＋休修闲娱俊乐（钓健身尾、美棋容、雨电玩嘱等）重要下结论初：A方案可行僻度最离高，杆是项尾目主肠推方柏向，复电影歉院作合为A方案殖的重抽要候挂补业肯态，绝在其改有较寸大进润驻意搁向的瓣前提释下，定引进赢电影私院，器以丰滔富项拒目的项功能日组合数。项目道定位业种葵分布业种扛分布分布沟原则种类碧设置拌原则有机绸组合概原则引导恼消费悉原则目标裹及整缠合组合脑目标目标耕整合项目舌定位首毯层沾业慰种弱分斗布楼层经营主题业种组合经营种类参考品牌一层风情步行街珠宝首饰、化妆品、个人护理店、钟表、男女知名品牌服饰、鞋、精品、洋快餐、社区服务屈臣氏、周大福、潮宏基、六福珠宝、SKⅡ、OLAY、ESPRIT、卡路约翰、七匹狼、劲霸、佛罗伦、淑女坊、蜜雪儿、贝萱、诗篇、舒朗、西贝伦、SHIMIING、艺之卉、柯曼、FINNITY、依梦、菲姿、安娜丽斯、妃格莱尔、依瑶、歌力思、恩裳、鳄鱼恤、莱克斯顿、2％、哥弟、欧时力、百丽、星期六、天美意、思嘉图、STACCATO、肯德基、麦当劳、药店、银行……项目劣定位二跪层象业味种早分岩布楼层经营主题业种组合经营种类参考品牌二层时尚生活馆家电、通讯数码、运动城、休闲潮流服饰、休闲餐饮国美、苏宁、春光通讯、李宁、耐克、阿迪达斯、百丽体育、彪马、特步、德尔惠、背靠背、滔博运动、真维斯、以纯、EBASE、S&K、Freebird、杰西武、堡狮龙、水果捞……项目利定位三牙层械业遗种召分劫布楼层经营主题业种组合经营种类参考品牌三层闲暇时光区美食城、健身、美容、文化书店、电玩力美健、方特乐园、天线宝宝、大家乐、大型中餐、美容院、特色书店……项目钱定位商辨铺礼面女积姐定墙位商铺射面积理定位商铺芬类型商铺肾面积售价钥影响帖面积业种址影响裹面积结论：20～30平方是主芦力项目馅定位租金定位租金殊定位邪方法芦：市场葡比较辛法即：腔通过奖项目蜓周边纯主要坊项目采（相貌近或抬相类着似的驱商业过项目荐）的花市场脏调研出，进魄行综烦合比围较。主要种因素人流猜量整体辣区位发展对商实或力商业郊氛围主力超店发展递潜力规模坝主题交通狠条件项目应定位租金定位表：各类比项目权重系数比较因素权重项目类比景子街四隆广场东盛购物广场百姓生活购物中心本项目整体区位201919131312商业氛围201919131410人流量201919111310交通条件151616151515主力店1087778规模主题544334发展商实力555333发展潜力544234合计100%94%93%67%71%66%项目菌定位首层达租金矩定位表：项目首层平均租金价格参考指标项目类比景子街四隆广场东盛购物广场百姓生活购物中心本项目合计权重值94％93％67％71％66％首层平均租金280300200150——权重值比例0.70210.70960.98510.9296——所占权重27％27％24％23％——首层权重均价53.078757.47747.284832.0712189.9注：谦由于头与本清项目土类比寺的其爹他项妹目均助为较呆为成耀熟的耕商业贱区的瓜主要司商业缺项目肉，因恰而上行表得粒出的降项目忧首层司平均童租金呆参考令价格展是在为项目圆相对诉成熟啊，市旧场接掘受度亡较高馋的条衫件下努得出语的，踏在目撤前项愤目所半在区洗域商腹业气秋氛较全淡，事市场株需要蝴一定病时间忍培育映的情翁况下住，本牵项目达首层庸平均迎租金俘价格叠应比挪成熟捐期租惩金平撕均均效价下酿调20％～30％，姓因此狸，我剪司建兰议，窗本项谱目首混层零利售商未铺的夹租金呢均价梯在12刘0元/平方顷米～15陡0元/平方若米之间急。项目梨定位二、竹三层折租金虾定位二层姓零售坛商铺拖租金爷均价拿建议根据率一般影商业摆楼层袖租金移分布片规律消，楼摇层越幼高，捷消费届客流斗越少纳，租坑金越嚷低，计二楼笨平均挤租金台水平抱应该断比首抽层平眼均租锤金水旧平相怎应低30％～50％，茫综合计本项循目的帝地理范位置稀、业椒态组榜合、翼商业吗规模里等因读素，户我司屯建议鼻，二疾层的华租金伤均价稼在60元/平方热米～90元/平方晕米之间三层猎商铺吵租金瞎租金迈均价挨建议由于灾本项筛目三签层业筋态分云布主套要以准餐饮映、娱说乐休搞闲等愤功能框业态沟为主只，各钱功能谜店的敞需求申面积藏较大对，租秆金水序平视土各功犹能业检态的怨要求哥以及度和商纽奉家商骄务谈出判结颗果而坊定，豪总体请上餐垃饮、萝休闲覆娱乐边各业繁态的捧租金阔水平蓬在15元/平方脉米～40元/平方门米之间劣。项目检定位售揭价定济位项目扇售价被定位棵方法蛇：市场南比较额法收益怀还原刻法。项目询定位售桶价定贞位收益舅还原田法即根足据项亩目的衡租金管收益侦和投钳资回鼓报率运来倒括推售创价，叛按照卡一般盛商业论物业匠投资市回报诱率标挠准和喘鞍山据主要厘市场滨租金塌价格难比的宋参考崖标准姨，商睁业租摊金回占报率篮一般递为8％～10％之支间。公式产：售价掀＝年垮租金/投资踩回报锈率项目嗓售价考虑停到项哄目尚武处于辰市场捉开发即和培埋育期紧，因党此项单目前志期商为业租勇金实希际回裤报率塞应为8％。本项蒜目首笑层平赌均售咸价区豆间12不0元/m标2×姥12个月÷8％＝18制00换0元/m215燥0元/m储2×辱12个月÷8％＝22故50危0元/m2根据论收益咐还原乞法，榆项目过首层袄平均至售价阔在18携00限0—饶22眯50坦0元/㎡之间项目板定位售华价定逢位市场达比较债法：与租依金市治场比锄较定识价方久法类揪似，阅通过劈燕与代祝表性槽项目窃的对新比分房诚析来昼确定汉项目课定价详的方兽法。表：各类比项目权重系数比较因素权重项目类比景子街四隆广场立山财富广场圣利祥城街铺本项目整体区位201919111112商业氛围201919111010人流量201919111011交通条件151616151515主力店1087648规模主题544224发展商实力555333发展潜力544334合计100%94%93%62%58%67%项目控定位指标项目类比景子街四隆广场立山财富广场圣利祥城街铺本项目合计权重值94％93％62％58％67％首层平均售价36000380001100010000——权重值比例0.71270.72041.08061.1551——所占权重30％30％25％20％——首层权重均价7697.168212.562377.322310.220597.24首略层宏售轨价尘定碌位由上饮表市惠场比饼较法箱可以同得出艘本项浮目首词层商酒铺销单售均摩价为20隔59眯7.映24元/m2综合销市场破比较刘法和论收益浴还原纤法可以堤得出短本项陈目首安层平顷均售鬼价约蚕为20接00冰0元/m2。注意婆：本次买项目浑定价怎是基耳于市垂场静宣态综太合层捞面上暂的判季断，钉是在种这一沸特定金时点穷上根菠据市娘场现竖状静绩态分直析综嚷合而日得出惑的，热随彩着市鹿场条创件的浊变化坛、项诱目规偿划的枣调整冤、项凶目的它工程行进展俊、财依务状笔况、扔商业望运营谁进展拐等动锅态因足素而膊有所厌波动就，需栋要开旦发商检在全隔程开捧发建睡设过踩程中众持续惜把控境，强刻化商脏业运侍营的竿重要典作用旷，才递能最嘉大化释的获贩取投系资回亚报。项目只定位各楼筛层租撤售示根意销售模式定义优点缺点直接分割销售开发商将项目分割成小面积商铺直接销售给客户，开发商不负责后续的经营，由客户自行负担商铺成本，通过自行进行招租或自营来获取商铺收益。快速回笼资金，减轻开发商财务压力，有利于开发商资本运作。产权分散，难以实现统一经营；难以引进大主力店，整体性差，缺乏统一规划运营，后期经营困难。带租约销售由开发商先行完成商铺招商，再进行商铺销售，客户购买商铺后无需进行招商即可直接获得租金收益。能快速回笼资金，有利于减轻开发商财务压力，投资回报明确，有利于项目初期规划统一，利于营造良好商业气氛，形成良性循环。招商状况直接影响销售状况，租金对售价影响大，后期经营不稳定。反租销售开发商为促进销售，在其楼盘出售时与买家约定，在出售后的一定年限内，由该开发商以代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。快速回笼资金，减轻财务压力；使商场经营权统一，有利于统一商业规划和运营，达到商业聚集效应。对开发商现金流是巨大考验，资金压力大，反租期结束后商场将重新面临经营方式、经营公司选择问题，未来发展方向不确定。商业柴地产聪的困静境销售惯的意掠义销售畏模式盆及选捞择选择妙：不同愈的销舞售手膝段各讲有优牧劣，亦开发矩商应轨根据粱项目使的特尊性、扯资金潜状况泪、市仇场状屑况等孝综合盐因素狂机动何灵活恒的选犬择不亦同的壮销售锋组合访方式渔。项目旁定位首层直租售自示意楼层租售范围租售特点一层风情步行街商铺销售，超市部分租赁以销售为主，商铺销售价格总体较高，商家租金承受能力较强，投资回报较高，是开发商项目快速回笼资金的主要目标楼层，可以确保开发商的现金流稳定。项目遭定位二层胃租售楚示意楼层租售范围租售特点二层时尚生活馆、运动城、超市配套商铺销售，超市、家电卖场部分租赁超市和家电卖场部分是项目的定海神针，通过大卖场的引进可以提高项目周边商铺的价值和价格，其经营方式以租赁为主，其余部分商铺以销售为主，二楼以上商铺价格一般会比首层商铺价格低50％～1倍左右，可以根据开发商的资金回笼情况以及整体战略目标对不同位置商铺采取不同的销售策略，如直接销售或带租约销售等。项目槽定位三层佛租售季示意楼层租售范围租售特点三层以招商租赁为主，部分小面积商铺在适当的时候可通过不同途径销售超市、餐饮、娱乐等类型商家一般选择以租赁为主的经营方式，主要是丰富项目的功能，吸引人流，带动其他类型商家进驻，若经过2～3年的市场培育期，项目经营畅旺，投资需求较大，开发商可将三层部分商铺以带租约销售的形式回笼资金，届时商铺销售将比现阶段的价格要高，开发商既能享受这部分商铺这几年的租金收益，还能享受商铺升值带来的新增利润。项目暮定位客携户定垮位经营陪者定惨位主力梦商家普通剧商家在国添内拥衣有高赴知名说度、睛注重内形象样的品捞牌在行牧业内阅具有展龙头雨作用遗的品西牌和侧企业以连量锁经票营为正主，清实力惧雄厚洁的品迹牌抗风以险能款力强眨，持托续经深营能差力优柜越以本丑地人怜个体种经营沾为主以穿惨戴类张经营而为主可要方叮向，捐品牌新形象歌普通喜欢挨聚类者经营福，一第般有辫知名妨连锁加品牌呼带动偏好懂小面牲积商扰铺，稍商铺识租金侄承受冈能力箱较高抗风找险能码力弱叶，持挣续经瞎营能垂力差项目屿定位客腾户定猎位投资誓者定绞位本地过投资绢者外地法投资恳者投资梨主体投资往氛围投资伐规模总价择控制选择羞标准投资壮偏好市场军特谈征年龄30～45岁年收仔入8万元收以上享有跨较高彼的地艺位的撕成功景人士以政罚府公诊务员鼻、鞍散钢中百高层闸管理首干部梦、民撕营企牵业高更层管芹理人悔员、李私营穗企业存主等雕为主以投昆资出默租获盾取租软金收源益为贤主看好辟鞍山集的商拦业发渗展前凤景认同乎本项抖目年龄30～45岁年收损入12万以文上有丰青富的稻社会树阅历歇和市坚场判陕断能芳力地域避分布阵广泛允，以漠鞍山辈周边子投资音者为傲主看好挑鞍山弦的商宽业发坐展前欺景，园认同迅本项架目看重梢商铺危的升耐值前详景住宅仙部分第四罪章住宅部分经济指标地块承属性北面改地块+南面子地块用地谨性质迅：商业津金融城用地捐（二鼠类居首住用扔地）占地锻面积辞：23浴87投5.肆91平方挪米建筑桌面积阿：11搅80甚05英(住宅)恭+怀4献01蓬17忘.5煎0丧(商业)平方涉米容积尼率：6.自6建筑每密度蛇：小于70逼%建筑瓶高度户：小于10刮0米地下盾室面扎积：44翼00债0平方凤米机动欲车辆停车况位:12胆50个配套设施学校公园酒店医院市政单位新华街小学、钢都小学、十五中、老年大学等二一九公园、人民公园国际大酒店、五环大酒店、胜利宾馆鞍钢总医院、市红十字会、市体育局、市民政局、市地震局、城乡规划设计院等★配套观设施地块楚属性★交通狠体系城市主干道城市次干道市政干道小区干道政府规划路未来发展道路千山路、胜利路园林路、新华街新华路----------35-40M三板结构16-20M两板结构12-15M单板结构6-8M单板结构6-8M单板结构6-8M单板结构★周边白人口区位居住人口（万人）商业人流（人/天）和平对炉园林路钢城总计景子街四隆湖南铁西国泰百货新亚百货百盛人口/人流109863310000x8=800006000x8=4800080x8=640170x8=13601844x8=14752960x8=76809645x8=77160周边环境学校公园酒店医院市政单位新华街小学、钢都小学、十五中、老年大学等二一九公园、人民公园国际大酒店、五环大酒店、胜利宾馆鞍钢总医院、市红十字会、市体育局、市民政局、市地震局、城乡规划设计院等★配套撇设施地块浙属性★交通语体系城市主干道城市次干道市政干道小区干道政府规划路未来发展道路千山路、胜利路园林路、新华街新华路----------35-40M三板结构16-20M两板结构12-15M单板结构6-8M单板结构6-8M单板结构6-8M单板结构★交通付体系区位居住人口（万人）商业人流（人/天）和平对炉园林路钢城总计景子街四隆湖南铁西国泰百货新亚百货百盛人口/人流109863310000x8=800006000x8=4800080x8=640170x8=13601844x8=14752960x8=76809645x8=77160区域特点★住宅沙稀缺赏用地做为捡“东亡缩”及战略旱的稀行有地缠块，腊市场棉接受家度普某遍较闷高，绒政府效未来虚合理忆的改厦造，掏对本失项目辫价值蚁空间漫的提准升有类重大朝意义伪，随挥着鞍堆山经香济的亮发展纷与外邀资的职引入读，市柄场定既位愈例走愈键强。地块县属性★天然熔居住和环境“住要在铁厅东，盼吃在膀铁西竖”是脚本地茂消费突者的喇“地别位”毅特征亿，大尿众对瞎铁东旬与铁章西的阻界限县划分竿相当扩明显铸，地遮域概鄙念区豆分比暂较明夏显，投对本争案具堆备比耻较大疾的市航场潜浮质。各另为灰具备盘天然喘的居骡住环追境，宽周边坚二一拍九公师园、丝式人民能公园着相互束围合翼，距胜离千讲山风寸景区10分车绣程，丘商业闻配套弃一一缸齐全钓，居旅住优液势不定言而晕语。★教育顿聚集句焦点从消抗费者园对教蒸育的团重视胡程度届讲，饭此地把块具罩备绝权对的铜竞争摧优势味。铁碰东园除林路板以西堂、新哗华街渴以南弓，周程边有级五十管四中逐、钢种都小努学、罩新华裙街小鸟学等妹重点肯学校慨，与遭二一蜂九公饺园相缝对，之交通匹便利经，配识套齐馋全，益普遍甜被市毅场所珠看好属，公艳认度蔑比较缘瑞高。★未来封升值烟空间随着裂鞍山部经济杠的不揪断发板展，赏房地涉产也单逐渐椅呈现争繁荣早局面桥，根雷据调努研结阻果显颠示，还绝大律多数佳消费蜂者对齐鞍山墨未来鉴房地寇产市果场充炉满了路信心扩，普晚遍看延好，盒置业胆着对虑待产膊品的裳升值绝空间识相当株重视塞，二拒三次宿置业色者占海有一畏定市岭场份吼额，询在便调利的窄交通键、优程越的石环境算、良锤好的钱教育粪和完插善的虹配套视砝码馒权重蔑之下烂，一梦定会舱被消巷费首准选，蹈对于漆普遍念具备粒投资难眼光涂的鞍晒山消伐费者共，本下项目努无疑剂是一鱼个不头可多擦得的运宝藏威。SW分析地块嫂属性St治re妖ng征th（优额势）1、地霜理位起置优沉越，卧位于址铁东利区规泳划商执业街舒带交但叉点子，交盼通便扣利；2、边摆临二责一九盲公园揉、人杏民公优园，赢环境峰优越摇，配取套完酬善，荒居住页条件州优越然；3、本口地消局费者粉普遍越看好愧，升组值潜万力巨圣大，夫受政时府宏竭观政币策优清惠，挪综合肚配套壤体系疾相对洋完善怪；4、周栋边具烫备众宁多名臭校，骄小学鸦、中享学配普置齐尖全，脆对孩随子成卡长有云良好厅羽化毅作用饲；5、未拼来规镰划商喝业街排的实戚施，依必将挪为本逐案增祝加一喉条亮欧丽的叼风景票线。优势企（发喝挥）1、抓央住商联业街各政府肃规划别前景济，宣迹传项影目所向在地打的发注展优超势、各项目炊在将伤来巨面大的死升值辫潜力兼；2、抓还好项廉目自拔身亮锯点优仅势，穴巩固俗客户搜对项昼目的镇理解解能力爽，利汉用口乓碑进君行宣巷传；3、做眼产品疲特色桥，造荐亮点醉工程未，全申面启灾动地师理环妨境优匆势，雁吸纳捡市场丝式资源尊；4、强品调交值通、划环境晌、配笨套和逼教育索等亮窜点，父在渲穗染住言宅环缴境的顺同时禁，考沾虑商献业地乳产市筒场经年营，响合理恢划分形市场融，平柱衡受慈益。We庭ak辜ne迷ss（劣叠势）1、新叨华街售处于伴改造潜拆迁朝中，条工程质时间屯未定捏，未神知因而素比饿较多冒周边燥后期馆服务布环境劈燕有待淋市场追完善奋；2、园到林路袄周边侍规划晨缺少丑系统弃性，扶整体构感觉捐缺少纪人性昌化，糖周边铃楼盘畏众多却，竞聪争比犹较激押烈；3、整笼个市共场住月宅饱免有量孟比较换大，李空置辞率比航较高歇，用茶地成搜本而严言，汉价格忘变动弹空间德有限孟；4、主派要盈检利点和在于废商业拾上，宫而周单边的刷居住粪人口桌难以残支撑谱庞大福的商凶业体筐量。劣势拒（避庙免）1、利债用距金离二驻一九溉公园净、四役隆广乏场等在因素境，化店不利桑为有于利，挪吸引眉开发犯区内房诚中高迈层管仙理人叮员在忍本项追目进虫行置薄业，兔增加应项目冬客户食群体酬；2、重后点在琴周边他环境抛上做垮文章是，以草教育拥为筹挖码。搏以“疲住在泪铁东反，玩咐在铁系西”芒的习声惯特船性做黑助推刘消费登；3、低增开高京走，对逐渐寇吸收乖高端幸客户搁市场复资源救，挖评掘鞍运钢消予费群球体；4、引环进主兰力店口或者制大型早超市占，聚像拢人抵流，蜘提升厦商业昏价值给，减匪少住芬宅均厕价压溉力。OT分析地块奴属性Op律po让rt散un尊it减y（机迟会）1、本乎地消柱费者负重视颠孩子跌教育糟，重既视周椒围环凉境对小孩子错的影冤响，攻对于垒被众盟多名尺校围其合的莲本案略，存忠在极钳大的狮利好嫂；2、产昼品规封划上丽，商亲业街挥即将透开工寻，未瓦来市犯场繁衬盛，知普遍姿被市既场所盲看好茄；3、优绩越的梨居住术环境易，开夫阔的滨视野趴景观窜，便侧利的意交通肉组织躲，不旬可估筛量的浆升值胆潜力汇；4、政串策上机扶持朴，区希域上颜的开面发与蓬规划豆，都林存在紧着无偶法估况量的基商机帐。机会企（找艇寻）1、利棵用周矩边公次园、社学校巾教育烤等因尿素，色吸中异高端文消费震者、聪外地望置业状者和悬二次勺置业证者进举行价盲值投典资；2、促径进区伐域内扫形成读中高吗档产赵业住壁宅联内盟，南在国慌际会本展中吸心举匙办联慈盟产叨品展讽示会术，扩建大片斜区的浊市场描影响品力，缴进一因步巩日固片岛区的叠良好雄形象陶；3、逐梢渐培肯养稳烧定的长客户推群体决，利躁用自盛身积头累资则源发工挥项饮目优百势；4、前凝期尽膀早设揭置招爸商部讲销售失部，貌利用企自身荡资源掏，强堂占市盟场先导机，股挖掘先市场裙资源脉。Th渐re汪at（威围胁）1、市飘场同赴品同绸质产欠品竞柏争激蚕烈，同住宅理销售例量过姜大，羡高端乳客户斜群体背逐渐忠被日滥常消邻化；2、企溜业品愤牌文畏化比绍较弱魔，消挥费者纠认知恼度较鱼低，丧市场尖缺口罩比较森大，哭回补寇空间炸有限翁。3、房赤价上扣涨幅胞度较凤大，匙国家掠宏观馆调控怜力度雪逐渐紧加强激，政挥策面贴影响雹深远握，不昨可预族见性炎政策叙加大蜜了经稼营风朗险；4、开析发商唱主要役依靠旱股东法募捐赢资金薯启动秩项目裂，决化定了慨开发压品牌甘综合宅实力和有待筛市场渣见证痕，资冻金链备缺少掀牢固它性因亿素连阴接。威胁扔（躲萝避）1、在傲产品弟上做击亮点筛工程盗，利功用地迷理优附势弥区补自样身不本足；2、加座大力帐度软霉文字柜宣传项，提筹高项暑目的俗自身号价值伏属性苦，规党避市翼场风届险，比降低厨消耗适成本指；3、增宜强公醋益性赢活动古参与庙频率制，提柿高企株业品戏牌知珍名度义，增尘强企扑业品酿牌塑虏造能江力；4、防众止政悲策面怨的不编确定局因素莲，监损控消衫息来遗源，久对政待策面彩与市袄场面甲做灵锁活多炮变的吧调整卷，增艘强资则金链阔的连嚷接，多扩宽侮融资切渠道恢，加驳大资答金受况力面舞积；客户认知地块延属性客户情况市场情况综合得分关键购买因素考虑因素中高档住宅高挡住宅发达的交通25路面交通状况（公共交通、人车流）25252525125周边环境优美45小区周边环境（道路、绿化以及人口素质）2525252525170升值潜力65周边地区开发规模以及前景2525252525190配套设置40小区周边配套设施（商业、教育、医院）25252525252525215地段层次高45周边人口与教育水平（职业、收入）2525252525170周边开发成熟25周边地区的城市规划252525252525175综合得分24525x18=45025x14=3501085调研结果客户检定位客户市场置业类型权重指数消费信息目前情况需求情况备注类别比重百分比重文化程度家庭结构年龄分布年收入首付款额现居房型现居面积换房要求需求房型需求面积付款类型本地消费换房打算85%45%大专以上二代家庭22-35岁3-5万1-3万SP2-2-155-78㎡强烈SP3-2-185-98㎡按揭针对主力二次置业者15%高中以上两代家庭30-45岁6-9万3-5万SP3-2-290-110㎡考虑SP3-2-290-115㎡一次针对主力已经换房8%大专以上三代家庭30-45岁5-8万5-7万SP3-2-198-115㎡无SP3-2-198-115㎡按揭针对主力其他17%高中以上两代家庭25-55岁3-10万2-8万SP2-1-165-80㎡考虑SP3-2-195-110㎡按揭针对主力外来投资鞍山投资者15%8%高中以上两代家庭30-45岁5-8万5-10万SP3-2-295-115㎡打算SP3-2-298-120㎡一次针对主力全国投资者7%本科以上一代家庭30-40岁8万以上10万以上SP3-2-2110-125㎡考虑SP3-2-2110-125㎡一次针对主力变化系数0.25/格0.750.750.500.501.000.750.500.250.250.500.750.500.25----定位构思客户性定位类型特点客户遣定位★对道攀路交恼通、照地理阵位置届、周蝇边环肌境、涂教育峰配套果以及怒区域油成熟库程度废都有镰一定肠的了瘦解与挺要求贤，注摆重修养的顿中端昨客户膝群体危；★对生浓活有李一定嚼理解共能力蜂，有恩自己饱独到翁的价糟值观能，在盒事业甲、婚颠姻和倡生活缎上取六得巨位大成厉就感但的成么功人斤士；★企业路中处撞于重候要地根位，宜具备刻一定冶权利歪、资追金和蕉人际忍关系脱的中轨高端在高级抖人才按以及胁政府雷公务厘员、哥鞍钢中高典层部寒门领未导；★注重述享受岗，自究由职意业者驴，如怜摄影句、电张视、考音乐败、歌仍星等弟职业饿者人革士；★具备做长远蹄的战粒略目德光，迹看好袄鞍山侍未来故房地范产市南场发累展的职外省悼人士证；★经过垦短时祖间的罩财富晴积累捉，注进重“崭面子起”的爆“雅层皮”带人士袋；★鞍钢商企业粗职工垦中，戴经过秘长时姨间积坡累，巴财富亚沉淀絮已久条，而弃且又致有强迎烈的手换房闸需求知的置然业者熊。习性特征客户胃定位★具备墙相当没的财崭富积吃累，酷注重蔽周边犯环境少、教乐育配味套;★具备然本地徒消费呼习惯旅，注端重“运面子抗”；★家庭薯结构币为三姨代之窝家或此者两追代之币家，平老人鄙与孩感子分纺居；★重视韵下代粘孩子扒教育达，注请重综站合环燥境的遮中产揭阶层家；★家庭宇年收乓入在8万以呼上，建未曾哭换房大或者豪急需腐要换势房；★收入对丰厚这，用垃于投忍资的修高端猫客户默。市场存量客户群定位

总户数（户）总人口(人)市场人口（城市）总人口（中高端）所占白分比市场消化所占百分比鞍钢花园650650x3=1950150万20万13%11万58%金色家园215215x3=645翠湖毫庭988988x3=2964总计185355599万（剩余）20万42%（未消化）11万58%（已消化）按照来本案11秋.8万平链米住会宅计胖算，君总共15尚03户，塌剩余势客户抬市场催为84洗44缘瑞1户，慌约占迟总客喷户市布场的17哪%（25休%是警鸟戒线穴）。峡市场区存量斥相对击过高书，但卧综合除外来仿投资椅者在伐内，遗市场尘风险属将大刮大降凑低，熟符合培投资唉条件芝，项客目可急持续柜进行杂开发提。定位构思产品元定位楼盘对比产品涌定位楼盘名称主力户型销售均价楼盘卖点欧华·逸景小镇

SP4-2-2（120-140㎡）均价：3580元/㎡(起)别墅景观生态住宅，超大绿化率多层布置，大开间窗体采光照明万泰·锦绣华城

SP4-2-2（120-140㎡）均价：3450元/㎡（现房）面积区间居多达20种，市场客户广泛，售众面比较广万科·城市花园

SP3-2-2（95-120㎡）均价：3800元/㎡（现房)品牌文化巨大号召力，利用坡地建筑高低强化空间布局，空间穿透力强，景观细腻。明达·世纪花园

SP4-2-2（99-111㎡）均价：3650元/㎡（现房）

规模式开发，规模式管理，配套设施规划完善，客户积累成果比较明显世纪峰景

SP4-3-2（110-140㎡）均价：3800元/㎡高层住宅，面积区间不大，胜利路中端优势得到发挥，客户存在一定认知度楼盘对比产品王定位花园新城SP2-2-1（85-89㎡）均价：3450元/㎡未来政府规划区域，升值空间巨大，后期市场看好欧华·逸景小镇

SP4-2-2（120-140㎡）均价：3580元/