顺德北滘房地产市场概况及北滘新城区发展方案

顺德北滘房地产市场概况北滘，位于佛山市顺德区的东北部，全镇总面积92平方公里，辖18个村（社区），户籍人口11万人，常住人口30万人。2010年全镇本地生产总值288亿元，工农业总产值1378亿元，国地税收入51.3亿元，全镇职工年人均工资23686元。外来人口占常住人口比重超过50%，加上长期保持稳定增长的居民可支配收入，为房地产消费与投资提供了有力的支持。在经济持续发展及产业结构调整的利好条件下，北滘将迎来下一个增长浪潮。经济的快速发展与外来高素质人才的落户，综合性高品质房地产产品将在一段时间内保持较高的需求。2009年至今，顺德区房地产市场均处于供不应求的状态中。2010年全区成交市场交通活跃，尽管国家宏观调控政策量度出台，顺德仍以接近300万㎡的成交面积领跑大佛山。2011年上半年顺德区商品住宅成交面积147.72万平米，受限购令影响，成交量环比10年下半年的204.88万平米下跌27.9%，供销比维持0.95：1，住宅市场仍旧供不应求。经过对顺德北滘房地产的市场调查，选取顺德北滘金茂华美达综合体、深业城、海琴水岸、海畔嘉苑及南源路、跃进路、东基路、济虹路等商业街作为分析研究案例，结合目前顺德北滘的新城区规划定位、顺德总部经济和创意产业的崛起以及顺德家电王国的城市名片，对于顺德北滘房地产售价得出以下结论：公寓产品：售价11000元/平方米左右写字楼产品：售价8000元/平方米左右商业铺位产品：售价50000元/平方米左右项目概况见附件项目愿景及定位VISIONANDPOSITIONING项目定位为北滘首个具有独特性和整体性的商业办公中心，并且计划根据活力，生态，创新和智慧的原则，将总部办公地块打造成为北滘首个高度遵循可持续发展和环境友好原则的项目，以吸引国际化的企业，研发业者，投资者，并成为未来创意人才的集聚地。为鼓励打破常规创新，实现多元化发展和创造优越的招商环境，总部办公地块将发展成为一个具有活力的“城市节点”，创造优越的绿色公共空间和户外环境，有助于社会交往，并且将成为公众的会见场所和新城区的焦点区域。项目发展目标OBJECTIVES创造在视觉效果上有特色且整体化的建筑群在场地和周边，以及场地内部创造高度的连接性，以最利于行人的流动在场地内部创造有特色和人性化尺度的城市空间注重效率最大化，尤其是在交通流线方面，以及塔楼和裙楼的建筑平面设计上达到最优效率在土地集中和分割上达到最优化用地建立高质量的城市空间和公共空间网络建立高度可持续发展的设计目标，如最大化社会，经济及环境可持续效应项目发展策略STRATEGIES

为实现以上项目发展目标，城市设计将把场地规划，建筑设计，城市设计以及可持续发展因素结合起来考虑，以最大程度创造一个适宜工作，互动及休闲的环境。总部办公地块将延续以人为本的生态理念，注重行人层面的空间素质。地块将人车有效分离，让机动车道沿地块边缘出入，并规划内部景观及公共空间，创造优质绿色步行环境。城市设计在地块内部及外部创造了一个整合的步行人流网络，以连接地块与周边城市环境。同时为了创造宜人的步行环境，在主要公共空间创造了一些视觉焦点和节点（如广场，景观，绿地等），并将他们在场地内部互相连接，同时辐射到周边场地。总部办公地块的空间布局按照北滘新城区所设定的总体开发强度指引，主要突出高端办公中心的城市形象。在城市设计上，应突出地块的独特特色，形成设计风格统一、整体协调的国际化办公商业中心。因此，采取了将8栋不同的塔楼组合成建筑群,并用协调的建筑语言从美学上进行整合的手法。8栋塔楼合理布置朝向，大部分为南北向布局，以最大化节约能源消耗。2规划设计构思DESIGNCONCEPT

生态之洲，财富之岛，景观之院，活力之所APLACEOFSUSTAINABILITY,WEALTH,LANDSCAPEANDVIBRANCY

整体规划设计构思突出生态可持续发展，高密度财富中心及景观绿地院落的意像，通过强化此意像，来将此地块打造成充满活力的场所，成为新城区繁荣的总部经济的重要有机组成部分。设计从“院落”和“轴线”的概念出发，以对称的几何图形创造地块内部的步行路线和开放公共空间。裙楼被设计成为在高层办公塔楼和底层步行者街景之间起过渡和联系作用的空间。同时为地块设计了两个主要公共节点，一个是位于地块1，2，7，8内的广场，联接场地西北面的购物中心地块；另一个是位于场地中央的开放式庭院。在地块西面和东面的两个角落，即天宁/怡福路和诚德/人昌路路口，采用精致的街角广场，以呼应地块周边所对应的两个公园绿地，将绿色休闲的步行流线和景观引入此地块。为了平衡地块土地划分，并且鼓励高密度办公楼底部建立开放公共空间，在四个街角处都采用了相应的开放式广场。通过景观院落和高度绿化的步行走廊，化解“钢筋水泥”的城市高密度办公意像，从而鼓励更有创意，交流和活力的办公场所。

裙房，塔楼及地下室概念方案TOWERANDBASEMENTPLAN

每栋塔楼尽量朝向南北方向,以达到最大程度的自然采光，同时减少塔楼之间互相投射的阴影。塔楼设计为每层大约建筑面积1980平方米。典型核心筒离建筑外表面的距离不超过12米。每栋塔楼都具有2层的裙楼作为精品办公空间，休闲设施及商业用途。每个地块都有机动车通路，分别由怡福路，天宁路和人昌路进入。为了最优化土地使用，两个相邻的地块可以共用一个进入场地的机动车道。每个地块都设有独立的双层地下停车场，必要情况下可以将相邻的停车场合并使用。

景观与水景特色LANDSCAPEANDWATERFEATURE

地块内部的空间为步行者提供了舒适的微观环境，在夏日遮蔽太阳，在冬季遮挡强风。怡人的景观与水景特色更加鼓励了步行人流。

建筑体量，高度及建筑语言MASSING,HEIGHTANDARCHITECTURALLANGUAGE地块呈现高密度和高层的特征，因此为避免单调的印象，采用变化的建筑高度以创造有特色的天际线效果。整个地块的建筑语言需要和谐一致，以将这个项目解读为具有统一标识性的整体。同时，为了使每个地块表达出自己的标识性，在此方案中每个建筑都将有其不同的特色。3地块编号PlotNo.12345678RD总计Sum用地性质Landuse商业办公道路

意向单位InvestorName精艺金型凯业万联集成投资盈腾恒广裕金海置业------用地面积（平方米）SiteArea(sqm)12308.113024.91203012277.112038.311175.71282112791.82136.4100603.3容积率PlotRatio3.8453.7776.0084.3514.1594.2875.8294.001---4.434总建筑面积（平方米）GFA(sqm)(Max.)4732049200722805342050070479107473851180---446118裙房总建筑面积（平方米）PodiumGFA(sqm)(Max.)9700960010900118401047010290128009600---85200塔楼总建筑面积（平方米）TowerGFA(sqm)(Max.)3762039600613804158039600376206193841580---360918裙房单层建筑面积（平方米）PodiumtypicalfloorGFA(sqm)48504800545059205235514564004800---42600塔楼单层建筑面积（平方米）TowertypicalfloorGFA(sqm)19801980198019801980198019981980---15858地下室总建筑面积BasementGFA(sqm)(Max.)1875325937201152143521042185521964225473---170949地下室单层建筑面积BasementtypicalfloorGFA(sqm)9377129681005810718105219276982112737---85475总建筑层数NoofStoreys(Max.)2122332322213323------裙房层数NoofStoreys(Max.)(Podium)22222222------塔楼层数NoofStoreys(Max.)(Tower)1920312120193121------地下室层数NoofStoreys(Max.)(Basement)22222222------总建筑限高（米）Buildingheight(m)(Max.)909613899969013899------裙房单层高度（米）Podiumtypicalfloorheight(m)6.56.56.56.56.56.56.56.5------裙房总高度（米）Podiumheight(m)1313131313131313------塔楼单层高度（米）Towertypicalfloorheight(m)44444444------塔楼总高度（米）Towerheight(m)768012484807612484------最大建筑密度BuildingCoverage(Max.)40.00%40.00%46.00%50.00%45.00%46.00%50.00%40.00%---43.60%最大建筑占地面积（平方米）Buildingfootprint(sqm)(Max.)4923.252105533.86138.65417.25140.86410.55116.7---43890.8绿地率GreenCoverage(Min.)35.00%35.00%35.00%35.00%35.00%35.00%35.00%35.00%---35%绿地面积(含水景