龙湖集团分析报告-自律基因筑稳健财务多航道打造业绩增长极

龙湖集团分析报告：自律基因筑稳健财务，多航道打造业绩增长极1、始于川渝的均好优等生1.1、

公司概况1993

年龙湖集团始于重庆，其后扩展至全国。截至

2020

年末，公司已进入

63

个大中型城市，合计拥有土地储备

7400

万平方米，其中一二线（包括香港）占

比高达

86%。公司业务涵盖地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋

租售及房屋装修六大主航道。2021

年

3

月，龙湖集团（0960.HK）被正式纳入

恒生指数，成为

55

家蓝筹股之一。

截至

2021

年

6

月，公司实现营业收入

606.2

亿元，同比增长

18.5%；截至

2021

年

11

月末，公司实现合同销售额

2500

亿元，同比增长

3%。1.2、

股权结构稳定，大股东增持显信心公司创办人吴亚军女士、蔡葵先生早期将集团股权分别转让于吴氏家族信托

（SliverlandAssetsLimited）和蔡氏家族信托（SliverSeaAssetsLimited）,

而两个家族信托的全资受托人为

HSBCInternationalTrusteeLimited，同时吴

氏家族信托和蔡氏家族信托分别全资控股美贤国际有限公司（CharmTalentInternationalLimited）及佳辰发展国际有限公司（JunsonDevelopmentInternationalLimited）。截至

2021

年

6

月

30

日，吴氏家族信托及蔡氏家族信托分别持有公司股权

42.7%

及

23.0%，邵明晓及其他公司高管持有公司股权

0.83%，股权结构稳定。吴氏

家族基金于

2021

年

6

月

8

日增持

2

百万股公司股份，平均价格为每股

45.0

港

元，彰显对公司发展的信心。1.3、

团队结构稳定，重视人才培训项目龙湖是较早引进职业经理人的上市民营房企之一，2011

年公司创始人吴亚军女

士辞去集团

CEO的职务并由邵明晓先生接任，自此职业经理人团队构建步伐加

快，并逐步形成较为稳定的管理团队，多数管理成员在公司任职超

5

年以上。此

外，公司对于新鲜血液的补充也不遗余力，龙湖校园招聘的四大方向：仕官生、

绽放、点将及冠寓生项目，分别为四大主航道（物业开发，商业运营、智慧服务、

长租公寓）补充优秀年轻人才。2、房地产行业背景分析：边际宽松信号释放，后疫情时代楼市正重拾正轨回顾

2021

年，上半年房地产金融政策维持连续性、一致性、稳定性，在“房住

不炒”主基调下对经营贷、消费贷等进行全面排查，防范信贷资金违规流入楼市；

对房地产企业的贷款集中度、“三道红线”财务指标严格监管。在双向收紧的背

景下，房地产金融领域风险得到一定程度控制，但部分房企现金流紧张，面临较

大财务压力。下半年以来房地产行业流动性持续修复，开发贷和按揭贷持续回暖：9

月

27

日，央行货币政策委员会明确提出，要维护房地产市场的健康发展，维

护住房消费者的合法权益。10

月

15

日，央行召开第三季度金融统计数据发布会，回应房地产行业相关热点

问题。央行金融市场司司长邹澜表示部分金融机构对于

30

家试点房企“三线四

档”融资管理规则存在一些误解，人民银行、银保监会已于

9

月底召开房地产金

融工作座谈会，保持房地产信贷平稳有序投放。12

月

6

日中共中央政治局召开会议，强调

2022

年经济工作“稳字当头、稳中

求进”，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。要推进保障性住房建设，

支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性

循环。央行自

12

月

15

日全面降准

0.5

个百分点，释放长期资金

1.2

万亿元，进

一步释放行业流动性修复信号。我们认为，当前金融监管政策仍围绕落实“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产

长效机制运行，虽对房地产企业经营状况造成一定压力，但财务指标的动态测评

机制有效暴露部分房企潜在风险，倒逼激进房企由高速扩张转向保障现金流安

全。纵观行业整体金融风险并不显著，本轮调控周期下房企流动性危机属于个别企业

被动暴露风险，稳健型房企于当前市场规则下投资价值凸显。供需角度来看，土

拍规则优化及年末降准下预期市场供给将边际回升；当前需求端仍具备较强韧

性，央行“两维护”合理保障刚性购房权益，利于加速推进供需两端双平衡，进

而促进房地产市场稳定发展。此外，保障性住房及

REITs关注度提升，为行业

孕育新机遇。聚焦

2022

年，我们认为后疫情时代楼市将重拾正轨，“房住不炒主基调不变，

因城施策防失速，加强住房保障体系建设”的整体框架可能会维持较长一段时间。

当前房地产行业正逐渐从类金融行业转为类制造业，高杠杆红利逐渐消逝，而成

本优势、品牌壁垒及回血能力将成为未来房企构筑核心竞争力的关键所在，公司

作为高信用民企，预期将于资源聚拢下进一步提升市占率。3、软着陆应对行业风险，市场整合中韧性凸显3.1、

财务自律，筑就资本端护城河截至

2021

年

6

月底，公司总资产达

8734

亿，同比增长

19.9%，有息负债总额

达

1918.2

亿，同比上升

13.8%；短期债务

181

亿元，占总有息负债的

9%；在

手现金达

994.7

亿元，财务结构持续优化，货币资金充裕，短期偿债压力较小。

公司多年来坚守财务自律原则，“三道红线”维持绿档。2021

年上半年公司剔

预后资产负债率、净负债率、现金短债比分别为

68.3%、46.0%、5.48X（剔除

预售监管资金及受限资金后现金短债比为

3.91X）。公司虽为民企，但良好财务表现及经营战略保障公司融资