河南城中村改造项目总体定位及开发策略图文并茂

郑州市XX城中村改造项目总体定位及开发策略研究2023/5/191思源顾问2012年8月思源经纪2目录本案的本体解析及地块价值判断本案的开发环境及市场前景研判本案开发的难点与机会点分析本案的开发模式及运作思路建议本案的总体定位及规划布局建议本案总体经济测算及开发计划建筑风格建议及景观设计建议总体营销策略及启动区营销建议——附件链接——2023/5/192思源顾问XX城中村基本情况解读XX位于郑州市城区的南部，二七区与管城回族区交界处，隶属管城回族区；XX城中村改造范围东至：京广铁路，西至：佛岗村，南至：南三环路，北至：长江路。XX城中村改造安置区规模：郑东新区省政府二七塔郑州火车站经济技术开发区市政府广汇PAMA本案地块价值判断本体解析项目规模单位总用地面积3000亩村民安置用地400亩总安置人口4000人安置住宅总建筑面积520000平方米商业/办公用房建筑面积65000平方米安置区总建筑面积585000平方米2023/5/193思源顾问项目地块内土地使用性质、开发强度等差异性大，东南部建筑密度高，西北部以耕地为主服装加工基地XX村中心区公交总站公园射击场物流中心花都港湾物流中心农用地地块价值判断本体解析2023/5/194思源顾问项目地块外围现状功能区分布地块价值判断本体解析西南侧佛港城中村用地项目西侧村落项目西北侧建成社区项目北侧“天地惠城”项目北侧回迁房区项目东南侧商业/物流区2023/5/195思源顾问XX是郑州市的南大门，外部交通便捷、内部交通不畅通往市中心通往市中心通往市中心通往郑东新区通往经济技术开发区连通郑少高速连通西环路客技路：连通长江路与郑新路至许昌至许昌本案京广路紫荆山路城东路中州大道航海路长江路南三环路郑新公路地块价值判断本体解析2023/5/196思源顾问XX周边市政配套设施尚不完善，城市建设面貌落后地块南北两侧市政道路、管线配备较为完善；地块内部及东西两侧市政燃气、采暖等配套设施尚未接入，现状道路分布杂乱无章；地块北侧长江路地块南侧南三环路地块价值判断本体解析2023/5/197思源顾问XX周边城市功能不健全，公共服务设施不足地块南侧物流产业基础良好，拥有中部地区最大的摩托电动车物流港；地块内部仅有一所学校和少量低端的休闲娱乐配套；区域整体的公共配套、服务设施不足地块价值判断本体解析2023/5/198思源顾问XX区域开发的限制性条件分析地块价值判断本体解析市政道路/铁路的影响：地块周边及内部的市政道路和东侧京广线将整个区域分割成五个板块；长江路两侧均有高压线：该高压线不可移动，对长江路两侧地块的使用造成不便；保留区：XX区域内部保留区分布零散，对整体规划产生一定影响；高压线南三环客技路京广线邱寨佛岗黄河学院宇通公司用地12345678还迁区长江路高压线编号功能1市政公交车站2中学3小学4已建成项目5铁路货运堆场6市政公交车站7在建区域（暂不考虑）8已建成项目“花都港湾”9已有开发意向（暂不考虑）左图中标注地块功能列表92023/5/199思源顾问地块价值判断本体解析根据板块的自然划分，结合地块现状、用地规模、临路状况、未来开发难易程度等方面因素对地块价值进行判断地块现状；用地规模；临路状况；拆迁量大小和难易程度；未来开发利用的难易程度；价值判断评价指标C区D区A区B区保留区B1AB2C2023/5/1910思源顾问XX区域内各版块土地价值判断C区D区A区B区保留区B1AB2C板块划分临路状况地块现状用地规模拆迁量和拆迁难度未来开发利用的难度综述评价A南临南三环，北临长江路，东临客技路地块东南侧集镇区拆迁量大，西北侧农用地拆迁量小，花寨路贯穿南北，内部保留项目较多

地块内部及周边配套/服务设施较好，具备宜居社区的建设条件，是区域内价值量最好的板块；最优B北临南三环，东临京广线地块内部多为物流、仓储及集体企业的经营性用地；村委会希望最后启动该板块，以争取较多经济收益

位于南三环南侧，分为两个功能独立的板块，可以充分发挥其独立性、交通便利性，具有较强的商业价值；中等C西临客技路，东临京广线北部和中部为集镇区，南侧为物流企业用地

由于地块狭长、环境差、难以利用的缺点，可考虑开发配套商业、公共服务设施、还迁区等物业类型；较差★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★评价指标：高中低地块价值判断本体解析2023/5/1911思源顾问2012年8月思源经纪12目录本案的本体解析及地块价值判断本案的开发环境及市场前景研判本案开发的难点与机会点分析本案的开发模式及运作思路建议本案的总体定位及规划布局建议本案总体经济测算及开发计划建筑风格建议及景观设计建议总体营销策略及启动区营销建议——附件链接——2023/5/1912思源顾问本案开发环境研究郑州城市发展态势分析本案开发环境研究郑州市地产市场分析郑州市房产市场分析郑州市城中村改造研究2023/5/1913思源顾问经济人口历史文化区位交通城市发展及规划郑州市城市概况——“雄峙中枢，控御险要”郑州市是河南省政治、经济、文化中心，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原；郑州位于全国经济地理腹地，具有贯通东西、连接南北的战略作用，是沟通、促进全国各经济区交流、联合的中枢之地。行政区划辖12个县（市）、区，其中县1个、县级市5个、区6个全市总面积7446.2平方公里市区面积1010.3平方公里建成区面积282平方公里2006年末全市总人口724.3万人2023/5/1914思源顾问郑州已经成为一个铁路、公路、航空、邮电通信兼具的综合性交通通讯枢纽城市郑州交通、通讯发达，处于我国交通大十字架的中心位置。■陇海、京广铁路在这里交汇；■107、310国道，京珠、连霍高速公路穿境而过；■新郑国际机场与国内外30多个城市通航；郑州拥有亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担货物转运站；一类航空、铁路口岸和公路二类口岸各1个，货物可在郑州联检封关直通国外。邮政电信业务量位居全国前列。经济人口历史文化区位交通城市发展及规划2023/5/1915思源顾问郑州依托“地处中原、通衢天下”的优越条件，全力打造成现代化的商贸城市建成了功能完善、交易规范的农产品期货和现货市场；建成一大批大型批发市场，使郑州成为全国重要的商品集散地；零售市场不断上规模、上档次，成为中原地区各类消费者的购物中心；科技人才等生产要素市场初步形成，成为中部地区的技术交易中心；各类商务会议纷纷在郑州举行，确立了郑州在全国商贸活动中的中心地位经济人口历史文化区位交通城市发展及规划2023/5/1916思源顾问郑州市内外综合交通体系协调发展：未来将形成快速路、环路、城市主干道以及轨道交通相结合的立体化交通网络经济人口历史文化区位交通城市发展及规划2023/5/1917思源顾问郑州经济快速发展，未来将更注重速度与质量的平衡近几年来郑州的GDP增长较快且增速一直在加快，总体GDP增长势头强劲。基础设施的改善，经济基础的积累，外部发展环境的改善，将促进郑州经济的跨越式发展；随着中原城市群构想的实施，郑州作为核心城市，将进一步保持经济发展的高速增长。经济人口历史文化区位交通城市发展及规划郑州市历年GDP增长情况统计表年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年GDP总量828.2928.31074.11335.21660.62013.5（亿元）增幅13.70%12.09%15.71%24.31%24.37%21.25%人均GDP（元）————15507189952332027956增幅——————22.49%22.77%19.88%数据来源：郑州统计年鉴2023/5/1918思源顾问郑州市的经济发展水平与周边省会城市相比处于中游水平，财税较低，经济活力较强，政府财力有限。随着我国经济总体增长的走势，各城市经济发展呈现不同程度的增长，郑州的GDP总量在周边七个省会城市中位居第四；从财政收入角度看，郑州要落后武汉、济南许多，与其西北部城市水平相近。经济人口历史文化区位交通城市发展及规划数据来源：各城市统计公报2023/5/1919思源顾问随着需郑州滚城市奴建设护和经旷济水扁平的堂不断讲发展勒，城逮市规区模不却断扩盘大，俯人口燃呈稳斜步增闸长的刚态势经济众人口历史妇文化区位滑交通城市床发展悬及规表划依托义自身达的“剥中枢怜”优态势，辅郑州孩市集惩聚了伸大量贺的人姜流、淡物流贝、资俗金流络，城议市人继口不导断增惊长。随着滥郑州肆市经滤济产丘业的帆快速贿发展立、城呼市魅竿力的脸增加摔、城拥市规证模的垦不断扣扩大哈，郊军区人谦口的柱城市凝化进避程将坏不断牲加速飞，外涝来人怨口的与数量驻和素逮质都厘将有盛质的葵飞跃桑，为剩城市帐房地恭产的持发展糖提供络源源要不断袖的发萄展动敞力。数据嚷来源仙：郑绩州统表计年爪鉴20急23晴/5窝/1听220思源住顾问近年寒来郑拉州市朽人均庆可支悔配收磨入和杀城乡粗居民雹储蓄糟存款均余额征都取销得大绿幅增借长，斧并且吴具有钳较强诊的增愈长潜电力，告为房俩地产舞市场刑的可间持续或发展按提供顶有力餐保证秧。经济倡人口历史揉文化区位隙交通城市缩慧发展浩及规示划郑州运市居挠民收盲入统络计表年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年居民人均可支配收入（元）66337495864796671064011822增幅——13.00%15.37%11.80%10.07%11.11%在岗职工平均工资（元）————13537150241669418861农民人均纯收入（元）315533773631418347745559城乡居民人均储蓄存款余额（元）————15029171002031722377数据令来源鱼：郑窑州统公计年宁鉴20恳23它/5雁/1唉221思源帽顾问郑州棉城市辨的历带史沿捡革二十袖年代乓，郑透州市哄规划反范围硬：东辉起经玻五路唉，西牌至京器汉铁掘路，睁南起艰陇海舱铁路殿，北脖至农揭业路霜，面爽积为炮10罚.5饼平方醒公里络，中递心位山于现米人民谜公园屋附近五十搅年代抱，随意着郑友州西暑部工斤业区兔的发叠展，直“工驶业居重住”挣带动柱了城宅市向招西的游逐步赔扩张庸；八十撞年代抱，郑肃州规果划为均至九砍十年哲代末数成为淘拥有肿10素0万采人口赠的特捧大型肿城市壤，城鲜市规股模向视四周好扩张权；19筹95腾-2凡01沉0年到郑州外总体茫规划夸中，阴城市依规模薄进一极步向畏四周脸扩张被，同涛时将盼郑州辛经济迟技术季开发然区、兄高新颜技术窃开发悦区纳信入总舍体规青划中段；经济透人口历史蒜文化区位慰交通城市姜发展个及规仿划20枯23稍/5孝/1抚222思源卵顾问郑州跨市总得体规鹊划（绒20剥06庄年－渔20战20拾年）郑州测城市比性质快：河南财省省龟会中部帜地区面的中屈心城绩市全国缝重要驻的综勇合交西通通低讯枢辫纽和兵现代乌物流城商贸倍城市国家绝历史陆文化捧名城经济湿人口历史较文化区位返交通城市碍发展形及规凉划2010年2020年总人口400万550万暂住人口80万以上150万以上建设用地360万km2500万km2郑州汪市中漫心城计区人坟口和磁建设泰用地闸规划死表数据种来源幕：郑状州市恢总体晨规划盲（2愤00怠6－抱20摔20秤）20滴23亦/5虽/1始223思源熊顾问郑州疤主要哨发展奇方向眨：东怕移—截—郑呈东新互区开叉发和盯郑卞束一体俊化郑东肚新区斗远景等概念创规划堪范围总15渗0多扇平方碰公里虾（其撑中起唱步区慕33功平方根公里要，分陵为六修大功亮能区京。分区规划面积功能CBD3.45平方公里郑州市的中央商务区商住物流区23平方公里CBD的功能支撑区龙湖区40平方公里商务、居住、旅游、娱乐和休闲龙子湖高校园区22平方公里主要由高等院校组成科技园区18平方公里用于安排科研院所和研发机构国家郑州经济技术开发区50平方公里是郑东新区的工业支撑区经济茂人口历史桶文化区位优交通城市办发展托及规赔划河南孤省委纲、省壮政府栽决心骂将郑究卞一乘体化津打造倒成中袋原城旺市群杀的先云导区填和示范范区扰。落实株中央江“中降部崛切起”造的发犁展战判略。郑卞蜓一体举化发联展战介略及妹郑开食大道雾产业产发展数带规咏划20奴23堡/5颈/1漠224思源覆顾问本案氧地处由郑州蔬城区峡南部桑，是悄郑州趣城市数发展含中的隶一块监“凹敲地”城市中心区北移郑东新区西部老工业区东扩本案郑州师北移次东扩耗战略葵的实野施带估动了某城市南北部饿和东完部区讨域的店发展学；西部铲老工系业区土的改亩造势看在必怠行，僵未来柴西部文区域真拥有还较大猎的发代展潜渡力；郑州帮市南你部区壳域一价直没黎有明赤确的税发展电政策缺支持倘，发将展较折为缓绘慢，润但随巩着众美多城候中村伸改造喝项目让的实恼施，静市中漏心用歪地的举逐步栗减少碎，具侄有后弓发优洁势。经济氧人口历史尘文化区位诸交通城市毁发展界及规鸭划20悼23机/5初/1纽奉225思源萄顾问郑州焰是中飞国历吧史文康化名办城、舟首批马中国谋优秀仪旅游夺城市诸、国滥家卫案生城因市、辣国家惰园林怠城市欧。郑州贡历史孝悠久席，是速中华衣民族辜的发宜祥地洪之一糖，孕慎育了掌中华昆民族挑及其戚光辉阁灿烂将的文众化。朋曾有谈夏、双商、胁管、辨郑、叫韩5吨朝为晓都，救隋、割唐、毙五代峡、宋少、金厨、元搏、明俗、清董8代惩为州抽。郑尸州地伴区在宅历史疼上相涨当长混的时漏期内娱曾是训国家糕的政救治中女心。辖区砌内发裂现有咬距今桶80壤00孙年的衔裴李财岗文季化，响距今幼50茫00桌年的闷大河拔村、晃秦王柳寨等姜多种究类型刃的仰跪韶文狸化与适龙山茎文化栽遗址翠。隋开鉴皇十辛六年跨（公饼元5经96讨年）堵置管由州治纱所。淋管城弹作为命郑州滔、管怒州州食治，脚成为坐郑州惨地区米政治窜、经松济中氧心。沾隋炀鲁帝开树通大滑运河雨和通作济渠季后，累郑州啄一度盐“商他旅往盯返，夏船乘仪不绝历”，患成为因全国疗水陆隶交通颂的重膏要枢循纽。经济柜人口历史裂文化区位领交通城市辉发展枣及规跌划郑州算城市割建设膏中对寒历史竞、人职文资背源的怕挖掘队不足仰，缺参乏城勾市特隙色和派凝聚排力！20馅23幸/5管/1盖226思源出顾问经济惜人口历史滤文化区位谢交通城市交发展探及规激划嵩山筛风景叔名胜爪区北伐创阵亡久将士将纪念暗碑二七勾广场砖牌厕坊街中牟疗孔子稍回车座庙商城衫遗址20冲23浓/5再/1投227思源慎顾问郑州伞城市跌发展坦态势件研究炸小结郑州载区位冈、交颗通优淡越，恨在中湿原城盆市群蔽构建匹和郑绩卞一靠体化漫进程模中，躲作为斩首位肠城市混，吸皂引力酿将不戏断加诊强，困发展悬潜力销巨大爷；1.城市组发展右方向专为“菠北拓罚、东轿移”次，东悉移为贺主要且方向况，X栋X村最从来榴就没颂有处省在城货市主震发展仙方向剪上，通基础成差，趟题材厌少；3.郑州除市经谢济腹绿地广框，经锦济发肝展基摘础较毒好，测商贸妨物流侍业发梳达，灾经济虏活力疗高，损居民机收入和不断呼提高女，消侦费力愤不断响增强蓝；2.1.郑州状历史妙悠久坦，文歉化底种蕴深乐厚，飞现代特城市马建设侵过程蛋中，据历史喉文化削淹没搬比较畜严重婆，本微案开补发可猾以突池出地累域文灾化特歼色。1.4.20栽23卖/5院/1左228思源掀顾问本案亿开发佩环境刮研究郑州最城市线发展太态势谎分析本案鼻开发熄环境暴研究郑州饱市地助产市伞场分靠析郑州损市房帆产市袍场分奴析郑州弹市城尾中村忽改造敞研究20穗23举/5奔/1担229思源扶顾问郑州瘦市近父六年醉来房要地产狗投资蛇情况材分析住宅总述商业资料针来源售：郑悦州市牌历年收国民帆经济达和社傲会发肥展统隆计公叉报郑州益市近棵六年成来房绵地产伞市场炉取得数了较候大的惕发展恼，房败地产躺投资问额一宴直保逐持快畅速平状稳增葡长态宫势：合06捎年的羽投资络总额患比0膜1年搬翻了粒近5溉倍，呼进入作04捐年后差，在盼国家周宏观例调控惠不断遮加紧搬的环净境下慈投资斥额仍可然大们幅增搅长；郑州紧市房锋地产炸投资碑每年躲以不毅同幅获度比以例增寻长，卷同时讯其在弱固定灵资产枝投资玻额的另比重伴也相至应增刘长，铃表明贪房地屡产业色在国世民经提济地纤位越帜来越里重要摔。办公酒店20旺23肯/5倒/1余230思源隔顾问宏观调控政策进一步趋紧胡锦刺涛在办中央边经济酸工作醋会议估上明深确提弄出了解加强盗对房泉地产挺市场即的合花理引蠢导和挪有效矿调控进一健步加顷强、秧规范叮外商垦直接滑投资搁房地纸产业停审批钞和监盲管新土陆地储荣备管城理法辜遏制回变相堆囤地加大辩对土校地违他法案贫件的金查处森力度进一步遏制投资性购房需求上调姑准备明金率以“拘户”碑认定轮第二郊套房提贷货币滴政策歼由“姥适度劳从紧锹”调蝇整为厘“紧兆缩”市区浪可开坝发用蜻地停顺批，搞规范勇城中乌村改贱造《加强现土地控调控惩严格炮土地肝管理累的通恰知》《进一贡步规怪范城民中村播改造司的若丢干规维定》（10疫3号文永）房产酬政策格环境守分析住宅总述商业办公酒店20状23阶/5耻/1禽231思源添顾问郑州摘市房异地产众市场驳的供掌给量票、销绪售量难、成输交量西都呈值逐年亚放大熊的态裹势注：炉07怠年仅磁包含杰1月狸至1促1月付的数芒据。万平米万平米年份2003年2004年2005年2006年2007年预售面积（万平米）6455466007501013销售面积（万平米）399504599750853成交量（套）————429786842179835住宅总述商业办公酒店20织23运/5殿/1俊232思源才顾问06假年郑乱州市货房地止产市属场供提应的姿主体换依然势是住姜宅类笛物业忽，商柏业和道写字泥楼在筐总供惊应量食中所日占比肤例较厌小分类施工面积06年新开工面积竣工面积商品房销售面积住宅20665411918560641181347539298190平方米住宅250431312690205336268119772经济适用房15352046303286638917283993别墅/高档公寓1318933612413135910449181写字楼163351963212812567873891商业33551781331412455390351552其他99877061263016680643484合计266528781176177648660088008225资料页来源贩：郑评州市裁统计滔年鉴住宅总述商业办公酒店20含23臭/5照/1耽233思源古顾问06它-0金7年请间郑赚州商抹品房窄的供蚊应量稼、成挎交量堡、成腔交价矮格都伯出现宴不同监程度谦的涨单幅。资料朝来源呆：易纸居研嚷究所住宅总述商业办公酒店20酱23妄/5菌/1壶234思源蓄顾问西堆平国有曾企业蕉集中欢、效溜益平果平、经济扣活力再不足居住洲环境视较差南领贫区域隐发展砖落后蚁、配桃套设惧施薄这弱城市疗形象蒙差等郑州脖房地哪产市士场各舰板块循特点砌概述北哗富基础面设施师完善遇、房选地产耀开发起步竿早发挪展成蔽熟东企贵行政筝、经除济、旦文化壤中心停、经济桃基础略雄厚浅、郑笨东新超区住宅总述商业办公酒店20肥23哄/5屑/1闪235思源顶顾问郑州检市房扎地产通市场塑供应距的主昨体是叉商品遵住宅贿，呈洞供需桑两旺顿态势郑州阳市商净品住率宅供瓶应量灶呈上衫升趋掏势，普从分于月统丙计来召看，07年总然体供拢应量扇略大特于06年；月成轮交量受集中什在40搬-8雁0万平坊方米情之间就，07年的6月－8月三姻个月胀的成舰交量狐突破无了80万平王方米孟；资料里来源尚：易撞居研丹究所住宅总述商业办公酒店20尘23且/5毒/1煤236思源脏顾问07霜年郑每州市打住宅斑市场角价格降稳步涌上涨袄，三笔环以文内基崇本上借没有姿低于叠45夺00刮元/殿平米蒸的项晨目07年11月郑州住宅均价为3876元/平米，如果剔出政策性住宅价格影响，均价应在4200元/平米，三环以内基本上没有低于4500元/平米的项目。住宅总述商业办公酒店20坚23栏/5忧/1且237思源蚁顾问热点区域东部旗、北驻部区雷域依夕然是据开发举热点皮，随王着西姿部老乞工业搞基地洁改造逢的深录入，轰未来灯将有诵较大付放量禾；随着罪众多卫城中腐村改马造项狐目的睬入市皇，未计来几胜年市慌区内蚊总体膀供应仿量较功大。郑州匙市住洋宅市旱场特固点概碎述建筑形态高层嗓大盘炭时代挡到来嫂，市净中心禾区高列层住戒宅成渗为供瞎应的谋主体晶，三星环外加围以调小高乎层、祝多层盾为主环；户型特点住宅吩市场过需求连的主歇体是佩中小酿户型铁，面次积为孕：70－90勤㎡、90－11惜0㎡、11氧0－13碍0㎡之间朝；销售情况郑州首住宅仁市场晚整体碌销售绿情况干良好梦，市只区内钉的小农户型排产品西多以菊投资婆客户张为主辣，而80籍㎡左右鸟两居凑、95啄㎡左右焦三居糖多为腿自住兽客户东；郑州烂住宅缩慧市场跪的客啄群类赔型主罩要包概括：捞郑州丑本地释客户拔、周伞边地魄市客狗户以著及外繁地在悠郑州妹工作圆的客微户。附件卵1住宅总述商业办公酒店20还23桶/5展/1若238思源盆顾问郑州端市商极业物筑业的打供应势量和抗成交鼠量都葱出现忍不同须幅度刷的增楚长，抹但成佛交均感价下凶降幅奶度较系大1-其9月份赞，商服业物家业供较求情擦况总抗体表惩现较嫂差，迅全市照累计的新批离商业钻面积10名1.队18万平定方米董，成宜交46吓.4提7万平累方米谨，成昂交面迎积仅监占新买批面晋积的45倚.9刑2%；新增劣供应胃量主蝇要集威中在丸金水律区，兆同时愿金水双区和隔郑东弱新区卵也是养消化跌量最剖大的子板块担；1-汽9月商谦业物她业的仓平均炕消化蚂速度我为5.旧16万平胃方米/月，京目前祝商业糊比重戴放量转较大略，未蔬来市彼场竞油争加途剧寄；住宅总述商业办公酒店20贯23帅/5枪/1副239思源辟顾问20致12鸡年8任月思源响经纪40郑州矛市传宰统商摄圈布建局分泉布图二七鸽商圈郑东俱新区交商圈碧沙摆岗商快圈紫荆生商圈东风格路次软商圈经三伍路次命商圈住宅总述商业办公酒店三大穴传统载商圈三大温新兴下商业丹集中组区一个麻规划挑商圈花园种路商积业带20构23涉/5哲/1帮240思源咱顾问20氏12样年8哥月思源敏经纪41郑州肢零售在商业羡概况住宅总述商业办公酒店20支23艳/5鹊/1盒241思源离顾问郑州册市批遇发业宣分布训图——追东建晚材、借南食裹品、竞西纺崖织、熊北汽粗车、汪中服斤装火车站服装、小商品类批发市场农林类批发市场郑汴路建材类批发专业市场汽配类批发市场食品类批发市场住宅总述商业办公酒店20翻23粱/5固/1巴242思源历顾问20壁12撇年8普月思源嘉经纪43郑州慎批发请市场姑概况住宅总述商业办公酒店20这23站/5肚/1秆243思源级顾问20燃12型年8筛月思源马经纪441.融资渠道单一，资金来源不足同质化产品严重，缺乏创新产品商业地产招商难，悬而未决是问题局部供应量过大，整体供应量不足商业地产人才奇缺，行业后继乏力商业地产产供销脱节，缺乏资源整合者郑州挖商业足地产业发展还不平疤衡，重存在咏很大异市场爪空间捆。住宅总述商业办公酒店郑州减商业垂地产缠问题兼：20幻玉23斜/5笼/1缸244思源滚顾问复合化发展倾向目前传统商业出现初步复合化态势，发展空间很大地域化倾向新项目重视中原特色塑造，但多不太成功生态与娱乐化、休闲化倾向个性化、主题化倾向尚未出现住宅总述商业办公酒店郑州养商业却地产喜发展鄙机会留点商业陡发展跟趋势20衣23植/5从/1茶245思源冈顾问郑州商近年萍来写茅字楼慎市场翅的成定交量灶与价初格不枣断增伞长，清但供刊应量厨远大泄于消峡化量郑州邪写字岂楼市塘场的灵成交笑量和究价格诊出现瓶不同妇幅度屋的增繁长，梢郑州远整体下商务师氛围杰逐步锻增加壤；供给面积成交面积近三校年来奥郑州厚写字莫楼产浓品供腥应量碧逐年猛攀升刊，但艘消化针量增妹长缓鸟慢；住宅总述商业办公酒店20购23成/5驱/1区246思源缠顾问郑州弓市办调公物直业市槐场处毛于起菠步阶洗段，加供需杯都比可较小坝，波爽动大恋。07润年以昌来，剧写字无楼市国场的膨供给卖极不芒均衡洲，一梦旦价汉格上包涨，叨开发耍商就词增大磁供应呢，而姻一旦第价格温下滑挪，则磨谨慎怠上市道。从整慨体上锻看，料办公炭物业腔新批蹦准预吉售面惕积仅库占整革体商胸品房变新批律准预隔售面迎积的顾1.术77抱％。住宅总述商业办公酒店20缸23趴/5晒/1甲247思源酱顾问纯写怠字楼吵主要宿集中奇在金坝水区怕和郑请东新架区，划要求哭商务阴氛围彻浓厚郑州睡市场胸纯办泳公产纯品主馋要分轻布在郊郑东桨商圈肠、金父水（矛经三梳路农朱业路舰）商斯圈、乞紫荆器山商直圈（虚紫荆趣山路爹、金派水路宵）华城国际中心省汇中心总部企业基地盛润国际广场绿地峰会天下格拉姆中心蓝码地王大厦浦发金融中心海联国际顺驰第一国际曼哈顿国际广场建业置地广场郑州国贸中心鑫苑金融广场住宅总述商业办公酒店20被23纹/5良/1怎248思源拌顾问未来杰郑东块新区芒新增记写字劝楼供聚给近种16锤0万减平米狼，将嫩成为浮郑州驻写字朝楼市伶场最救大、患最具宿主导是性的巡寿区域服。郑东重点项目名称项目概况绿地峰会天下

5T新理念产品核心，挑高10.2米国际级现代化商务大堂,超宽公共走道；总占地面积4095M2，总建筑面积约4万M2，共28层，售价7000元/平米；蓝玛地王大厦中原首家全钢结构写字楼,国际甲级写字楼,5A智能化配置，1000平米商务大堂，地上30层，总建筑面积5.6万平米；顺驰第一国际提供5A级智能系统、6大商务配套、3大服务体系，占地面积4394.51平方米，总建筑面58364平方米；格拉姆中心过中式古塔和西式哥特风格结合，总的建筑面积为100000平米，主力户型为62/87/89平方米；海联国际是一个集商业、金融、办公、休闲为一体的、多功能双5A级国际交流中心大厦，总建筑面积为6万平方米，主要面对来郑投资的外商、港澳台侨胞；住宅总述商业办公酒店20品23炕/5春/1冒249思源辆顾问郑州揭市办匠公物贼业租和赁市畏场研但究高科逝技企誉业的少研发茄中心岸，倾代向于甜选择聚在城而市边荐缘区错域、碧自然抵风景骨优美趟、多恒层、左低密肉度的坝办公艘物业锯内；大型消的商辈业运喷营客益户则登需要胡城市凯中心圾地带板、交登通便踪蝶利、蹈繁华界区域仔内的才商用痰物业暮；创业拖型中下小企丝式业，统更愿肺意选屿择成脊本经栋济、眯办公经条件弯优良漏、具笑有发淡展潜辉力的碰城区向边缘思地带物业粘面积仙划分卧：租赁极面积箱主要即区间婶多为10星0-浅20骨0平方绵米的阅中小备户型涛，其伙次是30名0－50背0平方躁米的强大户物型。物业驻租金夸水平泰：郑州像中高咱档的图纯写碍字楼葵租金焰一般铺在1.举2元/平米/天-1土.6元/平米/天之谁间，妹最高戏档的钥写字模楼“庸裕达召国贸料”租旁金达拴到3元/天/平方谦米；郑州稠商住侮楼租王金一棚般在0.些4-判0.筒8元/平米/天之压间；办公浸物业训的区助位对国租赁孝价格些的影递响非岩常大免；主要笑客户绣需求咸：住宅总述商业办公酒店20扰23房诚/5扫/1御250思源跳顾问一二三写字望楼呈猪区域骂化分总布态腰势：馆表现雾为“江双地本标”禽（东确面的话未来圾大厦罩，西咽面的斩裕达殃国贸豆）、控“大语十字猪”（喉经三采路与呼农业栽路两况条主闸干道黎形成活的十辟字交己叉）渠、“制一个袭区”掏（即棵郑东澡新区午CB惧D）绕。商住惭楼冲型击写蓄字楼旧市场夹：商苍住楼共建安撞成本旬和经禁营费症用均绍低于利写字冈楼，醋分流灵了相戏当一蜂部分确的写酬字楼猪客户皆。办公扬产品奶小结企业侍需求陷面积栗以1梦50辉—3絮00洞平米傻为绝咱对主屋力；肌多数厦写字炎楼的劳综合谁配套区不足否，不扰能满锐足客肤户的庆需求漆尤以览电梯伙和停柱车位失问题先最为块严重湾。住宅总述商业办公酒店20的23殖/5留/1饺251思源里顾问郑州卫酒店服业发裤展呈震现高娃端酒招店与室快捷堡酒店摔并举管态势目前底郑州罗已经借建成盆或在需建、贝规划然建设叫的高幸档饭坡店（揪五星举或准支五星串）不命低于10家；从２箱００趣２年架第一那家快顺捷酒鱼店诞冠生至秤今，则酒店耻业正狂在刮委起一剧股“别快捷配”风距，４奏年多交的时厚间，够郑州筒大大削小小纤的快此捷酒瞧店已诵经有宵百余顶家。酒店类型全省数量郑州数量五星级44四星级4917四、贫五星锋级酒季店快捷另酒店住宅总述商业办公酒店20匠23励/5染/1讨252思源舟顾问郑州妇酒店踏业布声局特户征明门显，厉依政章务、轿交通北和商转务分刷布。住宅总述商业办公酒店附件坡220宪23番/5抚/1音253思源绢顾问郑州连酒店段业面边临良沙好的态发展帐机遇高星近级酒监店发合展良胞好，研选址唯条件明比较激苛刻殿；星级海酒店警月度忽平均猜开房条率达孤到了裳80蹄%经济屑型酒琴店以直其特臣有优作势发访展良跟好；设施年齐全酿，性啦价比清高整洁满卫生超，服盲务规泛范客群决广泛抚，旅险游、巷普通蹦商务安全和感好目、舒特适度抖高郑州叨商贸阻、会辟展等搜功能敏的强孔化为鸦酒店袖业带贯来发珍展空恒间住宅总述商业办公酒店20漫23殃/5舍/1勺254思源杨顾问房产治市场孟研究寇小结房地倍产市拐场发龄展迅连速，鸽市场委供需抓两旺凤，今畅年9友月以梨来，茄全国背房地舞产观追望气困氛变坦浓，白需要依制定害应对里的开赚发策厉略；1.郑州抬市房浩产区蛋域发泳展不慎均衡沿，南谨部区城域比敏较落席后，耍供应零量和炼消化打量都性比较庙小，爱供应天产品屯档次轰也不桨高；3.住宅给是房妖市的询绝大寺主力铲，商幸业供园远大铲于求肿，潜软在供合应量甜巨大店，办纲公物补业还遮处于队起步罩阶段车，非凝住宅延物业朗的开犹发需绒要精荒准定机位；2.1.郑州叉作为脖中原盲城市动群首携位城地市，骡房地蜂产需吴求旺脏盛，皂自住铲客群隶比重娱高，冒注重盾性价窝比，氧经济闷型2梅、3读居比忍较受订欢迎匪。1.4.在X蔽X区居域开事发商排业、斜办公权、酒糟店开撞发存浇在风横险与倘机遇挣并存团，把颤握最旗新开汗发方激向，卧促进秋公建译物业萌客群坝互动雹。1.5.20芒23迅/5臂/1坏255思源先顾问本案矩开发添环境片研究郑州书城市第发展炮态势响分析本案营开发煌环境重研究郑州尽市地洲产市亭场分乓析郑州针市房带产市僵场分绍析郑州蒜市城撑中村戒改造肺研究20驱23福/5宝/1迁256思源词顾问未来佩市内便五区拘新增工建设魔用地鉴原则补上不下再用俭于商续品住内宅开岩发项晚目严格清控制证新增糕建设古用地拣：取■在哨新一纤轮土带地利住用总躲体规要划修谊编完细成之绝前,件规划棚建设迫用地赌指标声、年嗽度计欧划指瓣标由公市政葡府统债一调虏配。■市理内五纹区新至增建笑设用运地不弓再用醋于商清品住搂宅开挽发项缓目，卫主要娱用于畜促进貌经济激社会乡丰可持比续发愧展的棕产业纱项目艳以及县关乎蜜国计约民生恶的公飞益性纸、基咬础性假设施饥项目篮,。商品卖房开治发建洲设用存地主出要通霜过城恶中村依改造近来提蜜供：■城协中村访改造廉项目店、工已业企量业搬宋迁项洽目将懒成为踩郑州扰市区善下一岗步房减地产袭开发猪的重晓点。资料脖来源亮：郑溜州市促人民塔政府切关于棒加强敬土地氧调控氏严格斤土地饲管理怖的通雀知“素郑政吼文〔出20震07牺〕1狡38苏号”20仗23台/5寄/1萍257思源南顾问近3闪年来津郑州唤市城截区土州地成群交量顽明显姥减少资料剃来源穷：郑交州市诸国土追资源烟局20蛋23搜/5量/1啄258思源叮顾问20踏06耗年郑弊州市要区通颈过招先拍挂缘瑞方式经共成改交了先13楼块土咐地，山共1猴95怀5亩捏，成广交总醉金额哪约1灯5亿斥元。位置用途容积率面积（亩）成交价格（万元）成交日期使用年限土地使用权人桐柏路西、朱屯路南普通商品住房232.27483302006-9-2870郑州建投鑫苑置业有限公司伏牛路西、颖河路南普通商品住房2.513.882542822006-12-570河南志鹏置业有限公司货栈街南、107国道西普通商品住房2.544.8665101602006-12-570河南建业住宅集团有限公司嵩山路东、棉纺路北普通商品住房2.520.653553102006-12-570河南建业住宅建设有限公司南阳路东、宋砦北街南普通商品住房264.9335280002006-12-570河南建业住宅建设有限公司太康路北、二七路西商服设施512.41454002006-12-1340郑州丹尼斯百货有限公司赵庄街南、大学路东其他商务3.828.555549202006-12-134070郑州深信投商用置业有限公司陇海西路南、华山路西普通商品住房2.588.2255195202006-6-2870河南龙源房地产开发有限责任公司陇海西路南、昆仑路东普通商品住房2.5106.968225602006-6-2870郑州地产长城房地产开发经营有限公司大同路北、南彩路西普通商品住房4.54.521762006-4-470河南巨制置业有限公司京黄公路西、贾鲁河东其他用地0214.0515412006-4-450河南太极置业有限公司京黄公路西、贾鲁河东其他用地01136.173862006-4-450河南高鑫园房地产有限公司未来路东、金水路两侧普通商品住房6187.9530737.8912006-1-2570河南升龙置业有限公司合计——1955.373150322.89——————资料斧来源没：郑析州市完国土定资源幸局20冈23岩/5某/1循259思源寸顾问20战06望年郑饿州市裕土地届楼面栋地价健集中膨在1伯20锤0-拢20肢00叙元/沙平方所米之状间，利平均瓶楼面轮地价浮为1筑41暑6元岩/平职方米位置用途容积率面积（亩）成交价格（万元）每亩地价楼面地价（元/平方米）桐柏路西、朱屯路南普通商品住房232.2748330258.101935.77伏牛路西、颖河路南普通商品住房2.513.88254282308.451850.68货栈街南、107国道西普通商品住房2.544.866510160226.451358.70嵩山路东、棉纺路北普通商品住房2.520.65355310257.101542.60南阳路东、宋砦北街南普通商品住房264.933528000431.213234.08太康路北、二七路西商服设施512.4145400434.991304.98赵庄街南、大学路东其他商务3.828.55554920172.30680.12陇海西路南、华山路西普通商品住房2.588.225519520221.251327.51陇海西路南、昆仑路东普通商品住房2.5106.96822560210.901265.43大同路北、南彩路西普通商品住房4.54.52176483.561611.85京黄公路西、贾鲁河东其他用地0214.0515417.20——京黄公路西、贾鲁河东其他用地01136.173866.50——未来路东、金水路两侧普通商品住房6187.9530737.891163.54408.86合计——1955.373150322.89————资料凳来源益：郑枯州市艰国土盟资源幕局20才23转/5勤/1绞260思源伪顾问20感07暑年郑眨州市普区成娱交地怒块的坦楼面温地价砌较0纪6年蜓有所诵提升荷，但拢成交呢量较帖06战年有潮所减寄少，抄平均念楼面列地价已为1劫78葬0元厉/平于方米成交时间土地坐落土地用途成交面积（平方米）容积率规划面积（平方米）成交额（万元）每亩地价楼面地价（元/平米）使用权人2007-9-4滨河北路、郑花公路西住宅22.391.738.0681200241.772133.30天地置业2007-7-25长江路住宅2.142.55.359820306.021836.11建海置业2007-7-26建设西路住宅1.6534.9511150450.452252.25鑫苑置业2007-4-3鸿宝路住宅21.860.9620.992132065.011015.80天地置业资料洗来源告：郑雕州市坦国土龄资源爸局07寇年郑盼州市恋区部早分成俩交地约块细桨况表20西23接/5览/1垒261思源咽顾问近年拳来郑夕州市萍土地贤的楼寸面地乡丰价呈鼻较快正增长递态势资料张来源锈：郑牵州市它国土寒资源敏局数到据计洒算得局出郑州“地王”发展史时间地价（元）单价（万元／亩）面积（亩）拿地企业位置2004年4月26日5.91亿137431.2思达集团花园路和东风路2006年11月3日8330万25932.247鑫苑置业有限公司桐柏路与朱屯路交叉口2006年12月5日2.8亿43065建业住宅（中国）集团南阳路东、宋寨北街南2007年7月25日1.1150亿450.524.8鑫苑置业有限公司建设路与伏牛路交叉口2007年8月17日7.5726亿351.6215郑州世纪长城置业公司航海路北、朝凤路西2007年9月4日8.12亿241.77335.85河南天地置业有限公司郑花路西、滨河路北2007年12月26日14.092亿369.59381.29郑州尚锦房地产开发有限公司淮河路南、航海路北20秧23阔/5漂/1裂262思源冻顾问土地蚁市场培研究支小结市区册中心糕位置搜土地安越来它越稀顾缺，苦土地而供应爽逐渐洞向外进扩展累，供宽应区俗域有烛扩大冬的趋筒势；1.建成域区内企新增诉建设范用地衬原则抛上将促不再泛用于作商品奶房开寒发建徒设；3.出让胖土地手容积圈率普虚遍较烂大，怒单宗筹地块湾面积而较小贸，土例地价矛格上脾涨较牙快，独预计督未来触还将扔有较必大上善升空犁间；2.1.净地像、储优备地乓出让困将逐除步减月少，雕城中清村改欣造项脂目、呢工业筒企业站搬迁愉项目侦将成职为重嫂点；1.4.20射23党/5属/1约263思源的顾问本案阔开发彩环境场研究郑州碍城市第发展立态势卵分析本案与开发哲环境池研究郑州斜市地锻产市缓场分厉析郑州薄市房侄产市业场分码析郑州嫌市城览中村拼改造辜研究20维23慰/5清/1箩264思源雅顾问郑州荒市城仙中村柜改造柜总体桃规划币导则现状遣：建成流区内末有9嚷4个管行政唯村，村民遮宅基爷地占美地约形12捆18董公顷鞭。规划铸目标塘：按照压建成摇区域孤中心帆城市悠总目斗标的伯要求监，通浪过全眼方位丝式的综摇合改型造，梯促进值城中扣村在谢居住朱环境顽、管神理秩拾序、袋经济非发展趁和文碎化心寺理等恼与城肆市全拾面融扮合。总体熄部署辨：有计妄划、礼分批买次进派行；目前吉应以讯三环聚以内前为主麻；完善医城市席空间携结构圾、提床升城帖市功替能；完善按城中传村公锯共服倒务系献统；引导岸城中每村经杀济的额多元女化转擦型建成区内城中村现状分布图本案20垒23必/5趣/1约265思源俭顾问序号项目名称区域被改造村庄占地面积(亩)总投资(元)开发单位1信和·普罗旺世金水区西史赵村160630亿信和(郑州)置业有限公司2郑州国贸中心金水区西关虎屯村707.6亿河南新田置业有限公司3曼哈顿广场金水区燕庄村29130亿河南升龙置业有限公司4风雅颂金水区柳林村186－河南风雅颂置业有限公司5十二里屯项目金水区十二里屯21017亿河南信宇房地产有限公司6白庙项目金水区白庙33150亿深圳市淞江投资担保集团7任寨新村项目金水区任寨新村80－郑州广厦置业有限公司8加拿大温哥华广场郑东新区八里庙村27010亿枫华(郑州)置业有限公司9长城·阳光新干线中原区旮旯王村、周新庄、三关庙村、罗庄村、岗坡村100025亿郑州市长城房屋开发集团有限公司10桃源居二七区焦家门村13.437800万郑州市长城房屋开发集团有限公司11大上海步行街二七区－10315亿河南华诚房地产开发公司12淮河平安商场二七区路寨30014.5亿路寨村委会13高寨村项目二七区高寨村91818亿郑州正大房地产公司14翰林世家二七区菜王村341.85亿郑州市长城房屋开发集团有限公司15升龙国际中心二七区小李庄38114.092亿郑州尚锦房地产开发有限公司16惠文·鸣翠苑惠济区毛庄村110－河南茂祥不动产有限公司17下坡杨项目惠济区下坡杨村800余15亿郑州天河置业有限公司18姚寨项目金水区姚寨村－－金成房地产公司开发郑州款现在哨进行晃的城却中村遭改造从项目弓与普合通房迟地产沿开发北模式评类似20队23该/5近/1日266思源帅顾问郑州北市城套中村蜘改造叹形势陵紧迫尘、任北务艰珠巨，厘政府吊压力矛大城中浮村改盟造形荣势紧否迫：■郑闹州城同市已肢经进卵入跨煮越式抛发展策的时屠期，怕城市胸框架扮在不仪断拉慕大；诱城中页村像刃现代曾化城歪市的配“疮偿疤”姜一样帆，成较为城庄市扩中张中继的不察和谐阶因素正；■郑开州市诞政府隙下决镇心大雅力治恭理城豪中村叮，2父00劫3年色9月赞郑州互市城默中村怀的整甲体改普造拉热开序港幕，桶5年饲出成丘效；城中洪村改节造任敲务艰宪巨：■根鹅据郑架州市避规划嘉，将画对2来82坡平方缎公里忠建成值区内顾的1恳0万饰亩土炭地上舞30监万常宴住人政口居尝住的惜14萍3个伟城中似村进恩行改厌造。20洽23早/5御/1热267思源请顾问郑州对市城偏中村头改造疮在探删索过匙程中焦，政累府逐甚步加冷强调现控力舍度和郑深度第一绣阶段《郑置州市贡城中筒村改导造规述定（士试行替）》（郑挨政【则20贱03尤】3樱2号蜘）《郑计州市许城中虎村改少造规扛划土盏地拆厘迁管衬理实第施办航法（鼠试行游）的断通知还》（郑瓣政【港20典04偶】3佳5号彩）第二广阶段相关央政策悠的制衡定与糖实施敬规范辰了郑俗州市故城中呜村改适造市旬场，却同时胸增加元了开狐发商杏运作矮项目棵的难骄度；城中撤村改脑造的简社会谣责任素转嫁故给开牺发商节，增环加了轻改造颤开发圣的难脚度，钩也提则高了谦开发芦商议想价能枪力。《郑恼州市跃进一恐步规崭范城类中村待改造播的若篇干规纸定》（郑赠政文榆【2顽00弟7】甚10腐3号班）《郑逗州市抓人民突政府赚关于意城中缎村改系造中茫廉租害住房斜和周既转房融建设务有关淹问题助的通毙知》（郑导政文栏〔2积00们7〕观20现8号淹）附件杜320大23塞/5消/1扫268思源旧顾问开发巡寿商主适导的卧市场那化运族作通过歼招标免、拍仪卖、兼挂牌客方式虾确定亲房地镜产开袍发企揉业参如与改么造，私即在10省3号文量的限笨定条抢件下宽由取爸得开申发权滨的企栋业进蜘行改挨造和来开发粗建设鹿。经区校政府户批准酱，村（够组）威可自闷行筹题资进检行改帆造目前贩郑州念的城灵中村百改造宁以开难发商扫主导择的市任场化客操作疾模式园最具塌可行恼性自行番改造破的村哄（组申）应叨成立喉全资立集体枯性质膀或全列体村幼民合苗股性熔质的米房地灵产开垫发企刃业，丽经村驼民（悲股东撒）大冷会或勾代表帖大会墨授权词具体礼运作疯本村任（组优）改老造的多相关筝事宜美。城中夸村改向造的运作率模式区政绣府会伪同有晚关部宣门统一掩拆迁兔改造目前形正在杏运作静的项铸目中前，尚东未有叨采用校这种盖模式黑运作秘的案陡例。√？？20堆23涌/5桶/1锹269思源塌顾问村（子组）黄自行芬筹资战进行冒城中何村改棍造的煌运作明模式逐具有纵“资勤金不爷足、找管理悲经验腹差、结改造柱周期拣长、壮品质蚕低”厚等诸悬多弊上端，烧可行春性较叛低路砦叼村股兽份制建改造钩方案远：集辆体股架份占消15寺%，秧股民运占8思0%杯，董畅事长民占5歪%，迅年满号18段岁的父村民变即可记入股尤，每盆人每信股2资万元踢，董财事会飞和监倦事会链负责货改造倾事宜怨。改造奥项目茎失败讯的主流要原婶因是爬资金兵不足耀：路絮砦村邪第一桥期改池造工公程需划资金坏1.磨5亿耻元。档但在喘改造促时，祝当年卷筹措刺的资浇金不自足1楚亿元笋，远承不能净撬动夫整个术改造印工程功。改造父成果拴不显羞著：秀截至总目前挽该村贷只对灵包括岂村委请会大贴楼在蝴内的妖4个备项目畏进行速改造陈，改建建成禾总面伙积约袄4万滚平方厌米的爹商住惑项目哀，远刚远没歇有达段到预岁期目萝标。郑州激市路相砦村搭（路粮砦村久全村胡面积糊4平从方公每里，辅共1泄27让0户故，4旺70挣0多昨人）冠曾实功行“范自我案改造苦”，肆让村樱民入廉股变阅股民减，实某行股讲份制史公司普化模则式运然作。20旁23抽/5畅/1离270思源赵顾问开发看商直楚接介躁入的巩运作酱模式巡寿，是台城中誉村改惭造最躁切实枕可行浅的操绪作模搞式，委目前勤在市延场上坝已经黎出现寇较为垄成功摸的案锡例郑州准市目糕前正耗在进谅行的运城中怨村改披造，师几乎须都有恢开发仆商介看入，妹通过请市场撑化的避运作犁可以惩解决炭“自际我改坚造”筝中改扛造周若期长衣、资梁金不拴足、沃利益取分配嘴协调耽机制表不合刚理的共问题勇，有赵利于纺实现搅村民灯、开德发企地业和德政府浊之间却的多刊