房地产经济学城市与土地

城市中的土地使用模式一、城市土地的集约利用与规模利用二、城市土地空间布局三、城市土地使用模式的创新城市经济学的产生（应城市问题而生）社会经济发展城市经济增长产物相关城市经济发展问题住房困难交通混乱环境破坏经验工业化城市化经济中心城市经济学诞生《城市经济学导论》威尔伯.R.汤普森,1965每个城市的土地使用模式是如何形成的?遵循着怎样的经济学规律，又如何影响这一城市的房地产价值?最早的关于房地产投资方面的金科玉律是：Location,Location,andLocation.城市经济学的研究重点：位址在哪儿，为什么选这个位址和选这个位址的结果？关于时间的经济学与关于空间的经济学从来的经济理论大厦似乎都是建立在由劳动时间创造的价值范畴之上的；认为经济的节约归根到底是劳动时间的节约;而一切经济平衡只是抽象的价值量平衡和实物量平衡。任何物质实体的存在都有其时间和空间的形式，空间和时间是不可分离的。经济的运行是一种物质运行，因此经济运行的条件及其表现既离不开时间，也离不开空间。价值的创造既离不开劳动时间的延续，也离不开劳动空间的联系;经济的节约归根结底不仅在于劳动时间的节约，也在于劳动空间的节约和组合的优化：空间经济学：研究空间结构对价值形成的影响。一、城市的起源（一）城市的概念城市是人流、物流和信息流的集散地。发展中国家55％的GDP在城市，发达国家85％的GDP在城市

（二）城市起源的原因1、政治因素1）为了统治的需要。如明朝都城最初在南京，后改定北京。我国的城市主要由过去的古都或各级行政中心发展而成。2）为了军事的需要。如古时的凤凰。2、经济因素1）工业布局的影响2）资源优势的影响，如个旧、无锡；3）交通运输的影响：如徐州；4）贸易的影响：如香港3、地理因素如水文地质影响使云南的城市，多选址“坝子”；4、文化因素宗教的影响，如麦加、梵蒂岗。城市的选址很大程度上取决于它在商业上的意义。w.理查德﹒赫德的《城市土地价值原理》概括为：城市起源于他们与外部世界接触的最便利的点上，它沿着最小的抵抗或最大吸引力的线条增长，或沿着两者的组合增长。了解城市起源的意义：寻求城市发展的规律，理解城市发展的过去与现在可以预见城市未来的发展，对未来的房地产投资做出判断。w.二、城市的性质和规模（一）城市的性质1、中心城市。对周围地区提供综合服务，包括商业、社会、行政文化等服务的城市，如昆明；2、运输服务城市。沿着运输路线提供服务的城市，如鹰潭；3、特别功能城市。集中某种特别功能或服务的城市，如酒泉；w.（二）城市的规模1、特大城市：人口≥100万；2、大城市：50万≤人口＜100万；3、中等城市：20万≤人口＜50万；4、小型城市：人口＜20万；三、城市的发展城市的发展主要依靠经济因素，而又取决于其向外提供的商品和劳务的增长。比如矿业城市的兴衰。w.四、城市土地的利用模式（一）影响城市土地利用模式的原则1、最高和最好的使用原则。土地归于愿意支付最高价者。2、连续经济学原则。只有满足了支付土地原有使用的相关费用的要求，土地新的使用才能进行。3、比较利益原则。人们选择某块土地，是因为可以从中获取比较利益，因此相似使用及互相需要的土地趋于聚集在一起。

4、不完全原则。土地使用的理想模式难以存在。5、变化原则。最高和最好的使用是在变化的。w.（二）影响城市土地利用模式的因素

1、贴近性：研究土地利用模式的基础城市中心的土地用于人人需要接近的场所相似功能多邻近，相辅功能多接近4321冯﹒杜能（1826年）1、中心设施；2、住房；3、作物；4、牧场；贝格斯（1920年）1、商业和机关；2、旧的住房、仓库和制造业3、中低成本住房；4、高价住房和商店w.2、城市的起源城市的起源决定了城市早期的布局、形态和建筑物等，而后又因为比较利益原则，后期的建筑物邻近类似使用的早期建筑物建设，直到土地价格升高，城市交通拥挤、环境污染加剧等城市病出现为止。3、政治因素城市规划宏观政策w.4、经济因素产业、重大项目的布局，如沿海发展战略。5、资源分布情况如个旧、东川的矿产资源与城市的兴起和发展；如迪拜的石油资源与城市的兴起发展；如句容温泉与住宅项目w.ww割zl免co缓ol志.c寻om6、地达形地形献地貌呆上的对特点涛，影停响了哪城市底的形炼状和卸发展疑方向巡寿。山漆脉河神流城义市w.ww孔zl皆co范ol菌.c氏om7、运虹输改变讲了“筋贴近佩性”瓦的状踢况，竞将空腐间问厨题变龄成了街时间馆问题她。随机阴运输池体系肉（如严汽车腔）→绒城市狐环状参发展劳；线形给运输房诚体系(如火稿车、等地铁奖轻轨忙、快点速路)孩→城市坚线形宴发展眠。河序流城奖市快速昨路w.ww斗zl转co次ol施.c古om8、通捎讯通讯晕技术店和网直络计疮算机齿技术鼻的大丝式量运绍用，诉进一泽步将辣空间诊问题潜变成铅时间宫问题杀，改唯变优“贴使近性燥”的副状况酸，将圆影响蔬人们筛的生且活、止学习坦和工什作方揉式。小结佳：影更响土浑地使牢用的淘两股齐力量过去爸的、除设定省的、轿继承猜的力亡量——城市扒历史强起源犹；地典形；到原有而的规欢划、古资源逢状况静等夫。未来匪的、捕变化午的、骨创新息的力势量——运输崇；通率讯；融变化期的规申划、疏资源府状况话和经喉济因尚素等裤。w.ww急zl粥co县ol养.c含om（三滴）城溪市土览地利框用模桑式的鸣理论1、冯·杜能爪的<孤立滚国>理论（18离26年）他第龟一个吼揭示强城市曲形状慕是可茄预见松的人踏，提跃出了财“可比接近劫性”幕的概华念。43211、中等心设具施；2、住弄房；3、作厦物；4、牧京场；w.ww帐zl细co逆ol哪.c零om2、贝悔格斯踩的同它心圆富理论（19慰20年）应用腊冯·杜能膝的理两论解年释美晴国的抽城市煮土地而利用答模式畅。43211、商堆业和过机关堡；2、旧舞的住注房、衔仓库茂和制枯造业3、中碰低成堪本住螺房；4、高蚂价住卷房和药商店同心跌圆模姓式a.商业叶中心撤区（CB舟D）b.工厂害区（Fa影ct仗or伯y衬zo椅ne）c.过渡台地带麻（Zo择ne胁o磨f渣tr挣an煎si洗ti它on）d.工人滋住宅葵区（Wo照rk删in谁g腿cl英as厘s全zo榆ne）e.住宅筐区（Re盲si高de低nt拌ia袋l剑zo毙ne）f.通勤扇带（Co悲mm琴ut松er瓜z夕on赛e）伯吉列斯的丹同心停圆模落式图出价西地租透曲线w.ww匹zl上co垃ol衫.c价om3、霍刚默·霍伊食特的铜楔形南（扇丢形）德理论（19省39年）各环麻使用柿基本举同贝高格斯漫的同恳心圆今理论煮。43214321居住等用地随时膀间变昌化w.ww稍zl主co拾ol材.c吹om霍默﹒霍伊锣特对薪美国歉城市弱的发芒展作镰了被劳现代昨规划爽者奉写为经姓典的洪研究关，在余其杰立作《美国脑城市遇的居器民邻冰里的狭结构烦和增托长》一书脚中提缺出：随着中城市极的发侵展，适新的管高价洪住宅粮在原阳来的届高价惰住宅鱼旁向缸外发牺展，例趋向而城郊产，向床高地勺移动杀，但恳移动扮方向荐的改源变发左生的滔很慢时，呈坐现楔成形形溪态；城市矿里的阅零售创商业任区追私随高闭价住求房而赴动，流与之吓移到再市中键心的肌同一椒侧，恳多选暴择在来公路糟交汇挑处；中低溜价住逐房，赌也类心似地党向外守移动债，寻睡求声庄誉好追的位恼置；批发参商业仍和制么造业连用地业则远袖离高技价地动区；制造鉴业通墓常与拆低价阴住房坡在市口中心候的同柱一侧遗接近尼；工业职和制孝造业讲趋向金于接口近运约输资销源丰像富的愿地方徒。1.中心奶商务腹区（CB衬D）2.批发倚和轻稻工业邻带3.低收跳入居姐住带4.中收丘入住疲宅带5.高收内入住救宅带住宅病区和晶高级铲住宅晴区沿掀交通薄线延善伸；高房凶租住嘴宅在咱高低却、湖度岸、所海岸刺、河累岸分扭布较捡广；高房诞住宅搁地由违不断舰向城害市外祥侧扩惩展的红倾向淡；高级叔住宅插地多厦集聚帝在社座会领瓣袖和萍名流帽住宅蜓地周洗围；事务盛所、虾银行控、商巩店的闸移动盼对高终级住嘱宅又雅吸引拴作用走；高房禁租住毁宅随史在高立级宅计地后论面延袜伸；高房寸租公吸寓多借件建借在市际中心晴附近沉；不动春产业房诚者与快住宅乱地的陵发展剪关系画密切承。w.ww镇zl净co妙ol抱.c问om4、哈夸里斯棒、厄边尔曼以的多匠核心袋理论（19秀45年）认为沾每一数块土骨地的热利用液都是奇地形哲、交泽通等货影响薄因素木的反房诚映；办一个桶城市姿可能呢有一滋系列以的中前心，赏每个螺中心自都有制各种运对土艘地利衔用的晴环围众绕，化而每拆个中赵心可搞能只泛提供净某种靠专门陆功能强的服挂务。快速玩路主要完道路主要但道路铁路商业姑中心购物碰中心郊区氏村落5、理烤查德﹒纳尔贯逊的4种都毫市模飞式（19渔58年芹）城市辟有4种模档式，炉每种疾模式吐有相骑应的办土地橡使用缺方式修：商业何城市糟（特披大城嘴市）——楔形熔和多煌核心迹理论允模式（复倡合城朵市）中心指市镇伴（大多中城享市）——楔形总理论剃模式骄；乡村闸传统落地区盖（小拆城市泼）——杜能站和贝阳格斯秋的理纠论模疾式较大凶城市仓的郊畜外地未区——卫星息城（掉自有质中心殃的小醋城市恰）第一遗节城市尿发展克与房跨地产敲市场w.ww经zl库co咳ol缎.c优om6、巴社洛的沫方格蹲模式（19杠72年边）主要街道主棒要压街抢道②②③③②②③②③④④③②主要街道快丈速耐路次要撕街道③①①④④④④①产业退（工粒业）②商业③公寓④住宅①w.ww共zl帜co鸟ol币.c匙om7、阿贸隆索歪的城岁市租居金梯贞度曲悔线和霉同心网圆利剪用模友式（19鸽64年）阿隆数索考住察了舍欧洲10国和历美国35个州耐，得架出结拿论：距离徒市中氏心10湾00仔-1优50旨0米范哄围内落的同殊一块热土地夏上，血商业邪、住蛮宅和摊工业法用途蚀租金哑的比理例为2～4：2：1；距详离市莲中心详越远坚，商侄业用部地与去住宅呢用地哀的地盏租、吴地价探越接寇近。商业住宅工业农业距离地租市中欲心写字尤楼市诞场（of森fi昂ce辟s植ec掩to冷r）虽然泪在写秆字楼景办公础的企务业所左提供傅的服拥务多则种多秆样，沙但它跌们都匙有共河同的章投入舟和产中出：冶信息保。会计宰师事谣务所甚、律昨师事喂务所旋、中齐介企沸业。写字既楼企图业（of们fi勾ce伸f跌ir盼m）有奶向一末个地汽区集逐聚的瞎激励兰，因再为这科样可毫以更拣容易钉获取侦其他演企业乓所提菌供的耐信息迟。企业哈为交抛换信绕息进毅行的斜移动DEFGCBA3210123131621区位桌：方器格到传中心断的距炸离企业移动荐距离CB训D范围梳企业盖的移吴动距结离企业区位移动距离（向西）移动距离（向东）总移动距离D01+2+3=61+2+3=612E11+2+3+4=101+2=313F21+2+3+4+5=15116G31+2+3+4+5+6=21021中间功区位欲法则说（th惜e浓pr坐in期ci侍pl配e柱of栗m兼ed躲ia具n校lo香ca嫂ti温on稀)中间滋区位亭可以见使总铲移动此距离计最小抖化。供给微规模斯固定节时的田写字碗楼竞搏价租穷金曲携线假设进每个侄写字猜楼企愿业都便有一誉座占婚地面策积为1/武4公顷焦的4层建保筑，匹每个顶企业淡每天鲁生产万价值50辆0元的政产品泛，其属生产棵成本萝包括劫两种胆类型谣：建具筑物翠资本榴成本畜（10圈0元）延，其惠他成藏本（锐劳动拿力、亿原材重料和腐其他贸投入捡品）15料0元。宴在经宰济利拖润为碑零时料，土捉地租孔金的罩计算凯公式溉为：在CB匹D中心躬时（投移动难成本搭为O）当远汇离中差心地滥带时(设每纳个方买格的次移动且成本许为36元）要素轰不存荷在替尤代时肤写字物楼的观竞价熔租金距离（方格）总收入（元）建筑物的资本成本（元）其他非土地成本（元）移动成本（元）土地的WTP值（元）占地面积（公顷）竞价租金（元/公顷）050010015002500.2510001500100150362140.258565500100150180700.25280要素懂不存疑在替凳代性奴时写夺字楼泽的竞请价租妻金曲悔线X=方格殖到中晒心的孔距离R（元村）1每公赏顷土遮地的瞎竞价培租金40呀085免610昨0028惊045要素裂存在消替代禽性时编写字组楼的呈竞价味租金跑曲线（1）建艇筑物戒的选说择：亡写字轿楼的级等产爹量线占地等规模脉、建亦筑物副高度群和资坐本成念本高层建筑多层建筑低层建筑占地面积（公顷）0.040.251.0建筑物高度（层数）2541资本成本25010050写字郑楼建霉筑的摄等产柏量曲开线土地黑：地冻块面香积（侵公顷葵）0.寄041公顷妄面积炸的写划字楼菊的等危产量蛮曲线10箭025敬0资本紧（元某）500.取251tms为何婚高层释建筑枯物都堪靠近趋市中惠心？高层建筑多层建筑低层建筑土地（公顷）0.040.251.0建筑资本成本25010050租金为40元时土地成本1.61040总成本251.611090租金为200元时土地成本850200总成本258150250租金为1600元时土地成本644001600总成本3145001650要素属替代普性产近生凸您性竞椅价租胖金曲风线距离（方格）建筑高度（层数）总收入（元）建筑物的资本成本（元）其他非土地成本（元）移动成本（元）总租金支出（元）占地面积（公顷）竞价租金（元/公顷）12550025015036640.04160054500100150180700.25280存在泳要素后替代督性时旁的写壤字楼岩竞价酬租金越靠围近中坐心，杆土地丝式的竞湖价租寸金就油越高（1）移恋动成拿本降迫低（2）要旗素替陡代性拘降低助了写骂字楼暂的总饶成本阿。要素烫存在介替代妻性时央写字纯楼的盗竞价降租金橡曲线X=方格他到中蛋心的甜距离1具有腔要素粉替代负性的况竞价辆租金16念0085猜610降0020腹05eaj不具和有要晚素替代解性的竞价链租金结论屡：要素尸替代傍的影厦响是稿其提希高了趴写字光楼企码业的农土地断竞价走租金走额；当越剥接近杂市中宇心时厘，土链地价稍格将板以递袄增的昼速度仓上升摇，土留地价熔格的梳迅速抗上涨剖又会秘激励兴更多违的要之素替锯代，豪其结畅果是养城市岸中心装附近恒修建沉的高佛层建谊筑越城来越填多。住宅拜的竞宝价租做金曲辛线在固治定要诉素比钉例时批的住挤宅竞孩价租矮金曲煮线假设趋每个领住宅告开发含商生馆产Q平方江米的披住宅欧，需冒要1公顷免的土铁地和K美元膜的资遗本，价一旦赵企业爸建成敬了一药座建承筑，裙或者赌将其北作为鸟一套来独立冤的住怀宅（榨面积垂为Q平方谅米）茄，或乓者将促该住待宅被概分为q个单净元，却每个锡单元使有独批立的厌空间顿（Q/怒q）。由于疑企业笋的总在收入消等于烧每公倘顷的切住宅鞭产量极（Q）乘构以住难宅的音价格P（x），灾该值槐随着留到就钻业区妹距离戒的减水少而认增加浴（原贺因在白于住色宅价短格具尚有负斯斜率哑，且洪呈凸村型）。X=到就怪业区您的距竭离23012WT他P11（美斑元/平方匪英尺）0总收廉入=P(蕉x)·Q非土李地投霜入成啦本（K）住宅今竞价围租金皇曲线X=到就京业区重的距证离218011（美扑元/平方导英尺）住宅露的土聚地竞慰价租猪金住宅拨的竞布价租凑金曲兔线在存住在要币素替华代时阿的住墓宅竞法价租意金曲催线距离凑城市未中心包越近距，土懒地竞会价租睁金上贼涨得建越快锋。（榨要素刚替代桂使得背住宅课竞价湾租金鬼曲线贞的凸旱性变黎得更懂加明窝显）住宅及的密院度越靠稻近就喂业区事，人披口密什度越顶大。茫主要显原因爱在于枕：（1）消夸费者顿替代（2）要稀素替弄代住宅面积每平方英尺住宅占用的土地面积每个家庭占据的土地面积城郊200024000城市中心10000.10100二、揪城市暑土地广利用大模式朗（城雁市土帅地分佩区）X=到中闯心的箩距离A写字奖楼0B（美校元/平方嫌英尺）CB是D职员排住宅制造兽业工稼人住听宅制造竟业工汁人住晶宅制造优业农业CDE1.城市省土地锻利用霞模式检（总曲体性扑状）YXPYX城市中心北京荒市朝联阳区刷、海胆淀区美商业烫用地恋地价杰空间廊性状北京符市朝该阳区救、海依淀区通住宅询用地景地价习空间帆性状土地嚼集约聪利用土地问集约融利用亡是相荷对土耳地的恼粗放钞利用宜而言削，通孔过对隆单位设面积街的土贱地追群加投呜入以叫提高族土地宰的收松益。恐土地蛛集约古利用牵是社双会经来济发秘展的开必然宇趋势样，而沾社会页经济景的发科展，骗特别忽是技胡术进密步也湿为土多地集摸约利限用提前供了腰条件蜘，“土地蔽报酬喘递减舅规律”为土锻地集晚约利西用提袄供了匹重要宅的理俭论依伪据。土地诵报酬甩递减环的三贩个阶颈段（一注）城垮市土锋地集已约利绝用-城市鞭土地途资源棉利用御挖潜聚集旦潜力惕：加像大基醒础设存施投浓入等结构乳潜力市：调畅整用宪途结赏构等空间叹潜力友：地养上、区地下钟空间贫等一是村城市烤土地备规模凶潜力烈，称忌聚集分潜力借，它排表达子了对货城市西总量萍土地匪的经嘱济供蓝给潜龙力挖零潜和伏投入乘条件态限制框。投翅入超惊过土跃地供辩给潜滴力，翼则是拍过度椒利用迫。可楚以用姿人口侨密度搏、地命均产有值等燃指标解表达史。二是纪用途势转换秒带来旁的城辛市土您地经田济供耗给潜附力的煌挖潜旦，称漂结构乏潜力或。它坝表达记了城骨市级探差效奸益的针挖潜筹和土肚地投山入结蚂构状交况，嚷可以昨用城摇市用税地结菌构等稳指标颗表达傅；三是膝土地尽利用鼓空间郊经济蝴供给线的潜舞力挖鉴潜，挂称垂慰直空滥间利浇用强况度潜孙力，损它表漂达了壳土地壁空间怖开发记投入杀和产伞出的厘潜能产，可锻以用鸟建筑滑层数做、建木筑容侵积率堆和地日下空诱间开球发状先况等粘指标歪表达笋。（二脂）-1市场征经济畅的解约释：离投标邮租金科曲线RO商业工业居住农业d图10-4

不同用途土地的投标租金曲线图10掏-5从单纯一中思心城面市滩到宴多中乞心城铸市（三票）政雄府干战预土桨地使锈用土地金使用弃中的贼外部凝性正外寻部性负外益部性政府过干预专题昼研究青：最报佳容适积率岔的确趁定在城忌市规巨划中围通常查用建起筑密辰度、母建筑欧高度取和容兼积率铁三个域指标躺来评上价开迁发强抛度，戴三个股指标饼之间增具有殖内在神的联树系，优呈同劳向递逼变，柏如建生筑密积度越送大、补建筑珠高度市越高凡，则串容积灿率越辨大，贝容积副率是浇指某缩慧一地踩块上旗的房心屋总帜建筑胳面积丝式与占誓用该蓄地块朽的土歇地面狂积的疏比值芽；由锦于容谜积率盐指标四能综严合体植现前葡两者牙的特馆点，幅因此旺是最斤直接获反映醉地区屠或宗雾地土连地开聪发强职度的壁指标大。产品类型用地面积（m2）建筑面积(m2)容积率用地占比体量占比销售单价(套内)销售金额(万)高层27638967333.5040%47%700056427.58小高层34548690952.050%33%700040305.42商业6910414576.010%20%商务7000；

商业1F16000，2F800036188.95合计690952072853.0100%100%6413132921.95高层310931285174.1345%62%700074968.08花园洋房31093373111.245%18%730023684.56商业6910414576.010%20%商务7000；

商业1F16000，2F800036188.95合计690952072853.0100%100%6505134841.59同等穿容积棋率下锈不同饿产品存组合挑的销谊售单临价及筛总销申金额钻的对粥比（方咱案一驰、二兆）方案尽一：谅纯高宣层方案迁二：答高层+花园母洋房方案镇三：截高层+联排壳、叠谋拼别拐墅方案暗四：笛高层+独栋似别墅产品类型用地面积（m2）建筑面（m2）容积率用地占比体量占比销售单价(套内)销售金额(万)高层241831354265.6035%65%680076741.51联排/叠拼38002304020.855%15%882926841.53商业6910414576.010%20%商务7000；商业1F16000，2F800036188.95合计690952072853.0100%100%6743139772.00高层414571575373.8060%76%700091896.35独栋别墅2072982910.4030%4%1500012437.10商业6910414576.0010%20%商务7000；商业1F16000，2F800036188.95合计690952072853.00100%100%6779140522.40城镇租化问萝题城市脑化率电（也伯叫城新镇化复率）彼是城市肉化的度悼量指太标，很一般魄采用灯人口统计探学指标策，即闹城镇功人口盟占总辆人口删（包露括农转业与摔非农寨业）放的比革重。中心稍城区、县(市、递区)及建耗制镇,凡列蚕入城迹镇建撤设规代划且滨城区赞建设锻已延优伸到岁乡镇甲、居测委会月及村笛委会植并已爪实现殿水、循电、偶路“叔三通芳”的,都纳撞入市键镇人蒸口计喊算,这样跨能客辉观反屋映城市筹化进娃程。城镇葵化问须题城市俭化水释平最怎高的肠是肃深圳韵市、榜珠海秒市、丸佛山骑市，亮这三忌个城贡市的孔城市薪化率纽奉已经破达到10摇0%。城食市化昨达到90萝%以上百的城医市已撞达到8个城熄市；羞城市幸化水择平较枕低的睡是贵州和西匙藏，惩分别康为27图.5区%和28棍.2址%。根据众世界嘴城市静发展宿的一市般历翻程，躁城市源发展涌的过垄程大是致可暮分为锁四个蝇阶段徒，即摸城市灰化、著郊区野化、过逆城付市化视、再则城市蜓化。韩国记城市贸人口洪比例19收60年为28％，翅到19疯85年为65％。常台湾路城市善人口闸比例19腊56年为33％，欺到20冷00年为78％。日本窝的城叼市化日本兵用了转不到蹦一百潜年时著间来怕完成狸人口宝转移烘。到19虫60年，愿日本凭城市漫化水牵平也昼已达编到63％。罢从城妨市化减速度要上看务，日隔本露在19辱45年到19偏55年，惨即战肆后10年里锅的人扒口迁泻移速输度最乖快，误每年摇以3个百井分点慈的速俊度在推增长穴。从19污55年到19零65年，缎城市省化水介平每旨年以1个百伶分点挠的疑速度龙增长爱。19揪65年以随后，声城市膀化速年度开荒始缓柿慢增盼长。巴西餐的城雨市化策率高达83稿%，巴醋西工赢业化运不仅已没有劈燕带动净整个历国民踢经济毯的增座长，碗自身叛的发盆展也伤出现予了衰斑退和怎停滞泥，更攻难以昏拉动桨城市牧就业崭的持臂续增腊加，沿造成链工业更化和席城市唉化敬脱节各。城镇疑化问蛇题20薪11年南制京市菜常住筹人口榆总量树为81挽0.宅91万人估，比20改10年末县的80叛0.去76万人引，增廊加了10坟.1躁5万人站；全沿市城帝镇人反口所百占比待重即霞城镇馆化率葱为79扬.7遍3%，比20义10年78雁.5扣%，提妈高了1.虎23个百葬分点笼。据20删10年全挺国第隙六次欢人口欧普查主结果薄，南窄京常茄住人壶口中碗，65岁及车以上洒人口配为73肢60营51人，摧占9.抢2%。国慌际上尺通常链认为丙，一摄个国攻家或查地区65岁及驳以上少人口渣比重年超过7%，就嫂进入猎了老型龄化天社会滥。20妖07－20隶11年，百江苏13个省勾辖市顺市区因面积棚从21言97程3平方接公里朽增加自到28套39朋7平方吧公里锐，增嫩加了64块24平方咳公里挨，年只均增昨加5.葬9%。同期锋，城同市人我口内从40萝56草.2移3万人帅增加军到48挡89叮.3累6万人捏，增泼加了83蓄3.台13万人饭，年唱均只稀增长4.哑1%，致康使人猾口密贿度不华升反阴降，们由每府平方铸公里18衫46使.0人下说降到静每年平方穷公里17鞠21旷.8人。二、纺土地亡价格姨的内且涵（一揉）内牵涵一般堡情况泻下，抢土地摸价格樱是指烧公开伍市场殿条件悟下形选成的天土地宁价格，是土消地权没利和山预期呈收益检的购狼买价垦格。无奔论是删土地巾估价朵还是虾土地领交易,其价哥格条械件一彻般是麦指公钥开市括场。洞在公摧开竞坐争的西市场钳里，颂买卖轧双方抵均了粉解市纠场行烂情，饺公平笛竞争庙，没眼有不岛正常倦因素灯的影含响，飘价值青规律程能有摸效地便调节罩市场生。土地秀价格士是土胳地收雨益的隶现值狐，是建未来丘地租围的资晴本化塞，是愿用货供币表连现的猾土地茎的交晨换价泡值，避是若输干年企地租矛总和窄的现取值。20张01年我排国颁羊布《城镇赚土地赛估价糟规程》国家犬标准赵，规渐定我托国城仅镇土抖地估洲价的盟价格陶内涵座是:“在正千常市飞场条窝件下任一定拿年期裂的土盖地使燥用权酱未来晨纯收泄益的圣现值押总和观。其抱权利猪特征角是出稻让土口地使页用权烛。划述拨土胶地使另用权钓价格笼、承只租土比地使尤用权辆价格方是其跳特殊译形式膜，租胸赁权键价格均、地缠役权姓价格锣是其漏派生手形式胜”。（二村）土卡地价表格的井特点1.土地诉价格结是土铺地的妖权益僻价格2.土地械价格哭不是味土地考成本节的货敌币表舰现，范不依京生产血成本葡定价3．土防地价秒格由暖土地挎的供臭给与堆需求架决定喇，而弹土地隆需求船影响摔更大4.土地游价格默呈总木体上秒升趋忙势5.土地及价格树具有准强烈吐的地妄域性三、卵影响键土地乎价格曾的因瞎素1.一般剩因素1）经甜济发铜展状抖况2）财拐税体昂制3）相率关政催策4）城粥市规票划5）城姑镇化乓速度6）土火地资联源禀奴赋7）土纳地产厨权状卵况2.区域悬因素1）区跨段位平置2）基厅础设仙施条还件3）规我划限自制4）环脏境质女量3.个别快因素指宗状地本幅身的宋条件红和特煤征对土宗地帝地价侵有影愁响的富因素询。如祥宗地淋面积锁、位浙置、淘形状俊、临哄街宽袖度、酒宗地禁开发傲程度爪、土府地利悉用状惰况及触规划伯条件偷、土越壤肥如力和沈地质养条件辩等。地价无变动叛的趋现势和年规律1土地着价格坐的总蜻体上渐升趋数势2周期删性变旁动特棉征3地价挤变动麻的区全域差原异性4地价俊在房凝价中居所占负比重拆越来川越大（一倒）土首地价据格评筑估的雪目的饺和作服用土地驶价格膝评估墨是指椅专业碑人员底按照葵一定售的土疏地评毫估目塑的，锯遵循荡科学麻的土忠地估候价原复则、慰程序罩与方筑法，震对土训地市立场价助格的廊测定裕。《城镇减土地姻估价倘规程》强调踪蝶，“肥土地永估价日目的颂是为保修证国奴家土词地所肚有权霞在经经济上哪的实授现以锅及利镇用经傍济手俱段强瘦化土规地资扁产管像理；乐促进弹土地筝使用隆制度宴改革摘，有腾偿出阵让、县转让黎国有肠土地白使用云权，挥加强客国家前对土填地市只场的樱管理猫、促剂进正掩常交莲易；秘为全星面、堂科学张、合平理地锋使用输城镇悔土地少提供似依据”虎。四、船地价箩评估土地徐价格惊的评买估楼面钳地价=宗地框总价僚格÷建筑周总面劳积土地随单价=宗地影总价罪格÷土地型总面敲积楼面妥地价=土地魄单价÷容积凝率容积州率=建筑桐总面洲积÷宗地检总面慎积生地胜：将边要征响用或岭已经垒征用罗，但察未经严任何而开发熄的农吉业用见地或序其他玩非建旧设用件地。熟地组：原统有的熟建设葛用地抗或已遣经过殖一定暗开发待强度叉、达跌到一匆定建工设标刺准的强新征则用地邻，如岭完成巨了“疏三通原一平鸡”或毫“七月通一放平”蹲的地章块。土地浑价格贿评估请的作表用有助瞒于土洽地交阁易的流顺利爪进行有助妹于企驳业投筑资决残策有助搜于土貌地市种场的染完善有助浇于土耍地市贞场管节理（二烫）地靠价评服估的坚原则公平参、公尘开、协公正最有兽效利劈燕用原见则替代达经济拐原则注重票预期歌收益妇的原为则重视糠供需漠格局剖原则保证拍农民画权益肆的原阔则（三掏）地免价评走估方播法市场里比较竟法收益哄还原浴法成本吩逼近有法剩余蓝法（恨假设眼开发垃法）基准搬地价叙系数钟修正捕法1、市蚕场比顺较法市场嚷比较伍法是厘土地策估价掩中最日基本请、最变常用惭的方板法之蹦一，圈也是勤国际成上通简用的难基本壤估价漆方法糟。市场帅比较梢法是永将待专估土洲地与淋具有柜替代才性的孔、且畜在近纤期市输场上叹交易铜的类似扑土地呆进行常比较，并题对类色似土景地的惧成交歇价格闷作适想当修批正，蚂以此镰估算梦待估钉土地揭价格破的方布法。市场述比较志法的晌理论爷依据闸是替代钟经济闸原理。市场胀比较旦法的烧基本蚂公式式中眼：VD——待估碑宗地投价格情；VB——比较上实例吗宗地鼓价格胞；A——待估供宗地住情况百指数/比较桶实例棍宗地蔽情况剥指数=正常晓情况乖指数/比较阵实例嫂宗地杠情况塔指数错；B——待估参宗地忆估价嚷期日渔地价石指数/比较缸实例困宗地盾交易债日期电地价崭指数贝；D——待估斧宗地诸区域岸因素跪条件愉指数/比较兴实例选宗地吩区域虚因素脾条件弓指数古；E——待估悄宗地方个别脾因素免条件委指数/比较躲实例树宗地听个别尿因素轻条件明指数惑。市场绸比较报法的攀应用向程序（1）收戴集宗巷地交倡易实罚例；（2）确洪定比藏较实浆例；（3）建躲立价烧格可染比基趴础；（4）进孙行交鼻易情烟况修园正；（5）进多行估府价期购日修裳正；（6）进苍行区都域因康素修扯正；（7）进只行个拨别因巷素修查正；（8）进厨行使练用年伸期等含修正鹅；（9）求茧出比摄准价旋格。2、收判益还奔原法收益主还原伶法又公称收裂益资饲本化亡法、砍地租哈资本来化法替等，坑是将古待估旗土地直未来蜡正常岔年纯艺收益蔽（地还租）却，以黑一定屯的土非地还非原利翁率还浸原为捡一定罩量的素资本刑，以舱此估窗算待剩估土久地价婶格的土方法货。当把冬未来以若干凯年延旋续而倒不断铃取得萌的土仔地年桑纯收置益以质一定维的还框原利染率折蝇现为封现在棚的价铺值时呆，它杂就表葛现为哲土地占的价要格。功这就百是收月益还央原法毕的基怨本原桌理。由于播土地忠收益嘴往往冈是不同于生产补要素旧组合的结君果，母土地灵只是兰其中奸的要弱素之帐一，套此外坦还有侍人类胡劳动后、资勺本、雷管理嗓和科粪学技范术等校因素同，因文此，垫土地托纯收扯益是产在土地蠢收益凭中扣庄除非慎土地刑因素对土百地收纪益的昨贡献约量。绳这种亡土地农纯收如益是绍因使疼用土皱地而启带来悠的，椒理应用归土萝地所兽有者择所有松，因纳此，辜它实骄质上喜就是地租。收益是还原天法以土地鬼纯收贿益的确董定为厌前提论，因皮此，衔它只此适用尿于有甚收益造的土残地和哲建筑暴物或法房地竞产的絮估价.收益馋还原宽法的册基本躺公式在第冠一年疤末得机到的裁土地漏纯收丧益a元，岔如欲兽将其蹦折算汇成现烫值，扁则乘习以贴迹现率请（即绢复利息率）菜即可节。式中肺：R1——第一易年纯京收益条贴现泉值。第n年土摄地纯栋收益心贴现添值为:收益剩还原浪法的块基本翅公式n年土呆地纯驾收益缎贴现牛值的满总和酒就是n年期滤土地更价格亿，即解有限雪年期尊的土猪地价跑格：……当n→∞时，即无券限年诱期的择土地啊价格。收益唯还原挣法的辅应用希程序（1）收拉集相避关资枝料；（2）测肯算年串总收所益；（3）确猴定年宫总费眼用；（4）计诵算年凡纯收悦益；（5）确案定还奥原利器率；（6）选狱用适就当的侵计算迫公式胡；（7）试蝴算收歪益价嘴格；（8）确遭定待绒估宗受地地砌价。3、成掏本逼尺近法成本丹逼近兽法是队以开香发土挖地所莲耗费僻的各助项客滚观费弄用之求和为赤主要宜依据败，再醒加上勾一定栗的利驴润、勉利息孤、应壤缴纳铺的税法金和讽土地备增值澡收益畅来确糟定土向地价兄格的汁方法今。成舅本逼思近法曲是从袍投资肾成本鹿角度连来考虾察土滤地的酿价值魔，但捷事实光上它难以舞完全窝反映产土地耽的真霉实价滚值。成本坝逼近抓法一即般用散于新虑开发更土地爱。既吓无收印益又但无比功较实介例的贞公建豆、公融益用狂地的要价格据评估保，选耐择该犁方法被时应检慎重图。成本诸逼近疮法的斥基本优公式式中悠：V——土地联价格煮；Ea——土地激取得谁费；Ed——土地茄开发续费；T——税费填；R1——利息扒；R2——利润愈；R3——土地算增值熔收益牵；VE——土地纺成本叫价格眨。成本历逼近贪法的役应用愤程序（1）判怨断待食估土信地是芳否适吐用成角本逼凝近法光；（2）收岭集与闲估价勒有关烛的成胳本费裳用、届利息浓、利渗润及增值弄收益离等资虎料；（3）通召过直颤接或右间接葛方式逆求取锋待估扁土地呈的土丹地取得费鸣、土臭地开慰发费剥及相德关的雀税费补、利殊息、众利润；（4）确主定土左地开遗发后掠较开述发前贡的价浆值增六加额宁；（5）按距地价秤公式拖求取减待估坛土地箭的土政地价厦格；（6）对钳地价贡进行醒修正泊，确听定待广估土港地的补最终渐价格芒。成本折逼近灰法的乔应用晒程序需要趋注意自的是畜，确因定土亭地开朵发后偿较开掌发前夫的价害值增宰加额穗，即土地柿增值歼收益，是聋指确德定待帮估土赌地因扔改变糖用途蜜或进典行土海地开单发，钓达到初建设险用地语的某炉种利末用程肯度而蜡发生便的价露值增阔加，辨是土行地开颗发或天再开统发后隶市场科价格捕与成彩本价号格之雀间的敏差额亏。在礼不同剩地区算，不诉同利散用方接向的辆土地镇具有锤不同啊的土驶地增蚁值收群益率营。4、剩粥余法剩余假法又觉称假设竞开发际法是在饮预计妹开发诉完成浊后不顿动产从正常开交易陷价格烘的基伯础上麦，扣逐除预顺计的孕正常寸开发畜成本丹及有赠关专骂业费镇用、层利息致、利袄润和岸税收舟等，恶以价格辣余额来估趟算待酸估土惑地价杀格的絮方法架。土伸地投浓资者龄预计贪获得雀多少吧报酬蚊，这俊个潜匆在的纤报酬叫就决层定了滩土地岗价格谢的高逃低。剩余捏法的落理论赴依据榜与收量益还膊原法位基本糟相同锐，都兔是对葵未来椒剩余肺收益支的计李算。泊收益惊还原历法中密的地满租或闲土地撇纯收欢益，盐是对兰土地遣收益京的非狭土地宇因素造扣除缴，而价剩余郑法则闲是直浩接从栗资本涂化后姑的价径格中育扣除成非土逢地因洪素的帐贡献舌。剩余她法主扮要适绳用于钞有开傍发价津值的头土地应估价爱，一故般有普以下替几种靠类型禾：(1)待开困发土氏地的尾估价拨；(2)待拆末迁改惰造的沫再开师发房峡地产蓝的估续价；(3)仅将切土地亮或房沾产整璃理成涝可供袋直接骄利用布的土捐地或朗房地真产的曲估价晒；(4)现有鸡新旧枪房地戒产中标地价甲的单皮独评寇估，维即从烫房地绢产价挑格中润扣除宝房屋坟价格畏，剩锣余之海数即脆为地研价。剩余撤法的石基本叮公式V=A-(B+C)式中老：V——待估索土地握的价赶格；A——总开趣发价宾值或扯开发磁完成支后的节不动产伤总价泻值；B——整个纲开发像项目摇的开匆发成速本；C——开发匙商合映理利腥润。房地厌产开浊发项葱目的