制度五项制度五项基本

五项基本制度1.国家依法实施国有土地有尝、有期限使用制度。不过，国家在本法要求范围内划拨国有土地使用权除外。2.国家实施房地产价格评定制度3.国家实施房地产成交价格申报制度4.国家实施房地产价格评定人员资格认证制度5.国家实施土地使用权和房屋全部权登记发证制度房地产中介服务机构，应是具备独立法人资格经济组织设置房地产中介服务机构应具备以下条件：有自己名称、组织机构有固定服务场所有要求数量财产和经费有要求数量相关专业人员房地产中介服务机构在领取营业执照后一个月内，应该到登记机关所在地县级以上人民政府房地产管理部门立案房地产经纪人执业资格注册使用期通常为三年，使用期满前三个月，持证者应到原注册管理机构办理再次注册手续。在注册使用期内，变更执业机构者，应该及时办理变更手续。经注册房地产经纪人有以下情况之一，由原注册机构注销注册：不具备完全民事行为能力受刑事处罚脱离房地产经纪工作岗位连续2年（含2年）以上严重违反职业道德和经纪行业管理要求房地产经纪人和房地产经纪人协理经注册后，只能受聘于一个经纪机构，并以房地产经纪机构名义从事经纪活动，不得以房地产经纪人或房地产经纪人协理身份从事经纪活动或在其余经纪机构兼职。《经纪人管理方法》中所称经纪人，是指在经济活动中，以收取佣金为目标，为促成他人交易而从事居间、行纪或者代理等经纪业务自然人、法人和其余经济组织经纪人名称中行业应该表述为“经纪”字样，经纪人经营范围应该明确经纪方式和经纪项目经纪人应该将所聘用经济执业人员姓名、照片、执业经纪项目、联络电话等在经营场所明示经纪人不得有以下行为：未经登记注册私自开展经纪活动超越经核准经营范围从事经纪活动为委托人隐瞒与委托人关于主要事项伪造、涂改交易文件和凭证违反约定或者违反委托人关于保守商业秘密要求，泄露委托人商业秘密利用虚假信息，诱人订立协议，骗取中介费采取欺诈、胁迫、贿赂、恶意串通等伎俩损害当事人利益经过诋毁其余经纪人或者支付介绍费等不正当伎俩承揽业务对经纪商品或者服务作引人误解虚假宣称参加倒卖国家禁止或者自由买卖物资、物品经纪人有以下行为，有工商行政管理机关视情节轻重，分别给予警告、处1万元以下罚款：在经纪协议中未附有执行该项经纪协议业务经纪执业人员署名为按本方法要求将聘用经纪执业人员情况在经营场所明示向工商行政管理机关提交或在经营场所明示虚假经纪执业人员材料实施经纪人员业务知识考评制度经纪人员业务知识考评合格后，具备以下条件，可申请领取经纪人员资格证书：具备完全民事行为能力非国家机关在职员作人员申请经纪资格之前三年内没有受过刑事处罚或者因经济违法行为受过行政处罚、罢免以上行政处罚申请经纪人员资格证书，由县级以上工商行政管理部门审查、发证申请科技、房地产以及法律、行政法规要求其余特殊行业专业经纪人员资格证书，由省或者市（地）工商行政管理部门会同关于行政部门审查、发证设置具备法人资格经纪企业，应该具备以下条件：法定代表人取得经纪人员资格证书从业人员中取得经纪人员资格证书不少于五人（杭州要求3人）具备对应组织机构和固定业务场所注册资金在十万元以上兼营特殊行业经纪业务，应该具备两名以上取得相关专业经纪人员资格证书专职人员专门从事特殊行业经纪业务，应该具备四名以上取得相关专业经纪人员资格证书专职人员国家关于企业法人登记管理要求其余条件中介机构应该亮证、亮照经营，并在其经营场所显著位置公布服务内容、服务规范、收费项目、收费标准、监督投诉机构电话和地址等事项7月1日以后设置房地产经纪机构，自领取营业执照之日起30日内，同时提供经纪机构应具备其余条件凭证，到市房产管理局立案并申领立案证书。对符合条件经纪机构，市房产管理局在立案材料收件后10个工作日核发立案证书房地产经纪机构设置分支机构，分支机构须向市房产管理局办理立案手续申领分支机构立案证书立案证书使用期为二年，使用期满前三个月内房地产经纪机构和分支机构可申请延期，经审核同意延期后方继续有效房地产经纪机构和分支机构歇业、或者因其余原因终止业务时，应该在向工商行政管理部门办理注销营业执照后15日内到市房产管理局注销立案证书对连续二次或整年累计四次进入每个月推件量前10名房产中介机构，本局将给予警告，并处以暂停代理办证业务一个月，该中介机构法人代表要重新接收专业知识学习和培训，经考试合格后方可恢复代理办证业务执业经纪人一年内有责投诉3次者，暂停执业一个月进行专业知识学习，考试合格后方可恢复执业，并将该执业经纪人暂停执业情况对外公布。一年内有责投诉达5次者，暂停执业6个月，有行业协会重新审核其执业资格、进行再教育培训，培训考试合格后方可恢复执业，并将该执业经纪人暂停执业情况对外公布完善房地产交易房款监管制度，房地产经纪机构应该申报交易房款监管银行账户及账号，依照银行确认银行账户及账号证实进行立案登记，经过杭州市房产信息网向社会公告和银行监管账户及账号信息。并以登记及公告银行账号及账号开展经纪业务和办理房产交易受理购房入户条件钱江新城单套住宅购房总价值达成100万元以上（含100万元）上城区单套住宅购房总价值达成100万元以上（含100万元）杭州经济开发区单套住宅购房总价值达成60万元以上（含60万元）其余城区单套住宅购房总价值达成80万元以上（含80万元）房屋登记方法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其余应该记载事项在房屋登记薄上给予记载行为办理房屋登记，通常依照以下程序进行申请受理审核记载于登记薄发证国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋幢、层、间等有固定界限部分为基本单元进行登记非住房以房屋幢、层、套、间等有固定界限部分为基本单元进行登记共有房屋，应该由共有些人共同申请登记未成年人房屋，应该由监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记，应该提交证实监护人身份材料；因处罚未成年人房屋申请登记，还应该提供为成年人利益书面确保申请房屋登记，申请人应该使用汉字名称或者姓名。申请人提交证实文件是外文，应该提供汉字译本委托人申请房屋登记，代理人应该提交授权委托书和身份证实。境外申请人委托代理人申请房屋登记，其授权书应该按照国家关于要求办理公证或者认证办理以下房屋登记，房屋登记机构应该实地查看房屋全部权初始登记在建工程抵押权登记因房屋灭失造成房屋全部权注销登记法律、法规要求应该实地查看其余房屋登记房地产开发企业申请房屋全部权初始登记时，应该对建筑区划区内依法属于全体业主共有公共场所、公共设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上给予记载，（全部权属于谁？）不颁发房屋权属证书。抵押期间，抵押人转让抵押房屋全部权，申请房屋全部权转移登记，除提供所要求材料外，还应该提交抵押人身份证实、抵押权人同意抵押房屋转让书面文件、他项权利证书。因人民法院或者仲裁委员会生效法律文书、正当建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋全部权，权利人转让该房屋全部权或者以改房屋设定抵押权时，应该将房屋登记到权利人名下后，在办理房屋全部权转移登记或者房屋抵押设置登记《物权法》所称物，包含不动产和动产不动产物权设置、变更、转让和消亡，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有要求除外不动产物权设置、变更、转让和消亡，依照法律要求应该登记，自记载于不动产登记薄时发生效力因人民法院、仲裁委员会法律文书或者人民政府征收决定等，造成物权设置、变更、转让或者消亡，自法律文书或者人民政府征收决定等生效时发生效力因继承或者受遗赠、取得物权，自继承或者受遗赠开始时发生效力因正当建造、拆除房屋等事实施为设置或者消亡物权，自事实施为成就时发生效力叙述房地产经纪人正当经营主要内容基本条件：领取营业执照进行机构立案取得执业资格经纪执业人员立案做好执业人员明示订立经纪协议时，由执业资格人员判定经营行为：为委托双方订立推行协议提供预定服务如实介绍，公正中介妥善保管好当事人样品、款项等财务依照关于要求或者协议约定，保守协议各方商业秘密，制作并保管好经纪业务文书切实维护消费正当权益，依法经营，接收行政监督简述消费者法律特征以及消费争议处理路径消费者具备以下四个方面特征消费性质属于生活消费消费客体是商品和服务消费方式包含购置、使用商品和接收服务消费主体是包含公民个人和进行生活消费单位消费争议处理路径与经营者协商和解请求消费者协会调解向关于行政部门申诉依照与经营者达成仲裁协议提请仲裁机构仲裁向人民法院起诉经纪人提供服务形式和内容形式：居间行纪代理内容：信息机会条件国11条与杭州29条比较基本一致部分：加紧保障房建设与供给加紧保障房建设用地供给加紧保障房建设资金供给国家提出差异化税收政策；杭州提出首次购置140方以下普通住房补助政策加大监管力度、整理房地产市场秩序加强市场监测和分析差异部分对改进型住房国家有首付要求，还有差异化税收政策；杭州支持改进型购房政策包含购房补助和公积金贷款国家对商品房预售步骤、用地步骤有详细要求；杭州对此比较笼统有杭州特色部分：提升保障房品质扩大住房保障覆盖面激励拆迁货币安置继续购房入户支持房地产开发企业支持租赁市场发展例题：甲03.6购入经济适用房04.12领房产证08.9出租给乙方09.5终止租赁，准备出售经纪人表示此房按要求不能出售，但他能够帮甲方想方法找买家，并由买家负担全部费用问1.为何经济适用房不能出租？答：经济适用房是行政划拨土地，出租房屋收益中包含了国家享受土地收益问2.经纪人为何说此房不能过户交易？答：经济适用房管理方法第31条第1项要求经济适用房取得全部权证之日起满5年方可上市交易。问3.假如成交买家要负担什么风险？答：买家负担了向政府缴纳土地收益风险例题：1.金某在代理二手房中，卖方出车祸过世，金某要求其儿子代为订立协议问：金某违反了什么要求，应受到什么处罚？答：金某违反了《浙江省社会中介机构管理方法》第二十条有意提供虚假信息资料，出具虚假验资汇报、评定汇报、证实文件及其余文件，应由主管行业为行政部门或工商行政管理部门对中介执业人员处以5000以上30000元以下罚款例题：2.金某自己开企业不具备中介资质，但其加盟大企业并经过大企业账号订立协议问：金某违反了什么要求，应受到什么处罚？答：金某违反了《城市房地产中介服务管理要求》未取得房地产中介资格私自从事房地产中介服务责令停顿房地产中介业务，并能够处以1万以上3万以下罚款例题：3.金某在代理存量房抵押业务中，为客户找他人顶替客户太太办理相关手续问：申请人违反了什么要求，应受到什么处罚？答：申请人违反了《浙江省产权产纪要求》申请人在申请登记时隐瞒事实真相或为伪造关于证件采取非法伎俩骗取房屋权力证书由房管部门注销登记，收缴证书并可对个人处以1000元以上5000元以下罚款例题：4.金某在代理二手房中，利用买方委托权，私自修改协议金额谋取利益问：金某违反了什么要求，并要受到什么处罚答：金某违反了《城市房地产中介服务管理要求》第21条索取收受委托协议以外酬金或其余财物，或者利用工作之便，牟取其余不正当利益，违反此要求收回资格证书或者公告资格证书作废，并可处以1万以上3万以下罚款什么是经纪人职业道德经纪人职业道德是指房地产经纪业道德规范，是指房地产经纪人员就这职业活动所共同认可并拥有思想观念、情感和行为习惯总和经纪人职业道德基本要求：1.遵法经营2.以诚为本（真诚、坦诚）3.恪守信用4.尽职守责5.公平竞争重视合作做好服务有哪些好处？1.为企业带来更多业绩2.为个人树立良好形象3.为企业宣传品牌，提升著名度经纪人怎样产生业绩？市场定位----资