知名地产成都某项目营销策划报告

**金色海蓉项目营销策划报告2008年11月1在本案招标之前，“**金色海蓉”项目已进行了初步的市场研究、项目定位及初步规划设计。此次招标的核心指向在于依据当前成都房地产市场的实际情况，深度剖析**金色海蓉项目在当面与未来所面临的市场竞争格局，以及新市场环境下客户需求对项目未来发展方向的研判，从而为本案提供最为合理的市场竞争应对措施。客户目标项目背景此次“**金色海蓉”项目招标是为项目开发与营销决策提供真实、有效、客观的市场依据。为项目前期市场调研、项目定位及初步规划设计提供二次佐证。成都**拟将“**金色海蓉”项目一期打造成G3金色产品系列，其产品形式将以精装小户型与SOHO公寓为主。以期满足首置、首改客户群需求点。项目背景我们的研究思路项目本体房地产市场与竞争环境客户需求本案营销关键点与营销策略阶段性执行计划客户满意度计划项目定位与营销关键点营销与推广执行计划客户满意度执行计划市场研究整体形象定位报告总纲第一部分项目发展背景与本体属性……………P5第二部分成都房地产市场研究…………………P29第三部分市场竞争环境研究……P54第四部分客户需求研究…………P134第五部分营销关键点与营销策略………………P166第六部分本案营销与推广执行…………………P203第七部分本案客户满意度执行计划……………P217第八部分思源优势………………P237项目发展背景与本体属性金色海蓉用地性质：二类居住用地总用地面积：84136.33㎡代征地面积：29166.73㎡净地面积：54969.60㎡总建筑面积：284748㎡住宅建筑面积：148762㎡商业建筑面积：68500㎡净地容积率：4.03建筑密度：20.47%绿地率：38.22%建筑层数：30F、33F建筑限高：1、7、14、18、20号≤121米3号≤24米层数≤5层从本案自身控规指标来看，代征地面积占总用地面积34.66%，本地块公共用地面积较大；其限高指标宽裕，结合08年现行规划条例容积率能够做到最大，让产品规划策略受限制较小宗地控规指标项目1期用地后期开发用地项目1期总平（过程稿）一期为精装修，规划有住宅和商业。本案一期产品初步规划设计为SOHO公寓+精装小户型住宅+商业，按此次招标要求暂不考虑本案商业部分，其中SOHO公寓为地上2-4层（裙楼部分），总建筑面积按1万㎡计算；精装小户型住宅为地上5-30层（主楼），总建筑面积按4万㎡计算从项目1期总平分析，本案裙楼2-4层SOHO公寓产品采用4梯19户、5梯23户、及4梯20户内廊式设计，该类设计将导致本案整体公摊率较高；其次，5-30层精装小户型住宅，按现有1期总平裙楼部分基底分布形式分析，主楼应为塔式高层建筑，该类建筑形态同样也无法避免公摊较高的问题，同时也会对建筑内部通风及采光有一定程度的影响。本案一期初规产品设计本案位于成都市城南武侯区，正好处于城市向东、向南发展的核心轴线上。其次，宗地所在位置享有锦江与市内最大的城市氧吧“东湖公园”等优越自然资源，区域所蕴含的生态居住特性为本案带来较为有利的开发条件**金色海蓉项目位于成都市城南武侯区北纬30。36’53.68”东经104。04’55.22”宗地所在位置以锦江河畔为界紧邻锦江区，与之一河之隔的东湖公园拥有185亩的原生湖泊，235亩的生态绿地，是成都市内最大的城市绿色氧吧，也是唯一保持原生态景色的湖泊，其宗地独特的地理位置与自然资源条件，为本案带来较为有利的开发条件。区域所扮演的城市角色与功能成都市城东城西30。36’53.68”N104。04’55.22”E城北城南本案随着近几年成都的迅猛发展，城市化进程的迅速展开，成都已经开始从单一城市核心向多中心方向过渡。城区范围的扩大，催生出众多的居住板块。在城市总规下城东、城南作为主要的城市发展方向，双桥子板块、建设路板块、东湖板块、新希望板块、南延线板块等相继成为整个城市的热点居住区域，领演成都市房地产发展轨迹。在成都市城市总体规划中，虽然主城区以“一主两次多核”构建多中心城市空间发展结构，但对于本案所在城南及临近城东的区域占位，是近几年整个城市房地产发展的高热点区域单中心城市扩张多中心都市群形成

成都区域与城市群空间结构关系

成都城北城南城东城西伴随着各个居住板块的快速形成与发展成熟，各知名开发商相继进入城东、城南，一度令07年建设路板块领演整个成都市房地产市场，其次城南土地交易市场也屡创新高，市场高温的背后对于本案来讲，直接面临区域市场严峻竞争环境的层层包夹建设路：工业搬迁、品牌聚集、竞争激烈华润二十四城东大街板块：城东CBD核心区，“西部华尔街”未来的商务圈，规划成熟，多样产业组合。双桥子板块：成熟配套以双桥子为中心的商业配套成熟，土地释放量大，未来住宅供应区。望江—东湖板块：城市生态、文化聚集区以江景、河居为强势卖点，强调文化的、生态的居住环境。站南、新希望、桐梓林板块：高端区域，成熟度高较早开发的热点区域，已形成成熟、高档的居家氛围。建设路板块双桥板块市中心板块站南板块桐梓林板块新希望板块东湖板块望江板块东延线板块区域与城市群空间结构关系新兴热点区域品牌集聚城市中心区配套成熟城东CBD核心区高端区域成熟度高城市生态、文化聚集区本案东湖板块望江板块本案所在的东湖板块，除了受到周边各热点居住板块合围之外，同时也面临区域内所临近的望江板块与来自于自身板块内强有力的市场竞争威胁东湖板块内，华润翡翠城启动了板块开发，经过该项目历经4年的影响,目前区域形象得到极大提升和认知，未来发展潜力巨大；华润翡翠城当前四期处于在售状态中，同时板块东北角的万达锦华城也有145套房源在售；位于本案板块北面的望江板块中，望江橡树林以及即将面市的摩玛城也将对本案构成直接竞争威胁。锦江望江公园东湖公园九眼桥二环路科华中路高攀路沙河四川大学区域房地产市场发展程度望江橡树林摩玛城华润翡翠城万达锦华城本案本案用地原为成都海蓉特种纺织品有限公司用地。整体区域位于成都房地产东南板块，区域路网交通发达，出行较为便捷东至锦江，距离0.4公里南至火车南站东路，距离0.5公里西至科华中路，距离0.5公里北至二环路南四段与东五段交界处，距离0.9公里由宗地经长寿路至科华中路路口至人民南路四段1.5公里由宗地经高攀路南段—三环路1.7公里；宗地与天府广场物理直线距离5.4公里；宗地四至状况一环路二环路三环路人民南路5.4公里0.9公里1.7公里1.5公里新希望路火车南站东路锦江0.4公里0.5公里0.5公里1.3公里科华中路高攀路本案本案所临近的高攀路仅有19路城市公交线路，距本案0.65公里的成都市桂溪公交总站为区域出行带来极大的便利，其次周边红星路延线、二环路环线、科华路等重要道路车流量较大。按早、中、晚车流测量，对于来讲本案存在一定的噪音影响宗地周边交通状况高攀路路况航拍图宗地紧邻高攀路，该路段属于双向四车道城市交通直线；现有城市公交体系仅19路经过，始发站位于金沙公交站至和平小区（共28个站点）；距离本案0.65公里处，为成都市桂溪公交总站，站内包括109、110、111、112、304、49、501、50、55、6、6区间、92、97路，共计13路公交线路，出行较为便捷；距离宗地分别为0.5公里、0.9公里的科华中路和二环路环线为双向6车道和8车道。车流量比较大。单位：辆/分钟早上8：00下午16：00晚上21：00本案桂溪公交站7条、二环路人南东站6条、科华路章灵寺站5条、及高攀路2条公交线路通达城东、西、南、北四个方向，路网交通体系发达终点站为桂溪公交站的线路包括：经过二环路人南东站线路包括：经过科华路口章灵寺线路包括：经过高攀路线路包括：宗地周边城市公交线路49路55路62路109路111路112路304路51路52路76路79路97路114路6路92路102路307路335路19路35路目前周边物业基本属于拆迁安置房或者是年代较为久远的物业，初步统计至少有1500户左右位于高攀路及航空路道路两侧。其中愿意在该区域继续居住的占88%，面积需求70-90㎡占40%，总价倾向30-45万占46%周边现有物业状况小区名栋数户数拆迁小区8400航空路10号院149航空路19号院5120高攀路21号10378高攀路17号2131高攀路11号32801、教师苑2、拆迁小区3、航空路居民区4、高攀路居民区1234本案本案主要出行通道高攀路两侧城市电网密布，其次周边农贸市场、旧居民楼、7322厂、7322宿舍、华丰食品批发市场、废品回收站等对区域环境造成较大影响，同时也为该区域带来一定的社会安全隐患，与本案开发及区域发展形成不和谐因素项目近河,但不临河,且临河段沿岸需要改造，与对岸东湖更是天壤之别。项目距直接竞争楼盘华润翡翠城直线距离不超过800米，对客户视觉冲击较大。目前此区域地理位置好,周边配套好,但整个小区域属于老厂区域,与周边发展极不和谐。片区原为工业区，项目东边及北边是军工7322厂,项目西边为高攀农贸市场和高攀路商务酒店,外来人口流动较大，有一定社会安全隐患存在。项目东边街道对面为7322厂宿舍，7322厂外的废品回收站，大大影响了项目品质，且此区域房子多为老房子，整体层次不高。项目上方为西南食品城，其目前为成都市区最大食品批发城，人流量较大，存在有一定社会安全隐患。周边不利因素状况废品回收站军工7322厂城市电网批发市场站南片区新希望片区科华路商业圈500米区域内基本生活配套及设施较为齐全，1公里区域内科华北路商业圈餐饮、娱乐等时尚消费较多，2公里区域内临近成都高档居住片区新希望片区，居住与商业氛围较浓，交通便利，北至望江公园，生态环境较好。宗地500米-3公里区域配套状况万达广场商业圈3KM2KM1KM500M本案500M区域配套安琪儿妇产医院高攀农贸市场7322厂东湖公园百联天府百安居川大附中伊藤洋华堂永乐生活电器美力第二人民医院宜家家居富森美家居望江公园1KM区域配套2KM区域配套3KM区域配套在本案3.5公里范围内，拥有23家教育资源，教育等级从低到高层次丰富，就学便利，无疑为本案提供了较为有利的条件1、成都五十中（现十二中分校）0.7公里2、成都纺织高等专科学校0.8公里3、成都航空职业技术学院0.9公里4、锦江区红专小学1.3公里5、劳动路小学2公里6、成都市棕北中学2.1公里7、龙舟路小学2.3公里8、省旅游学校2.3公里9、十九中2.5公里10、省财政学院2.6公里11、四川大学2.6公里12、成都十二中2.8公里13、市中华职业学校2.8公里14、得胜小学2.9公里15、新生路小学2.9公里16、四川省音乐学院3.0公里17、成都幼儿师范学校3.0公里18、省经济管理干部学校3公里19、四川省艺术学院3.2公里20、省运动技术学院3.2公21、四川教育学院3.3公里22、金陵路小学3.5公里23、华西医科大学3.5公里周边教育资源配套状况1102345789111213141516171819202122623本案本案将周边胞临近忽锦江举与沙殖河，质同时黄与望垄江公乡丰园、糕东湖违公园阿与沙张河公乱园相喉隔较荐近，讨享有烂两河各三公扣园的座独特谊自然床环境访资源1、阴沙河公公园沃0.序8公昏里2、养东湖愧公园纸1.崇1公且里3、颠望江瞧公园扑2.颠1公伶里4、违桦林始生态拍园3碰公里5、柱神仙碍树公匀园3苹.4抽公里6、涉塔子扛山公寄园4会.3顷公里7、像花乡引苑4饿.3炎公里8、睁萍雨聋阁生常态园狸4.若6公乞里9、训拒霜缴园4幻玉.7妖公里10结、人欠民公驰园5营.5上公里11凉、幸坡福村捡生态垮园5僵.5促公里周边车自然怒环境帅资源医配套响状况2345678911101本案在本在案4钓公里慕范围常内，冻享有庆12挣家医呈院，泥就医颈便捷统性高1、灭四川喂省华镜西疑焦难病冷医院伤0.颠5公贯里2、甚省二献医院笨1.盏5公住里3、裳省中盯医药赖研究躺院附鬼属医协院1即.6疑公里4、券锦江震区妇彻幼保锣健院问1.宵7公毅里5、牢省生考殖健烈康研贫究中加心附桐属医薄院2缴.3毒公里6、田中国酬科学利院成律都分劫院医咐院2翼.4醒公里7、搅成都瞎肿瘤萄医院渗2.睛5公那里8、剧成都市市第献十人歪民医眠院2榆.6鼻公里9、完45漠2医均院2郊.6版公里10唱、华盆西医树大附典属第爱三医据院2丧.7简公里11颠、红轮十字误医院点3.精6公笑里12有、华桑西医缎大附何一门彩诊院腹4.献1公搬里周边马市政裂医疗随配套阀状况532110679111248本案本案贫1公应里范茅围内紫拥有料百联胡天府洽大型文综合誓购物拔商场公，1低1家猎小型市购物那超市弄；其身次，宅在1沃.5畅公里狱及3厅公里磁范围筒内拥永有好肠又多续及万疲达商特业广麻场。浆为本副案居逼住与幻玉时尚压消费礼带来悼极大裁的便杨利距离液项目奸约1煮公里梁左右极为百仙联天搬府商挑业圈距离芽项目黑约1谱.5诸公里章左右兄为好丽又多为亚太问店距离畜项目恐约3惠公里谣左右伪为万诸达广复场商巾业圈周边某购物胡配套间状况123以项裙目为抓中心台，半池径1箩公里杨范围组的小评型购愈物点亚如下斥：航空屿路1狗9号冈附5扰号：畅红旗椅超市高攀吉西巷原4号拥附5逢号：拔WO饺WO鞋超市高攀凤西巷傍4号遭附4夕9号芝：联谈合一态百高攀茶路2料6号裹附1乏3号堤：互塑惠超筹市高攀欣路2播2号榜：百较货小萝店长荣郑路1奥号附誉25挡号：款红旗凉超市长寿添路3差号附详14搏号：务WO貌WO邪超市长寿熊路7念号附当43杜号：饿互惠疼超市长寿父南路鸦2号喷：红弦旗超衰市火车馆南站雕东路桐30船号：僵WO乓WO践超市火车险南站捏东路境34博号附胞23勺号：幼互惠唯超市本案对于局本案换而言院，面氧对市腥场发食展环经境的遗激烈瞒竞争比，*朱*作风为企朋业公宏民的膨社会蛛责任搂感，劳以及危房地规产标是杆与坟行业项领跑争者的饶姿态宣，不华断为砖品牌体延续锐提升挑价值桌，因睁此我理们首戒先应贯对本艳案土闪地、托产品倚与客漂户之迷间所武传递练的价唇值进森行思置考金色海蓉社会责任产品系列地产行业发展埋环境竞争黄激烈品牌匀延续价值先提升房地疾产标甲杆城市主化典珍范顺应庄城市李化大背顷景本案兴品牌弱战略饼思路本案追品牌呀成就僚之路面对思考姿态秉承产品客户土地核心要素金色略、城该花、借四季捷、高么档四使大产房诚品系罢列对喊应着柱不同咸的土蒙地价踩值与塌客户宿价值薄。本孩案属棕于金奸色系也列，邮其土盛地价宏值决溪定了香客户扑价值闷的实析现，逐同时液也形廊成了种本案孩的不轿利因文素产品伶系列眠的价诱值实嘉现因菜素市区城郊郊区城花骨系列偏：1、窄土地扬价值像：城叫市边故缘，织快速典发展察，交锯通顺愈畅；2、久客户破价值缎：舒箩适的斜居住烫环境位；3、药不利持因素彻：周扛边配忍套不骑够完污善。四季湾系列寨：1、树土地恰价值瞎：郊索区，他土地咬成本低；2、爆客户比价值烈：房棚屋价命格低即；3、阔不利律因素具：交然通、比配套岸很不准完善，仙居住倍不便贴。金色肯系列歉：1、滋土地新价值铁：城第市中援心，筝交通方茂便，仆配套栽完善世；2、变客户唯价值默：便寄利的赔城市宣生活；3、亦不利月因素葬：居偷住密负度高身，居住洁成本夜高，吉噪音挤影响右。金色企系列城花奇系列四季筐系列高档折系列划分偿标准判：土首地对猎应客成户价趣值本案从本艇案区哀域位崖置、冶路网增交通鸟与周秤边配拉套属行性看骨基本你与金素色系女列土征地属翅性相角符，划能够超满足服便利萝城市陆中心所生活兴的客企户价帽值实情现本案方产品镜系列姜界定产品系列土地属性产品定位客户价值位置交通配套定位与城市均价比金色系列市区或新城区发达生活配套完善中高档1.5以上便利的城市中心生活城花系列市区（含新城区）边缘便利规划有完善的生活配套中档偏高1.2以上舒适的郊区生活四季系列郊区（或卫星城）不便利不完善中档0.8以上性价比、务实高档系列市区或郊区拥有稀缺资源便捷对配套无要求高档2以上成功人士的生活选择系列名子系列名称【土地】子系列土地属性【产品】产品核心价值【客户】主力细分客户构成金色（城市住宅）G11）地块属性高，周边写字楼密集，交通高度发达，享受市中心级别配套；2）地块对应有交通噪音干扰大，周边人群复杂的劣势；3）商业价值高便捷的城市生活注重工作便利的商务型客户，关注产品服务及品质商务人士（常年工作流动人士，无明显的生命周期对应关系）G21）周边配套完善，交通便捷，且较为安静；2）适宜居住追求居住改善和品质的客户小太阳、后小太阳、孩子三代（客户年龄以35-39为主）G31）要求公共交通密集，站点在步行距离内；2）周边有大超市对产品总价敏感的首次置业客户青年之家、小太阳（客户年龄以25-34为主）城花（城郊住宅）C1）交通便捷，可快速到达，离城市成熟区域比较近；2）相对市中心居住密集度低；3）地块所在区域居住氛围良好（水质、空气质量好）舒适居住（第一居所）后小太阳、小太阳、孩子三代（客户年龄以35-44为主）四季（郊区住宅）T1三通（水电路），政府未有对该区域的整体规划低价格小太阳、青年之家、孩子三代（客户年龄以25-34为主）T21）有自然资源；2）距离城市较远，但有快速道路可达；3）没有完善生活配套，但地块周边有休闲配套（或有条件可做到）舒适居住（第二居所）考虑父母养老或休闲客户年龄以35-44岁为主高档TOP1位于城市稀缺地段占有稀缺资源TOP2位于郊区，占有稀缺景观资源由于长本案止周边爸临近剪众多旅现已伍发展祥成熟桨的高驴端居弃住板仙块，持同时架享有药科华项中路条等时薯尚街繁区与怕川大强等知窄名教筝育配馆套。目其次易，本加案周厅边区本域环体境尚疼待进观一步赚完善狸。因赌此本炎案产识品品份类界康定为架G3况，客肢群介雨于G批3为尘主、倚G2坐为辅本案培产品赠品类呈的界左定本案寄产品竖界定制树状寺图金色辫系列城花卫系列四季写系列TO朗P系碰列G1XX岗X路歌XX齿号**油X号G2金X字XXG3XX码汇CXX福X园T1XX潮X城T2自然舱资源脾命名TO扩P1锐\T搜OP土2占有带稀缺明资源本案雀审视稀与思枪考城市皱总体倘规划走有利谢于本踪蝶案开恩发，奸但0豪7、责08摧年成倘都房诸地产泪市场螺新政症与市扇场总蛇体运嚼行结荡构是滨否能雀够支鼠撑项性目发葛展？严峻春的竞清争板轿块包身夹形驼势，疲对于报本案右所在春东湖望板块启是否贿能够嘱形成德板块帝突围斤？各板吼块内瘦主要券竞争钞项目鉴与本禾案竞驼争现必状如厦何？朗对于榴本案彩来讲嗓是否纠能够太建立葵核心夕竞争单优势甜区别添于其维它项示目？基于俩市场贝导向兴与竞筋争导角向之谎后，滔我们晌关注痒点在屯于客它户需挪求，唇以客尖户为程导向床才是娃本案护最终摘解决怖之道史？1234第二赵（3奏）部旬分目饮录成都斗房地敬产市拿场研意究金色薄海蓉10绘年内药GD眼P年垄均增鱼速2咱0.资2%似，茶人均殖可支胖配收献入西隔部第扭一，诸接近恨天津倾08四年因侵受汶宾川地话震的衬影响泉，前瓶三季雾度增果速为算12问.2侄%，者增速速比去哗年同斥期回蜡落2秒.5犯个百金分点斧。同睬期受摄国际绑金融它市场蚊剧烈缴震荡面影响毛，0积9年是预期进GD碑P仍探将保壳持总蕉体增集长，激增幅早回落醋的趋允势中国愤西部苗重要佩中心些城市大，西霸南地奋区科康技、渐金融艳、商方贸中犁心和析交通喇、通闯信枢明纽，劳国家绑历史删文化乡丰名城晚和旅挡游中伴心城语市。经济羡持续则稳定周增长薯，2侍00确7年铸国内辉生产妻总值易达到扣33稳24刊亿元假人民库币，疏较1哨99内8年口总值纱提高关2倍陈，年筋均保殃持2恨0.涌2%轻的增展长速焰率，躁与西瓣南区促域其星他省凤会城帽市间跑经济抵发展票差距秧日益撇拉大其，经沙济活廉力凸太现。20神07读年人泪均G记DP呈超过惰38贸00珠美元纪。按塞国际笋惯例必，正螺处于扛经济神快速贴增长胡和快驱速城秧市化荡的发抛展阶咸段。成都断总体礼宏观叨经济薯运行捉趋势经过早10兽年的闷发展仇，成斯都经鲜济发宰展格惠局已被逐渐咳由9甩8-找02释年一魄二三洁产业爪转变轻为0联3、朱04柱年的猾二三提一产陵业结剥构，商05纠-0彼7年劝后已踢迈向绸现代溪型三贷二一栏经济芦发展荐格局极的大栏中型巧城市19刷98苍-2砖00竖7年东10伙年的粥时间绪内第一茅产业出总量垄增幅敞达到没90爹.6老9%网，年禾均保伐持9侍.6宏7%共增长法速度夺；第二蓬产业汗总量饮增幅商达到嘴20珍2.米43云%，捕年均吸保持瞎20障.2尽4%测增长巡寿速度凶；第三如产业受总量凤增幅尤达到呢22抓8.浓95锋%，豆年均徒保持搭22债.9扶0%君增长汗速度住。截止战20牺07仁年成抹都一俱、二砍、三休产业恭结构暑比例婶关系绕为：舱7.微1：凳45王.2界：4瞧7.纯7城市锅经济劈燕整体稼发展属阶段筝表现稠为1羡99林8-斗20爆02锁年的娃基础订型一懒二三想产业份，逐悉步步探入2泄00雄3-市20貌04疫年的逃过渡荡型二造三一来产业进，最旺后实酱现2耻00纯5-离20慎07送年的棉现代刺型三校二一卡经济须发展迈格局共的转站变。成都将产业曲结构响运行踏趋势在过真去1暴0年沾中，名成都涂市总歼体经扩济不矿断促划进和漠扩大花内外智需求淋，拉竭动经播济增兽长，仍内需列总量善年均铺保持忙20粒.0枪8%划的增向长速短率，槽外需拐年均汗保持武17升6.酿67认%的犬高速陆增长其中读以社变会消册费品费零售手总额纲为重她要指混标的犹内需辟总量厘较1值99孙8年娱增长卫2倍倡，年娇均保柱持2爷0.枣08权%的混增长爽速率志；以外愚贸进秒出口爷总额容为重准要指重标的腐外需鸣总量和较1存99逢8年苹增长珠17线.6张7倍或，年海均保捧持1匪76皂.6躲7%勾的高僻速增棵长速僵率。成都直社会祝消费怎品零锻售总塌额与挡外贸阅进出谨口总锅额城市辨人口超持续橡增长重拉动杨成都班城市竹化进菜程，亲其年尺均人养口增趟幅保疫持在销1.挥16筹%，颈人口凤增幅胀12扬.9柳万人胆/年漫，城购市人捏均可美支配勾收入丘年均售增幅眨13症.0妥4个佛百分榆点，读农村死人均摆可支倘配收劲入年释均增粉幅1躺1.糖45悦个百暮分点截止害20候07痛年年肺末成摸都市梦总人旨口为尺11蛇12繁.3途万，撕较1既99迈8年涂增长调11赢.5劣6%器，年躲均增档幅为低1.稠16墙%，增人口下增幅绳为1垫2.吃9万告人/塑年。城市嫂人均左可支陷配收粱入较帽19器98卡年增敞长1雀30吨.3恋6%炒，年孝均增豪幅为咸13咬.0孩4%农村唉人均君可支幸配收萄入较闻19脏98部年增遗长1朽14镇.5令2%血，年同均增登幅为妖11羞.4瘦5%成都集人口蜜与人纱均可拌支配收入浓状况成都蛋在过渡去1谷0年荡中全银社会照固定手资产屈投资挂增长成强劲挽，年主均增歌幅为乘54掘.4撤4%屡，尤父其是凡07脆年房醒地产苏投资串总额除占到谣全社晚会固差定资猾产投兰资总武额的岁38灿%，赌其中棒住宅任占房挺地产午投资雹总额拒的6猫7.浅19浑个百狭分点由于寻城市攻化进肿程的竭不断调加快议，成茄都市洽全社孔会固凝定资旨产投即资逐察年走命高，忌去年锐投资近总额扬较1全99超8年筛增长著高达奶54踪蝶4.慰43苏%，犯年均乎升幅惩为5饰4.础44铜%其中港20楚07程年房芬地产错投资艘较1别99永8年疗增长虎10霸5.喘76享%，笋占固讽定资丧产总逆投资刑额的群38弦%20辆07循年住箱宅投栽资较荡19悠98狠年增阶长1施23组.7什9%终，占买房地车产投毯资总勒额的消67仗.1刻9%成都局市固裳定资奸产投劝资状斯况自0断7年逢中开酒始成血都房翼价飙暖升，馋CP圾I指晌数持园续上固扬，浅同时甜也伴怜随整阴个房魂地产袍产业恭宏调弯，0乓8年帐受汶如川地崭震与身国际卡金融逢市场涂剧烈疮动荡唱等综童合因题素的闷影响轮，第糠三季沉度央蛾行逐烦步下随调利进率全国小在第风一轮混房地踩产开伶发热谅潮中隙，尤膛其以离房地允产投丝式机为坡主高域风险司炒作颂之后校，导花致1狱99顷6-竖20汇02匠年七份年的求时间脾内，锡存贷产利息旦分别况降至柜1.衬98奸和5争.3扭1，乌降幅陪分别径为7岩3.谱49步%和差47罗.3捞2%悠，年论均降揭幅分鲁别为跌10酒.5典%和深6.罚76芹%，畜国家情利用龄金融催杠杆贸调节而作用往刺激矩市场堤需求职。随着著中国效城市脸化进越程的眯加快子，房摸地产尊市场耍不断睬膨胀事，从净20岁04里年1效0月波开始慎，金神融调购控抑拌制投躁机的斧新一蓬轮加洒息期等来临邮，至境20绩07食年1寨2月土止，目在过聋去的部4年逢中，竖存贷笔利率士分别广升至梦4.用14殖和7姿.4巾7，装升幅漏分别钢为1婶09做.0辜9%伪和4屠0.土67挣%，项年均纯升幅葡分别阳为2震7.柿27半%和斥10幸.1差7%输，总低体走救势趋逃于平牺稳，肌此轮暑宏调滚旨在洗平抑谈房价杜抑制进通涨蓄。进入擦08拜年受框国内进诸多畅因素茶影响愿，以缩慧及国姥际金献融市严场剧圆烈动挎荡，炒第三苦季度泊央行移逐步草下调像利率共，稳贯定国冻内金遣融市秧场全国潮金融魔形势蚊与房倍地产艇贷款链金融芒形势麻分析警戒梁线20糊08解年1出0月腥22卵日财含政部嫁发布卡《继警续加勾大保须障民奋生投导入力疗度，尘切实舞解决叫低收尊入群痕众基径本生营活》雄的政宅策，平其中扩对于凤鼓励琴房地庭产消危费的弃内容魔，政醒策救棍市力晒度比截较大成都棵市房杂地产灭市场刊政策挠分析居民择首次圈购买葡普通灶自住拌房和晴改善签型普奔通自沈住房么提供呜贷款闸，其红贷款数利率形的下缴限可乌扩大线为贷拨款基砍准利已率的赶0.梳7倍停，最蒸低首胸付款稠比例跑调整似为2属0%开。下调血个人堵住房办公积缠金贷宾款利佩率，鄙各档页次利首率分册别下巾调0稼.2布7个弯百分妻点。地方受政府劣可制蜘定鼓痰励住晒房消滚费的耳收费写减免算政策瓶。从2轮00些8年洲11拦月1味日起事，对镇个人无首次盐购买药90枯平方卖米及节以下鲁普通汤住房枣的，他契税烤税率超暂统续一下电调到临1%物。对个蜂人销避售或范购买筛住房学暂免莲征收鹊印花钢税；过对个惯人销犯售住线房暂嗽免征邮收土腹地增映值税绍。1234510详.2屿2新剥政变复化昼（篇成都逝地方箩政策喊：7咏0㎡笛以上锅可办恰理入厨户，侄个税法减免腹26透%，秩现金亏补贴月90㎡以下姻1.施5%横，9扣0-恋14雀4㎡慌1%下，1爸44席-1述80西㎡0悠.5刚%）措施老政策新政策差别新政执行时间1、减税契税普通住宅1.5%，非普通住宅3%购买90平米以下普通住宅，下调到1%购买90平米以下普通住宅，可节省房屋总价的0.5%2008.11.1印花税买卖双方各0.05%减免可节省房屋总价的0.1%土地增值税1%减免涉及土地增值税的可节省房屋总价的1%2、首付下降90平米以下最低20%，90平米以上最低30%二套首付最低40%最低20%二套政策不变购买90平米以上，首付可降低10%2008.10.273、利率优惠基准利率7.47%，优惠利率打85折，为6.35%基准利率7.47%，优惠利率下降到7折，为5.229%优惠利率下降1.121%。以每次降息0.27个百分点计算，相当于连续降息4次4、弹性政策——地方政府可指定鼓励住房消费的收费减免政策为地方政府出台后续政策预留空间——成都浮市房庄地产见市场安政策泼分析救市织政策认的出胃发点矿是民蚂生，凉不是倾救高抱房价幕。对江于首旺次购励买普划通住求房用链于自昂住的肢个人胳，其陷总体确支付练成本筒下降甲约5寺-1厨0%脆，首籍付2肃0%说，也冲降低舍了居惜民自阁住购厨房的较门槛杯，这次个政湿策的怠出台垦，向紫市场壶传达宝了一胸个信危息，谷那就柄是国艘家对伐房地丢产的攻救市尘已开旺始行创动本次斧政策船的出顽台，进也符岸合此易前国宽务院皮会议明提出狂的“知加大坊保障券性住凤房建谈设规途模，所降低毅住房甘交易啦税费捡，支详持居诊民购创房”爷的精交神，火对于绳自住曾购房性者来邮说具匹有非初常实悦际的详意义巾。据初自步的扮测算裹，对念于首决次购该买普备通住层房用柱于自莲住的幕个人拘，其久总体指支付超成本良下降娱约5乖-1图0%号，对切于改何善型锤自住洁需求凡，则宏可以完使购禁房成咐本节任省1差5-魄25照%。联而将此最低堵首付软下调绕为2谢0%榨，也活降低挺了居各民自兄住购勉房的检门槛替。对于灯财政绿部新么的救么市政流策，测房地椅产业储界的济普遍金反映队是，贩这次甜政策漂出台完会对余楼市去产生宁一定浙的利善好，节但也断仅仅籍是对鼻于首栽次置悟业的客中低失阶层坏的市插民买拾楼带巧来一翻定好裤处，沾但对愁二次井置业镜或是杂买高伴价楼倘的投宗资者鹅不会素产生朽什么夏影响轧。另巧外，批这次铃政策靠会为冒以后监的救虚市政侵策提挺供一堪个方只向性拾的东嚼西，赢即救梯市政缺策的绿重点精是关攀注房侍地产雹市场测本身沫的功呀能—仔—如豪何为胁更多坏的居海民提鲜供住驻房需蜓求，邀而不桐是为思了开盟发商哨的利剩益而懂保持皆畸高牢的房卖价。123成都劣市房幻玉地产借市场常政策避分析05牙—0史7年圾市场枪总体蓬供应资土地粥95扎3宗炉，供集应面植积7清05尸85蔬.9湿亩；服实际眉成交他土地苹68获7宗找，成格交面爬积5腰30让81捷.2室4亩怀；截围止0缺7年而12角月3年1日遍，国叉有土略地存乡丰量2悉66谜宗，幻玉存量列面积疫17葡50等4.榆66详亩。桂综合穿容积蹦率按碍3.适0计坐算，府存量倒35而00挣万㎡晨，按村当前杠月均齐去化主需要垒5年董时间成都掘土地股市场练供应置量分荒析供应量消化量存量成交总额（万元）平均成交金额（万元/亩）宗数面积（亩）宗数面积（亩）宗数面积（亩）05年28417828.0218612940.65984887.371566094.63121.0206年25823961.8220018719.53585242.292807625.1149.9807年41128796.0630121421.0611073757090351.3331合计95370585.968753081.2426617504.66城南偿凭借插上半鞋年推针出的混体量榜以绝松对的多优势循占据纯区域缸土地堡市场堂的榜浊首，掠宗数狐和体梨量分尊别占姿了总却量的70矛%和85弹%，城弹南自跳从政妨府南换迁决耽定后晓，该涝区域莫的房因地产柔市场永就保地持着蝴很高益的开泽发热驱度，甩虽然撒上半召年推岁出的尿土地扑中，辈工业线用地堂占了吉不小门的比糕重，妨但是孙这也币说明优了众谢多的费企业启包括粱房地鹅产开核发企哄业对袜这一查区域素发展杰前景住的看蹄好。城南云凭借开上半皆年推右出的愤体量木以绝签对的皇优势盲占据轧区域厕土地僵市场娇的榜录首，削宗数走和体魔量分午别占怎了总则量的甚70症%和戏85遮%成都测土地拍市场帆供应砌量分仪析东湖得板块阶土地帽存量发最大妹，未氏来竞院争激悔烈时间2006年2007年2008年累计存量

供应(亩)消化(亩)库存(亩)供应(亩)消化(亩)库存(亩)供应(亩)消化(亩)库存(亩)单位:(亩)东湖板块00030203021580158360建设路板块649.1561237.1500000037.15望江板块0000000000桐梓林板块0000000000站南板块123.19123.190410.93192.13218.8125.430125.43344新希望板块0000000000重点种住宅美板块竹土地购供应紧量分狮析单位:亩由于判受今嫩年汶前川地许震影没响，原城西奏、城治北土昌地放慌量受岩限，哲城南册与城豪东无养疑将放会获补得更探多的粉新增起土地永放量左，但受当前漂整体哀房地糟产市锹场低错靡，沃土地吐供应邪收缩释，未潜来预须期新扶增供晋应不爹会太名大汶川申地震柳后，疗由于立近郊躁建筑乡丰密度什较之侮市区亡更低吼，因史此在研地震隙后接扬受度衔将会既进一迹步上打升。播距离物龙门熟山地掩震带脊较近祸的成错都西羽面及下北面缠，包武括都视江堰洪-青绝城山膨、温伟江、候郫县叮、新披都等怎区域脖的规嗽划发馅展将臭受到凯限制虾和改缘瑞变；予同时伙，地绍震留瞒给人程们的罗心理厉阴影仅影响葱较大仪，因放此西奥面及阀北面抗的市暑场接卫受度协也会汗有所顿降低偷。而姿南面哪与东菊面，很由于剖更为志安全犬，因杰此将五会获高得更奇多的坦机会件。根据洁成都伸市政今府在传20宇08黑年上活半年喜对土集地出洋让的促态度杏，2纳00尖8年棋上半李年土矮地放苏量已涌经得钻到有朱效控顶制，谨土地助供应横收缩彩，将瓣导致崖20粒09劣年下剂半年哭商品谱房供蚂应量牺会趋刺于减此少，笛再者螺市场流经过腿近1避年的沸调整稻，商曾品房允销售洗可能律在2吗00漆9年营下半务年回吴暖。12成都坦土地但市场芬小结08坝年年庄初成扩都整哑体供吉应量矩较0疯7年摊同期踢增幅弊较大政，但巩在房消交会删以后闪及5耻.2翠1汶妇川地何震的逆影响程下，脖成房逃供应辨量呈炒现急蜻剧下诸滑趋窜势，吼截止仪今年雹9月师底累田计供早应总附量为圾95汽2.酿77访万㎡葬，月践均供郑应量肠为1忍05券.8怖6万异㎡，款同比匹下降跨6.稍12相个百柳分点07舞年-概08极年9哥月份症成都借房地速产市阴场注肉定是首一个岂不平冲凡的久发展迷阶段钱，伴值随2斗00凳7年虹此起值彼伏币的加立息浪骑潮和殖极度适膨胀躺的消睁费追陡涨欲愈望，逼20辩07壶年全塔年月逆均供太应量每保持络在1答12借.7峡7万椒㎡，卸紧随粉20阁07贯年下乘半年城金融荒调控补力度喉与频赠率的前加大丘加快面，短姑时间腔内致汁使消挺费市句场产陷生浓嘉厚的牛观望鸡心理败，此误时成捆都业注内在咬20俘07齿年疯认狂拿歼地后择，进镰入2焰00娃8年标至今连，月昌供应罪量从养总体针上相每对0禾7年程均值胡波动看不是阿很大市，但羽是从舌月供扛应趋偷势上谱看，捉每月深之间妄的波闲动幅镜度较蒙大，买尤其踏是在樱5.翠12淡汶川竟大地如震后印，成胶都市睬场新佳增供槐应量四急剧攻下滑岂。07俱-0茂8年安成都析房地拿产市暮场商盐品房要住宅盒（月舱）供烛应量扮分析08扮年成锄交走婚势低素靡，愁月均吹成交化面积开为5别4.齐52斜万㎡薄，较问07视年月钱均9辈9.题11惜万㎡满萎缩内54琴.1礼5%扎，后监市不垒容乐著观。食其次垒，月恭均成写交套半均面米积在看10的月份杯后呈腹现减跨小趋驴势，桂市场表成交懂套数致变量烈不大衫的前乞提条悔件下耐，市雀场成惕交套好型由放中小睡套型宪向小耳户型占转变07屡-0煤8年刑成都剑房地勤产商贿品房戏住宅丧（月葱）成广交量耽分析在0稍8年仔6-凡9月段连续振四个巴月的先时间绩内月组成交央面积房诚低于锹60凳万㎡哗，与解07洒年同截期形茧成鲜肢明的炉对比祸；从整萌体市剩场看广，0跨8年殿月均扫交易叛面积负较0国7年围月均仁交易洁面积谋萎缩扎54饭.1络5个艳百分甜点，慰后市胃不容早乐观慈；其次倍从0暖8年紫（月仪）套无均成客交面雨积看合，成挽房成某交套罩型由秀中小孟套型郊向小处户型润转变谱。08帆年初拢成房向市场蕉整体段成交钢量缓直慢回坦暖，然房交圣会与兵5.典21娱汶川择地震瓜后，殖成交泪量与汇供应岩量形如成双鼠量齐婚跌，桂从成质交数杰据显矮示，表在过申去连雀续6置个月饥内成杯交量恢保持蹦在6放0万念㎡以死下20岗07踩年全助年月庆均成穴交量稳为9个9.烟11非万㎡六，2枝00顶8年贫1-宿10慕月月企均成聋交量缠较2伟00类7年搅均值喇下降妄五成聋，仅忧为5雹4.诱52选万㎡杯/月瓦。20算08府年1霉-1导0月育各月贼成交笨量同种比2秒00照7年断同期菜各月棋成交脉量呈汉现全衡线下忍跌状陶态，邀跌幅道均值缠为2拒3.杆29塘%成交外趋势梨虽较专去年约同期融均有须较大缓下滑御，但纤是在呆20泊08胡年3肝、4跪月期喘间曾问出现吩短期鸽性市撑场回算暖，耗其主崖要原熔因是葡基于饱4月洒18烧日-漠4月嘱22食日成眉都3痰1届卧房地冤产交寸易会硬的召临开。20今08船年5彼月份帖成交孩量因扔受汶借川地亡震的芽影响崇下跌菜23蚊.7哪8个懒百分吨点08测年成估都房亏地产钥商品门房住满宅（催月）个成交鹿量分差析08行年成删房单启日交姜易走蜂势低短位运茂行，蝇最高银波峰介为9域月1竹9日沃成交因33用0套汇，6着.0荷5万钳㎡；扔最低震波谷融为2忍月2弯8日道与6忍月2非9日体成交场为0慕。日冻均成允交面震积为将17起95吼6.着13周㎡/奖天、毒21龟4套奶/天08蜜年成赞都房奸地产驴商品茎房住塌宅（段日）膝成交奸量分要析31暑届春妇交会32划届秋摄交会31野届春童交会32慰届秋碰交会按各倍行政太区域册划分亮，截各止至怒08艇年1藏0月宗31购日成动华区袖成交躲13射2.妈98隔万㎡康，1套.5棉8万竭套、联套均尺83慈.7冠2㎡奶位于米各区屋之首汁，本奔案所铅在武洽侯区风成交咐83胞万㎡格，1通.0逮5万筹套，失月均撤区域州去化割速度娇为8待.3具万㎡/牵月位防于第梁四截止刊08麻年1帖0月敞31弹日07汽-0族8年寄成都停各区福域商视品房宽住宅稳成交石分析07凯年成斯房累握计库俭存量虫为5雁61境.0测5万害㎡，驳共计么56栋12的3套外，截咏止0艇8年君9月装底累帖计库正存新误增2驶85队.0血1万今㎡，域达到功84还6.移06拢万㎡班，共凶计8弟77断50诊套，则按当译前成辩房5逗4.属52授万/封㎡成纠交速烘度计蜓算需肿要1纹5.县51识个月08遇年3色、4王月受值到3努1届听春季掌房交丛会的煌影响痒，以缓及该则阶段恨内所束面临挡的市夫场压玻力，握新盘慌供应暂相对孕较少饲，成例房存拜量市宪场得食到一首定程垫度的萍缓解采，连摆续3淋个月胀内释央放存腐量；随着酿9月尘秋交舞会的展召开毛，在迫8、客9月咐积压供已久旧的供烂应集惊中放书量，剧同时苦造成笨该阶采段存脑量大啄幅提底升。成都掏房地预产市茫场商歪品房雪住宅引（月刊）库极存量般分析07砍年均洁价4洁82情8元蓝/㎡08版年均膨价5劫57界4元仪/㎡自2疮00化7年顺-2孟00吨8年惧10稀月止敏成都钟房地唤产住宪宅物贴业市妖场均火价为悄54清50跑元/雀平方测米较2币00爬7年违1月靠份同馋期市扁场均普价上店涨1脊02预3元愁/平膀方米施，增能幅2踪蝶3.刑10全%20版07痒年全曲年均跟价增枕幅为欢18斩.0盯4%呢，具20竖08桨年1趟-1超0月另均价医增幅姜为2不.7掏5%埋，伙与0叔7年歇同期眉下跌异12旅.4响1个领百分铸点总整名体上浇看，梅20烫07主年成屡房市兽场均外价运僚行较受为平抛稳，资20待08绑年1握-9录月成域房均霸价运搜行波纲动幅毛度较透大，抄主要洪原因藏是受粒到整贴体市扭场消搏费观践望氛问围、践利率轧调整恳预期撇、房壮交会牺及5皆.1趴2汶跟川地框震诸思多因杆素的离影响离。成都坊房地胀产市斩场商拜品房妻住宅鱼（月恨）价住格走论势分跌析板块供应面积(万㎡)供应套(套)销售面积(万㎡)销售套数(套)库存面积(万㎡)推出未售面积未推面积东湖板块116.7895266.85433040.4586.4建设路板块345.231009203.819144114.523.5望江板块111.4521923.519457216新希望板块000000桐梓林板块66.7264027.35161739.350站南板块458.62533588.24602735514.7总库迫存:诸76垃2万灿㎡76边2÷朵55乓=1拖3.盆8个傍月重点氧板块罢供销蹦情况桂表板块项目供应面积(万㎡)供应户数(户)销售面积(万㎡)已售套数(户)剩余面积(万㎡)剩余套数(户)望江片区瑞升望江橡树林80240710812701595七彩空间0.91300.913000外滩14.5118210.68703.9312MOMA摩玛城16150000161500东湖片区华润翡翠城(四期)41.5325219.51498221754凯丽香江25.820000025.82000万达锦华城4025661522482318桐梓林片区桐梓林欧城21.714929.4565212.25840紫檀281040.92627.178首座171044179390105站南片区南城都汇2501500025.31513224.713487天府长城112（1到4期）6702442884683818中海翠屏湾24204614.3512279.65819中天盈项目6.3604006.3604时代晶科名苑534700053470原筑4.94274.594030.3124望江雾，东谣湖库绣存：谷12俗8万迁㎡，疗桐梓及林库诸存4择0万旱㎡，肢站南冷库存啄：3称70血万㎡重点捏板块骨供项缴目销叫情况讽表受国舒家宏产观调探控政档策、贤汶川泻地震首、消狱费市绳场观垃望情断绪等祥诸多店因素矛综合带影响行，成雾房从美07辰年超困高温捐进入摇到0挑8年钳的市估场极缘瑞度低红靡状婶态，诞当前驶国家醋及地打方政掌府相逝继出爱台救派市政矮策，滚但对狸于现娘阶段读来讲嗓成房铜起色英不大器，加乓之国够际金狠融市烘场震米荡等旅因素稀，成考房后获市向稿好预熟期依鹿然需叮要较招长时泉间成都堆商品群房住骑宅市年场小杯结07惨-0瞒8年里成都貌房地滋产市猎场运珠行特徐征表匙现出阵极大笔反差孤，0沙7年伏成房战市场表高温帖量价予齐增盼，0边8年沿受宏全观调属控政冻策与送汶川驼地震勺影响软成房指市场幕量价穗齐跌07肺年供达应总丹量1奋35赤3.涌22侧万㎡怨，总倾成交钻面积趣11驶89扁.3照1万抚㎡，步08嗓年截乐止1孟0月区底总冒供应捆量9姿52雪.7险7万广㎡，朗总成近交面仔积5唉45耽.2蔽5万核㎡，木其总晒量分竞别下浩跌2塑9.脸59管与5庸4.药15棉个百晶分点搂，同棉时受衰到诸毅多因魔素影驼响，屈市场网依然盘保持陈较重券观望程情绪1207统年年意底成怎房存觉量5忘61暗.0窜5万骆㎡，袜截止霜到0己8年暴9月灯底存馋量达住到8巾46湿.0稍6万着㎡，剖累计僻增加狂50助.7续9个灰百分锤点，号共计戚28病5.棒01狂万㎡3成都嫩经济邮发展争势头爽强劲层，政舞府支屡持房惯地产如发展羞力度键较大夺，轮08裁年受拍宏观屡调控巡寿政策历与汶另川地班震影是响，骨成房全市场喜量价遗齐跌断。在当行前国傍际金方融市掘场剧列烈动积荡的楼背景啄下，笔09管年形凳势依荒然严偶峻。蛋所以竿，我这们不治得不幕思考辈以下舟的2些个问沃题：1、狗在严发峻的蛾竞争纠形势适下，藏本板宿块是匪否能符够突饥围？2、鸡在板线块内影，本薄案是乱否能爱够建棕立核维心竞仆争优宾势？宏观小结第四笨（1赶）部叼分目也录市场振竞争威环境羞研究金色候海蓉红色脱为重珠点竞紫品串蓝色纪为直索接竞户品竞争怖态势箱示意**刑金色虾海蓉均价煤：未布开盘凯丽直香江面积侵:7傍1-黑13金5㎡均价赏：未确开盘华润浓翡翠符城面积兄:5蚊0-征26左7㎡价格番：6爱40僵0元剥/㎡望江农橡树枪林面积欣:5葡0-才30之0㎡均价根：6愿80绑0/执㎡摩玛职城面积谊:5亿0-幸13喂0㎡均价满：未仅开盘万达冒锦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