山东省安丘市场调研报告

安丘市场研究报告策划管理中心2012年5月15日目的：目前集团正在对安丘三合春城周边地块研究，在安丘当前的市场环境下，该地块适合开发何种物业类型是目前需解决的核心问题，因此本报告主要针对当前的市场政策趋势、城市经济发展研究及安丘市房地产市场研究三个维度进行分析，得出本项目适合开发何种物业和企业未来在安丘的拿地策略，最终解决本项目的核心问题！2城市经济发展研究房地产市场研究3提纲：1宏观市场政策研究宏观市场政策：整体市场不容乐观，但政策力度已接近顶点，未来市场将趋于平稳，但是四线城市受政策影响相对较小，且调控主要针对住宅市场已全面覆盖的政策组合限购信贷税收供给监管违法违规用的处罚和收回土地供给的进一步扩大保障房的保质保量各部委联合检查，执法会更严，如北京会实现民监局、房管局、公安局信息联网，打击假离婚、假社保等。6月-8月之前全国40个城市的住房信息系统完善，实现全国联网，打击非贷款的二套房漏洞。问责保障房房价上涨过快城市限购否是否出台房价控制目标第三批限购名单预期将进一步扩大至72个城市限购力度的加强首套房首付比例提高，利率更高对开发商融资要求越来越高，可能对小开发商等非优质客户停止发放贷款，大开发商的融资难度也越来越大土地增值税的严格清算营业税、契税优惠的全面取消今年预计会出第二批征收房产税的城市名单宏观市场政策:

下调准备金率回暖信号，促进客户的置业信心，利于房地产市场的发展2011年11月30日晚间，中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这离央行上次2008年12月份下调存款准备金率已经时隔35个月。从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是2012年以来央行第二次下调存款准备金率，距离2月24日今年第一次正式下调存款准备金率近三个月。在上次下调存款准备金率以后，各地银行针对首套房的利率基本由上浮10%左右，回归基本八五折左右。但最近首套房八五折利率优惠有收紧苗头，此次下调存款准备金率后，首套房贷款的利率很可能继续维持八五折优惠，部分银行甚至可能会出现八折优惠，楼市刚需将从中获益。2012年4月，全国100个城市住宅平均价格为8711元/平方米，环比3月下跌0.34%，其中29个城市环比上涨，71个城市环比下跌。其中济南市跌0.34%，均价9190元/平米，潍坊市下跌1.09%，均价4067元/平米2012年4月全国房价统计10大城市房价开始有所松动，跌幅较小，其中8个城市出现环比下跌的情况。山东省以济南为代表的房价几乎几经出现了静止状态，下跌仅0.34%。市场价格开始进入探底阶段，刚需和初改客户将开始集中释放。宏观市场:4月份百城指数十大城市价格环比微降，市场价格开始逐渐探底，市场成交将逐渐回升目前全国百强房地产企业，均采取不同的手段进行融资，在当前的市场环境下，大量融资，囤积土地，说明该类企业均看好未来的房地产发展空间，预示着市场将逐渐回暖；2012年3月份全国五个大型地产企业共获取12宗土地，其中保利在西安获得2块，恒大在济南获得7块。12宗成交土地均属于二三线城市；百强房地产企业融资情况百强房地产企业囤地情况宏观市场政策：国内一线地产大鳄开始大量融资，囤积土地，预示着房地产市场将逐渐转暖，同时二三线市场将成为主战场，潍坊市场机遇与风险并存数据来源：中国房地产决策咨询系统依据道氏模型的房地产市场趋势研判上升趋势短期趋势开发商预期购房者预期2006200720082009201020112012201320052004政府的压力来源民生问题稳定经济状况换届压力宏观市场政策：调控是正常的经济走势，根据道氏模型分析，未来房地产市场将开始转暖，市场存在巨大的市场空间当前市场环境不容乐观，但是政策力度已接近顶点，四线城市受政策影响较小，市场存在发展空间；国内一线地产大鳄开始大量融资，囤积土地，预示着房地产市场将逐渐转暖，同时二三线市场将成为主战场，潍坊市场机遇与风险并存；宏观调控主要针对住宅市场，商业市场受政策影响力度较小；小结：政策力度已达顶点，市场回暖迹象明显！2城市经济发展研究房地产市场研究3提纲：1宏观市场政策研究安丘地理位置城市区位研究：安丘位于两大省级经济发展轴，战略地位显著安丘位于两大经济发展轴线上，胶济轴（济南—淄博—潍坊—青岛），沿海轴（日照—青岛—威海—烟台）安丘市位于山东省中部偏东，潍坊市南部，地处东经118°44′至119°27′，北纬36°05′至36°38′之间。东与高密、昌邑市以潍河为界，西接临朐县，南隔渠河与沂水县、诸城市毗邻，北连坊子区、昌乐县。南北最大距离61.5公里，东西最大距离65.3公里。胶济铁路横贯县境北部，潍（坊）徐（州）、下（营）小（关）公路干线交叉市境，交通方便。城区在市境北部，直线距离西北至首都北京460公里，西距省会济南200公里，北距市府驻地潍坊32公里，与邻市、县城区的距离是：西北至昌乐45.5公里，北至坊子20公里，东北至昌邑50.8公里，东至高密49公里，东南至诸城52.5公里，西南至沂水89.3公里，西至临朐63公里。市北政务区老城区新城区城市发展：现有市场格局按政府规划方向发展为三个板块，呈“集群式”发展，城市规划思路清晰1.城市发展：老城区作为安丘市城市发展的起点，开始向北、向东发展；2.发展轨迹：老城区——新城区——市北政务区3.区域现状：目前老城区城市正在进行城市更新，拆迁难度较大，房地产开发成本过高；新城区目前趋于成熟，配套逐渐完善，但目前可供开发的土地较少；市北政务区随着市政府的东迁，区域配套将逐渐成熟，未来发展前景看好，且土地供应量巨大，房地产开发空间巨大。老城区板块新城区板块市北政务区板块优势地段优势无可比拟，成熟的配套，繁华的商业，便捷的交通，使其成为许多置业者的首选区域教育及医疗配套齐全配套相对成熟，交通便捷道路宽敞，环境较好土地成片出让，楼盘规模较老城区大城市发展战略向北扩进，规划成为未来的市中心土地供应充足，未来发展空间大工业聚集区，产业人口密度大，为房地产提供客户支撑紧靠汶河，自然资源优势明显劣势设施陈旧，环境拥挤建筑密度较高，居住拥挤人口素质参差不齐教育配套偏弱基本无综合商业配套配套不完善未来发展旧村改造沿街商业升级换代综合治理市政配套泰华城带动周边商业配套的完善以河为界，城市向东、向北发展趋势只要政府能够切实推进规划的实施，市北商务区板块将会兴起老城区板块：多为旧村改造项目；新城区板块：基础市政建设跟不上开发节奏。随着城市建设的步伐逐步加快，新城区的土地即将开发殆尽；市北政务区：尚处于初级建设规划阶段，目前几条城市主干道正在向北推进，已经有一些开发商开始关注河北地块。市北中央政务区板块未来将成为安丘房地产市场的主战场。住宅市场：随着城市规划的持续推进，市北政务区板块将成为开发的热土，开发前景良好2005年至2011年安丘市GDP年均增长率保持在10%左右的水平，在所有县市中处于中等偏低水平。2011年达到地区生产总值约188.8亿元。

小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展城市宏观经济研究：安丘市宏观经济的快速增长期将带动房地产业的高速发展GDP增幅和房地产业发展状况的关系——库兹涅茨数据来源：安丘市统计年鉴城市宏观经济研究：以第二和第三产业为主，但是第三产业发展速度缓慢，办公需求增长量有限根据2006年——2011年安丘市各产业值及结构变化情况来看：第一产业所占比重保持在14%至15%之间；第二产业比重在63%至65%之间，但整体上呈下降趋势；第三产业比重保持在20%至21%之间，仍处于低水平，但呈现年均2%的缓慢发展速度。数据来源：安丘市统计年鉴城市趁宏观态经济警研究极：人口腾增长店相对节平稳向，外筑来人鹊口较润少，盏农业满人口鬼的城寨镇转酿移为蒙房地猾产市弃场发踏展提齿供了纠有力咽保障20牺05年至20滩11年安员丘市偷总人汁口缓宋慢增衡长，备从20印09年开既始增忠速加幻玉快，夹截止捧到20盒11年总芽人口寨达到籍近95万，胖其中凉农业偏人口驾约55万，存非农托业人毕口约40万，仇城市纵人口办约13万。根据20恶11年潍斗坊市膨各县卡区人丙口统绳计情蒙况来汁看：迅安丘号市人钳口总向数占遗整个易潍坊肾市的11月%，在海潍坊尤各县券市（阔除潍志坊市误）中端排名库第三士。注：纲潍坊何市包贝括奎独文区风、潍秆城区君、高源新区锋、开裳发区醒、寒革亭区休和坊吗子区精。单位事：万别人数据茧来源斗：安延丘市软统计韵年鉴城市陵宏观丈经济锦研究车：大量羡的产醒业人晨口，港为房楼地产疗开发扬提供改了大悉量的呀客户苦支撑吵，但楼是其撑办公纲地点贫全部夜为自旧建总勺部安丘痒市大围型知植名企流业及咳产业傅人口辈规模莲：山东锈景芝塔股份露有限恒公司不，产掠业人之口规县模在50找00至60辫00人之圾间；山东喂奥宝椒化工证集团淡有限柴公司列，产糟业人泡口规肯模在30鼓00左右翠；安丘皱市汶咽瑞机昏械制度造有言限公夺司，中产业凤人口锯规模宰在20举00至30杰00人之赤间；安丘谷市鲁林安药罪业有客限责庸任公久司，鄙产业用人口源规模甩在20伍00至30赏00人之额间；潍坊队长安脖铁塔哥股份望有限耽责任烈公司技，产汤业人梯口规侧模在20民00至30订00人之听间；另外永，山顽东柠彻檬生凶化有点限公箱司、狐山东竖海龙名博莱汗特化征纤有负限责究任公腔司等所企业陷规模帐较大抚，产跃业人狗口较抗为密昏集。安丘强全市武产业偶人口思规模讲大致叶在2万人梯左右工；安丘际重要勒企业严主要谢以化貌工、苗机械寸、制排药等姥为主贩。数据夕来源镰：安言丘市关统计丙年鉴城市使宏观堆经济斗研究先：固定喉资产剪投资突规模使稳步计扩大酷，推灿动了余房地胃产业萌的发司展20竭.2丹%22凳.3配%20桃.3浊%单位鉴：万筛元安丘昨市全蒸社会鞋固定箭资产庙投资救按照网年均21沉%的速胁度平仇稳发壳展，20坏11年已券达到14冲02邻54旧3万元筋。数据仅来源单：安话丘市贴统计瓣年鉴20亭.5穿%22掩.8抛%城市发宏观斩经济央研究驱：人均灭可支物配收舌入和墓人均蜜消费姿支出羡的稳慌步增烘长，毁为房菠地产司开发必提供拍了资汽金支黑持23扭.8残%14懂.9联%单位膏：元根据20丝式06年至20念11年统捞计数叨据分激析：安丘让市年卡人均泥可支但配收控入按猪照23弓.8歪%的平纪稳速肆度发本展，20持11年已你达到18枣16基5元；年人嚼均消星费支雄出按艳照14灶.9吨%的平打稳速平度发河展，20撑11年已袄达到10稍56批5元；人均伯消费愉支出杠增幅铜大于意人均靠可支林配收归入增卧幅。数据倘来源赢：安吵丘市元统计辣年鉴城市寸经济渐发展城市影区位椅：安丘协市经尼济战舞略地秩位明盐显，尸城市偏发展蜓规划驰合理桨，利最于房芳地产旗市场驶的发层展；城市瓶发展虏：安丘做市规首划思秘路清困晰，吼随着用城市坏规划付的持对续推异进，栽市北烈政务止区板磁块将害成为筋开发仗的热萍土，画开发抵前景婚良好陡；产业辱发展脏：第三饺产业蜘发展跌速度毛缓慢耐，写害字楼直市场静增长答量有共限；隐安丘棉存在战大量塔的产松业人中群，富但是攀其办衫公地竟点全辨部为气自建楚总部蛾，写绸字楼恰物业清客户居需求断较少；安丘惩开发耐前景疾良好炮，市担北政宾务区托可作植为企房诚业后嗓续拿夏地策趁略的单重点脚区域静！写字闸楼开跑发受牲限，勉其他牛物业拐发展闹前景饿良好匀！宏观光经济叔：城市悼宏观旋经济霸发展雷势头锣良好勾，推侧动房挽地产宁业的呀发展；2城市派经济习发展慌研究房地昌产市舰场研越究3提纲届：1宏观寇市场纳政策庄研究领世穴新城和泰·中央猜世家市北撕政务棉区老城坚区新城战区领秀煤城青云抵花园青云矿郡青云·国际俗城恒大镇庄园大成匪花园青云脚世家龙耀涨金都汶水隆绿洲锦绣突花城锦绣宝华城锦绣泰华府天地浙商业眉广场恒信·三合洲春城住宅意市场筛：安丘江市房俭地产允市场单呈“廉三分衬天下蛇”的干趋势根据鱼市民稍的生惜活习包惯及的房地中产开健发的求近期斗特点西，将牛安丘据房地亦产开梦发区处域分访成三胸个区疏片：柜老城游区、悲东部单新城莫区、软市北执区；安丘狡市城比市发非展正妨处于扑初级解阶段好，因指此在娇售项安目主香要集杨中在脱汶河凝南侧尾。板块项目名称总建筑面积（平米）物业类型主力产品（平米）销售价格（元/平米）老城区锦绣花园40万高层+多层60-105、140以上团购3100锦绣华城30万高层+小高层+多层80-1203500锦绣华府5万小高层+多层80-105未开盘恒大庄园5万高层+多层90-1443700-3900大成花园7.5万高层+多层90-130多层：4000高层：3200新城区龙耀金都15万小高层+多层+叠拼小高层+多层：80-118、叠拼：150-250尚未开盘汶水绿洲40万高层+小高层+多层105-130未开盘领秀城16万高层+小高层+多层高层+小高层：68-128多层：85-168多层：4200高层：3500青云花园40万高层+小高层+多层80-170高层：3500多层：4700青云郡29万小高层+多层平层：80-155复式：139-2604000天源华府（曼哈顿2期）9万高层+小高层+多层80-160多层：4700-4800高层：3700青云·国际城30万未定未定项目未启动市北政务区和泰·中央世家9万高层90-1523200领世新城30万多层85-1152800住宅扰市场叼：安丘太住宅遥市场电近年厅来供敢应量杰约33动0万平哥米，佛供应辨量较颗大，爱主力泊产品组为80乔-1刘30平米动，价樱格箱俗体较猫窄，戏高层谜集中项在34衣00侵-3故70孔0元/平米槐，多适层集漠中在40缘瑞00斗-4扇70解0元/平米板块项目名称月均去化速度（平米/月）客户情况老城区锦绣花园未开盘，但是内部团购已开始主要是开发商内部员工（冷藏厂）锦绣华城2200周边地缘性客户为绝对主力锦绣华府未开盘未开盘恒大庄园3400（含开盘）紧靠一中，客户来源较为分散，主要是关注学区资源大成花园450老城区周边地缘性客户新城区龙耀金都未开盘未开盘汶水绿洲未开盘未开盘领秀城3500入城生意人50%/城市改善居民50%青云花园2000私营业主、50岁左右公务员泛公务员青云郡3000城区私营业主等改善性置业需求者天源华府（曼哈顿2期）2800私营业主及市府公务员青云·国际城未开盘未开盘市北政务区和泰·中央世家1100南方驻安丘生意人50%/开发区公务员40%/本地生意人10%领世新城300园区职工50%/开发区公务员40%/其他10%住宅茄市场吃：销售安主要饰集中挺在老他城区研和新军城区细，去卷化速壶度较毅快，趴集中盗在20糖00平米/月以灭上，竹市场景需求吓依旧员旺盛供给顽特征姿：现有涌产品继缺乏烫创新劝元素撤，价第格受息区位注因素策影响赠差异馆较大规模建筑风格建筑立面建筑形式户型园林绿化由于市场处在初级阶段，大部分楼盘的园林绿化都做的比较简单。规模普遍不大，大部分在20万平米以下，老城区由于拆迁较慢，土地规模较小，目前锦绣华府、三合春城等几个大盘。以多层和小高层为主，且多层的供应量和接受度均明显高于小高层，个别楼盘有部分高层。以经济型三房为主，超过总供应量的60%。住宅风格设计单调，无风格可言，同质化较为严重。产品谊特征价格寸特征老城跟区新城捎区均价使基本变集中约在32歇00星-3于50垫0元/平方哭米，碗品质躺好的枣产品炎均价无最高训达到37牧00淋-4木00放0元/平方锻米高层剖均价馒多数耻集中省在35拖00舞-3耀70场0元/平方傍米，礼多层够集中岩在42治00检-4驻70框0元/平米市北胞政务惑区集中员在28狡00欢-3径20豆0元/平米供给啄特征提：营销岸卖点爸以单槽纯的菌自然梁资源求、地伤理优旁势等插硬性恳卖点逆，属否于市吩场营私销的劲初级淹阶段项目名称营销卖点市场接受程度恒大庄园建筑承载生活方式，文化开启睿智前程学区资源优势得到广泛认可锦绣花园锦绣人生幸福家园自然资源为项目主要卖点天源华府新都心终极阔府届时泰华城商业，缔造城市核心的概念，受到许多置业者追捧领秀城城市之上领袖山水区位、绿化及低碳概念打动客户，市场认可度较高青云花园—御景园简欧主义生活即将开启突出建筑风格，走差异化路线，吸引大批消费者青云郡318亩青云山南麓，至美洋房生活突出青云山资源和洋房产品，吸引大量改善性需求客户龙耀锦都意大利托斯卡纳建筑风格突出建筑风格，同时借势汶河资源，吸引大量的客户营销方式典型楼盘文化营销

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