第十一章国外房地产市场发展回顾

第十一讲国外房地产市场发展回顾第十一讲国外房地产市场发展回顾一、日本房地产市场发展介绍二、新加坡房地产市场发展介绍一、日本房地产市场发展回顾1.研究简述日本在其经济发展的道路上有过无比的辉煌，也经历过漫长的彷徨。但它所取得的经济成就还是有目共睹的。特别是在房地产领域，它所走过的很多道路对于我们都是很有启发。这里我们选择了日本房地产市场，沿循他发展的轨迹，力图找到我们可以借鉴的地方。一、日本房地产市场发展回顾2.经历了“二战”的战火，日本元气大伤，百废待兴。特别是住宅市场，供应严重不足，住房紧缺成着当时全国的一个严重的社会问题。针对这一矛盾，日本政府采取了由政府、民间、个人共同集资的政策，并通过立法方式由政府强制执行，使日本房地产业得到迅猛的发展，取得了令世人嘱目的成绩。当然，后来由于其整体运转出现了故障，进而也引发了房地产市场的萧条时期，但近期又表现出了复苏的迹象。总之，纵观日本房地产半个多世纪的发展历程，能够较为清晰地感受这个市场的运行周期，到目前为止日本的房地产市场大致可分为六个阶段。一、日本房地产市场发展回顾第一个阶段：1945－1958这个时期，战争给日本留下的只是满目疮痍，国内住房严重短缺，无法保证人民的正常生活。全国约1650万户却只有1230万套住房，每户平均0．74套。因此，这个时期是一个集中力量大搞建设的时期，到了1958年，已经初见成效，全国1860万户拥有l770万套住房，平均每户0．95套，空房率为2％，初步扭转了住房严重短缺的局面。一、日本房地产市场发展回顾第二个阶段：1959--1968年基于前一阶段的发展，此时日本政府提出了“实现一户一套住房”的目标。从l960年起，日本开始大规模建设住宅，每年建房投资占每年全国基建投资额的24％以上，占国民生产总值的7％强，高出法、美、英等国。每年建成住房超过l亿m2。1966年开始制定并实施住房建设五年计划，到1968年，日本全国2530万户有住房2560万套，平均每户1.0l套，空房率为4％。基本实现了每家一套住房的目标。一、日本房地产市场发展回顾第三个阶段：1969—1975年这是实现一人一间住房阶段。到1973年，全国2970万户拥有3110万套住房，每户平均1．05套，空置率为5．5％，到1975年，基本实现了“一人一间住房目标”。随着日本经济自60年代中期以来的快速发展，经济实力的迅速增强，住宅质量也迅速提高到设施齐全的较高标准。一、日本房地产市场发展回顾第四个阶段：1976—1990年此阶段已成为提高居住标准，解决大城市住房问题阶段。1978年人均居住面积达到13平方米。到l988年，全国3781万户拥有住房4201万套，平均每户1.11套，空房率达9．4％，90．5％住户达到最低居住标准，32．8％住户达到诱导居住标准。一、日本房地产市场发展回顾第五个阶段：1991—1999年日本的房地产业已经历了一个极大的发展过程。地产的总价值约为20万亿美元，大约是1955年的75倍，相当于当时全球股市总市值的2倍，甚至夸张到可以通过卖掉东京而买下整个美国”。结果泡沫越吹越大，加之日本政府不明智地提高利率，最终使泡沫崩溃，国民经济开始了长达十年的低迷和萧条。这也是日本房地产发展中“最黑暗”的一个时期。一、日本房地产市场发展回顾第六个阶段：2000年至今2000年1月，日本房地产业才开始有了缓慢的回升，住宅市场需求增长，住宅总工程数比1999年同期增长16.8％，私人住房动工数量同比上升26．9％，出租用房动工数量同比上升5．4％，租金价格上升，日本房地产业显现出复苏迹象。其中经济状况的好转以及住房贷款利率的下降，是推动房地产业复苏的主要动力。年份土地总价格（y）年份土地总价格（y）1969年132.81984年927.81970年1631985年1003.41971年1981986年1257.11972年277.31987年1671.91973年356.31988年1840.21974年354.21989年2136.91975年376.71990年2365.41976年4011991年2173.31977年430.41992年1944.21978年490.71993年1864.61979年590.11994年1823.91980年700.11995年1774.71981年798.41996年1708.31982年855.11997年1659.11983年888.6二、日本房地产发展的经验教训与借鉴1.住宅产业化的经验与借鉴日本房地产发展当中一个很大09特色就是“住宅产业化”。日本是世界上率先在工厂里生产住宅的国家，早在1968年“住宅产业”一词就在日本首先出现，住宅产业是随着住宅生产工业化的发展而出现的。通过政府的引导，日本逐步实现了住宅的标准化、住宅的部件化、大量钢结构的使用，使得住宅可以在工厂中以工业化大生产的方式大批量地生产出来。一幢三层的另4墅式住宅，两三天便可以完成铜结构的框架安排，从开工到室内装修完毕，只需一个月左右的时间。住宅不仅“生产”效率高，而且智能化程度高，并注重节能和清洁能源(如太阳能)的使用。住宅的工业化生产降低了成本，提高住房建造的效率，有效地解决了城市居民的住房问题，改善了条件。二、日本房地产发展的经验教训与借鉴1.住宅产业化的经验与借鉴目前中国大城市“住房难”的问题仍然十分突出，政府希望通过“危改”和建造经济适用房等措施来缓解住房问题，但这些政策往往被开发商钻了空当，成了牟利的手段。开发商的腰包鼓了起来，城市居民的住房条件却没有得到实质性的改进。鉴于我国的实际情况，存在住宅标准化程度低、构件标准化程度低及实现产业化后如何安置建筑业剩余劳动力等问题，实现住宅产业化未必是一条合适的道路。但是，日本经验提醒我们，在解决居民住的问题时，可不可以从建筑业技术进步的角度出发想一想办法，而不是总是在开发环节上纠缠。因为，政府可以比较容易地控制建筑材料的规格和生产，却难以限制房地产开发商攫取利润的欲望。政府可以根据住宅产业的标准化生产而限定房屋价格，这样可能会有较好结果。二、日本房地产发展的经验教训与借鉴2.房地产泡沫的破灭日本房地产发展最大的经验教训是政府宏观调控的失败。日本政府长期金融管制较松。而且施行低贴现率，使得资金涌向回报率高且风险相对较小的地产业，导致地产投机盛行。在地产泡沫的产生后，政府又没有及时采取措施加以抑制，使得日本的地产泡沫畸形膨胀，并在90年代初破灭，成为日本近十年来经济持续不景气的主要原因之一。日本庄全国导分用姜途地丛价指诊数相随对于闭前年胆同期馒变化巩幅度二、尼日本览房地口产发漏展的雾经验踩教训伞与借利鉴2.房地返产泡浇沫的喉破灭相比愈之下菜，我涂国的从房地扯产市嫌场虽祝然也物有不延断升集温的末趋势亲，但搬是还棕没有虫到“井泡沫宣丰富枯”的番程度猫，只爷能说殿泡沫杀程度维不足碰而已趋。在目像前这脚种情购况下赏，政煌府要罚及时今调控阀中国辽房地族产的踢发展碌，可葱适当么调高上利率伴，严监格控与制国康内外置资金秩向房器地产括市场缝流动红。政府掌应反脏思目沫前的助土地哭供应顷和土费地管脚理模透式。三、德新加挨坡房溪地产慕市场先发展禽经验新加果坡作迷为东扁南亚狮的一改个岛映国，卧从19病59年取啊得自支治权华，19河65年脱潮离马趟来西免亚联雅邦独占立以横来，售在经充济发耽展方殃面做宴出了灶举世稳嘱目蚁的成轧绩：细即使雹经过19坛97年的场亚洲蜂金融范危机录后，20膨01年GN丑P(人均赞国民烘生产醒总值)仍约秘为20沟0俭00美元钢，居龄世界赤第六兆位。其房变地产懒市场伏的发彻展更吊是一寻日千院里：贿到20熟02年3月，枣新加绣坡85％的沉人口求居住更在国姑家提卸供的86既2拌91评8万套两公房(新加坊坡称女“组尽屋”)里，船其中83％的豆人已拳购下桥所住柄房屋承。而辨在19差60年，花只有9％的孟人口归住在怠公房千里。积新加区坡政挽府在雄解决留国民象住房破问题富上的办成就截得到筒全世央界的刃认同跳。l9斜91年，涌联合损国向哗新加币坡政隙府所宋属的殊住宅徒发展据局(H挠ou筑si凑ng辅a勒nd德D侨ev痛el揪op贿me忆nt勿B躲oa毅rd婶)颁发芳了世台界居栗住环滩境奖悔。三、售新加扯坡房差地产简市场夫发展奇经验注意境的是疯，与倒世界员上大遍多数塘发达堤国家须的住优宅体糕制不擦同，臣新加咳坡推患行的蛮是所晨谓“劳商品盏一福绕利型必”住敞宅体叔制，忠这对话于从缓过去积长期牙实行符福利牌分房券的住果宅制里度转尿化而伪来的锁我国营房地塞产市疾场发交展有钞很强葵的借弓鉴作于用。在新够加坡抬成功里地解剪决国逆民住厨房问录题的谢过程德中，友最关良键的压两个牲因素挤是：(1学)1柴95茧5年开劫始的常中央兴公积只金制负度(C耐en钟tr蜂al州P贩ro遮vi嫩de萌nt业F嫂un乔d)；(2汁)1译96伍4年开更始的刃“居酿者有城其屋志”计味划(H适om谅e割Ow期ne诵rs林hi小p航fo卵r绵th板e搏Pe怎op崖le馆S占ch琴em缴e)。三、释新加弟坡房份地产寒市场苦发展狂经验1.中央狂公积其金制傍度新加俭坡从l9哀55年7月1日开浅始正挨式实凭施中朋央公惹积金呼制度不，作稀为一淡种强师制储末蓄的兽形式第，其喜当时虏的惟衫一目浅是作筝为养缸老基皂金，城缴纳羞对象勉包括颗除政倍府公澡务员失和个汽体经谣营者梯之外晨几乎级所有斥的在蜂新加胃坡的答就业租人员议。最彻开始霜采取餐的方氧式是礼雇主观和雇熄员各蔽缴纳拆相当搭于雇钳员月告工资劈燕的5％。鸦随着以新加达坡经横济的双发展依和政抱府对扰通货家膨胀戒因素散的考耽虑，确公积旁金缴霉纳的史比例雁不断心上调忙，到l9引84年达崇到了际空前喝的25％，央此后幅随着增整个屑国民惜经济犬形势辞的变磁化而4年做害出相悠应的日调整厘，雇资主和胡雇员膏缴纳露的比智例也蚁在不搬断变公化中甩。三、行新加简坡房沃地产到市场午发展带经验1.中央破公积耗金制响度从l9绣84年开看始新搏加坡损政府惜把公骑积金行账户给分为勤普通辟账户(o环rd偏in睡ar叨y晶ac积co哀un歌t)、医睛疗账默户(me区di像sa申veac疮co驼un岁t)和特竖别账脂户(s铁pe执ci话al抢a方cc恋ou跃nt堵)三个献户头全。其傍中普忘通账详户在茶被基宰金认俘可后炼可以苹用于咐购买挽房产犹、投赌资、剂支付尸保险馒费用击以及驳教育编费用午等；什医疗桥账户比可用遭于支摊付医格疗费蜻用和纺购买忠经认友可的戒医疗性保险层；特渔别账暴户在晒退休辣后和皱紧急并情况从下使充用，军也可低以用乌于与吼退休刺相关坚的金朝融产该品(r捡et愈ir要em待en其t-醒re伸la锅te梦d从fi亲na虑nc识ia贪l轿pr洁od以uc塘ts灰)的投厅资。根据放中央肉公积洁金管烟理条下例(C散PF季A树ct丙)的规蠢定，崭公积院金的病利率刑按照剃一年矩期的以定期泛存款狡利率桌支付顶，每铺年最坟低保言证2．5％的纪年息损，另跟外在照医疗脸和特泽别账圈户的擦资金阴还可兵获得1．5％的阿额外恐利患允。三、茅新加版坡房克地产律市场迫发展表经验2.鹅“居者芦有其稿屋”踢计划为改麦善独驾立后士国民太恶劣忌的居负住环降境，西新加廉坡政起府从l9挠64年开披始实但施“义居者杀有其吃屋”袜计划享，具懒体工喉作由粪国家幻玉发展峰委员识会下沙属的死住宅恒发展削局负耕责。自为了既实现表“居吵者有口其屋服”，雕新加羊坡政座府促蒸成国勾会通虾过了《建屋放和发大展法味令》、《土地侵征用裳法令》。保目证了稻土地警的充忆分利附用，便政府蹄负责面被征拉用土仍地上柿企业僚和住赴户的讨迁置蓄。政愁府以悉低息尼向住乓宅发胳展局舍贷款归。据题统计猴，在瓣政府费的发另展开芝支预闲算中逆，公挽共住飞宅的磨开支翠大约盼占政乌府预疤算的l／3，比由国防督预算搞开支喝还要装多。后来饭随着鉴经济谁的发究展，如政府卫贷款觉的数粘目就毕更大观了。三、院新加糟坡房播地产辅市场朗发展微经验2.抢“居者饿有其俩屋”则计划在19粗86怎--跑19亚92年的6年问敲，政捆府提歪供了12录6亿新吼元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