第五章居住规划与房产投资

第五章居住规划与房产投资授课大纲租房或购房决策购房与换房规划我国的房产制度房产投资租房或购房的决策租房或购房的优缺点租房或购房的决策方法租房或购房决策的影响因素居住规划流程图1.1租房和购房的优缺点

租房的优点租房的缺点购房的优点购房的缺点1.1.1租房的优点

有能力使用更多的居住空间比较能够应对家庭收入的变化资金较自由，可寻找更有利的运用渠道有较大的迁徙自由度瑕疵或毁损风险由房东负担税负较轻不用考虑房价下跌风险1.1.2租房的缺点

非自愿搬离的风险无法按照自己的期望装修房屋房租可能增加无法运用财务杠杆追求房价差价利益无法通过购房强迫自己储蓄1.1.3购房的优点

对抗通货膨胀强迫储蓄累积实质财富提高居住质量信用增强效果满足拥有自宅的心理效用同时提供居住效用与资本增值的机会1.1.4购房的缺点缺乏流动性：要换房或是变现时，若要顾及流动性可能要被迫降价出售。维持成本高：投入装潢虽可提高居住品质，也代表较高的维持成本。赔本损失的风险：包括房屋毁损风险，房屋市场价格整体下跌的系统风险与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风险。1.2租房或购房的决策方法年成本法净现值法1.2.1年成本法租房年成本=押金×机会成本率+年租金购房年成本=首付款×机会成本率+贷款余额×贷款利率+年维修费及税金+折旧比较租房或者购房的年成本,成本小的更为划算购房后总价固定，如果贷款利率不变,随着每年还款，贷款余额逐渐减少,因此,购房年成本逐渐降低；如果将来房租不断上涨,则租房年成本逐渐上升年成本法只是基于当前状况的一个比较，在租房或者购房决策时还应该考虑将来的其他因素的改变，比如房租是否呈增长趋势，房价是否呈增长趋势年成本法案例张亮看上了一套100平米的住房，位于杭州市西湖区教工路附近，该住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元，以1个月房租作为押金。如果购房，总价120万元，可申请60万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款60万元，押金与首付款机会成本均为3%。问：该房屋应该租还是购？年成本法案例租房年成本：5,500元×12＋5,500元×1×3%＝66,165元购房年成本：60万元×3%＋60万元×6%=54000元购房的平均年成本为54,000元，比租房年成本66,165元低。年成本法其他考虑因素

—维修和折旧房屋维护成本:由购屋者负担，愈旧的房屋维护成本愈高。本例新屋预期维护成本为5000元。房屋折旧成本:同样的地段新旧房有一定的价差，这就是房屋折旧成本具体的显现。设该地段全新屋与一年屋的价差为每平米240元，折旧率2%。本例折旧成本为24000元。以上例而言，考虑上述二项因素后，购房的平均年成本83000元，反而比租房年成本66165元高25%。若房价在未来看涨，那么即使当前算起来购房年成本高一点，但是，未来出售房屋的资本利得也可能弥补居住期间的成本差异。以上例而言，租房年成本率＝66,165元÷1,200,000元＝5.5%，购房年成本率＝83,000元÷1,200,000元＝6.9%，差距只有1.4%。若计划住5年，(1+1.4%)5-1＝7.2%，只要房价可能在5年内涨7.2%以上，购房仍然划算。若大家都预期房价会进一步下跌，而宁可租房不愿购房，则租房年成本高于购房年成本的情况也有可能会发生。因此，比较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断也是重要因素。年成本法其他考虑因素—未来房价上涨

1.2.2净现值法（NPV）考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量还原成现值，比较两者的净现值较高者为划算。可以使用EXCEL的NPV财务函数进行分析。NPV计算时只考虑现金流量，在年成本法中计算的租房押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出，所以不用作为现金流出；在年成本法中房贷只计利息，净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额。比较租房和购房的净现值，净现值大的更为划算。净现任值法概案例若张垒亮已劈燕确定层要在奸该处惧住满5年，眨如果顶租房务，月房乘租每乞年增肺加50钩0元，惧第五糕年底否将押龄金5,任50寸0元收回蔬；如孝果购控房，传房价12艺0万，糕维护煮成本泪第一林年5,大00床0元，偿以后灯每年荐提高5,旺00继0元，抚假定才该住毁房在第5年末患能以12声5万价谱格卖功出。闷（假抖定折虎现率头为3%）租房NP叛V的计柔算租房训的净毙现值赚：假理定租休金每沾年支矩付一烛次，吧期初宿支付:CF作0=押金+第一配年租胜金=-董5,舞50是0棋-5炸,5特00疑×1司2=壤-7方1,光50猫01CF新j=第二惭年租楼金=(触-5缠,5档00验-5揭00竭)哀×张12唯=-渠72狂,0辽002CF拴j=第三胁年租伍金=[评-5掉,5玩00桃+2墓×(残-5份00栏)]甩×1秀2=洒-7太8,鱼00绩03CF径j=第四仇年租穷金=[给(-刃5,竞50唱0+事3×秤(-窝50博0)铸]×剂12没=-素84期,0射004CF早j=第五皱年租篮金=[该(-搞5,做50共0+班4×帽(-黎50痰0)绝]×铺12赛=-量90牛00政05CF咽j=取回石押金=5愉,5闲003i，NP虑V=章-3研67壳,0梦17购房NP泽V的计浸算购房陕的净苗现值详：假驻定首挥付款浓期初渣支付蚀，购设房的浴房贷钞本利焰为每南年还孔一次军，期扮末支毯付，闲维修封成本伤也在零期末喜支付眯。CF浴0=首付红款=-蹄60备0,粪00拢0每年执房贷球本利妇摊还=P衫MT荐(6珍%,桑20秒,6除00挨00遍0)赚=-镜52碍,3库10读.7五年滩后房资贷余葛额=P派V(萌6%拔,1架5,夺-5唇23诞10姓.7料)=遭50与8,番05啦5CF晴j=第一解年房润贷本晋利摊协还+第一斤年维殃护成夹本=-右52惜,3省11座-5奇,0梨00奴=-志57绵,3渣11CF坏j=第二炊年房糟贷本脏利摊筝还+第二泳年维摄护成脸本=-凉52俱,3狂11昏-1足0,堪00猫0=标-6仁2,亏31专1CF绿j=第三灶年房朋贷本勿利摊批还+第三启年维甩护成循本=-拉52浮,3熊11塔-1快5,廉00莫0=钓-6监7,规31但1CF王j=第四筒年房贝贷本缎利摊尤还+第四荒年维寺护成掌本=-包52苏,3必11蚁-2岛0,采00穷0=返-7船2,河31是1CF耗j=第五妖年房糖贷本杀利摊目还+第五便年维给护成刘本+第五洁年底良房屋拘出售僻额-第五年忽底房柳贷余颗额=-员52迟,3四11蛮-2凡5,肢00押0+四1,处25彩0,虑00产0-享50垦8,散05舌5=盾66磁4,坟63斯43i，NP吵V=魄-2赵66妇,9蓬02-2宏66称,9更02滴>-杠36田7,猪01槽7，购意房净鞭现值挨比租屿房高盲，购狐房划剩算。合理影的折止现率漏应在绣首付腔款资懂金机援会成婶本3%与房枕贷利提率6%之间刃，可框做敏感疑性分健析，浮同时瓦未来伙的房涂价变冻化有狸不可下预测米性，则所以栽可做南不同飞房价预期只下的社净现巴值分累析。租房龄与购罗房NP驻V的计世算不同泊售房末价格悟预期氏的租讽购房输比较1.脚3租购走房决锄策影献响因社素房价法成长蚕率：毯房价演成长怀率越融高，肝购房仍越划陕算房租借成长骗率：影房租费成长否率越娱高，于购房姜越划鸣算居住痒年数邻：居闸住时连间越天长，摧购房握越划酒算利率悦水平逼：利敲率水仗平越束高，缘瑞租房叛越划云算房屋霜的持槐有成殿本：裁房屋饶持有战成本弹越高绳，租迷房越划旺算租房绕押金喊：押侮金水收平越聪高，馆购房毁越划孝算1.苏4居住扫规划创流程晶图ht典tp姻:/魄/w雅ww衫.5龟6.堡co塘m/那w4活8/令pl智ay偷_a她lb贩um脊-a冶id放-8璃17剂56猴66通_v跃id种-N锹TM航yO阿DI恶3O苏Dc桌.h会tm破l二.购房常与换永房的战规划项购旷房规宾划罪换递房规跟划件其云他房童产规功划应耐该考俊虑的垃因素婶特庭殊的恨房产织规划2.勇1购房哑规划购房事规划票的流枪程疤测臂算可块负担祖的房遣价–年收泡入概加算法–目标逢精算惩法丈购辜房区宪域的响选择2.警1.绍1购房含规划舱的流骆程2.魄1.缝2测算夺可负廊担房骄价—年收梦入概乱算法购房湿前首楼付款些的筹弟备与内购房比后贷马款的梁负担惭，对鄙家庭黄现金滑流量辩与生单活水机准的算影响庸长达瓦数十虏年。含不能嚷陷入尤低首关付款挠的陷好阱，豪买自件己负馅担不迎起的眼房子止。可醉以下援列公卖式概仙算可嚷负担雷的房敏屋总蓄价：如果考房贷展前期闷只偿拔还利蝴息，则最鼠高可京负担近房价=[（年摩收入×可负涉担房转贷比拉率）/房贷份利率]极/贷款盈成数如果家房贷叹是本叹利平览均摊佩还：则可鼠负担氧房价=冠PV（I，N，PM垄T）/贷款架成数蔑。其中亭，I：房蜻贷利分率，N：贷坦款年赴限，PM亭T：年字收入×可负向担房增贷比工率从公其式可塘知，弃同样旺的收羞入，袜房贷楼利率滥越低铜，可绑负担龄房价势越高困；可撕负担劈燕房贷佳比率占越高由，可累负担独房价盏越高饼。一订般而存言，玻依房吩贷负呢担计战算的社房价缝上限俗，约稳为年湖收入惭的5-袍8倍。年收危入概念算法街案例小林老年收码入10万，较其中30恶%可用亭来缴贞房贷货，假设从前几么年只拉缴利衫息，铅房贷遥利率6%，贷敲款期限为20年，亭贷款案成数70痒%。如果冻前几滨年只系还利困息：则最躺高可眨负担祸房价=[（10万×仍30方%）/倒6%作]谦/氧70唤%=涂71肠.4万，午为年收入砍的7.谊14倍。插前提您是预桂先准兰备21眨.4万的厅首付膀款。如果赤本利哨平均喝摊还漫：可负顺担房要价：P（6%，20，-骑10跑×历30仰%）/7醋0%=4父9.革2万，苏不到肤年收屈入的仙五倍耽。前提汗是预喊先准竹备14抛.8的首降付款领。2.怕1.烟2测算袍可负睬担房熟价—目标超精算苗法可负电担房占价＝PM袖T1酷×{低1-策[(弊1+酸y)扔/(冶1+模r)赠]n}/拜(r居-y裙)询×(诸1+烦r)n+服FV（r，n，0，A）+灰PV（i，m，PM手T2）r＝投娱资报拿酬率椅，n＝离勉购房何年数PM杆T1井=当前愈年收傲入×负担顶比率A=当前叔可配拥置于肉购房喊用途乖的净浇资产i＝房穗贷利撕率，m＝房搞贷年石数PM糊T2＝本砍利摊身还年须供额=F菌V（y,嫩n,岩0,纹-P套MT1）y鸟=收入络成长么率目标凝精算冻法案亚例假定蓝小林导年收挖入为10万元碑，收层入成孕长率5%，当语前净嫁资产15万元拦，收占入的30悼%用于此储蓄遍自备卸款与摊负担备房贷常的上劲限。桶小林打算5年后辉购房赠，投申资报盏酬率8%，贷产款年呼限20年，笛利率6%，届阀时可叹以负剧担的摆房价颠为：自备绘款储伶蓄部描分＝PM馋T1安×狮{1魄-[上(1胶+y洪)/称(1普+r祸)]n}/穴(r房诚-y饮)强×(老1+纹r)n=3报0,定00棍0元×{惭1-膊[(茄1+集5%鲜)/鼓(1巩+8枯%)盼]5}/饲(8群%-撇5%宁)×染(1遇+8胖%)5=1驱93踩04难7元自备混款投敏资部柜分=址FV众(r敞,n晶,0恐,A老)=韵FV哄(8户%,佩5,评0,醒-1劈燕50含00芝0)腰=2极20只,3膏99元PM脑T2兴=FV脱(y,询n,猎0崇,舟PM走T1陡)=艺FV手(5海%,位5,需0,谦30但00嘴0)絮=-荒38厉,2汽88元贷款球部分美＝PV层(i紧,m纸,P胜MT爷2无)券=P茎V(汪6%通,2佣0,签-3大82抖88涝)=忽43寇9,摸16撕0元可购围房总梢价=1甲93促,0怒47狂+2想20系,3县99标+4爷39恢,1赖60虏=侨85任2,尝60锈6元可以雹买大洋约85万元咐的房沉子2.堂1.梯3购房倚区域宝的选颤择(以杭核州二欣手房畏屋为绪例)城乡扑新建纷住宅商面积姓和居岸民住性房情贿况怪资料馒来源险：中哪国统链计局2.浓2换房埋规划换房甚能力兵测算换房且的步逮骤–先买省后卖–先卖低后买房涯仗规划枣表2.苦2.霜1换房腊能力绿概算需筹者首付搏款=新房仗净值-旧房狭净值=(新房裤总价-新房犯贷款)-(旧房透总价-旧房摘贷款)。如它旧房伙值60万元燃，贷稍款尚感有30万元，粱新房耽值10厌0万元涨，拟充贷款60万元怖，应陈筹首巾付款=(冒10封0万元-6横0万元)-梦(6期0万元-3扎0万元)=每10万元具。此擦时要秤考虑俭的是，稻手边贤可变剑现的挨资产蛋有无10万元滥，及海未来脉是否泰有负蛋担60万元状房贷闷的能撤力。以6%的利止率来缎算，燥每月钢只付撑利息巩就要3,扒00衔0元，洁因此银月收入价应在10遇,0梨00元以恰上才故考虑细换房坛。购妇房不原是理掌财的展唯一目蕉标，答若把联所有壳的资货源全吗部用雪来于谊购换支房需撑求，斧会耽搁子略女教贡育金婚或退听休金期的筹女措时巷，可毛在准黎备充旅分前按暂时租房滥。换房桂案例假定凯小林25岁时祖开始打工作获，工塌作10年后购房10典0万，造投资剥报酬展率8%，房臭贷利导率6%，贷好款20年，让贷款盖六成猴，居械住10年后换房20摸0万，肚假设秋旧房竞届时猜按原淋价出贷售，各阶提段所紧需储窃蓄或美房贷赠年供夺额为灾多少?换房耕案例第一岩段：25岁到35岁储何蓄，墨年储梨蓄PM铸T(贵8%逝,1僚0,吵0,妨40智00握00饰)=浊-2珠76幸11必.8彼0元第二贞段：35岁到45岁还雪贷款具，年碌供额PM名T(坏6%畜,2榴0,狱60堆00太00宅)=半-5队23傅10于.7孕3元第三超段：45岁后射换房忽，届业时旧必房房划贷余滴额PV剃(6升%,掩10摄,-华52嘴31腐0.滴73吧)=挣38控50愿11垄.5延3元出售城旧房附后净豆收入阵：10绢00圾,0喊00元-3龄85废01栗1.燃53元=6膊14葛98聪8.滑47元新房狡贷款岁需求妖：2,笼00俯0,型00纲0元-6雹14飞98朝8.杆47读=1妥38遗50洁11滨.5滤3元年供森额=P剑MT劣(6遭%,滋20枣,1谋38星50享11典.5筑3)析=-融12震07栋51互.6渴2元2.欲2.位2换房穴的步样骤：说先买殊后卖需要优解决虏资金年的周蜂转问翁题。元即使刘只隔星几个虑月，贷也必悬须先缎借到一笔脱钱来妙缴首融付款扁，而钟且需贵要负耗担资季金成寺本。比如侵说旧免房50万元轰，新蒜房10翼0万元滩，新梳房可测贷款70万元正，首绢付款30万元吵。如过先买铺后卖播，中颠间隔会三个睬月，麦这时派若旧骡房无型房贷，故可用跌旧房寻抵押住贷款30万元貌，来苏当新胖房的躬首付边款。且等到东卖旧房稻之后冤，再于还此踢笔贷落款。若旧徐房还锣有房温贷20万元醉，且皮很难老再增补加贷嗽款，疑此时丹若无雀其它资金恳来源陷，要斯想办叫法另鬼外借矛到30万元菠来支勤付新方房首厕付款酒。若资金六成本居为10攀%，按榴年计切算，伐需面额外汪支付求的利均息为壶：30矩0,蛛00岸0元×央10序%川×品3/协12迟=7歪,5仍00元。若没敏有借瓣贷渠积道，公除非倦在换香房前赞已另播外积蒙蓄了讲一笔事钱足抽以支付首完付款谦，换伴房时莲还是梦以先夹卖后乡丰买为删宜。换房暖的步验骤：佳先卖爷后买2.盐2.服3房涯巴规划便表2.腊3购房您时需茂要考故虑的延其他邮因素其他爹购房撤成本住与市行的挎成本二手瞎房与疼期房扑的单燃价2.径3.饮1其他猜购房碰成本中介宵费用：若丹通过殃中介叹公司吨租房侍，通煎常要咐付一削个月宽的房岭租当称中介费溜用。雀购买僻二手凑房时佛，通葵常买宣方要极支付搅房价1%的中尾介费仁，卖方要发支付雹房价2%的中孤介费正。装潢苏费用晶：毛税坏房闹的房胞价较锤低，敢但需黄要花钻更高悬的费认用装完修，享毛坯房昨适合穿想自想己决丢定装粥修的浇购房趣者。傲一般鸣购房腔后装屈修费权用合乓理范围卷是：摧套内膊面积草每平箭米50置0-灵1,池00停0元。迹房价植越高奇，装爹潢的按投入也越表高，词可以稼房价淋的10满%来估改计装钳潢所权需的然费用瓦。搬家疏费用扣：乘相较精下不叶算太萌高，1,企00夺0元预样算应丈该足奏够。房贷书相关飘费用：如学估价蜂费、隶保险抬费与掩律师题费等眯，可度以贷挣款总阳额的2%估计贩。印花危税：引合同粥总价驱的万允分之质五。契税隆：由尾买方漏负担晒，个束人住程房减谷半征颜收，煌一般条住宅虫可以费总价1.略5%估计督。综合察起来萍，其原它期围初成体本约亮需占祥到总贼价的15贴%左右疗，在盒购房刃规划中应欢与首欲付款缴一起棕计入悟期初否开销炒中。旧如果弱是换鱼房，掠如中焰介费相、印花惕税买打卖都乔收，勿都要爆考虑照在内兼。例如百：房防屋价各格10凯0万的夹佣金:62无50缓×2艇+4愉37篮5×污2=棋21轰25绞00.3125%200万以上5000×2=1000050000.5%100~200万4375×2=875043750.875%50~100万6250×2=1250062501.25%50万以下双方:各档佣金基数单方:各档佣金基数杭州费率房屋成交价格杭州房屋买卖经纪服务收费标准

时间错：20至08年10月14日起滥至20增09年12月31日；退税括条件荷：--套内牌面积玻为14事0方以键内；--营业喝税、贩个税贤以立锅契时冒间作贫为是绿否满5年的般依据新；退税掀补贴贴金额契税洲总房陡价1.耽5%：围实障际缴纺纳契毛税税个款*80挺%印花钓税总腔房价0.圾05旷%：舅实际锋缴纳产印花营税税暗款*80县%营业圣税总砖房价5.谱6%：坏实际谢缴税耗营业屠税税助款*76拍%个人拾所得辉税总根房价1%：搂实际冷缴税育个人亡所得放税税者款*32琴%税费郑征收方新政圣策：1.建筑畏面积90方以兼下含90方，逐契税垫按总偿房价盼的1%征收踢同时访享受切以上着退税株政策古；2.房屋牙用途汪为住粱宅性跟质的慰，印吴花税精与土摸地增蓄值税递免征参（此旧政策避适用另于个匙人买穷卖，斯如单普位与填个人屈之间爸买卖不此税颂费单洗位征球，个植人免惹征）杭州往二手筐房税拴费优铜惠政伏策20葵10年新狐政个人虾购买90平方贝米及里以下抖普通质住房宵的，灾且该百住房皇属于参家庭(成员饺范围屿包括猜购房么人、量配偶芹以及养未成攀年子票女，政下同)唯一付住房竭的，蚂契税佛为总霞价的1%，非厘唯一下住房捐的则藏为3%；购险买90平方侨米到14科0平方以米普醉通住锡房的榴，若朋为家会庭唯苏一住云房的拢，则配按1.妥5%征收补，非誓唯一怪的则倡为3%；若串购买掘住房骨面积瓜超过14堂0平方拨米的帐，则振无论闹是否坏家庭午唯一查住房绞，征碎收契秋税税遵率都布为3%。对出饭售自则有住弹房并慢在1年内竟重新偶购房经的纳鼻税人室，不竿再减税免个瓜人所季得税费。2.宝3.棕2住与氧行的伴成本比较男两个凑方案汪：一幅个是国市中垮心公坝司旁乱住宅翼，10败0平米，较单价1万元该，总承价10肌0万元斜；一报个是卫郊区郊住宅，显同样绿为10著0平米龄，单怀价5,壮00誓0元，馆总价50万元也。若购竭房的叠年成磁本比摆例相贪同，块均为征房价回的5%，市净区住宅晃每年千成本状为5万元故，郊摧区住僚宅为2.逮5万元毅。市区漫住宅赞可步衔行上因班，犹因此洁可忽角略交裙通成践本，凳郊区住吊宅的叶交通能成本=汽油住费+停车你费，互若每丝式月花拍费1,唱50搏0元，丽则一逗年需马要1.早8万元驾。因此鲜住与吹行的喊成本鼻相加狭，市浪区住该宅只掏比郊者区住骆宅每年言多出0.宋7万元姑。此尖时要膏评估睁交通铃的时车间成渐本是否值骂得为吐此而滔增加吧的住夸、行压成本掌。2.掉3.殿3二手茶房与私期房故的单给价期房肯合理攻价格=现房煤价-购置植期房佛到交鸡房间波租金现值二手双房合医理价粉格=新房仗价格×(狐1-折旧捞率×使用描年数)同一娇区域冈现房此价格庭为每游平米1万，卷年租融金每托平米60盲0元，由折现革率3%，2年后闯交房圈，期混房价=1兄0,此00狡0元-P么V(斥3%慰,2须,-怪60撕0,墓0,态1)励=1半0,袖00向0元-1烂,1看83元=8母,8系17元若每胃年折武旧2%，使挡用10年的迷二手疮房单忍价=1居0,薯00巴0×(佩1-弓2%淘×饭1刑0访)健=进10楼,0抛00元*80滋%=夜8,拜00辨0元三.中国笑的房坝产制斧度中国兔房产遵制度喊的历茅史沿袄革敢土角地国挽有化杜制度唱住乓房补鄙贴制雹度收住船房公筑积金竟制度控房机地产绢转让赠相关衰税务量制度3.射1中国抗房产渠制度论的历佳史沿惊革19胀78年改族革开击放以排前：乞房产崇为全萍民所童有制貌，由繁国家劫或国馒营事业厕为主僵的企夫业管疑理与毙分配毅。私汤房产桶权得碗不到冬保护持，出室卖出租料受到配严重浴限制吩，住毛房采碍取低裳租金浮制与盘福利友制的昼分配航政策，口房产邮市场扒基本嫩没有打存在洞的必尺要。19阶78年到19制98年，作房产剩制度省逐步躁、渐表进的代变革19吵87年9月，耻深圳败经济断特区估率先失实行去土地直使用挺权有醋偿出让，镇拍卖坐中国看第一利块土练地，尖揭开币了土逐地市笼场化罚的序芽幕。19坊91年参待考新芒加坡迫的住济房公律积金傻制度沉，开骗始在暴上海蓬试点屈，逐步愈普及撞到全坑国。19收91年之迁后，甘提租虏补贴首等房菜改措扔施也芹在各大校城市歌试点雨实施病。19歌98年以利后，基停止援福利川分房俗，实像行住请房分陵配货帜币化19晴98年6月，烧国务密院颁福布了《关于饿进一雷步深拌化城身镇住碍房制度改宝革，姓加快浇住宅专建设匠的通兆知》，明惭确提桑出了子停止舒住房爽实物分派配，言实行参住房咐分配算货币崖化的宪新政记策。3.泼2土地软国有构化制坝度土地落国有激化：予土地吵产权愧归国嗓家所途有，筛由国家统榴一规好划管纹理土播地用住途。阳但使驻用权波可有偿出挺让。国家表以土碑地所森有者枕的身穗份，宁将国种有土每地使用权核在一长定年拨限内扬出让从给土啦地使辟用者猛，而土地悟使用串者向雕国家耻支付促土地签使用译出让躺金。土地建使用恰的出话让年窃限根桨据该敲地块巾的用蛛途不同而炕有所武不同务，一夕般而张言，滚居住眯用地70年，棚工业姜用地50年。3.坝3住房扁补贴艘制度轰公房非与房常改房沉经济抖适用竭房3.赠3.蹦1公房老或房容改房排的特偶性较为昨陈旧(1闸99禽8年以婚前建能成)面积狐较为蔑狭小(按级滤别工乔龄)区域嘉偏向办于旧绩城区租金挤低房屋句单价防低房屋土总价蛛低转让屯有限金制，灿贷款虚需附稀核准夹上市絮文件按房全改标新准价柱购买扭的公财有住嘴房，签出售着后在光按规定烛缴纳炭税费黑并扣槐除按苏当年挽房改祝成本丝式价6%计算的秀价款杰后，定收入躬全部困归产乖权人介个人胜所有或。房改暗房与艰商品虚房的荷价值房改姨房的粘交易嫌方式产权塞公房阵：缴企物业且费使用佣权公沿房：父缴租桶金使用浓权公峰房价怪值=公房兆与商辈品房彼租金煮差异钥的折尝现值产权万公房暴价值=公房泉物业多费与贸商品湿房租扑金差打异的亚折现桨值假设状产权傻公房段物业荒费每颤平米2元,使用诸权公套房租升金每榨平米10元，夫同等持水平粗的商仆品房议租金决每平挠米50元,如果迁某公寻房面积为50平米,公房忆可用20年,年折腐现率5%，那桐么：使用津权公腾房价膜值：I：5%灾/1攀2，PM姓T：50骑×（50呼-1烘0），N：20艺×提12，BE阁G渠PV怜=3疫04殖31些3产权脊公房饺价值纵：Ｉ隔：5%饶/1庭2，PM课T：50缎×（50闪-2），N：20于×平12，BE城G萍PV接=3短65霸17祖63.踏3.效2经济老适用竭房的遍特性户型原合理信，年渗代较疏新，太价格请适中束，适赴应具特有中绘低收咬入水平喷家庭泻；在开经发建眯设阶葡段，绳由政海府视切市场谷需求卫确定避开发以建设筑的规模办，以绿行政剃划拨呼方式著提供刺土地售，通败过减搁免税闹费，寻适当控投制建路设标期准等密手段羡来控墨制建柴设开绳发成蚕本；在销秤售阶脂段，筒销售稀对象臂限定财为具览有当蹄地常瘦住户捐口的面中低收姨入家明庭的绒居民戴，执页行购惧买过料程中蒸的申特请、布审批羊和登记丧备案角制度泥，以缠政府闸审定闪的微贿利价宅格限数价销棍售；在使孤用阶贵段，桂全面怒推行灿社会裤化物袖业管纹理，容保持尼其良漠好的运额行状咏态和榜居住哄环境纱；国家洽对经获济适科用房拾建设荣实行己金融封支持义，鼓膛励金串融机驰构优先邀发放独。经济粘适用颤房的砍交易刚方式(北京秃为例)政府槽计划恨兴建倍，只丈售不枪租拥有刚本地榜户口急才能材有权晚购买丙经济首适用姓房家庭妨年收唉入应简在60项,0纯00元以缩慧下未住差满五杀年者棚，需卷以成轻本价唐出售烦给合锡乎经挽济适用震房购约买资缠格者已经该住满录五年赛的经语济适桐用房斗，业怕主可捡依照度当前的此市场举价格拖出售栋，但让必须芝按照么成交凝价的10第%补交阶综合帖地价缴款经济叨适用孙房应散用于棒自住核，但附由于放资格韵审查院不严，顿也有胸人投静资后震出租,因为酷价格质较低召，房貌租收益希率较竞高3.耳4住房扇公积桶金制模度住房厨公积样金缴朽存比旨率与瓦上限住房轨公积振金缴欲存人耀数与爸覆盖顷率住房柿公积骆金的贝用途住房幻玉公积翅金贷渐款考虑龟住房所公积斯金后帖的租球房规山划住房恨公积舅金贷靠款与渐商业掘银行糠住房雀贷款的比毫较3.猫4.香1住房那公积处金缴截存比警率与趴上限由个希人与帜单位桶各按缓薪资赌的一晚定比绢率，柴缴存吐住房娃公积兴金到贿个人住房浑专款躲专用们账户俩。当吵前的记缴存沃下限遇个人剂与单联位均陵为5%，上限各怪为12资%，依矿据各贸城市堤的状负况而觉定。拘如20纤08年上亚海为7%，北京疯为8%。杭焦州8%至12或%。但对床高工善资者矛有月码缴存花金额华上限骆，如20垮06年度艇住房扰公积恶金月缴存停额上心限为93结8元，锈参加产上海坡市城画镇个齿体工肃商户哈及其显雇用渠人员、拜自由可职业奴者缴甜存的谈个人泽缴存裕者，纷月缴费存额释上限具为1,渔61处0元。除各矛城市飘统一达规定记外，集实行伸补充股公积壳金的处单位批可以蓝多提2%到8%。这葬些比疼率规燃定每忍年公抓布一宝次。住房北公积法金按链照国躁家规继定的哀利率袜计息溪（目励前比将照三律个月喂存款舅）。员工求离休色、退驳休、津完全煌丧失孩劳动洲力者锄可领稳取住籍房公战积金核的余球额。3.观4.鉴2住房把公积无金缴小存人鸽数与朵覆盖裤率来自爹建设渴部的绝数据与显示颗，截炸至20玻08年，舟实际殖缴存碰职工务人数不壶断提穿高，性覆盖适率为98块.2％。住房舍公积扩金还宇存在焰应建品未建衰的现泥象，叙如一惜些民险营企句业、外商校投资项企业盈、城槐镇私卫营企妨业的渣职工竹还未速创建近住房性公积金制垒度。大量喊进城悄务工摇人员眉，需毙要在目城市熄买房血或租爪房居蔬住，察但当前住嫂房公陪积金库没有蜘覆盖粱到这鹿些人悬员。随着爆多个沉地方蓄放松工公积爆金贷锻款政险策，脖个人蠢申请各公积垦金贷丛款出伶现高估峰，熔部分融城市严随之滤传来“无钱御可贷”的消维息。施有消杰息称陶，个因人公警积金画贷款黎紧张全除了计申请器人数忌增加膊的原科因之军外，泳还因践为部滥分公育积金积结余责资金笼被用消于支琴持保爷障房蝇建设龙以及救基础滔设施园建设。各城仪市根纯据供鸣求情简况，慕规定续最高防可贷衰住房寇公积舱金额咏度。3.魂4.俱3住房木公积弟金的傻用途在交扶存期岸间，锻职工厅的住适房公港积金熔可有偷以下短用途:支付芦职工劫购买滔自住顿住房绪费用影，含行房价缠、交生易手续费饮与产骑权登骡记费炕；支付誓职工标个人牌或透衬过集弦体合欲资建懂造自瞒住住聚房的费用货；支付骗职工午个人赠为修甚缮自桨住住迫房发烈生的讽费用跳；支付访职工移因购俗买、命建造味、修省缮自声住住长房所出需的贷款爹本息瓦、保凶险费命及公所证费授；房租游超出他家庭妄工资扣收入蕉的固哪定比嫁率可已用住图房公积金蜻支付鲁。3.耽4.肤4住房泛公积漂金贷腾款缴存磨住房友公积茶金的烂职工铺，在扒购买妈、建美造、慎翻建勺、大修自即住住嫁房时烈，可迅以向例住房煮公积订金管饲理中轰心申睬请住房公休积金达贷款碎；利率催比一荣般房角贷低1%以上诵，但闯贷款凉金额字有一商定的限制如，如落南京柳市的戴贷款苦额度=月缴插存基倒数×峰0.语45帝×12鼠(月)背×贷款绍年数蕉，但醒最高翻上限寨为15万元梳，每寨一省市的劳上限帜不同饼；公积俱金贷恐款不猪足时电，可凝再申夏请一彼般商适业房裁贷。3.裕4.云5考虑麦住房悉公积繁金后扑的租缎房规输划虽然剂现在圣租房抵，如可果未济来还点打算芬购房约，应徐把住押房公积夕金留厉到购距房时会使用指，否智则会造延后袜购房爆时机责；对于辰无购侨房计除划，所但打欣算租秧房过困得舒械服一掀点，汽因为不冒用把惭住房铺公积师金留跟下来隐做购演房准缓备，夸可考戚虑用住历房公湾积金黑来支派付超梦过收技入比洲例的螺房租故；比如辛说房跨租支青出超誉过收音入的10某%才能垒以住漂房公江积金支付碌房租尘。不咏想购般房者游若把容所缴显存的袍住房查公积福金都用边来支配付房盟租，敌以个纲人与蹦单位邀各支暂付5%而言岂，可以知用收菠入的20头%支付听房租沙，可宇以获陕得较暴好的焦租房区域漏或较奔大的导租房毯空间榆。考虑吗住房技公积艘金后谨的购美房规馋划案追例高强虑与曹妖敏两案夫妻各都有鄙参加翁上海故住房杠公积状金缴存计拌划，仿个人亩与单缸位均怀各按7%缴存茎。高律强月收入5,何00尝0元，妻已缴闯存5年，郑当前宰住房纽奉公积艺金帐上有30么,0驼00元。絮曹敏企月收牌入4,跨00秋0元，奔已缴绸存3年，辜住房劣公积脚金帐馅上有15狸,0丢00元。羞假设演住房越公积金敌的收泛益率扮为2%，住舰房公壶积金卸的贷修款利惑率为4.意86迷%，一些般贷狐款利膝率为6.住12折%，单惩笔的辜申贷额姨上限旧为20万元觉，可等贷20年。浓两人细打算腥在3年之偷后购词房。问题1：若拴除了蜡住房遮公积侦金以萌外不竖考虑猾运宝用其医它资累源，鞭可以粪买多旱少钱趋的房区子?高强假每月训缴存蹄住房豪公积寺金=5坑,0咳00元×画(7偷%+丹7%耍)=脖70夹0元高强桨可累钓积购裁房资念金=F精V致(2船%/练12惯,3惹6,庙-7宜00竭,-锡30腔00印0)戴=5秧7,科80谜3元曹敏月每月殃缴存代住房遥公积哀金=4舅,0律00元×的(7帽%+骨7%揉)=所56郊0元曹敏尺可累帜积购桂房资羊金=璃FV粱(竖2%咬/1薄2,肃36舍,-叔56绸0,区-1同50家00胶)=庆36涨,6踪蝶86元合计才可累段积购桨房资欢金=5采7,壁80糠3元+3互6,公68巾6元=9卖4,构48岁9元购房娇后每束月可择用来晴还住仆房公束积金菜贷款素的缴轻存额=7皱00元+5训60元=1改,2妻60元只用核住房艳公积置金来颜缴房黄贷，陈可贷枣住房臣公积包金贷参款额=P址V(俭4.喘86箱%/枝12润,2忽40永,-趋12样60利,0愈)证=枯19版3,纪17摄9元，讨低于20万元劈燕。全岛靠住冬房公驳积金锦缴存胖额，赛有能西力购添房的塘金额=9钢4,燃48怖9元+1茫93廊,1员79元=2漏87对,6逃68元。问题2：若3年后乡丰目标贺购房猛总价60万元叫，贷吹款额每度作七成易，则惩除了睁住房本公积差金之番外，吉假设袖自己胶投结资的傅收益狮率为3%，自雕己还骗要另跪外储闻蓄多穴少钱?若目调标总县价60屋0,昼00猎0元，苹贷款线额度70亿%，首磨付款需丢求＝60惕0,连00剖0元×才(1拜-7乓0%繁)=泊18交0,阵00罗0元。需额掏外准剥备首攻付款眯＝18顾0,储00放0元-9垦4,神48怀9元=8橡5,彼51熟1元。姻有36个月燥可准跌备，否每月澡要准渡备储蓄额肯＝PM垫T(牌3%仪/1箩2,芹36氧,0最,8盾55镜11压)宁=-始2,婚27网3元，翠每个月鞠还要推额外江准备2,嚼27居3元自瞒行投茂资来耀准备答购房首铅付款虑。问题3：假嫁定上拒海市改的住瘦房公迈积金壮贷款竹上限我为年盈缴存梯余奸额的20倍，精且上顾限为20万元狭。是山否还御需要禾一般福贷款假，若遇需掩要的纳话，隆以贷跳款20年计顶算，闸利率编６．饥１２抹％住锄房公址积败金房寇贷与利一般汪房贷爷，贷蝇款额冶与每抓月摊发还额霸各多撇少?购房叙后需则要贷津款额=6沸00银,0树00元×漆70好%=抚42壶0,瘦00暮0元。夫妻袭年缴搜存额映合计=(士70侵0元+5极60元)炮×团12晌=1猪5,琴12踪蝶0元，15增,1愤20元×祖20秤=3潜02倡,4么00元，验高于守上限20万元他，只亲能贷20万元勇。尚需轿从银薄行额胜外贷凉款额=4编20罢,0愧00元-2犬00师,0译00元=2舰20华,0腾00元。每月衬住房苗公积厦金本必息摊叫还额=P煤MT栋(4锡.8妨6%纽奉/1点2,卫20翁×灭1麦2,藏2脾00纯00宽0)=答-1撕,3凑04元，住房鞋公积顽金缴揭存额1,壮26瞎0元，键不足港以偿红付住桑房公迫积金耍月供迷额。若一旺般贷绵款利部率为6.逼12纠%（7.帆20挑%阿×碌O.溉85答)，每保月应缴本云息摊由还额=P磁MT偏(6巡寿.1眨2%绪/1窑2,饺24衣0,血2袍20望00墙0)乐=熄-1爱,5豪91元，滚还要净额外援准备1,造59它1元来腿还一施般房搞贷。差不过紫住房公积轧金缴达存额王还不杯足44元(1情,3弹04元-1兴,2搏60元)，还育要另外负扮担的疫一般蚁商业峰房贷寻月供接额=1萍,5柜91元+4库4元=1冲,6竹35元。王先活生现背有住功房公晋积金4万元,每月黄单位浇和个澡人共半缴存40争0元,住房箱公积盏金收缸益率循为2％,住房葡公积注金贷岔款利孙率为4.船86％,王先单生可筑贷款20年。(1艰)如果胃只运赛用住芳房公途积金灭（包芳括存膏款和让贷款须），齐王先哪生5年后收能买听到的给最高祥房价悼为（C）A.母6万元B.赴7万元C.１3万元D.１７尖万元(2乘)如果拔王先掌生5年后营想购啦买30万元珠的房江子,需首森付10万元,假定参王先俱生投缩慧资收否益率孝为8%皂,为了洁能够得支付租首付掏款，份王先宫生每周月的绢储蓄脚额为泳（A）。(首付浙款考斧虑利下用公乱积金油帐户纸余额)A.锅4傅16元B.驰6子20元C.薄8饰57元D.席1断08占1元(3反)如果咐王先旋生5年后榜想购月买30万元伯的房参子,需首尚付10万元,余下理款项往采用拖住房烦公积锁金贷哨款，会假定羡住房轰公积揪金贷喊款额询度无帖限制栗，则笋购房歌后王凶先生许每月哀除住馒房公找积金续外还应需支排付的升金额愿是（B）。A.腔7谷50元B.爆9谈04元C.俭1淘30拘4元D.笔1驴62较8元3.摇4.桌6住房绢公积积金贷允款与朱商业纽奉银行论住创房贷火款的科比较耳（以20抖10最新遇为例显）住房毒公积蹦金贷惯款利北率五年婆内3.袍50志%五年狭以上4.先05疮%贷款域对象漂：公莲积金洽缴存活人地方畏政府膛住房肆贷款冈担保困中心提供档连带拾责任沈担保只需捞要担勺保费痛和评誉估费最高便贷款圾限额该由各笋地的忙住房公积饲金管扇理中其心规盯定商业扰银行毫最低金房贷构利率谷：一至杀三年5.叹60抖%,三至纠五年5.偷96射%,五年绩以上6.萌14军%贷款恳对象企并不夫需要跪一定具是公积金章缴存流人抵押饭：登味记前截采用逐开发佩商阶段性手连带博责任筒保证影担保序方式，性登记滑后采励用抵饶押担束保需要留律师埋费用端、保逐险费卖用单笔晋贷款范最高浮额度剖无限错制3.廉5房地喝产转辽让相椅关税拼收制约度（20木10年）契税睁：鹿一欢套（90平米忙以下渡，1%；90好-1闭40平米猪，1.晌5%乳;1灿40平米萄以上稻的,3仪%）二套内及以妇上,全部3%。营业精税：茅自20暗10年1月1日起鸦，对屿个人陷购买染非普公通住缎宅不笛足5年转见手交易晌的，丢全额抓征收挥营业盒税；5年以蚕上非蜂普通网住宅俭和5年以样内普通食住宅炊对外年销售踩，差灾额征旦收；5年以旦上普脚通住扑宅免遮征营佛业税筝。营业遭税一字般都站要加将上城建建和砌教育纷附加句费，撕因此弃总税哈率为5.盘55尝%个人咳所得染税：示对不置能提加供房执屋原兽值的劫房屋胸，按毫照总掉价1%征收个税量；对广能提衫供房异屋原棕值的续房屋算，按泳照房句屋出让湿前后手差额划的20往%征收欺。房产腐税：采踏用比痕例税晚率，嗽经营遣自用燃为房筛价1.筛2%；出磁租为触房租12沙%，个胞人所遥有非库营业箭用的皱房产激免征纠房产码税土地杜增值牢税：个螺人拥觉有的伞普通导标准汪住宅垦等，旅在其狱转让栽时免征或稍暂免奋征收库。印花休税：灵个人择买卖僚房地岛产按剧交易职合同田记载赚金额匀的万分缎之五的税事率对描买卖臣双方叉征收圾。案例弦分析20仰10年10月，斯张红饼购买隐首套菌住房吐，二绸手房悬（20恢07年新牵房）西，10巩0平米惑，净阻价20较0万，餐双方幕约定即税费捡全部现由买呜房承知担，币请问柄张红喝需要歉支付景的契帐税、柄营业筑税、怀所得怎税和纳印花爸税分讲别是爬多少殖？（越已知侧卖方20羡07年购足房价彩格为15浪0万元担）四.房产顾投资耻房真产投酬资的仁优缺眯点仍投娃资房化产出吼租的盘考虑盖因素秀房溉产估奋价方餐法劣房尿产投疮资的拨供需份分析梳房亩产投凉资的环形态营房械产投印资的辫方式寒房斗产投泉资的霜十个游步骤4.菜1房产存投资破的优多缺点4.茄2投资满房地榆产出西租的瓣考虑愧因素投资涨总成伶本=资金蹈成本+折旧+修缮英管理+空置成本躲。买卖症不破闪租赁岸。当蓄有租术约时门，流唉动性钱受到滤限制帽。房价×利率=资金老的机碗会成翁本，鹊折旧什可以宪房价的2%保守功计算此，修缎缮管偿理费恐与房嫁屋的穷新旧锯有关，律空置向成本首要看双地段隙的抢游手程织度。购房蓝后以好出租烟来预怠防房摆价大凡幅上崭涨的菊风险连。土地蒙成本:开发床后土纯地总海价=土地误使用领权支群出+开发信工程态费+管理箱销售炼费用+资金被利息+合理页利润建筑状物成狂本--新房造（20炼03年全香国平守均1,热27贱3元）--二手各房=新房泡成本-折旧益率×使用摄年数总成金本=土地阻成本+建筑抖物成圈本+土地芽增值凳税+营业压税单价=（总齿成本+合理粒利润施）/建筑叔物总贵平方尘米数4.派3房产尽估价患的方演法—成本坝法(新开煤发的音项目)房产吓估价百的方曲法—收益驱还原他法房地会产总虏价=房租/市场坏投资陶收益盖率不考培虑未支来房丝式价上誓涨空页间,投资量收益枣率=存款炮利率+房地敲产的欧流动拢性升番水；常用神于投鹿资用挥途房君地产烤的估假价,如单黄人房,沿街昼商业房与犹写字暴楼,房价津随房熄租而现变动王；房租座应是累扣除第必要突成本乔后的尖税后鉴净收烦益；可统触计出士各地情区各掠类不薪动产折的平唯均投罚资收某益率,再知道箭房租合就可封以算宏出房展价；通常统单人秒房收筒益率输最高,随后甚依次斧为写立字楼,沿街壶商业房杂。房产向估价根的方炊法—市场版比较覆法待估冶价的号房产窝价格=同地软区同伍类型仪房屋劣价格×房龄调肤整系锦数×地段杏调整膝系数×议价淹系数长；比较称新房盾与二鸽手房主，根子据折捎旧情担况设模定房疼龄系保数；不同烘楼层辣或地赏段，禁亦需景调整准；以卖澡方开馋价而固非成撤交价塞比较闯，需撑作议肢价调笛整；一般之估价弄公司首多用羊比较松法，虚选择3-徐4个案渴例与长待估价房丛产作宗比较尊，再醉依上垃述系胡数调律整，锈最后就订出臂调整后踩房产紧的合芒理价嘉格。4.坦4房产会投资量的供渔给者丝式与需奔求者供给建者现房多或期快房:建筑商、把政府周、投裤资者、枯中介二手殊房:房屋体拥有者、石中介悠、投适资者需求常者自住吓需求:第一欲次购房、尊换房识需求界、拆迁户识需求投资仙者:–投机-短期炎空置–投资-长期妈租赁街收益房产捕投资兆的需萝求面枯与供董给面种因素需求姐面因润素人口获结构锦转变阅，农企村人阶口流农向城市，尘城镇怨预期食人口好数量冶增加串。截至20顽08年末潜，中暮国城翠镇化淘率达餐到45碑.6禁8%，拥侨有6.虑07亿城接镇人悼口国民淋收入汁的增确长与例分配输结构住房赖政策鹿：放台宽经行济适庄