常伟锋房地产项目管理

房地产项目管理

常伟锋

中国房地产学会、北京房地产学会副秘书长

2014年11月30日北京2项目管理是管理学的一个重要分支学科，在经济社会各领域发挥着重要的作用。房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。它是一门应用性很强的综合性学科，也是具有很大发展潜力的新兴学科。房地产项目根据管理者不同，又可分为：建设项目管理（业主单位）、设计项目管理（设计单位）、工程咨询项目管理（咨询监理单位）、施工项目管理（施工单位）和后期物业管理（物业公司）。在这当中，我们比较熟悉就是施工项目管理，但把房地产作一个整体进行项目管理，还并不是太成熟，也可以说是我国房地产开发企业需要补上的一个短板。一、房地产项目管理重要性3

近年来，房地产业正迅速发展为国民经济的一个重要产业群体，成为国民经济的基础性、先导性和支柱性产业。房地产项目作为房地产企业发展的基本元素，对任何一个国家及企业的发展都起到至关重要的作用。房地产项目管理作为一种现代化的管理方式，它是伴随社会建设和管理大型项目的需要而产生，房地产项目管理的水平的高低对项目的成败起到至关重要的作用，并影响到房地产企业整体的发展。房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。二、我国房地产开发项目存在的现状4（一）宏观问题项目管理风险包括政治风险，环保风险，金融风险，市场风险，信用风险，财务风险与经营风险。由于本身制度体制的不完善，以及公司对该方面的不够重视，使得如今中国的很多房地产开发企业的风险规避的能力十分欠缺，这样容易导致工程造价过高以及工程质量得不到保证。1、项目风险管理薄弱52、项目成本管理问题无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成本，影响房地产投资效益。63、投资决策仓促盲目很多公司都没有较好的做好前期策划管理，可行性研究缺乏，为追求即时效益，草率的下决定，进入施工阶段。从而导致户型偏大，户型单一，不能满足消费者需求从而导致销量不佳等状况。4、项目运行过程中管理机制不完善项目运行机制的不完善，很容易导致项目管理的失控，如项目工程进度失控，延期交房状况普遍，管理费用超支，开发成本控制不力等影响整个开发项目的重要问题。75、监督体系不完善如今中国监督体制的不完善，相关法律法规不健全，导致施工过程中出现很多不足，成品质量不过关。项目风险管理薄弱监督体系

不完善项目运行过程中管理机制

不完善投资决策仓促盲目项目成本管理问题宏观问题8（二）微观问题房地产项目是工程建设项目中的一种类型，与一般性项目相比房地产不仅具有项目的时间目标的限定性较强、质量目标要求较高、项目投资大、费用目标较强四大基本特征，而且具有特定的程序性、系统性、组织的特殊性、政策法规的多样性等特征。另外房地产兼具消费和投资两大特征，物权在生产和使用阶段转换。故房地产项目管理比一般建设工程项目更复杂更重要。我国目前房地产项目使用较多的模式传统项目管理模式。这种模式中业主首先委托咨询、设计单位完成项目前期工作，包括施工图纸、招标文件等。在设计单位的协助下通过竞争型招标把工程授予报价低且最具备资质的承包商，施工阶段业主再委托监理机构对承包商的施工进行管理。也就是说业主要分别与设计机构、承包商和监理机构签订合同，监理机构与承包商并没有合同关系，而是受业主委托对承包商的工作进行监督。这种模式最突出的特点就是按设计→招标→建造的顺序进行。9但是在项目管理期间，许多企业都存在一些问题，表现在以下几个方面：公司与项目部（项目公司）之间职权分工不明确，工作接口关系不清晰；公司本部的支持和管理职能不能有效发挥，难以对项目部实施有效考核；项目部（项目公司）受项目经理的“人治”影响较大，或者过于依赖公司，或者不愿服从公司管理；项目部（项目公司）的执行力较差，计划、方案、指令等的执行结果往往有较大偏差；与股东、供方等合作单位的关系不融洽；人力资源、资金供应紧张，既有资源又不能实现共享；对企业品牌建设贡献不大；监理机构“四控二管理一协调”流于形式；产品的理念、价值没有充分体现等等。这些问题是“项目管理综合症”的主要特征，所导致的结果往往是：工作效率低，目标偏差率大（特别是计划成本、利润目标）。10三、延伸房地产开发项目管理内容房地产开发项目管理分为计划管理，组织管理，协调管理与控制管理四个主要部分。房地产开发商主要负责项目组织与协调工作，费用控制，进度控制，质量控制与合同管理。选择施工、供应单位，明确在业务往来中应遵从的条款，落实项目施工阶段的各项准备和组织工作，包括确定设计意图、选择施工方案及供应方式等。制定费用计划，审核费用支出，研究如何减少支出。进行进度分析，合理调整计划，协调各部门进度。提出质量标准，进行质量监督，处理质量问题，组织工程验收。管理施工前签订的施工合同，处理工程量增减相关问题、关于合同的纠纷、提出的索赔等。111、项目前期策划管理项目开发的前期策划是地盘成败的关键,首先要抓好市场调查分析、项目可行性研究,解决该地盘要瞄准的客户群体即市场定位问题。买方市场：以往开发商仅仅认为只要把房子建得牢固美观,就不愁没有顾客光顾,只要自己造的房子好就不怕没有人买。这是在买方市场情况下的一种陈旧思想。卖方市场：如今在卖方市场的条件下,如果开发商一味地闭门造车,只追求“作品”的“自我欣赏”,那么到了销售阶段,将是“一筹莫展”了。许许多多的事例充分证明了脱离市场,脱离客户的需求进行盲目开发,制作出所谓的“精品”必将被市场淘汰。在做前期策划时，需针对房型，单位面积，平面布局，建筑物档次，销售情况等进行市场调查，在上述充分调查的基础上拟写可行性研究报告，同时针对小区周边设施进行配套策划，最后合理的加入新的设计理念。122、项目工程建设管理施工控制是整个开发项目管理的主要内容。因此，必须加强施工控制，才能保证开发项目有序地按计划进行。施工控制需要进行工程进度控制，这关系到建设工程能不能如期交付使用，而工程进度需要通过工程计划来具体实现。进度计划一般分成客观进度计划，总进度计划与单位工程进度计划。质量控制是指开发项目管理机构以合同规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督和管理活动。工程质量控制工作主要包括对原材料的检验，在订货阶段就向供货商提供检验的技术标准，并将这些标准列入订购合同及确立施工中控制质量的具体措施。实施成本控制是在不影响工程进度、质量的前提下，将工程的实际成本控制在一定的预计范围内。它包括直接费用监测分析与间接费用监测分析133、项目市场营销管理市场营销的关键在于把握市场与客户,这是一门很深的学问。现在的竞争过于激烈,所以必须对自己开发的产品作充分的广告宣传。尤其应抓好取得土地时的宣传，建设期的广告宣传，促销手段及付款方式的多样化，合理定价以及巧妙调价。创新创新创新14四、创新房地产项目管理模式目前，房地产开发和建设施工、监理企业管理水平还普遍不高，企业的经济效益还低于当前国际的一般水平。随着房地产市场和建筑市场的进一步规范，利润将随之降低。只有通过建立学习型组织，对房地产项目管理模式创新挖掘潜力，提高项目管理水平和项目管理人员的素质，不断开拓创新，才能使房地产企业得以生存和发展。15（一）企业管理创新是适应社会和经济的发展对管理工作所作的改革、变化、重组,使整个管理系统处于动态协调之中。它包括企业观念、技术、组织、制度等的系统化创新。企业观念技术组织制度创新16（二情）房地份产项舱目管校理模拒式创片新房地樱产（愧工程目）项车目管秆理公发司（PM）：极运用属系统扇的理东论和拳方法忌，对嫁房地姨产（够工程出）项寺目从都策划政、勘姻察、田设计毙、采扮购、外施工摘、到晃营销煮、物车业管辨理全赛过程刮。进因行的剖计划展、组醋织、玻指挥朴、协能调和麻控制禾等专钱业化杨的项败目管评理服点务。腊具体录为：尾按照辫合同徐约定创，在蓬工程铜项目些决策离阶段拳，为填业主低进行捆项目轧策划斥、编买制项感目建盘议书野和可俭行性悦研究励报告晌；在证工程避实施拾阶段慨，为尚业主撑提供絮招标杏代理颗、设脂计管仙理、产采购显管理化、施昌工管揪理和胞试运奏行(竣工闹验收)等服卫务，秆代表岩业主许对工涌程项烘目质厉量、尤安全膜、进左度、计费用伴、合幻玉同、概信息洒等管姑理和允控制朝，并绣在项聚目实担施过义程中万进行蝇营销凉代理被和前刷期物无业管结理服掀务，遭按照烛合同扮约定组收取锦一定胃的报标酬和峰承担吩一定刊管理歌责任茧的服内务方取式。17项目振的投京资管溜理与尼项目唇的专消业管裕理分嫩开，木体现据出社亮会化总分工糖的现果代特趴征。椅专业芝的工昌程项扎目管冤理公么司在半发达谱国家醉已经闸是成卵熟的葬模式朽，并稠且已宅被实俘践证者明是某科学鞠、有陆效的衣。房植地产个投资弄管理象公司洗（业预主或携投资孟商）泉在完逆成项库目的咳前期京开发阴（土容地受街让、捡立项誉、规亡划许皆可等茧）工撞作以唱后，拔即可暖以合笛同形孔式，滑委托守项目阳管理申公司瓣承担凤自开诉始设亏计至丝式交钥岂匙的社一应达事宜析。与邮国内疮现有荣的大睛多数瓣监理社公司毫不同控，项迷目管继理公渐司不窃但具薄有较滑强的象质量湿管理层能力傻，同搏时具傲备很倒强的王进度医和成附本的挪控制间能力织。作外为“阳代甲袄方”剥，专这业管提理项绢目公坊司对馒建设便项目溉实施拥全过莲程的避管理供，对纲合同勉明确荒的技浓术、专经济赤指标匪承担会责任集，还低具备赴很强抽的策符划咨芹询和间营销帆能力陕。对铜项目想管理高责任怎的界糕定十川分清牵楚，搂有利补于项透目管喷理水或平、研管理盏效率饮和经港济效困益的唯提高脚，有摄利于碧项目作居住赤质量剃整体巨提升彩。业泥主致惰力于草产品稻低成攀本、烛差异顷化研怖究，缺集中笨精力斩关注罪市场抬，发泉掘商霞机。绳通过象专