物流园盈利模式专题

物流园盈利模式专题分析2013.09.27目录1、物流园盈利模式概述2、物流地产商盈利模式分析及案例3、小结物流园盈利模式概述什么是盈利模式？盈利模式指按照利益相关者划分的企业的收入结构、成本结构以及相应的目标利润；简单的说，盈利模式就是企业赚钱的渠道，通过怎样的模式和渠道来赚钱。盈利模式是企业在市场竞争中逐步形成的企业特有的赖以盈利的商务结构及其对应的业务结构。企业的商务结构主要指企业外部所选择的交易对象、交易内容、交易规模、交易方式、交易渠道、交易环境、交易对手等商务内容及其时空结构；企业的业务结构主要指满足商务结构需要的企业内部从事的包括科研、采购、生产、储运、营销等业务内容及其时空结构，业务结构反映的是企业内部资源配置情况，商务结构反映的是企业内部资源整合的对象及其目的。业务结构直接反映的是企业资源配置的效率，商务结构直接反映的是企业资源配置的效益。任何企业都有自己的商务结构及其相应的业务结构，但并不是所有企业都盈利，因而并不是所有企业都有盈利模式。根据国外物流园区的发展经验，其投资回收期大约在十年左右，其主要原因是物流园区投资大，赢利途径有限，投资回报缓慢。在我国，由于地价相对更为低廉，同时物流园区大多利用了原来的仓储设施存量，因此，理论上来说，其赢利前景应该更为看好。由于投资主体的不同(有的以政府为主，有的以企业为主)，以及物流园区功能上的不一样，各园区投资者有着不同的赢利能力，回报率也不一样。物流园区的赢利主要来自五个方面，即土地增值、出租收入、服务费用、项目投资收益及其他收益。物流园盈利模式概念物流园的盈利模式的演变物流园区的盈利模式随着园区发展阶段的改变而不断变化。一般情况下，物流园区的盈利模式随着园区发展阶段的改变而不断变化。在形成初期，应着重利用基本功能盈利，使园区稳固发展。进入成长期，应充分发展增值服务，使园区在基础稳固的情况下形成质的飞跃。而进入成熟期则需要注意拓展园区服务，如果园区管理者不能充分结合市场及自身情况拓展物流园区的服务功能，园区的发展将进入第4象限中的衰退期。流物园区的主要收入来源首先是库房/货场等租金及管理费。物流园的盈利模式解析（一）办公楼租金、配套设施租金/管理费和物业管理费核心收入主要收入：增值服务费、设备租金及整合收入次要收入：业务整合收入流物园区的主要收入来源首先是库房/货场租金，办公楼租金、配套设施租金/管理费和物业管理费；其次是入驻物流企业的增值服务费、设备租金等；再次是业务整合收入；最后是土地升值后出售。当然，还有政府的税收优惠以及国家扶持政策获得的收益等，也是物流园区主要收入来源的一部分。边缘收入：升值后出售收入类型收入内容商务办公区经营收入包括物流企业总部大厦和中小型物流企业创业成长中心入驻企业办公间租金和物业管理费收入物流电子商务平台的收入包括货运交易信息费和电子结算费用物流配送区的收入包括基本收入和增值收入，基本收入主要来源是城际物流中心、城区配送中心办公用房出租收入、仓储中心仓库出租收入、运输中心停车收入等。增值收入指业务整合收入。商务生活服务区的收入包括园区管理服务中心、经济型商务酒店、物流经理人商务会所、餐饮购物中心和公寓等。（其中园区管理服务中心是园区经营管理办公场所，不计算收入）。货运交易信息费：是指通过物流园区电子商务平台的网上直接货运交易和吸引货运代理参与的间接货运交易两种功能，而取得的信息代理和信息交易的费用，按会员形式或按周转量一定比例收取。电子结算费用：是指物流园区内的电子商务平台信息系统与银行合作，通过集成的金融工具（网银系统、一卡通）完成收付款等作业流程，实现交易结算电子化，结算方式先进、安全、高效、便捷。物流园的盈利模式解析（二）目前国内外物流园区的盈利模式主要包含以下六大种类：（1）基本的园区服务；（2）集聚的规模效益；（3）优惠的保税政策；（4）增长的土地价值；（5）低廉的仓库租金；（6）优良的增值服务。物流园的盈利模式分类日本最著名的物流园区是东京的四大园区——葛西、阪桥、和平岛、足立。其盈利模式集中在利用土地价值和仓库租金方面。首先，政府以很低的价格将土地出租或者出售给行业协会，再由行业协会向成员私募资金；其次，政府促使银行向经营者长期提供低息或无息贷款；同时，政府通过加大基础设施投资、加快项目竣工等方式为投资者提高当地地价。通过这些举措，利用土地价值和仓库租金就成了日本物流园区投资者与经营者最主要的盈利方式，然而美中不足的是投资回报期较为漫长。德国采用的是“政府统筹规划，企业自主经营”的方式。政府在规划初期就将园区配套基础服务设施的建设列为重点投资项目，建立大型综合生活服务中心，提高园区整体服务水平，目的是凭借优良的服务为园区增值。德国在这种模式下得到了丰厚的收益，正是凭借优良的增值服务赢得了欧洲最成功的物流园区称号。德国不莱梅物流园区就是这种盈利模式的典范，投入产出比高达1:6，投资回报期较日本模式短。中国的物流园区发展还处于起步阶段，盈利模式比较单一，主要利用基础功能来盈利，而极少利用增值服务。但是由于政府扶持力度逐渐加大，加上行业的刚性需求，所以，中国的物流园区盈利模式主要集中在“基本的园区服务”、“集聚的规模效益”、“优惠的保税政策”三个方面。从开发性物业方面分析，国内物流园区的盈利模式分为三种：第一为全部销售，即园区建成后整体或分割全部销售；第二为全部持有，自己运营物流业务或出租经营；第三为部分销售，部分持有。物流园的盈利模式分类全部销售全部持有部分销售盈利模式有业内人士认为，对于开发性物流园区，持有比例控制在20%至30%，低线不要超过20%，高线也不要超过30%较合适。如此，可以尽快收回投资，减轻资金压力。同时，部分持有也是进行运营管理的基础。但从后期运营成优质物业及整体打包销售或上市的角度来考虑，上述观点有待考量。物流地产商盈利模式分析及案例商业地产盈利模式分析商业地产操盘获利的三大战略战略途径从房地产收益中获利（显性）出售商铺获得；以商业带旺住宅，抬高住宅的售价，以住宅的售价为主，商业赢利为辅；边际收益，把周围的商铺、房产纳入规划之中，以较低的价格购入，待商业物业建成开业后，从这些商铺和房地产升值中获取一部分回报。以经营收益中获得（显性）通过和租金和营业收入获利；以自己的企业品牌获得。如以低租金为条件，和其它房地产商联手开发和经营，从中获得经营收益。输出管理。运用自己建立的和对商业物业经营独到的见解，输出管理，利用加盟者的资金发展壮大自己。以资本运营的方式获利（隐性）把物业做到旺，盘活，通过策划不断提高物业的知名度和效益，使物业成为优良的资产，提高物业的评估价值，然后找到股东加盟或者上司公司收购，这种方式只适合只租不售的商业项目操作。

国内物流地产商主要来源两种途径：房地产开发商和物流企业房地产开发商：主要通过廉价土地成本来获取高额利润。

作为房地产开发商进军物流地产是资本扩张的一种出路，物流地产与房地产有相似的地方，从房地产商转型为物流地产商，条件相比其它的投资商要成熟很多。经过3至5年的市场培育后，就进入良性循环，每个月都可以有可观的租金收益，能吸纳大量的现金流支持企业进一步发展，而且对于企业品牌延伸也很有好处。对于物流地产开发商来说，影响其开发利润的关键在于土地成本，而廉价土地正是支撑其项目发展并取得不俗回报的最重要资本。物流业是当前国家鼓励发展的重点行业，所以，即使在土地资源出让收紧的大背景下，物流地产商也比较容易拿到土地。物流地产项目大多位于中心城市的郊区和边缘地带，土地价格原本就比中心区便宜，而且房地产大幅圈地，地价自然更加便宜。物流企业：通过将地产资源与其它资源整合，带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，实现资源价值的最大化。

一类本身有物流业务的企业涉足物流地产，比如中储、中铁、中外运等，这类企业圈地一部分为自用，另一部分超过了自用需求的圈地，以后逐渐转做租赁，获取租金收益。另一类企业因处于优越的经济与地理区位，拥有成熟的产业集群和物流需求，逐步从第三方物流企业转向建立物流园区，转型为物流平台提供商，他们通过将地产资源与其它资源整合，通过带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，实现资源价值的最大化，如传化物流基地。国内物流地产商的盈利模式案例分析：浙江传化物流基地浙江传化物流基地位于杭州市萧山区，属于物流平台运营高手，国内物流园区典范。浙江传化物流基地的发展浙江传化集团位于杭州市萧山区，1986年创建以来，已从一个家庭作坊发展成为拥有精细化工、日用化工、农业高科技、物流四大产业的企业集团。集团从1997年开始涉足储运业务，2002年投资建设物流基地。这个已吸引380多家物流企业入驻，成功为周边8000余家生产企业降低40％物流成本的物流基地可谓物流平台运营高手。浙江传化物流基地由传化集团投资建设。从1997年开始探索物流，最初考虑是为集团做配送服务。传化储运公司运营两年内，将集团的物流成本成功降低了40％。1999年，储运公司转型为第三方物流企业，但面对的市场并不乐观。由于货运业门槛低，进入市场的传化物流较之一些个体运输业户并不具备优势，传化物流开始考虑再次转型。2000年，传化确立了现有的物流平台模式，建设规模560亩、投资3亿元人民币，已成为杭州湾和长江三角洲地区一个重要的公共性物流运营基地。传化物流基地主要以信息化平台为主，为中转型货主提供便利条件；传化运营主要以枢纽中心为主向长三角乃至全国进行辐射。其信息化平台借鉴于淘宝网购买交易形式，即发布信息即收费，交易由刷卡到信息化生成，客户等同于会员。浙江工传化袄物流伙基地污的特叫点传化台基地贷首要暗的特届点是寺社会沃效益被与经事济效激益有稳机结灵合，耻这也跟是获匙得政埋府支增持的出重要些筹码删。物流侍基地露是一肥个投灵资大匹、收湾效期挪长的傅项目己，而新且其鸡更侧汗重于来社会把效益蚕的实沫现。欠据统羞计，罗传化俗物流毕基地斥内入鹿驻的38我0余家用物流这企业烈及提舰供配童套服啄务企闻业直钩接提气供就苍业岗抵位40扛00多个绣，而直且为歇提供趁了大阳量的奶隐性虫就业吓。从草传化缸为80结00余家拒生产腾制造党企业辅平均刃节省40％物借流费骗用来至看也尿取得四了一建定社河会效座益。传化盛基地包形成炊了规求模，喇从经很济效巩益来顿看，岔传化由物流咏基地寇的利层润主笔要来监自增敲值服序务。利润否构成君中如畜果单库纯看士租金猛收入即，还储是亏粱损的神。传慢化物宗流基卷地一四共规毒划了23项增镜值服悟务，贵现在摧推行遗的有7项，飘提供锁增值野服务陷的出岔发点丸是让恰客户跟拿出此更少究的钱距，为澡客户怠提供盲更多壁实惠宾和必兼需的惊服务为，在够获取演一定闷利润被的同卫时才祖能稳椒定客歪户。物流纯的聚落集，刑可以员带来邀物业贡的升筑值。这部趴分的阔收益蚀可以友通住过两陶种渠延道兑还现，榴一是浓物业仓的资惨产的免分拆胡出售踪蝶；二携是资兼本市芦场上候市或搂股权是合作险溢价际，转剪化为口现金幻玉流继沙续扩席张。浙江礼传化鸭物流口基地域的启智示传化税物流贡基地迅的几君点启锣示：启示申一、金发展威物流镜产业灵要以匹产业熔需求延为基死础。说到复底，弹物流今是一仗个服窗务性果产业忙，其扇他产园业如贤制造连业、意商贸岔业是翠其服勒务对峡象，井发展败物流密产业牢一定烘要以俩产业升对物蹲流的蓄需求虽为基芬础，照包括遥物流乒园区呢（基挣地）饿的规胸模、挑运营卷模式仔、服街务方架式都此要从妨产业奴的需抚要出笋发。奴离开卫了产日业需决求，“就物箩流抓仿物流”是不场行的工。启示耕二、白完善乌服务制功能蜂要以睬资源撤整合梳为手盆段。物流诱是一促个庞峰杂的穷系统碎工程笨，需救要各笼种各汤样的剥物流倾资源过，完犯善服顶务功坑能要响以资郊源整码合为谊手段逝，物荒流园交区（宫基地季）是丧资源衬整合着的好脑形式摘。有院了这肢样一撕个平虹台，烦就能汤够吸舅引和余积聚榨各种沾物流攻资源悠，这互些资跑源通核过市挽场化躬运作浓，就妙可以尤提供虹综合蠢性物遵流服微务。惩如果耗各个刮物流影园区丽（基醋地）草之间默实现功物流喂信息饿互联沙、互剧通，涝将会甚发挥夸更大茄的整赤合与蚂积聚旗效应标。浙江搏传化评物流业基地口的启勾示启示陈三、刷经营钥管理眨模式桌要与惠经济顿发展亭水平弓相适坡应。传化狸物流弱基地什采取播了有穷形市陵场与际无形知市场艇、自品主交抗易与栋综合堂服务淡有机爹结合烛的模圾式，蕉既提领供场银地和楼信息翠平台瓜，又习不是则简单轿的物凭业管玻理和春中介鼠服务绘；“物流唐基地”与进姑驻企畏业之乏间既冬分工洽又合梅作，龙在一扑定程思度上租扮演掌了“集成殖商”的角慌色；方进驻啦企业词之间搁在现本代物想流理锐念和侨市场黄经济论规律稀之上巨，形名成了乒平等最的竞华争与膛合作私关系暴；“物流胆基地”的设喇施、芽设备驰、运粥作和蚕管理积模式迈可能谷都不绸是“最先翠进”的，驱但符骡合当哀地经桂济发忌展的盒需要矛，因夜而具导有较熄强的螺生命补力。启示币四、趁争取愁政府赤的重以视和听引导彼。在物健流园牢区（趟基地贴、中单心、悟场站趁）的混功能脾定位奔、规提划建留设、睁运营穴模式缎、发差展方泄向等败方面已与当峰地物素流需拣求相陷一致资，让陪政府恩充分缺重视侮物流类园区睡是现类代物再流集酒约化移经营佛不可蝇缺少召的基维础设邀施，队在整气合资嫩源，妄发展远物流劫产业脉，推己动经淋济发疗展中闸可以湿发挥密重要所的作椒用，通过誓物流今园区愈对当加地经绩济的罩带动倒作用唉争取黄政府违部门趟给予喊相应煤的扶辟持政卡策。小件结物流影园的扔盈利站模式耗小结五大壳方面词盈利漫，六存种类惯型体奇现。物流陶园区听的赢堂利主厌要来醉自五碰个方豪面，狂即土梯地增动值、榜出租国收入刺、服救务费谅用、垄项目蜡投资棚收益贤及其间他收勿益。级目前衔国内净外物铲流园杆区的霸盈利柔模式